Nieruchomości rolne
Nieruchomości rolne
Ryszard Cymerman
yy
Pojęcia dotyczące przestrzeni rolniczej
Ewidencja gruntów Ustawa o
Kodeks cywilny
i budynków podatku rolnym
art.55
Kodeks cywilny Art.461
USTAWA o
k t Å‚ti
kształtowani
u
ustroju
rolnego
Ustawa z 3.02.1995r
o ochronie gruntów
rolnych i leśnych
Nieruchomość
Nieruchomość
Użytek Grunt Gospodarstwo rolne
Użytek Grunt Gospodarstwo rolne
rolna
rolny rolny
NR Gos Rol
NR Gos.Rol.
UR GR
UR GR
Użytek rolny
UR
UR
Jedna z (7) grup użytków gruntowych wyodrębniona
dla celów ewidencji gruntów
Rodzaje w grupie UR
Rodzaje w grupie UR
Użytek gruntowy 
R Grunty orne
ciągła część
A
A
Ä…ki
powierzchni ziemi
użytkowana w sposób
Ps Pastwiska
jednolity.
S/R Sady
B/R Zabudowa zagrodowa
B/R Zabudowa zagrodowa
Wsr Stawy rybackie
W Rowy melioracyjne
ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH
1. Użytki rolne
1) Grunty orne
) y
Do gruntów ornych zalicza się grunty:
a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej
a) poddane stałej uprawie mechanicznej mającej
na celu produkcję ziemiopłodów rolniczych lub
ogrodniczych, w tym grunty, na których urządzone
d i h k ó h d
zostały ogrody działkowe oraz szklarnie i inspekty,
b) nadające się do uprawy, o której mowa pod
) jÄ… Ä™ py, j p
lit. a), ale zajęte pod plantacje chmielu, wikliny,
drzew (np choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i
drzew (np. choinek) oraz szkółki drzew ozdobnych i
krzewów,
c) ugory, odłogi.
) dł i
ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH
1. Użytki rolne
2) Sady
) y
Do sadów zalicza się grunty o powierzchni co najmniej 0,1000 ha
zasadzone drzewami i krzewami owocowymi o zwartym nasadzeniu
yy
(minimum 600 drzew lub 2.000 krzewów na 1 ha), szkółki drzew i
krzewów owocowych oraz winnice
3) A
ąki trwałe
Do łąk trwałych zalicza się grunty p y zwartą wieloletnią
Ä… y Ä™ gy pokryte Ä… Ä…
roślinnością, złożoną z licznych gatunków traw, roślin motylkowych i
ziół, tworzących ruń łąkową, systematycznie koszoną, a w rejonach
górskich - hale i połoniny z zasady koszone
4) Pastwiska trwałe
Do pastwisk trwałych zalicza się grunty pokryte podobną
jak na łąkach roślinnością, z reguły wypasane, a w rejonach
górskich - hale i połoniny, które z zasady nie są koszone,
lecz wypasane.
ZALICZANIE GRUNTÓW DO POSZCZEGÓLNYCH UŻYTKÓW GRUNTOWYCH
5) Grunty rolne zabudowane
1. Użytki rolne
Do gruntów rolnych zabudowanych zalicza się grunty zajęte pod budynki
mieszkalne oraz inne budynki i urządzenia budowlane służące produkcji rolniczej,
nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu
nie wyłączając produkcji rybnej, oraz przetwórstwu rolno spożywczemu
(kotłownie, komórki, garaże, szopy, stodoły, wiaty, spichlerze, budynki
inwentarskie, place składowe i manewrowe w obrębie zabudowy itp.), a także
zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych
zajęte pod ogródki przydomowe w gospodarstwach rolnych.
6) Grunty pod stawami
Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z
Do gruntów pod stawami zalicza się grunty pod zbiornikami wodnymi (z
wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu
wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne, nadającymi się do chowu,
h d li i t i b b j j i h i bl
hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujÄ…ce powierzchniÄ™ ogroblowanÄ… wraz z
systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do
obiektu stawowego.
7) Grunty pod rowami
Do gruntów p rowami zalicza się grunty zajęte p otwarte rowy
gpod Ä™ gy jÄ™ pod y
pełniące funkcje urządzeń melioracji wodnych dla gruntów
wykorzystywanych do produkcji rolniczej
W ść ż k
Wartość użytkowa
przestrzeni rolniczej
ti l i j
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Bonitacji podlegają następujące
Bonitacji podlegają następujące
rodzaje użytków:
" gleby orne,
" gleby użytków zielonych (łąki i
" gleby użytków zielonych (łąki i
pastwiska),
p),
" gleby pod lasami,
" gleby pod wodami,
l b d d i
" nieużytki
nieużytki.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Polskie Towarzystwo Gleboznawcze
wyróżnia następujące jednostki
wyróżnia następujące jednostki
syy g
ystematyczne gleb:
- typ i podtyp gleby,
- rodzaj gleby,
d j l b
- gatunek gleby,
gatunek gleby
- klasa bonitacyjna,
- kompleks przydatności rolniczej
gleby
gleby.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Typ gleby wyrażaokreślone stadium
Typ gleby - wyraża określone stadium
rozwoju gleby, uwarunkowane przez
proces glebotwórczy.
Czynniki glebotwórcze takie jak:
Czynniki glebotwórcze, takie jak:
a) klimat,
b) rzez
ba terenu,
c) szata roślinna
c) szata roślinna,
d) działalność człowieka.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Rodzaj gy-określa
j gleby
pochodzenie skały macierzystej, z której
dana gleba się wykształciła Na mapach
dana gleba się wykształciła. Na mapach
glebowo  rolniczych oznaczenia rodzaju
g y j
gleby zostały zredukowane - rodzaje
gleb oznaczamy tylko w terenach
gleb oznaczamy tylko w terenach
górzystych. Na terenach nizinnych
występują gleby wytworzone z osadów
lodowcowych
lodowcowych.
KLASYFIKACJA BONITACYJNA GLEB
Podział gleb na gatunki - oparty jest
na składzie mechanicznym. Na mapach
glebowo-rolniczych stosuje się podział na
glebowo-rolniczych stosuje się podział na
następujące grupy mechaniczne:
1) żwiry (części o śr 1 20 mm)
1) żwiry (części o śr. 1-20 mm)
2) piaski (ziarna o śr. 0.1 - 1 mm)
3) gliny (utwory różnoziarniste)
3) gliny (utwory różnoziarniste)
4) iły (utwory drobnoziarniste)
5) utwory pyłowe (cząstki o śr 0 1 0 02 mm)
5) utwory pyłowe (cząstki o śr. 0.1- 0.02 mm)
6) lessy (utwory pyłowe)
7) rędziny
7) rędziny
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej
Klasy bonitacyjne gleb
Klasy bonitacyjne gleb
Klasy bonitacyjne  ustala siÄ™ w ramach wydzielonych jednostek
glebowych.
Przy ustalaniu poszczególnych klas bierze się pod uwagę następujące
cechy:
" ukształtowanie terenu,
,
" charakter użytkowania,
" miąższość poziomu próchnicowego,
" barwę poszczególnych poziomów
barwę poszczególnych poziomów,
" skład mechaniczny całego profilu i poszczególnych jego poziomów,
" pH (kwasowość gleby),
" zawartość CaCo3
" zawartość CaCo3,
" warunki wodne,
" oglejenie,
" występowanie konkrecji (zagęszczenia minerałami kulistymi lub
t i k k ji ( i i Å‚ i k li t i l b
owalnymi o innym składzie chemicznym)
" oraz wartość rolniczą z punktu widzenia udawania się na danej glebie
określonych roślin.
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej
Klasy bonitacyjne gleb
Klasy bonitacyjne gleb
R A
Ps Ls i Lz Wody
R A
Ps Ls i Lz Wody
96766
I I I I I
I I I I I
II II II II II
IIIa III III III III
IIIb IV IV IV IV
IVa V V V V
IVb VI VI VI VI
IVb VI VI VI VI
V VIz
VI
VIz
Mierniki wartości użytkowej przestrzeni rolniczej
Kompleksy
Kompleksy
przydatności rolniczej
Kompleksy p y j (glebowo-rolnicze)
py przydatności rolniczej (g )
 takie zespoły różnych i różnie położonych (pod
względem klimatycznym i gg y ) gleb,
g Ä™ yy geomorfologicznym) g,
które wykazują podobne właściwości rolnicze i mogą być
podobnie użytkowane. Stanowią one typy siedliskowe
p y Ä… ypy
gruntów, charakterystyczne pod względem doboru roślin
uprawnych.
py
Oznaczenia na mapie glebowo-rolniczej
Głębokość zmiany warstw
Nr kompleksu
do 50 cm
do 50 cm
: 50-100 cm
: 100-150 cm
6 Dz ps : pl
Typ gleby
Rodzaj gleby
Rodzaj gleby na wierzchu
pod spodem
pp
Kompleksy rolniczej przydatności gleb ornych
1 py y
pszenny bardzo dobry
2 pszenny dobry
3 pszenny wadliwy
3 pszenny wadliwy
4 żytni bardzo dobry
5 żytni dobry
5 żytni dobry
6 żytni słaby
7 żytni bardzo słaby
7 żytni bardzo słaby
8zbożowo-pastewny mocny
9 b ż t ł b
9 zbożowo-pastewny słaby
10 zbożowo-pszenny górski
11 zbożowy górski
12 owsiano-ziemniaczany górski
13 owsiano-pastewny górski
14 gleby orne przeznaczone pod użytki zielone
Kompleksy rolniczej przydatności trwałych
użytków zielonych
użytków zielonych
1z użytki zielone bardzo dobre i dobre
1 z użytki zielone bardzo dobre i dobre
(grądowe i łęgowe) klasy I i II
2 z użytki zielone średnie (grądowe,
łęgowe i bagienne) klasy III i IV
3 ż tki i l ł b i b d ł b
3 z użytki zielone słabe i bardzo słabe
(grądowe, łęgowe i bagienne) klasy
(grądowe, łęgowe i bagienne) klasy
V i VI.
Zamiana gruntów
Zamiana gruntów
rolnych i leśnych na
lh i l Å› h
inne
Zamiana gruntów rolnych i leśnych na inne
przepisy prawne:
USTAWA
USTAWA
z dnia 3 lutego 1995 r.
o ochronie gruntów rolnych i leśnych
o ochronie gruntów rolnych i leśnych
T.j. Dz. U. z 2004r. Nr 121, poz. 1266)
P RozporzÄ…dzenie Ministra Åšrodowiska z 20 czerwca 2002
r. w sprawie jednorazowego odszkodowania za
przedwczesny wyrÄ…b drzewostanu Dz.U. Nr 99 poz.905
Uwaga
U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r
U S TAWA z dnia 19 grudnia 2008 r.
o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych Dz.U
Nr 237 poz. 1657
p
.
Art. 5b. Przepisów ustawy nie stosuje się
do gruntów rolnych stanowiących użytki
do gruntów rolnych stanowiących użytki
rolne położonych w granicach
administracyjnych miast.
Ograniczenia związane z zamianą gruntów
rolnych i leśnych na inne
y y
Zabudowa Zabudowa
nierolnicza rolnicza
III. Wyłączenie
z produkcji
z produkcji
II. Uzyskanie zgody na
zmianÄ™ przeznaczenia
I. ObowiÄ…zek sporzÄ…dzenia mpzp
Przypadki, w których potrzebna jest zgoda na
przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na inne cele.
pg y y
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 16, poz. 78)
Organ wydajÄ…cy
Lp. Wyszczególnienie
zgodÄ™
grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I III Minister
grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I  III, Minister
jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego Rolnictwa i
1
przeznaczenia przekracza 0,5 ha Rozwoju Wsi
grunty stanowiące użytki rolne klas IV, jeżeli ich
zwarty obszar projektowany do takiego
2
przeznaczenia przekracza 1 ha,
Grunty rolne stanowiące użytki rolne klas V i VI Marszałek
wytworzone z gleb pochodzenia organicznego
3
oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar
oraz torfowisk jeżeli ich zwarty obszar
przekracza 1 ha
lasy prywatne i komunalne
4
lasy Skarbu Państwa Minister
5
Åšrodowiska
!! PRZEZNACZENIE !!
!! PRZEZNACZENIE !!
!! WYA
ACZENIE !!
Stan wg miejscowego
ROLNICZA LUB LEÅšNA INNA (np. rekreacja, budownictwo mieszkaniowe)
planu (funkcja)
Stan wg ewidencji gruntów
gj g
INNY (np rekreacja
INNY (np. rekreacja,
ROLNICZY LUB LEÅšNY
O C Åš
budownictwo mieszkaniowe)
(sposób korzystania)
II III
I
"Zgodność planu "Plan się nie zgadza "Zgodność planu
z ewidencjÄ…" z ewidencjÄ…" z ewidencjÄ…"
Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania
Różne stany nieruchomości w zależności od zaawansowania procesu przekształcania
gruntów rolnych i leśnych na inne cele.
Starosta Dyrektor Regionalnej Dyrektor Parku
Dyrekcji Lasów Narodowego
yj g
Państwowych
Lasy
Gt l Ni h Å› i
Grunty rolne Nieruchomości na
terenie
P k d
Parku narodowego
Organy wydające decyzje o wyłączeniu gruntów
rolnych i leśnych z produkcji.
Opłaty za wyłączenie gruntów
rolnych i lasów z produkcji
" Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie
gruntów rolnych i leśnych
gruntów rolnych i leśnych
" RozporzÄ…dzenie Ministra Åšrodowiska z dnia 20
czerwca 2002 r. w sprawie jednorazowego
odszkodowania za przedwczesny wyrÄ…b
py y Ä…
drzewostanu
Opłaty za wyłączenie
gruntów rolnych i leśnych z produkcji
Opłaty O= N + " OR
NALEŻNOŚCI
OPA
ATY ROCZNE
NALEŻNOŚCI N OPA
ATY ROCZNE OR
płacone jednorazowo płacone przez 10 lat po 10%
należności
Opłaty za wyłączenie gruntów rolnych i leśnych z produkcji
O=N+" OR
O = N + " OR
Należności są podane w Ustawie, art. ..
Ä… p,
i są wyrażane:
przy GR w tonach ziarna żyta
przy GR - w tonach ziarna żyta,
przy GL wm3 drewna
przy GL - w m3 drewna
OBOWI
ZEK
UISZCZANIA OPA
ATY !
OPA
ATY GRUNTY
GLEBY
BEZWARUNKOWO KLAS
ORGANICZNE
LASY
I III
I-III
OPA
ATY GRUNTY KLASY IV jeżeli Gmina podejmie
WARUNKOWE uchwałę o ochronie gleb klasy IV
WARUNKOWE uchwałę o ochronie gleb klasy IV
OPA
ATY NIE GRUNTY KLAS IV V , VI
WYST
PUJ

GLEB MINERALNYCH
Cele szacowania wynikajÄ…ce z Ustawy z 3 lutego 1995 r o
ochronie gruntów rolnych i leśnych
ochronie gruntów rolnych i leśnych
Cel 1  wynika z art 12 6
Cel 1  wynika z art. 12.6
Cel 2 wynika z art. 12.5
Cel 2  wynika z art. 12.5
Cele szacowania wynikajÄ…ce z Ustawy z 3 lutego 1995 r o
ochronie gruntów rolnych i leśnych
ochronie gruntów rolnych i leśnych
Cel -1
art 12 6 należność pomniejsza się o wartość gruntów ustaloną według
art. 12.6 należność pomniejsza się o wartość gruntów ustaloną według
cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami w
dniu ich faktycznego wyłączenia z produkcji
N = N - W
PM
ROLNICZA BUDOWLANA
EG
ROLNICZE BUDOWLANE
OR 0 1 N 10 l t
OR = 0,1 N przez 10 lat
ZGODNIE Z ART. 12.6 NALEŻNOŚĆ JEST
POMNIEJSZANA O WARTOŚĆ GRUNTÓW
ŚĆ Ó
N = N-W
W
WARTOŚĆ GRUNTÓW
WARTOŚĆ GRUNTÓW
CR-według cen ryy
gynkowych
RL-z rynku lokalnego
DW-na dzień wyłączenia z
produkcji
d k ji
Opłaty za wyłączenie lasów
O= N + " OR + Odszk
Opłaty za grunt
OPA
ATA ZA DRZEWOSTAN
NALEŻNOŚCI i
NALEŻNOŚCI i
OPA
ATY ROCZNE
OPA
ATA ZA
PRZEDWCZESNY
N+ "OR
WYR
B
DRZEWOSTANU
Cele szacowania wynikajÄ…ce z Ustawy z 3 lutego 1995 r o
ochronie gruntów rolnych i leśnych
ochronie gruntów rolnych i leśnych
Cel -2
Art. 12.5 Odszkodowanie za przedwczesny
Art. 12.5 Odszkodowanie za przedwczesny
wyrąb stanowi różnicę między spodziewaną
wartością drzewostanu w wieku rębności, a
wartością drzewostanu w wieku rębności, a
wartością w chwili jego wyrębu.
W drzewostanach młodszych, w których nie
W drzewostanach młodszych, w których nie
można pozyskać sortymentów użytkowych,
odszkodowanie stanowi wartość kosztów
odszkodowanie stanowi wartość kosztów
poniesionych na założenie i pielęgnację
drzewostanów
drzewostanów
Odszkodowanie za przedwczesny wyrÄ…b
drzewostanu art 12 5
drzewostanu art.12.5
Wiek rębności
Wiek rębności
O=(Wi Ws) * Z* P* C
O = (Wi - Ws) * Z * P * C
Wiek dla
Wiek, dla
którego zosta
określony Ws
O = Wk * Z * P * C
Ws
Wi Wk
Wi - Ws
Oznaczenie symboli
przelicznik wartości 1 ha drzewostanu na pniu
p p
według niezbędnych nakładów na jego
Wi
wytworzenie w wieku rębności, obliczony według
3
wartości w m3 drewna
t Å› i d
przelicznik wartości sprzedażnej 1 ha drzewostanu
Ws
na pniu w wieku wyrębu faktycznego, obliczony
według wartości m3 drewna
według wartości m3 drewna
przelicznik wartości drzewostanu wg wyłożonych
y według
kosztów 1 ha drzewostanu, obliczony g
Wk
Wk
wartości m3 drewna
Oznaczenie symboli
Współczynnik zadrzewienia
Z
P Powierzchnia obszaru wyłączanego w hektarach
Cena m3 drewna podana przez Prezesa GUS
C
C
Skąd wziąć dane?
P Z RozporzÄ…dzenia Ministra
P Z RozporzÄ…dzenia Ministra
Åšrodowiska z 20 czerwca 2002 r. w
Wi
sprawie jednorazowego
odszkodowania za przedwczesny
Ws
wyrÄ…b drzewostanu Dz.U. Nr 99
Wk
poz 905
poz.905
Z Z planu urzÄ…dzenia lasu
Z Z planu urzÄ…dzenia lasu
Powierzchnia wyłączana brana z planu
y Ä… p
P
P
zagospodarowania działki
C
Z komunikatu Prezesa GUS
Prawne uregulowania
Prawne uregulowania
wyceny nieruchomości
ihÅ› i
rolnych
lh
Ustawa z dnia 19 paz
dziernika 1991 r. o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa
Reguluje procedury wyceny
nieruchomości rolnych Skarbu
nieruchomości rolnych Skarbu
Państwa z zasobu ANR
Państwa z zasobu ANR
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami
a)Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.IX.2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).
Ok ślól d d
Określa ogólne procedury wyceny oraz procedurę
wyceny nieruchomości rolnych metodą wskaz
ników
szacunkowych gruntu, a także podaje zasady określania
kht t kż d j d k śl i
wartości dla celów odszkodowawczych
w tym:
" gruntów,
" plantacji kultur wieloletnich,
" budynków,
" upraw i zasiewów jednorocznych.
" drzewostanów,
Ustawa z dnia 20.XII.1990 r. o ubezpieczeniu
społecznym rolników (art 58)
społecznym rolników (art. 58)
Rozp. Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z
dnia 18 XI 1992 r w sprawie stwierdzenia
dnia 18.XI.1992 r. - w sprawie stwierdzenia
niemożliwości sprzedaży przez osoby uprawnione
do emerytury lub renty z ubezpieczenia
do emerytury lub renty z ubezpieczenia
społecznego rolników oraz przejmowania tych
nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz U
nieruchomości na własność Skarbu Państwa (Dz.U.
89, poz. 445).
Wycena dla celów przekazania gospodarstwa
yp g p
na Skarb Państwa
USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r.
o kształtowaniu ustroju rolnego
k t Å‚ti t j l
(Dz. U. Nr 64, poz. 592)
(Dz. U. Nr 64, poz. 592)
Wycena w przypadku skorzystania ANR z
prawa pierwokupu
pp p
Przedmiot wyceny
" nieruchomości rolne przeznaczone w
ihÅ› il
planie miejscowym, na cele produkcji
p a e ejsco y , a ce e p odu cj
rolnej,
" części składowe nieruchomości rolnych, których
wartość w szczególnych przypadkach może być
t ść ól h dk h ż b ć
określana odrębnie,
" nieruchomości rolne położone na terenach, dla
których nie istnieje obowiązek sporządzania planu
których nie istnieje obowiązek sporządzania planu
miejscowego oraz na obszarach rolniczej przestrzeni
produkcyjnej wyłączonej z zabudowy
produkcyjnej wyłączonej z zabudowy.
Nie sÄ… przedmiotem wyceny
Nieruchomości gruntowe
wykorzystywane aktualnie na cele
kt kt l i l
produkcji rolnej a przeznaczone w
produkcji rolnej, a przeznaczone w
planach miejscowych na inne cele,
wycenia się jak nieruchomości
innego niż rolne przeznaczenie
innego niż rolne przeznaczenie.
Rolne przeznaczone na inne cele
WARTOŚĆ
Dlatego żewartość ich jest inna
Dlatego, że wartość ich jest inna
f
e
d
c
b
a
PLAN
PLAN
Rolnicze Rolnicze Mieszkaniowe, przemysłowe, usługowe
MIEJSCOWY
Mieszkaniowe,
EWIDENCJA
przemysłowe,
Rolnicze Rolnicze
GRUNTÓW
usługowe
Budowa Wyłączeni
Realizacja
AKTUALNY Korzystani
Rolnicze Rolnicze Podział infrastruktur e z
STAN
e
inwestycji
y produkcji
Nieruchomości rolne - cechy
nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod
nieruchomości niezabudowane i nie przeznaczone pod
zabudowÄ™
1. lokalizacja i położenie,
1. lokalizacja i położenie,
2. różnorodność rodzajów użytków gruntowych,
3. występowanie szczególnych cech określających zdolności
produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność
do produkcji określonych roślin kultura gleb trudność
do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność
uprawy, kamienistość,
4. różnorodność utworów tworzących glebę,
5. występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej,
6. wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji
rolnej,
7. możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania.
Nieruchomości rolne - cechy
nieruchomości zabudowane i
nieruchomości zabudowane i
przeznaczone pod zabudowÄ™
1. lokalizacja,
j
2. różnorodność istniejącej lub możliwej
jÄ… j j
zabudowy oraz stan tej zabudowy,
3. występowanie gruntów o różnej
przydatności do zabudowy,
przydatności do zabudowy,
4 wyposażenie w sieci infrastruktury
4. wyposażenie w sieci infrastruktury
technicznej
Części składowe gruntu rolnego
1. grunty rolne
2. budynki i budowle rolnicze,
3 śli
3. rośliny:
" uprawy i zasiewy,
py y
" plantacje kultur wieloletnich,
" drzewa i krzewy
drzewa i krzewy
4. Wody (w stawach i innych zbiornikach
5. złoża kopalin pospolitych
pp p y
Uprawy i zasiewy
- są nimi rolnicze plantacje roślinne
jednoroczne oraz jeżeli przepis
jednoroczne oraz jeżeli przepis
szczególny nie stanowi inaczej, rośliny
gy j y
dwuletnie lub kilkuletnie.
Kultury wieloletnie
- są to rolnicze plantacje roślinne: zielne,
krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w
krzewinkowe, krzewiaste, i drzewiaste, a w
szczególności sady, plantacje, szkółki roślin
sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne
sadowniczych i ozdobnych, plantacje nasienne
roślin wieloletnich.
Budynki rolnicze
SÄ… to budynki zwiÄ…zane z prowadzeniem
SÄ… to budynki zwiÄ…zane z prowadzeniem
działalności rolniczej w gospodarstwie
rolnym w tym mieszkalne i służące do
rolnym, w tym mieszkalne i służące do
produkcji, przechowywania środków
produkcji i magazynowania produktów
d k ji i i d któ
rolniczych.
Budowle rolnicze
sÄ… to budowle dla potrzeb rolnictwa i
przechowalnictwa produktów
hl i t d któ
rolnych, w szczególności takie jak:
o yc , s c egó ośc ta e ja
" zbiorniki na płynne odchody zwierzęce,
" płyty do składowania obornika
" płyty do składowania obornika,
" silosy na kiszonkÄ™,
" silosy na zboże i paszę,
il b ż i
" komory fermentacyjne,
" zbiorniki biogazu.
Przedmiot wyceny Może nim być
1. nieruchomość rolna  jako całość.
l b
lub
2t lb k śl ść
2. sam grunt albo określona część
składowa gruntu rolnego.
W szczególności dotyczy to: zasiewów,
upraw plantacji kultur wieloletnich
upraw, plantacji kultur wieloletnich,
budynków i innych urządzeń, a także szkód
zwiÄ…zanych z uszkodzeniem gruntu
zwiÄ…zanych z uszkodzeniem gruntu.
Przedmiot wyceny
W t ść ihś il j d ż j
Wartość nieruchomości rolnej o dużej
różnorodności:
" użytków,
" budynków mieszkalnych, inwentarskich,
b d kó i k l h i t ki h
magazynowych, przetwórczych,
" budowli: stawy rybne, melioracje, itp.
można określić poprzez
p p
wydzielenie części funkcjonalnych
celem ich oddzielnej wyceny
celem ich oddzielnej wyceny.
szczególne z
ródła informacji:
dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej
dokumentacja klasyfikacji gleboznawczej,
mapy glebowo-rolnicze
mapy glebowo rolnicze,
mapy zasobności gleb
mapy zasobności gleb,
dokumenty na podstawie których
dokumenty, na podstawie których
można ocenić poprawność i poziom
agrotechniki,
informacje zawarte w decyzjach
dotyczących wyłączenia gruntów z
dotyczących wyłączenia gruntów z
produkcji rolnej,
szczególne z
ródła informacji:
publikacje specjalistyczne
w szczególności instytutów naukowych i organizacji
zajmujÄ…cych siÄ™ doradztwem rolniczym, a dotyczÄ…cych
charakterystyki uprawianych odmian roślin, informacji o
cenach produktów rolnych pochodzących z
cenach produktów rolnych, pochodzących z
monitorowania rynku, kosztach produkcji i dochodach z
prowadzenia działalności rolniczej,
p j,
dokumentacje g p
j gospodarcze
dotyczące zgodności kierunków produkcji,
sposobu korzystania z budynków inwentarskich,
szczególne w przypadku gruntów położonych w
strefach szczególnej ochrony środowiska lub
strefach ochronnych zakładów
przemysłowych.
Procedury wyceny
metody podejść:
t d d jść
" porównawczego,
ó
" dochodowego
" dochodowego,
" kosztowego
g
" mieszanego.
Ich zastosowanie wymaga
Ich zastosowanie wymaga
uwzględnienia szczególnych cech
nieruchomości rolnych.
Procedury wyceny Podejście dochodowe
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego -
metody inwestycyjnej,
dochód z nieruchomości może być określany
wyłącznie na podstawie
wyłącznie na podstawie
czynszów dzierżawnych
y y
i nie może być utożsamiany z dochodem z
działalności rolniczej prowadzonej na tej
działalności rolniczej prowadzonej na tej
nieruchomości.
Wysokość czynszu dzierżawnego określa
się na podstawie analizy kształtowania się
Ä™ py Ä™
rynkowych stawek czynszów.
Procedury wyceny
Metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów
Metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów
możebyć stosowana tylko wówczas
może być stosowana tylko wówczas
jeżeli brak jest na danym rynku
lokalnym danych o cenach
transakcyjnych nieruchomości
transakcyjnych nieruchomości
podobnych do nieruchomości
py
będącej przedmiotem wyceny, jak
t ż dh k ś i t k
też danych o wysokości stawek
rynkowych czynszów dzierżawy
rynkowych czynszów dzierżawy.
Procedury wyceny
jednostka porównawcza
Pi tó l h
Przy wycenie gruntów rolnych
jednostką porównawczą jest
jednostką porównawczą jest
1 ha fizyczny
1 ha fizyczny
Procedury wyceny
W przypadku gdy na nieruchomości
znajdujÄ… siÄ™ uprawy lub zasiewy,
wartość tej nieruchomości określana
wartość tej nieruchomości określana
jest jako suma wartości
jest jako suma wartości
rynkowej gruntu i
rynkowej gruntu i
wartości zasiewu lub
uprawy.
py
Procedury wyceny
Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur
Wartość nieruchomości gruntowej z plantacją kultur
wieloletnich może być określona:
" jako całość w podejściu porównawczym lub
" jako całość w podejściu porównawczym lub
dochodowym przy uwzględnieniu w
szczególności takich cech jak: lokalizacja
szczególności takich cech jak: lokalizacja,
gatunek i odmiana rośliny, poziom
prowadzenia plantacji warunki glebowo
prowadzenia plantacji, warunki glebowo-
przyrodnicze, wyposażenie w budowle i inne
urzÄ…dzenia
urzÄ…dzenia,
" j yj g (
jako suma wartości rynkowej gruntu (wraz z
budowlami i urządzeniami) i wartości plantacji
określanej w podejściu mieszanym lub poprzez
jp j yp p
obliczenie kosztów odtworzenia.
Procedury wyceny
ugorowane lub odłogowane
ugorowane lub odłogowane
można wyceniać:
o a yce ać
1d jś ió
1. w podejściu porównawczym przy
przyjęciu jako obiektów
przyjęciu jako obiektów
porównawczych
podobnych nieruchomości
ugorowanych lub odłogowanych
ugorowanych lub odłogowanych
ugorowane lub odłogowane
można wyceniać:
ż i ć
2 jako różnicę wartości rynkowej podobnego
2. jako różnicę wartości rynkowej podobnego
gruntu będącego w uprawie i kosztów
przywrócenia wycenianej nieruchomości do
przywrócenia wycenianej nieruchomości do
stanu umożliwiającego rolnicze wykorzystanie
Wo= Wr- Kr
wycena powinna uwzględniać w szczególności:
" popyt na tego typu nieruchomości
tt t i h Å› i
" całość kosztów związanych z przywróceniem
nieruchomości do użytkowania np. remonty budowli,
regeneracja porostu roślinnego na trwałych użytkach zielonych
Procedury wyceny
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa nieruchomości
zabudowanej budynkami i innymi
urządzeniami o zróżnicowanym
przeznaczeniu określana jest przy
przeznaczeniu określana jest przy
uwzględnieniu:
1 hól h bi któ
1. cech poszczególnych obiektów z
uwzględnieniem kompleksowości i
funkcjonalności nieruchomości dla
prowadzenia określonej działalności,
p j ,
2. podziału nieruchomości na funkcjonalne
części z uwzględnieniem charakteru i
części z uwzględnieniem charakteru i
potrzeb rynku,
Procedury wyceny
Wartość nieruchomości rolnych wykorzystywanych
jako stawy rybne określana jest:
j y y j
w całości przy zastosowaniu podejścia
porównawczego lub podejścia dochodowego z
pg p j g
uwzględnieniem w szczególności takich cech
jak: lokalizacja, warunki wodne, charakter
jj
produkcji, wyposażenie w budowle i inne
urzÄ…dzenia,
Ä…
przy zastosowaniu podejścia kosztowego i
określaniu wartości odtworzeniowej
j
nieruchomości jako sumy wartości rynkowej
gruntu i wartości odtworzeniowej budowli i
innych urządzeń.
Procedury wyceny
Określanie wartości rynkowej dla
Określanie wartości rynkowej dla
gruntów rolnych będących
użytkami zielonymi
dotyczy gruntu wraz z porostem
roślin i w szczególności powinno
roślin i w szczególności powinno
uwzględniać takie cechy jak:
położenie, skład gatunkowy i stan
ł ż ikł dt k i t
porostu roślinnego, poziom
porostu roślinnego, poziom
produkcji, warunki glebowo-
przyrodnicze, wyposażenie w
d i ż i
budowle i inne urzÄ…dzenia.
Wartość upraw i zasiewów określa się w
zależności od fazy cyklu wegetacyjnego
zależności od fazy cyklu wegetacyjnego
poprzez określenie:
1.rynkowej wartości
spodziewanych pożytków
d i h ż kó
2. obliczenie kosztów
któ
poniesionych nakładów
poniesionych nakładów.
Uprawy i zasiewy
Czas istnienia upraw i zasiewów można dla
Czas istnienia upraw i zasiewów można dla
potrzeb wyceny podzielić na dwa okresy:
" okres upraw, trwający od rozpoczęcia prac
agrotechnicznych do wysiewu nasion gdzie przy wycenie
agrotechnicznych do wysiewu nasion, gdzie przy wycenie
należy zawsze określić wartość poprzez koszty poniesionych
w tym okresie nakładów,
y ,
" okres istnienia zasiewów
" okres istnienia zasiewów
od wysiewu nasion do zbioru plonów, gdzie
wycena następuje z uwzględnieniem
poniższych zasad
poniższych zasad
UPRAWY I ZASIEWY ROÅšLIN
JEDNOROCZNYCH
Data wyceny
dochód
D
Koszty nie poniesione
K
Knp
W
Wp
Kp Kp
Koszty poniesione
Koszty poniesione
PoczÄ…tek upraw
zbiór
W- wartość plonu na datę wyceny
W=Wp-Knp =Kp+D
Plantacje kultur wieloletnich
1. Wartość plantacji kultur wieloletnich
pj
w zależności od celu wyceny może być
określona łącznie z gruntem albo wycenie
określona łącznie z gruntem albo wycenie
może podlegać odrębnie plantacja.
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich
obejmuje okres od rozpoczęcia
przygotowania gleby do końca okresu
plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji
pj p j
 usunięcia roślin i przywrócenia
nieruchomości do stanu umożliwiającego
nieruchomości do stanu umożliwiającego
dalsze rolnicze wykorzystanie.
Plantacje kultur wieloletnich
2. Określanie wartości plantacji kultur
pj
wieloletnich jako części składowych
nieruchomości gruntowych następuje przy
nieruchomości gruntowych następuje przy
zastosowaniu:
podejścia porównawczego  gdzie wartość plantacji
określana jest jako różnica pomiędzy wartością
nieruchomości z plantacją określoną w podejściu
porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,
podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa
się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości
się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości
obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z
plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a
wartością rynkową podobnego gruntu,
Uwagi dodatkowe
Wartość nieruchomości gruntowych
Wartość nieruchomości gruntowych
sklasyfikowanych w ewidencji gruntów
j k ż tki d i k i
jako użytki zadrzewione, zakrzewione
(Lz), ekologiczne (E), wody stojÄ…ce (Ws),
( ), g ( ), y jÄ… (),
rowy (W) i drogi (Dr) może być określana
wg podanych zasad jeżeli te
wg podanych zasad, jeżeli te
nieruchomości związane są z
Ä… Ä…
prowadzeniem działalności rolniczej.
Procedury
y
wycen
wycen
wynikajÄ…ce z
wynikajÄ…ce z
różnych aktów
óż h któ
prawnych
py
Uregulowania dotyczące ustalania wartości nieruchomości rolnych
Skarbu Państwa w celu sprzedaży lub dzierżawy z możliwością wykupu
oraz wartości  produkcji w toku przy dzierżawie zwykłej:
pj p y y j
wynikajÄ…ce z ustawy z dnia 19 paz
dziernika 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw
(Tekst jednolity: Dz U z 2004 r Nr 208 poz 2128)
(Tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
Art. z
Przedmiot ust
Przedmiot ust.,
Uregulowanie
wyceny żz
rozp.
Cenę nieruchomości Zasobu ustala się wwysokości nie
niższej niż wartość tej nieruchomości określona przy
zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w
przepisach o gospodarce nieruchomościami
przepisach o gospodarce nieruchomościami
Nieruchomość Art. 30.1.
21 VIII 1997
21.VIII.1997 r
Ustawa z dnia 19 paz
dziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz.
U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
Przedmiot Uregulowanie Art.
Przedmiot Uregulowanie Art.
wyceny
Nieruchomość rolna (bez Cenę nieruchomości rolnej można również ustalić w Art. 30.2.
nieruchomości wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu
nieruchomości wysokości nie niższej niż suma wartości gruntu
przeznaczonych w planie określona z uwzględnieniem stawek szacunkowych
zagospodarowania jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej
przestrzennego na cele nie stosownie do przepisów o podatku rolnym i wartości
związane z prowadzeniem części składowych tego gruntu, określonej według zasad
gospodarki rolnej lub z przepisów gospodarce nieruchomościami.
leśnej)
Wr = Wg + Wp (Wr + Wb+Ww+Wk)
Według stawek
Według ustawy z 21.08.1997r
Według ustawy z 21.08.1997r
szacunkowych
kh
Ustawa z dnia 19 paz
dziernika 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Tekst jednolity: Dz.
U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128)
Art.
Art.
Przedmiot Uregulowanie
Przedmiot Uregulowanie
wyceny
Art.
Grunty Mnożącstawkę
Grunty Mnożąc stawkę
30.2
orne, użytki szacunkową jednego
R. 2 ż
25.1
zielone (Å‚Ä…ki hektara przez cenÄ™
i l (Å‚ ki h kt
i pastwiska) jednego kwintala ziarna
żyta ustaloną stosownie
do przepisów o podatku
do przepisów o podatku
rolnym
Zasiewy, uprawy i inne zbiory jednoroczne
Art.
Według zasad przewidzianych w
30.2.
przepisach o gospodarce
przepisach o gospodarce
nieruchomościami.
U. 3
Określa się wartość
Art
Art.
przewidywanych plonów według
135.7
cen kształtujących się wobrocie
cen kształtujących się w obrocie
rynkowym, zmniejszajÄ…c jÄ… o
yy j jÄ… jÄ…
wartość nakładów koniecznych w
związku ze zbiorem tych plonów.
i kbit h l ó
Drzewostany
Art 30 2
Art. 30.2.
Według zasad przewidzianych w przepisach o
Według zasad przewidzianych w przepisach o
gospodarce nieruchomościami.
U 3
U. 3.
A) określa się wartość drewna w
Art. 135.5
drzewostanie  jeśli występują materiały
użytkowe,
B) określa się koszty zalesienia i pielęgnacji
do dnia wyceny  jeśli nie występują materiały
użytkowe lub koszty zalesienia i pielęgnacji są
wyższe od wartości drewna, które można
pozyskać
Plantacje kultur wieloletnich
Według zasad przewidzianych w przepisach o Art.
gospodarce nieruchomościami 30 2
gospodarce nieruchomościami. 30.2.
Przy określaniu wartości należyuwzględnić:U. 3.
A t
Art.
1. koszty założenia plantacji, 135.6
2. koszty pielęgnacji do czasu pierwszych
zbiorów,
3. utracone pożytki do końca pełnego
plonowania
plonowania,
4. odpisy amortyzacyjne (za okres
wykorzystany).
kt )
Budynki UrzÄ…dzenia Maszyny
Według zasad przewidzianych w Art.
gp y
przepisach o gospodarce 30.2.
nieruchomościami
nieruchomościami
A. według cen rynkowych,
B. według wartości odtworzenia
pomniejszonej o stopień zużycia,
pj j p y ,
C. według wartości materiałów
poro biórko ch pr padk
porozbiórkowych  w przypadku
likwidacji
Nieruchomości przekazane nieodpłatnie przez ANR i
przed upływem 10 lat zbyte lub przeznaczone na
pp yy p
inne cele niż określone w umowie
Agencja może żądać zwrotu Art
Agencja może żądać zwrotu Art.
aktualnej wartości 24.5
j
pieniężnej tej .
nieruchomości ustalonej
według zasad art. 30 ust. 1.
edł g asad art 30 st 1
Domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze
wraz z niezbędnymi gruntami; Ogródki przydomowe
Ä™ yg ; g p y
Garaże (tzw. mieszkaniówka w byłym PGR
A Sd ż t j i ój t ś i A t
A. Sprzedaż następuje po cenie równej wartości Art.
rynkowej określonej przy zastosowaniu sposobów jej 42.2.
określania przewidzianych w przepisach o gospodarce R 1 ż
określania przewidzianych w przepisach o gospodarce R. 1 ż
nieruchomościami 1.4
B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona:
B. Cena sprzedaży najemcom jest pomniejszona:
" o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art
" o 6% za każdy rok pracy najemcy w państwowym Art.
przedsiębiorstwie gospodarki rolnej (lub innym zakładzie 42.2-6.
U4
zwiÄ…zanym z produkcjÄ… rolniczÄ… art. 2a pkt 1) i
zwiÄ…zanym z produkcjÄ… rolniczÄ…  art. 2a pkt 1) i
Art.8
" o 3% za każdy rok najmu mieszkania od zakładów
pracy podanych wyżej, nie więcej jednak niż 95%.
Części składowe nieruchomości oraz nie pobrane
Gy , p jÄ™
pożytki, przejęte do ANR od użytkowników (od
p y(
spółdzielni, osób fizycznych, innych
niepaństwowych jednostek organizacyjnych)
p yj g yj y )
"
Art
Art.
Dotychczasowemu
Dotychczasowemu
16.4.
użytkownikowi przysługuje
yp y g j
odszkodowanie ustalone na
zasadach art. 30 ust. 2 ustawy z
dnia 19 paz
d iernika 1991 r
dnia 19 paz
dziernika 1991 r.
Nakłady poniesione na budynki i inne części
G
składowe nieruchomości przy przekazaniu mienia w
p y p
zarząd między państwowymi jednostkami
organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości
gyj ypjÄ… y
"
prawnej
Jednostce przekazującej przysługuje Art.
Jednostce przekazującej przysługuje Art.
od jednostki przejmujÄ…cej zwrot 35.2.
nakładów. Wartość nakładów ustala
kł dó W ść kł dó l
się na zasadach określonych w art. 30
Ä™ y
ustawy z dnia 19 paz
dziernika 1991 r.
Ustawa z 21.08.1997r
o gospodarce nieruchomościami
di h Å› ii
Dz.U. z 2000 r nr 46 poz.543
RozporzÄ…dzenie Rady
Ministrów z dnia z dnia 21
września 2004 r. w sprawie
Å› i 2004 i
wyceny nieruchomości i
wyceny nieruchomości i
sporzÄ…dzania operatu
sporzÄ…dzania operatu
szacunkowego Dz.U.207
g
poz.2109
Jak? - Procedury określania wartości
Podejście Metoda Technika
Podejście Metoda Technika
Porównywania parami
Analizy statystycznej rynku
y y y j y
Porównawcze
Porównawcze
Korygowania ceny średniej
Kapitalizacji prostej
Inwestycyjna
Dochodowe
Dyskontowania strumieni
Zysku
dochodów
Szczegółowa
Kosztów odtworzenia
Kosztowe
Elementów scalonych
Kosztów zastąpienia
Wskaz
nikowa
Sół
Szczegółowa
Kosztów likwidacji
Wskaz
nikowa
Pozostałościowa
Mieszane
Wskaz
ników
szacunkowych gruntu
ROZPORZ
DZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21.09.2004
Metoda wskaz
ników
Metoda wskaz
ników
szacunkowych gruntów
szacunkowych gruntów.
Metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów.
stosuje siÄ™ w przypadku braku transakcji rynkowych,
przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych
przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych
na cele rolne lub leśne,
wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaz
nika
szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta
gg y y y y
albo ceny 1 mł drewna.
Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.
CenÄ™ drewna, skorygowanÄ… o koszty jego pozyskania i przemieszczenia
do miejsca odbioru transportem mechanicznym przyjmuje siÄ™ z rynku
do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje siÄ™ z rynku
lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się
jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów
jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów
sprzedawanego drewna.
Metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów.
Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru
nieruchomości a przy określaniu typów siedliskowych
nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych
lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów.
Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o
Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o
podatku rolnym.
Wskaz
niki szacunkowe gruntów, w
zależności od klasy gruntu lub grupy typu
l ż ś i d kl l b
siedliskowego lasu i okręgu podatkowego,
g ęgg
określa załącznik do rozporządzenia.
Wskaz
niki szacunkowe w q ziarna żyta
Grunty orne ( R )
KLASY
Okręg
podatkowy
I II IIIa IIIb IVa IVb V VI VIz
I 145 132 118 100 80 60 35 15 8
II 126 115 103 86 70 52 30 12 5
III 100 90 75 60 45 25 10 1
110
94 85 76 64 50 38 20 6 1
IV
Użytki zielone ( A
i Ps)
KLASY
Okręg
ęg
podatkowy
I II III IV V VI VIz
145 118 93 67 35 13 5
145 118 93 67 35 13 5
I
I
II 126 103 80 58 30 10 3
110 90 70 50 25 8 1
III
III
94 76 60 43 20 5 1
IV
Wskaz
niki dla innych rodzajów gruntów
" Dla gruntów stanowiących sady
" Dla gruntów stanowiących sady
wskaz
nik szacunkowy ustala siÄ™ jak dla klasy gruntu, na
którym został założony sad
którym został założony sad.
" Dla gruntów rolnych zabudowanych
wskaz
nik szacunkowy ustala siÄ™ jak dla klasy I gruntu
wskaz
nik szacunkowy ustala siÄ™ jak dla klasy I gruntu
ornego.
" Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne
Dl tó t i h d i i ś ód l
wskaz
nik szacunkowy ustala siÄ™:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane  w wysokości 50%
a) jeżeli grunty są klasyfikowane  w wysokości 50%
wskaz
nika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej
klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się
y g g y yp yj Ä™
j
wskaz
niki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane  jak dla klasy VI
gruntu ornego.
t
Wskaz
niki dla innych rodzajów gruntów
Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne
zbiorniki niż stawy rybackie wskaz
nik szacunkowy
ustala siÄ™:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy
gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV
łąk i pastwisk trwałych.
Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaz
nik szacunkowy
ustala siÄ™:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy
) ż f
gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane jak dla klasy I łąki
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane  jak dla klasy I łąk i
pastwisk trwałych.
Metoda wskaz
ników szacunkowych gruntów. ż 19.
Przy stosowaniu metody wskaz
ników szacunkowych
Przy stosowaniu metody wskaz
ników szacunkowych
gruntów uwzględnia się:
w odniesieniu do nieruchomości
od es e u do e uc o ośc
przeznaczonych na cele rolne:
1 położenie w stosunku do głównych dróg
1. położenie w stosunku do głównych dróg,
2. jakość dróg dojazdowych,
3 ż ij
3. zagrożenie erozją
4. kulturÄ™ rolnÄ…
5. trudność uprawy
6. wielkość zanieczyszczeń środowiska
6. wielkość zanieczyszczeń środowiska
7. występowanie urządzeń melioracyjnych
8t kt ż tkó t h
8. strukturę użytków gruntowych
9. występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;
Cena poda przez Prezesa GUS za rok 2007
Żyto za 100kg - 58,29 zł
yg ,
MP nr 77 poz 831
MP nr 77 poz. 831
Komunikat z 17.10.2007
o u 7. 0. 007
Drewno za m3  147 28 zł
Drewno za m3  147,28 zł
MP 79 846
MP nr 79poz. 846
K m nik t z 22 10 2007r
Komunikat z 22.10.2007r.
Cena poda przez Prezesa GUS za rok 2008
Żyto za 100kg - 55,80 zł
yg ,
MP nr 81 poz 717
MP nr 81 poz. 717
Komunikat z 17.10.2008
o u 7. 0. 008
Drewno za m3  152 53 zł
Drewno za m3  152,53 zł
MP 81 718
MP nr 81 poz. 718
K m nik t z 20 10 2008r
Komunikat z 20.10.2008r.
Nieruchomości rolne
Nieruchomości rolne
sady
sady
Ustawa z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
art. 135.6
t 135 6
Plantacje kultur wieloletnich
Przy określaniu wartości należyuwzględnić:
Przy określaniu wartości należy uwzględnić:
1k t ł ż il t ji
1.koszty założenia plantacji,
2.koszty pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów,
3.utracone pożytki do końca pełnego plonowania
4.odpisy amortyzacyjne (za okres wykorzystany).
Plantacje kultur wieloletnich
1. Wartość plantacji kultur wieloletnich w
zależności od celu wyceny może być
określona łącznie z gruntem albo wycenie
określona łącznie z gruntem albo wycenie
może podlegać odrębnie plantacja.
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich
Czas trwania plantacji kultur wieloletnich
obejmuje okres od rozpoczęcia
przygotowania gleby do końca okresu
ti l b d k Å„ k
plonowania wraz z czasem likwidacji plantacji
 usunięcia roślin i przywrócenia
nieruchomości do stanu umożliwiającego
nieruchomości do stanu umożliwiającego
dalsze rolnicze wykorzystanie.
Plantacje kultur wieloletnich
2. Określanie wartości plantacji kultur
pj
wieloletnich jako części składowych
nieruchomości gruntowych następuje przy
nieruchomości gruntowych następuje przy
zastosowaniu:
podejścia porównawczego  gdzie wartość plantacji
określana jest jako różnica pomiędzy wartością
nieruchomości z plantacją określoną w podejściu
porównawczym a wartością rynkową podobnego gruntu,
podejścia dochodowego - gdzie wartość plantacji określa
się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości
się jako różnica pomiędzy wartością nieruchomości
obliczoną poprzez czynsze dzierżawne z nieruchomości z
plantacją lub poprzez zastosowanie metody zysków, a
wartością rynkową podobnego gruntu,
Plantacje kultur wieloletnich
3. W przypadku gdy przypisy szczególne
tego wymagają lub zastosowanie wyżej
wymienionych podejść jest niemożliwe
wymienionych podejść jest niemożliwe
określa się odrębnie wartość plantacji
przy zastosowaniu określonych
procedur w zależności od wieku
procedur w zależności od wieku
plantacji.
Plantacje kultur wieloletnich
4. Czas istnienia plantacji kultur wieloletnich
j
można dla potrzeb wyceny podzielić, w
zależności od jej wieku, na trzy okresy:
zależności od jej wieku, na trzy okresy:
" okres założenia i pielęgnacji  trwający od
rozpoczęcia prac agrotechnicznych do początku
p Ä™ pg y p Ä…
okresu plonowania, gdzie samodzielnie wartość
plantacji można określić wyłącznie poprzez
obliczenie kosztów odtworzenia,
bli i k tó dt i
" okres plonowania gdzie samodzielnie wartość
kl i d i d i l i t ść
plantacji określić można poprzez zastosowanie
podejścia mieszanego,
podejścia mieszanego,
" okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie
okres likwidacji plantacji gdzie samodzielnie
wartość plantacji określić można poprzez
zastosowanie metody kosztów likwidacji.
Plantacje kultur wieloletnich
5. Przyjęcie zasady obliczenia kosztów
odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy
odtworzenia dla wyceny plantacji dotyczy
kosztów poniesionych nakładów i może mieć
miejsce w przypadku wykonania zabiegów
agrotechnicznych lub po posadzeniu roślin
gy p p
przed wejściem w plonowanie.
Przy określaniu poziomu i wartości nakładów
Przy określaniu poziomu i wartości nakładów
uwzględniać należy warunki racjonalnie
prowadzonej gospodarki oraz faktycznie
prowadzonej gospodarki oraz faktycznie
poniesione nakłady z uwzględnieniem ich
jakości.
Plantacje kultur wieloletnich
6. Przy zastosowaniu podejścia mieszanego
wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej
założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz
wartości utraconych pożytków od dnia na który
określany jest stan plantacji, do końca okresu
plonowania. SumÄ™ tÄ™ pomniejsza siÄ™ odpowiednio o
zużycie  amortyzację wynikającą z okresu
wykorzystania plantacji od pierwszego roku
plonowania do dnia w którym określany jest stan
nieruchomości.
Plantacje kultur wieloletnich
6. Wartość utraconych pożytków i poziom
nakładów określa się biorąc w szczególności
nakładów określa się biorąc w szczególności
pod uwagę: (1) cechy roślin (gatunek,
odmianÄ™ poziom prowadzenia plantacji) (2)
odmianÄ™, poziom prowadzenia plantacji), (2)
warunki glebowo-przyrodnicze, (3) koszty
likwidacji plantacji, (4) wielkość i wartość
pożytków, z uwzględnieniem warunków
p y, g Ä™
racjonalnie prowadzonej gospodarki oraz
poziom faktycznie poniesionych nakładów
poziom faktycznie poniesionych nakładów
przy racjonalnych kosztach, (5) dochód
zwiÄ…zany z gruntem i innymi urzÄ…dzeniami
zwiÄ…zany z gruntem i innymi urzÄ…dzeniami.
Wycena roślin w zależności od fazy rozwojowej
Rodzaj roślin Faza rozwojowa Reguły wyceny
1 Okres uprawy (od rozpoczęcia Koszty odtworzenia
1. Okres uprawy (od rozpoczęcia Koszty odtworzenia
Ui i
Uprawy i zasiewy
prac do wysiewu)
oraz kultury
2. a) Niemożliwe Koszty odtworzenia
Okres określenie przyszłych
Okres określenie przyszłych
wieloletnie
wieloletnie
istnieni pożytków
plonujÄ…ce na
a
zasiewó
b)Możliwe określenie Rynkowa wartość plonów z
koniec okresu
w
w
przyszłych pożytków uwzględnieniem nie poniesionych
przyszłych pożytków uwzględnieniem nie poniesionych
nakładów
uprawy
1. Okres założenia i pielęgnacji Koszty odtworzenia
kultury wieloletnie
2. Okres plonowania Koszty założenia i pielęgnacji
plonujÄ…ce na
oraz odpisy amortyzacyjne oraz
koniec okresu
wartość pożytków do końca
ploniowania koszty likwidacji
ploniowania + koszty likwidacji
uprawy
uprawy
plantacji
3. Okres likwidacji plantacji Ewentualna wartość drewna +
koszty likwidacji +koszty
dd i t d
doprowadzenia gruntu do
użytkowania
G
Krzysztof Zmarlicki
Określenie wartości roślin sadowniczych (na
plantacjach towarowych) i upraw ogrodniczych
l t j h t h) i d i h
"
(w ogrodach działkowych i przydomowych przy
wywłaszczaniu nieruchomości.
Å‚ ii h Å› i
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
wartość bieżąca rośliny X w
współczynnik oceny
wieku Y odszukana z tabel
bonitacyjnej wartości bieżącej,
yj j Ä… j
określony na podstawie wizji
lokalnej (tabela 61)
Wartość
rośliny
rośliny
Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk
Wrs = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk
sadowniczej
wartość utraconych
korzyści z rośliny X w
współczynnik oceny bonitacyjnej
wieku Y odszukana z tabel
wartości utraconych korzyści,
określony na podstawie wizji
y p j
lokalnej (tabela 62)
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
Wiek w latach Wartość bieżąca Wartość utraconych korzyści
T b l 1
Tabela 1.
1 17,43 zł 37,64 zł
Wartość
2 24,19 zł 36,19 zł
bieżąca i
3 29 87 zł 34 66 zł
3 29,87 zł 34,66 zł
wartość
4 27,69 zł 33,05 zł
utraconych
5 25,56 zł 31,37 zł
korzyści
y
6 23,43 zł 29,59 zł
drzewa
jabłoni na
7 21,30 zł 27,74 zł
podkładkach
podkładkach
8 19 17 zł 25 78 zł
8 19,17 zł 25,78 zł
karłowych.
9 17,04 zł 23,73 zł
10 14,91 zł 21,58 zł
11 12,78 zł 19,32 zł
Wb
12 10,65 zł 16,95 zł
13 8,52 zł 14,46 zł
13 8,52 zł 14,46 zł
i
i
14 6,39 zł 11,84 zł
15 4,26 zł 9,09 zł
Wuk
Wuk
16 2,13 zł 6,21 zł
17 0,00 zł 3,18 zł
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej,
Wbwb
określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 61)
Wb b
Wbwb =średniej liczbie punktów za dwie cechy:
stanowisko i stan zdrowotny = ½(Ps+Pz)
Tabela 61 Punktacja cech określających wartość bieżącą roślin - wskaz
nik oceny bonitacyjnej.
Lp Cechy określające Ocen Ilość Ocen Ilość Ocen Ilość Ocena Ilość
wartość bieżąca a punkt a punkt a punkt punktó
wartość bieżąca a punkt a punkt a punkt punktó
rośliny ów ów ów w
1. Stanowisko, b.do 1,4 dobr 1,0 Słab 0,4 zła0,2
warunki bra a a
warunki bra a a
siedliskowe i
glebowe
2. Wskaz
nik oceny b.do 1,3dobr 1, , ,2
y , ,0Słab 0,3zła0,
stanu zdrowotnego bra a a
Przykładowo:
" stanowisko, warunki siedliskowe- ocena bardzo dobra- ilość punktów 1,4
stano isko ar nki siedlisko e ocena bard o dobra ilość p nktó 1 4
" stan zdrowotny-dobry- ilość punktów 1,0. Razem 2,4
ogólny wskaz
nik bonitacyjny wynosi - 1,2
Wartość drzew i krzewów sadowniczych na plantacjach towarowych
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych
współczynnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych
Wb k
Wbwuk
korzyści, określony na podstawie wizji lokalnej (tabela 62)
Wbwuk= liczbie punktów uzyskanych przydatność
produkcyjnÄ…
produkcyjnÄ…
Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin -
Tabela 62 Punktacja cechy określającej wartość utraconych korzyści z roślin -
wskaz
nik oceny bonitacyjnej.
wskaz
nik oceny bonitacyjnej.
Lp. Cechy Ocena Ilość Oce Ilość Oce Ilość Ocena Ilość
Lp. Cechy Ocena Ilość Oce Ilość Oce Ilość Ocena Ilość
określające punk na punkt na punkt punktó
określające punk na punkt na punkt punktó
określające punk na punkt na punkt punktó
określające punk na punkt na punkt punktó
wartość tów ów ów w
wartość tów ów ów w
użytkową
użytkową
rośliny
rośliny
rośliny
rośliny
1. Przydatność b. 1,5 dob 1,0 Słab 0,5 zła 0,2
1. Przydatność b. 1,5 dob 1,0 Słab 0,5 zła 0,2
produkcyjna wysok ra a
produkcyjna wysok ra a
odmiany a
odmiany a
odmiany, a
odmiany, a
podkładka,
podkładka,
Wartość drzew i krzewów sadowniczych w ogrodach działkowych i
przydomowych
wartość bieżąca rośliny X w
współczynnik oceny
wieku Y odszukana z tabel
bonitacyjnej wartości bieżącej,
yj j Ä… j
określony na podstawie wizji
lokalnej (tabela 61)
Wartość
rośliny
rośliny
Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk
Wro = Wb x Wbwb+ Wuk x Wbwuk
ogrodowej
wartość utraconych
korzyści z rośliny X w
współczynnik oceny bonitacyjnej
wieku Y odszukana z tabel
wartości utraconych korzyści,
określony na podstawie wizji
y p j
lokalnej (tabela 62)
Ogródki działkowe i ogrody przydomowe
Wiek w Wartość Wartość utraconych
latach bieżąca korzyści
Wartość bieżąca i
1 21,18 zł 63,58 zł
wartość utraconych
2 26,34 zł 61,93 zł
korzyści drzewa jabłoni
y j
3 31,26 zł 60,19 zł
na podkładkach
karłowych.
4 38,41 zł 58,37 zł
5 36,28 zł 56,46 zł
6 34,14 zł 54,45 zł
Wb
7 32 01 Å‚ 52 35 Å‚
7 32,01 zł 52,35 zł
8 29,87 zł 50,13 zł
i
9 27 74 zł 47 81 zł
9 27,74 zł 47,81 zł
10 25,61 zł 45,37 zł
Wuk
11 23,47 zł 42,81 zł
11 23,47 zł 42,81 zł
12 21,34 zł 40,12 zł
Ogródki działkowe i ogrody przydomowe
rośliny cebulowe, krzewy ozdobne i trawy
współczynnik oceny
bonitacyjnej wartości bieżącej,
określony na podstawie wizji
określony na podstawie wizji
wartość
wartość
lokalnej (tabela 61)
pozostałych
roślin:
roślin:
W d Wt (Wb b Wb k)
Wprd = Wt x (Wbwb + Wbwuk)
cebulowych,
2
krzewów
krzewów
ozdobnych
współczynnik oceny bonitacyjnej
wartość
wartości utraconych korzyści,
odszukana z
określony na podstawie wizji
y p j
lokalnej (tabela 62)
tabeli (47-60)