Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

W 2001 r. jesteśmy świadkami wielu przekształceń prawa spółdzielczego, a szczególnie tej jego części, która odnosi się do spółdzielni mieszkaniowych. Zmiany prawa spółdzielczego, które weszły w życie z dniem 24 kwietnia 2001 r. są wynikiem uchwalenia nowego aktu prawnego, tj. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r., Nr 4, poz. 27).
Nowa ustawa przewidziała radykalne zmiany w zakresie regulacji praw spółdzielców do zajmowanych mieszkań (zobacz: spółdzielcze prawa do lokali). Oznaczają one, że przeszło 3 miliony Polaków, którym przysługują lokatorskie lub własnościowe prawa do lokali, ma możliwość przekształcenia tych praw w pełną własność. Uwłaszczenie dotyczy przede wszystkim osób zajmujących spółdzielcze lokale mieszkalne na zasadach lokatorskich lub własnościowych. Jednak obok nich z uwłaszczenia mogą skorzystać również najemcy innych lokali spółdzielczych, tj. garaży czy lokali użytkowych oraz pracowni artystycznych. Konieczne jest jednak wykazanie, iż ponieśli oni pełne koszty budowy swoich lokali.

Właścicielami swoich mieszkań mogą stać się spółdzielcy:
- mający mieszkanie własnościowe,
- z lokatorskim prawem do lokalu, z wyjątkiem tych, których mieszkania wybudowała spółdzielnia przy udziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego,
- z prawem do domu jednorodzinnego lub lokalu użytkowego.

Spółdzielcy oraz najemcy, którzy zechcą skorzystać z uwłaszczenia, muszą spełnić określone warunki; ci którzy nie chcą skorzystać z uwłaszczenia mogą pozostać w swych lokalach na dotychczasowych zasadach. Do warunków, których spełnienie jest konieczne dla uwłaszczenia, należą:

1. Złożenie stosownego wniosku do spółdzielni.

2. Spłata zadłużenia ciążącego na lokalu. Spółdzielcy z lokatorskim prawem muszą ponadto uzupełnić różnicę między wkładem mieszkaniowym a budowlanym.
Zgodnie z pierwotnym brzmieniem art. 46 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielca posiadający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ustanowione przed dniem 24 kwietnia 2000 r. może ubiegać się o przeniesienie go na odrębną własność, jeżeli wpłaci m.in. sumę odpowiadającą różnicy między wkładem mieszkaniowym a budowlanym, nie więcej jednak niż 3 proc. wartości rynkowej lokalu. Oznaczało to, że kwota spłaty nie mogła przekroczyć 3 proc. wartości rynkowej mieszkania. To samo dotyczyło twórców, którzy nie ponieśli nakładów na budowę pracowni, oraz najemców dawnych mieszkań zakładowych znajdujących się w budynkach odpłatnie przejętych przez spółdzielnię mieszkaniową. Musieli oni uzupełnić wkład mieszkaniowy w kwocie proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu i ceny, za jaką spółdzielnia nabyła dany budynek, nie więcej jednak niż 3 proc. wartości rynkowej mieszkania. Przedstawiona regulacja dotycząca spłaty tylko 3 proc. wartości mieszkania, została zakwestionowana - zarówno parlamentarzyści, jak i spółdzielcy twierdzili, że przepis ten jest niekonstytucyjny, gdyż jeżeli wpłacona przez spółdzielcę kwota nie pokryje różnicy miedzy wkładem mieszkaniowym a budowlanym, to resztę jej spłaci spółdzielnia, a więc faktycznie - inni spółdzielcy. Również dotychczasowe przepisy wymagały spłaty całej różnicy między wkładem mieszkaniowym a budowlanym, a nie ograniczały jej do granicy 3 proc. wartości rynkowej mieszkania.
Rozstrzygnięciem tej kwestii zajął się Trybunał Konstytucyjny. W swoim wyroku z dnia 29 maja 2001 r., Trybunał orzekł, iż art. 46 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 47 tej ustawy w zakresie, w jakim odsyła do art. 46 ust. 1 jest niezgodny z Konstytucją. Oznacza to, że przepisy te przestały obowiązywać z chwilą opublikowania wyroku w Dzienniku Ustaw, czyli z dniem 9 czerwca 2001 r.
Po wyroku Trybunału prawo do przekształcenia praw spółdzielczych w pełną własność pozostało, ale nie wiadomo, według jakich zasad to przekształcenie miałoby być dokonane. Zarysowały się tu dwa stanowiska.
Według pierwszego poglądu należy tu stosować art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który stanowi, iż umowa przeniesienia własności lokalu może być zawarta przez spółdzielnię z członkiem pod warunkiem spłacenia przez niego wszelkich zobowiązań dotyczących lokalu oraz wpłaty pełnej różnicy między wartością rynkową mieszkania a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego. Z kolei według innych znawców problematyki art. 12 ust. 1 pkt 3 nie ma tu w ogóle zastosowania - dotyczy on bowiem tylko tych przydziałów, które nastąpią po 24 kwietnia 2001 r. Sprzeczności te w chwili obecnej nie zostały wyjaśnione w przepisach.

3. Opłacenie: oszacowania wartości lokalu przez biegłego rzeczoznawcę, sporządzenia aktu notarialnego, założenia i wpisu do księgi wieczystej (chyba, że spółdzielca ma już założoną księgę wieczystą) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

4. Jedną z najważniejszych czynności jest jednak podjęcie przez zarząd spółdzielni uchwały, w której określone zostaną lokale przeznaczone do przekształceń. Spółdzielnia ma na to rok, licząc od dnia 24 kwietnia 2001 r.

5. Konieczne jest także uregulowanie własności gruntów należących do spółdzielni. Spółdzielnie muszą być albo właścicielami ziemi, albo jej użytkownikami wieczystymi. Nieruchomości przeznaczone do wyodrębnienia muszą spełniać wymogi przewidziane dla działek budowlanych, a więc powinny mieć np. dostęp do drogi publicznej. Spółdzielnie muszą też uzyskać wyodrębnienie poszczególnych lokali, a także dokonać podziału i obliczenia udziałów w nieruchomościach.

6. Właścicielem zostaje się po zawarciu aktu notarialnego oraz założeniu księgi wieczystej. Powstaje wówczas odrębna (pełna) własność. Obejmuje ona lokal, udział w nieruchomości wspólnej, tj. w gruncie oraz w częściach wspólnych budynku lub budynków, oraz ewentualnie pomieszczenia przynależne do lokalu, np. piwnicę, strych.
Mieszkanie z pełną własnością może należeć do wielu osób (nie tylko do jednej lub małżonków, jak jest przy prawach spółdzielczych). Można nim dowolnie dysponować, a więc m.in. sprzedać czy dziedziczyć, nie ma tu żadnych ograniczeń, czy sztywnych terminów. Właściciel może, ale nie musi pozostać członkiem spółdzielni.

---