Z analizy wystawionych w serwisie Oferty.net ofert sprzedaży mieszkań wynika, że lipiec był
miesiącem spadków średnich cen ofertowych w pięciu miastach, będących liderami polskiego rynku
mieszkaniowego - we Wrocławiu (-3,8%), Warszawie (-0,8%), Poznaniu (-0,4%), Krakowie (-0,4%) i
Gdańsku (-0,1%). Choć nie są to spektakularne spadki to należy pamiętać, że finalne ceny zakupu,
tj. ceny transakcyjne są niższe średnio o kolejnych 7-10%.
W tym samym czasie do największego spadku średnich cen ofertowych doszło w Opolu (-3,8%).
Największy wzrost nastąpił w Białymstoku (3,1%).
ile trzeba zarabiać,
zmiana zmiana średnia cena
wysokość ratyaby uzyskać kredyt
czerwiec lipiec w ciągu w ciągu mieszkania
miasto (netto)
(PLN/m2) (PLN/m2)
miesiąca6 mies. o pow. 50 mkw.*
w PLN w CHF
(%) (%) (PLN)
w PLN w CHF
(7,85%)(4,09%)
Białystok 4 683 4 828 3,1 3,7 241 400 1 746 1 221 2 780 3 238
Bydgoszcz 4 318 4 333 0,3 0,1 216 650 1 567 1 096 2 577 3 000
Gdańsk 6 967 6 963 -0,1 -2,8 348 150 2 518 1 761 3 654 4 435
Gdynia 7 355 7 433 1,1 3,4 371 650 2 688 1 880 3 846 4 734
Katowice 4 312 4 333 0,5 -8,0 216 650 1 567 1 096 2 577 2 988
Kraków 7 807 7 775 -0,4 -5,7 388 750 2 812 1 966 3 985 4 952
Lublin 5 216 5 247 0,6 1,4 262 350 1 898 1 327 2 952 3 450
A
ódz
4 415 4 482 1,5 -5,8 224 100 1 621 1 133 2 638 3 064
Opole 4 318 4 155 -3,8 bd. 207 750 1 503 1 051 2 505 2 900
Poznań 5 938 5 912 -0,4 -5,8 295 600 2 138 1 495 3 233 3 784
Rzeszów 4 793 4 809 0,3 -2,6 240 450 1 740 1 216 2 773 3 230
Sopot 11 206 11 424 1,9 2,9 571 200 4 132 2 890 5 785 7 276
Szczecin 5 202 5 251 0,9 1,4 262 550 1 900 1 330 2 955 3 452
Warszawa 9 591 9 510 -0,8 -0,6 475 500 3 440 2 405 4 815 6 060
Wrocław 7 261 7 001 -3,6 -6,7 350 050 2 532 1 771 3 670 4 460
Olsztyn 5 024 5 099 1,5 bd. 254 950 1 844 1 290 2 891 3 375
Zakopane bd. 11 504 bd. bd. 575 200 4 160 2 910 5 825 7 330
* na podstawie cen z lipca br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe
gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy
Potwierdzeniem powolnego lecz wciąż trwającego spadku cen mieszkań na rynku wtórnym w pięciu
największych polskich miastach są wyniki porównania aktualnych cen ofertowych z cenami sprzed
6-u miesięcy. Według analizy Oferty.net we Wrocławiu były one w lipcu niższe o blisko 7%, a w
Poznaniu i Krakowie o prawie 6%. Najmniejsza różnica charakteryzuje Warszawę (-0,6%). Stolica jest
jednak wciąż największym rynkiem, na którym występuje największe zróżnicowanie ofert i cen - od
wyraz
nie taniejących, dużych mieszkań w blokach z wielkiej płyty (w cenie od 6400 PLN/m2) po stale
rosnącą liczbę nowoczesnych i utrzymujących cenę luksusowych apartamentów (pow. 20 000
PLN/m2).
ZA
OTOWE NIECO TAC
SZE - KOMENTARZ OPEN FINANCE
Przez ostatnie 30 dni oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło. Stopa
trzymiesięcznego WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości kredytów
hipotecznych w połowie sierpnia miała wartość 6,54 proc. wobec 6,65 proc. w połowie lipca (szczyt z
początku lipca to 6,67 proc.). Według Open Finance taka zmiana oznacza, że rata przeciętnego
kredytu złotowego mogła się obniżyć (o ile bank właśnie w tym czasie dokonał aktualizacji
oprocentowania) o 1 proc. lub licząc inaczej ok. 7,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Nie
są to więc duże oszczędności, ale lepsze to niż nieustanny wzrost oprocentowania kredytów, którego
byliśmy świadkami przez ostatnie 18 miesięcy - mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Licząc od
początku cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, raty kredytów złotowych są wciąż o 28 proc.
wyższe (lub licząc inaczej o 153 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN).
Jak zmieniła się rata kredytu 100 tys. PLN
Kwota Oprocento- Rata Oprocento- Rata Zmiana Oprocento- Rata Zmiana
kredytu wanie (PLN) wanie (PLN) (%) wanie (PLN) (%) do
14.08.2008 14.07.2008 02.2007 08.2008
100 000 7,54 701,96 7,65 709,51 1 5,20 549,11 27,8
Kredyt na 30 lat, raty równe, marża banku 1 pkt proc. powyżej WIBOR3M
Z analiz Open Finance wynika, iż na taki stan rzeczy (niewielki spadek stóp procentowych) wpływ
mają rozwarstwiające się oczekiwania rynkowe, co do dalszej polityki pieniężnej. Przed wakacjami
kolejna podwyżka stóp jesienią wydawała się pewna, ale wobec spadku cen paliw na świecie, coraz
wyraz
niejszych objawów spowolnienia gospodarczego na świecie, w tym i jego symptomy w Polsce,
nie jest to już takie pewne. Bankowcy mają więc wątpliwości czy należy dyskontować kolejną
podwyżkę stóp, czy też nie (ekonomiści sądzą, że do podwyżki dojdzie, ale rynkowe stopy
procentowe spadają wbrew tym opiniom). Nawet ci członkowie RPP, którzy do tej pory zdecydowanie
zgłaszali potrzebę zaostrzania polityki pieniężnej obecnie nie są już tacy pewni swego.
Nadal jednak utrzymuje się niepewność wśród banków związana z płytkim rynkiem pieniężnym.
Warto zauważyć, że stopa 3M WIBOR utrzymuje się 54 pkt bazowe powyżej stopy głównej w NBP,
podczas gdy we wczesnej fazie podwyżek stóp procentowych lub nawet przed nią, ten spread rzadko
przekraczał 20 pkt. Zwiększona różnica między kosztem pieniądza na rynku, a stopami w NBP wynika
właśnie z płytkiego obecnie rynku pieniężnego, nie zaś z powszechnych oczekiwań na kolejne
podwyżki stóp przez RPP.
W ocenie Open Finance oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych utrzyma się w okolicach
7,4-7,7 proc. przez okres najbliższych miesięcy.
WE FRANKACH STABILNIE. JESZCZE?
Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka
szwajcarskiego spadła o ok. 5 pkt bazowych do 2,75 proc. Jednocześnie na rynku walutowym kurs
franka wynosi niemal dokładnie tyle samo co przed miesiącem (2,03 PLN vs. 2,01 PLN), więc także w
przypadku kredytów we frankach możemy mówić o kosmetycznych zmianach rat kredytów (zmiana
oprocentowania oznacza spadek raty o 1 proc., a wzrost kursu franka jej ponowny wzrost o 1 proc. -
te dwa elementy znoszą się wzajemnie niemal ze 100-proc. precyzją).
W najbliższej przyszłości dla kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich większe
znaczenie może zacząć odgrywać podjęte ryzyko walutowe. O ile bowiem można sądzić, że stopy
procentowe utrzymają się na obecnym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy, to wahania kursu
franka mogą przybrać niekorzystny charakter. Przez ostatnie 30 dni frank stracił 8 proc. wobec dolara
i pozostał stabilny wobec euro. Licząc od początku do 14 sierpnia frank podrożał do złotego o 3,5
proc.
Raty dziś zaciągniętych kredytów we frankach pozostają o 26,3 proc. niższe od złotowych, zatem
trudno mówić o niebezpieczeństwie zrównania się rat kredytowych (nastąpiłoby to przy kursie 2,76
PLN). Natomiast można mówić o ryzyku wzrostu zadłużenia przeliczonego na złote (ktoś, kto 1
sierpnia pożyczył we frankach 100 tys. PLN dziś jest winien bankowi 103,5 tys. PLN nie
uwzględniając spreadów walutowych).
Sygnałem alarmowym dla posiadaczy kredytów w CHF, który będzie świadczyć o zmianie
średnioterminowego trendu notowań pary CHF/PLN będzie przełamanie przez franka poziomów 2,10,
2,15 i 2,30 PLN - twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie by
określać możliwość realizacji tych scenariuszy, wzrost kursu franka do 2,10 PLN wydaje się być
wysoce prawdopodobny w najbliższych tygodniach.
KAWALERKA - KUPIĆ CZY WYNAJ
Ć?
Zbliżający się okres nasilonego ruchu na rynku najmu mieszkań związany z nadchodzącym
początkiem roku akademickiego skłania do bliższego przyjrzenia się aktualnej sytuacji na rynku
sprzedaży kawalerek; te bowiem są najbardziej poszukiwanym typem mieszkań do wynajęcia. Warto
więc przyjrzeć się ich podaży, cenom i ewentualnym kosztom związanym z ich zakupem a nie
najmem.
miasto udział kawalerek w podaży (%)
Gdańsk 11,3
Kraków 17,4
Poznań 11,6
Warszawa 15,2
Wrocław 10,3
Procentowy udział mieszkań 1-pokojowych w stosunku do całkowitej podaży mieszkań w lipcu
kształtował się na poziomie od 10,3% we Wrocławiu do 17,4% w Krakowie. Wartości te pozostają
stosunkowo stabilne; chętnych do sprzedaży małych mieszkań nie przybywa. Zdaniem Marcin
Drogomireckiego z serwisu Oferty.net tego typu lokale zakupione na rynku pierwotnym wymagają
najmniejszych nakładów zarówno na wykończenie jak i utrzymanie (czynsz, spłata rat kredytu). W
przeciwieństwie do mieszkań o większej liczbie pokoi niewielu nabywców jest zainteresowanych ich
szybką odsprzedażą. Ponadto zarówno kawalerki nowe jak i te w starym budownictwie łatwo jest
wynająć. Stały przychód w postaci czynszu to skuteczny argument zniechęcający do ich sprzedaży
zwłaszcza, jeżeli właściciel nie potrzebuje natychmiast dużej gotówki.
Tymczasem jak wynika z przedstawionej niżej symulacji zakup 30-metrowej kawalerki nadal
pozostaje dla potencjalnych najemców wartą rozważenia alternatywą. Wysokość miesięcznej raty
kredytu zaciągniętego na zakup takiego mieszkania może się okazać niższa od kwoty oddawanej co
miesiąc właścicielowi wynajmowanego mieszkania.
Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 100% wartości mieszkania)
kawalerka kawalerka - kredyt na 30 lat (CHF) kredyt na 30 lat (PLN)
miasto średnia cena szacunkowa cena lokalu wysokość raty / wysokość raty /
PLN/m2 o pow. 30 m2 konieczy dochód konieczny dochód
Warszawa 9795 293 850 1490 PLN/3750 PLN 2125 PLN/3170 PLN
Poznań 6075 182 250 922 PLN/2560 PLN 1320 PLN/2210 PLN
Wrocław 7885 236 550 1200 PLN/3100 PLN 1711 PLN/2650 PLN
Kraków 7954 238 620 1210 PLN/3120 PLN 1730 PLN/2670 PLN
A
ódz
4193 125 790 640 PLN/1990 PLN 910 PLN/1750 PLN
Gdańsk 7346 220 380 1120 PLN/2940 PLN 1600 PLN/2520 PLN
Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 80% wartości mieszkania)
kawalerka kawalerka - kwota kredyt na 30 lat kredyt na 30 lat
średnia cena szacunkowa cena kredytu (CHF) wysokość raty (PLN) wysokość raty /
miasto PLN/m2 lokalu o pow. na 80% / konieczy dochód konieczny dochód
30 m2 wartości
lokalu
Warszawa 9795 293 850 235 080 1200 PLN/3135 PLN 1700 PLN/2700 PLN
Poznań 6075 182 250 145 800 750 PLN/2185 PLN 1060 PLN/1910 PLN
Wrocław 7885 236 550 189 240 960 PLN/2625 PLN 1370 PLN/2265 PLN
Kraków 7954 238 620 190 896 965 PLN/2640 PLN 1380 PLN/2280 PLN
A
ódz
4193 125 790 100 632 510 PLN/1730 PLN 730 PLN/1540 PLN
Gdańsk 7346 220 380 176 304 900 PLN/2500 PLN 1280 PLN/2160 PLN
*do wyliczeń przyjęto oprocentowanie na poziomie 7,85% dla kredytu w PLN oraz 4,09 dla kredytu w CHF;
wyliczenia mają charakter szacunkowy.
POZNAC
SKI RYNEK WTÓRNY SPRZEDAŻY MIESZKAC
W LICZBACH WG OFERTY.NET
(LIPIEC 2008)
Podaż ofert Średnie ceny Podaż ofert
wg liczby pokoi ofertowe mieszkań wg cen ofertowych
wg liczby pokoi (PLN/m2) za całość
l. pok.podaż ofert (%) l. pok.cena (PLN/m2) cena całkowita (PLN)podaż (%)
1 11,6 1 6075 do 200 000 12,4
2 47,2 2 6082 200 001 do 300 000 40,2
3 32,7 3 5648 300 001 do 400 000 31,6
4 7,9 4 5546 400 001 do 500 000 8,7
5 plus 0,6 5 plus 6749 pow. 500 000 7,0
INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LIPCU 2008 R.
Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE
w lipcu 2008 r.
średni okres
średnia wartość kredytu w średnie LTV (stosunek kwoty kredytu do
miasto kredytowania
lipcu 2008 (w PLN) wart. nieruch., w proc.)
(w latach)
Warszawa 449 800 86 35
Kraków 298 967 81 31
Wrocław 311 327 86 32
Poznań 288 834 84 33
Gdańsk 290 847 87 33
Gdynia 302 673 91 32
Katowice 159 800 84 30
Lublin 196 067 86 27
Olsztyn 245 455 100 30
Raport został przygotowany na podstawie danych statystycznych serwisu Oferty.net - nieruchomości w Internecie oraz
danych Open Finance. Badanie odbyło się na próbie 17122 unikalnych ofert sprzedaży mieszkań wystawionych przez agencje
nieruchomości i osoby prywatne w lipcu 2008 r.
Szczegółowe statystyki cen ofertowych mieszkań w Warszawie, wskaz
niki popularności dzielnic oraz zestawienia cen
transakcyjnych są dostępne w serwisie Oferty.net w dziale 'statystyki' na stronie: http://www.oferty.net/statystyki.
Wysokości rat i wymaganych zarobków przygotowane w Open Finance zostały oszacowane na podstawie aktualnie
dostępnych ofert kredytów hipotecznych. Index Kredytowy przygotowano na podstawie wniosków kredytowych składanych
za pośrednictwem Open Finance w lipcu 2008 r. Podane ceny mają charakter transakcyjny, dotyczą mieszkań kupowanych
zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. Więcej informacji o kredytach hipotecznych na stronie:
http://www.open.pl.
W przypadku wykorzystywania informacji zawartych w niniejszym raporcie, prosimy o podawanie z
ródła:" Raport z rynku
nieruchomości Oferty.net i Open Finance".
OFERTY.NET OPEN FINANCE
Warszawa, ul. Rakowiecka 36, III p. Biuro Prasowe
tel. [phone] tel. [phone], -17
e-mail: [e-mail] e-mail: [e-mail]
http://www.oferty.net http://www.open.pl