CENTRUM NIERUCHOMOŚCI ”POLONIA”

Biegły Sądowy dr inż. Andrzej Sobczak

Ul. TKACKA 3/3A, 70-556 SZCZECIN, Tel. Fax. [phone]

Tel. Kom. (0-601) 708 124

SYGNATURA AKT I KM 1009/03

OPERAT SZACOWANIA

NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ

Położonej w Kliniskach Wielkich, gmina Goleniów

Na działce nr ew. 303/2 i 282/9 Kliniska, Obręb Rurzyca

KW Nr 18068 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Goleniowie.

Stan prawny: Właściciel obiektów budowlanych i użytkownik wieczysty gruntu:

Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną

Odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie,

ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin.

Cel wyceny: Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości

dla potrzeb egzekucji wierzytelności.

Zleceniodawca wyceny: Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54. Sygnatura akt 1009/03.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

Dr inż. Andrzej Sobczak

Nr uprawnień 425

Szczecin, dn. 01 luty 2004 roku

Bank Polska Kasa Opieki S.A. Grupa PEKAO S.A. III Odział w Szczecinie

Numer rachunku: 06 1240 3826 1111 0000 4400 7665

NIP 852 - 001 - 98 - 20

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO:

PRZEDMIOT OPRACOWANIA:

Przedmiotem wyceny są działki nr ew. 303/2 i 282/9 Kliniska, Obręb Rurzyca o powierzchni 5031 m ², w wieczystym użytkowaniu do dnia 21.09.2092 r. oraz stanowiące odrębną nieruchomość budynki:

1. Budynek Karczmy „U ANNY”,

2. Budynek portierni,

3. Wiata.

STAN PRAWNY:

Własność gruntu: Skarb Państwa.

Właściciel obiektów budowlanych i użytkownik wieczysty gruntów: Prywatne Przedsiębiorstwo Turystyczne „POMERANIA” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Szczecinie, ul. Królowej Korony Polskiej nr 24, 70-486 Szczecin na podstawie umowy przeniesienia własności przedsiębiorstwa z dnia 12 lutego 2002 r., Rep. 433/2002. KW Nr 18068 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Goleniowie.

Dział III KW (ciężary i ograniczenia) - bez obciążeń.

Dział IV KW (hipoteki) - bez obciążeń

CEL WYCENY:

Celem opracowania jest ustalenie rynkowej wartości nieruchomości dla potrzeb

egzekucji wierzytelności.

ZLECENIODAWCA:

Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54.

Sygnatura akt 1009/03.

DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO:

Data sporządzenia operatu szacunkowego: 01.02.2004 r.

Wizja lokalna: 20.01.2004 r.

Wycenę sporządzono według stanu nieruchomości

na dzień wizji nieruchomości 20.01.2004 r.

Wycenę sporządzono według poziomu cen na dzień: 01.02.2004 r.

OSZACOWANA WARTOŚĆ: W = 508.400 zł.

Słownie: pięćset osiem tysięcy czterysta złotych.

Opracował: Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy

dr inż. Andrzej Sobczak

nr uprawnień 425

SPIS TREŚCI.

1. DANE FORMALNO PRAWNE str. 4

1. Zleceniodawca wyceny str. 4

2. STAN PRZEDMIOTU WYCENY str. 4

2.1. Stan prawny str. 4

2.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego str. 4

3. OPIS NIERUCHOMOŚCI str. 5

3.1. Lokalizacja i otoczenie str. 5

3.2. Charakterystyka nieruchomości str. 5

3.3. Działki str. 5

3.4. Budynek Karczmy str. 6

3.5. Budynek portierni str. 8

3.6. Budynek wiaty str. 9

4. SPOSÓB WYCENY str. 11

4.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości str. 11

4.2. Wybór podejścia i metody wyceny str. 11

4.3. Opis procedury szacowania str. 13

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU str. 13

6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY str. 14

6.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie

Cech rynkowych str. 14

6.2. Obliczenie wartości nieruchomości podejściem dochodowym str. 14

6.3. Ustalenie stopy kapitalizacji str. 15

6.4. Ustalenie dochodu z nieruchomości str. 16

6.5. Ustalenia wartości rynkowej nieruchomości str. 16

7. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ str. 17

8. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA str. 17

1. DANE FORMALNO-PRAWNE.

1. Zleceniodawca wyceny.

Wyceny dokonano na zlecenie z dnia 14.11.03 r. Komornika Sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Lesznie, 64-100 Leszno, ul. Słowiańska 54. W sprawie egzekucyjnej z zajętych udziałów dłużnika Arkadiusza Grochulskiego zam. Szczecin, ul. Deszczowa 14. Sygnatura akt 1009/03.

2. STAN PRZEDMIOTU WYCENY.

2.1. Stan prawny

Na podstawie sporządzonej w dniu 21.09.1993 roku w formie aktu notarialnego umowy „wieczystego użytkowania i przeniesienia własności” (Repertorium A numer 27/1993r. Notariusz Danuta Bartkowiak) grunt nr 303/2 i 282/9 położony w Kliniskach Wielkich został oddany w użytkowanie wieczyste do 21 września 2092 roku Przedsiębiorstwu Turystycznemu „POMERANIA”, a znajdujące się na nim zabudowania zostały sprzedane temu przedsiębiorstwu.

Nieruchomość ta oznaczona jest w Księdze Wieczystej KW nr 18068 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Goleniowie, Wydział Ksiąg Wieczystych.

Dział III i IV ww. księgi wieczystej - brak wpisów.

2.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Goleniów zatwierdzonym uchwałą nr XXIII-160/87 Rady Narodowej Miasta i Gminy w Goleniowie z dnia 18 grudnia 1987r. wyceniane działki przeznaczone są pod uprawy leśne - RL.

Decyzją z dnia 02.09.1992 roku wydaną przez Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w Szczecinie w piśmie dotyczącego: Wyłączania z produkcji gruntów Skarbu Państwa zarządzanych przez Lasy Państwowe, a użytkowanych pod obiekty gastronomiczne m.in. „ U ANNY” następuje zezwolenie na wyłączenie z produkcji gruntów leśnych z jednoczesnym naliczeniem należności z tytułu za straty powstałe z tytułu przedwczesnego wyrębu drzewostanu.

3. OPIS NIERUCHOMOŚCI.

3.1. Lokalizacja i otoczenie

Kliniska Wielkie - niewielka miejscowość leżąca w odległości ok. 20 km od Centrum Szczecina przy trasie Szczecin - Świnoujście E-28 (3).

Odległość do siedziby Gminy - Goleniowa - 13 km.

Dojazd do nieruchomości dogodny. Otaczający teren stanowi Puszcza Goleniowska pokryta głównie drzewostanem sosnowym na podłożu piaskowym utworzonym w okresie polodowcowym.

Teren małourozmaicony - głównie lekkie wydmowe pagórki.

3.2. Charakterystyka nieruchomości

Karczma “U ANNY” powstała w 1978 roku, część budynków na nim usytuowanych została wybudowana lub zmodernizowana na przełomie 1997/1998 roku. Obiekt ten jest obiektem całorocznego użytkowania.

Na terenie nieruchomości usytuowane są:

4. Budynek Karczmy „U ANNY”,

5. Budynek portierni,

6. Wiata.

3.3 Działki

Nieruchomość ta o łącznej powierzchni 5 031m² obejmuje:

1. Działkę nr 282/9 o powierzchni 572 m² stanowiącą użytek - dr (droga).

2. Działkę nr 303/2 o powierzchni 4 459 m², w tym: użytek dr - pow. 1244 m² oraz BR - pow. 3215 m².

Dojazd do posesji i jej terenu drogą wykonaną w 1973r. z nawierzchni asfaltowej na utwardzeniu z tłucznia i podsypce piaskowej o powierzchni 1237 m².

Na posesji znajdują się plac parkingowy i postojowy wykonany w 1979 roku o nawierzchni asfaltowej i betonowej o powierzchni 404 m².

Przed zajazdem umiejscowiony parking również dla TIR-ów.

Teren działek przylega do lasu - bór mieszany z przewaga sosny, natomiast nieruchomość porośnięta jest drzewostanem sosny oraz brzozy.

Teren działek jest lekko pochylony w kierunku zachodnim.

Działka nr 302 od strony południowej została ogrodzona murem o wysokości ok. 1,3m,

Uzbrojenie działek:

Działka nr 303/2:

• Energia elektryczna,

• Wodociąg lokalny z własnej studni,

• Kanalizację z doprowadzeniem do lokalnego zbiornika (poza teren posesji),

• Sieć telefoniczna.

Działka nr 282/9:

- ze względu na funkcję pełnioną przez tę działkę - jako droga i jako parking - jest bez uzbrojenia.

3.4. Budynek Karczmy

W piętrowym, drewnianym obiekcie z wyglądu przypominającym dużą chatę góralską, znajduje się m.in. sala restauracyjna na 50 osób, w której organizowane są liczne imprezy okolicznościowe. Karczma poleca domowe dania kuchni polskiej.

Dane ogólne budynku:

Tabela Nr. 1.

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	310 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	277 m^2
3.	Kubatura ogólna	1700 m^3
4.	Kubatura zrębu	930 m^3
5.	Rzut na płaszczyznę dachu	270 m^2
6.	Ilość miejsc konsumpcyjnych	50

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku

Fundamenty: żwirobetonowe.

Ściany zewnętrzne: belki drewniane, a od wewnątrz dodatkowo z cegły.

Ściany wewnętrzne: cegła ceramiczna pełna o grubości 6,5 - 12 cm.

Stropy: żelbetowe z płyt typu „Żerań”.

Dach: Konstrukcja: płatwiowo - kleszczowa, drewniana.

Pokrycie dachu: dachówka ceramiczna holenderska.

Schody: żelbetowe do piwnic, drewniane spiralne na poddasze.

Stolarka drzwiowa: drewniana sosnowa.

Stolarka okienna: drewniana sosnowa ze szprosami.

Tynki wewnętrzne: tynki gładkie cementowo - wapienne kat III, oraz nakładane elementy drewna mające funkcję ozdobne - imitują ściany ryglowe.

Tynki zewnętrzne: gładkie, malowane oraz naturalne sosnowe.

Posadzki: Piwnice: cementowe; Zaplecze: terakota; Sala + zaplecze: deski sosnowe lakierowane.

Rynny i rury spustowe: z blachy ocynkowanej.

Instalacje:

Budynek wyposażony jest w:

• Instalację wodno - kanalizacyjną z armaturą,

• Instalację elektryczną (siła + światło),

• Centralne ogrzewanie z kotłownią na paliwo stałe,

• Telefoniczną,

• Odgromową.

Ustalenie stopnia zużycia technicznego budynku karczmy

Tabela Nr. 2.

Lp.	Rodzaj elementu	Udział procentowy elementu w całkowitym koszcie budynku	Procentowe zużycie elementu	Procentowe zużycie budynku
1.	Roboty ziemne	1,90	-	0,00
2.	Fundamenty	0,90	20	0,18
3.	Izolacje	0,30	50	0,15
4.	Ściany konstrukcyjne drewniane	21,80	19	4,14
5.	Ściany działowe	3,70	40	1,48
6.	Stropy i balkony	10,20	40	4,08
7.	Schody	1,80	20	0,36
8.	Balustrada	0,40	60	0,24
9.	Więźba dachowa	1,80	40	0,72
10.	Pokrycie dachowe	1,20	35	0,42
11.	Obróbki blacharskie	0,80	40	0,32
12.	Tynki wewnętrzne	4,50	40	1,80
13.	Tynki zewnętrzne	1,80	20	0,36
14.	Drzwi i okna, oszklenie	10,70	40	4,28
15.	Podłogi i posadzki	6,30	40	2,52
16.	Malowanie ścian i sufitów	2,40	70	1,68
17.	Kuchnie	1,50	70	1,05
18.	Centralne ogrzewanie	5,70	60	3,42
19.	Instalacje wod-kan	8,90	60	5,34
20.	Instalacje gazowe	1,80	-	0,02
21	Instalacje elektryczne	2,20	50	1,10
22.	Różne	9,40	30	2,82
Razem		100%	-	36,48

Przyjęto zużycie techniczne budynku: 36,5 %.

3.5. Budynek portierni

Budynek niepodpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej wykonany w technologii tradycyjnej. Wybudowany w 1972 roku.

Dane ogólne budynku:

Tabela nr 3.

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	28,18 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	21,35 m^2
3.	Kubatura zrębu	81,70 m^3
4.	Rzut na płaszczyznę dachu	28,18 m^2
5.	Ilość pomieszczeń	4

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku portierni:

Fundamenty: żwirobetonowe.

Ściany zewnętrzne: cegła ceramiczna pełna o grubości 25 cm.

Ściany wewnętrzne: cegła dziurawka.

Strop: żelbetowy monolityczny o grubości 10 cm.

Dach: Konstrukcja: jednospadowy żelbetowy.

Pokrycie dachu: papa.

Stolarka drzwiowa: drewniana typowa.

Stolarka okienna: drewniana typowa.

Tynki wewnętrzne: tynki gładkie cementowo - wapienne.

Tynki zewnętrzne: tynki wapienno - cementowe.

Posadzki: wykładziny PCV.

Rynny i rury spustowe: z blachy ocynkowanej

Instalacje:

Budynek wyposażony jest w:

• Instalację wodno - kanalizacyjną z armaturą,

• Elektryczną.

Stan techniczny średni nadający się do remontu.

3.6. Budynek wiaty

Obiekt niepodpiwniczony, parterowy, w zabudowie wolnostojącej wykonany w technologii tradycyjnej. Wybudowany w 1972 roku. W 1977 roku zostały obudowane ściany zewnętrzne. Budynek spełniał rolę magazynu środków spożywczych.

Dane ogólne budynku:

Tabela nr 4.

Lp.	Charakterystyka budynku	Wielkość
1.	Powierzchnia zabudowy	297,25 m^2
2.	Powierzchnia użytkowa	223,07 m^2
3.	Kubatura zrębu	1218,73 m^3
4.	Rzut na płaszczyznę dachu	297,25 m^2
5.	Ilość pomieszczeń	8

Charakterystyka, opis stanu technicznego budynku:

Fundamenty: betonowe punktowe + ławy.

Ściany zewnętrzne: cegła kratówka o grubości 25 cm oraz słupy stalowe.

Ściany wewnętrzne: cegła.

Strop: żelbetowy.

Dach: Konstrukcja: jednospadowy żelbetowy.

Pokrycie dachu: papa podwójna, oraz dachówka zakładkowa.

Stolarka drzwiowa: metalowa

Tynki wewnętrzne: tynki gładkie cementowo - wapienne.

Tynki zewnętrzne: tynki wapienno - cementowe.

Posadzka: cementowa.

Rynny i rury spustowe: brak.

Instalacje:

Budynek wyposażony jest w:

• Instalację wodno - kanalizacyjną z armaturą,

• Elektryczną (siła + światło).

Zużycie techniczne budynku wiaty wynosi ok. 40%

Dodatkowo na nieruchomości znajduje się:

• Zbiornik przeciwpożarowy zbudowany w 1978 roku o kubaturze 50 m³.

• Zewnętrzna sieć wodociągowa

• Sieć wodno - kanalizacyjna

• Sieć kanalizacyjna

• Drogi

• Drogi i place

• Studnia wiercona

• Linia nn.

• Oświetlenie terenu

• Przyłącze telefoniczne

• Sieć kablowa n.n.

• Ogrodzenie

4. SPOSÓB WYCENY.

4.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Zgodnie z przyjętym celem wyceny określono wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) określona w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych.

Polskie standardy określają wartość rynkową nieruchomości jako: „najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

• Strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

• Mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

• są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

• nie działają w sytuacji przymusowej,

• upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.”

4.2. Wybór podejścia i metody wyceny

Z uwagi na komercyjny charakter nieruchomości wycenę wykonano podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej.

W podejściu dochodowym określono wartość nieruchomości, która to następuje poprzez relacje do dochodu, który przynosi lub może przynieść jej właścicielowi. Takie podejście do wartości nieruchomości jest symulacją zachowań inwestorów i zakłada, że racjonalnie postępujący inwestor nie powinien zapłacić za nieruchomość - a więc za prawa do dochodu, który może przynosić - więcej od sumy, za którą mógłby nabyć inną inwestycję o takiej samej rentowności i stopniu ryzyka. W podejściu tym istotne jest określenie wartości (jako funkcji) na podstawie uzyskanego dochodu z nieruchomości.

Ze względu na to, że znany jest roczny przychód uzyskiwany z nieruchomości o podobnych atrybutach jak również koszty związane z eksploatacją nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównywalnych zastosowano właśnie tą metodę i technikę.

Jeżeli w budynku jest część powierzchni nie wynajęta, powinno się określić stan tzw. pustostanów i odliczyć od potencjalnego przychodu stratę z tego tytułu, licząc stracony dochód według aktualnych cen rynkowych. Powinno się również uwzględnić ewentualne straty w czynszach, z tytułu niepłacenia ich czy niepłacenia terminowo przez część najemców. Po odjęciu od potencjalnego całkowitego przychodu strat z powodu pustostanów i strat z tytułu niepłacenia czynszów można określić efektywny całkowity przychód. Jeżeli od tego przychodu odejmie się wszystkie wydatki operacyjne, otrzyma się dochód operacyjny netto.

Jest to podstawowa wyjściowa wielkość do obliczenia wartości obiektu metodą kapitalizacji dochodów wg wzoru:

DOCHÓD OPERACYJNY:

Potencjalny całkowity przychód

- Pustostany oraz straty na czynszach

= Efektywny całkowity przychód

- Koszty operacyjne

= Dochód operacyjny

Wartość rynkową określono wg wzoru: ,

Gdzie: D - przewidywany roczny operacyjny dochód,

R - stopa kapitalizacji.

UWAGA:

Wycena wartości nieruchomości podejściem dochodowym zawiera zarówno wartość gruntu jak również wartość części składowych nieruchomości.

4.3. Opis procedury szacowania

Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej:

1. Dokonanie opisu wycenianej nieruchomości, szczególnie w aspekcie wcześniej wytypowanych cech rynkowych na rynku lokalnym.

2. Dokonanie analizy wcześniejszych transakcji nieruchomości podobnych.

3. Ustalenie dochodu z nieruchomości i odniesienie ich do cen transakcyjnych.

4. Określenie faktycznej stopy kapitalizacji.

5. Ustalenie wartości dochodowej nieruchomości ze wzoru:

,

Lub

,

Gdzie:

W - wartość dochodowa nieruchomości,

D - roczny dochód operacyjny netto,

W_k = 1/R - współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości, z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości.

5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU.

Dla potrzeb wyceny określono:

• Rynek nieruchomości komercyjnych - usługi gastronomiczne.

• Obszar: rejon lokalizacji szacowanego obiektu obejmujący część gminy Goleniów, obręb Kliniska.

6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY.

6.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Usytuowanie przedmiotu wyceny tj. na trasie tranzytowej powoduje ciągły, dopływ chętnych-zmotoryzowanych chcących skorzystać z usług gastronomicznych. Największy ruch odnotowuje się szczególnie w sezonie letnim.

Do 1990 roku handel detaliczny, podobnie jak hurtowy był zdominowany przez scentralizowane organizacje państwowe i spółdzielcze. Po 1990 roku w branży tej pojawili się nowi przedsiębiorcy, z reguły osoby fizyczne, które opanowały znaczne segmenty rynku handlu detalicznego, hurtowego i usługowego. W tych warunkach dostępność powierzchni komercyjnych występuje głównie w czterech postaciach:

• Dzierżawy lub rzadziej odsprzedaży obiektów lub ich części przez upadające firmy państwowe i spółdzielcze,

• Wydzierżawiania przez władze samorządowe lub spółdzielcze w drodze przetargów publicznych,

• Kupna lub dzierżawy od osób fizycznych,

• Budowy nowych nieruchomości komercyjnych.

Przebadane zostały akty notarialne, a uzyskane wyniki konsultowano w biurach obrotu nieruchomościami w Szczecinie.

6.2. Obliczenie wartości nieruchomości podejściem dochodowym

Wyceny dokonano podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej wg reguły:

,

6.3. Ustalenie stopy kapitalizacji wg wzoru:

Badanie kosztów kapitału i poziomu ryzyka pozwala na ustalenie stopy kapitalizacji. Do obliczeń przyjęto jako stopę bazową przewidywane oprocentowanie obligacji Skarbu Państwa w wysokości 5 %.

Z uwagi na 20 % opodatkowanie przyjęto: r_b = 4 %

Premia za ryzyko (rynek rozwijający się - Europa Wschodnia) =r_i

r_i = 7,5 do 8,5 %.

Stopę kapitalizacji R oszacowano w wysokości:

R = 4 % + 8,50 % = 12,5 %

6.4. Ustalenie dochodu z nieruchomości

Biorąc pod uwagę, iż na rynku lokalnym nie było transakcji sprzedaży tego typu nieruchomości, co przedmiot wyceny - brak możliwości bezpośredniego porównania sprzedanych nieruchomości podobnych, dla potrzeb określenia wartości ww. nieruchomości przyjęto wysokość możliwych do osiągnięcia dochodów przy racjonalnej gospodarce ekonomicznej z działalności gastronomicznej prowadzonej na ww. nieruchomości.

Ustalenie dochodu z nieruchomości z Karczmy „ U ANNY”:

W celu ustalenia dochodu z nieruchomości przyjęto dane występujące w tej dziedzinie przy właściwym zaangażowaniu organizacyjnym dla 50 miejsc konsumpcyjnych na rynku z działalności gastronomicznej. Założenia oparto na informacjach uzyskanych od właścicieli i użytkowników restauracji.

PRZYJĘTO DO WYLICZEŃ:

1. Miejsca konsumpcyjne: 50,

2. Wykorzystanie miejsc konsumpcyjnych w ciągu dnia: 40 %,

3. Średnia wysokość rachunku konsumpcyjnego: 30 zł - w tym marża konsumpcyjna 50% = 15 zł,

4. Koszty dla tego typu działalności: 50%.

PDB - potencjalny dochód brutto.

PDB = 50 x 15 x 365 = 273 750 zł.

EDB - efektywny dochód brutto = PDB - miejsca niewykorzystane.

EDB = 273 750 zł x 0,40 = 109 500 zł.

Miejsca niewykorzystane - przyjęto z analizy rynku nieruchomości typu gastronomicznego a wyniki konsultowano z biurami pośrednictwa.

DON - dochód operacyjny netto = EDB - wydatki operacyjne.

DON = 109 500 zł x 0,50 = 54 750,00 zł/rok

Wydatki operacyjne - przyjęto na podstawie analizy rynku nieruchomości typu gastronomicznego a wyniki konsultowano z właścicielami i użytkownikami podobnych nieruchomości.

Ustalenie dochodu z nieruchomości z budynku wiaty i portierni:

Budynek wiaty wybudowany był w celach magazynowych w 1972 - 1977 roku. W obecnych czasach nie ma potrzeby, aby budynek służył do celów, do jakich był zbudowany. Budynek wiaty spełnia warunki adaptacji na powierzchnie hotelową, mieszkalną i użytkową.

Analiza wykazała, że czynsz dzierżawny w okolicznych miejscowościach wynosił od 4 - 10 zł/m²/ m-c netto. Do wyliczeń przyjęto cenę 4 zł/m²/m-c netto. Cechy rynkowe oraz ich wpływ na wysokość czynszów dzierżawnych ustalono na podstawie własnej analizy uwzględniającej transakcje najmu w badanym okresie na określonym wyżej rynku, a także preferencje potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości.

1. Powierzchnia użytkowa (powierzchnia użytkowa budynku wiaty + budynku portierni): 223,07 m² + 21,35 m² = 244,42 m²,

2. Pustostany: 25 %,

3. Wysokość czynszu dzierżawnego: 4 zł/m²/m-c netto

D wp - dochód z wiaty i z portierni:

D wp = (244,42 m² x 4 zł x 12 m-cy) - 25 % = 8 799,12 zł/rok

Przyjęto: 8 700,00 zł/rok

6.5. Ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

R - stopa kapitalizacji = 12,5 %.

, Czyli
,

Przyjęto: W = 508.400 zł.

Słownie: pięćset osiem tysięcy czterysta złotych.

7. WNIOSKI Z DOKONANYCH OBLICZEŃ

Wyliczona wartość rynkowa nieruchomości wynika z analizy możliwych do osiągnięcia dochodów. Uzyskiwany dochód z nieruchomości i jego wykorzystanie w podejściu dochodowym dla oszacowania rynkowej wartości nieruchomości powoduje, że obejmuje ona wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz wartość prawa własności budynków, budowli i urządzeń na użytkowanym gruncie. Powyższe wartości zostały określone podejściem dochodowym, techniką kapitalizacji prostej.

Określona wartość nieruchomości stanowi podstawę do ustalenia jej ceny sprzedaży, ponieważ jest to wartość obiektywna dla tego typu nieruchomości i odpowiada poziomowi cen transakcyjnych.

Przedmiot wyceny spełnia wymogi stawiane przez potencjalnych kupców m. in. dobra lokalizacja ogólna (bliskość Szczecina i Goleniowa) i szczegółowa (w lesie, przy drodze), optymalna powierzchnia zabudowań i gruntu, odpowiednia ilość miejsc parkingowych.

8. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA

1. Operat niniejszy nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora.

2. Operat może być wykorzystany tylko do celu, dla jakiego został on sporządzony.

3. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

2

2

11

11

---