e-book
z praktycznymi poradami dotyczącymi zawierania transakcji związanych z
rynkiem nieruchomości.
Witam,
na wstępie chciałabym podziękować Ci za korzystanie z portalu nieruchomości-online.pl
oraz za wypełnienie ankiety naszego portalu.
W kolejnych częściach poradnika "Jak bezpiecznie kupić nieruchomość"postaram się krok
po kroku przeprowadzić Cię przez proces kupna nieruchomości. Będę omawiać na co zwrócić
uwagę kupując mieszkanie czy działkę, a także kiedy i gdzie trzeba zapłacić podatek od
nieruchomości. Dowiesz się również jak skutecznie i z zyskiem sprzedać nieruchomość.
Zachęcam więc do lektury!
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość
Kupując dom, mieszkanie, działkę czy nawet garaż łatwo pogubić się w gąszczu ofert
znajdujących się na rynku. Warto więc, upewnić się najpierw, czy stan prawny interesującej
Cię nieruchomości nie budzi żadnych podejrzeń. Oto kilka rad, które warto wziąć pod uwagę
przed zakupem.
Wartość nieruchomości
Cena nieruchomości bardzo często jest kluczowym kryterium przy wyszukiwaniu
ofert, których przecież na rynku nie brakuje. Dlatego sprawdz
najpierw, czy kwota, której
żąda sprzedawca nieruchomości nie jest zawyżona. Pamiętaj również, że zanim się na
cokolwiek zdecydujesz powinieneś obejrzeć kilka a nawet kilkanaście ofert. Określając
wartość nieruchomości najłatwiej jest po prostu porównać ją z innymi o podobnych
parametrach, położonymi w okolicy.
Na cenę nieruchomości wpływa również jej lokalizacja: bliskość środków
komunikacji, instytucji publicznych, a także charakter dzielnicy, w której się znajduje. Jeśli
szukasz miejsca do zamieszkania, nie bez znaczenia jest fakt, czy za oknem masz zielony
park, czy też zakłady produkcyjne.
Stan prawny
Kupując nieruchomość zwróć uwagę na to, czy sprzedający jest jej faktycznym
właścicielem, lub osobą upoważnioną do sprzedaży nieruchomości - w takim przypadku musi
mieć notarialne pełnomocnictwo. Jeżeli właścicieli jest więcej, to każda z tych osób musi
wyrazić zgodę na sprzedaż.
Należy również sprawdzić czy w stosunku do nieruchomości nie toczy się
postępowanie spadkowe lub nie jest ona obciążona prawami osób trzecich - np. hipoteką albo
czy nie jest na niej ustanowiona służebność.
Wszystkie te informacje zawarte są w Księdze Wieczystej. Wgląd do niej jest
darmowy i odbywa się w czytelni Sądu Rejonowego, w wydziale ksiąg wieczystych. Znając
numer księgi, każdy może zapoznać się z dokonanymi w niej wpisami. Natomiast odpis księgi
wieczystej jest płatny, a czas oczekiwania może wynieść do 3 tygodni.
Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej np. w przypadku mieszkań spółdzielczych
własnościowych, należy sprawdzić akt notarialny, na podstawie którego sprzedający stał się
właścicielem mieszkania. Pomocne będzie również zaświadczenie wydawane przez
spółdzielnię, w której zlokalizowana jest nieruchomość - określi ono komu przysługuje prawo
do lokalu.
Kupując dom, lub mieszkanie sprawdz
również zaświadczenia o stanie zameldowania
i upewnij się, że przed podpisaniem aktu notarialnego wszyscy mieszkańcy zostaną
wymeldowani.
Dysponując dokumentacją nieruchomości dobrze jest zasięgnąć jeszcze porady
specjalisty. Notariusz sprawdzi czy wpisy są dokonane poprawnie, czy nie ma żadnych
obciążeń oraz czy przed przystąpieniem do zakupu trzeba jeszcze coś uzupełnić.
Dobra umowa przedwstępna to taka, która&
Dobra umowa kupna-sprzedaży nieruchomości powinna być wolna od wad prawnych i
zostać zawarta na piśmie w formie aktu notarialnego oraz szczegółowo regulować
najważniejsze kwestie dla ochrony Twoich interesów. Poniżej opiszę kilka punktów umowy
przedwstępnej dotyczącej kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego (domu), na które powinieneś
zwrócić szczególną uwagę.
Forma umowy
W zależności od tego, czy jesteś kupującym, czy sprzedającym różnie kształtuje się
kwestia  opłacalności zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego:
" jeśli jesteś kupującym żądaj podpisania umowy przedwstępnej przed notariuszem.
Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na Ciebie prawa własności
nieruchomości bez zgody sprzedawcy (tzw. skutek silniejszy) - umożliwia Ci to art. 64
kodeksu cywilnego, który mówi, iż orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do
złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Mówiąc prościej, sąd
swoim orzeczeniem stwierdza zamiast sprzedawcy, że nieruchomość stała się Twoją
własnością i były prywatny właściciel musi Ci ją wydać.
" jeśli jesteś sprzedającym spróbuj zawrzeć umowę przedwstępną w zwyczajnej formie
pisemnej
Kupujący będzie mógł jedynie żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy (tzw. skutek słabszy) 
własność nie będzie mogła być przeniesiona, gdyż polskie prawo do przeniesienia własności
nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Stwarza to możliwość wycofania się z
umowy przedwstępnej w zasadzie bez konsekwencji (np. w przypadku otrzymania w
póz
niejszym czasie lepszej oferty).
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
Podpisując umowę przedwstępną ustalasz termin podpisania umowy przyrzeczonej
(końcowej) przenoszącej własność nieruchomości. Standardowy termin wynosi od czterech
do sześciu tygodni od chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Możesz jednak w
porozumieniu z drugą stroną ustalić inny.
Strony umowy.
Sprawdz
dokładnie, czy wszystkie dane na akcie notarialnym, w szczególności
numery PESEL i NIP są zgodne z danymi w dowodzie sprzedającego. Powinieneś mieć 100%
pewności, że osoba, która sprzedaje Tobie mieszkanie jest jego właścicielem.
Kupując mieszkanie od osoby pozostającej w związku małżeńskim, sprawdz

koniecznie, czy lokal (dom) jest w tzw. wspólności majątkowej. Jeśli tak, to potrzebna jest
także zgoda drugiego z małżonków. Jeśli więc sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył
przed ślubem, w umowie powinien znalez
ć się zapis o tym fakcie oraz stwierdzenie, że umów
rozszerzających wspólność ustawową ze współmałżonkiem nie zawierał.
W przypadku, gdy nieruchomość sprzedaje małżeństwo umowa powinna zawierać
oświadczenie, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo
własności lub ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Przedmiot umowy
Ta część umowy musi dokładnie określać nieruchomość, którą zamierzasz kupić
(sprzedać):
- mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna)
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Podstawowa różnica pomiędzy tymi formami jest taka, że spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu nie daje Ci własności mieszkania (domu, garażu). Zalicza się ono do tzw.
ograniczonych praw rzeczowych, co w praktyce umożliwi Ci sprzedanie, darowanie, wzięcie
kredytu pod hipotekę, czy przekazanie go komuś w drodze spadku, jednak właścicielem
lokalu pozostaje spółdzielnia.
Pamiętaj, że nie musisz być członkiem spółdzielni, aby posiadać spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu. Możesz je także przekształcić w prawo odrębnej własności -
wystarczy złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni mieszkaniowej.
Jeśli ustalisz, że mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe, które do niego należą (takie jak
piwnicę, taras, balkon, lub garaż), to powinny być wymienione w tej części umowy.
Sprzedający powinien zagwarantować odpowiednim zapisem, że lokal nie posiada
wad prawnych (np. hipoteki), fizycznych (np. cieknący dach), zaległości czynszowych (np.
zaleganie za czynsz, nieopłacone rachunki za media) lub wcześniej podpisanej innej umowy
przedwstępnej. Z kolei kupujący powinien oświadczyć, że znany jest mu zarówno stan
prawny, jak i fizyczny nieruchomości i wie, co kupuje.
Transakcja
Cena powinna być precyzyjnie określona. Innymi słowy, nie może być wątpliwości,
co dana kwota obejmuje (np. garaż), a za co będziesz musiał zapłacić dodatkowo.
Jeśli kupujący wspomaga się kredytem bankowym, na pieniądze (drugą transzę), jako
sprzedający będziesz musiał poczekać kilka dni od momentu zawarcia ostatecznej umowy
sprzedaży, czyli podpisania aktu notarialnego. Pamiętaj, że do wypłaty pieniędzy bank
potrzebuje wypisu z aktu notarialnego przyniesionego przez jedną ze stron, a pieniądze mogą
być wypłacone tylko na rachunek bankowy sprzedającego.
Dodatkowym zabezpieczeniem dla sprzedającego może być zapis w umowie,
mówiący, że nabywca posiada środki na zakup lokalu. W przypadku, gdy się wycofa z
umowy z własnej winy i zażąda zwrotu zadatku, bo przykładowo nie otrzymał kredytu, to taki
paragraf powinien przekonać sąd, że kupujący wiedział, co robi, podpisując umowę i wziął na
siebie ryzyko nieotrzymania kredytu.
Dokumenty
Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, powinieneś dokładnie przeanalizować
(zobaczyć) kilka dokumentów, mianowicie:
1. Akt własności lokalu bądz
przydział (w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu  wydaje go spółdzielnia, w którym stwierdza prawo do zamieszkania danej osoby).
2. Jeśli kupujesz mieszkanie spółdzielcze, jego właściciel powinien przedstawić
zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, informujące o tym, że
sprzedającemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o określonej
powierzchni pod określonym adresem. Wiele spółdzielni zamieszcza w nim także inne istotne
informacje, np. czy sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego, czy też jest
wspólną własnością małżonków; datę nabycia przez sprzedającego spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu oraz numer rejestru członkowskiego sprzedającego, czy
lokal jest zadłużony i ewentualnie na ile, oraz czy ma księgę wieczystą, czy nie.
3. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej wydawane są podobne zaświadczenia.
4. Wypis z Księgi Wieczystej. O ile w przypadku mieszkania na tzw. prawie odrębnej
własności kupowanego na rynku wtórnym księga będzie zawsze, o tyle mieszkanie
spółdzielcze własnościowe kupowane od pierwszego właściciela, może jej nie mieć. Umowa
powinna wtedy zawierać sformułowanie, że sprzedający oświadcza, iż spółdzielcze
własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nie ma urządzonej księgi wieczystej.
P.S. Uwaga! Sprzedający ponosi wszelkie koszty związane z korzystaniem z lokalu (bądz

miejsca garażowego) za okres do dnia wydania lokalu (miejsca) kupującemu.
Kiedy powinieneś zapłacić podatek od nieruchomości?
Kupno działki, czy ukończenie budowy domu to jeszcze nie koniec formalności.
Pozostaje kwestia opłacenia podatku od nieruchomości. Jego wysokość oraz termin zapłaty
różnią się w zależności od rodzaju posiadanej nieruchomości:
Niezwłocznie po kupnie działki powinieneś zgłosić ten fakt na specjalnym
formularzu we właściwym urzędzie gminy. Masz na to dokładnie 14 dni, które liczone są od
dnia zakupu.
Z kolei obowiązek podatkowy powstaje od następnego miesiąca. Jednakże podatek
zapłacisz dopiero po otrzymaniu decyzji ustalającej jego wysokość. W sytuacji, gdy
poprzedni właściciel zapłacił już podatek za cały rok, spokojnie czekaj na decyzję dotyczącą
kolejnego roku podatkowego. Jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku,
podatek za ten rok zostanie ustalony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał
obowiązek. Podstawę wysokości podatku stanowi powierzchnia gruntu.
W przypadku ukończenia budowy domu sytuacja wygląda analogicznie do
poprzedniej, z tą różnicą, że podatek od budynku zapłacisz od 1 stycznia następnego roku -
podstawę wysokości podatku stanowi tutaj jego powierzchnia użytkowa.
Podatek powinieneś zapłacić na rachunek bankowy właściwej gminy w całości lub
w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego. Ustawowo określone
terminy kolejnych wpłat to 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada (podawane są one
zresztą w decyzji ustalającej wysokość podatku).
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. 1991 nr 9
poz. 31 z póz
n. zm.)
Podatek na pewno, ale czy od nieruchomości&
Jeżeli chodzi o grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki
rolne (czyli grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty
pod stawami, grunty pod rowami) lub grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach
rolnych, to podlegają one obowiązkowi uregulowania podatku rolnego. Jego wysokość
została zróżnicowana w ustawie o podatku rolnym i obliczana jest między innymi na
podstawie hektarów przeliczeniowych (w przypadku gruntów gospodarstw rolnych) lub
hektarów rzeczywistych wynikających z ewidencji (w przypadku pozostałych gruntów).
Z kolei gospodarstwo rolne to obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej
1 hektar lub 1 hektar przeliczeniowy. Jeśli jednak łączna powierzchnia użytków rolnych i
gruntów zadrzewionych nie przekracza 1 ha powierzchni rzeczywistej, należy wtedy ustalić
liczbę hektarów przeliczeniowych, po to, aby określić, do której grupy gruntów należy
zakwalifikować daną ziemię  do gruntów gospodarstwa rolnego, czy pozostałych.
Hektary przeliczeniowe ustala się według klasy gruntu, rodzaju użytków rolnych oraz
okręgów podatkowych wynikających z ewidencji. Należy także pamiętać, że najsłabsze
grunty rolne są zwolnione z podatku.
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym (Dz.U. 1984 nr 52 poz. 268 z póz
n.
zm.)
Podatkowi leśnemu podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów pod
symbolem L . Podstawę opodatkowania stanowi, między innymi powierzchnia lasu wyrażona
S
w hektarach. Zwolnieniu podatkowemu podlegają lasy z drzewostanem w wieku do 40 lat,
lasy wpisane indywidualnie do rejestru zabytków, a także użytki ekologiczne.
Zobacz:
1. Ustawa z dnia 30 paz
dziernika 2002 roku o podatku leśnym (Dz.U. 2002 nr 200 poz. 1682
z póz
n. zm.)
Warto wiedzieć także, że jeżeli na gruntach rolnych lub leśnych prowadzona jest działalność
gospodarcza inna niż rolnicza czy leśna, podlegają one podatkowi od nieruchomości.
Kupujemy mieszkanie od dewelopera&
Zanim staniesz się szczęśliwym posiadaczem swojego wymarzonego  M będziesz
musiał podpisać umowę z deweloperem. W kilku krótkich punktach zwrócę Twoją uwagę na
niezbędne elementy treści, które powinna ona zawierać.
Umowa przedwstępna powinna zawierać:
1. Oświadczenie dewelopera, że jest pełnoprawnym właścicielem gruntu, na którym ma
znajdować się budynek.
2. Zapewnienie dewelopera o przeniesieniu na Ciebie własności mieszkania w stanie
wolnym od wad prawnych i fizycznych wraz z udziałem we współwłasności działki, na której
będzie stał budynek, oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku.
3. Określenie dokładnego usytuowania budynku, w którym ma być mieszkanie. Jeśli nie ma
jeszcze adresu, obowiązkowo musi być podany numer księgi wieczystej działki.
4. Dokładna lokalizacja mieszkania w budynku, uwzględniająca piętro, numer lokalu, a
także jego powierzchnię użytkową (jeśli posiada, to także powierzchnię piwnicy, tarasu,
balkonu, miejsca postojowego w garażu podziemnym, pomieszczenia gospodarczego, etc.).
5. Dokładnie określoną cenę mieszkania podaną w taki sposób, żebyś nie miał wątpliwości,
ile zapłacisz. Powinieneś wiedzieć, że deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:
a) według postępów robót na budowie (płacisz tylko za to, co zostało zrobione).
b) ratalny - co miesiąc, kwartał, itd.
Umów się z deweloperem (spółdzielnią) tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić
wtedy, kiedy budowa będzie już w zaawansowanym stanie wykonania. Warto ustalić także, że
ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, z chwilą podpisania aktu
notarialnego przenoszącego własność lokalu na Ciebie.
6. Nie podpisuj umowy, w której brakuje dokładnego terminu ukończenia inwestycji (dzień-
miesiąc-rok). Korzystnym rozwiązaniem byłby zapis o karach umownych za niedotrzymanie
przez wykonawców terminu - najlepiej w formie odsetek ustawowych naliczanych za każdy
dzień opóz
nienia. Grożąca Tobie kara umowna (z tytułu wycofania się z umowy) powinna
być takiej samej wysokości jak grożąca deweloperowi.
7. Proponuję wstawić do umowy zastrzeżenie, że powierzchnia mieszkania będzie liczona
według jednej z polskich norm, tj.
a) PN-70/B - 02365 z 30.6.1970 r.
b) PN-ISO 9836-1997 z 28.10.1997 r.
8. Data przeniesienia na własność mieszkania, aktem notarialnym powinna być konkretna
(tak samo jak w przypadku daty ukończenia inwestycji) - nie zgadzaj się na dość ogólne
stwierdzenia.
9. Sformułowanie, że czynsz za mieszkanie rozpoczniesz płacić dopiero od momentu
podpisania protokołu odbioru, kiedy samodzielnie stwierdzisz, że jest ono prawidłowo
zbudowane i wykończone. A to wszystko po to, żebyś nie musiał opłacać mieszkania, które
zostało wykonane tak wadliwie, że uniemożliwia zamieszkanie. Unikniesz w ten sposób także
konieczności wnoszenia opłat od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie
budynku do użytkowania (czyli w praktyce na długo przed przeprowadzką).
Na co zwrócić szczególną uwagę kupując działkę...
Potrzebujesz miejsca do życia ale marzy Ci się trochę więcej metrów niż w
dotychczasowym "M"? Zbuduj dom! Ceny mieszkań rosną w zastraszającym tempie z
miesiąca na miesiąc, a za metr kwadratowy domu zapłacisz nawet trzykrotnie mniej niż za
metr mieszkania!
Drogę do wymarzonego lokum zacząć trzeba przede wszystkim od kupienia działki,
co wbrew pozorom nie jest takie proste. Kolejne dwa artykuły podpowiedzą Ci na co zwrócić
szczególną uwagę.
Budowlana, rolna czy leśna?
Dom można postawić jedynie na działce budowlanej, jeśli więc jesteś zainteresowany
zakupem ziemi rolnej lub leśnej musisz zmienić przeznaczenie gruntu. W tym celu trzeba
złożyć wniosek o wyłączenie ziemi z produkcji rolniczej. W pierwszej kolejności wyłączane
są grunty sklasyfikowane jako nieużytki oraz te o najniższej klasie przydatności rolniczej.
Decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej podejmują właściwe organy na
wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Po uzyskaniu takiej zgody należy wnieść
opłatę za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji (należności dla poszczególnych klas określa
ustawa), a w przypadku gruntów leśnych odszkodowanie za przedwczesny wyrąb lasu.
Miejscowy plan zagospodarowania i decyzja o warunkach zabudowy
Zanim kupisz działkę, która nie ma statusu budowlanej sprawdz
w planie
zagospodarowania przestrzennego czy można zbudować na niej dom i jakie jest
przeznaczenie otaczających ją terenów.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalany jest przez radę
miasta lub gminy i dostępny jest w wydziale architektury urzędu gminy. Wgląd do planu jest
bezpłatny, jednak za wypis trzeba zapłacić od kilku do stu złotych - wysokość opłaty ustalana
jest przez radę gminy.
W przypadku, gdy nie ma jeszcze planu zagospodarowania należy wystąpić z
wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja
taka może być wydana, jeśli interesująca Cię działka graniczy z inną zabudowaną i ma dostęp
do drogi publicznej. O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić każdy, nawet jeśli nie
jest właścicielem działki. Dlatego warto otrzymać taki dokument przed kupnem ziemi.
Określa on szczegółowo: rodzaj inwestycji - czyli co można na działce zbudować, np. dom
mieszkalny, budynek usługowy itp. a także ilość kondygnacji, czasem również kąt nachylenia
dachu i jego kolor; oraz informacje dotyczące infrastruktury technicznej - do jakich
mediów budynek ma być podłączony.
Mała czy duża?
Wielkość działki ma istotny wpływ na wiele czynników takich jak np. wybór projektu,
czy możliwości postawienia na działce innych budynków gospodarczych itp.
Na około dziesięcio-arowej działce zmieści się wygodny dom z niewielkim
ogródkiem, ale ważny jest też stosunek długości do szerokości. Wąska działka może stwarzać
wiele kłopotu przy póz
niejszym wyborze projektu domu. Optymalna szerokość to co najmniej
22 metry.
Ponadto zastanów się również ile czasu poświęcisz w przyszłości na dbanie o swój
ogródek. Im większa działka tym więcej pracy wymaga jej utrzymanie. Doliczyć należy
również koszty poniesione na ogrodzenie i jego konserwacje.
Z drugiej jednak strony duża działka daje więcej intymności, sąsiedzi nie będą Ci
zaglądać w okna, a rozpalając grilla nie będziesz się martwić że dymisz komuś pod oknem.
Jak przyjdzie Ci ochota na własne owoce to zawsze znajdzie się miejsce na posadzenie
drzewek.
Ponadto w gminach ustalany jest tzw. normatyw czyli minimalna wielkość działki na
której można zbudować dom. Czasem wynosi on 500 mkw a niekiedy nawet 1600 mkw!
Dlatego najpierw musisz sprawdzić jakie obwarowania prawne nakłada na przyszłych
inwestorów gmina w której znajduje się działka.
Położenie
Zastanów się najpierw czego oczekujesz od miejsca, w którym zamieszkasz. Piękna
okolica, wokół brak zabudowań, a jedyne co budzi Cię rano to śpiew ptaków. Słowem sielska
atmosfera, ale nie ma nic za darmo. Działka położona na wsi zmusi Cię do codziennego
dojeżdżania do miejsca pracy, urzędów czy innych obiektów użyteczności publicznej.
Warto również zwrócić uwagę na samo ukształtowanie powierzchni działki, idealna
będzie położona na wzniesieniu, lekko nachylona w stronę południa i z tej strony odsłonięta,
natomiast od północy i częściowo od wschodu i zachodu zasłonięta np. drzewami.
Nie bez znaczenia jest też dostęp z działki do drogi asfaltowej, im lepszy dojazd do działki
tym staje się ona bardziej atrakcyjna.
Należy tez sprawdzić uzbrojenie terenu, a jeśli go nie ma to możliwości wykonania
przyłączy poszczególnych mediów. Zajmuje się tym zespół uzgadniania dokumentacji, który
nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym.
Co zrobić, gdy na działce znajdują się niechciane obiekty?
Jeśli na działce lub w jej pobliżu znajduje się oczko wodne konieczne będą badania
geotechniczne, może się okazać, że grunty są organiczne i nie można na nich posadowić
żadnego budynku. Pamiętaj, że dom nie może stać również w zagłębieniu, unikniesz
podtopienia przez wody opadowe i gruntowe.
Może się zdarzyć, że na działce, którą właśnie kupiłeś rosną drzewa, a Ty chcesz je
wyciąć. Pamiętaj, że jeśli drzewa maja więcej niż 5 lat potrzebujesz na to zgody. Trzeba
wystąpić wtedy do Urzędu Gminy o wydanie zezwolenia, nawet gdy drzewo jest uszkodzone
lub uschnięte. Unikniesz płacenia wysokich kar za samowolne usunięcie. Natomiast bez
zezwolenia możesz wyciąć drzewa owocowe, sadzone na plantacjach, lub mające mniej niż
pięć lat.
Jeśli na działce znajduje się stary budynek to do jego rozbiórki również potrzebne
będzie pozwolenie. Do wniosku rozbiórkowego należy dołączyć wtedy zgodę właściciela
obiektu, szkic położenia na mapie oraz opis prowadzenia robót rozbiórkowych.
Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie?
Masz mieszkanie i chcesz je sprzedać? Zaprezentuję Tobie 7 kroków, które
doprowadzą Cię do udanej transakcji!
1. Wyceń swoje mieszkanie
Najbardziej poszukiwane, a co za tym idzie najszybciej sprzedające się mieszkania, to
te nieduże, a więc kawalerki czy ewentualnie dwa pokoje z kuchnią i łazienką położone na
niskich piętrach. Cena metra kwadratowego w małych mieszkaniach jest wyższa i maleje ze
wzrostem metrażu mieszkania.
Wyceniając swoje "M" najłatwiej jest porównać je z cenami podobnych mieszkań w okolicy.
Wiele ofert znajduje się w prasie i Internecie i zawiera dokładne opisy samego mieszkania ale
również jego położenie, technologię w jakiej wykonany jest budynek, jego wiek itp.
Wszystkie te informacje mają istotny wpływ na cenę Twojego lokum, dlatego warto brać je
pod uwagę.
Możesz skorzystać również z pomocy rzeczoznawcy. Fachowiec po oględzinach
mieszkania sporządzi po kilku dniach "operat szacunkowy" zawierający szczegółową
wycenę. Usługa taka kosztuje kilkaset złotych, a rzeczoznawcę bez problemu znajdziesz w
każdym mieście.
2. Zainwestuj w remont - to się opłaci
Zadbane i odświeżone mieszkanie na pewno zrobi dobre wrażenie na klientach.
Postaraj się niskim kosztem poprawić jego wygląd. Otwory w ścianach pozostałe po starych
obrazkach zaszpachluj, a ściany pomaluj. Napraw cieknące krany, zadbaj o detale
wykończeniówki jak np. nie dokręcone listwy podłogowe.
W ten sposób tanim kosztem poświęcając trochę czasu zwiększysz atrakcyjność
swojego mieszkania.
3. Przygotuj potrzebne dokumenty
Do zawarcia transakcji potrzebny Ci będzie akt notarialny kupna. Warto też wcześniej go
przygotować na wypadek, gdy kupujący będzie chciał potwierdzić ze jesteś właścicielem
mieszkania.
Jeśli Twoje "M" to mieszkanie spółdzielcze własnościowe, to odszukaj przydział ze
spółdzielni. Wydają ona również "zaświadczenie do sprzedaży". Znajduje się tam nota, że
przysługuje Ci spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a także jego powierzchnia i
informacje o tym, czy mieszkanie nie jest zadłużone.
4. Posprzątaj
Do mieszkania będziesz zapraszać potencjalnych klientów musi zatem panować w nim
ład i porządek. Im więcej sprzętów, mebli i drobiazgów jest na widoku, tym mniejsze i
bardziej zagracone będzie twoje mieszkanie.
Upierz wykładziny, posprzątaj sanitariaty - czysta i pachnąca łazienka to podstawa,
umyj także okna i zmień firanki.
5. "Sprzedam mieszkanie"
Zrób zdjęcia i zamieść ogłoszenia o sprzedaży mieszkania w lokalnej prasie, możesz
rozwiesić je również na tablicy ogłoszeń w osiedlowym sklepie, czy w okolicznych klatkach
schodowych. Sprzedać mieszkanie możesz również w sieci, prawie każdy serwis internetowy
posiada dział ogłoszeń, często darmowy.
W treści koniecznie zaznacz, że jest to ogłoszenie prywatne, bez pośredników i podaj
swój numer kontaktowy.
6. Zadatek czy zaliczka?
Kiedy znajdziesz już kupca należy podpisać umowę przedwstępną. Zawiera ona
konkretne ustalenia stron co do ceny mieszkania, sposobu zapłaty oraz daty podpisania
umowy ostatecznej.
W umowie przedwstępnej określa się również zobowiązania stron w przypadku, gdy
transakcja nie dojdzie do skutku. Masz tu do wyboru zaliczkę lub zadatek, obie ustala się w
wysokości 10% wartości mieszkania.
Jeżeli nie dojdzie do transakcji to zaliczkę musisz zwrócić.
W przypadku zadatku, możesz go zatrzymać jeśli to kupujący się rozmyśli. Jeżeli
natomiast to Ty się wycofasz, to wtedy oddajesz kupującemu podwójna kwotę zadatku czyli
pieniądze, które dostałeś, oraz dokładasz drugie tyle z własnej kieszeni.
Pobieranie zadatku jest więc korzystne tylko wtedy, gdy jesteś stuprocentowo pewny,
że chcesz sprzedać mieszkanie.
7. Transakcja
Zanim sporządzony zostanie akt notarialny musisz się wymeldować. Dobrze też jeśli
od dostawców mediów zdobędziesz zaświadczenie, że nie zalegasz z opłatami lub
przedstawisz zapłacone rachunki z ostatniego okresu.
Pieniądze dostaniesz przy podpisaniu ostatecznej umowy sprzedaży lub parę dni po
jej sporządzeniu, jeśli kupujący będzie korzystał z kredytu bankowego.
Wydanie kluczy do mieszkania następuje zazwyczaj do pięciu dni po otrzymaniu
pieniędzy czy też zaksięgowaniu przelewu na rachunku bankowym. Pamiętaj jednak że
ponosisz wszelkie koszty utrzymania mieszkania czy garażu aż do momentu przekazania
mieszkania.
Podsumowanie
W poprzednich częściach e-booka pisałam na co zwrócić szczególną uwagę przy
zakupie i sprzedaży nieruchomości. Czas na podsumowanie...
Kupując nieruchomość:
" sprawdz
jej wartość i porównaj ceny z innymi,
" dokładnie przeanalizuj stan prawny (księgę wieczystą i akt własności),
" sprawdzić starannie umowę przedwstępną, najlepiej jeśli będzie podpisana w
obecności notariusza
Podatek od nieruchomości:
Po zakupie działki masz 14 dni na zgłoszenie tego faktu do Urzędu Gminy. Natomiast
obowiązek podatkowy powstaje od początku następnego miesiąca. W przypadku gdy
ukończyłeś budowę budynku podatki zapłacisz od 1 stycznia następnego roku.
Jeśli chodzi o użytki rolne i leśne to podlegają one odpowiednio obowiązkowi płacenia
podatku rolnego i leśnego (a nie od nieruchomości).
Z e-booka dowiedziałeś się również, co powinna zawierać umowa z deweloperem od
którego kupujesz nieruchomość, między innymi:
- zapewnienie, że deweloper jest właścicielem gruntu,
- ostateczną cenę,
- dokładne dane dotyczące usytuowania budynku,
- zapewnienie o przeniesieniu na Ciebie własności,
- terminu ukończenia inwestycji oraz przekazania kluczy.
Omawiałam również szczegółowo czym się kierować przy wyborze działki budowlanej
między innymi:
- rodzaj działki,
- plan zagospodarowania przestrzennego i decyzja o warunkach zabudowy,
- wielkość działki i jej położenie.
Żeby z zyskiem sprzedać mieszkanie, należy dobrze je wycenić, przygotować
mieszkanie na przyjęcie potencjalnych kupców (mały remont, sprzątanie), a także zgromadzić
niezbędne dokumenty. Duży wpływ na sprzedaż mieszkania ma również zamieszczenie
ogłoszeń w lokalnej prasie i Internecie.
Powyższe rady na pewno pomogą Ci podjąć właściwą decyzję przy zakupie i
sprzedaży nieruchomości. Życzę owocnych poszukiwań i zadowolenia z zakupu!
Kinga Dzienisiewicz
P.S. Obserwuj regularnie serwis www.nieruchomosci-online.pl, na pewno pojawią się
tam kolejne przydatne informacje!