Rozdział 3. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości jest procesem, w wyniku którego określa się prawdopodobną wartość nieruchomości. Proces ten rozpoczyna się od określenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny oraz przeprowadzenia analizy uwarunkowań czynności szacunkowych. Po zebraniu odpowiednich danych rynkowych wykonuje się czynności techniczne i analityczne, tak zwane szacowanie nieruchomości, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości. Wycena nieruchomości kończy się sporządzeniem operatu szacunkowego.

Określenie przedmiotu, celu i zakresu wyceny oznacza zebranie informacji niezbędnych do zdefiniowania problemu, są nimi: identyfikacja nieruchomości, identyfikacja praw do nieruchomości, określenie momentu szacowania, zdefiniowanie rodzaju oszacowanej wartości, określenie zakresu szacowania, ustalenie warunków, ograniczeń i założeń.

Analiza uwarunkowań czynności szacunkowych prowadząca do wyboru podejścia, metody i techniki wyceny przeprowadzana jest przy uwzględnieniu stanu prawnego przedmiotu wyceny i treści praw z nim związanych, wymagań wynikających z przepisów prawa, zebranych danych ogólnych (społecznych, ekonomicznych, administracyjnych i środowiskowych) oraz danych szczególnych z rynku nieruchomości (notowania rynkowe, dochody, wydatki, stopy zwrotu).

Wyboru podejścia, metody i techniki dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Czynności techniczne i analityczne przeprowadza się odpowiednio do rodzaju nieruchomości oraz przyjętego podejścia, metody i techniki wyceny (porównaj tabela 3.1.).

Określana wartość może stanowić wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności lub wartość innych praw do nieruchomości.

Nieruchomość może mieć wartość:

• rynkową, którą uważa się jako prawdopodobną cenę nieruchomości,

• odtworzeniową czyli prawdopodobny koszt odtworzenia nieruchomości
  z uwzględnieniem jej zużycia,

• katastralną, wartość dla potrzeb podatku od nieruchomości.

Sporządzenie operatu szacunkowego powinno być przeprowadzone w formie pisemnej i zgodnie z aktualnymi przepisami prawnymi.

Aktualnie obowiązujące akty prawne dotyczące zasad wyceny to:

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741) — dział IV — Wycena nieruchomości.

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612).

Tabela 3.1. Zestawienie podejść, metod i technik wyceny nieruchomości

Podejście	Metoda	Technika	Wartość
Porównawcze	Porównywania parami		rynkowa
		Analizy statystycznej rynku
	Dochodowe	Inwestycyjna		kapitalizacji prostej
					dyskontowania strumieni pieniężnych
				Zysków	kapitalizacji prostej
					dyskontowania strumieni pieniężnych
	Kosztowe			Kosztów odtworzenia	szczegółowa	odtworzeniowa
					elementów scalonych
					wskaźnikowa
				Kosztów zastąpienia	szczegółowa
					elementów scalonych
					wskaźnikowa
		Kosztów likwidacji		szczegółowa
	Mieszane	Pozostałościowa
		Stawki szacunkowej gruntów

3.1. Podejście porównawcze

Szacowanie nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest analizą rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Podejście porównawcze stosuje się do nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Podstawowym założeniem podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa pozostaje w bezpośredniej relacji do cen transakcyjnych konkurencyjnych nieruchomości porównawczych. Ceny nieruchomości wziętych do porównań powinny być wzięte z transakcji, w których sprzedający i kupujący byli od siebie niezależni, nie zaistniały warunki wymuszonej sprzedaży, ustalenie zapłaty lub przekazanie nieruchomości nie było odroczone, nie wystąpiły jakieś szczególne warunki sprzedaży (np. bonifikata).

Zakłada się, że świadomy nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż zapłacili za podobne nieruchomości inni nabywcy w ostatnim czasie. Aby taką analizę móc przeprowadzić to dla danego typu nieruchomości musi być zachowana równowaga popytu i podaży oraz dostateczna ilość zawartych wiarygodnych transakcji w ostatnim czasie, a także co decyduje o możliwości zastosowania tego podejścia, muszą być znane cechy nieruchomości porównawczych oraz wpływ tych cech na cenę. Wartość nieruchomości szacuje się wprowadzając korekty ze względu na cechy różniące nieruchomość wycenianą od nieruchomości porównawczej i upływ czasu.

Możliwe do zastosowania są dwie metody:

• metoda porównywania nieruchomości parami,

• metoda analizy statystycznej rynku.

3.1.1. Metoda porównywania nieruchomości parami

W metodzie porównywania nieruchomości parami szacuje się wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny na podstawie cen transakcyjnych paru nieruchomości podobnych. Poprzez nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, lokalizacji, stanie prawnym, zbliżonych cechach fizycznych. Zestawia się cechy wpływające na wartość nieruchomości wycenianej, przy czym trzeba przeprowadzić analizę rynku konkretnego rodzaju nieruchomości i ustalić na ile istotnie dana cecha wpływa na cenę.

Różnice występujące między nieruchomościami powinny być opisane w sensie jakościowym i ilościowym. Rezultatem analizy rynkowej wpływu tych różnic na cenę będzie przypisanie poprawki w postaci kwotowej lub procentowej. Poprawki powinny odzwierciedlać tendencje obserwowane na rynku danego typu nieruchomości w ostatnim czasie, najlepiej z okresu ostatnich trzech miesięcy do pół roku. Jeśli takich analiz nie można wykonać na podstawie transakcji z ostatniego okresu czasu, wówczas wzięte do porównań transakcje trzeba skorygować najpierw o upływ czasu:

,

[3.1]

gdzie:

C_st — cena skorygowana na moment czasowy,

C — cena sprzedaży,

r — współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu,

t — ilość jednostek czasowych.

Spośród znanych wiarygodnych transakcji tworzy się zbiór paru, najczęściej trzech obiektów, które najmniej różnią się od nieruchomości wycenianej. W tabeli 3.2. wyszczególniono cechy, które najczęściej decydują o cenie, co nie znaczy, że w przypadku szczególnej nieruchomości mogą wystąpić inne cechy.

Dla każdego typu nieruchomości najlepiej jest ustalić aktualny zestaw cech istotnie wpływających na cenę, cech w średnim stopniu decydujących o cenie oraz cech mniej istotnych.

Tabela 3.2. Cechy najczęściej decydujące o cenie

Rodzaj nieruchomości	Cechy
Nieruchomości rolne, leśne	rodzaj użytku, klasa bonitacyjna, powierzchnia, ukształtowanie terenu, lokalizacja, stan prawny
Nieruchomości zurbanizowane	lokalizacja, przeznaczenie, powierzchnia gruntu i zabudowań, dostęp do urządzeń technicznych, stan zagospodarowania, możliwość generowania dochodu, sąsiedztwo, stan prawny
Nieruchomości lokalowe	lokalizacja ogólna i szczególna, przeznaczenie, powierzchnia lokalu, standard, dostęp do urządzeń technicznych, sąsiedztwo, stan prawny, możliwość generowania dochodu, ułamek współwłasności przymusowej

Nie można w sztywny sposób ustalić jakie cechy dla danego typu nieruchomości istotnie wpływają na cenę, a jakie nie istotnie, gdyż cały czas zmieniają się preferencje nabywców. Można jednak w ogólności powiedzieć, że o cenie najbardziej decyduje lokalizacja, przeznaczenie, stan prawny, stan techniczny oraz możliwości generowania dochodu. Należałoby zestaw cech wpływających na cenę ustalić z obserwacji odpowiedniego rynku nieruchomości, np. w przypadku rynku lokali użytkowych najważniejsza będzie lokalizacja ogólna i szczególna, lokal użytkowy zlokalizowany w uliczce bocznej parę metrów od głównej ulicy nigdy nie osiągnie tej ceny co lokal przy głównej ulicy. Taka różnica w lokalizacji nie będzie jednak w istotnym stopniu decydować o cenie lokalu mieszkalnego. W sytuacji gdy podaż mieszkań była bardzo mała, stan techniczny budynku i lokalu nie był cechą istotnie wpływającą na cenę, gdy podaż mieszkań wzrosła, a w tym jeszcze lokali nowych — stan techniczny budynku i lokalu zaczął wyraźnie decydować o cenie lokalu.

Obliczenia i przeprowadzanie korekt najczęściej odbywa się w odniesieniu do wybranej jednostki porównawczej, przykładowo podano w tabeli 3.3. wybrane jednostki porównawcze różnych typów nieruchomości.

Tabela 3.3. Wybrane jednostki porównawcze różnych typów nieruchomości

Typ nieruchomości	Jednostka porównawcza
Rolne, leśne	hektar, hektar przeliczeniowy, wydajność
Gruntowe niezabudowane	hektar, m^2
Gruntowe zabudowane	sprowadzona jednostka uwzględniająca powierzchnię działki i powierzchnię (kubaturę) budynków
Lokalowe	m^2 powierzchni użytkowej, m^3 kubatury

Oczywiste jest, że najbardziej korzystną sytuacją jest gdy ilość i wielkość poprawek jest niewielka, a tym samym duże podobieństwo obiektów. Jeśli na rynku danego typu nieruchomości jest zawieranych wiele transakcji, to możliwe jest to do spełnienia. Są jednak sytuacje takie, że nieruchomość występuje na rynku lokalnym, krajowym, a nawet międzynarodowym rzadko (np. lotniska), wówczas do analizy powinniśmy wziąć transakcje z dłuższego przedziału czasu i z różnych rynków.

Porównanie polega na sprowadzeniu znanej ceny transakcyjnej do prawdopodobnej ceny, jaką by osiągnęła nieruchomość porównawcza gdyby miała cechy nieruchomości wycenianej. Sprowadzenia ceny dokonuje się poprzez dodanie sumy korekt kwotowych do zaktualizowanej na dzień wyceny ceny transakcyjnej.

Cena nieruchomości podobnej (C_i) skorygowana do nieruchomości wycenianej stanowiłaby wartość rynkową nieruchomości wycenianej (W_i):

.

[3.2]

Gdzie:

W_i - cena sprawdzona nieruchomości podobnej tożsama z wartością

nieruchomości wycenianej,

C_i - cena nieruchomości podobnej zaktualizowana na datę wyceny,

Σk_i - suma korekt kwotowych.

W wyniku paru porównań nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej otrzymujemy n wartości rynkowych, z których możemy obliczyć wartość średnią. Wartość nieruchomości wycenianej może stanowić średnia arytmetyczna lub średnia ważona.

Wagi można ustalić w sposób uznaniowy lub według jakiejś określonej reguły. Im większa waga w nieruchomości, tym większe podobieństwo do nieruchomości wycenianej. Jedną z propozycji ustalenia wagi jest formuła:

.

[3.3]

Wynik będący rezultatem oszacowania w podejściu porównawczym może być wartością mniejszą lub większą od cen wziętych do porównań. Często metodzie tej zarzuca się, że daje możliwość subiektywnej wyceny.

Wartość nieruchomości jako iloczyn ilości jednostek porównawczych i oszacowanej wartości jednostki porównawczej podaje się z taką dokładnością z jaką tego typu transakcje dokonywane są na rynku (najczęściej są to trzy lub dwie cyfry znaczące).

3.1.2. Metoda analizy statystycznej rynku

Metoda analizy statystycznej jest możliwa do zastosowania jeśli znamy bardzo dużo wiarygodnych transakcji na danym rynku nieruchomości w ostatnim czasie,
z których można utworzyć grupę nieruchomości reprezentatywnych.

W wyniku analizy szczegółowej należy ustalić jakie czynniki i w jakim stopniu wpływają na cenę. Analizę przeprowadza się przy wykorzystaniu metod statystycznych (rozdział 6 i 7).

Wynik będący rezultatem oszacowania powinien być zawarty pomiędzy wartością najmniejszą a największą z cen nieruchomości reprezentatywnych. Uważa się,
że metoda ta daje możliwość określenia obiektywnej wartości rynkowej.

3.2. Podejście dochodowe

Podejście dochodowe zakłada z jednej strony, że nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż spodziewa się uzyskać z nieruchomości w przyszłości, z drugiej strony, że aktualny właściciel nie sprzeda nieruchomości za cenę niższą od wartości równoważnej dochodom z czynszów w określonym czasie.

Podstawowym kryterium stosowania tej metody jest uzyskiwanie dochodu
z czynszów na nieruchomości wycenianej lub możliwość wytwarzania dochodu. Zatem o wartości rynkowej w tym podejściu decyduje spodziewany dochód z czynszów i czas w jakim on będzie generowany.

Istnieją dwie metody w podejściu dochodowym:

• metoda inwestycyjna,

• metoda zysków.

3.2.1. Metoda inwestycyjna

Metoda inwestycyjna ma zastosowanie do nieruchomości, które w dużej liczbie występują na rynku i ich dochody z czynszów są znane, a także znane są transakcje lub okresy zwrotu środków wydatkowanych na ich zakup.

Dochód z czynszów przewiduje się po przeprowadzeniu analizy stawek rynkowych czynszów najmu lub dzierżawy nieruchomości podobnych, częstości ich zmian oraz możliwości ich uzyskiwania w zależności od stanu nieruchomości.

Możliwe do zastosowania są dwie techniki:

• technika kapitalizacji prostej,

• technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

Technika kapitalizacji prostej stosowana jest w sytuacji, kiedy przewiduje się w kolejnych latach (co najmniej pięciu) stały dochód roczny z czynszów, a także gdy można ustalić współczynnik kapitalizacji jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną a dochodami rocznymi z czynszów na podstawie tych relacji dla nieruchomości podobnych lub znany jest okres zwrotu kapitału dla tego typu nieruchomości.

Wartość rynkową nieruchomości określa się ze wzoru:

,

[3.4]

gdzie:

W — wartość dochodowa nieruchomości,

D — roczny dochód z czynszów,

W_k = 1/R — współczynnik kapitalizacji,

R — stopa kapitalizacji.

Technika dyskontowania strumieni pieniężnych stosowana jest w sytuacji, gdy przewiduje się zmiany dochodu rocznego z czynszów w pewnych okresach czasowych, najczęściej w latach. Wartość nieruchomości jest sumą przyszłych dochodów z czynszów w prognozowanym okresie łącznie ze sprzedażą nieruchomości, zdyskontowanych na dzień wyceny łącznie ze zdyskontowaną rezydualną wartością nieruchomości:

,

[3.5]

gdzie:

i — kolejne lata,

n — lata prognozy,

D_i — dochód z czynszów w kolejnym roku,

W_R — wartość rezydualna nieruchomości. Wartość, za którą będzie można sprzedać nieruchomość w ostatnim roku prognozy. Dla nieruchomości, które mogą bardzo długo generować dochód na zbliżonym poziomie, wartość rezydualną oblicza się kapitalizując dochód roczny z czynszów w ostatnim roku prognozy
W_R = D_n/R,

r — stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać relacje pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym z nieruchomości a nakładami, jakie należy ponieść na jej zakup.

Wzór [3.5] stosuje się w przypadku, gdy czynsze płacone są z dołu.

3.2.2. Metoda zysków

Metoda zysków zakłada, że udział właściciela nieruchomości w dochodzie jest funkcją zysków osiąganych z działalności prowadzonej na tej nieruchomości:

,

[3.6]

gdzie:

D — roczny dochód z czynszów,

k — współczynnik określający udział właściciela w zyskach osiąganych z

działalności prowadzonej na nieruchomości,

Z — roczny zysk osiągany z działalności prowadzonej na nieruchomości.

Metoda ta ma zastosowanie przy wycenie nieruchomości, które przynoszą dochód, ale w dużej liczbie nie występują na rynku jako przedmiot najmu, ani jako przedmiot obrotu.

Możliwe do zastosowania są dwie wyżej opisane techniki:

• technika kapitalizacji prostej,

• technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

3.3. Podejście kosztowe

W podejściu kosztowym wychodzi się z założenia, że nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie nieruchomości w aktualnym jej stanie.

Podejście kosztowe ma zastosowanie w przypadku, gdy dana nieruchomość nie pojawia się wcale lub często na rynku nieruchomości, nie jest przedmiotem sprzedaży, najmu lub dzierżawy i nie ma możliwości oszacowania jej wartości jako całości w podejściu porównawczym lub dochodowym.

W podejściu kosztowym oddzielnie wycenia się koszt, jaki należałoby ponieść na odtworzenie poszczególnych części składowych nieruchomości.

Wartość nieruchomości oblicza się ze wzoru:

,

[3.7]

gdzie:

W — wartość odtworzeniowa nieruchomości,

W_i — koszt odtworzenia i-tej części składowej nieruchomości,

W_KD — koszty robót dodatkowych (opracowania dokumentacji i nadzoru inwestorskiego i autorskiego, koszt oprocentowania kredytów) wyrażone wskaźnikiem procentowym w odniesieniu do kosztów odtworzenia robót budowlanych wszystkich części składowych nieruchomości,

n — liczba części składowych nieruchomości,

W_G — koszt zakupu gruntu.

Koszt jaki należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach jak wyceniany, określa się w podejściu porównawczym w odniesieniu do samego gruntu.

Koszt jaki należałoby ponieść na odtworzenie budynków i budowli o takich samych cechach i stopniu zużycia jak wyceniane, może być oszacowany przy zastosowaniu następujących metod:

• metody kosztów odtworzenia,

• metody kosztów zastąpienia,

• metody kosztów likwidacji.

3.3.1. Metoda kosztów odtworzenia

Metoda kosztów odtworzenia zakłada, że wartość części składowej nieruchomości z wyłączeniem gruntu, równa jest kosztom jej odtworzenia przy zastosowaniu tej samej technologii, której użyto do jej wzniesienia lub powstania, pomniejszonym o jej zużycie.

Zużycie może być określane oddzielnie dla danej roboty budowlanej lub dla całej szacowanej i-tej części składowej nieruchomości. Zużycie jest efektem starzenia się obiektu w sposób naturalny i wyjątkowy, np. na skutek złego wykonawstwa, wad projektowych, nadmiernej lub wadliwej eksploatacji, szybkich zmian technologicznych, wypadków losowych, awarii i tym podobnych powodów. Zużycie jest wypadkową zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego. Zużycie może być określane jako zużycie łączne [6].

Zużycie techniczne ocenia się najczęściej procentowo jako utratę walorów danej roboty budowlanej w stanie aktualnym w odniesieniu do stanu początkowego. Zużycie całego obiektu budowlanego — S_z szacowane jest jako średnia ważona zużycia jej poszczególnych robót budowlanych — S_Zi i wag — U_i, które w tym przypadku stanowią udziały procentowe poszczególnych robót budowlanych w całości obiektu:

.

[3.8]

Ocenę stanu technicznego dla celów szacunkowych przeprowadza się na podstawie oględzin obiektów i zdobytego doświadczenia, w szczególnych przypadkach wymagana jest ekspertyza budowlana. H. Hajdasz w książce: „Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli” [1] podaje tabele i wzory na zużycie techniczne.

Najczęściej stosowane są wzory Rossa na zużycie techniczne budynków:

• przy odpowiedniej konserwacji obiektu:

,

[3.9]

• przy braku odpowiedniej konserwacji obiektu:

,

[3.10]

gdzie:

t — wiek obiektu w latach,

T — prognozowany wiek obiektu.

Zużycie funkcjonalne jest ubytkiem z uwagi na mniejszą użyteczność obiektu od oczekiwanej aktualnie. Zużycie funkcjonalne może wynikać ze złych rozwiązań technicznych (zbyt mała grubość ścian powodująca przemarzanie, źle rozmieszczone grzejniki, piece) i przestrzennych (przejściowe pokoje, za małe lub za duże pomieszczenia), a także z określonych nadmiarów (zbyt duża liczba łazienek, zbyt kosztowne wykończenie) lub braków (brak łazienek lub WC).

Zużycie środowiskowe charakteryzuje ujemny wpływ otoczenia na nieruchomość. Do najczęstszych przyczyn obniżających wartość nieruchomości należy skażenie środowiska (szkodliwe gazy, nieprzyjemne zapachy, nadmierny hałas i drgania, itp.). Drugim ważnym czynnikiem negatywnie wpływającym na atrakcyjność nieruchomości są warunki ekonomiczne (stopień zamożności, wielkość bezrobocia, itp.).

Często klasyfikuje się zużycie jako odwracalne i nieodwracalne. Klasyfikację przeprowadza się stosując porównanie kosztów niezbędnych do usunięcia zużycia
w obiekcie — K_Z z utratą wartości rynkowej obiektu z powodu zużycia — W_Z. Jeśli koszty K_z są mniejsze od utraty wartości W_Z wówczas zużycie uważa się za odwracalne, w przeciwnym przypadku za nieodwracalne.

Odtworzenie repliki może być przeprowadzone następującymi technikami:

• techniką szczegółową,

• techniką elementów scalonych,

• techniką wskaźnikową.

Technika szczegółowa określa wartość i-tej części składowej nieruchomości — W_i poprzez ilość niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz ceny jednostkowe tych robót według wzoru:

,

[3.11]

gdzie:

V_ij — obmiar j-tej roboty budowlanej dla i-tej części składowej nieruchomości,

C_ij — cena jednostkowa j-tej roboty budowlanej dla i-tej części składowej nieruchomości,

S_{Zij —} zużycie j-tej roboty budowlanej dla i-tej części składowej nieruchomości wyrażone w procentach,

m — liczba robót budowlanych niezbędnych do odtworzenia i-tej części składowej nieruchomości.

Korzystanie z tej techniki wymaga rozeznania odnośnie zastosowanej technologii wznoszenia obiektu i historii jej powstania, jest to możliwe do spełnienia przeważnie dla obiektów nowych lub posiadających dobrą dokumentacje techniczną. Do przeprowadzenia wyceny niezbędne jest wyszczególnienie poszczególnych robót budowlanych, wykonanie ich obmiaru i określenie ich zużycia oraz ustalenie z rynku ceny jednostkowej danej roboty budowlanej. Najczęściej ceny robót budowlanych brane są z publikowanych katalogów lub z przetargów.

Technika elementów scalonych jest bardzo zbliżona do techniki szczegółowej, zgrupowane roboty budowlane tworzące element scalony są teraz podstawą szacunku. Wartość i-tej części składowej nieruchomości określa się ze wzoru:

,

[3.12]

gdzie:

V^e_ij — obmiar j-tego elementu scalonego dla i-tej części składowej nieruchomości,

C^e_ij — cena jednostkowa j-tego elementu scalonego dla i-tej części składowej nieruchomości,

S^e_Zij — zużycie j-tego elementu scalonego dla i-tej części składowej nieruchomości wyrażone w procentach,

m — liczba elementów scalonych i-tej części składowej nieruchomości.

Technika wskaźnikowa może mieć zastosowanie wówczas, gdy znamy koszt wzniesienia obiektu bardzo podobnego do wycenianego, wówczas wartość części składowej nieruchomości oszacujemy stosując wskaźnik przeliczeniowy:

,

[3.13]

gdzie:

V_i — ilość jednostek wskaźnika przeliczeniowego dla i-tej części składowej nieruchomości,

C_i — cena jednostkowa wskaźnika przeliczeniowego dla i-tej części składowej nieruchomości,

S_Zi — zużycie i-tej części składowej nieruchomości wyrażone w procentach.

3.3.2. Metoda kosztów zastąpienia

Metoda kosztów zastąpienia określa koszt zbudowania części składowej nieruchomości spełniającej te same funkcje i o takich samych parametrach jak wyceniana, lecz przy wykorzystaniu aktualnych technologii i materiałów i przy uwzględnieniu zużycia łącznego technicznego i funkcjonalnego.

Metoda ta ma zastosowanie do obiektów starszych, w których zastosowane technologie są obecnie nie wykonywane i nie można dla nich w oczywisty sposób ustalić kosztów odtworzenia.

Ustalenie kosztu zastąpienia może być przeprowadzone wyżej omawianymi technikami:

• techniką szczegółową,

• techniką elementów scalonych,

• techniką wskaźnikową.

3.3.3. Metoda kosztów likwidacji

Dla części składowych nieruchomości, które są przeznaczone do rozbiórki nie można inaczej wyznaczyć ich wartości jak stosując metodę kosztów likwidacji.

Wartość wyznacza się jako różnicę wartości materiałów możliwych do uzyskania i kosztów rozbiórki, tylko przy wykorzystaniu techniki szczegółowej:

,

[3.14]

gdzie:

V_ij — ilość j-tego materiału możliwego do uzyskania i wykorzystania z i-tej części składowej nieruchomości,

Y_ij — wskaźnik odzysku j-tego materiału możliwego do uzyskania i wykorzystania z i-tej części składowej nieruchomości,

C_ij — cena jednostkowa j-tego materiału porozbiórkowego z i-tej części składowej nieruchomości,

S_Zij — zużycie j-tego materiału porozbiórkowego z i-tej części składowej nieruchomości wyrażone w procentach,

m — liczba materiałów budowlanych możliwych do uzyskania i dalszego wykorzystania z i-tej części składowej nieruchomości,

V^R_ik — obmiar k-tej roboty rozbiórkowej na i-tej części składowej nieruchomości,

C^R_ik — cena jednostkowa k-tej roboty rozbiórkowej na i-tej części składowej nieruchomości,

p — liczba rozbiórkowych prac budowlanych na i-tej części składowej nieruchomości.

Zdarza się nawet dość często, że wartość części składowej nieruchomości uzyskana z metody kosztów likwidacji jest wartością ujemną.

3.4. Podejście mieszane

Podejście mieszane może być kombinacją wcześniej omawianych podejść porównawczego, dochodowego i kosztowego.

Znane są dwie metody:

• metoda pozostałościowa,

• metoda stawki szacunkowej gruntów.

3.4.1. Metoda pozostałościowa

Metoda ta ma zastosowanie do oszacowania jednego ze składników nieruchomości, w sytuacji, gdy nie ma możliwości zastosowania wyżej omawianych podejść i metod.

Jeśli oszacowana ma być wartość gruntu — W_G, jako części składowej nieruchomości, a na rynku znane są tylko transakcje nieruchomości zabudowanych — W_N, to wówczas skorzystamy ze wzoru:

,

[3.15]

gdzie:

W_G — wartość gruntu,

W_N — wartość nieruchomości zabudowanej określona w podejściu porównawczym lub dochodowym,

W_B — wartość budynków i budowli określona w podejściu kosztowym,

Z — zysk inwestora.

Jeśli chcemy wyznaczyć wartość budynków i budowli jako części składowej nieruchomości zabudowanej, a znane są transakcje nieruchomości niezabudowanych, zastosujemy odpowiednio przekształcony wzór (3.15), a mianowicie:

,

[3.16]

gdzie:

W_B — wartość budynków i budowli,

W_N — wartość nieruchomości zabudowanej określona w podejściu porównawczym lub dochodowym,

W_G — wartość gruntu określona w podejściu porównawczym lub dochodowym,

Z — zysk inwestora.

Wynik uzyskany z metody pozostałościowej jest obarczony błędem z uwagi
na działania na wartościach otrzymanych z różnych podejść i trudność w oszacowaniu zysku inwestora.

Metoda ta bywa często stosowana do celów inwestycyjnych, gdy nieruchomość ma być przedmiotem zabudowy, odbudowy, nadbudowy, modernizacji, przebudowy lub innych ulepszeń. Szacuje się wówczas aktualną wartość nieruchomości przed zainwestowaniem ze wzoru:

,

[3.17]

gdzie:

W_NA — aktualna wartość nieruchomości przed zainwestowaniem,

W_NZ — wartość nieruchomości po zainwestowaniu,

W_Z — wartość zainwestowania,

Z — zysk inwestora.

3.4.2. Metoda stawki szacunkowej gruntów

Metoda stawki szacunkowej gruntów ma swoje podstawy w podejściu dochodowym, stosowana może być tylko do określania wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub wykorzystywane na te cele.

Wartość nieruchomości szacuje się jako funkcję stawki szacunkowej gruntu
i ceny żyta ustalonej stosownie do przepisów o podatku rolnym ze wzoru:

,

[3.18]

gdzie:

W — wartość nieruchomości,

q_i — stawka szacunkowa 1 ha gruntów w decytonach żyta dla i-tego użytku zależna od rodzaju użytku, klasy bonitacyjnej i okręgu podatkowego (Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym — Dz.U. z 1993 r. nr 94, poz. 431 z późniejszymi zmianami),

P_i — fizyczna powierzchnia i-tego użytku w ha,

C — cena 1 decytony żyta za ostatni kwartał,

n — liczba użytków.

Wykorzystując tę metodę można oszacować nieruchomości rolne na terenach, gdzie niewielka ilość transakcji uniemożliwia zastosowanie podejścia porównawczego.

3.5. Określanie wartości w przypadkach szczególnych

Rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego szczegółowo określa sposób szacowania nieruchomości w przypadkach szczególnych.

Poniżej omówiono wybrane przypadki szczególne.

Nieruchomości ze względu na swoje szczególne cechy mogą występować na rynku lokalnym, krajowym i międzynarodowym, każdorazowo należy więc przeanalizować zasięg obrotu danej nieruchomości.

Nieruchomości będące przedmiotem obrotu mogą być przedmiotem prawa własności lub innych praw, np. prawa użytkowania wieczystego, obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Dla ustalenia wartości nieruchomości oddawanej w użytkowanie oraz do aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności.
W razie braku transakcji rynkowych prawa własności, a znajomości transakcji rynkowych prawa użytkowania wieczystego należy uwzględnić relacje pomiędzy tymi prawami, a także stawki procentowe opłat rocznych i niewykorzystany okres prawa użytkowania wieczystego.

Wartość gruntu jako prawa użytkowania wieczystego w przypadku braku transakcji lub w przypadku wnoszenia go do spółki w formie aportu szacuje się ze wzoru:

,

[3.19]

gdzie:

W_UW — wartość gruntu jako prawa użytkowania wieczystego,

W_G — wartość gruntu jako prawa własności,

t — ilość niewykorzystanych lat użytkowania wieczystego.

Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonych ograniczonymi prawami rzeczowymi, jej wartość jako prawa własności zmniejsza się o kwotę odpowiadającą kosztom uzyskania tego prawa.

LITERATURA

• Hajdasz H.: Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli, Promiks Sp. z o.o., Katowice 1992.

• Hopfer A., Jędrzejewski H., Źróbek R., Źróbek S.: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw, tom 1, Szacowanie nieruchomości, Twigger S.A., Warszawa 1993.

• Hopfer A. pod red.: Szacowanie nieruchomości niezurbanizowanych, Rzeczpospolita, Warszawa 1996.

• Hopfer A., Krawczyk M., Źróbek R., Źróbek S.: Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych, Meritum, Warszawa 1993.

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, Polska Federacja Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 1998.

• Źróbek R.:. Zużycie łączne w wycenie nieruchomości i zarządzaniu nieruchomościami, Educaterra 1998 r.

46

16

---