Wykład II 25 lutego 2013 1. Nieruchomosci (art. 46 Kodeksu Cywilnego) " Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrebny przedmiot własności (grunty), jak równnież budynki trwale z gruntem związane lub czesci takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrbębny od gruntu przedmiot własności " Kryterium fizyczne " Kryterium przedmiotowe 2. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece " Nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą " "księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości " Istnieje tyle nieruchomości ile jest ksiąg wieczystych 3. Nieruchomości dotyczy szczególny rezim prawny polegający na: " To co jest trwale z gruntem związane staje się własnością własciciela gruntu - wyjątki określają jedynie przepisy szczególne; " Dla nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste " Użytkowanie wieczyste można ustanowić tylko na nieruchomości gruntowej " Ograniczone prawa rzeczowe, takie jak: służegność hipoteka, własności spółdzielcze, prawo do lokalu, mogą być ustanowione tylko na nieruchomości " Zobowiązanie w postaci dożywocia może dotyczyć tylko nieruchomości " Sprzedaż, darowizna, dzierżawa nieruchomości regulowana jest silniejszymi przepisami prawa niż sprzedaż, darowizna, dzierżawa rzeczy ruchomych " Przeniesienie własności nieruchomości i wiele innych czynności prawnych wymaga formy aktu notarialnego " Przeniesienie własności nieruchomości nie może być obwarowane ani warunkiem ani terminem " Specjalne traktowanie w prawie spadkowym 4. Nieruchomośc publiczna i prywatna a) Prywatne - są własnością podmiotów prywatnych (np.. Osób fizycznych) b) Publiczne - stanowią własność SP lub JST 5. Własność publiczna a) Obejmuje mienie fiskalne, administracyjne i użytku publicznego b) Prawa własności w odniesieniu do danego zasobu obejmują - Prawo do użytkowania tego zasobu - Prawo do przejmowania dochodów, jakie ten zasób przynosi - Prawo do zmiany formy i tresci tego zasobu (do sprzedaży, zmiany na inny zasób, przekazanie) Prawa te nie są pojmowane jako bezwzględnie wyłączne, niczym nieograniczone. Są one ograniczone przez normy prawne. 6. Nieruchomości instytucjonalne - Obiekty, w których mieszczą się instytucje, - Posiadają wartość kapitałową i użytkową, - Nie są przedmiotem obrodu rynkowego - Obiekty ogólnodostępne, należące do instytucji, w których udział kapitału publicznego przekracza50% albo przynajmniej cele, kontrola oraz rachunkowość (łącznie) tych podmiotów mają publiczny charakter 7. Miejsca publiczne / miejsca użyteczności publicznej - budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, opieki zdrowotnej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług Gospodarka Nieruchomościami Publicznymi Page 1 społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu, obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym, oraz inny budynek przeznaczony do wykonywania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy lub socjalny. 8. Części składowe rzeczy - Wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo przedmiotu odłączonego 9. Części składowe nieruchomości 1) budynki, budowle i inne urządzenia trwale z gruntem związane (istnieją wyjątki np. użytkowanie wieczyste), 2) drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania art..48 k.c. 3) wody stojące, czyli powierzchniowe wody stojące, wody w rowach i studniach, wody w naturalnych lub sztucznych jeziorach i innych zbiornikach bezprzepływowych, wody z opadów atmosferycznych, wody pozostałe po wylewie wody płynącej, 4) złoża kopalin nie stanowiących własności Skarbu Państwa w świetle przepisów Prawa geologicznego i górniczego (art. 7), czyli kopaliny pospolite, 5) prawa związane z jej własnością (wg art. 50 k.c.), czyli służebność gruntową, udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej, w wypadku ustanowienia odrębnej własności lokali oraz przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku i urządzeń na użytkowanym gruncie będącym własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. 10. Co NIE stanowi części składowej nieruchomości? - Częsci budynku lub lokale w budynkach wielorodz., które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, - Urządzenia techniczne do doprowadzania wody, gazu, prądu, ścieków urządzenia służące do odprowadzania lub doprowadzania: wody, pary, gazu, prądu elektrycznego oraz inne urządzenia podobne (np. rurociągi naftowe), jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu - Połączenia od zaworów do rurociągu - Wody płynące 11. Przynależności - Rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi 12. Nieruchomości w ujęciu ekonomicznym - cechy a) Fizyczne b) Ekonomiczne c) Prawne Ad. a) Cechy fizyczne - charakteryzują położenie i relacje z sąsiadującymi nieruchomościami (związane są ze złożonością, stałością, trwałością, różnorodownością, niepodzielnością) - Złożoność - nieruchomość składa się z wielu elementów (budynki, budowle, rośliny) - Trwałość - jako fizyczna niezniszczalność, stosunkowa długowieczność trwałych zniszczeń. Nie oznacza ekonomicznej niezmienności (wartość ulega zmianie) - Niepodzielność - istota pojęcia nieruchomości, np.. Fizyczne połączenie budynku z gruntem i możliwa jest podzielność w sensie geodezyjnym - Różnorodność - niepowtarzalność w stosunku do innych - Stałość miejsca - właściwości gruntu i posadowienia na nim budynku oraz znajdujących się w nim ukorzenionych urządzeń; SKUTKI EKONOMICZNE: Możliwość opodatkowania i egzekwowania powinności; Lokalny charakter; Podatność wartości na zmiany w otoczeniu; Stanowią one dobre zabezpieczenie kredytu Gospodarka Nieruchomościami Publicznymi Page 2 Ad. b) Cechy ekonomiczne - rzadkość, lokalizacja, współzależność, kapitałochłonność, mała płynność - Rzadkość - naturalna podaż, a w jej wyniku stałość zasobów gruntowych wobec rosnącej liczby mieszkańców ziemi, powoduje, przy stale rosnącym popycie, deficyt nieruchomości - Lokalizacja - obejmuje szereg czynników dotyczących fizycznej charakterystyki danego obszaru, jak i cech ekonomicznych, tzn. funkcji i zagospodarowania terenu; opisuje współzależność zachodzącą między sposoby użytkowania terenu - Współzależność - zależy od warunków infrastruktury oraz lokalizacji innych obiektów w sąsiedztwie - Kapitałochłonność - wysoka, często łącząca się z procedurą kredytów bankowych i długim okresem zwrotów poniesionych nakładów - Mała płynność - decydują o tym: liczba potencjalnych nabywców jest niewielka, wysokie koszty przeniesienia własności Ad. c) cechy instytucjonalno-prawne - Prawa związane z daną nieruchomością oraz uwarunkowania ich ochrony, rejestracji i przenoszenia 13. Funkcje nieruchomości a) Towaru - prawo do nieruchomości jest towarem, którym obród odbywa się: na rynku nieruchomości, tj. transakcje rynkowe przeniesienia praw, np.. Kupno, sprzedaż, najem, dzierżawa, usytuowanie b) yródło dochodu - działalność gospodarki jako zródło dochodu, np. czynsz, ulgi podatkowe, zabezpieczenia kapitału, ochrona przed inflacją i także zródło dochodu gmin lub SP, np.. Opłaty adiacenckie, podatki, opłaty skarbowe c) Zabezpieczenie kredytów (hipoteka) d) Przedmiot badań naukowych - w aspekcie materialnym i gospodarczym 14. Rodzaje nieruchomości a) Gruntowe (zabudowane lub niezabudowane), które ze względu na przeznaczenie dzielą się: - Rolne - Leśne - Inne (nie rolne i nie leśne) - zabudowane lub przeznaczone b) Budynkowe c) Lokalowe (mieszkalne i użytkowe) 15. Nieruchomość gruntowa - To jest grunt, czyli część powierzchni ziemskiej, stanowiąca wyodrębnioną całość, oznaczona granicami i będąca odrębnym przedmiotem własności 16. Nieruchomość budynkowa - Budynek i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jeżeli na mocy innych przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności 17. Nieruchomość lokalowa - Lokal wyodrębniony - nieruchomość, która została wyodrębniona z nieruchomości macierzystej (gruntowej lub budynkowej) - Wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku (wydzielenie architektoniczne) - Lokal służący wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych 18. Podział nieruchomości według kryterium wykorzystania - Operacyjne - wykorzystywane do zwykłej działalności - Inwestycyjne - mają charakter lokaty, nie są użytkowane przez dany podmiot - Zapasy nieruchomości -przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności operacyjnej. Przedsiębiorstwa ewidencjonują je jako towar Gospodarka Nieruchomościami Publicznymi Page 3