4. Źród
nieruchomościach
ŹRÓDŁA INFORMACJI W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI Według uogn przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się następujące źródła informacyjne:
1)
księgi wieczyste,
2)
kataster nieruchomości,
3)
ewidencja sieci uzbrojenia terenu,
4)
ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości,
5)
rejestry zabytków,
6)
tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych,
7)
plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę,
8)
wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,
9)
dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz,
10) akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali,
11) umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestry wchodzące w skład operatu katastralnego, a także wyciągi z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.
Prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
Prowadzenie należy do właściwości sądów rejonowych.
Prowadzone w systemie realnym - tj. związane z poszczególnymi nieruchomościami a nie właścicielami.
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
Obok ksiąg wieczystych sądy prowadzą akta księgi wieczystej.
Jawność ksiąg wieczystych.
Rodzaje ksiąg wieczystych:
KW nieruchomości gruntowej,
KW nieruchomości budynkowej,
KW nieruchomości lokalowej,
KW dla własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu,
KW dla gruntu oddanego w uw oraz dla budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.
Obecnie księgi wieczyste są prowadzone w dwóch systemach: papierowym i elektronicznym (www.ekw.ms.gov.pl).
Oznaczenie KW
Dział I – O – Oznaczenie nieruchomości
Dział I – SP – Spis praw związanych z własnością
Dział II – Własność
Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia
Dział IV – Hipoteka
Wnioski i podstawy wpisów w KW
SPOSÓB DOKONYWANIA WPISÓW W KW
Dwa rodzaje wpisów: deklaratoryjne i konstytutywne.
Wpisy dokonywane z reguły na pisemny wniosek osoby, na rzecz której wpis ma być dokonany, albo osoby której prawo ma być wpisem dotknięte.
Wnioski wciąga się do dziennika KW z numerem kolejnym.
Domniemanie prawdziwości wpisów (rękojmia wiary publicznej KW):
Prawo ujawnione w KW jest wpisane zgodnie ze stanem faktycznym,
Prawo wykreślone nie istnieje.
Rękojmia wiary publicznej KW nie działa przeciwko:
prawom obciążającym nieruchomość z ustawy,
prawu dożywocia,
służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji organu admin. państwowej,
służebnościom drogi koniecznej albo służebnościom ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku.
Rękojmię wiary publicznej wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w KW ze stanem rzeczywistym.
Wykreślanie wpisów – przez podkreślenie wpisu kolorem czerwonym.
Odpisy a przeglądanie KW.
Odpłatność odpisów.
Rodzaje odpisów:
z sądu: zwykły i pełny,
z systemu ekw: treść aktualna, treść zupełna.
Odpisy wydawane z datą i godziną.
Ograniczony dostęp do wpisów wykreślonych.
Ograniczony dostęp do przeglądania dokumentów z akt KW.
(EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW)
Definicja – jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych i prawnych władających gruntami, budynkami i lokalami.
Prowadzenie katastru nieruchomości – biura katastru w starostwach powiatowych lub w niektórych gminach.
Dane ewidencyjne dotyczące nieruchomości można pozyskać w ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (PODGiK, MODGiK, GODGiK).
Elementy katastru nieruchomości:
ewidencja gruntów,
ewidencja budynków,
ewidencja lokali.
Jednostki powierzchniowe kraju:
jednostka ewidencyjna – obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy lub miasta. W miastach podzielonych na dzielnice –
dzielnica lub kilka dzielnic.
obręb – część jednostki ewidencyjnej, na terenach wiejskich zgodnie z granicami wsi, w miastach osiedla lub części osiedli.
działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Nieruchomość może obejmować jedną lub kilka działek ewidencyjnych.
Jednostka rejestrowa – obejmuje działki położone w jednym obrębie będące własnością lub we władaniu jednej osoby fizycznej lub prawnej.
SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. I
Grupy użytków
Rodzaje użytków gruntowych
gruntowych
i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej
1.
Użytki rolne
1.1 Grunty rolne – R
1.2 Sady, oznaczone symbolem złożonym z litery "S" oraz symbolu użytku gruntowego, na którym występuje sad,
np. S-R, S-Ps
1.3 Łąki trwałe – Ł
1.4 Pastwiska trwałe – Ps
1.5 Grunty rolne zabudowane, oznaczone podobnie jak sady,
np. B-R, B-Ł, B-Ps
1.6 Grunty pod stawami – Wsr
1.7 Rowy – w
2.
Grunty leśne oraz
2.1 Lasy – Ls
zadrzewione i
zakrzewione
2.2 Grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem
– Lz, lub w przypadku zadrzewień śródpolnych,
występujących na gruntach objętych klasyfikacją
gleboznawczą, symbolem złożonym z liter "Lz" oraz symbolem odpowiedniego użytku gruntowego, na którym
się znajdują. Np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps
SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. II
Grupy użytków
Rodzaje użytków gruntowych
gruntowych
i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej
3.
Grunty zabudowane i
3.1 Tereny mieszkalne – B
zurbanizowane
3.2 Tereny przemysłowe – Ba
3.3 Inne tereny zabudowane – Bi
3.4 Zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp
3.5 Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz
3.6 Użytki kopalne – K
3.7 Tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi – dr
b) tereny kolejowe – Tk
c) inne tereny komunikacyjne – Ti
4.
Użytki ekologiczne
oznaczone symbolem
złożonym z litery "E"
oraz symbolu
odpowiedniego użytku
gruntowego
określającego sposób
––––––––
zagospodarowania
tereny, np. E-Ws, E-Wp,
E-Ls, E-Lz, E-Ps, E-R
SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. III
Grupy użytków
Rodzaje użytków gruntowych
gruntowych
i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej
5.
Nieużytki oznaczone
––––––––
symbolem N
6.
Grunty pod wodami
6.1 Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – Wm
6.2 Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi –
Wp
6.3 Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi –
Ws
GLEBOZNAWCZA KLASYFIKACJA GRUNTÓW
Dla gruntów ornych: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI
Dla łąk i pastwisk: I, II, III, IV, V, VI
Dla lasów: I, II, III, IV, V, VI
GŁÓWNE OPRACOWANIA DANYCH EWIDENCYJNYCH
Mapa ewidencyjna (wyrysy z mapy), tworzona na bazie mapy zasadniczej.
Dla gruntów: rejestr gruntów (wypisy z rejestru gruntów).
Dla budynków: rejestr budynków (wypisy z rejestru), kartoteka budynków (wypisy z kartoteki budynków).
Dla lokali: rejestr lokali (wypisy z rejestru), kartoteka lokali (wypisy z kartoteki lokali).
Rodzaje map:
mapa przeglądowa,
mapa topograficzna,
ortofotomapa,
mapa zasadnicza – wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieciach uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.
Podmiot odpowiedzialny za tworzenie mapy zasadniczej – starostwo powiatowe.
Skale mapy zasadniczej a stopień zurbanizowania terenu: 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000.
Wersje mapy: analogowa i numeryczna.
Treść mapy zasadniczej obejmuje nakładki tematyczne:
ewidencji gruntów i budynków (grunty, budynki),
zagospodarowania terenu (ulice, drzewa, obiekty użyteczności publicznej),
rzeźby terenu (wysokość szczegółów sytuacyjnych, formy ukształtowania terenu),
uzbrojenia terenu (GESUT).
Wykorzystanie mapy zasadniczej: planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, kataster nieruchomości, taksacja nieruchomości.
GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU
(GESUT)
Rodzaje przewodów:
wodociągowe
kanalizacyjne
gazowe
ciepłownicze
elektroenergetyczne
telekomunikacyjne
benzynowe
naftowe
niezidentyfikowane
tv kablowa
poczta pneumatyczna.
OZNACZENIA PRZEWODÓW SIECIOWYCH
Sposób oznaczenia na mapie
Lp.
Rodzaj sieci
literowe
kolor linii
1. Sieć wodociągowa
W
niebieski
Sieć wody przesyłowej
Wp
niebieski
2. Sieć kanalizacyjna:
– ogólnospławna
K
brązowy
– sanitarna
Ks
brązowy
– deszczowa
Kd
brązowy
– przemysłowa
Kp
brązowy
3. Sieć gazowa
G
żółty
4. Sieć energetyczna
E
czerwony
5. Sieć telekomunikacyjna
T
pomarańczowy
6. Sieć ciepłownicza
C
czarny
7. Sieć melioracyjna
M
fioletowy
OPRACOWANIA PLANISTYCZNE W POLSCE
Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju
Plan zagospodarowania przestrzennego województwa
Analizy i studium zagospodarowania powiatu
Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego
Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
KONCEPCJA PRZESTRZENNEGO ZAGOSPODAROWANIA KRAJU
Ujmuje przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne uwarunkowania krajowej polityki przestrzennej, wyznacza kierunki i cele tej polityki.
Sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych.
Uchwalana (zatwierdzana) przez Sejm.
PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA
Zawiera m.in. określenie:
podstawowych elementów sieci osadniczej,
rozmieszczenia infrastruktury społecznej, technicznej i in.
wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony dóbr kultury.
Sporządzany przez organy samorządu województwa.
Uchwalany (zatwierdzany) przez sejmik województwa.
ANALIZY I STUDIA Z ZAKRESU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
POWIATU
Zawierają założenia dotyczące rozwoju powiatu.
Sporządzane przez organy samorządu powiatu.
I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY
Sporządzane dla terenu całej gminy.
Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Uchwala rada gminy.
Zawiera określenie polityki przestrzennej gminy, w tym ustalenia wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych.
Określa ogólnie przeznaczenie terenów i zmiany w tym zakresie.
Składa się z części opisowej i mapy z oznaczeniem funkcji terenów.
Nie jest aktem prawa miejscowego.
ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO
Plany miejscowe są sporządzane dla terenu całej gminy lub jej fragmentów.
Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Uchwala rada gminy.
Zawiera szczegółowe określenie przeznaczenia terenów, parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy, zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, warunki zagospodarowania terenów, ograniczenia w użytkowaniu terenów, w tym zakaz zabudowy, stawki procentowe opłaty planistycznej.
Składa się z części opisowej i mapy (wykorzystanie mapy zasadniczej) z oznaczeniem funkcji terenów.
Jest aktem prawa miejscowego – zawiera postanowienia wiążące przy wydawaniu pozwoleń na budowę.
Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie a opłata planistyczna i odszkodowanie.
I ZAGOSPODAROWANIA TERENU
Wydawane w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Dwa typy decyzji:
decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (uli);
decyzja o warunkach zabudowy (wz).
Decyzje są podstawą wydawania pozwolenia na budowę.
DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO
Inwestycja celu publicznego to budowa, remont, przebudowa m.in.: dróg, wodociągów, sieci energetycznych, sieci gazowych, linii kolejowych, szpitali, szkół państwowych, domów opieki społecznej, obiektów kultury, sportu i rekreacji, lotnisk, muzeów itp.
Decyzja określa:
1) Rodzaj inwestycji;
2) Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy odnośnie:
warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji; 3) Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.
Decyzja dotyczy zmian zagospodarowania terenu, polegających na budowie obiektu budowlanego, wykonywaniu innych robót budowlanych, a także zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Decyzji nie wymagają roboty budowlane nie wymagające pozwolenia na budowę i nie powodujące zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu.
Wydanie decyzji możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Decyzja zawiera wymagania dotyczące m.in.: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu.
Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.
Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Może otrzymać tylko podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane: ma tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Wydaje starosta.
Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa małych obiektów, w większości wymaga zgłoszenia organowi.
POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE OBIEKTU BUDOWLANEGO
Jeżeli budowa wymagała pozwolenia na budowę konieczne jest albo zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu robót, albo uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.
Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu poprzedzone jest kontrolą.
Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie dotyczy:
budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,
obiektów, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
dróg i obiektów mostowych, jeżeli prowadzona jest książka drogi lub książka obiektu mostowego wg przepisów o drogach publicznych.
Wpisy do książki obiektu budowlanego:
dane charakteryzujące obiekt: rodzaj, adres, właściciel, dane techniczne: data budowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, kubatura, materiały konstrukcyjne;
plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości i przyłącza;
protokoły kontroli oraz przeprowadzanych remontów i przebudowy,
dokumentacja: pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy, dokumentacja powykonawcza itd.
Ceny rynkowe z aktów notarialnych.
Czynsze.
Dane o rynkowych kosztach i nakładach na budowę obiektów budowlanych.
Rodzaje cen w transakcjach obrotu nieruchomościami.
ceny na wolnym rynku a ceny w szczególnych warunkach transakcji (postępowanie egzekucyjne, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty, sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości);
ceny brutto i netto.
Źródłem informacji przy wycenie nieruchomości nie mogą być ceny uzyskane w transakcjach, gdzie wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku.
Ceny uzyskiwane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, gdy nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.
AKTY NOTARIALNE A CENY RYNKOWE
Zmiana właściciela nieruchomości następuje w wyniku sprzedaży, spadku, darowizny, uwłaszczenia, komunalizacji, orzeczenia sądu.
Transakcja kupna – sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego.
Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzące z umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca powinien dokonywać oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich wykorzystania w procesie wyceny.
Problem wiarygodności cen z aktów notarialnych - ceny prawdziwe a ceny fałszywe (zaniżone lub zawyżone).
Dostęp do informacji o aktach notarialnych: Urzędy Skarbowe, Biura Katastru w starostwach, spółdzielnie mieszkaniowe.
Rodzaje czynszów:
czynsz rynkowy,
czynsz ofertowy,
czynsz umowny (transakcyjny),
czynsz efektywny,
czynsz regulowany.
Źródła informacji o czynszach:
czynsz rynkowy, czynsz ofertowy – biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, starostwo powiatowe, raporty firm doradztwa na rynku nieruchomości,
czynsz umowny (transakcyjny), czynsz efektywny – umowy,
czynsz regulowany – gminy.
Czynsze a pustostany i zaległości czynszowe.
Dochody czynszowe i pozaczynszowe.
Dochód potencjalny, efektywny i dochód operacyjny netto.
I NAKŁADACH NA ROBOTY BUDOWLANE
Źródła informacyjne:
katalogi nakładów rzeczowych (KNR-y) – np. roboty ziemne, konstrukcje budowlane, roboty remontowe, roboty rozbiórkowe;
scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej architektury;
biuletyny cen jednostkowych robót budowlanych, remontowo-budowlanych (różne roboty);
biuletyny cen obiektów budowlanych.
Przykładowi wydawcy: BISTYP CONSULTING, SEKOCENBUD, IDM, ORGBUD.