Aneks:

TOWARZYSTWA KREDYTOWE -

zapomniane instytucje kredytu hipotecznego

Spis treści aneksu:

1. WPROWADZENIE

2. TOWARZYSTWO KREDYTOWE ZIEMSKIE I JEGO ORGANIZACJA

1. Władze

2. Odpowiedzialność członków towarzystwa i właścicieli banków

3. Nadzór władz państwowych

4. Struktura organizacyjna

3. ZASADY FUNKCJONOWANIA TKZ

1. Zasada bezpieczeństwa

2. Zasada pokrycia

3. Zasada prowadzenia rejestru nieruchomości

4. Zasada kongruencji finansowania

5. Przywilej upadłościowy

4. INNE TOWARZYSTWA KREDYTOWE

1. Towarzystwo Kredytowe Miasta Warszawy

2. Towarzystwo Kredytowe Przemysłu Polskiego

5. ZAKOŃCZENIE

1. WPROWADZENIE

Aneks ten pojawił się w tej książce trochę na zasadzie przypadku, gdyż organizując jej treść nie planowałem tego aneksu. Z drugiej strony - został on wprowadzony przeze mnie z przekonaniem o słuszności takiego uzupełnienia tej książki, a nawet z pewną determinacją co do potrzeby dokonania tego zabiegu.

Uważam bowiem za bardzo niepokojące zjawisko ograniczania naszej wiedzy historycznej i odkrywania wielu rzeczy na nowo i uczenia się jej często od nie najlepszych nauczycieli, którzy jednak wykorzystali koniunkturę i pojawili się we właściwym miejscu i czasie. Na podstawie własnych obserwacji, a więc zapewne próby niereprezentatywnej, dochodzę do wniosku, że większość osób działających zawodowo w obszarze wieloletniego kredytowania hipotecznego nie zna naszych polskich doświadczeń, które mają już 180 letnią historię.

Zdaję sobie sprawę z tego, że na skutek wprowadzenia, na okres prawie 45 lat, ustroju socjalistycznego, straciliśmy ciągłość funkcjonowania różnych instytucji gospodarczych i publicznych, a co gorsza ciągłość naszego myślenia o gospodarce i rozumienia jej zasad, co w różnych dziedzinach pokutuje do dziś. Utwierdza mnie to jednak w przekonaniu, że warto upowszechniać wiedzę o tym co zapomniane, a co kiedyś stanowiło powód do dumy, było zorganizowane i funkcjonowało na najwyższym światowym poziomie, takim jakim on wówczas był.

Taką dziedziną warto szerszego rozpoznania jest bankowość hipoteczna, która swój początek miała w towarzystwach kredytowych, które zdecydowanie nie były bankami, miały jednak prawo emitowania listów zastawnych, co jest dzisiaj wyłącznie przywilejem banków hipotecznych. Chcę przybliżyć czytelnikowi te instytucje, będące w zasadzie nieistniejącym już elementem przedstawionego wcześniej systemu finansowania rynku nieruchomości.

Nie nawołuję bynajmniej do odrestaurowywania tych towarzystw. Przeciwnie - myślę że ich czas przeminął. Spełniły swoją historyczną rolę w wieku XIX i do połowy XX. Gdybyśmy ich nie zlikwidowali w 1948 roku, to pewnie funkcjonowałyby do dziś wzbogacając paletę ofert rynkowych. Jednak z drugiej strony należy pamiętać, że główne zasady bankowości hipotecznej nie uległy zmianie od początku XIX, a nawet od końca XVIII wieku. Dziś mamy zasadniczo odmienną technikę, ale jest ona wprzęgnięta w realizację tych samych zasad bankowości hipotecznej, które obowiązywały 100 i więcej lat temu. Może więc warto pamiętać, jeśli nie o ludziach, to chociaż o instytucjach, które godnie zapisały się w naszej historii ekonomicznej i społecznej. Ich przypomnienie nam wszystkim to cel napisania tego aneksu.

* * * * *

* * *

* * * * *

Rozwój kredytu długoterminowego, niezbędnego normalnie funkcjonującej gospodarce, uzależniony jest od wielu przesłanek. Oprócz ogólnych warunków gospodarczych sprzyjających takim operacjom (rozwój gospodarczy, niska inflacja itp.), podstawowym z nich wydaje się być istnienie i prawidłowe funkcjonowanie specjalistycznych instytucji zajmujących się tym rodzajem działalności.

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 o listach zastawnych i bankach hipotecznych, po prawie 50 latach przerwy, ponownie umożliwiła tworzenie w naszym kraju tego typu instytucji. Miały one w tradycji polskiej wieloletnie doświadczenia. Jakkolwiek funkcjonujące od ubiegłego stulecia do połowy XX wieku towarzystwa kredytowe nie były, ani bankami hipotecznymi, ani spółkami akcyjnymi, to jednak były instytucjami kredytu wieloletniego , które znakomicie przyczyniły się do uratowania i rozwoju polskiej substancji majątkowej w okresie zaborów, powstań narodowych, w wieku XIX i XX, a także w okresie II Rzeczypospolitej.

Za pierwsze towarzystwo kredytowe na ziemiach polskich bywa uznawane Towarzystwo Kredytowe Ziemskie z siedzibą Wrocławiu, założone w 1767 roku. Z faktem tym trudno jest dyskutować, nie należy jednak zapominać, że było to towarzystwo niemieckie.

Najstarszym towarzystwem kredytowym o zdecydowanie polskim rodowodzie było natomiast, założone przez księcia Franciszka Druckiego-Lubeckiego w 1825 roku, nastawione zdecydowanie na ratowanie ziemiaństwa polskiego, Towarzystwo Kredytowe Ziemskie z siedzibą w Warszawie. Stworzone w celu dostarczenia ziemiaństwu niezbędnych środków obrotowych było nowoczesnym, wzorcowym rozwiązaniem problemu kredytu wieloletniego, na którym wzorowały się wszystkie kolejne, powstające w drugiej połowie XIX i w I połowie XX wieku, towarzystwa kredytowe.

Zasługą księcia F. Druckiego-Lubeckiego było nie tylko założenie towarzystwa, ale również wprowadzenie, już w pierwszym jego projekcie z 1822 roku założenia, że oprocentowanie listów zastawnych nie będzie większe, aniżeli 4% rocznie, które to założenie konsekwentnie udało się przez wiele lat, bo aż do 1869 roku realizować.

Po tym pierwszym i najważniejszym doświadczeniu, powstało jeszcze szereg towarzystw kredytowych, zrzeszających Polaków i zarządzanych przez nich, w tym również towarzystwa kredytowe miejskie, z których pierwszym było Towarzystwo Kredytowe m. Warszawy założone, po wielu latach prób, ostatecznie w 1870 roku.

Działalność niepaństwowych instytucji kredytu wieloletniego, w tym towarzystw kredytowych, została przerwana w 1948 roku dekretem władzy ludowej, który ze względów doktrynalnych znosił funkcjonowanie tego typu instytucji w naszym kraju. W ten sposób dekret ten pozbawił nasz kraj ciągłości funkcjonowania tego typu instytucji, zrozumienia zasad funkcjonowania takich instytucji i kierowania nimi. Przez pół wieku braku nowych doświadczeń oraz świadomości istniejących dokonań, wytworzyła się istotna luka w wiedzy dotyczących tych zagadnień.

Niniejszy aneks ma na celu przypomnienie polskich doświadczeń dotyczących sposobu funkcjonowania towarzystw kredytowych, w tym zwłaszcza wzorcowego, Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego. Aby uzmysłowić czytelnikowi, że historyczne zasady bankowości hipotecznej nie tylko się nie przeżyły, ale nadal obowiązują w nowopowstałych, na mocy ustawy z 1997 roku, bankach hipotecznych autor w wielu miejscach odnosi rozwiązania historyczne do aktualnie obowiązujących.

Autor ma nadzieję, że ta próba historycznego ujęcia tematu i odnoszenia go do sytuacji aktualnej, pozwoli zrozumieć, że wiedza historyczna jest nam potrzebna, a przy najmniej - pomocna, w zrozumieniu tła szeregu aktualnych procesów gospodarczych, w tym również problemów bankowości hipotecznej, nawet jeśli historyczne doświadczenia nie nadają się do bezpośredniego praktycznego zastosowania.

Ogólnie rzecz ujmując, podobieństwa pomiędzy towarzystwami kredytowymi a bankami hipotecznymi dotyczą przede wszystkim zasad ich funkcjonowania, w dużej mierze organizacji, trybu postępowania przy wycenianiu nieruchomości itd. To ostatnie zagadnienie - wyceny nieruchomości autor opisał szczegółowo w zeszycie pierwszym Materiałów do studiowania rynku nieruchomości, wydanym przez SGH, dlatego będą one tu jedynie zasygnalizowane. Czytelnika zainteresowanego historycznym kontekstem wycen nieruchomości (nawet licencjonowani rzeczoznawcy w zasadniczej większości nie znają naszych historycznych doświadczeń i wierzą w to, że cała ta wiedza przyszła do nas z zachodu wraz z przebudową ustroju społecznego) odsyłam do tego opracowania.

Różnice natomiast, dotyczą dwóch głównych kwestii, a mianowicie:

• formy organizacyjnej instytucji i związanej z tym odpowiedzialności za instytucję

• formy udzielania pożyczek (kredytu) oraz wynikających z nich wielu odmiennych uregulowań szczegółowych.

2. ORGANIZACJA INSTYTUCJI KREDYTU HIPOTECZNEGO

2.1. Władze towarzystw i banków

Jak wspomniano we wprowadzeniu, zasadnicza różnica miedzy towarzystwem kredytowym a bankiem hipotecznym dotyczy statusu tych podmiotów, a więc celów i dostosowanych do możliwości jego realizacji organizacji tych instytucji.

Towarzystwa kredytowe miały charakter zrzeszeń obywateli połączonych wspólnym celem, którym jest uzyskanie pożyczki hipotecznej, a ściślej biorąc - odzyskanie płynności finansowej dzięki pożyczce hipotecznej.

To swoiste rozwiązanie organizacyjne powodowało, że osoba która nie przystąpiła do towarzystwa kredytowego nie mogła korzystać z oferowanych przez niego dobrodziejstw, a więc przede wszystkim - pożyczki hipotecznej. Z drugiej strony - stając się członkiem tej organizacji obywatel stawał się odpowiedzialny, również swoim mieniem, za funkcjonowanie towarzystwa.

Oznacza to, że o ile kredytobiorca hipoteczny jest dla banku hipotecznego po prostu klientem, to pożyczkobiorca był członkiem towarzystwa z wszelkimi konsekwencjami. Z tym wprost wiąże się kwestia odpowiedzialności, zjawisko które w ogóle nie dotyczy i nie obchodzi klienta banku.

Banki hipoteczne mają na ogół, a w Polsce obowiązkowo, status spółki akcyjnej, w której odpowiedzialność właścicieli za instytucje jest precyzyjnie określona w Kodeksie, dawniej handlowym, a obecnie spółek handlowych. (W niektórych krajach są także bankami państwowymi - Norwegia, Francja, Hiszpania, Japonia). Spółka akcyjna, jako podmiot gospodarczy, jest najpopularniejszą formą organizacji gospodarczej dającą największe szanse pogodzenia aktywnej roli zarządu z kontrolną funkcją rady banku i sprawowaniem nadzoru przez specjalnie do tego celu powołane instytucje podlegające bankowi centralnemu.

Druga różnica dotyczy formy wypłaty pożyczki (kredytu) wieloletniej. Towarzystwo na ogół wypłacało przyznaną pożyczkę w listach zastawnych, które pożyczkobiorca mógł spieniężyć na giełdzie papierów wartościowych, lub spłacać nimi swoje zobowiązania (zwłaszcza wobec towarzystwa, gdyż nie każdy wierzyciel pożyczkobiorcy był zainteresowany otrzymaniem listów zastawnych zamiast gotówki). Wynikało to z faktu, że do towarzystwa przystępowały osoby [pragnące otrzymać pożyczkę i nie posiadające gotówki. Zatem towarzystwo będące zbiorem takich osób nie posiadało kapitału. W banku hipotecznym natomiast, klient otrzymuje kredyt w gotówce, gdyż bank ma kapitały własne i może także prowadzić ograniczona działalność bankową.

Pomimo tych istotnych różnic, funkcjonowanie towarzystw kredytowych i banków hipotecznych bazuje na tej samej generalnej zasadzie: Instytucja udziela kredytu wieloletniego zabezpieczonego wpisem hipotecznym do księgi wieczystej nieruchomości. Na podstawie tych hipotecznych wierzytelności - emituje listy zastawne. Te zaś, systemowo są obligacjami wieloletnimi. W przeszłości - na ogół o stałej stopie procentowej, dziś - na ogół nie.

Nowa ustawa, o listach zastawnych i bankach hipotecznych, jak sądzę - słusznie, utrzymała tradycyjną nazwę tych papierów wartościowych jako najbardziej adekwatną, a odróżniającą zarazem listy zastawne od innych emitowanych na rynku walorów. Równocześnie ograniczyła możliwość emitowania listów zastawnych wyłącznie do podmiotów będących bankami hipotecznymi, a możliwość używania tej nazwy ograniczyła do tych banków które uzyskają odpowiednią licencję.

Opisane wyżej, podstawowe różnice między tymi instytucjami, powodują także odmienne kształtowanie władz tych instytucji.

Władze w bankach hipotecznych, podobnie jak we wszystkich spółkach akcyjnych, są powoływane przez właścicieli tych podmiotów, natomiast władze w towarzystwach kredytowych są wybierane przez członków stowarzyszenia. Jest to podstawowa odmienność wynikająca z różnicy w formie własności tych podmiotów.

Właściciele zakładający bank w formie spółki akcyjnej mają na względzie cel zarobkowy. Celem natomiast założenia towarzystwa było doprowadzenie do stworzenia sytuacji prawnej umożliwiającej właścicielom nieruchomości wzajemną pomoc finansową polegającą na uzyskaniu środków obrotowych, co było możliwe poprzez kreowanie wieloletniego kredytu zabezpieczonego na majątku nieruchomym.

W każdej możliwej formie organizacyjnej, właściciele, odpowiedzialni za efekt ekonomiczny działalności organizacji, muszą ustanowić jej władze odpowiadające za realizację określonego celu. Jak wspomniano, w banku będącym spółką akcyjną, obowiązek ten, a zarazem przywilej, spada na właścicieli. W banku państwowym odpowiednie władze wyposażające bank w kapitał i zadania do realizacji, również pełniąc funkcje właścicielskie w imieniu Skarbu Państwa, zmuszone były i są ustanawiać władze banku.

Zupełnie inny sposób organizacji władz w Towarzystwie Kredytowym Ziemskim wynikał z odmiennego charakteru tej instytucji. Zgodnie z jej statutem władzami towarzystwa były:

• Ogólne Zebranie Władz Towarzystwa,

• Komitet Towarzystwa,

• Dyrekcja Główna.

Ogólne zebranie władz towarzystwa, ze względu na zakres obowiązków i odpowiedzialności odpowiada w pewnym sensie Zgromadzeniu Akcjonariuszy w spółce akcyjnej. Podstawową różnicą jest to, że każdy akcjonariusz, dysponujący chociażby jedną akcją, po odpowiednim zarejestrowaniu tego faktu, ma prawo wziąć udział w Zgromadzeniu Akcjonariuszy spółki i posiada prawo głosu odpowiednie do posiadanego kapitału. W Towarzystwie Kredytowym Ziemskim natomiast, stowarzyszony mógł brać udział w Zebraniu Okręgowym, które były zwoływane raz do roku a ich celem było wybranie tzw. radców okręgowych i ich zastępców. Uprawnionymi do głosowania byli "wszyscy stowarzyszeni z danego okręgu, pełnoletni, do działań prawnych zdolni, którzy posiadali co najmniej 50 hektarów gruntu, obciążonego pożyczką Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego.

Ilość Radców, których wybierano w każdym z okręgów uzależniona była od łącznej sumy zinwentaryzowanych w okręgu pożyczek hipotecznych. Radcowie wybierani byli na cztery lata, a ich głównym zadaniem było reprezentowanie stowarzyszonych na Ogólnym Zebraniu Władz Towarzystwa, które odbywało się dwa razy do roku. Innymi słowy, członkowie TKZ nie mogli głosować ani wyrażać swego zdania bezpośrednio na najwyższym forum stowarzyszenia.

Ogólne Zebranie Władz Towarzystwa wybierało ze swego grona członków Komitetu Towarzystwa (którego kompetencje były zbliżone do zadań Rady nadzorczej w spółce akcyjnej), a mianowicie: prezesa, wiceprezesa i dziewięciu Radców. Wszyscy oni wybierani byli na cztery lata, ale w systemie rotacyjnym - po dwóch latach ustępował wiceprezes i 5 Radców, a następnie, po kolejnych dwóch latach - prezes i 4 Radców.

Biorąc pod uwagę, że ilość radców ustalano w odniesieniu do wielkości wierzytelności hipotecznych to w pewnym sensie, każdy radca reprezentował określoną ilość udzielonych pożyczek. Uzasadniałoby to w pewnej mierze równość przyznanych im głosów.

2.2. Odpowiedzialność członków towarzystwa i właścicieli banków

Odpowiedzialność ekonomiczna właścicieli banku hipotecznego ogranicza się, jak w każdej spółce akcyjnej, do odpowiedzialności wynikającej z wysokości kwoty zainwestowanego kapitału. W przypadku ew. upadłości banku kapitał ten przeznaczony jest na zaspokojenie wierzycieli upadłego podmiotu.

W towarzystwie kredytowym, które charakteryzowało się przede wszystkim tym, iż nie było wyposażane w kapitał akcyjny, ani założycielski, gromadzono jednak środki na funduszu rezerwowym. Wpływały na niego opłaty od pożyczkobiorców o charakterze prowizyjno-­manipulacyjnym. Nie były to kwoty duże i w przypadku ew. upadłości towarzystwa miałyby one minimalne znaczenie, umożliwiały jednak jego funkcjonowanie.

Zasadnicze zabezpieczenie należności właścicieli listów zastawnych polegało na terminowej spłacie na rzecz towarzystwa kredytowego należności wynikających z oprocentowania udzielonych pożyczek. Pokrywały one należności odsetkowe właścicieli listów zastawnych. Niezależnie od spłacanego oprocentowania pożyczkobiorcy spłacali też raty kapitałowe, zwane dawniej częściowym umarzaniem pożyczek. Suma tych spłat stanowiła podstawę do wykupywania części listów zastawnych przez towarzystwo, drogą losowania konkretnych ich numerów. Dla prawidłowego funkcjonowania tego mechanizmu towarzystwo dysponowało pewnymi środkami wymuszającymi na swoich członkach dotrzymywanie zawartych umów pożyczki.

• Po pierwsze - miało prawo żądać odsetek karnych od zaległych rat w wysokości 0,5% miesięcznie.

• Po drugie - po dwóch miesiącach od upływu terminu zapłaty raty zobowiązań na rzecz towarzystwa, Dyrekcja Główna miała prawo i obowiązek wydania decyzji o wystawieniu dóbr na sprzedaż.

Na takiej zasadzie, spłacania należności właścicieli listów zastawnych wpłatami dokonywanymi przez pożyczkobiorców hipotecznych, funkcjonują także banki hipoteczne. Różnica, na korzyść banków hipotecznych, jest tylko taka, że dodatkowo posiadają one środki własne w postaci kapitału akcyjnego, zapasowego i rezerwowego.

W związku z tym w bankach hipotecznych obowiązuje zasada, że na pokrycie listów zastawnych banki hipoteczne mogą wykorzystywać tylko część wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach na rzecz banku. Część ta w bankach niemieckich i polskich została określona na trzy piąte (60%) wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości. Równocześnie jednak, te odsetki i spłaty rat kapitałowych z wierzytelności będących podstawą emitowania listów zastawnych, muszą być co najmniej równe wypłacanym przez banki odsetkom od wykupionych listów zastawnych oraz kwotom przeznaczonym na wykup listów.

Jak z tego wynika, istota problemu jest identyczna jak przed prawie 200 laty. Jednak dzisiaj, banki konkurując między sobą, a także z innymi podmiotami uczestnikami rynku kapitałowego, o klienta muszą oferować mu do nabycia papier wartościowy spełniający wszystkie jego oczekiwania. Musi więc on nie tylko być bezpieczny, korzystnie oprocentowany, ale i wygodny. Prawidłowe funkcjonowanie banku zależy w dużej mierze od możliwości sprostania tym oczekiwaniom.

Jak wspomniano - towarzystwa nie posiadały kapitałów własnych w takim rozumieniu jak dotyczy to banków hipotecznych. Były instytucjami wzajemnego wysokiego zaufania, popartego odpowiednimi przepisami, także egzekucyjnymi. Oprócz wspomnianej już konieczności rzetelnej spłaty rat i oprocentowania od zaciągniętych pożyczek na zabezpieczenie odsetek i wykupu listów zastawnych, członkowie towarzystwa przystępując do niego i akceptując jego statut, wyrażali także zgodę na to, że listy zastawne zabezpieczone były również "na ogólnej odpowiedzialności wszystkich dóbr obciążonych pożyczką, które odpowiadają za wszelkie zobowiązania towarzystwa w stosunku do nie umorzonych pożyczek"

Ta zasada "odpowiedzialności zbiorowej" rekompensować mogła braki kapitałowe towarzystw, gdyż odnosiła odpowiedzialność członków towarzystwa do całości zastawionych dóbr. Tym samym czyniła wszystkich członków Towarzystwa odpowiedzialnymi za. właściwe jego funkcjonowanie, poczynając od wyboru najbardziej rzetelnych kandydatów do władz towarzystwa, poprzez wszystkie czynności urzędowe. Tym bardziej, że w cytowanym artykule stwierdzano dalej, iż "chwila zastosowania odpowiedzialności ogólnej dóbr stowarzyszonych może być ustalona w każdym czasie przez uchwałę Ogólnego Zebrania Władz Towarzystwa, zatwierdzoną przez Ministra Skarbu.”

Warto w tym momencie jeszcze nadmienić, że statut Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego przewidywał odpowiedzialność wobec właścicieli listów zastawnych, nie - anonimową, z jaką mamy do czynienia dzisiaj. Otóż statut ten wyraźnie w Tytule V określał, że właściciele listów zastawnych emitowanych przez TKZ zbierają się raz na dwa lata w Warszawie w miesiącu wrześniu celem wyboru członków Komitetu Właścicieli Listów Zastawnych i wysłuchania sprawozdania tegoż Komitetu.

Komitet ten składał z prezesa i czterech radców wybieranych na cztery lata (rotacja dwóch radców co dwa lata). Obradował dwukrotnie w ciągu roku, w styczniu i lipcu oraz mógł zebrać się w każdym czasie na wezwanie jednego z swoich członków. Głównym zadaniem Komitetu było "roztrząsać na posiedzeniach swoich to wszystko, co doszło do jego wiadomości o uchybieniach, przynoszących szkodę właścicielom listów zastawnych, lub nadwyrężających kredyt tych listów. W razie wykrycia uchybień Dyrekcji Głównej, podaje

zażalenie do Komitetu Towarzystwa; na Komitet - do Ministra Skarbu.”

Ponadto Komitet właścicieli listów zastawnych miał obowiązek sprawdzania dwa razy do roku, czy suma listów zastawnych będących w obiegu nie przekracza sumy odpowiednich pożyczek zabezpieczonych hipotecznie. Niezależnie od tego, prezes lub jego zastępca powinni być obecni:

• przy rocznych rewizjach rachunkowości i kas towarzystwa

• przy losowaniu listów zastawnych i przygotowawczych do tego czynnościach

• przy paleniu umorzonych listów zastawnych i kuponów oraz poprzednim sprawdzeniu ich ilości wartości i numerów z księgami Dyrekcji Głównej.

Jak z tego wynika odpowiedzialność ekonomiczna członków towarzystwa była bardzo szeroka. Mimo to, a może właśnie dlatego, w towarzystwach kredytowych, przy założeniu rzetelności działań i uczciwości osób w nich zaangażowanych, istniały jednak precyzyjne procedury postępowania (prawo wewnętrzne), dające jak najmniej możliwości popełnienia nadużyć zarówno celowych jak i powstających przez niedbałość lub niedopatrzenie. Stosowanie ich nie jest więc zdobyczą najnowszych czasów.

2.3. Nadzór władz państwowych

Działalność instytucji udzielających kredytów wieloletnich, ma istotne znaczenie dla rozwoju gospodarczego i stabilizacji ekonomicznej państwa. Dlatego żadna władza państwowa nie może pozostawić zasad tworzenia, a następnie funkcjonowania takich podmiotów gospodarczych bez nadzoru i specjalnych regulacji prawnych. Dotyczy to zarówno państw Europy Zachodniej, Stanów Zjednoczonych, jak i Polski. Można wyodrębnić dwie fazy tego nadzoru:

• w okresie tworzenia nowego podmiotu, kiedy określa się wymogi jego powstania i sprawdza czy zostały one spełnione przez właścicieli tworzonej jednostki

• w okresie działalności wykreowanego podmiotu, kiedy sprawdza się prawidłowość jego funkcjonowania, zwłaszcza w odniesieniu do interesu klientów oraz długofalowego interesu państwa. Można w tym zakresie oprócz zinstytucjonalizowanego nadzoru państwowego wyróżnić również funkcjonowanie innych rozwiązań które można określić mianem nadzoru publicznego.

Początek działalności towarzystw kredytowych w Polsce przypadał na okres rozbiorowy. Mimo to rząd Królestwa Polskiego przygotował, statut Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, a następnie "postanowił wyjednać Najwyższe Jego Cesarskiej Mości zezwolenie" na jego wprowadzenie w życie, co też i uczynił. Kolejne zmiany statutu, powoływanie nowych towarzystw kredytowych wymagały również odpowiednich aktów prawnych o mocy ustawy.

Podobnie wyglądała sytuacja w innych krajach i nic nie zmieniło się w tym zakresie do dzisiaj, kiedy ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych określiła sposoby organizowania i podstawowe zasady działalności nowych podmiotów - banków hipotecznych. Jedyna różnica jest taka, że dzisiejsze prawo stwarza szansę każdemu, kto spełnia jego wymogi i rzadko kiedy ustawa adresowana jest do jednego konkretnego podmiotu, chociaż i to się zdarza np. Ustawa o BGK.

Pierwszym, a zarazem najważniejszym etapem nadzoru jest nadzór państwa nad tworzeniem instytucji kredytu hipotecznego. W etapie tym chodzi o dopilnowanie, aby nowopowstający podmiot wykreowany był w sposób umożliwiający mu sprawne funkcjonowanie w ramach właściwego prawa, aby nie mógł tego prawa omijać, chociażby poprzez rozszerzenie działalności. Dotyczy to wszystkich jednostek, niezależnie od tego, czy powstają na mocy ustawy ogólnej umożliwiającej powoływanie wielu instytucji tego typu, czy na moczy ustawy szczegółowej regulującej ramy prawne działalności tylko jednego podmiotu.

Zadanie to dokonywane jest poprzez zatwierdzenie statutów tych podmiotów przez najwyższą często władzę w państwie. Dawniej władza ustawodawcza lub wykonawcza zatwierdzała bezpośrednio statut takiego podmiotu. Dzisiaj zwyczaj ten pozostał jeszcze w odniesieniu do banków państwowych, w tym również takich, które mają prawo emitowania listów zastawnych.

Obecnie, kiedy istnieje swoboda zakładania podmiotów gospodarczych, państwo wytycza tylko ramy prawne określone w ustawie, natomiast obowiązek nadzoru powierza wyspecjalizowanym instytucjom. Inaczej mówiąc państwo nie zrezygnowało z wypełniania tego obowiązku, ale rozdzieliło uprawnienia.

W ubiegłym stuleciu, kiedy nie istniała taka swoboda zakładania spółek bankowych, każda jednostka kredytu wieloletniego musiała być powołana konkretną ustawą ustanawiającą zasady jej funkcjonowania. Tym samym sposób kontroli zakładania spółki miał charakter indywidualny, był więc adekwatny dla każdego powstającego podmiotu. Tak więc Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, jak przewidywał jego statut, pozostawało pod nadzorem Ministra Skarbu oraz podlegało nadzorowi stałemu Komisarza Rządowego, mianowanego przez Ministra Skarbu. Rozwój gospodarczy doprowadził jednak do tego, że ten sposób nadzoru nad powstawaniem nowych organizacji finansowych nie może być już dzisiaj zastosowany.

Idea stałego, niezależnego od banku nadzoru nad jego działalnością jednak pozostała. W dziale IV ustawy zatytułowanym - Kontrola i nadzór nad bankami hipotecznymi, postanowiono, że przy każdym banku hipotecznym powołuje się powiernika i jego zastępcę. Może on w każdym czasie badać księgi rachunkowe, rejestry, plany i inne dokumenty banku. W przypadku zauważenia nieprawidłowości jest zobowiązany zawiadomić o nich Komisję Nadzoru Bankowego, która dla usunięcia tych nieprawidłowości może skorzystać z wszystkich przypisanych jej Prawem bankowym oraz przepisami o Narodowym Banku Polskim, uprawnień nadzorczych.

Niezależnie od tego co powiedziano wyżej, banki hipoteczne podlegają też kontroli publicznej. Jej elementem jest obowiązek ogłaszania w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, nie później niż do 31 marca każdego roku kalendarzowego:

• łącznej kwoty nominalnych wartości wyemitowanych przez bank hipoteczny listów zastawnych, które znajdowały się w obrocie na ostatni dzień roku obrotowego

• łączną kwotę wierzytelności banku hipotecznego i środków wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, według stanu na ostatni dzień roku obrotowego.

Niezależnie od tego, bank, jak każda spółka akcyjna, zobowiązany jest publikować corocznie bilans i rachunek wyników za zakończony rok obrachunkowy.

Tak rozumiany nadzór publiczny nad instytucjami kredytu hipotecznego ma długą tradycję. Również towarzystwa kredytowe były zobowiązane do publikowania w Dzienniku Urzędowym Ministerstwa Skarbu bilansu rocznego, a niezależnie od tego w miesiącu lutym każdego roku Dyrekcja Główna miała obowiązek ogłaszać w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski” następujące informacje:

• „ogólną sumę nominalnych wartości listów zastawnych jakie znajdowały się w obiegu z końcem roku

• ogólną sumę nie umorzonych pożyczek hipotecznych z końcem roku ubiegłego oraz sumę, znajdującą się w tym samym czasie w funduszu umorzenia listów zastawnych”

Wynika z tego, ze jednym z podstawowych metod informowania społeczeństwa o sytuacji w instytucjach kredytu długoterminowego, a zarazem swoistego marketingu tych instytucji, ich oceny i nadzoru nad nimi, jest podawanie do publicznej wiadomości ich sytuacji ekonomicznej, za każdy kolejny rok działalności.

2.4. Struktura organizacyjna

Struktura organizacyjna Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w pierwszym okresie jego istnienia była następująca.

Najważniejszą osobą był Prezes Towarzystwa, który przewodniczył Komitetowi Towarzystwa oraz kierował pracą Dyrekcji Głównej.

Dyrekcja główna jako najważniejszy organ wykonawczy, kierowana przez Prezesa składała się z 9 Radców i wiceprezesa wybieranych na Ogólnym Zebraniu władz Towarzystwa. Poza Radcami, będącymi członkami dyrekcji głównej, zatrudnieni w niej byli:

Kasjer, buchalter (księgowy), dwóch rachmistrzów, archiwista, czterech kancelistów, dwóch woźnych, posługacz.

Duże znaczenie dla funkcjonowania dyrekcji głównej miał pisarz, który stawał się członkiem dyrekcji głównej. Był on wybierany wraz kasjerem, buchalterem i rachmistrzami na posiedzeniu Dyrekcji, obradującej w składzie co najmniej 9 osób

Oddalenie się pisarza, kasjera, buchaltera i rachmistrzów, nie mogło odbyć się

bez pisemnego pozwolenia Dyrekcji, zaś zastępstwo musiało być zorganizowane na ich koszt.

Trzech Radców Dyrekcji Głównej tworzyło wydział techniczny do kierowania wszystkimi działaniami związanymi z emisją listów zastawnych.

Dyrekcja Główna nominowała Inspektora wybijania listów zastawnych i kuponów (na ogólnym zebraniu w komplecie co najmniej 9 osób) na czas potrzebny do wybicia ilości listów jaka Towarzystwu będzie potrzebna. Po zakończeniu swojej pracy Inspektor zdawał sprawozdanie Dyrekcji Głównej, która udzielić musiała mu skwitowania oraz uwolnić go od obowiązków.

Taki skład Dyrekcji Głównej był wystarczający, bowiem podstawowe problemy kredytowe załatwiali Radcowie na posiedzeniu Dyrekcji Głównej. Była ona zobowiązana zbierać się co najmniej trzy razy w tygodniu. Zasadą było, że Radca wybrany z danego województwa nie referował spraw wpływających z jego regionu. W ten sposób starano się zachować bezstronność Radców w opiniowaniu i udzielaniu zgód na przyznawanie pożyczek.

Szczególna rola w Dyrekcji Głównej przypadała pisarzowi. Był on co prawda przez Dyrekcją wybierany, ale jego obecność na każdym posiedzeniu dyrekcji była obowiązkowa. Co więcej, miał prawo zgłaszać swoje zdanie jako głos doradczy, a nawet umieszczać je w protokole z posiedzenia. Do jego obowiązków należało utrzymywanie Księgi Decyzji Dyrekcji Głównej oraz prowadzenie protokołów. Ten ostatni odczytany być musiał na końcu posiedzenia Dyrekcji i zaparafowany przez obecnych. Następnie zaś, pisarz sporządzał odpowiednią jego redakcję i na następnym posiedzeniu przedstawiał członkom Dyrekcji do podpisu. Do obowiązków pisarza należało także utrzymywanie dziennika prezydialnego, nadzór nad archiwum i kancelarią w tym podział pracy pomiędzy kancelistów.

Dyrekcja Szczegółowa składała się z prezesa i radców, pisarza oraz kasjera, dwóch kancelistów, woźnego i posługacza. Pisarz i kasjer wybierani byli na posiedzeniu Dyrekcji Szczegółowej w komplecie, tj. w składzie 5 osób.

Zadania Dyrekcji Szczegółowej sprowadzały się głównie do bezpośrednich kontaktów z kredytobiorcami, a w szczególności do pobierania opłat, prowadzenia rachunkowości,

śledzenia spływu należności i wierzytelności.

Organizacja Towarzystwa zmieniła się nieco w okresie międzywojennym, kiedy postanowiono, że część Dyrekcji Głównej (trzech do pięciu dyrektorów i dwóch zastępców) wybierana będzie przez Komitet Towarzystwa. Ponadto Komitet dokonywał wyboru przewodniczącego Dyrekcji Głównej spośród Dyrektorów wybranych przez członków Towarzystwa. W rezultacie jednak stanowisko przewodniczącego Dyrekcji Głównej zostało rozdzielone od stanowiska Prezesa Komitetu Towarzystwa.

Prezes Komitetu kierował pracami Komitetu oraz węższego jego ciała jakim stał się Wydział Wykonawczy Komitetu. Wydział ten nie zastępował Dyrekcji lecz:

• rozstrzygał odwołania od decyzji Dyrekcji Głównej w sprawach związanych z pożyczkami

• jeśli prezes komitetu oprotestował decyzję Dyrekcji Głównej jako niezgodna z prawem, rozpatrywał ją

• rozstrzygał wszystkie sprawy nie cierpiące zwłoki, a należące do kompetencji Komitetu

Dla sprawnego wykonywania obowiązków przez prezesa Komitetu art. 70 przewidywał, że „urzęduje on stale”

Jak o tym była mowa, Towarzystwo Kredytowe Ziemskie powstało po to, aby wspomóc właścicieli dużych majątków w dostępności do środków obrotowych. Mogły być one wydawane w różnych celach, ale w założeniu, głównym kierunkiem wydatków było utrzymanie i rozwój indywidualnych wielkich gospodarstw rolnych. Towarzystwa kredytowe miejskie, które powstały znacznie później, zajmowały się kreowaniem pieniądza na miejskie inwestycje mieszkaniowe. Z powodu wpisywania się na hipotekę innego rodzaju nieruchomości, miały one też odmienne zasady wyceniania nieruchomości mieszkaniowych.

W dzisiejszych czasach, zgodnie z standardami światowymi, listy

zastawne, podobnie jakinne papiery wartościowe, są zdematerializowane. Gdyby polskie listy zastawne miały być notowane na giełdzie, co nie może być wykluczone w przyszłości, to obrót nimi dokonywany byłby przez biuro maklerskie, które w imieniu banku wypłacać będzie nabywcom listów (inwestorom) należne im kwoty. Nie zwolni to jednak banku hipotecznego z obowiązku prowadzenia własnych analiz dotyczących ekonomicznej strony jego działalności oraz nadzoru nad realizacja zadań powierzonych biuru maklerskiemu. Takich działań nie potrzebowały przeprowadzać towarzystwa kredytowe.

Warto zwrócić w tym miejscu uwagę na fakt, że list zastawny nie jest papierem jednolitym. Tradycyjnie, w XIX wieku, oprocentowanie listów zastawnych było stałe, natomiast co pół roku losowano listy do „umorzenia” czyli wykupu. Pod koniec XX wieku, inwestorzy, kupujący listy zastawne emitowane przez banki jako dochodową i bezpieczną lokatę kapitału mają inne oczekiwania wobec tych papierów wartościowych. Na ogół wielcy inwestorzy np. kupujący niemieckie emisji listów typu Jumbo oczekują jednorazowej spłaty kapitału na koniec umownego okresu ważności listów oraz odsetek płatnych raz do roku. W Polsce nie wiadomo jeszcze czy ten model znajdzie zastosowanie. Wydaje się, że inwestorzy mogą być zainteresowani częstszym otrzymywaniem od setek od kwot zainwestowanych w listy zastawne, dla poprawienia własnej płynności finansowej.

Tymczasem strumień gotówki z tytułu spłaty kredytu hipotecznego następuje w zupełnie inny sposób, a mianowicie najczęściej ratą annuitetową, czyli stałą, w której początkowo zasadniczy udział stanowi oprocentowanie udzielonego kredytu, a dopiero stopniowo z upływem czasu maleje ono na rzecz wzrostu udziału spłaty kapitału w kwocie spłacanej raty. W rezultacie powodować to będzie konieczność powołania i prawidłowego funkcjonowania dwóch rodzajów komórek organizacyjnych, a mianowicie:

• zarządzania aktywami i pasywami, odpowiedzialnego za sterowanie przepływem pieniądza, uwzględniającym odmienność spłat rat kredytów od wypłat dla inwestorów, potrzebę zagospodarowania nadwyżki wolnych środków, zakres możliwości udzielania kredytów, planowanie środków na dywidendy oraz wykup listów zastawnych, itp.

• marketingu, badającego potrzeby inwestorów i dopasowującego do nich możliwości banku w dziedzinie emisji listów zastawnych, niezależnie od typowych działań marketingowych, w tym zwłaszcza promocyjnych

Jak z powyższych rozważań wynika struktura organizacyjna współczesnych polskich banków hipotecznych musi odbiegać od opisanej struktury XIX wiecznych towarzystw kredytowych. Wynikać to będzie głownie z innej organizacji emisji listów zastawnych (poprzez sprzedaż inwestorom), która decydować będzie o efektywności funkcjonowania tych banków oraz z wszystkich pozostałych uwarunkowań funkcjonowania tych podmiotów na rynku kapitałowym.

3. ZASADY FUNKCJONOWANIA INSTYTUCJI KREDYTU HIPOTECZNEGO

3.1. Zasada bezpieczeństwa

Pierwszą zasadą działania instytucji udzielającej kredytu wieloletniego jest zachowanie bezpieczeństwa swojego funkcjonowania. Co więcej, powszechna świadomość tego, że bank lub towarzystwo kredytowe jest instytucją bezpieczną, a więc bezpiecznymi są także emitowane przez te podmioty papiery wartościowe, jest niezbędnym elementem prawidłowego funkcjonowania tych instytucji.

Kupno wieloletnich listów zastawnych przez inwestorów wymaga przede wszystkim pozyskania ich zaufania do tych instrumentów rynku kapitałowego.

Inaczej mówiąc, zasada bezpieczeństwa nie tylko musi być zachowywana, ale jeszcze musi być publicznie głoszona, bowiem stanowi podstawowy element imeag'u instytucji, bez którego jej działalność byłaby, jeśli nie - niemożliwa, to z pewnością bardzo utrudniona. To tłumaczy też, dlaczego zasada bezpieczeństwa jest zasadą nadrzędną nad wszelkimi pozostałymi zasadami funkcjonowania instytucji kredytu wieloletniego. Można posunąć się wręcz do stwierdzenia, że pozostałe przede wszystkim służą umacnianiu tej priorytetowej zasady.

Bezpieczeństwu podporządkowane są wszystkie elementy funkcjonowania instytucji kredytu wieloletniego, poczynając od sposobu jej powoływania, poprzez zasady jej funkcjonowania, a następnie sposób likwidacji.

Jak o tym była mowa, stworzenie instytucji udzielającej kredytu wieloletniego i emitującej listy zastawne, wymagało i nadal wymaga, zgody najwyższych władz państwowych. W odniesieniu do XIX wiecznych towarzystw kredytowych była to ustawa podpisywana przez panującego, w odniesieniu do banków hipotecznych, jest nim ustawa Sejmu, nakreślająca ramy działania i warunki funkcjonowania takiej instytucji.

Ponadto władza państwowa określała szereg szczegółowych rozwiązań. "Organizacja wewnętrzna Dyrekcji Głównej i Dyrekcji Szczegółowych Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego" zatwierdzona została na posiedzeniu Rady Administracyjnej, (czyli Rządu) Królestwa Polskiego, w dniu 14 marca 1826. Określała ona między innymi:

• obowiązki członków Dyrekcji Głównej i Szczegółowych (radców) wynagrodzenia członków dyrekcji Głównej i Dyrekcji Szczegółowych,

• skład osobowy i zasady powoływania pracowników (powoływanie w pełnym składzie dyrekcji)

• zasady głosowania, sporządzania protokołów

• sposób prowadzenia kasy Towarzystwa

• obowiązki buchaltera, pisarza i rachmistrzów

• finansowe zasady funkcjonowania (gromadzenie funduszy, realizacja wypłat, prowadzenie ksiąg, rewizje kasy itd.)

• roty przysiąg, które zobowiązani byli składać członkowie i pracownicy dyrekcji, itd.

Ta sama instrukcja przewidywała odpowiedzialność finansową pracowników za nierzetelne wypełnianie ich obowiązków. I tak - kasjer i buchalter musieli przed podjęciem swoich obowiązków wpłacić kaucję w wysokości 10.000 złotych, co stanowiło ponad 1,5 roczną pensję, którą mieli otrzymywać pracując w Dyrekcji Głównej. Co więcej dokument zalecał radcom, członkom Dyrekcji Głównej uważać aby wybrali oni osoby "doświadczonej cnoty i nieskazitelnego charakteru, ludzi pewnych, pilnych i najlepszej konduity." Jeśli zaś Dyrekcja Główna w pełnym składzie "nie zachowa w tej mierze przyzwoitej ostrożności, za wynikłe stąd szkody dla Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego z własnych majątków odpowiedzialna będzie."

Z tych samych powodów, a więc zapewnienia pełni bezpieczeństwa funkcjonowania Towarzystwa, "Organizacja wewnętrzna...” stanowiła o konieczności pobytu radców na posiedzeniach Dyrekcji Głównej. Nie wolno było im oddalać się z Warszawy, siedziby Towarzystwa, bez pozwolenia prezesa. Ten zaś nie był władny wydać takiego dokumentu jeśli inny członek Dyrekcji nie potwierdził pisemnie, że podejmie się zastępstwa. W przypadku uchylania się radców od działalności, czyli nieusprawiedliwionych nieobecności, zmniejszano im, proporcjonalnie do nieobecności, przyznaną pensję.

Podobnie nie wolno było oddalać się z miejsca pracy pisarzowi, kasjerowi, buchalterowi i rachmistrzom. Jeśli zaś taka potrzeba istotnie wynikała, mogło się to odbywać wyłącznie na koszt i odpowiedzialność zainteresowanych i pod warunkiem zapewnienia zastępstwa w "osobie pewnej i potrzebne kwalifikacje do tego mające."

Postanowienia takie obowiązywały również w odniesieniu do Dyrekcji Szczegółowych.

Zasadzie bezpieczeństwa służyły też wszelkie instrukcje szczegółowe dotyczące prowadzenia ksiąg i księgowości, dziennika prezydialnego i sposobu przedkładania spraw na posiedzenie dyrekcji. Każda sprawa przydzielana była do przygotowania jednemu z radców, który ją referował na posiedzeniu Dyrekcji i wnioskował sposób jej załatwienia. Przestrzegano przy tym zasady nie referowania spraw przez radców pochodzących z tego samego regionu co wnioskujący o pożyczkę.

W dzisiejszych bankach hipotecznych instrukcje postępowania zwane są procedurami. Bez nich nie jest możliwe obiektywizowanie wyceny nieruchomości, czy prowadzenie w bezpieczny i odpowiedzialny sposób innych czynności bankowych. Kryteria oceny muszą być jasne i zrozumiałe dla wszystkich. Utwierdza to kredytobiorców w poczuciu bezpieczeństwa, ale również daje to poczucie pewności inwestorom. Można byłoby powiedzieć - nic w tym nowego.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że dla wzrostu bezpieczeństwa tych instytucji, z zasady ograniczony jest ich zakres działania, co powoduje, że ilość ryzyk związanych z ich działalnością jest ograniczona. Mamy tu bowiem do czynienia z zupełnie inną sytuacją niż w bankach uniwersalnych. Liczba czynności, których mogą podejmować się towarzystwa kredytowe czy banki hipoteczne jest ustawowo ograniczona.

Towarzystwa kredytowe udzielały wyłącznie kredytów zabezpieczonych hipotecznie, a wierzytelności te stanowiły podstawę emisji listów zastawnych. Banki hipoteczne mają nieco szerszy zakres działania - mogą one nabywać wierzytelności innych banków zabezpieczone hipotecznie, które także stanowić będą podstawę emisji listów zastawnych.

Dodatkowo, ustawa zezwala bankom hipotecznym na udzielanie kredytów

nie zabezpieczonych hipoteką, o ile kredytobiorcą, gwarantem lub poręczycielem spłaty kredytu do pełnej wysokości wraz z należnymi odsetkami, są podmioty: Skarb Państwa, Narodowy Bank Polski, Wspólnota Europejska lub jej państwa członkowskie, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju, Europejski Bank Inwestycyjny, Międzynarodowy Bank Odbudowy i Rozwoju (Bank Światowy). Bank może też nabywać wierzytelności z innych banków o ile kredytobiorca, gwarantem lub poręczyciel jest jedna z wymienionych instytucji.

Wspomniane wierzytelności, o najwyższym stopniu zabezpieczenia, mogą być podstawą emisji tzw. publicznych listów zastawnych. Listy te różnią się od hipotecznych listów zastawnych jedynie tym, że mogą nie być zabezpieczone na hipotekach, ale gwarantowane są przez państwa lub wielkie instytucje bankowe. Jest to pewna dodatkowa możliwość kreowania większego, bezpiecznego kredytu, przewidziana przez ustawodawcę. Zakres jej przyszłego wykorzystania przez powstające dopiero banki hipoteczne jest jednak trudny chwilowo do przewidzenia.

Dla ścisłości wywodu, należy jednakże nadmienić, że bank hipoteczny, w odróżnieniu od towarzystwa kredytowego może jeszcze wykonywać niektóre czynności bankowe, a mianowicie:

• przyjmować lokaty terminowe

• zaciągać kredyty i pożyczki

• emitować obligacje

Wysokość zobowiązań wynikających z tych czynności nie może przekroczyć łącznie podwójnej wysokości funduszy własnych banku hipotecznego, uzyskane zaś środki mogą być przeznaczone tylko na refinansowanie czynności podstawowych tj. udzielania kredytów hipotecznych

• przechowywać papiery wartościowe

• nabywać akcje lub udziały innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku do wysokości zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość nabytych akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych banku hipotecznego.

Problematyka bezpieczeństwa, chociaż w istocie swej niezmienna, podlega również wpływowi czasu i niesionemu przez niego, nieuniknionemu postępowi technicznemu. Musi też uwzględniać dokonany rozwój systemu bankowego, rynków kapitałowych, popyt na kredyty hipoteczne oraz listy zastawne. Stąd, a także z faktu posiadania kapitałów własnych, dzisiejsze banki hipoteczne mają prawo do wykonywania także innych, ale znacznie ograniczonych w stosunku do banków uniwersalnych, czynności bankowych.

Emisja listów zastawnych do niedawna (powiedzmy - ćwierć wieku temu) była możliwa jedynie w postaci materialnej tj. papieru wartościowego, z kuponami służącymi do wycinania, w zamian za wypłatę należnej dywidendy (oprocentowania). Z tego powodu problematyka drukowania listów i zabezpieczania towarzystw i banków przed możliwością ewentualnego wypuszczenia w obieg listów fałszywych, była przedmiotem kolejnych instrukcji wewnętrznych.

Najstarsza z tych procedur, zawarta w "Instrukcji dla Dyrekcji Szczegółowych i Dyrekcji Głównej Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego" pochodzi z 1826 roku. Zgodnie z jej treścią, urządzeniami do druku (matryce, prasy, stemple) specjalnym papierem, farbami itd. zawiadywał jeden z radców Dyrekcji Głównej. Listy drukowane na próbę były niszczone na posiedzeniach Dyrekcji.

Omawiane listy zastawne Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, w zależności od wartości nominalnej, grawerowane były na blachach miedzianych (nominał 25.000,-zł, tworzący serię A oraz nominał 5.000, zł, w ramach serii B), zaś listy o niższej wartości (nominał 1.000,- zł, seria C, nominał 500,-zł, seria D oraz nominał 200,-zł, seria E) odbijane były sposobem typograficznym, a ich odwrotna strona była litografowana. Ponadto na wszystkich listach, szczególnie w miejscach przecinających się, wygniatane były znaki giloszowane i napisy białe.

Dodatkowo przed fałszerstwem listów zastawnych chronić je miały znaki wodne na papierze oraz inne znaki wyryte w literach i ozdobach drukarskich, a nawet dobór gatunków atramentów i tuszów. Znaki tego typu dzielono na dwie kategorie. Dostęp do tej wiedzy był ograniczony do niewielkiego grona osób, przy czym pierwsza kategoria wymagała jeszcze "ściślejszego sekretu". Spis tych zabezpieczeń w formie protokołu tworzony był w dwóch egzemplarzach, z których jeden dostarczano prezesowi, zaś drugi w kasie pancernej "pod trzema kluczami" był złożony. Protokół znaków mniej tajny mógł otworzyć prezes

Towarzystwa ("dla zrobienia z niego stosownego użytku"), zaś otwarcie protokołu o większej tajności wymagało zgody dyrekcji i było możliwe wyłącznie w przypadku potrzeby gruntownego sprawdzenia listów zastawnych (bądź kuponów) podejrzanych o sfałszowanie.

Drukowanie listów zastawnych musiało się zawsze odbywać w obecności jednego z członków Dyrekcji Głównej, zaś matryce, stemple itd., także musiały być przechowywane "pod trzema kluczami”: - prezesa i dwóch członków Dyrekcji.

Wydrukowane (odbite) listy zastawne musiały być oprawione w księgi, z których dopiero po ich opatrzeniu numerem porządkowym i uzupełnieniu niezbędnych podpisów były wycinane. Służyły do tego celu specjalne nożyczki, które dokonywały wycięcia charakterystycznym zygzakiem. Tak przygotowane listy wysyłano do Dyrekcji Szczegółowych, zaś księgi wracały niezwłocznie do depozytu.

Opisane procedury bezpieczeństwa mogą wywołać uśmiech politowania lub śmieszyć. Trzeba jednak pamiętać, że były one na tamte czasy skuteczne. Skoro nie było kamer, fotokomórek, komputerów, itp., należało użyć wszelkich dostępnych środków np. trzech kluczy u trzech różnych osób, które tylko razem mogły otworzyć określone, zabezpieczone pomieszczenie. Dziś szczegółowe procedury bezpieczeństwa są zupełnie inne, zwłaszcza jeśli chodzi o wykorzystywanie techniki, ale sens i zasady tych działań nie uległy zmianie - istnieją i będą dochowywane, chociaż metodami uwzględniającymi osiągnięcia techniki XXI wieku.

3.2. Zasada pokrycia

Zasada pokrycia (zwana także zasadą zabezpieczenia) jest jednym z podstawowych elementów realizacji zasady bezpieczeństwa. Dotyczy ona bowiem najbardziej kluczowej kwestii jaką jest pokrycie (zabezpieczenie) wartości emitowanych listów zastawnych wartością wierzytelności emitenta zabezpieczonych na hipotekach nieruchomości.

Specyfika refinansowania banku hipotecznego przewiduje obowiązek zachowania odpowiedniej proporcji pomiędzy kapitałem własnym a całością pasywów. Jest to tzw. granica łącznego obiegu, w myśl której nominalna wartość znajdujących się w obrocie listów zastawnych nie może przekroczyć 40-krotności kapitału własnego banku. Oznacza, to, że przy minimalnym kapitale własnym banku hipotecznego wynoszącym np. 5 milionów EURO, bank taki jest w stanie maksymalnie wyemitować listów zastawnych o łącznej wartości nominalnej nie przekraczającej 200 milionów EURO.

Pełnej realizacji zasady pokrycia listów zastawnych zarówno wierzytelnościami banku hipotecznego w postaci wieloletnich kredytów zabezpieczonych hipotekami, jak i kapitałem własnym, a także dodatkowo zmniejszaniu ryzyka, (poza ograniczeniem zakresu działania), służyć miały inne ograniczenia w działalności banku, zawarte w pierwszej wersji Ustawy z 1997, a mianowicie:

1. Udzielane kredyty hipoteczne bank może refinansować listami zastawnymi jedynie w wysokości 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości , stanowiących przedmiot zabezpieczenia. Ma to przyczynić się do zachowania realnej wartości wierzytelności także w przypadku spadku wartości cen nieruchomości.




2. Pojedynczy kredyt nie może przekroczyć 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości. Przesłanką tego ograniczenia jest również próba ochrony banku, a w rezultacie inwestorów, przed ew. spadkiem wartości nieruchomości, co w przypadku nie spłacania udzielonego kredytu mogłoby skutkować nie odzyskaniem przez bank skredytowanej kwoty.

3. Wierzytelności zabezpieczone na nieruchomościach na których trwa proces inwestycyjno-budowlany nie mogą stanowić więcej niż 10% wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę emisji listów zastawnych. W ramach tego limitu również 10 % nie mogą przekraczać wierzytelności zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach (działkach) przeznaczonych pd zabudowę.

W Towarzystwie kredytowym Ziemskim nie znana była kategoria wartości bankowo-hipotecznej, ale szacunek dóbr opierał się przede wszystkim na metodzie dochodowej i bardzo rygorystycznie przestrzeganych regułach wyceny, ujętych w formie Instrukcji taksowej uchwalanej przez Ogólne zebranie połączonych władz Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego oraz zatwierdzane przez Ministra Skarbu.

Na stosowanie zasady pokrycia natrafiamy wielokrotnie w różnych dokumentach towarzystwa. Gdyby nie była ona rygorystycznie przestrzegana, TKZ nie przetrwałoby tylu lat działalności. Zasady te są do dziś stosowane w bankach hipotecznych, chociaż ich realizacja, dzięki szerszemu zakresowi działania banków, uwzględnia inne okoliczności, ale jest także rygorystyczna. Nowelizacja ustawy utrzymała także stosowanie tej Zasady.

3.3. Zasada prowadzenia rejestru nieruchomości

Każde towarzystwo kredytowe miałoobowiązek prowadzenia rejestru nieruchomości, które (poprzez wpis hipoteczny na rzecz towarzystwa lub banku) stanowią zabezpieczenie emitowanych listów zastawnych.

Statut Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego stwierdzał wyraźnie, że "każdą pożyczkę zahipotekowaną na dobrach, służącą na pokrycie listów zastawnych, Dyrekcja Główna powinna zapisać do rejestru pożyczek hipotecznych wraz z oznaczeniem ich wysokości." Rejestr ten aktualizowany był dwa razy do roku. Jak przewidywał statut: "W styczniu i lipcu każdego roku kalendarzowego powinna Dyrekcja Główna sporządzić wyciąg z rejestru pożyczek zahipotekowanych na dobrach, obejmujący ogólną sumę tych pożyczek z uwzględnieniem zmian, które zaszły w ciągu minionego półrocza; wyciąg ten poświadczony przez Komisarza Rządowego, należy złożyć Ministrowi Skarbu."

Aktualne prawo o bankach hipotecznych także stwierdza jednoznacznie, że "Bank hipoteczny prowadzi i przechowuje rejestr zabezpieczenia listów zastawnych, do którego wpisywane są w odrębnych pozycjach wierzytelności banku hipotecznego oraz środki o których mowa w art.18 ust.3, stanowiące podstawę emisji listów zastawnych."

Środki o których mowa w przywołanym artykule ustawy to kwoty:

• ulokowane w papierach wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez Skarb Państwa, Wspólnotę Europejską lub należące do niej kraje, NBP, EBOiR, EBI, MBOiR (Bank Światowy)

• ulokowane w NBP

• posiadane w gotówce.

Suma tych kwot nie może jednak przekroczyć 10% wartości zabezpieczonych hipoteką wierzytelności banku.

Mówiąc o przepisach nowej ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, należy podkreślić jeszcze dwie niezmiernie istotne kwestie związane z rejestrem zabezpieczenia listów zastawnych, które nie występowały w dawnych towarzystwach kredytowych.

Pierwszą z nich jest fakt, że bank hipoteczny, powołany zgodnie z ustawą, może emitować dwa rodzaje listów zastawnych:

• hipoteczne listy zastawne

• publiczne listy zastawne

Dla tych drugich, zabezpieczeniem jest przede wszystkim kredyt zabezpieczony do pełnej wysokości wraz z należnymi odsetkami gwarancją lub poręczeniem wspomnianych wcześniej największych, o charakterze publicznym instytucji finansowych i państw oraz ew. wierzytelności banku hipotecznego od tych instytucji.

Dla obu rodzajów listów zastawnych, na mocy ustawy, musi być prowadzony odrębny rejestr zabezpieczenia. Będzie to zapewne skutkowało także odrębnymi wartościami nominalnymi tych papierów.

Znaczenie rejestru nieruchomości stanowiących zabezpieczenie hipoteczne wierzytelności bankowych i podstawę emisji listów zastawnych ujawnia się nie tylko w okresie funkcjonowania instytucji kredytu hipotecznego, ale ma szczególne znaczenie w przypadku jej ewentualnej upadłości.

3.4. Zasada kongruencji finansowania

Zasada kongruencji finansowania (dopasowania finansowego) jest podstawową ideą przepływu środków pieniężnych umożliwiającą funkcjonowanie instytucji kredytu hipotecznego. Jest zatem tak samo stara jak te instytucje.

Ogólnie rzecz ujmując, zasada kongruencji to metoda dopasowania strumieni pieniężnych przechodzących przez towarzystwo kredytowe lub bank hipoteczny, w sposób umożliwiający jego nieskrępowane i bezpieczne funkcjonowanie.

Towarzystwo kredytowe jako specyficzna instytucja samopomocy, nie posiadająca kapitałów własnych i nie nastawiona na zysk, udzielała kredytu swoim członkom w listach zastawnych. Sama również przyjmowała spłatę długów dokonywana tymi papierami, jeśli dłużnik był zainteresowany takim rodzajem spłaty. Tym samym wierzyciel hipoteczny był zarazem właścicielem papieru wartościowego, od którego przysługiwała mu dywidenda. Mógł on jednak tym papierem spłacać wszystkie swoje zobowiązania, jeśli akceptował te formę jego wierzyciel lub mógł spieniężyć go na giełdzie, gdzie listy zastawne były notowane. Dla ułatwienia działalności ekonomicznej towarzystwa, strumień półrocznych spłat od pożyczkobiorców był sumowany i z uzyskanych kwot dokonywano raz na pól roku wykupu części listów zastawnych, które do tej operacji losowano spośród zgłoszonych do wykupienia.

Bank hipoteczny, natomiast wypuszcza strumień pieniądza (gotówki) do kredytobiorców. W ten sposób zmniejszając posiadane zasoby gotówki, bank traciłby systematycznie zasoby i w rezultacie płynność finansową. Emitując i sprzedając listy zastawne, bank wytwarza drugi strumień pieniądza - zasilający jego działalność.

Jak już o tym była mowa przy zasadzie bezpieczeństwa, strumienie te muszą się równoważyć. Trzeba jednak pamiętać o tym, że pożyczka hipoteczna oraz zakup listów zastawnych następuje jednorazowo. Natomiast, spłata pożyczki, wraz z oprocentowaniem, trwa przez wiele lat. Jest to strumień pieniądza o tym samym kierunku, lecz przeciwnym zwrocie, przesuwający się od kredytobiorcy do banku.

Kolejnym przepływem strumienia pieniędzy jest wypłata odsetek (dywidend) od listów zastawnych oraz ich wykup od właścicieli (inwestorów). Te dwa strumienie musiały się równoważyć, co do wielkości i w czasie w działalności towarzystw kredytowych. Nie muszą one z taką precyzją równoważyć się w banku hipotecznym, który posiada swój kapitał.

Ogólnie rzecz ujmując, zabezpieczenie emisji listów zastawnych wielkością kredytów zabezpieczonych na hipotekach, to jedna, łatwiejsza część stosowania zasady kongruencji finansowej. Druga jej część dotyczy zapewnienia wykupu listów zastawnych za kwoty spłacanych rat kapitałowych od udzielonych kredytów. Zaś trzeci jej element - to zabezpieczenie wielkości wypłacanych przez bank odsetek (dywidendy) właścicielom listów zastawnych odsetkami z udzielonych kredytów.

Dawniej - w towarzystwach kredytowych - stosowano wariant najprostszy. Polegał on na wykupywaniu co pół roku, części listów zastawnych za kwotę odpowiadającą sumie rat kapitałowych wpłaconych przez kredytobiorców hipotecznych. Łączna wielkość rat spłacanych przez wszystkich kredytobiorców za okres półroczny, umożliwiała wykupienie ściśle określonej części listów zastawnych.

Rozwiązanie to byłoby mało wygodne dla inwestorów, czyli osób które celowo nabyły listy zastane licząc na pewną dywidendę, gdyby ich wieloletni papier wartościowy, miał okazać się papierem krótkookresowym. Dlatego też do losowania listów zastawnych, które miały być wykupione, kwalifikowano tylko listy zgłoszone przez właścicieli, nie zaś wszystkie listy będące w obiegu.

Przepisy Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, oparte o prawo zawarte

w ustawie Sejmowej, dawały możliwość właścicielom listów zastawnych zgłaszania chęci ich zamiany na gotówkę, zobowiązując ich do zgłaszania takiego żądania poprzez wpis do specjalnej księgi zgłoszeń. Była ona zamykana dnia 20 marca i 20 września każdego roku. Po jej zamknieciu, buchalter porównywał ją z przewidywanym dochodem z rat kapitałowych od udzielonych przez towarzystwo kredytow hipotecznych i rezultat swej pracy, wraz z wyciągiem obejmującym numery listów zastawnych zgłoszonych do losowania, uporządkowanych według serii, zgłaszał pod obrady Dyrekcji Głównej. Dyrekcja ze swej strony zobowiązana była go opublikować.Jeśli wielkość zgłoszeń, liczona nominalną wartością listów zastawnych była większa od sumy oczekiwanych przychodów ze spłaty półrocznych rat kapitałowych, Dyrekcja Główna przeprowadzała losowanie listow przeznaczonych do wykupu."

Sposób przeprowadzenia losowania, również przedstawiony był w "Instrukcji..." i miał na celu nie dopuszczenie do jakichkolwiek nadużyć w tym względzie. Precyzował on skład komisji, która przygotowywała odpowiednie numery do losowania, następnie metodę zamknięcia koła z przygotowanymi losami, na trzy klucze, z których jeden miał prezes towarzystwa, drugi - członek dyrekcji, a trzeci delegat komitetu właścicieli listów zastawnych oraz opieczętowanie. Tak przygotowane kiło oczekiwało dnia losowania, które odbywało się w dniu O1 kwietnia i O1 października, w obecności przedstawicieli komitetu właścicieli listów zastawnych, a wyboru dokonywało dziecię. Trwał on tak długo, aż suma wylosowanych listów zastawnych zrównała się z kwotą przeznaczoną w danym półroczu na wykup listów.

Zasady tego typu nie mają zastosowania w bankach hipotecznych, które nie

stanowią stowarzyszeń osób zainteresowanych wspólnym celem, jakim jest zyskanie pożyczki, lecz są jednostkami komercyjnymi, świadczącymi określone usługi finansowe swoim klientom. Oferując długoterminowe papiery wartościowe inwestorom, nie mogą one równocześnie wykupywać od inwestorów części listów zastawnych, w dodatku drogą losową, już po półroczu czy nawet w kilka lat od ich sprzedaży.

Dlatego banki hipoteczne na ogół stosują zasadę oznaczania na listach zastawnych terminu, w którym będą one wykupywane. Z tego powodu, dla znalezienia i usatysfakcjonowania inwestorów, dzisiaj na ogół stosuje się jeden termin wykupu całej serii listów zastawnych, po oznaczonym okresie. Ma to istotny wpływ na zastosowanie zasady kongruencji finansowej. Otóż strumień spłat rat kapitałowych (obecnie także odmiennych, gdyż na ogół miesięcznych, ew. - jednak bardzo rzadko - kwartalnych, przy praktycznym braku półrocznych) nie równoważy się z wpływającym równocześnie strumieniem na bieżący wykup listów, ponieważ bieżący, co półroczny wykup listów nie następuje.

Oznacza to, że bank z jednej strony musi być przygotowany na jednorazowy wykup w przyszłości całej serii listów i musi mieć zgromadzoną na ten moment określoną (znaną) wielkość gotówki.

Z drugiej strony, wpływające wcześniej od klientów kwoty rat kapitałowych muszą być ponownie zagospodarowane, już w krótszym okresie czasu, gdyż właściciele listów zastawnych oczekują regularnych wpływów odsetkowych niezależnie od faktu, że kredytobiorca spłacił część swoich zobowiązań wobec banku i w związku z tym jego obciążenia odsetkowe maleją.

Dochodzimy w ten sposób do trzeciego fragmentu zasady kongruencji, a mianowicie problematyki odsetek od kredytu i dywidendy od listów zastawnych. Ustalenie stóp procentowych na długi okres, jest zawsze sprawą trudną. Nie było z tym problemu w Towarzystwie Kredytowym Ziemskim, w którym ustawa regulował kwestię oprocentowania, a stowarzyszony, jak i samo towarzystwo musiało się do tych zasad dostosować. Sprzyjała temu także niewysoka i w zasadzie stabilna inflacja w wieku XIX.

Czasy te jednak już minęły i dzisiaj cena pieniądza, a więc i kredytu podlega grze sił rynkowych. Stąd ustalenie stopy procentowej, zarówno kredytów hipotecznych, jak i listów zastawnych bazuje na kształtujących się na rynku aktualnych stopach procentowych, z uwzględnieniem kosztów prowadzenia banku oraz odsetek zapewnionych inwestorom posiadającym listy zastawne.

Inwestorzy, na ogół instytucjonalni, odpowiedzialni często za nie swoje, ogromne fundusze, szukają lokat pewnych, długookresowych, zapewniających wysokie przychody finansowe. Kredytobiorcy dla odmiany, poszukują kredytów jak najtańszych, co także jest oczywiste. Marża, która pozostaje pomiędzy tymi dwiema tendencjami, jest przychodem banku, który wystarczyć musi na pokrycie jego kosztów i powinna zapewnić osiągnięcie zysku dla jego właścicieli, którzy założenie banku traktują również jak wieloletnią inwestycję.

3.5. Przywilej upadłościowy

Każdy podmiot prowadzący działalność gospodarczą może natrafić na szereg problemów, które skutkować mogą pogorszeniem jego sytuacji ekonomicznej, a w rezultacie postawieniem go w stan upadłości. Polskie prawo upadłościowe, ustanowione w 1934, przewiduje, że "podmiot gospodarczy, który zaprzestał płacenia długów będzie uznany za, upadłego". Ogłoszenia upadłości przez sąd żądać może zarówno dłużnik, jak i każdy z jego wierzycieli.

"Na skutek ogłoszenia upadłości upadły traci z samego prawa zarząd oraz możność korzystania i rozporządzania majątkiem, należącym do niego w dniu ogłoszenia upadłości, jako też nabytym w toku postępowania. Majątek ten stanowi masę upadłości", którą zarządza - ustanowiony przez sąd - syndyk upadłości, pod nadzorem sędziego-komisarza.

Celem jego działania jest jak najszybsze ustalenie wartości całego majątku,

poprzez zrobienie inwentaryzacji, a następnie spieniężanie go, co powinno umożliwić pokrycie kosztów likwidacji, a następnie, chociażby częściowe, zaspokojenie wierzycieli, w kolejności ustalonej w prawie upadłościowym. To ostatnie, oznacza, że wierzyciele upadłego, z którymi łączyły go stosunki handlowe, zaspokajani są dopiero w szóstej kolejności, po wyczerpaniu innych zobowiązań.

Te przepisy prawa upadłościowego odnoszące się do typowych sytuacji życia gospodarczego, zastosowane wprost do banków hipotecznych lub towarzystw kredytowych powodowałyby, że właściciele listów zastawnych nie byliby w stanie odzyskać swoich pieniędzy w przypadku ogłoszenia upadłości takiego banku lub towarzystwa.

W tej sytuacji zainteresowanie inwestorów zakupem listów zastawnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym byłoby nikłe. Żaden rozsądny inwestor nie byłby bowiem zainteresowany kupnem takiego papieru wartościowego, a inwestorzy instytucjonalni prawdopodobnie wręcz pozbawieni byliby takiego prawa przez swoje władze nadzorcze i właścicieli.

Konieczność pozyskania inwestorów nabywających listy zastawne, bez których idea funkcjonowania banku hipotecznego nie zaistnieje, wymusiła zastosowanie specyficznego rozwiązania, które określa się mianem przywileju upadłościowego.

Ogólnie rzecz ujmując, dla instytucji emitujących listy zastawne, stworzono wyłom w prawie upadłościowym. Niezależnie od typowego postępowania upadłościowego, które w takim przypadku toczyłoby się normalnym, opisanym wyżej torem, dokonuje się wyodrębnienia drugiej masy upadłościowej, którą tworzą wierzytelności banku zapisane na hipotekach, a które służą wyłącznie i w pierwszej kolejności dla zaspokojenia roszczeń właścicieli listów zastawnych. W ten sposób posiadacze listów zastawnych nie ponoszą odpowiedzialności ekonomicznej za ewentualne potknięcia gospodarcze emitentów, gdyż jako jedyna kategoria wierzycieli mają nadal pewne (bo takie jak dotychczas) zabezpieczenie listów zastawnych, w postaci obciążonych hipotek..

Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, w pełni respektująca ten przywilej, opisuje go w specjalnie stworzonym Dziale V pt. Upadłość banku hipotecznego, stwierdza, że w razie ogłoszenia upadłości banku hipotecznego:

1. Tworzona jest odrębna masa upadłości do której wchodzą wszystkie wierzytelności wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych.

2. Odrębna masa upadłości jest powiększana o rezerwę zabezpieczenia listów zastawnych, jeśli taka została wyodrębniona z funduszy własnych banku.

3. Wyodrębniona masa upadłości służy wyłącznie zaspokojeniu roszczeń wierzycieli z listów zastawnych. Dopiero po ich zaspokojeniu, nadwyżkę środków z tej wyodrębnionej masy przekazuje się do zwykłej, tworzonej w normalnym trybie, masy upadłości banku.

4. Wierzytelności właścicieli listów zastawnych nie stają się wymagalne. Oznacza to, że gospodarujący wyodrębnioną masą upadłościową syndyk, będzie zaspokajał tych wierzycieli nadal w trybie podanym przez bank w momencie plasowania emisji listów zastawnych.

5. Wyodrębnienie tej części masy upadłościowej następuje z chwilą ogłoszenia upadłości banku, przed zaspokojeniem jakichkolwiek innych należności.

6. Środki, które byłyby uzyskane w wyniku wyegzekwowania wierzytelności wpisanych do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, mogą być wykorzystane wyłącznie dla zaspokojenia roszczeń wynikających z listów zastawnych.

Jak z tego wynika, wszystkie działania dotyczące ewentualnego przeprowadzenia upadłości banku hipotecznego, funkcjonowałyby tak jak w wieku XIX, wydzielając dwa całkowicie odrębne procesy.

Jedno postępowanie toczyłoby się zgodnie z obowiązującym prawem upadłościowym, według którego wszystkie wierzytelności i należności upadłego podmiotu stają się natychmiast wymagalne. Majątek i wierzytelności tworzyłyby masę upadłości, z której zaspokajani są, w pewnej proporcji do swych należności i po zaspokojeniu uprzywilejowanych wierzycieli, wszyscy pozostali wierzyciele.

W drugim trybie zaspokajani byliby inwestorzy - właściciele listów zastawnych, którzy dzięki temu odrębnemu procesowi postępowania, nie powinni odczuć, że emitent listów zastawnych został uznany za upadły. Ci bowiem wierzyciele, powinni otrzymywać należne im środki finansowe ze spłacanych wierzytelności hipotecznych, niezależnie od tego co zmieniło się w obsłudze ich wierzytelności, dokonywanej już nie przez bank, lecz syndyka masy upadłościowej.

4. INNE TOWARZYSTWA KREDYTOWE

4.1. Towarzystwo Kredytowe Miasta Warszawy

Towarzystwo Kredytowe Miasta Warszawy było pierwszym w Polsce towarzystwem kredytowym miejskim, finansującym pożyczkami budowę domów czynszowych (kamienic z mieszkaniami na wynajem).

Jego powstanie poprzedzały wieloletnie dyskusje nad tym, czy zasady finansowe stosowane przez towarzystwa kredytowe ziemskie wobec majątków ziemskich, mogą być przeniesione do warunków miejskich.

Pierwszą oficjalną prośbą o udzielenie kredytu wieloletniego pod hipoteczne zabezpieczenie nieruchomości miejskiej, skierowaną na ręce prezesa Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, była petycja z 1841 roku (wysłana więc po 16 latach funkcjonowania TKZ) podpisana przez 10 znaczniejszych właścicieli dóbr miejskich i przekazana mu za pośrednictwem prezydenta miasta. Miała ona skłonić Prezesa i Komitet Towarzystwa do rozpatrzenia możliwości udzielania pożyczek hipotecznych również dla właścicieli nieruchomości miejskich.

Jakkolwiek opinie Prezesa oraz Komisji Spraw Wewnętrznych i Banku Polskiego nie były tej idei przeciwne, to jednak istniejące w tym zakresie prawo takich możliwości nie stwarzało.

W 1845 roku nieprzychylną opinię o możliwości utworzenia takiego Towarzystwa wydał A. Bagniewski, przedstawiciel Banku Polskiego, skutkiem czego przez wiele lat prace nad tym zagadnieniem zostały zawieszone.

W 1861 roku margarbia Wielopolski polecił opracować odpowiednią opinię Radzie Stanu, która doszła do wniosku, że w związku z potrzebą budowania nowych domów w Warszawie na potrzeby bieżące i w związku z zakładaną rozbudową miasta, jest pożądane założenie towarzystwa kredytowego dla udzielania pożyczek na domy w Warszawie.

W rezultacie tej opinii Minister Sekretarz Stanu do spraw Królestwa Polskiego polecił Namiestnikowi opracowanie projektu ustawy Towarzystwa. W związku z powstaniem styczniowym nie doszło do realizacji tego projektu. Mimo to, jego istnienie pozwoliło wznowić prace w latach 1866/7 i doprowadzić do uchwalenia ustawy samoistnego Towarzystwa Kredytowego dla miasta Warszawy, zatwierdzonej w drodze ustawodawczej 12 stycznia 1870 roku.

Towarzystwo Kredytowe m. Warszawy postawiło sobie dwa cele:

1. ułatwienie rozbudowy miasta Warszawy

2. wytworzenie źródła taniego, długoterminowego kredytu dla własności miejskiej.

Osiągnięcie tych celów było możliwe tylko droga emisji listów zastawnych. Stąd też jako główne zadanie określono zapewnienie listom zastawnym Towarzystwa najdogodniejszego kursu giełdowego, tak aby stowarzyszony jak najmniejsze straty na notowaniach kursowych ponosił.

Realizacja tego zadania wymagała zapewnienia listom zastawnym emitowanym przez TKM Warszawy:

• całkowitego bezpieczeństwa

• pełnej odpowiedzialności pożyczkobiorców za zaciągniętą pożyczkę

• pewności otrzymania przez właścicieli listów zastawnych należności za kupony.

Dwa ostatnie zadania wymagały zorganizowania właściwego obiegu pieniądza. Były jednakże również uwarunkowane spełnieniem postulatu pierwszego, całkowitego bezpieczeństwa listów zastawnych, które przede wszystkim od szacowania wartości nieruchomości zależało.

Pełne zabezpieczenie pożyczki osiągano poprzez szacowanie wartości nieruchomości według zasad określanych przez Towarzystwo.

Określały one wartość 1 mera sześciennego budowli odpowiednio do siedmiu kategorii, do jakich klasyfikowano nieruchomości, powiększonej o wartość instalacji i gruntu. Wyprowadzony na podstawie tych zasad szacunek nieruchomości był zaniżony w stosunku do wartości rynkowej o 15 - 20 %. Kwota przyznanej pożyczki nie przekraczała zwykle 30 - 35 % szacunku technicznego i zgodnie z prawem musiała być zabezpieczona na pierwszym miejscu hipotecznym. Uznawano to za wystarczające dla bezpieczeństwa pożyczek zabezpieczenie.

Potwierdzeniem należytego zabezpieczenia pożyczek udzielanych przez TKM Warszawy były przeprowadzone licytacje i uzyskiwane z nich sumy. Jak podają S. Piętka i I. Zawadzki, w okresie 60 lat istnienia Towarzystwa sprzedanych zostało, drogą publicznej licytacji, po przyjęciu ich przez Towarzystwo za niespłacone raty pożyczek - 640 nieruchomości, a mianowicie:

• w okresie 1870-1916 - 608 nieruchomości

• w okresie 1917-1926 - 26 nieruchomości

• w okresie 1927-1939 - 6 nieruchomości

Wymienione jako pierwsze - 608 nieruchomości autorzy Ci scharakteryzowali następującymi liczbami:

• wycena na łączną kwotę - 293.324. 431 rubli

• wydane na jej podstawie pożyczki - 112.771.100 rubli

• kwoty uzyskane ze sprzedaży - 306.380.340,50 rubla

W drugiej grupie nieruchomości licytowanych w latach 1917 do 1926 liczby ich dotyczące kształtowały się następująco:

• wartość łącznej wyceny - 1.504.308 rubli

• kwota udzielonych pożyczek - 650.000 rubli

• kwoty uzyskane ze sprzedaży - 39.460.050 marek

W trzeciej grupie, sześciu sprzedawanych na licytacji nieruchomości, odnoszących się do okresu lat 1927-1929, charakteryzujące je liczby były następujące.

• łączna wycena - 206.606 złotych

• suma pożyczek - 61.200 złotych

• kwoty uzyskane ze sprzedaży - 568.705 złotych

Kwoty przytoczone pozwalają zgodzić się z wcześniej przytoczonym stwierdzeniem cytowanych Autorów o rzetelnym zabezpieczeniu pożyczek TKM Warszawy. Jak podkreślają Oni w swojej książce - z 640 nieruchomości sprzedawanych za dług Towarzystwa, żadnej, Towarzystwo nie było zmuszone kupić na własny rachunek, lecz wszystkie znalazły nabywców, a sumy uzyskiwane z licytacji przewyższały zwykle o 100 - 150% wysokość nie umorzonych pożyczek.

Towarzystwo Kredytowe miasta Warszawy potwierdziło zasadę stosowania własnych metod wycen nieruchomości miejskich na potrzeby Towarzystwa, chociaż stworzone w oparciu o stosowane wcześniej przez TKZ w odniesieniu do majątków ziemskich.

Warto zaznaczyć, że podstawą szacowania wartości gruntu nieruchomości była tak zwana „Taksa placów” stosowana przez Towarzystwo Kredytowe Miasta Warszawy.

Pierwszy paragraf zasad ogólnych tego dokumentu stwierdzał: "Cena placów, podana w niniejszej taksie, ustanowiona została wyłącznie dla celów Towarzystwa Kredytowego m. Warszawy; a mianowicie dla ustalenia zasad przy określaniu wartości gruntu, stanowiącego część składową ogólnego szacunku nieruchomości, na podstawie którego udzielane są przez Towarzystwo pożyczki."

Szacowanie placów miejskich dokonywane było na podstawie arbitralnej ceny jednostkowej, przyjętej dla danej ulicy przez władze Towarzystwa. Cena ta dotyczyła jedynie placów sięgających na 50 metrów w głąb terenu od ulicy. Kolejne 50 metrów oddalenia od ulicy skutkowało obniżeniem ceny do 70% jej wielkości pierwotnej. Dalsze 50 metrów działki położone w głąb od ulicy, warte było dla Towarzystwa jedynie 50% ceny podstawowej dla danej ulicy, a kolejny odcinek pomiędzy 150 a 200 metrem w głąb od ulicy leżący - tylko 30 % pierwotnej wartości. Działki przekraczające długość 200 metrów od ulicy w swoim ostatnim odcinku warte były tylko 20% ceny przypisanej dla danej ulicy.

Jak wynika z Taksy, najdroższymi ulicami Warszawy w 1911 roku były:

• Krakowskie Przedmieście, od Nowego Światu do Trembackiej oraz ulica Wierzbowa, gdzie metr kwadratowy przyjmowany był do wyceny Towarzystwa w cenie 120 rubli

• Nowy Świat na całej przestrzeni wyceniany był wówczas po 108 rubli

• działki przy Placu Saskim, w Alejach Jerozolimskich od Nowego Światu do Wielkiej oraz przy Krakowskim Przedmieściu od Trębackiej do Świętojańskiej wycenione były według Taksy na 105 rubli za 1 metr kwadratowy.

Dodatkowo taksa placów na potrzeby Towarzystwa stworzona, przewidywała, że place położone przy zbiegu dwóch lub więcej ulic, szacowane są według normy dla tej ulicy,

dla której ustanowiona jest cena wyższa. Ponadto, plac taki, w odniesieniu do powierzchni nie większej niż iloczyn 50 metrów bieżących wzdłuż każdej ulicy, poczynając od rogu, dodatkowo mógł być zgodnie z Taksą przeszacowany o 20% w górę.

Podobnie dla ulic równoległych, wartość placu położonego między nimi, o ile głębokość jego nie będzie większa niż 50 metrów bieżących, szacowana była według ceny wyższej, ustanowionej dla jednej z tych ulic.

Warto podkreślić, że na TKM Warszawy wzorowały się kolejne powstające towarzystwa kredytowe miejskie. Powielały one nie tylko rozwiązania organizacyjne, ale również metody wyceny przyjmując arbitralnie, uzasadnione merytorycznie, własne taksy, niezbędne do wyceniania nieruchomości dla potrzeb udzielanych przez nie pożyczek hipotecznych oraz dla bezpieczeństwa emitowanych przez nie listów zastawnych.

4.2. Towarzystwo Kredytowe Przemysłu Polskiego

Towarzystwo Kredytowe Przemysłu Polskiego powstało w 1921 roku po nadaniu mu statutu przez Ministra Skarbu, rozporządzeniem z dnia 28 lutego 1921. "Założone zostało przez właścicieli przedsiębiorstw przemysłowych w celu udzielania pożyczek w listach zastawnych, zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach, maszynach i urządzeniach zakładów przemysłowych, znajdujących się w granicach Rzeczypospolitej Polskiej."

Procedura przystąpienia do Towarzystwa i otrzymania pożyczki była bardzo podobna do procedur stosowanych w innych towarzystwach kredytowych. Potencjalny pożyczkobiorca musiał być właścicielem przedsiębiorstw istniejącego lub mającego być uruchomionym, o założonej księdze wieczystej i uregulowanych stosunkach własnościowych. W celu uruchomienia procedury, starający się o pożyczkę musiał wpłacić jednorazowo, przy składaniu podania do władz Towarzystwa, kwotę przeznaczaną na koszta organizacyjne. Jej wielkość była określana przez Zarząd Towarzystwa, nie mogła być jednak większa niż 1/4 % liczonego od sumy żądanej pożyczki.

Pożyczki Towarzystwa Kredytowego Przemysłu Polskiego udzielane były na 25 1at, a ich stopę procentową ustalała Rada Nadzorcza Towarzystwa, której decyzja musiała być zatwierdzona przez Ministra Skarbu. Pożyczka musiała być wpisana do działu IV księgi wieczystej na pierwszej pozycji. Oszacowanie zakładów przemysłowych, zgodnie ze statutem, dokonywane były przez techników szacunkowych Towarzystwa lub mianowanych przez Zarząd taksatorów. "Dokonywana przez nich wycena nieruchomości powinna określać jak najdokładniej z uwzględnieniem typu, stanu i stopnia zużycia, rzeczywistą wartość placów, budynków maszyn i urządzeń, mających być zabezpieczeniem pożyczki. Dokumenty szacunkowe winny zawierać dokładny opis przedmiotów zabezpieczających pożyczkę."

Tego typu szacunki podlegały sprawdzeniu przez Komisją Szacunkowa tworzoną przez Zarząd Towarzystwa, kierowaną przez jednego z członków zarządu lub delegata wyznaczonego przez Zarząd. Dopiero po tym sprawdzeniu, ostateczną decyzję o wartości wyceny nieruchomości obciążanej hipotecznie na rzecz Towarzystwa podejmował Zarząd.

Jak wynika z cytowanego artykułu 94 statutu, wycena dokonywana przez techników Towarzystwa bazowała na cenach bieżących i określała aktualną wartość nieruchomości, czyli wartość jak należy sądzić - rynkową. Były to więc zasady inne niż w opisanych dwóch wcześniejszych towarzystwach kredytowych.

Koniecznie jednak trzeba zwrócić uwagę na postanowienie artykułu 11 Statutu Towarzystwa, który stwierdzał, że "wysokość pożyczek ustala Zarząd Towarzystwa, w żadnym jednak przypadku nie mogą one przekraczać 50 wyceny wartości (szacunku) gruntów i budynków oraz 40% wyceny wartości (szacunku) maszyn i urządzeń przemysłowych”.

Podkreślenie to jest ważne w świetle zasady bezpieczeństwa towarzystwa i

emitowanych przez nie listów zastawnych. Trzeba stwierdzić, że jakkolwiek wycena wartości zakładów przemysłowych hipotekowanych na rzecz TKPP była w zasadzie wyceną rynkową, to jednak wielkość udzielanej pożyczki była najbardziej zaniżona w stosunku do kwoty dokonanej wyceny spośród omówionych towarzystw. Tym samym można stwierdzić, że również TKPP emitowało papiery własne w postaci listów zastawnych zgodnie z zasadą bezpieczeństwa.

5. ZAKOŃCZENIE

Celem niniejszego opracowania było przypomnienie polskich doświadczeń dotyczących sposobu funkcjonowania towarzystw kredytowych, w tym zwłaszcza wzorcowego, Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego, które funkcjonowało 123 lata, wliczając w to dwie wojny światowe i hiperinflację po I wojnie światowej. Autor ma nadzieję, że ta próba historycznego ujęcia tematu, odnoszona jednak do aktualnej sytuacji, pozwoli zrozumieć, że wiedza historyczna jest przydatna, nawet jeśli nie może być bezpośrednio aplikowalna.

W tym miejscu warto przypomnieć, że w okresie międzywojennym działało w Polsce 19 towarzystw kredytowych; 3 ziemskie, 15 miejskich, i 1 Towarzystwo Kredytowe Przemysłu Polskiego. Ponadto, prawo emisji listów zastawnych miały prywatne banki hipoteczne oraz dwa banki państwowe.

Jak wynika z tabeli nr 1 pod koniec okresu II Rzeczpospolitej, było w obiegu listów zastawnych emitowanych przez towarzystwa kredytowe za ponad 700 mln złotych, natomiast banki państwowe wyemitowały listów zastawnych za ponad 500 mln złotych. Warto uzmysłowić sobie, że wartość listów zastawnych będących w obiegu wynosiła ponad 260 milionów ówczesnych dolarów amerykańskich.

Tabela nr 1

Listy zastawne w obrocie w Polsce, w latach 1927-1938 , wg grup emitentów.

Stan na 31 grudnia, (miliony złotych)

Wyszczególnienie	1927	1929	1931	1935	1937	1938
Towarzystwa kredytowe ziemskie	418,5	475,2	503,4	455,6	379,0	383,7
Towarzystwa kredytowe miejskie	136,6	229,8	333,7	315,5	312,8	325,7
Tow. Kredytowe Przemysłu Polskiego	40,7	68,2	56,5	34,8	31,1	22,6
Banki hipoteczne prywatne	59,0	127,0	135,8	104,4	101,0	99,4
Banki państwowe	112,0	324,0	483,3	437,9	535,2	556,3
RAZEM	768,8	1224,2	1512,7	1348,2	1359,1	1387,7

Źródło: Opracowanie własne na podstawie: Mały rocznik statystyczny 1939. GUS.

Przedstawiony w pracy, syntetyczny opis głównych spośród zasad XIX wiecznej tradycji kredytów hipotecznych, to zarazem specyficzne kompendium wiedzy, dotyczącego jednego z najważniejszych fragmentów rynku nieruchomości.

Organizacja banku hipotecznego i stosowana w nim technika jest oczywiście inna niż w towarzystwach kredytowych Wszystkie zmiany wynikające z postępu technicznego i cywilizacyjnego, a także z nowych zasad Prawa bankowego, Prawa pracy, i innych przepisów, a także z samej istoty banku jako spółki akcyjnej, wpływają na ukształtowanie organizacji banków hipotecznych w inny sposób, aniżeli miało to miejsce dawniej w towarzystwach kredytowych. Różnice te mają charakter naturalny wynikający z rozwoju gospodarki rynkowej, jej globalizacji oraz rozwoju podmiotów gospodarczych które muszą temu postępowi sprostać. Jednak Zasady funkcjonowania instytucji wieloletniego kredytu , a zwłaszcza kwestia bezpieczeństwa emitowanych papierów wartościowych i pozostałe Zasady omówione wyżej, w swej istocie nie zmieniły się od dwóch wieków.

Reasumując, sądzę że można też powiedzieć, że treści zawarte w opracowaniu skłaniają do przyjęcia tezy o ciągłość zasad funkcjonowania i rozwoju instytucji finansowych, nawet w przypadku spowodowania tak wielkiej przerwy w ich działalności, jak miało to miejsce w naszym kraju.

D U. nr 140 z 1997, poz. 940, z późniejszymi zmianami

A Drewicz-Tułodziecka: Projekt ustawy o listach zastawnych bankach hipotecznych. Konferencja nt. listu zastawnego, Warszawa 1997

A. Suligowski: O konwersji listów zastawnych ziemskich jej znaczeniu, Warszawa 1893, s.10 i 13

Dekret z dnia 25 października 1948 o zasadach i trybie likwidacji niektórych instytucji kredytu długoterminowego, D. U. nr 52 z 1948 poz. 411

Bryx M.: Zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb emisji listów zastawnych w XIX wieku, w.: Materiały do studiowania rynku nieruchomości. Zeszyt 1. Praca zbiorowa pod redakcją M. Bryxa, SGH, Warszawa 2006 s. 63-84.

Por.: Zbiór praw i przepisów Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w Warszawie, tom XIX, Staraniem Naczelnych Władz TKZ, Warszawa 1933, s, 9 art.10.

Zmieniła to dopiero nowelizacj aUstawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych

Którą dziś nazwalibyśmy - regionalną

W znowelizowanej ustawie dopuszcza się mozliwość przekroczenia tej wielkości, jednak w stopniu nie większym niż 30% ogólnej kwoty wierzytelnosci banku hipotecznego zabezpieczonego hipoteką. Ustawa… art.13 ust.1 Tekst jednolity: dziennik ustaw nr 99 z 2003, poz. 919

W znowelizowanej ustawie dopuszcza się mozliwość osiągnięcia 100% wartości bankowo-hipotecznej. Ustawa… art.13 ust.2 Tekst jednolity: dziennik ustaw nr 99 z 2003, poz. 919

Por.: M Bryx: Zasady …op.cit.

Dla uproszczenia rozumowania pomijamy fakt, że część strumienia przychodów pokryć musi koszty funkcjonowania towarzystwa lub banku, a w przypadku tego ostatniego, musi także zapewnić zysk.

Nic oczywiście nie stało na przeszkodzie, aby inwestor którego list zastawny wylosowano, mógł kupić, na rynku wtórnym, za uzyskaną gotówkę kolejny list zastawny emitowany przez towarzystwo.

Niezależnie od tego, bank hipoteczny stosować może własne prowizje i opłaty stanowiące przychód przeznaczany na pokrycie kosztów działalności. Podobnie postępują inne banki. Zasady pobierania opłat manipulacyjnych stosowały także towarzystwa kredytowe

Por.: S. Piętka, I. Zawadzki: Towarzystwo Kredytowe M. Warszawy i jeo rola w zabudowie i rozwoju stolicy w ciągu 60 lat. Warszawa 1931, s. 7

Taksa placów w mieście Warszawie i przedmieściu Pradze stosowana przez Towarzystwo Kredytowe Miasta Warszawy przy udzielaniu pożyczek, Warszawa 1911.

Statut Towarzystwa Kredytowego Przemysłu Polskiego, Warszawa, 1928, art.1.

31

---