Bałan-Gonciarz Ewa, Ciepła Helena
komentarz
Oficyna 2007
Komentarz do ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.01.124.1361), [w:] H. Ciepła, E. Bałan-Gonciarz, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz. Wzory wniosków o wpis. Wzory wpisów do księgi wieczystej, Oficyna, 2007.
Stan prawny: 2007.11.01
WYKAZ SKRÓTÓW
Tytuły czasopism
Biul. SN - Biuletyn Sądu Najwyższego
DPP - Demokratyczny Przegląd Prawniczy
IC - Izba Cywilna - Biuletyn Sądu Najwyższego
KPP - Kwartalnik Prawa Prywatnego
MoP - Monitor Prawniczy
NP - Nowe Prawo
NPN - Nowy Przegląd Notarialny
OSN - Orzecznictwo Sądu Najwyższego od 1945 do 1962 r.
OSNCP - Orzecznictwo Sądu Najwyższego od 1963 r.
OSNIA - Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Administracyjnej, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych od 1995 r.
OSNC - Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izby Cywilnej od 1995 r.
OSP - Orzecznictwo Sądów Polskich
OSPiKA - Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych
Pal. - Palestra
PiP - Państwo i Prawo
PN - Przegląd Notarialny do 1950 r.
NPN - Nowy Przegląd Notarialny od 1998 r.
PS - Przegląd Sądowy
R. - Rejent
RPE - Ruch Prawniczy i Ekonomiczny
RPEiS - Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny
RP - Radca Prawny
Nazwy aktów prawnych i organów promulgacyjnych
Dz. U. - Dziennik Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej
Dz. Urz. MS - Dziennik Urzędowy Ministra Sprawiedliwości
k.c. - kodeks cywilny
k.c.a. - kodeks cywilny austriacki
k.c.n. - kodeks cywilny niemiecki
k.c.szw. - kodeks cywilny szwajcarski
k.h. - kodeks handlowy
K.N. - Kodeks cywilny Napoleona
k.p.a. - kodeks postępowania administracyjnego
k.p.c. - kodeks postępowania cywilnego
k.r. - kodeks rodzinny
k.r.o. - kodeks rodzinny i opiekuńczy
k.s.h. - kodeks spółek handlowych
M.P. - Monitor Polski
ord. pod. - ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.)
pr. bank. - ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.)
pr. bud. - ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
pr. geod. i kart. - ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.)
pr. o ks. wiecz. - dekret z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 320) - uchylony
pr. o not. - ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369 z późn. zm.)
pr. pryw. międz. - ustawa z dnia 12 listopada 1965 r. - Prawo prywatne międzynarodowe (Dz. U. Nr 46, poz. 290 z późn. zm.)
pr. rzecz. - prawo rzeczowe z 1946 r. (uchylone)
pr. spółdz. - ustawa z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.)
pr. upadł. - rozporządzenie z dnia 24 października 1934 r. - Prawo upadłościowe (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 118, poz. 512 z późn. zm.) - uchylone
pr. upadł. i napr. - ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz. 535 z późn. zm.)
przep. wprow. k.c. - przepisy wprowadzające kodeks cywilny
regulamin - rozp. Min. Spr. z dnia 23 lutego 2007 r. - Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz. U. Nr 38, poz. 249 z późn. zm.)
rozp. wyk. - rozporządzenie wykonawcze z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.)
u.g.g. - ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) - uchylona
u.g.n. - ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)
u.g.n.r. - ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 z późn. zm.)
u.k.w.h. - ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)
u.p.e.a. - ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.)
u.s.p. - ustawa z dnia 27 lipca 2001 r. - Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. Nr 98, poz. 1070 z późn. zm.)
u.s.u.s. - ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 11, poz. 74 z późn. zm.) - uchylona
ustawa migracyjna - ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363)
ustawa zmieniająca - ustawa z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635)
ust. o fund. inw. - ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546 z późn. zm.)
ust. o kształt. u. rol. - ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592)
ust. o sp. mieszk. - ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)
ust. o wł. lok. - ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
Inne skróty
EKW - Elektroniczna Księga Wieczysta
Min. Sprawiedl. - Minister Sprawiedliwości
NSA - Naczelny Sąd Administracyjny
nr - numer
post. - postanowienie
rozp. - rozporządzenie
S. Ap. - Sąd Apelacyjny
SN - Sąd Najwyższy
TK - Trybunał Konstytucyjny
uchw. - uchwała
wyr. - wyrok
z. - zeszyt
Uwaga: Artykuły powołane w komentarzu bez bliższego określenia lub tylko z oznaczeniem "ustawy" są artykułami ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
WPROWADZENIE
Księgi wieczyste są urzędowymi rejestrami, prowadzonymi w celu ujawnienia stanu prawnego nieruchomości. Podstawową funkcją ksiąg wieczystych jest zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami i cel ten determinuje prawne skutki wpisów dokonywanych w tych księgach.
Kształtujący się w ostatnich latach system gospodarki rynkowej, ożywienie obrotu nieruchomościami, coraz liczniejsze przypadki zabezpieczania hipoteką udzielanych kredytów przywróciły księgom wieczystym utracone w minionym okresie znaczenie. Daje się to zauważyć w orzecznictwie sądowym, ponieważ coraz więcej spraw z zakresu problematyki wieczystoksięgowej trafia na wokandy sądowe. Jak wykazuje praktyka, część z tych spraw ma podłoże w dalekim od doskonałości unormowaniu postępowania wieczystoksięgowego. To zaś z natury rzeczy, przy załatwianiu wniosków o wpis, musi nastręczać trudności młodej kadrze referendarskiej i sędziowskiej, rozpoznającej sprawy wieczystoksięgowe i zdobywającej dopiero doświadczenie, jakie w wyniku wieloletniej praktyki posiadali notariusze prowadzący te księgi w państwowych biurach notarialnych. Trudności te potęguje dodatkowo wprowadzenie ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363) nowego sposobu dokonywania wpisów.
Informatyzacja księgi wieczystej oraz sformalizowanie postępowania wieczystoksięgowego przez m.in. wprowadzenie urzędowych formularzy wniosków, ograniczenie kognicji sądu wieczystoksięgowego do działania w zasadzie na wniosek i w jego granicach (art. 6268 § 1 k.p.c.) oraz do badania - przy rozpoznawaniu wniosku - jedynie treści i formy wniosku, dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej (art. 6268 § 2 k.p.c.), a także nowa obsługa wniosków w wydziałach wieczystoksięgowych - wywołały potrzebę kompleksowego i w miarę wyczerpującego opracowania:
- wzorów wniosków o wpis do nowej księgi wieczystej;
- wzorów wpisów do nowej księgi wieczystej;
- wzorów wniosków o wgląd do księgi wieczystej i o wydanie wydruku księgi wieczystej;
- wzorów wniosków o wydanie odpisu księgi wieczystej i o wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej;
- wzorów wniosków o wydanie odpisu dokumentu z akt księgi wieczystej.
Radykalnej zmianie uległa technika dokonywania wpisów do ksiąg wieczystych. Dotychczasowy - ręczny sposób - został zastąpiony jego elektroniczną postacią.
Treść papierowych ksiąg wieczystych jest sukcesywnie przenoszona do postaci elektronicznej w procesie tzw. migracji księgi wieczystej. Proces ten regulują przepisy powołanej wyże ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. w systemie tzw. ustawy migracyjnej oraz rozporządzenia Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1574).
Migracji podlegają księgi wieczyste założone po dniu 1 stycznia 1947 r. oraz te z ksiąg dawnych, dla których urządzono dalszy tom po dniu 31 grudnia 1946 r. (art. 9 ustawy z dnia 11 marca 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, Dz. U. Nr 42, poz. 363).
Z chwilą zapisania treści księgi wieczystej w CBD, papierowa księga wieczysta staje się częścią jej akt (art. 15 ust. 1 cyt. ustawy). Zakładanie nowych ksiąg wieczystych odbywa się tylko w postaci elektronicznej.
Nowy sposób dokonywania wpisów w elektronicznej księdze wieczystej (poprzez wypełnianie rubryk i pól) regulują przepisy rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm.). Zgodnie z przepisem § 104 tego rozporządzenia, do formy i treści wniosków złożonych przed wprowadzeniem w sądzie rejonowym systemu informatycznego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych stosuje się przepisy rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122).
Projektowanie i dokonywanie wpisów w księgach wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym odbywa się za pomocą Systemu Wpisów Ksiąg Wieczystych (SWKW), będącym jednym z podsystemów systemu informatycznego Nowa Księga Wieczysta (NKW). Drugim podsystemem NKW jest Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych (CI). Podsystem ten jest odpowiedzialny za udostępnianie informacji dotyczących treści ksiąg wieczystych poza system. Proces ten odbywa się w ekspozyturach CI, tj. w jednostkach utworzonych przy wydziałach wieczystoksięgowych sądów rejonowych (§ 3 ust. 1 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r., Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm.).
Za przechowywanie elektronicznej postaci ksiąg wieczystych w systemie NKW odpowiedzialna jest natomiast Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych (CBD), będąca prawnym zbiorem ksiąg wieczystych. Proces wywołania księgi wieczystej ze zbioru ksiąg na monitor komputera nazywany jest pobraniem księgi wieczystej do wpisu. Również przeglądanie księgi wieczystej polega na wywołaniu na ekran monitora żądanej księgi wieczystej (§ 3 ust. 2 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r., Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm.).
Nowa księga wieczysta zawiera cztery działy. Są one podzielone na rubryki i pola, a te z kolei mogą być podzielone odpowiednio na podrubryki i podpola. W nich dokonuje się wpisu, a pola, w których nie dokonuje się wpisu, pozostawia się niewypełnione (§ 4 i 5 powołanego wyżej rozp. Min. Sprawiedl.).
Projektowanie wpisu w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym polega na wpisaniu danych z dokumentów dołączonych do wniosku do struktury elektronicznej księgi wieczystej. Proces ten jest w części zautomatyzowany, w części zaś dane nanosi się ręcznie lub ze słowników, znajdujących się przy niektórych polach. Jeżeli wpis polega na wykreśleniu, system SWKW wspomaga dokonanie tej czynności przez zastosowanie komendy "Wykreśl". Po zakończeniu projektowania wpisu, zostaje on poddany wstępnej kontroli jego poprawności, czemu służy weryfikacja projektu pod względem spełnienia reguł struktury księgi wieczystej. Kontrola ta dotyczy także weryfikacji wprowadzonych danych z podmiotami zewnętrznymi, w tym z rejestrami PESEL, REGON oraz danymi z Ewidencji Gruntów i Budynków. W przypadku stwierdzenia niezgodności, system centralny zwraca użytkownikowi informację w postaci raportu z weryfikacji, zawierającego listę ostrzeżeń i błędów. Ostrzeżenia nie stanowią przeszkody do podpisania zaprojektowanego wpisu, w przeciwieństwie do błędów, które uniemożliwiają dokonanie tej czynności. Po weryfikacji następuje wysłanie projektu do podpisu wraz z podpisem elektronicznym orzecznika, a po sprawdzeniu prawidłowości danych w projekcie wpisu oraz po kontroli autentyczności podpisu elektronicznego projekt zostaje zapisany w SCBDKW. Do orzecznika wraca raport o zapisaniu i podpisaniu wpisu w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Czynności te kończą procedurę wpisu w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym. Wówczas podlegają automatycznemu wykreśleniu wzmianki dotyczące żądań, z których dokonano wpisów. W przypadku wydania innego rozstrzygnięcia niż wpis, wzmianki zakreśla się ręcznie po stwierdzeniu prawomocności orzeczenia.
Przedstawione w niniejszym opracowaniu wzory wniosków o wpis odzwierciedlają najczęściej spotykane żądania w praktyce sądowej.
Wszystkie wzory zawierają fikcyjne dane, a wszelka ich zbieżność z danymi prawdziwymi jest przypadkowa i niezamierzona. Również dokumenty powołane jako podstawy wpisów wybrane zostały przykładowo, gdyż szersze ujęcie problematyki podstaw wpisów w księdze wieczystej przekracza ramy tego opracowania.
Wykaz sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 16 marca 2006 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 49, poz. 353). Kody poszczególnych wydziałów wieczystoksięgowych podane są w rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 162, poz. 1575) w brzmieniu nadanym rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 marca 2006 r. (Dz. U. Nr 49, poz. 354).
W Rozdziale I Części trzeciej przedstawiono wzory najczęściej spotykanych wniosków tzw. zewnętrznych, tj. składanych poza aktami notarialnymi. Tym samym pominięto sytuacje, o których mowa w art. 92 § 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (dodanym przez ustawę z dnia 11 maja 2001 r. - Dz. U. Nr 63, poz. 635 - i obowiązującym od dnia 23 września 2001 r.).
Pominięto również wnioski o sprostowanie oczywistych omyłek i usterek wpisów, a także błędów migracji, albowiem ustawodawca nie przewidział takich formularzy a nadto dopuścił możliwość działania przez sąd z urzędu. Oczywiście złożenie któregokolwiek z tych wniosków na formularzu pozostaje w sprzeczności z przepisami i nie stanowi przeszkody do jego rozpoznania.
Wzory urzędowych formularzy wniosków, stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym, regulują przepisy rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu udostępniania urzędowych formularzy wniosków stosowanych w sądach rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 156, poz. 1527). Formularze te udostępniane są nieodpłatnie w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych oraz w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, a także za pośrednictwem Internetu na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.
Omawiane rozporządzenie ustala nadto wzór formularza wniosku o wgląd do księgi wieczystej/wydanie wydruku księgi wieczystej (art. 361 ust. 3 u.k.w.h.) oraz wzór formularza wniosku o wydanie odpisu dokumentu z akt księgi wieczystej (art. 362 ust. 3 i 4 u.k.w.h.). Formularze te zostaną przedstawione odpowiednio w Rozdziałach: III i V Części trzeciej.
Rozdział IV Części trzeciej zawiera wzory wniosków o wydanie odpisu księgi wieczystej oraz zaświadczenia o jej zamknięciu. Wnioski te kierowane są do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, która stanowi komórkę organizacyjną Ministerstwa Sprawiedliwości i działa poprzez centralę oraz ekspozytury, znajdujące się przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (art. 364 ust. 1 u.k.w.h.). Formularze wniosków udostępniane są nieodpłatnie w centrali oraz w ekspozyturach CI, jak również za pośrednictwem Internetu na oficjalnej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (§ 4 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, Dz. U. Nr 162, poz. 1571). Wzór formularzy określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie wzoru wniosku o wydanie dokumentów przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 162, poz. 1572). Wniosek podlega opłacie (art. 365 ust. 1 u.k.w.h.), określonej w rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 156, poz. 1528). Dokumenty wydawane przez CI mają moc dokumentów wydawanych przez sąd (art. 364 ust. 4 u.k.w.h.).
W komentarzu wykorzystano aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawach wieczystoksięgowych i wypowiedzi piśmiennictwa według stanu na dzień 1 marca 2007 r. Autorki będą wdzięczne za zgłoszenie wszelkich uwag.
Część pierwsza
KOMENTARZ DO USTAWY O KSIĘGACH WIECZYSTYCH I HIPOTECE
Literatura do Działu I
LITERATURA: B. Barłowski, E. Janeczko, Rejestr nieruchomości, Warszawa1988; R. Moszyński, I. Policha, A. Izdebska, Księgi wieczyste, Warszawa 1960; A. Oleszko, Księgi wieczyste, hipoteka - orzecznictwo, piśmiennictwo, Kraków 1996; A. Oleszko, Księgi wieczyste,zagadnienia prawne, Kraków 1996; S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz.,Warszawa 2006; K. Piasecki, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Bydgoszcz 1996; R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992.
Art. 1.
1. Księgi wieczyste stanowiące urzędowy rejestr praw rzeczowych na nieruchomości spełniają nie tylko rolę ewidencji, ale także poprzez ujawnienie stanu prawnego nieruchomości zapewniają maksymalne bezpieczeństwo obrotu i kredytu hipotecznego.
2. Polski system ksiąg wieczystych nie jest doskonały z uwagi na nieprzyjęcie w pełni zasady ich powszechności. Przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) tylko w niektórych wypadkach przewidują obowiązek ujawnienia praw, np. art. 27, 35 i 36 u.k.w.h., art. 6265, 6268 § 3, art. 62612 i 62613 k.p.c. Co do przewodnich zasad prawa o księgach wieczystych por. uwagi do art. 31 i 32 u.k.w.h.
3. Pojęcie nieruchomości określa art. 46 § l k.c., według którego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej może mieć charakter fizyczny, prawny, a także wieczystoksięgowy. Fizyczny polega na wskazaniu granic zewnętrznych na mapie geodezyjnej lub ich wytyczeniu na gruncie, zaś prawny na przypisaniu prawa własności nieruchomości konkretnemu podmiotowi. Natomiast wieczystoksięgowy cechuje założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości, przy czym wyodrębnienie nieruchomości nie jest uzależnione od tego, czy ma ona urządzoną księgę wieczystą. Zgodnie z art. 1 ust. 2, księgi wieczyste zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu, a więc nie w celu ich kreowania (por. S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza, Warszawa 2006, s. 184).
4. Założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości sprawia, że jest ona traktowana w obrocie prawnym jako wyodrębniony tzw. książkowo przedmiot materialny, który już uprzednio był wyodrębniony, z tym że pozaksiążkowo i to bez względu na to, czy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta w postaci papierowej czy elektronicznej.
W systemie prawa cywilnego funkcjonują dwa różne pojęcia nieruchomości gruntowej: materialnoprawne - odpowiadające treści art. 46 § l k.c., i wieczystoksięgowe, według którego nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, objęta księgą wieczystą. Wówczas o liczbie nieruchomości decyduje liczba ksiąg wieczystych. W kwestii tej wystąpiła też rozbieżność poglądów w orzecznictwie. Mianowicie Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, nr 4, poz. 59), wyraził pogląd, że nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów, bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych. Zatem graniczące ze sobą działki należące do tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, nie stanowią odrębnych nieruchomości w rozumieniu art. 46 § l k.c. Odmienny i moim zdaniem słuszny pogląd zajął Sąd Najwyższy w post. z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 1994, nr 12, poz. 201), stwierdzając, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § l k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Na uzasadnienie tego poglądu przytoczył, że dyrektywy wykładni systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46 § l k.c. Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, a więc także w systemie ksiąg wieczystych. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00 (niepubl.).
Artykuł 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) nie ma zastosowania do pojęcia nieruchomości określonego w art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.). Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonuje bowiem autonomiczne pojęcie nieruchomości. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w post. z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06 (niepubl.).
Działki gruntu objęte jedną księgą wieczystą mogą stanowić odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), jeżeli nie pozostają z sobą w związku funkcjonalnym. Tak Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 229/06 (niepubl.).
5. Według zasady superficies solo cedit budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane są częściami składowymi gruntu, dzielą jego los prawny i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności (art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne, na podstawie których odrębną własność mogą stanowić budynki:
1) wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika albo nabyte przez niego zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 235 § 1 k.c.). Przepisy te są zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.);
2) przekazane na własność rolniczej spółdzielni produkcyjnej wraz z gruntem zabudowanym Skarbu Państwa oraz wzniesione na takim gruncie przez spółdzielnię produkcyjną (art. 272 k.c.), a także wzniesione przez tę spółdzielnię na gruncie stanowiącym wkład gruntowy (art. 279 k.c.);
3) znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Państwa (art. 200 u.g.n.);
4) znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie przez Skarb Państwa, na obszarze m.st. Warszawy na podstawie przepisów dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.);
5) garaże wzniesione na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub gminy przez najemcę z jego własnych środków (art. 211 u.g.n.);
6) wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie art. 11 ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność Państwa za rentę i spłaty pieniężne (Dz. U. Nr 21, poz. 118 z późn. zm.) i na podstawie art. 51 ustawy z dnia 27 października 1977 r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin (Dz. U. Nr 32, poz. 140 z późn. zm.). Por. obecnie obowiązującą ustawę z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 z późn. zm.).
6. Przepis art. 46 § l k.c., stanowiąc o części budynków, ma na względzie nieruchomości lokalowe stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Odrębną własność lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), a jeśli chodzi o odrębną własność lokali w budynkach spółdzielni mieszkaniowych - ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Patrz w tej materii G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005; K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2006.
7. Obecne brzmienie omawianemu art. 1 nadała ustawa z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy - Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635). Różni się ono od poprzedniego tym, że treść dodanego ust. 3 stanowiąca o możliwości prowadzenia księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej została przeniesiona do art. 241 (por. uwagi do art. 241). Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu regulują przepisy rozdziału 21 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
8. Art. 1 ust. 3 nie wprowadza przymusu zakładania ksiąg wieczystych dla wymienionej w nim kategorii ograniczonych praw rzeczowych, zależy to od woli uprawnionego. Przepis ten stanowi wyjątek od zasady wyrażonej w art. 25, według której ograniczone prawa rzeczowe podlegają ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej.
9. Przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej. Według obowiązujących przepisów prawami rzeczowymi są: własność (art. 140 k.c.), użytkowanie wieczyste (art. 232 k.c.), a ograniczonymi prawami rzeczowymi: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka (art. 244 § 1 k.c.). Oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16 u.k.w.h., gdyż stosownie do art. 3 u.k.w.h. są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wpisy w dziale I-O, dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, obszaru i konfiguracji, nie tworzą stanu prawnego nieruchomości. Podlegają one sprostowaniu w trybie art. 27 u.k.w.h. (por. uchw. SN z dnia 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSNCP 1990, nr 2-3, poz. 26 i uwagi do art. 25).
Art. 2.
1. Jawność ksiąg wieczystych ma duże znaczenie dla pewności obrotu prawnego. Księgi wieczyste są jawne pod względem formalnym i materialnym. Jawność formalna oznacza uprawnienie każdego do przeglądania akt i otrzymywania z nich odpisów. Należy zaakcentować, że elektroniczna księga wieczysta może być wywołana do wglądu na ekran monitora w każdym sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste w systemie informatycznym, jeżeli jest on już połączony z centralną bazą danych. Natomiast dotychczasowa księga papierowa może być przeglądana tylko w sądzie prowadzącym księgę - po przyniesieniu jej z archiwum. Dlatego zakładanie ksiąg w systemie informatycznym, jak też przemigrowanie do systemu wszystkich ksiąg prowadzonych przez sądy urzeczywistni w pełni zasadę formalnej jawności ksiąg, wyrażoną w art. 2 u.k.w.h.
2. Przeglądanie księgi wieczystej w systemie informatycznym polega na wywołaniu na ekran monitora treści dokonanych w niej wpisów i uczynionych wzmianek. Zasada ta doznaje pewnego ograniczenia w art. 362 u.k.w.h., zezwalającym na wydawanie odpisów z ksiąg wieczystych tylko osobom zainteresowanym. Jeśli natomiast chodzi o księgi dotychczasowe, tzw. papierowe po ich zmigrowaniu, to są one stosownie do art. 15 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 42, poz. 363) dołączane do akt księgi wieczystej i zgodnie z art. 361 u.k.w.h. może je przeglądać osoba mająca interes prawny oraz notariusz. Konsekwencją zasady jawności jest nieskuteczność powoływania się na nieznajomość wpisów i uczynionych wzmianek o złożonych wnioskach o wpis.
Art. 3.
1. Przepis ten wyraża zasadę jawności materialnej, która polega na tym, że księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona. Konsekwencją tej zasady są dwa domniemania: pierwsze - wiarygodności ksiąg wieczystych, polegające na tym, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, i drugie - nieistnienia praw wykreślonych z księgi wieczystej, co nie oznacza ich wygaśnięcia ani że były wpisane bez podstawy prawnej, a więc że nie powstały. Domniemania z art. 3 obejmują tylko prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej, a nie danych faktycznych wpisanych w dziale I-O.
2. Bezwzględne wprowadzenie zasady jawności materialnej nie jest praktycznie możliwe. Przyczyn tego stanu jest wiele. Wystarczy wskazać, że nie wszystkie wpisy tworzą prawo, chociażby wpis prawa własności ma tylko znaczenie deklaratywne, oraz na fakt, że szereg zmian w stosunkach prawnorzeczowych zachodzi na skutek zdarzeń niezależnych od działań ludzkich, np. przejście prawa własności w wyniku śmierci.
3. W kwestii pojęcia "praw jawnych z księgi wieczystej" zarysowały się w literaturze zasadnicze rozbieżności i były reprezentowane dwa stanowiska. Według pierwszego z nich są to prawa rzeczowe oraz prawa osobiste i roszczenia. Zwolennikami tego stanowiska byli: J. Wasilkowski, Zarys prawa rzeczowego, Warszawa 1963, s. 250; A. Kunicki, Domniemania w prawie rzeczowym, Warszawa 1969, s. 115; B. Barłowski i E. Janeczko, Księgi wieczyste - rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 34; A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, PiP 1983, nr 5, s. 7; K. Piasecki, Księgi wieczyste i hipoteka, Bydgoszcz 1998, s. 19 i S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, Warszawa 2006, s. 33. Według drugiego stanowiska prawa jawne z księgi to tylko prawa rzeczowe i osobiste. Tak uważał S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 219. Natomiast W. Prądzyński (Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9-10, s. 213) przyjmował, że są to tylko prawa rzeczowe. Moim zdaniem na aprobatę zasługuje pierwsze stanowisko. O ile źródłem wątpliwości była niejasna redakcja art. 290 i 291 Prawa rzeczowego z uwagi na zawarty w nich zwrot "prawa i roszczenia osobiste" w art. 290 oraz "prawo lub roszczenia osobiste" w art. 291, co mogło stwarzać błędny wniosek, że przepisy te nie obejmują praw osobistych, o tyle już brzmienie art. 16 u.k.w.h., według którego "w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia", nie pozostawia wątpliwości co do zakresu pojęciowego praw jawnych z księgi wieczystej. Przyjąć zatem należy, że prawa jawne z księgi wieczystej to prawa rzeczowe, prawa osobiste i roszczenia wymienione w art. 16 u.k.w.h.
4. Domniemania z art. 3 są domniemaniami iuris tantum i jako takie mogą być obalone przez przeciwstawienie im dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy obalaniu tego domniemania można korzystać z wszelkich środków dowodowych (por. wyr. SN z dnia 5 kwietnia 2006 r., IV CSK 177/05, niepubl). Na przykład pozwany w procesie windykacyjnym może bronić się, kwestionując prawo własności powoda, także w drodze obalenia domniemania z wpisu w księdze wieczystej (por. wyr. SN z dnia 10 grudnia 1993 r., I CRN 202/93, niepubl.). Obalenie tego domniemania dopuszczalne jest także w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie (por. uchw. SN z dnia 26 marca 1993 r., III CZP 14/93, OSNC 1993, nr 11, poz. 196), w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku, jako przesłanka rozstrzygnięcia o tym, czy w danej sprawie mają zastosowanie przepisy o dziedziczeniu gospodarstw rolnych (por. post. SN z dnia 11 października 2000 r., III CKN 254/00, niepubl.).
5. Według poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w post. z dnia 11 września 1961 r., I CR 932/60 (OSNCP 1963, nr 1, poz. 18) domniemania z art. 3 nie podważa fakt, że osoba wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości pozostaje w związku małżeńskim.
Art. 4.
1. Przepis ten rozstrzyga kolizję między domniemaniem z art. 3 oraz domniemaniem wynikającym z art. 341 k.c., według którego domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Obydwa domniemania mają charakter domniemań iuris tantum, jednak domniemania z wpisu w księdze wieczystej są "silniejsze" niż domniemania wynikające z posiadania. Dlatego kolizja jest rozstrzygana na korzyść domniemania z księgi wieczystej, wpis daje bowiem większą pewność istnienia prawa niż stan faktyczny.
2. Po obaleniu domniemania prawa wynikającego z księgi wieczystej obowiązuje nadal domniemanie z art. 341 k.c.
Art. 5.
1. Punktem wyjścia w konstruowaniu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest możliwość wystąpienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Może to prowadzić do kolizji między bezpieczeństwem obrotu a interesem osób, których prawa nie są ujawnione w księdze wieczystej lub są ujawnione niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z wykładni gramatycznej art. 5 wynika, że rękojmia zapewnia nabycie własności lub innego prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi wieczystej zamiast osoby uprawnionej, jednakże art. 9 rozszerza działanie rękojmi na rozporządzenie prawami osobistymi i roszczeniami ujawnionymi w księdze wieczystej na podstawie art. 16. Rękojmia osłania tego, na czyją rzecz osoba uprawniona według księgi dokonywa rozporządzenia wpisanym prawem, chyba że rozporządzenie jest bezpłatne albo wchodzący w czynność prawną z osobą wpisaną działa w złej wierze (tak J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957, s. 333). Tak więc istotą rękojmi jest wyłączenie zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw, niż sam posiada). Instytucja rękojmi obejmuje swoim zakresem nabycie praw rzeczowych i innych praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej na podstawie art. 16 u.k.w.h. (por. R. Polak i K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem, Warszawa 1995, s. 8 i n.). Rękojmia nie obejmuje danych wynikających ze zbioru dokumentów (por. wyr. SN z dnia 16 listopada 1999 r., II CKN 621/98, niepubl.).
2. Działanie rękojmi jest uzależnione od jednoczesnego spełnienia poniższych pozytywnych przesłanek:
1) niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym;
2) nabycia własności lub innych praw rzeczowych ujawnionych w księdze w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby uprawnionej według księgi;
3) dobrej wiary nabywcy (por. S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 301; J. Stysiak, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, R. 1994, nr 12, s. 93; B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste - rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 37 i n.).
3. Rękojmia nie ma charakteru absolutnego, chroni jedynie nabycie w drodze czynności prawnej. Nie dotyczy natomiast przesłanek ważności umowy, np. nie chroni ważności nabycia od osoby pozbawionej zdolności do czynności prawnych bądź nieumocowanego pełnomocnika. W takiej sytuacji wpis nabywcy będzie dokonany bez ważnej podstawy i art. 5 nie będzie miał w ogóle zastosowania. Zbywca będzie mógł żądać uzgodnienia stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 u.k.w.h. oraz zwrotu nieruchomości. Rękojmią będzie jednak chroniony kolejny nabywca. W art. 5 chodzi o czynności prawne pod tytułem szczególnym, a więc umowy przenoszące własność nieruchomości, przy czym rękojmia chroni tylko tego nabywcę, którego kontrahentem jest osoba wpisana w księdze wieczystej. Nie ma więc zastosowania w razie rozporządzenia przez gminę prawem własności przysługującym według księgi wieczystej Skarbowi Państwa (por. wyr. SN z dnia 11 września 2003 r., III CKN 471/01, niepubl.). W razie przypadkowej zbieżności imienia i nazwiska zbywcy z osobą wpisaną w księdze rękojmia nie działa (tak SN w wyr. z dnia 9 października 1959 r., 3 CR 399/59, OSN 1960, nr 3, poz. 87). Do takiej zbieżności nie dojdzie w księdze elektronicznej, ponieważ nawet przy identyczności imion i nazwisk (nazw i siedzib osób prawnych) wykluczy ją kontrola w ramach weryfikacji danych z danymi zawartymi w rejestrach PESEL, REGON. Skoro warunkiem rękojmi jest nabycie przez czynność prawną, to nie chroni ona nabycia w wyniku innych zdarzeń, np. w drodze egzekucji (por. wyr. SN z dnia 22 września 1997 r., II CKN 730/97, OSP 1998, nr 7-8, poz. 139 z glosą A. Oleszki), w wyniku spadkobrania oraz na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej (art. 47 k.r.o.). Nie chroni też nabycia hipoteki przymusowej, powstaje ona bowiem na podstawie tytułu wykonawczego w postępowaniu egzekucyjnym, a nie w wyniku czynności prawnej. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 72/94 (OSNC 1994, nr 12, poz. 235).
4. W przedmiocie skutku, jaki wywiera rękojmia, na uwagę zasługuje uchw. składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 1992 r., III AZP 4/92 (OSNCP 1992, nr 12, poz. 211), stwierdzająca, że jeśli obrót nieruchomościami poprzedzony był wydaniem decyzji administracyjnej lub przeniesienie własności nastąpiło w drodze takiej decyzji, która jest dotknięta wadą wymienioną w art. 156 § 1 k.p.a., zbycie nieruchomości na rzecz osoby trzeciej, chronionej rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, stanowi przeszkodę do stwierdzenia nieważności decyzji, wywołała ona bowiem nieodwracalny skutek prawny.
5. Art. 5 dotyczy niezgodności ze stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej. Jak wyjaśniono w uwadze 9 do art. 1, stan prawny to prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV, a więc także prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16, gdyż stosownie do przepisu art. 3 są one objęte domniemaniem prawdziwości. W konsekwencji takiego znaczenia stanu prawnego nieruchomości, omawiana niezgodność nie obejmuje wpisów w dziale I-O. Zatem wpis w tym dziale nie rozstrzyga o tym, iż nabywca nabył taki obszar nieruchomości, jaki był ujawniony w księdze wieczystej. Takie zagadnienie było przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w uchw. z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94 (OSNC 1995, nr 4, poz. 59), wydanej w sprawie, w której nie odłączono z księgi wieczystej wywłaszczonej części nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa i figurujący nadal w tej księdze X jako właściciel całej nieruchomości przeniósł jej prawo własności na nowego nabywcę, który został wpisany w dziale II. W tej sytuacji Sąd Najwyższy uznał, że prawo własności w dziale II jest wpisane niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym w takiej części, w jakiej dotyczy własności Skarbu Państwa. Tak więc spór wytoczony przez Skarb Państwa o usunięcie niezgodności na podstawie art. 10 u.k.w.h. nie dotyczy obszaru nieruchomości, lecz wadliwości wpisu prawa własności w dziale II. W konsekwencji instytucja rękojmi w tej sprawie ma zastosowanie. Podzielając to stanowisko, należy przyjąć, że jeśli nabywca działał w złej wierze, to orzeczenie sądu o uzgodnieniu stanu prawnego będzie polegało na odłączeniu z księgi macierzystej części wywłaszczonej nieruchomości do nowej księgi i wpisaniu prawa własności na rzecz Skarbu Państwa. Co do znaczenia wpisu w dziale I-O, przytoczony pogląd podziela też S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 41. Odmienny pogląd wyraził W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN IX-X 1948, s. 221.
6. Niezgodność, o jakiej mowa, zachodzi wówczas, kiedy treść wpisu nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, przez który należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. W ujęciu ogólnym niezgodność ta powstaje bądź na skutek wadliwości wpisu, bądź w związku ze zmianami w stosunkach prawnorzeczowych, niezależnymi od wpisu w księdze wieczystej i może wynikać:
1) z dokonanych wpisów nieistniejącego prawa lub bez podstawy prawnej, którymi są również wykreślenia (art. 30);
2) ze zmian stanu prawnego nieruchomości zachodzących pozaksięgowo oraz nieodnotowanych przez wpisy.
Przyczyny niezgodności mogą być różnej natury. Warto przypomnieć, że prawo rzeczowe nie przyjęło z prawa niemieckiego zasady wpisu jako w każdym wypadku niezbędnej przesłanki nabycia, zmiany lub utraty praw rzeczowych. Wystarczy wskazać, że wpis prawa własności nieruchomości poza odrębną własnością lokali ma tylko znaczenie deklaratywne. Nie jest więc konieczną przesłanką skutecznego przeniesienia prawa własności nieruchomości. Mimo to nie można twierdzić, że obrót nieruchomościami odbywa się pozaksięgowo, np. A stanie się właścicielem nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej z wpisanym w księdze wieczystej właścicielem B, mimo że nie został on jeszcze ujawniony w tej księdze. Podobnie wpisana na rzecz A hipoteka zabezpieczająca pożyczkę wygaśnie wskutek zapłaty, chociaż nie została wykreślona z księgi wieczystej. Nie powstaje więc niezgodność po zawarciu umowy notarialnej o nabyciu użytkowania wieczystego czy odrębnej własności lokalu, ponieważ stan prawny ulega zmianie dopiero z chwilą dokonania wpisu tych praw do księgi wieczystej.
Niezgodność ta powstaje przede wszystkim na skutek błędnych wpisów albo zmian stanów prawnych niezależnie od ksiąg wieczystych. Błędne wpisy są powodowane omyłkami w treści wpisu bądź uchybieniami przepisom proceduralnym.
Spośród niezgodności spowodowanych uchybieniami przepisom proceduralnym można wskazać błędne wpisanie daty złożenia wniosku i daty wpisu i to niezależnie od tego, czy zostały one wpisane ręcznie w księdze papierowej czy automatycznie w księdze elektronicznej. Powstała w ten sposób niezgodność mylnie ustala pierwszeństwo lub moc wsteczną wpisu, co ma decydujące znaczenie przy rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Niepodanie wielkości udziałów współwłaścicieli wbrew przepisowi art. 196 k.c. stwarza niezgodność wtedy, gdy udziały te mimo domniemania z art. 197 k.c. nie są równe.
Niezgodność może też powstać na skutek błędu rachunkowego.
Niezamieszczenie wzmianki o łącznym obciążeniu nieruchomości powoduje niezgodność wyrażającą się powstaniem kilku odrębnych hipotek zamiast jednej łącznej. Należy podkreślić, że niezgodność taka nie powstanie przy wpisie hipoteki łącznej w księdze elektronicznej, ponieważ rejestracja żądania o wpis hipoteki łącznej wymaga wskazania co najmniej dwóch ksiąg wieczystych.
Uchybienie przepisowi art. 31 ust. 1 przez dokonanie wpisu na podstawie dokumentu z podpisem nieuwierzytelnionym notarialnie powoduje niezgodność, jeżeli wpis ma charakter prawotworzący, np. przelew, zmiana treści lub wykreślenie ograniczonego prawa rzeczowego. Forma dokumentu z art. 31 jest przesłanką wpisu i tym samym jedną z przesłanek nabycia, zmiany lub zniesienia takiego prawa. Por. S. Breyer, Ostrzeżenie z art. 24 pr. rzecz. o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, PN 1950, t. I, s. 383 i n.
Dokonanie wpisu na rzecz osoby, która nie wykazała następstwa w prawa osoby wpisanej w księdze wieczystej, jak tego wymaga przepis art. 34, tylko wtedy powoduje niezgodność, gdy nie zachodzą przesłanki materialnoprawne wpisu, a więc gdy osoba ta w istocie nie wstąpiła w prawo dotychczasowego właściciela.
7. Zdarzeniami prawnymi powodującymi niezgodność są nieujawnione w księdze zmiany w stanie prawnym nieruchomości, np. śmierć wpisanego właściciela, uchylenie aktu własności ziemi, na podstawie którego wpisano właściciela (por. uchw. SN z dnia 18 maja 1975 r., III CZP 23/73, OSNCP 1974, nr 1, poz. 3), zasiedzenie nieruchomości objętej księgą. Jako przykład niezgodności powstałej w wyniku zmiany stanu prawnego można wskazać uwłaszczenie państwowych osób prawnych na podstawie art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464), według którego grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych, innych niż Skarb Państwa, stały się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego (obecnie art. 200 u.g.n.). Przepisy cyt. ustawy z dnia 29 września 1990 r. utraciły moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 1998 r. na podstawie art. 241 u.g.n. Zgodnie jednak z art. 200 w sprawach niezakończonych przed 1 stycznia 1998 r. o stwierdzenie nabycia z mocy prawa, na podstawie powołanej ustawy, z dniem 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, lokali i innych urządzeń na tym gruncie posadowionych, przez państwowe osoby prawne, które posiadały te grunty w zarządzie, stosuje się zasady wymienione w ust. 1 tego przepisu.
8. Ustawodawca, dążąc do utrzymania zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nałożył w art. 92 § 4 pr. o not. na notariuszy obowiązek przesyłania z urzędu do sądu wieczystoksięgowego w terminie 3 dni po sporządzeniu aktu notarialnego zawierającego w swej treści przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, wypisu tego aktu zawierającego wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu. Niewykonanie przez notariusza tego obowiązku naraża go na odpowiedzialność odszkodowawczą (art. 49 pr. o not.). Ustawodawca nałożył też na właściciela obowiązek ujawnienia swojej własności w księdze wieczystej pod rygorem grzywny (art. 35 u.k.w.h.) i zawiadomienia o zmianie własności (art. 36 u.k.w.h.), a na sąd obowiązek wpisu ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 62613 k.p.c.).
9. Według ugruntowanego w orzecznictwie i doktrynie poglądu do 1989 r. przyjmowano, że chodzi o niezgodność z prawem cywilnym, a nie z prawem publicznym. W konsekwencji rękojmia nie chroniła nabycia nieruchomości lub innego prawa rzeczowego od osoby wpisanej w księdze wieczystej, która utraciła własność na podstawie przepisów o reformie rolnej lub innych ustaw nacjonalizacyjnych. Wyłączenie rękojmi w sprawach ustrojowych uzasadniane było charakterem przepisów prawa, nie było bowiem przepisu, który wyłączałby jej działanie w stosunku do własności państwowej (por. W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9-10, s. 214 i glosę S. Breyera do orzecz. SN z dnia 30 grudnia 1960 r., 4 CR 914/60, PiP 1962, nr 2, s. 342). W. Walaszek twierdził, że podstawą prawną jest art. 77 Konstytucji. Jego zdaniem czynność cywilnoprawna zmierzająca do wyrządzenia szkody własności państwowej sprzeczna z tym przepisem, na podstawie art. 41 p.o.p.c. jest nieważna. Odmienny pogląd S.Wójcika nie znalazł poparcia (por. W. Walaszek, Z zagadnień ochrony własności państwowej, Pal. 1959, nr 7-8, s. 79 i n. i S. Wójcik, Z zagadnień rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, PiP 1962, z. 2, s. 692 i n. i glosa, PiP 1962, nr 10, s. 692).
Ten kierunek orzecznictwa był kontynuowany w latach siedemdziesiątych. Na przykład można wymienić wyr. SN z dnia 24 września 1965 r., II CR 372/65 (OSNCP 1966, nr 5, poz. 82) i uchwałę z dnia 13 maja 1978 r., III CZP 35/77 (OSNCP 1978, nr 2, poz. 21). W następnych latach do 1990 r. brak jest publikowanych orzeczeń Sądu Najwyższego w przedmiocie niedziałania rękojmi w tzw. sprawach ustrojowych.
Przejścia ex lege własności nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa dotyczy uchw. SN z dnia 27 marca 1996 r., III CZP 25/96 (OSNC 1996, nr 7-8, poz. 98), w której przyjęto, że ustawa z dnia 9 listopada 1990 r. o przejęciu majątku byłej PZPR (Dz. U. z 1991 r. Nr 16, poz. 72) nie miała charakteru nacjonalizacyjnego, zatem nie chodzi o niezgodność z prawem publicznym. Należy zaznaczyć, iż niezgodność taka nie zachodzi co do nieruchomości opuszczonej, która przeszła na własność Państwa w wyniku przemilczenia na podstawie art. 34 dekretu z dnia 8 marca 1946 r. o majątkach opuszczonych i poniemieckich. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 24 maja 1956 r., I CO 9/56 (OSN 1957, nr 1, poz. 1), zasadniczym celem przepisów o majątkach opuszczonych było zabezpieczenie mienia obywateli, którzy w związku z wojną utracili jego posiadanie. Przepisy dekretu nie miały charakteru norm nacjonalizacyjnych.
Pośrednio Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 22 grudnia 1998 r., II CKN 105/98 (RP 2000, nr 1, s. 141), zakwestionował orzecznictwo sprzed 1989 r., odmawiające stosowania przepisów o rękojmi w tzw. sprawach ustrojowych, stwierdzając, że nie ma dostatecznych argumentów sprzeciwiających się, co do zasady, możliwości nabycia przez zasiedzenie nieruchomości, które były przeznaczone na cele reformy rolnej. Natomiast w wyr. z dnia 23 września 2004 r., III CK 401/03 (OSNC 2005, nr 7-8, poz. 148), Sąd Najwyższy, mimo iż frontalnie nie odniósł się do wcześniejszego orzecznictwa o niedziałaniu rękojmi w sprawach ustrojowych, stwierdził, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni także nabywcę nieruchomości, które przeszły na własność Państwa z mocy prawa wskutek reformy rolnej, nacjonalizacji przemysłu lub jako opuszczone. Na uzasadnienie tego stanowiska przytoczył, że w nowych warunkach ustrojowych i społeczno-gospodarczych, po zniesieniu uprzywilejowania własności państwowej, przyjąć należy, że od wejścia w życie z dniem 31 grudnia 1989 r. ustawy z 29 grudnia 1989 r. o zmianie Konstytucji PRL, omawiana rękojmia nie jest wyłączona w sprawach ustrojowych. Nie można bowiem w demokratycznym państwie prawnym interpretować przepisów prawa według pozaprawnej przesłanki w postaci "celów ustrojowych", zwłaszcza pochodzących z poprzedniej formacji ustrojowej.
Opowiadając się za trafnością stanowiska wyrażonego w tezie orzeczenia, należy zauważyć zachodzącą sprzeczność z uzasadnieniem, w którym Sąd Najwyższy zawęził działanie rękojmi w sprawach ustrojowych od dnia 31 grudnia 1989 r. i nie odniósł się frontalnie do wcześniejszego odmiennego orzecznictwa. Takie ograniczenie oznaczałoby w istocie wyłączenie możliwości naprawienia trwającego przez kilkadziesiąt lat bezprawia. Uważam, że nie tylko w obecnych warunkach ustrojowych, po zniesieniu uprzywilejowania własności państwowej, lecz i poprzednio brak było podstaw prawnych do orzekania na podstawie przesłanek ustrojowych, a więc pozaprawnych. Nie było bowiem przepisu wyłączającego działanie rękojmi w tzw. sprawach ustrojowych. Gdyby wolą ustawodawcy było takie wyłączenie, to uczyniłby to w drodze regulacji prawnej, tak jak to uczynił w art. 177 k.c., wyłączającym możliwość zasiadywania nieruchomości państwowych. Jedynie słuszne jest stanowisko S. Wójcika w powołanym wyżej artykule, stwierdzające, że prawo własności nabyte przez Państwo na podstawie przepisu nacjonalizacyjnego jest zawsze prawem własności w znaczeniu cywilistycznym, regulowanym w pierwszym rzędzie normami prawa cywilnego. Jeśli nabyte w ten sposób prawo własności nieruchomości nie zostało ujawnione w księdze wieczystej, to mamy do czynienia z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, która została wywołana przez normę o charakterze administracyjnym. W tym przedmiocie wypowiedzieli się A. Wojdyła, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a tak zwane sprawy ustrojowe, Rzeszowskie Zeszyty Naukowe - Prawo - Ekonomia 1993, t. XIII, s. 93 i H. Pietrzkowski, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych w sprawach ustrojowych, w: Ars et usus. Księga pamiątkowa ku czci Stanisława Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 197 i n.
10. Rękojmia nie ma zastosowania w razie nabycia prawa użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość nie jest własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji dochodzi do zderzenia się zasady rękojmi z zasadą dopuszczalności ustanowienia użytkowania wieczystego na nieruchomości stanowiącej własność tylko tych dwóch wymienionych podmiotów. Wówczas należy przyznać pierwszeństwo drugiej z tych zasad (tak SN w wyr. z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSNCP 1969, nr 5, poz. 93 i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/86, OSNCP 1987, nr 8, poz. 122). Nie można podzielić odmiennego poglądu wyrażonego w wyr. SN z dnia 9 października 1989 r., III CRN 298/89 (niepubl.), narusza on bowiem istotę użytkowania wieczystego.
11. Omawiana rękojmia jest wyłączona, jeżeli dla danej nieruchomości są prowadzone dwie księgi wieczyste o sprzecznych wpisach. Przy takiej samej treści ksiąg rękojmia ma zastosowanie (por. uchw. SN z dnia 24 października 2003 r., III CZP 70/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 192 z glosą krytyczną P. Mysiaka, R. 2005, nr 2, s. 174).
12. Niezgodność, o jakiej mowa w art. 5, nie zachodzi w razie błędnego wpisu lub nieujawnienia ubezwłasnowolnienia osoby uprawnionej według treści księgi, niedokonania wpisu o ogłoszeniu upadłości (art. 175 i n. pr. upadł. i napr.) i o zatwierdzeniu układu (art. 294 ust. 2 pr. upadł. i napr.), wpisu prawa własności na podstawie aktu własności ziemi wydanego w trybie przepisów nieobowiązującej już ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. Nr 27, poz. 250 z późn. zm.), ponieważ z dniem 1 stycznia 1992 r. wyłączona została administracyjna i sądowa kontrola tych aktów własności, zatem treść księgi po takim wpisie jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym (tak SN w wyr. z dnia 20 października 1999 r., III CKN 603/98, niepubl.).
Art. 6.
1. Przepis ten określa negatywne przesłanki rękojmi, którymi są rozporządzenie nieodpłatne albo dokonane na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Każde z nich wyłącza działanie rękojmi. Zła wiara zbywcy nie ma znaczenia. Rozporządzenia nieodpłatne to przede wszystkim darowizna nieruchomości lub prawa ją obciążającego, rozporządzenia dokonane przez spadkobiercę w wykonaniu zapisów oraz przekazanie gospodarstwa rolnego następcy na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia 14 grudnia 1982 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin (Dz. U. Nr 40, poz. 268). Art. 84 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn. Dz. U. z 1998 r. Nr 7, poz. 25 z późn. zm.) wprowadza zasadę pełnej swobody umowy rolnika z następcą, która może być odpłatna bądź nieodpłatna.
2. Zagadnieniem kontrowersyjnym w praktyce są rozporządzenia o charakterze mieszanym (negotium mixtum). W doktrynie przeważał pogląd, że w takim przypadku nabywca jest tylko częściowo chroniony rękojmią (w ułamku odpowiadającym stosunkowi, w jakim rozporządzenie jest nieodpłatne). Zwolennikami tego poglądu byli J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1957, s. 334 oraz tenże, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej według prawa rzeczowego, PiP 1947, z. 4, s. 27 i S. Breyer, Przeniesienie własności nieruchomości, Warszawa 1975, s. 283. Odmienny pogląd, że w takiej sytuacji rękojmia w ogóle jest wyłączona, wyrażają: A. Szpunar, Nowa ustawa o księgach wieczystych i hipotece, PiP 1983, z. 5, s. 9; B. Barłowski i E. Janeczko, Księgi wieczyste - rejestr nieruchomości, Warszawa 1988, s. 39; K. Piasecki, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Bydgoszcz 1995, s. 29 i S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 52. Na poparcie tego stanowiska przytaczają następujące argumenty. Rękojmia wiary jest instytucją niepodzielną. Obciążenia niemające charakteru nawet częściowej odpłatności (ekwiwalentności) ze względu na swoją nieznaczną majątkową wartość nie mogą być uważane za nieodpłatne. Natomiast obciążenia o istotnej wartości majątkowej - in concreto - wyłączają rękojmię. Pogląd ten, moim zdaniem, zasługuje na aprobatę także z punktu widzenia praktycznych konsekwencji, a ponadto dlatego, że gdyby wolą ustawodawcy była także częściowa ochrona rękojmią rozporządzeń o charakterze mieszanym, to dałby temu wyraz w art. 6.
3. Omawianej problematyki dotyczą wyr. z dnia 16 lutego 1998 r., II CKN 599/97 (OSNC 1998, nr 10, poz. 160), w którym Sąd Najwyższy, dokonując wykładni art. 54 § 1 pr. upadł., wyjaśnił, że czynnością prawną pod tytułem darmym jest czynność, na skutek której jedna strona dokonuje na rzecz drugiej przysporzenia, nie otrzymując w zamian korzyści majątkowej stanowiącej ekwiwalent tego przysporzenia. Pogląd ten jest aktualny także co do pojęcia rozporządzeń nieodpłatnych w rozumieniu art. 6. Natomiast w uchw. z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93 (OSNCP 1993, nr 12, poz. 218), Sąd Najwyższy uznał, że ustanowienie przez osobę ujawnioną w dziale II księgi wieczystej hipoteki na rzecz banku, celem zabezpieczenia kredytu udzielonego innej osobie, nie jest czynnością nieodpłatną w stosunku do banku, zatem bank może powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
4. Pojęcie złej wiary w rozumieniu art. 6 ma inną treść niż w art. 22 § 1 pr. rzecz. Według tego ostatniego przepisu do przypisania złej wiary konieczna była pozytywna świadomość nabywcy, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Istnienie takiej świadomości mogło być wykazane wszelkimi dowodami, nie wyłączając domniemania faktycznego. W rozumieniu tego przepisu okoliczność, że brak wiadomości był wynikiem niedbalstwa, nie świadczył jeszcze o złej wierze (por. np. orzeczenia SN: z dnia 23 października 1951 r., C 222/51, OSN 1952, nr 3, poz. 74; z dnia 22 września 1954 r., I CR 28/54, OSN 1955, nr 2, poz. 40 i z dnia 30 grudnia 1960 r., 4 CR 914/60, PiP 1962, nr 32, s. 340). Natomiast w ujęciu art. 6 zła wiara zachodzi, jeżeli nabywca wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Przepis art. 22 § 1 pr. rzecz. ma zastosowanie do oceny skutków prawnych świadomości nabywcy, jeżeli odpłatna czynność prawna została dokonana przed wejściem w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 456/98 (OSNC 2000, nr 5, poz. 99), wyjaśniając, że jeżeli odpłatna czynność prawna mająca na celu przeniesienie własności nieruchomości została dokonana pod rządem przepisów dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57, poz. 319 z późn. zm.), utrzymanych w mocy przez art. III pkt 3 przep. wprow. k.c., to przesłanki działania nabywcy w złej wierze należy oceniać na podstawie art. 22 w zw. z art. 20 pr. rzecz., a nie art. 5 i 6 u.k.w.h.
5. Wprowadzona w art. 6 ust. 2 zmiana pojęcia złej wiary przy rękojmi przez odjęcie ochrony także temu nabywcy, który o fakcie niezgodności mógł się z łatwością dowiedzieć, doprowadziła do ujednolicenia przesłanek tej wiary z przesłankami, jakimi posłużył się ustawodawca np. w art. 105, 221, 527 § 1 k.c. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności, poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawarty w art. 6 zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń. Wyższa staranność jest jednak wymagana od profesjonalnego nabywcy. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93 (OSNCP 1993, nr 12, poz. 218), nabywca hipoteki (bank) pozostaje w złej wierze także wtedy, gdy poprzestaje na oświadczeniu ustanawiającego hipotekę, że obciążona nieruchomość stanowi jego majątek odrębny, jeżeli przy zachowaniu zawodowej staranności mógłby z łatwością ustalić, że nieruchomość ta jest w rzeczywistości przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej.
6. Z orzecznictwa dotyczącego omawianej problematyki na uwagę zasługują:
1) wyr. z dnia 21 listopada 2000 r., I CKN 1014/00 (OSNC 2001, nr 5, poz. 76 z glosą krytyczną S. Rudnickiego, R. 2001 nr 3, s. 101), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy prawa własności lokalu i udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu objętego przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 z późn. zm.), jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział, że toczy się postępowanie administracyjne z wniosku byłych właścicieli o przyznanie im wieczystego użytkowania gruntu;
2) wyr. z dnia 20 września 2001 r., II CKN 277/99 (OSNC 2002, nr 6, poz. 77), w którym Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nabywcę nieruchomości w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel na podstawie aktu własności ziemi można uznać za działającego w złej wierze, jeżeli w chwili nabycia zna niebudzące wątpliwości fakty jednoznacznie uzasadniające stwierdzoną później nieważność aktu własności ziemi, stanowiącego podstawę wpisu zbywcy w księdze wieczystej;
3) wyr. z dnia 27 marca 2001 r., IV CKN 274/00 (OSNC 2001, nr 11, poz. 167), w którym Sąd Najwyższy uznał, że nabywca nieruchomości - opierający swoje przekonanie, iż zbywca jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, na prawomocnym orzeczeniu oddalającym wniosek innej osoby o wpisanie jej do księgi wieczystej jako właściciela - jest nabywcą w dobrej wierze;
4) wyr. z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1342/00 (OSP 2003, nr 11, poz. 142 z glosą aprobującą S. Rudnickiego), w którym Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że nabywcą nieruchomości działającym w złej wierze nie jest osoba, która po otrzymaniu informacji, że zbywca wpisany do księgi wieczystej na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku jest tylko jednym ze spadkobierców, podjęła czynności mające na celu sprawdzenie tej informacji, badając ponownie treść księgi wieczystej i podstawę wpisu zbywcy oraz uzyskując jego zapewnienie, że jest jedynym spadkobiercą poprzedniego właściciela nieruchomości.
7. Art. 6 ust. 3 określa chwilę stanowczą dla oceny dobrej lub złej wiary. Pomija wypadki, gdy rozporządzenie jest niezależne od wpisu (wpis ma deklaratoryjny charakter), wówczas bowiem stanowcza może być tylko chwila, w której rozporządzenie doszło do skutku, tj. chwila zawarcia umowy. Natomiast w wypadku gdy do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, tj. gdy ma on konstytutywny charakter, stanowcza jest chwila złożenia wniosku o wpis (art. 29 u.k.w.h.). Jeżeli jednak rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu (np. w związku z ustanowieniem hipotek - przyszłej lub warunkowej - art. 102 u.k.w.h. lub przeniesieniem hipoteki), rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.
Jeżeli w imieniu nabywcy działa jego przedstawiciel ustawowy lub pełnomocnik, o wyłączeniu rękojmi decyduje ich zła wiara, świadomość zastępowanego nie ma znaczenia. Jednakże w sytuacji, w której pełnomocnik działa według wskazówek mocodawcy, rękojmię wyłącza zła wiara samego mocodawcy (por. W. Prądzyński, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, PN 1948, nr 9-10, s. 237). O dobrej czy złej wierze osoby prawnej decyduje charakter wiary jej organu reprezentującego przy czynności rozporządzającej (por. wyr. SN z dnia 31 października 1950 r., C 226/50, OSN 1952, nr 2, poz. 33).
Jeśli nabycie następuje na rzecz współwłaścicieli, rękojmię wyłącza już zła wiara jednego z nich (por. wyr. SN z dnia 4 lipca 1960 r., I CR 347/60 z glosą S. Breyera, OSPiKA 1962, poz. 70c). To samo dotyczy nabycia własności na rzecz obojga małżonków na prawach wspólności ustawowej.
Art. 7.
1. Przepis ten wymienia przypadki niedziałania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (pojmowanej w sensie negatywnym), co oznacza, że nabywca nabędzie nieruchomość wraz z obciążeniem prawami i służebnościami wymienionymi w tym przepisie, mimo że nie były one ujawnione w księdze wieczystej.
2. W aktualnym stanie prawnym nie ma praw obciążających nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu. Prawem takim, do dnia 5 czerwca 2001 r., stosownie do art. 34 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), była przysługująca Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego hipoteka ustawowa z tytułu zobowiązań podatkowych, która obciążała pozaksięgowo z mocy samego prawa nieruchomości podatnika. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2001 r. o zmianie ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 39, poz. 459) zniosła z dniem 5 czerwca 2001 r. hipotekę ustawową. Hipoteki ustawowe wpisane do księgi wieczystej przed tym dniem stały się hipotekami przymusowymi.
3. Art. 7 pkt 2 wyłącza rękojmię przeciwko dożywociu, nie dotyczy zaś nabycia własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie (tak. SN w post. z dnia 6 grudnia 1999 r., III CKN 896/99, niepubl.).
Art. 8.
1. Wniosek o wpis, skarga na orzeczenie referendarza sądowego, apelacja i skarga kasacyjna w dniu wpływu powinny być niezwłocznie zarejestrowane w dzienniku ksiąg wieczystych i opatrzone kolejnym numerem, który należy zaznaczyć w odpowiednim dziale księgi wieczystej (art. 6267 § 1, 2 i 4 oraz art. 62611 § 1-3 k.p.c.). Treść wzmianki określa § 9 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.). Zaznaczenie to stanowi wzmiankę w rozumieniu art. 8, jeśli chodzi o księgę papierową. Natomiast w księdze prowadzonej w systemie informatycznym wzmianka o wniosku stanowi tzw. adnotację (§ 2 pkt 2 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym - Dz. U. Nr 162, poz. 1575 - oraz § 244 ust. 1 i § 262 ust. 3 zarządzenia Min. Sprawiedl. z dnia 12 grudnia 2003 r. w sprawie organizacji i zakresu działania sekretariatów sądowych oraz innych działów administracji sądowej, Dz. Urz. MS Nr 5, poz. 22). Różnica między rejestracją wniosku w księdze papierowej (§ 244 ust. 1) a rejestracją w księdze elektronicznej (§ 262 ust. 3) polega na tym, że nr Dz. Kw w księdze elektronicznej jest poszerzony o numery żądań zawartych we wniosku. Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej może być przedmiotem wniosku o wpis na podstawie art. 10 ust. 2 u.k.w.h. bądź zamieszczone przez sąd z urzędu na podstawie art. 62613 k.p.c. Patrz uwagi do tych artykułów.
2. Wzmianka jest informacją o wszczętym lub toczącym się postępowaniu wieczystoksięgowym, którego zakończenie może doprowadzić do zmiany stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej, a tym samym ogranicza zaufanie do księgi wieczystej.
3. Rękojmia jest wyłączona, dopóki wzmianka (ostrzeżenie) nie zostanie wykreślona. Por. uwagi do art. 6267.
Art. 9.
1. Przepis ten rozszerza działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych na rozporządzenia prawami osobistymi i roszczeniami, które na podstawie art. 16 u.k.w.h. mogą być ujawnione w księdze wieczystej. Wprawdzie art. 9 nie wymienia wprost roszczeń, lecz rozszerzając rękojmię na rozporządzenia prawami, tym samym rozszerza ją na roszczenia w sensie materialnoprawnym, wynikają one bowiem właśnie z rozporządzeń tymi prawami podmiotowymi. Według art. 17 u.k.w.h. przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste i roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu z wyjątkiem służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.) oraz służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 k.c.).
2. Skutkiem wpisu roszczeń wymienionych w art. 16 ust. 2 pkt 2-4 jest przekształcenie z mocy art. 17 roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (actio in personam) w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi (actio in rem scripta). Por. uwagi do art. 16 i 17, a co do materialnoprawnych skutków wpisów tych praw także H. Ciepła i J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, NPN 1999, nr 4, s. 41 i n.
Art. 10.
1. Art. 10 jest odpowiednikiem art. 23 pr. rzecz., ponieważ poza zmianą o charakterze redakcyjnym, polegającą na zastąpieniu zwrotu "treści księgi wieczystej" zwrotem "stanu prawnego księgi", nie wprowadza żadnej zmiany merytorycznej. Księga wieczysta powinna w zasadzie dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości w zakresie praw, które mogą być w niej ujawnione. Powstanie niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest w pewnych wypadkach nieuniknione.
Jak wyjaśniono w uwadze 9 do art. 1, przez stan prawny nieruchomości należy rozumieć prawa i roszczenia wpisane w działach II-IV księgi wieczystej. Oprócz praw rzeczowych w księdze wieczystej mogą być wpisane prawa osobiste i roszczenia, o których mowa w art. 16, gdyż stosownie do art. 3 są one objęte domniemaniem prawdziwości i chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wpisy w dziale I-O, dotyczące oznaczenia nieruchomości, jej położenia, obszaru i konfiguracji, nie tworzą stanu prawnego nieruchomości. Podlegają one sprostowaniu w trybie art. 27 u.k.w.h. i art. 62613 § 2 k.p.c. (por. uchw. SN z dnia 28 lutego 1989 r., III CZP 13/89, OSNCP 1990, nr 2-3, poz. 26).
2. Księga wieczysta powinna dawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości, jednakże w pewnych sytuacjach powstanie niezgodności między stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym jest nieuniknione. Przez rzeczywisty stan prawny należy rozumieć stan zgodny z prawem materialnym. Przyczyny tej niezgodności mogą być wielorakie. Jak wyjaśniono w uwadze 6 do art. 5, w ujęciu ogólnym niezgodność ta może wynikać:
1) z dokonanych wpisów nieistniejącego prawa lub bez podstawy prawnej, którymi są również wykreślenia (art. 30);
2) ze zmian stanu prawnego nieruchomości zachodzących pozaksięgowo oraz nieodnotowanych przez wpisy. Por. uwagę 6 do art. 5.
Nie każda niezgodność podlega jednak usunięciu w trybie art. 10. Do takich należą np. niezgodność spowodowana nabyciem własności nieruchomości przez zasiedzenie lub dziedziczenie, wpis bowiem można uzyskać na zwykłej drodze na podstawie orzeczenia sądowego. Osoba, która zasiedziała nieruchomość, powinna niezwłocznie ujawnić w formie ostrzeżenia swoje prawo do tej nieruchomości, zanim uzyska stwierdzenie zasiedzenia, by w ten sposób wyłączyć działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże roszczenie o uzgodnienie przysługuje spadkobiercy, który przy ujawnieniu spadkobierców jako współwłaścicieli w księdze wieczystej na podstawie orzeczenia sądowego został pominięty, a wpis uprawomocnił się.
3. Uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest jedynym sposobem obalenia domniemania z art. 3. Wprawdzie domniemania te mogą być również obalone w innej sprawie jako przesłanka jej rozstrzygnięcia, np. w procesie windykacyjnym opartym na twierdzeniu nabycia własności przez zasiedzenie, lecz takie obalenie ma tylko znaczenie dla danej sprawy (por. wyr. SN z dnia 17 czerwca 1960 r., OSPiKA 1961, poz. 162). Wyjątek stanowią sprawy o podział majątku wspólnego, ponieważ wyłącznie właściwym do rozstrzygnięcia, czy nieruchomość należy do majątku objętego wspólnością ustawową, jest sąd rozpoznający sprawę o podział. Z tej więc przyczyny sprawa o uzgodnienie treści księgi na podstawie art. 10 u.k.w.h., jako dotycząca sporu o prawo własności w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c., podlega przekazaniu do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Przekazanie takiej sprawy sądowi rozpoznającemu sprawę o dział spadku jest dla tego sądu wiążące. Dotyczy to również sytuacji, gdy postanowienie o przekazaniu wydane zostało po wydaniu wyroku zaocznego, a przed rozpoznaniem sprzeciwu. Sąd rozpoznający sprawę o dział spadku, oddalając wniosek po ustaleniu, że nieruchomość ujawniona w księdze wieczystej nie była przedmiotem własności (współwłasności) spadkodawcy i że nie ma innego majątku podlegającego podziałowi, uchyla wyrok zaoczny i umarza postępowanie (por. uchw. SN z dnia 29 stycznia 1993 r., III CZP 175/92, OSNCP 1993, nr 6, poz. 111). Współmałżonek może w postępowaniu o podział majątku (o zniesienie współwłasności, dział spadku) wykazywać, że nieruchomość wpisana w księdze wieczystej na rzecz drugiego małżonka w istocie stanowi przedmiot majątku wspólnego (współwłasności, spadku). Tak więc i właściciel nieruchomości może żądać jej wydania przed usunięciem wpisu niezgodnego z rzeczywistym stanem (tak SN w wyr. z dnia 7 stycznia 1958 r., I CR 926/56, PUG 1960, nr 3, s. 96 i z dnia 18 października 1958 r., 3 CR 234/58, OSN 1960, nr 1, poz. 22).
4. Nie stanowi uzgodnienia na podstawie art. 10 sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie art. 27 u.k.w.h. i art. 62613 § 1 k.p.c., wpisy w dziale I-O nie są bowiem objęte domniemaniem z art. 3. Jednakże jeżeli ta sama część większej nieruchomości jest objęta dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest na podstawie art. 10 uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w jednej z tych ksiąg przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek (tak SN w uchw. z dnia 31 stycznia 1996 r., III CZP 200/95, OSNC 1996, nr 5, poz. 67).
5. Omawiana niezgodność wpisu nie może być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym o dokonanie wpisu, lecz w procesie o uzgodnienie stanu prawnego na podstawie art. 10. Stan prawny, jaki ma być w księdze wieczystej ujawniony, musi być wykazany dokumentem świadczącym o istnieniu pewnego stanu prawnego nieruchomości. Stan ten nie może wynikać z twierdzeń osób zainteresowanych. Problemu z pogranicza tych dwóch postępowań dotyczy uchw. SN z dnia 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92 (OSNCP 1993, nr 6, poz. 110), w której Sąd Najwyższy dopatrzył się możliwości uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym bez procesu przewidzianego w art. 10. Stwierdził mianowicie dopuszczalność wpisu prawa własności nieruchomości na rzecz obojga małżonków na prawach wspólności ustawowej w miejsce wpisanego małżonka, na podstawie zgody wyrażonej przez niego w formie aktu notarialnego lub w toku postępowania wieczystoksięgowego przed sądem prowadzącym księgę wieczystą. Podstawy do takiego poglądu doszukał się w art. 31 ust. 1. Poglądu tego nie można podzielić. Art. 31 ust. 1 nie stanowi bowiem o tym, jakie dokumenty mogą być podstawą wpisu, lecz jedynie określa ich formę. Wspomniane oświadczenie nie jest dokumentem świadczącym o tym, że rzeczywisty stan prawny jest inny niż ujawniony w księdze, lecz dowodem tego, że złożyła je osoba, która je podpisała (art. 245 k.p.c.). W takiej sytuacji małżonkowie bądź zainteresowani mogą zawrzeć w formie notarialnej ugodę określającą ich stosunek prawny do nieruchomości. Ugoda ta będzie stanowiła, w rozumieniu art. 32 ust. 2, podstawę wpisu. J. Ignatowicz w krytycznej glosie do tej uchwały (PS 1994, nr 1, s. 103 i n.) akcentuje, że taki liberalizm może prowadzić do nieformalnego obrotu, polegającego na tym, że osoby pragnące dokonać przeniesienia własności nieruchomości będą składać zgodne oświadczenia, że nabyta w tym trybie nieruchomość stanowi własność nabywcy, zamiast zawierać notarialne umowy. Por. szerzej na ten temat H. Ciepła, Podstawa wpisu do księgi wieczystej i jego znaczenie, PS 1998, nr 11-12, s. 61 i n. Odmiennie S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 69 i n.; P. Siciński, Zakres odpowiedniego stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym przepisów k.p.c. o procesie, PS 2004, nr 3, s. 103.
6. Jeżeli umowę nabycia własności nieruchomości zawiera jedno z małżonków na swoją rzecz, lecz ze środków objętych wspólnością, to po uprawomocnieniu się wpisu zachodzi niezgodność, której usunięcia drugi małżonek może się domagać na podstawie art. 10. Nabycie od Skarbu Państwa przez małżonka, którego współmałżonek jest cudzoziemcem, lokalu mieszkalnego bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych - wymaganego przy nabywaniu nieruchomości przez obywateli państw obcych (art. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, tekst jedn. Dz. U. z 1996 r. Nr 54, poz. 245 z późn. zm.) rodzi skutki prawne z art. 32 § 1 k.r.o. (obecnie art. 31 § 1 k.r.o.) i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej także na rzecz tego współmałżonka na podstawie orzeczenia wydanego w sprawie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h., por. uchw. SN z dnia 31 stycznia 1986 r., III CZP 70/85, OSNCP 1986, nr 12, poz. 207).
7. W kwestii legitymacji procesowej do wytoczenia powództwa na podstawie art. 10 ust. 1 brak było jednolitości stanowisk tak w orzecznictwie, jak i w doktrynie. W orzecznictwie przeważał pogląd, że uprawniony do zgłoszenia takiego powództwa jest każdy, kto ma interes prawny w tym, aby treść księgi wieczystej odpowiadała rzeczywistemu stanowi prawnemu (por. np. wyr. SN z dnia 7 kwietnia 1999 r., I CKN 1079/97, OSNC 1999, nr 11, poz. 189 i z dnia 27 lutego 2002 r., III CKN 38/01, OSNC 2003, nr 2, poz. 27). Zasadniczym argumentem przytaczanym na rzecz przyjętego poglądu jest stwierdzenie, że powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 jest sui generis powództwem o ustalenie (art. 189 k.p.c.), od którego odróżnia je wprawdzie odmienność podstawy prawnej i funkcji, ale upodabnia przesłanka interesu prawnego w ustaleniu rzeczywistego stanu prawnego. Wymienienie w art. 10 ust. 1 osób, których prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, ma tylko takie znaczenie, że osoby te nie muszą wykazywać interesu prawnego w wytoczeniu powództwa, gdyż wynika on z ustawy. Rozbieżność poglądów ujednoliciła uchw. składu 7 sędziów SN z dnia 15 marca 2006 r., III CZP 106/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 160), w której Sąd Najwyższy określił krąg osób legitymowanych do wytoczenia powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, stwierdzając, że może je wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6262 § 5 k.p.c. Na uzasadnienie tego stanowiska przytoczył, że art. 10 ust. 1 nie reguluje samodzielnie czynnej legitymacji procesowej, że przy zastosowaniu jego wykładni językowej należy mieć na względzie przyjętą w nim konstrukcję wiążącą uzgodnienie z wpisem, co wskazuje na synchronizację unormowania legitymacji do wytoczenia powództwa z legitymacją do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej. Tymczasem w orzeczeniach przyjmujących, iż legitymowanym do wytoczenia takiego powództwa jest każdy, kto ma w tym interes prawny, pominięto unormowanie zawarte w art. 6262 § 5 k.p.c., regulującym legitymację do złożenia wniosku o wpis w postępowaniu wieczystoksięgowym. Podzielenie tego poglądu prowadziłoby do tego, że osoba niewskazana w art. 10 ust. 1, a mająca interes w omawianym uzgodnieniu, po uwzględnieniu powództwa nie mogłaby skutecznie wystąpić z wnioskiem o dokonanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie tego wyroku. Zatem prowadzenie takiego procesu byłoby iluzorycznym środkiem ochrony prawnej podmiotów legitymowanych do wystąpienia z żądaniem opartym na interesie prawnym. Osoba ta mogłaby obalać domniemanie zgodności wpisu w księdze wieczystej w innym postępowaniu, w którym przesłanką do rozstrzygnięcia jest stwierdzenie rzeczywistego stanu prawnego, np. wnosząc powództwo windykacyjne właściciel nieruchomości, który nie jest ujawniony w księdze wieczystej, może bez uzgodnienia wpisu z rzeczywistym stanem prawnym żądać wydania nieruchomości. W postępowaniu tym wykazanie przez powoda, że jest właścicielem, stanowi przesłankę rozstrzygnięcia.
Gdyby wolą ustawodawcy było uzależnienie tej legitymacji od interesu prawnego, to wskazanie w art. 10 ust. 1 osób uprawnionych do wytoczenia powództwa byłoby bezprzedmiotowe. Musi więc odpaść argument, że wymienienie tych osób oznacza, iż nie muszą one wykazywać interesu prawnego, ponieważ legitymacja ta została im przyznana ex lege.
W motywach Sąd Najwyższy jednocześnie wyjaśnił charakter powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 oraz roszczenia realizowanego na podstawie tego przepisu. Uznał, że powództwo to nie jest odmianą powództwa o ustalenie, powód bowiem nie ogranicza się w nim do żądania ustalenia istnienia prawa, które nie jest wpisane do księgi wieczystej lub jest wpisane błędnie, bądź też ustalenia nieistnienia obciążenia lub ograniczenia dotykającego prawa powoda wpisanego do księgi wieczystej, lecz w istocie rzeczy obejmuje nim także samo uzgodnienie. Sąd rozpoznający to powództwo nie bada zatem w ogóle interesu prawnego powoda. Co do formuły roszczenia przewidzianego w art. 10 ust. 1, odniósł się do przyjmowanych w praktyce sądowej trzech postaci żądania: 1) uzgodnienia stanu prawnego przez nakazanie sądowi wieczystoksięgowemu wpisu, który skoryguje stan prawny ujawniony w księdze, 2) złożenia przez osobę uprawnioną według księgi wieczystej odpowiedniego oświadczenia potrzebnego do właściwego ujawnienia odnośnego prawa podmiotowego i 3) żądania, aby sąd w procesie przez samo ustalenie doprowadził do zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Za najbliższe brzmieniu art. 10 ust. 1 uznał trzecie z wymienionych żądań. Sentencja wyroku na przykład powinna być zredagowana: uzgadnia stan prawny nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr ... przez wpisanie w dziale II w miejsce A jako właścicieli C i B na prawach wspólności ustawowej.
8. Legitymacja do wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej przysługuje darczyńcy, który po odwołaniu darowizny uzyskał wyrok zobowiązujący obdarowanego do przeniesienia na niego prawa własności nieruchomości stanowiącej przedmiot darowizny, jeżeli wyrok ten nie jest w zupełności zgodny z żądaniem pozwu i zastępuje jedynie oświadczenie woli obdarowanego o przeniesieniu własności (por. uchw. składu 7 sędziów SN z dnia 7 stycznia 1967 r., II CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199). W takiej sytuacji darczyńca, moim zdaniem, ma prawo wyboru, może wytoczyć wymienione powództwo bądź zdecydować się na zawarcie umowy notarialnej, w której oświadczenie woli obdarowanego w razie niestawienia się u notariusza zastąpi wymieniony wyrok.
9. Z zagadnieniem legitymacji procesowej w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 u.k.w.h. wiąże się ściśle wymagająca wyjaśnienia kwestia współuczestnictwa. W kwestii tej zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie można uznać za ugruntowany pogląd, że celem tego procesu jest doprowadzenie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej do aktualnego stanu prawnego w dacie orzekania. Zatem w procesie powinny wziąć udział wszystkie osoby wpisane w dziale II księgi oraz osoby, których uprawnienia z tytułu własności nie zostały - bez względu na przyczynę - dotychczas ujawnione, a to z uwagi na zachodzące współuczestnictwo konieczne określone w art. 72 § 2 k.p.c. Jeśli więc nie występują w charakterze powodów lub pozwanych wszystkie osoby, sąd dokona czynności określonych w art. 195 k.p.c. (por. orzeczenia SN: z dnia 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88, OSNCP 1991, nr 1, poz. 12 z aprobującą glosą A. Oleszki, R. 1992, nr 6, poz. 209 oraz z dnia 28 czerwca 2000 r., IV CKN 71/00, niepubl.). Odmienny i, moim zdaniem, słuszny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CSK 114/05 (niepubl.), stwierdzając, że w takim procesie wszczętym z powództwa jednego ze współwłaścicieli nie zachodzi pomiędzy nimi współuczestnictwo konieczne. Na uzasadnienie tego poglądu przytoczył, że powództwo o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu art. 209 k.c., zatem każdy ze współwłaścicieli ma samodzielną legitymację procesową do wystąpienia z takim powództwem.
10. Żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinno być formułowane w ten sposób, aby uzgodnić stan prawny wynikający z księgi wieczystej Kw... przez wpisanie przykładowo w dziale II powoda (powodów) jako właściciela w miejsce X. Jeżeli sąd ustali, że powód nie jest właścicielem, to powództwo oddali z braku legitymacji czynnej. Oddali je także wtedy, gdy żądanie ogranicza się do wykreślenia wpisanego właściciela bez jednoczesnego wpisania rzeczywistego właściciela, gdyż sam wpis wykreślenia nie doprowadzi do rzeczywistego stanu prawnego (por. wyr. SN z dnia 11 kwietnia 1963 r., II CR 933/62, OSNCP 1963, nr 3, poz. 58).
W kwestii związania sądu żądaniem pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.), w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowała się rozbieżność stanowisk. Mianowicie w wyr. z dnia 7 stycznia 1998 r., III CKU 97/97 (Prok. i Pr. 1998, nr 6, poz. 27) i z dnia 6 listopada 2003 r., II CK 192/02 (MoP 2004, nr 20, s. 949 z glosą S. Rudnickiego, s. 958) Sąd Najwyższy stwierdził, że w postępowaniu tym sąd nie jest związany wskazanym przez stronę sposobem usunięcia niezgodności. Jako zasadniczy argument powołał nadrzędność celu postępowania o uzgodnienie, który eliminuje stosowanie art. 321 § 1 k.p.c.
Zasadniczo odmienne i, moim zdaniem, słuszne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 21 marca 2001 r., III CKN 1214/98 (OSNC 2001, nr 11, poz. 165), stwierdzając, że uwzględnienie powództwa z art. 10 u.k.w.h. może nastąpić tylko wówczas, gdy ustalony przez sąd rzeczywisty stan prawny okaże się tożsamy ze stanem objętym żądaniem pozwu. Dodatkowym argumentem na rzecz tego stanowiska jest okoliczność, że żaden przepis nie wyłącza stosowania art. 321 § 1 k.p.c. w tych sprawach, a przyjęcie nieograniczonej kognicji sądu ramami art. 321 § 1 k.p.c. prowadziłoby w istocie do wyrokowania o przedmiocie nieobjętym żądaniem, a więc wbrew zakazowi z tego przepisu. Oczywiście związanie sądu granicami żądania nie oznacza bezwzględnego związania samym jego sformułowaniem. Jeśli bowiem sformułowanie to jest nieprecyzyjne lub niewłaściwe, to sąd może je odpowiednio zmodyfikować, jednakże zgodnie z wolą powoda. Nie można więc zgodzić się z uczynionym przez Sąd Najwyższy w powołanym wyr. z dnia 6 listopada 2003 r. zastrzeżeniem, że omawiane związanie sądu orzekającego w sprawie z art. 10 u.k.w.h. jest trafne, co do zasady, jedynie w sytuacji, w której w procesie tym nie biorą udziału osoby, których wpis dotyka albo ma dotknąć, a ustalone przez sąd prawo ma inną treść niż oczekiwana i że tylko w takiej sytuacji można mówić o wyrokowaniu, co do przedmiotu nieobjętego żądaniem albo ponad żądanie. Nie można nie dostrzegać, że art. 10 u.k.w.h. nie upoważnia sądu do orzekania bez względu na strony procesu, por. wyżej uwagę 7 o legitymacji procesowej.
11. Postępowanie dowodowe w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 u.k.w.h. nie podlega żadnym ograniczeniom, w przeciwieństwie do postępowania wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej prawa własności, i ma na celu ustalenie, czy istotnie zachodzi niezgodność pomiędzy ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, niezgodność uzasadniająca jej usunięcie przez dokonanie prawidłowych wpisów (por. wyr. SN z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 54/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 215). W procesie tym sąd samodzielnie ustala istnienie dobrej lub złej wiary nabycia nieruchomości jako przesłanki skuteczności jej nabycia (tak SN w uchw. z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59 z aprobującą glosą A. Szpunara, R. 1995, nr 10, s. 89). Nie może natomiast samodzielnie stwierdzić spełnienia przesłanek określonych w art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 12 maja 1958 r. o sprzedaży nieruchomości Państwowego Funduszu Ziemi i uporządkowaniu niektórych spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (tekst jedn. Dz. U. z 1989 r. Nr 58, poz. 348 z późn. zm.). Na podstawie tego przepisu o przejęciu nieruchomości rolnej lub leśnej na rzecz Skarbu Państwa orzeka konstytutywnie właściwy organ (tak SN w wyr. z dnia 8 maja 2002 r., III CKN 762/00, OSNC 2003, nr 3, poz. 43).
12. W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest dopuszczalne ustalenie, że pozwany, wpisany jako właściciel nieruchomości, nabył jej własność przez zasiedzenie oraz że powód opierający powództwo na twierdzeniu, iż rozbieżność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym spowodowana została nabyciem przez niego własności nieruchomości przez zasiedzenie. Ustalenie faktu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy ustalenie to nie należy do samego rozstrzygnięcia w danej sprawie, lecz stanowi jedynie jego przesłankę. W przeciwnym wypadku wyrok ustalający własność zastępowałby tylko postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, taką zaś możliwość wyłącza okoliczność, że ustawodawca dla stwierdzenia zasiedzenia przewidział w art. 609 i 610 k.p.c. specjalny tryb (por. wyr. SN z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 316/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 119). Z tych przyczyn nie zasługuje na aprobatę odmienny pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 31 stycznia 1986 r., III CZP 70/85, OSNCP 1986, nr 12, poz. 207 z krytyczną glosą L. Ostrowskiego, OSP 1990, nr 8, poz. 295.
13. Ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest inny niż ujawniony w księdze wieczystej, spoczywa na powodzie. Wypełniając ten obowiązek procesowy, polegający na wykazaniu rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, powód nie może skutecznie kwestionować prawidłowości wpisu dokonanego na podstawie orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej, chyba że orzeczenie jest nieprawomocne, a decyzja nieostateczna (por. wyr. SN z dnia 7 kwietnia 1999 r., I CKN 1079/97, OSNC 1999, nr 11, poz. 189 z aprobującą glosą A.Oleszki, OSP 1999, nr 12, s. 623) lub bezwzględnie nieważna. Sąd rozpoznający sprawę, nie naruszając zasady autonomii orzecznictwa administracyjnego, jest bowiem uprawniony do badania tzw. bezwzględnej nieważności decyzji, tj. decyzji wydanej przez organ oczywiście niewłaściwy lub bez zachowania jakiejkolwiek procedury (por. uchw. SN z dnia 27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108; motywy uchw. z dnia 28 stycznia 1993 r., III CZP 167/92, OSNCP 1993, nr 6, poz. 105 i wyr. z dnia 11 lipca 2000 r., II CKN 435/99, niepubl.). Droga procesu o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest wyłącznym sposobem podważenia wpisu hipoteki na podstawie decyzji administracyjnej wydanej później niż mająca stanowić podstawę wykreślenia hipoteki decyzja wcześniejsza (por. post. SN z dnia 23 stycznia 2002 r., II CKN 692/99, OSNC 2003, nr 1, poz. 7).
14. Dopuszczalne jest badanie przez sąd w procesie o usunięcie niezgodności na podstawie art. 10 u.k.w.h., czy Skarb Państwa stał się z mocy prawa właścicielem lasów i gruntów leśnych na podstawie dekretu PKWN z dnia 12 grudnia 1944 r. o przejęciu niektórych lasów na własność Skarbu Państwa (tak SN w uchw. z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 54/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 215).
15. Rozkładu ciężaru dowodu w sprawie o uzgodnienie na podstawie art. 10 u.k.w.h. dotyczy wyr. z dnia 16 kwietnia 2003 r., II CKN 1409/00 (OSNC 2004, nr 7-8, poz. 113), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że w procesie tym na pozwanym nabywcy, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, spoczywa ciężar dowodu, że własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków, nabytej w czasie trwania wspólności ustawowej i na niego wpisanej w księdze wieczystej stanowi jego majątek osobisty.
16. Zestawienie przepisu art. 123 § 1 pkt 1 k.c. z art. 10 u.k.w.h. prowadzi do wniosku, że wytoczenie przez spadkobiercę powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wpisanie w tej księdze również jego prawa własności, nabytego w drodze zasiedzenia, przerywa bieg terminu zasiedzenia w stosunku do pozwanego współspadkobiercy, wpisanego w księdze wieczystej i będącego w posiadaniu nieruchomości spadkowej (tak SN w uchw. z dnia 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92, OSNCP 1993, nr 3, poz. 31).
17. Uregulowane w art. 10 ust. 2 ostrzeżenie jest szczególnym wpisem zabezpieczającym roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Podstawę wpisu ostrzeżenia stanowi nieprawomocne orzeczenie lub postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Przy wpisie ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej wymienia się prawo, przeciwko któremu jest ono skierowane, oraz osobę, której roszczenie zostało przez wpis ostrzeżenia zabezpieczone. Wykładni tego przepisu należy dokonywać w powiązaniu z art. 755 § 1 pkt 5 k.p.c., który przewiduje możliwość zabezpieczenia każdego roszczenia niepieniężnego m.in. przez nakazanie wpisania stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej (por. uchw. SN z dnia 22 kwietnia 1994 r., III CZP 47/94, OSNC 1994, nr 11, poz. 211), w której Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli zarządzeniem tymczasowym (obecnie postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia - art. 755 § 1 k.p.c.) sąd, zgodnie z wnioskiem zainteresowanej osoby, nakazał wpisanie ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu sądowym w księdze wieczystej, prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości wspólnej, z której wprawdzie wyodrębniono część lokali mieszkalnych, lecz ostrzeżenie zostało skierowane tylko przeciw właścicielowi gruntu, podczas gdy właścicielom lokali przysługują co do tego gruntu udziały w prawie użytkowania wieczystego, to orzeczenie to nie może być podstawą do wpisów analogicznych ostrzeżeń w księgach wieczystych nieruchomości lokalowych.
18. Skutki ostrzeżenia polegają na wyłączeniu rękojmi wiary publicznej ksiąg w zakresie objętym wpisem oraz na wyłączeniu dobrej wiary nabywców ograniczonych praw rzeczowych od właściciela, przeciwko któremu zostało wpisane ostrzeżenie, z tym że ostrzeżenie przeciwko prawu własności nie działa przeciwko ograniczonym prawom rzeczowym już wpisanym, chyba że co innego wynika z treści wpisu. Ostrzeżenie nie obala domniemania prawnego z art. 3 ustawy i nie wpływa na egzekucję z nieruchomości wszczętą przed wpisem ostrzeżenia.
Por. uwagi do art. 18 u.k.w.h. i art. 62613 k.p.c. oraz S. Breyer, Ostrzeżenie z art. 24 pr. rzecz. o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, PN 1950, nr 5-6, s. 381 i E. Gniewek, Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, R. 2003, nr 10, s. 27 i n.
Ostrzeżenie podlega wykreśleniu w razie uchylenia orzeczenia lub postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, na podstawie których ostrzeżenie to zostało wpisane. Wykreślenie następuje na wniosek osoby, której prawa ostrzeżenie dotyczy. Zgodnie z art. 744 § 1 k.p.c., jeżeli ostrzeżenie zostało ujawnione na podstawie postanowienia wydanego w trybie zabezpieczenia, a pozew lub wniosek o wszczęcie postępowania w sprawie został odrzucony albo żądanie oddalono lub postępowanie umorzono, zabezpieczenie upada z mocy prawa.
Art. 11.
1. Art. 11 jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 249 § 1 k.c. Nieruchomość może być jednocześnie obciążona kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi tego samego lub różnego rodzaju, np. służebnością gruntową, hipoteką i użytkowaniem. Ponieważ prawa te mają bezwzględny charakter i są skuteczne erga omnes, a więc także w stosunku do osoby, na rzecz której właściciel ustanowił później kolejne ograniczone prawo rzeczowe, przy ich wykonywaniu może dojść do kolizji. Na przykład nie mogą być równocześnie wykonywane dwa prawa użytkowania ustanowione na całej nieruchomości, jak też w pełni zaspokojone wierzytelności hipoteczne, jeżeli suma uzyskana z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości jest mniejsza od sumy wierzytelności. W celu uniknięcia tej kolizji ustawodawca ustanowił w art. 249 i 250 k.c. normy kolizyjne określające tzw. zasadę pierwszeństwa, ustalającą pewną hierarchię między tymi prawami.
2. Zgodnie z art. 249 § 1 k.c., o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych rozstrzyga chwila ich powstania (prior tempore, potior iure). Tak ukształtowana zasada pierwszeństwa oznacza, że prawo powstałe wcześniej może być wykonywane tak, jak gdyby prawo powstałe później nie istniało. Istotne modyfikacje tej zasady wynikają z wpisu poszczególnych praw do księgi wieczystej. W razie zbiegu prawa wpisanego z prawem niewpisanym do księgi wieczystej, pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu, bez względu na czas ich powstania.
3. Zasada pierwszeństwa rządzi zarówno zbiegiem dwu jednakowych ograniczonych praw rzeczowych, np. dwie hipoteki, jak i praw różnych.
4. Konkurencję ograniczonych praw rzeczowych w wypadku licytacyjnej sprzedaży regulują przepisy art. 1000 i 1001 k.p.c.
Art. 12.
1. Ustawodawca wszystkie ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości traktuje jednakowo, a pierwszeństwo uregulowane w art. 12 wiąże się z datą złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wynika to z art. 29 u.k.w.h., stanowiącego, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od dnia wszczęcia postępowania. Tak więc data ustanowienia lub powstania prawa nie ma wpływu na stopień pierwszeństwa.
2. Pierwszeństwo to może być zmienione umową zawartą między podmiotem, którego prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a podmiotem, którego prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa (art. 250 k.c.). Umowa dla swej skuteczności nie wymaga zachowania szczególnej formy, jednak do wpisu konieczny jest dokument określony w art. 32 ust. 2 (patrz uwagi do tego artykułu). Zmiana wymaga wpisu do księgi wieczystej, jeżeli chociaż jedno z praw, których dotyczy, jest ujawnione w księdze. Wpis ma charakter prawotwórczy. Zmiana pierwszeństwa nie może szkodzić ani przynosić korzyści prawom mającym pierwszeństwo niższe aniżeli prawo, które ustępuje pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskało pierwszeństwo ustępującego prawa. Dlatego do zmiany pierwszeństwa nie jest wymagana zgoda osoby, której prawo ma miejsce między prawami objętymi zamianą.
3. Zmiana pierwszeństwa ma charakter tymczasowy, gdyż - zgodnie z art. 250 § 3 k.c. - staje się bezskuteczna z chwilą wygaśnięcia prawa, które ustąpiło pierwszeństwa. Zmiana ta nie jest rozporządzeniem prawem rzeczowym i dlatego nie osłania jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5).
4. Konkurencję ograniczonych praw rzeczowych, wpisanych do księgi wieczystej, przy egzekucji z nieruchomości regulują przepisy art. 1025 i 1026 k.p.c., które są przepisami szczególnymi w stosunku do art. 12. W kwestii tej por. uchw. SN z dnia 28 maja 1993 r., III CZP 67/93 (OSNCP 1994, nr 1, poz. 8), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że zabezpieczone hipotecznie wierzytelności banków z tytułu udzielonych kredytów są zaspokajane przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji stosunkowo do wysokości każdej należności.
Art. 13.
1. O pierwszeństwie ograniczonego prawa rzeczowego właściciel nieruchomości lub wieczysty użytkownik decyduje poprzez uczynienie "zastrzeżenia pierwszeństwa".
Zastrzeżenie to określa stopień pierwszeństwa pomiędzy ustanawianym ograniczonym prawem rzeczowym, które ma być wpisane do księgi wieczystej, a innym takim prawem już istniejącym lub mającym powstać.
2. Prawidłowa wykładnia ust. 2 prowadzi do wniosku, że ustanowienia pierwszeństwa ze skutkami jego zmiany już po ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości właściciel (użytkownik wieczysty) może dokonać tylko za zgodą osoby, której to prawo przysługuje. Dla skuteczności tego zastrzeżenia konieczny jest wpis do księgi wieczystej i zgoda osoby, której prawo pierwszeństwa przysługuje.
Art. 14.
Przepis ten dotyczy sytuacji, w której zostało zastrzeżone pierwszeństwo, jednakże przed jego ujawnieniem w księdze wieczystej wpisano inne ograniczone prawo rzeczowe. Ponieważ udzielone zastrzeżenie pierwszeństwa ma na celu zabezpieczenie go dla tego ograniczonego prawa, zatem zgoda osoby, na rzecz której zostało wpisane wcześniej inne prawo, jest potrzebna na wpis prawa, dla którego było zastrzeżone pierwszeństwo, tylko wtedy, gdyby prawo to miało być wpisane w szerszym zakresie, niż to wynika z udzielonego zastrzeżenia.
Art. 15.
Przepisy szczególne mogą regulować pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych w sposób odmienny od zasad określonych w art. 11-14. Przykładem takiej odmienności jest art. 34 ord. pod., stanowiący, że hipoteka przymusowa jest skuteczna wobec każdorazowego właściciela przedmiotu hipoteki i przysługuje jej pierwszeństwo zaspokojenia przed hipotekami dla zabezpieczenia innych należności, chyba że przedmiot hipoteki przymusowej ustanowionej dla zabezpieczenia należności z tytułu kredytu bankowego, a także w sytuacji gdy wierzytelność z takiego kredytu została zbyta na rzecz funduszu sekurytyzacyjnego w rozumieniu przepisów o funduszach inwestycyjnych. W tym przypadku o pierwszeństwie zaspokojenia decyduje kolejność wniosków o wpis.
Art. 16.
1. Treść tego przepisu w powiązaniu z art. 1 u.k.w.h. świadczy o tym, że ustaleniu stanu prawnego nieruchomości służy ujawnienie praw rzeczowych oraz praw obligacyjnych nazwanych przez ustawę prawami osobistymi i roszczeniami. Jednakże prawo obligacyjne może być ujawnione tylko w wypadkach przewidzianych w ustawie. Oznacza to, że wpis prawa obligacyjnego, poza tymi wypadkami, byłby bezskuteczny, w związku z czym nie mógłby być traktowany jako element stanu prawnego nieruchomości. Przepisy ustawowe normujące wymienione w ust. 2 przykładowo prawa i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, art. 659-679 k.c. co do najmu, art. 693-709 k.c. odnośnie do dzierżawy, art. 593-596 k.c. odnośnie do prawa odkupu, art. 596-602 co do prawa pierwokupu oraz art. 908-916 odnośnie do prawa dożywocia, nie zawierają postanowień o możności ich ujawnienia w księdze wieczystej. Prowadzi to do wniosku, że przez wypadki przewidziane w przepisach ustawowych należy uważać wypadki, w których przepis ustawy wyposaża dane prawo lub roszczenie w elementy właściwe prawu rzeczowemu i których cel jest zbieżny z celem ujawnienia w księdze wieczystej. Cel ten jest wynikiem przemiany praw i roszczeń z actio in personam w actio in rem przez rozszerzenie ich skuteczności z aktualnego na każdoczesnego właściciela nieruchomości. Niektóre przepisy kreują prawo osobiste o określonej treści w celu zabezpieczenia na nieruchomości, np. art. 30 u.g.n., według którego postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej, por. też art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703 z późn. zm.), stanowiący: Jeżeli rzecz ruchoma obciążona zastawem rejestrowym stała się częścią składową nieruchomości, zastaw rejestrowy wygasa.
2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, zastawnik może żądać od właściciela nieruchomości ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości do wysokości wartości rzeczy przyłączonej.
3. Na wniosek zastawnika sąd prowadzący księgę wieczystą wpisuje ostrzeżenie o wytoczonym powództwie o ustanowienie hipoteki.
Zob. H. Ciepła oraz J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, NPN 1999, nr 4, s. 38 i n.
4. Na podstawie art. 16 ust. 1 dopuszczalne jest ujawnienie w księdze wieczystej np. roszczenia o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego wynikającego z zapisu (art. 970 k.c.), z zawartej w formie notarialnej umowy darowizny (art. 888 k.c.), umowy o zniesienie współwłasności (art. 210 k.c.) oraz o dział spadku (art. 1037 k.c.), a także z takich zdarzeń, jak przekroczenie granic sąsiedniego gruntu przy wznoszeniu budynku (art. 151 k.c.), zabudowa cudzego gruntu (art. 231 k.c.) i bezpodstawne wzbogacenie (art. 405 k.c.).
5. Stosownie do art. 32 ust. 2 u.k.w.h., podstawę wpisu prawa osobistego i roszczenia stanowi dokument obejmujący oświadczenie właściciela z notarialnym poświadczeniem jego podpisu o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Zatem umowa najmu lub dzierżawy zawarta z wynajmującym (wydzierżawiającym) niebędącym właścicielem nieruchomości nie może stanowić podstawy wpisu najmu lub dzierżawy, mimo iż w stosunkach obligacyjnych jest ona ważna. Skoro dokument, o którym mowa w art. 32 ust. 2, ma być podstawą wpisu, to musi on określać osobę uprawnioną, prawo na jej rzecz ustanowione lub treść roszczenia jej służącego, z podaniem terminu, do którego roszczenie ma obowiązywać i z upływem którego wpis powinien być wykreślony. Wpis praw i roszczeń wymienionych w art. 16 nie wymaga wykazania causy.
6. Ust. 2 art. 16 zawiera przykładowe wyliczenie obligacyjnych praw i roszczeń podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej, z tym że wymienione prawo pierwokupu dotyczy tylko umownego prawa, jak słusznie zauważa J. Górecki, Wpis umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej i jego wpływ na ochronę tego prawa, R. 1999, nr 9, s. 98; patrz też A. Szpunar, Skutki wpisu umownego prawa pierwokupu w księdze wieczystej, R. 2002, nr 7, s. 13.
7. Art. 16 ust. 2 pkt 5 został dodany przez art. 39 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 z późn. zm.) z dniem 1 stycznia 1998 r. Wpisanie wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką oraz ujawnienie informacji, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, stanowi ostrzeżenie ewentualnych nabywców prawa własności (użytkowania wieczystego) i ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, że zabezpieczonej hipoteką wierzytelności przysługują przywileje przewidziane w tej ustawie (tak też S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 101 i n.).
8. Na podstawie art. 16 ust. 1 może być ujawnione w księdze wieczystej, przewidziane w art. 532 k.c. prawo wierzyciela do dochodzenia zaspokojenia, w przypadku gdy dotyczy nieruchomości (por. post. SN z dnia 26 października 2005 r., V CK 776/04 z glosą P. Mysiaka, MoP 2006, nr 17, s. 948).
Ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń wymienionych w art. 16 ust. 1 pkt 2 nie ogranicza właściciela w prawie rozporządzania nieruchomością, lecz jedynie ogranicza skuteczność rozporządzeń, które mogłyby udaremnić realizację ujawnionego prawa.
9. Wpisu praw osobistych i roszczeń dokonuje się w dziale III księgi wieczystej. Zarówno ustawa o księgach, jak i rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.) nie zawierają przepisów określających chociażby przykładowo elementy wpisu konkretnego prawa lub roszczenia. Praktyka sądów wieczystoksięgowych w tym przedmiocie jest różna. Roszczenie o przeniesienie własności przysługujące na podstawie umowy przedwstępnej z reguły przybiera następującą treść: "roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz X, syna... na podstawie wniosku z dnia... oraz umowy przedwstępnej z dnia...., wpisano dnia...". Podpis referendarza i jest to wpis prawidłowy.
Art. 17.
1. Materialnoprawne skutki wpisu prawa osobistego lub roszczenia przeciwko oznaczonej osobie (actio in personam) polegają na przekształceniu w prawa i roszczenia, które mogą być dochodzone także przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (actio in rem scripta). Nie oznacza to jednak skuteczności erga omnes, a jedynie rozszerzenie kręgu osób, względem których roszczenie osobiste jest skuteczne. Skuteczność ta ma ograniczony zakres przedmiotowy, dotyczy bowiem tylko praw nabytych po ujawnieniu praw i roszczeń przewidzianych w art. 16, a ponadto tylko praw nabytych przez czynność prawną, co pozostawia poza wspomnianym zakresem prawa nabyte w wyniku zdarzeń prawnych, np. w drodze zasiedzenia. Omawiany wpis sprawia, że ten, kto nabywa własność, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, które jest skuteczne względem niego. Oznacza to, że art. 17 stanowi podstawę prawną dochodzenia roszczenia zabezpieczonego przez wpis, przeciwko aktualnemu właścicielowi, który nabył własność nieruchomości po ujawnieniu prawa zabezpieczonego i jest biernie legitymowany w tym procesie (por. wyr. SN z 13 lipca 2005 r., I CK 28/05, niepubl.). Skutek wpisu najmu lub dzierżawy polega na tym, że nabywca nieruchomości, nie wyłączając nabywcy egzekucyjnego, wstępuje ipso iure w stosunek obligacyjny na miejsce dotychczasowego właściciela.
2. Jeśli chodzi o prawa i roszczenia ujawnione w celu zabezpieczenia przyszłych zmian stanu prawnego, to inaczej przedstawiają się skutki ujawnienia praw, a inaczej skutki ujawnienia roszczeń. W pierwszym przypadku, w szczególności gdy chodzi o prawo pierwokupu, zobowiązany może zawrzeć z osobą trzecią umowę sprzedaży prawa, do którego odnosi się zastrzeżenie prawa pierwokupu jedynie pod warunkiem zawieszającym, polegającym na tym, że uprawniony nie skorzysta w przepisanym terminie z przysługującego mu prawa. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku nie jest możliwe, ujawnienie prawa pierwokupu powoduje ten skutek, że przejście własności z mocy umowy zawartej z osobą trzecią będzie mogło nastąpić dopiero po upływie terminu do wykonania prawa pierwokupu, chyba że uprawniony oświadczy wcześniej, iż nie skorzysta z tego prawa (por. H. Ciepła, J. Majewska, Prawa osobiste i roszczenia podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej, NPN 1999, nr 4, s. 41 i n.).
3. Przewidziany w art. 17 wyjątek, obejmujący służebność drogi koniecznej (art. 145 k.c.) oraz służebność ustanowioną w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 k.c.), dotyczy zarówno ustanowienia tych służebności w drodze orzeczenia sądu, jak i w umowie.
Art. 18.
Wpis roszczenia do księgi wieczystej zabezpiecza realizację zamierzonych zmian stanu prawnego lub status quo stosownie do treści prawa lub roszczenia. Zrealizowanie roszczenia z art. 16 prowadzi do wpisu prawa, do którego odnosi się ujawnione w księdze wieczystej roszczenie. Wpis uzyskanego prawa stanowi podstawę do wykreślenia z urzędu wpisów praw nabytych po ujawnieniu roszczenia, jeżeli pozostają w kolizji z wpisem prawa, którego dotyczyło roszczenie.
Art. 19.
Regulacja tego przepisu podyktowana jest bezpieczeństwem obrotu cywilnoprawnego, polegającym na nieograniczaniu swobody w rozporządzaniu prawami rzeczowymi. Z tej przyczyny ustawodawca przyjął tylko czasowe ograniczenie skuteczności wpisu roszczenia o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, uznając, że dostateczny jest termin roczny. Po jego upływie właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać wykreślenia wpisu roszczenia, chyba że w tym czasie uprawniony złoży wniosek o wpis prawa, którego dotyczyło roszczenie. W razie nieuwzględnienia wniosku, moment wykreślenia przesuwa się do chwili uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku. Wniesienie przed upływem roku pozwu o przeniesienie prawa własności lub ustanowienie użytkowania wstrzymuje bieg terminu do wykreślenia do czasu zakończenia postępowania. W razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia.
Unormowanie to nie oznacza, że skutki wpisu roszczenia gasną automatycznie po upływie roku od jego dokonania. Dopóki więc roszczenie nie zostanie wykreślone, dopóty zachowuje skuteczność także po upływie roku (por. S. Breyer, Prawa i roszczenia osobiste ujawnione w księdze wieczystej, Prawo rzeczowe w praktyce - Zaoczne Studium Prawne, ZPP, Warszawa 1960, s. 3 i n.).
Art. 20.
Ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej powoduje, że do ich pierwszeństwa stosuje się odpowiednio te same zasady co do pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych (art. 11-14 u.k.w.h.), a więc uzyskują pierwszeństwo przed prawami niewpisanymi. Natomiast z wpisanych pierwszeństwo ma to, którego wniosek o wpis został złożony wcześniej. Wyjątek stanowi prawo osobiste, którego ustanowienie było przedmiotem roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej. O pierwszeństwie takiego prawa decyduje chwila złożenia wniosku o wpis roszczenia.
Por. uwagi do art. 11-14.
Art. 21.
W celu połączenia nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących ze sobą, właściciel musi złożyć wniosek. Na skutek połączenia powstaje jedna nieruchomość w sensie prawnym. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w post. z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 1994, nr 12, poz. 201), stwierdzając że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej. Na uzasadnienie tego poglądu przytoczył, że dyrektywy wykładni systemowej sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie ustawy o księgach wieczystych i hipotece niż w art. 46 § l k.c. Zawarta w tym przepisie definicja nieruchomości gruntowej jest jedyną definicją obowiązującą w całym systemie prawa cywilnego, a więc także w systemie ksiąg wieczystych. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00 (niepubl.).
Art. 22.
Według tego przepisu ustawowym warunkiem połączenia nieruchomości obciążonych ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz prawami osobistymi i roszczeniami, o których mowa w art. 16, jest porozumienie samych uprawnionych co do pierwszeństwa tych praw, które po połączeniu będą obciążać całą nieruchomość.
Uprawnionym nie przysługuje jednak roszczenie w przedmiocie pierwszeństwa, którego mogliby dochodzić na drodze sądowej.
Art. 23.
Art. 23(a).
1. Min. Sprawiedl. rozporządzeniem z dnia 12 czerwca 2002 r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste (Dz. U. Nr 95, poz. 843 z późn. zm.) wyznaczył sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste (tzw. papierowe) oraz ich właściwość miejscową, a prowadzące księgi elektroniczne - rozporządzeniem z dnia 16 marca 2006 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 49, poz. 353).
2. Zgodnie z przepisami § 192 Regulaminu urzędowania sądów powszechnych (Dz. U. z 2007 r. Nr 38, poz. 249):
1) jeżeli nieruchomość położona jest na obszarach właściwości dwóch lub więcej sądów rejonowych, sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej wyznacza prezes sądu okręgowego, a jeżeli położona jest na obszarach właściwości dwóch lub więcej sądów okręgowych - prezes sądu apelacyjnego;
2) jeżeli właściwość do prowadzenia księgi wieczystej przejdzie na inny sąd albo jeżeli do prowadzenia księgi wieczystej wyznaczony zostanie inny sąd, sąd, który przejął prowadzenie księgi wieczystej, zawiadamia o tym właściciela wpisanego w księdze oraz osoby, którym służą prawa lub roszczenia wpisane w księdze wieczystej, a także organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków;
3) przepisu ust. 2 nie stosuje się, jeżeli zmiana właściwości miejscowej sądu obejmuje cały obszar właściwości lub oznaczoną jego część.
3. Podstawowe zasady przenoszenia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej elektronicznej reguluje ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu treści księgi do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym (tekst jedn. Dz. U. Nr 42, poz. 363).
Art. 23a został dodany przez art. 47 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o gromadzeniu przekazywaniu informacji kryminalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 216, poz. 1585 z późn. zm.).
Por. G. Kołodziejska, W. Kapusta, D. Bogucki, Informatyczna księga wieczysta - omówienie wstępnych założeń systemowych, R. 1998, nr 6; A. Stefańska, Elektroniczna księga wieczysta, Warszawa 2006, s. 10-12.
Art. 24.
1. Prowadzenie ksiąg wieczystych według przepisów ustawy jest oparte na tzw. systemie realnym, polegającym na tym, że dla każdej nieruchomości zakłada się i prowadzi odrębną księgę wieczystą, bez względu na zmiany dotyczące osoby właściciela. System ten dotyczy zarówno nieruchomości gruntowych, jak i lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione. Zatem wspólna księga wieczysta dla użytkowania wieczystego i odrębnej własności budynku jest odrębną księgą wieczystą dla nieruchomości w rozumieniu art. 24. Zasada ta obowiązuje również w przypadkach, gdy nieruchomość stanowi współwłasność. Wówczas w księdze wieczystej wymienia się udział każdego współwłaściciela, a przy współwłasności, w której udziały nie są oznaczone, rodzaj współwłasności, np. na prawach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.
2. Z orzeczeń dotyczących tej problematyki na uwagę zasługują: uchw. SN z dnia 29 grudnia 1995 r., III CZP 181/95 (OSNC 1996, nr 4, poz. 50), w której Sąd Najwyższy wyjaśnił, że dopuszczalne jest założenie księgi wieczystej dla nieruchomości stanowiącej budynek lub piętro budynku, nabytej pod rządem nieobowiązującego obecnie Kodeksu cywilnego Napoleona, który w art. 664 ustanowił tzw. własność pięter, oraz post. z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 2004, nr 12, poz. 201), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej.
3. Na podstawie upoważnienia zawartego w ust. 3 Min. Sprawiedl. wydał rozp. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.).
Art. 24(1).
1. Art. 241 ust. 1 ma charakter fakultatywny, nie nakłada bowiem na osobę, której przysługuje własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, obowiązku założenia księgi wieczystej dla tego prawa. Zależy to od jej woli. Przepis ten stanowi uzupełnienie art. 1 ust. 3, stanowiącego podstawę założenia i prowadzenia księgi wieczystej dla wymienionych w nim ograniczonych praw rzeczowych (por. wyr. SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 873/97, OSNC 1999, nr 5, poz. 94), z tym że ostatnie zdanie tezy dotyczące ujawnienia tego prawa w dziale II jest nieaktualne z uwagi na zmianę stanu prawnego, ponieważ według art. 25 ust. 1 u.k.w.h. prawo to podlega ujawnieniu w dziale III. Należy zauważyć, że z przepisem tym pozostaje w sprzeczności § 42 ust. 1 pkt 3 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, zgodnie z którym prawo to podlega ujawnieniu w dziale II i to jako wyjątek od zasady ujawniania ograniczonych praw rzeczowych w dziale III.
Jeżeli uprawniony wnosi o założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, to unormowania prawne, tak co do księgi papierowej, jak i elektronicznej, nie przewidują wpisu wzmianki o fakcie jej założenia w księdze budynkowej. Jedynie w księdze dla tego prawa czyni się wzmiankę przez podanie numeru księgi budynkowej prowadzonej dla nieruchomości zabudowanej budynkiem stanowiącym własność spółdzielni, a w razie jej braku - przez podanie oznaczenia działki ewidencyjnej. Powoduje to brak powiązania księgi założonej dla własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego z księgą budynkową. Unormowanie to, moim zdaniem, nie jest wynikiem świadomego pominięcia tej powinności, lecz wynikiem przeoczenia ustawodawcy i może prowadzić do powstania niezgodności stanu prawnego przez założenie drugiej księgi wieczystej dla tego samego prawa. By temu zapobiec, należałoby w drodze analogii stosować przepisy § 49 ust. 1 lit. f rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów i § 93 ust. 1 pkt 1 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym normujące dokonywanie wpisów w księdze budynkowej przy zakładaniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej. Jest to jednak niemożliwe z uwagi na strukturę działu III księgi elektronicznej (brak pola odpowiadającego polu "informacja o wyodrębnionych lokalach"). Dopiero dokonanie wpisu w księdze budynkowej o założeniu księgi dla własnościowego prawa dawałoby pełny obraz obu ksiąg wieczystych (budynkowej i dla własnościowego prawa). Nie wyklucza możliwości powstania niezgodności obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe rejestru lokali, dla których zostały założone oddzielne księgi wieczyste (art. 176 ust. o sp. mieszk.), ponieważ podstawę wpisu w rozumieniu art. 6269 k.p.c przy założeniu księgi wieczystej dla własnościowego prawa stanowi tylko zaświadczenie spółdzielni (§ 30 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.), a nie wypis z tego rejestru.
2. Ust. 2 art. 24 dotyczy przekształceń uregulowanych w art. 1718 ust. o sp. mieszk., według którego z chwilą zakończenia postępowania likwidacyjnego, postępowania upadłościowego lub postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, jeżeli nabywcą nie jest spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się ex lege w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. Wówczas księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca to prawo staje się hipoteką na nieruchomości. Konsekwencją przekształcenia, o którym mowa w art. 241 ust. 2, jest powstanie obowiązku ujawnienia przez właściciela nowo powstałego prawa w księdze wieczystej oraz danych do oznaczenia nieruchomości (art. 241 ust. 3).
Art. 241 ust. 2 nie dotyczy natomiast ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy, uregulowanego w art. 39 ust. o sp. mieszk. Zatem wierzyciel, którego wierzytelność w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu była zabezpieczona hipoteką na ograniczonym prawie rzeczowym, może dochodzić zaspokojenia z lokalu stanowiącego odrębną własność, powstałą w wyniku zawarcia umowy (por. S. Rudnicki, Ustawa..., s. 115).
Art. 25.
Art. 25(1).
1. Art. 25 dotyczy ksiąg wieczystych prowadzonych w dotychczasowym systemie, a więc tzw. ksiąg papierowych, i określa ich strukturę w tych sądach, w których nie wprowadzono jeszcze systemu informatycznego. Szczegółowy sposób prowadzenia tych ksiąg określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.), zaś wzór takiej księgi zawiera załącznik Nr 1 do tego rozporządzenia. Księga wieczysta prowadzona w tym systemie dla nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego zawiera cztery działy obejmujące dane wymienione w ust. 1 i 2 art. 25. Księgi wieczyste prowadzi się według ustalonego wzoru, na formularzach obejmujących poszczególne działy. Z kolei każdy dział podzielony jest na łamy (por. § 3-9 rozporządzenia).
2. Art. 251 dotyczy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym. Podstawowe zasady przenoszenia treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym reguluje ustawa z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz. U. Nr 42, poz. 363), a sposób przenoszenia treści dotychczasowej księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 14 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 162, poz. 1574 z późn. zm.). Wykaz sądów, które zakładają i prowadzą już księgi wieczyste w tym systemie, zawiera rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 16 marca 2006 r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym (Dz. U. Nr 49, poz. 353), natomiast sposób zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w tym systemie, ich strukturę wynikającą z programu informatycznego określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 162, poz. 1575 z późn. zm.).
3. Elektroniczna księga wieczysta nawiązuje do struktury księgi papierowej jedynie podziałem na cztery działy. Nie dzieli się natomiast, jak księga papierowa, na łamy; podział na łamy został zastąpiony podziałem na rubryki i pola przeznaczone do wpisu.
4. Zakładanie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym, jak również przemigrowanie do systemu i zapisanie w centralnej bazie danych wszystkich ksiąg prowadzonych przez sądy w Polsce urzeczywistni w pełni zasadę formalnej jawności ksiąg wieczystych, wyrażoną w art. 2 u.k.w.h. Ogólnokrajowym zbiorem ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym jest centralna baza danych, którą tworzy, utrzymuje i zapewnia bezpieczeństwo oraz ochronę zawartych w niej danych Minister Sprawiedliwości. Por. A. Stefańska, Elektroniczna księga wieczysta, Warszawa 2006, s. 17.
Art. 26.
1. Obok ksiąg wieczystych, drugim rejestrem nieruchomości jest ewidencja gruntów, uregulowana w ustawie z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn. zm.). Jak wynika z art. 25 ustawy migracyjnej, do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków w kataster nieruchomości przez kataster rozumie się tę ewidencję.
2. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków oraz gleboznawczej klasyfikacji gruntów należy do właściwości starostów. Sposób prowadzenia tej ewidencji reguluje rozp. wykonawcze Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454).
3. Ewidencją objęte są wszystkie grunty i budynki. Wpisy do ewidencji powinny być aktualne i zawierać dane dotyczące:
1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas gleboznawczych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty;
2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych;
3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej.
Podstawą oznaczenia w księdze wieczystej jest:
1) dla nieruchomości gruntowej - wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów lub inny dokument sporządzony na podstawie przepisów o ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Jeżeli zmiana oznaczenia nieruchomości, o których mowa w ust. 1, dotyczy wyłącznie zmiany położenia nieruchomości, numeracji działek ewidencyjnych, obrębu ewidencyjnego lub sposobu korzystania z nieruchomości, podstawę wpisu w księdze wieczystej stanowi wypis z rejestru gruntów. Dokumenty te powinny być zaopatrzone w klauzulę właściwego organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków stwierdzającą, że przeznaczone są do dokonywania wpisów w księgach wieczystych (§ 28 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów);
2) dla nieruchomości budynkowej - w wypadku gdy odrębna własność budynku i innego urządzenia powstała po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę ich oznaczenia stanowi wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie wnioskodawcy obejmujące dane dotyczące budynku co do liczby kondygnacji, powierzchni użytkowej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, jeżeli z powyższych dokumentów dane te nie wynikają (§ 28 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów);
3) dla nieruchomości lokalowej - wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru lokali lub wypis z kartoteki lokali, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej (§ 29 powołanego rozp.).
Jeżeli chodzi o dane prawne, to w ewidencji wpisuje się osobę właściciela, jeżeli jest znany, oraz faktycznego posiadacza. Osoby te, stosownie do art. 23 pr. geod. i kart., dla zapewnienia aktualizacji danych, obowiązane są do zgłaszania właściwemu staroście wszelkich zmian. Również organy administracji, sądy i notariusze mają obowiązek przesyłania staroście odpisów prawomocnych decyzji, orzeczeń i aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją, w terminie 30 dni od daty uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.
Patrz P. Hoffman, Dane i informacje z ewidencji gruntów i budynków a księgi wieczyste, R. 2002, nr 5, s. 95 i n.
Art. 27.
1. Z regulacją zawartą w art. 27 harmonizuje § 49 ust. 1 rozp. Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), według którego starosta zawiadamia wydział ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego - w wypadku zmian danych objętych działem I ksiąg wieczystych.
2. Sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej dokonuje się wyłącznie w trybie postępowania nieprocesowego na podstawie wykazu zmian gruntowych i zawiadomienia starosty (por. wyr. SN z dnia 10 lutego 1998 r., II CKU 111/97, Prok. i Pr. 1998, nr 7-8, poz. 29).
3. Sąd Najwyższy w post. z dnia 15 kwietnia 1997 r., I CKN 26/97 (OSNC 1997, nr 11, poz. 167), wyjaśnił, że organ, do właściwości którego należy prowadzenie ewidencji gruntów i budynków, nie ma legitymacji do zgłoszenia wniosku o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej. Wniosek taki podlega oddaleniu, chyba że jest podstawa do dokonania sprostowania z urzędu.
Jeżeli niezgodność powierzchni nieruchomości podanej w księdze wieczystej z danymi z ewidencji gruntów i budynków wynika nie ze zmiany granic nieruchomości, lecz z nowych, dokładniejszych jej pomiarów, wystarczającą podstawą sprostowania oznaczenia nieruchomości są dane z ewidencji gruntów.
Art. 28.
Zgodnie z § 5 powołanego wyżej rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r., akta księgi wieczystej zakłada się z chwilą wpływu wniosku o założenie księgi wieczystej. Do akt tych składa się wnioski o wpis, dokumenty stanowiące podstawę wpisu (umowy, orzeczenia sądowe, decyzje administracyjne i inne dokumenty, np. pełnomocnictwa do złożenia wniosku o wpis). Dołącza się też w niezbędnym zakresie dokumenty należące do zaginionej lub zniszczonej księgi wieczystej lub części takiej księgi, które zostały odnalezione, oraz zbiór dokumentów, jeżeli był prowadzony dla tej nieruchomości.
Art. 29.
1. Wpisem jest każda adnotacja w księdze wieczystej, z której wynika zmiana stanu prawnego nieruchomości lub danych faktycznych objętych Działem I-O. Wpisy można podzielić na deklaratywne i konstytutywne. Moc wsteczna wpisu oznacza, że skutki prawne wpisu wyprzedzają chwilę jego dokonania, powstają bowiem od chwili złożenia wniosku, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - z chwilą wszczęcia tego postępowania. Moc wsteczna dotyczy obydwu rodzajów wpisów.
2. Skutek wsteczny wpisu związany jest tylko z wpisem, który jest dopuszczalny w chwili dokonania. Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76 z glosą E. Pietrewicz, R. 2004, nr 6, s. 112) i w uzasadnieniu uchw. z dnia 18 lutego 1994 r., III CZP 4/94 (OSNC 1994, nr 9, poz. 170), słusznie przyjął, że okoliczność, iż wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku, nie oznacza, że postanowienie sądu o dokonaniu wpisu powinno nosić datę złożenia wniosku, a nie datę faktycznego wpisu. O mocy wstecznej wpisu można mówić dopiero z chwilą uprawomocnienia się wpisu. Nie można podzielić poglądu wyrażonego w post. z dnia 28 czerwca 1995 r., II CRN 61/95 (OSNC 1995, nr 11, poz. 165), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd prowadzący księgę wieczystą nie może uwzględnić wniosku wierzyciela o wpis hipoteki kaucyjnej, jeżeli przed jego rozpoznaniem prawo własności nieruchomości przeszło z dłużnika na rzecz innej osoby. Dopóki bowiem nie nastąpi wpis o charakterze konstytutywnym, a taki charakter ma wpis hipoteki kaucyjnej, dopóty nikt nie może powoływać się na uprawnienia wynikające z przyszłego wpisu. Pogląd ten pomija unormowanie zawarte w art. 44 u.k.w.h., obecnie w art. 6266 § 1 k.p.c., regulującym zasadę pierwszeństwa załatwiania wniosków wcześniejszych o wpis - zgodnie z maksymą prior tempore, potior iure, według której wniosek o wpis hipoteki przymusowej powinien być rozpatrzony przed rozpoznaniem później złożonego wniosku o wpis przeniesienia prawa własności przez dłużnika. Tylko wówczas powstanie zobowiązanie rzeczowe - dłużnik osobisty stanie się dłużnikiem rzeczowym - i obowiązek ten zostanie przeniesiony skutkiem wpisu przejścia prawa własności na kolejnego nabywcę. Naruszenie przez sąd wieczystoksięgowy tej zasady w istocie ubezskutecznia instytucję hipoteki przymusowej, pozbawiając ją treści normatywnej, i przyzwala na unikanie odpowiedzialności za długi, ze szkodą dla wierzycieli; por. orzeczenia SN: z dnia 20 marca 1998 r., I CKN 541/97 (niepubl.) i z dnia 24 września 2004 r., I CK 365/04 (niepubl.).
Niezależnie od tego należy podnieść, że już wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, zatem nabywca nie mógł nabyć nieruchomości wolnej od obciążenia hipoteką, jeżeli wniosek o jej wpis zostanie następnie uwzględniony, ponieważ dokonany wpis będzie miał, stosownie do art. 29, moc wsteczną od dnia złożenia wniosku.
Z tych samych przyczyn budzi zastrzeżenia post. SN z dnia 13 grudnia 2001 r., IV CKN 369/01 (OSNC 2002, nr 10, poz. 126) z aprobującą glosą S. Rudnickiego (MoP 2002, nr 18, s. 857), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że wpis w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego na podstawie wniosku wcześniejszego niż wniosek o wpis hipoteki przymusowej czyni wadliwym wpis hipoteki, i z dnia 6 maja 2005 r., II CK 683/04 (niepubl.), wyjaśniające, że obowiązkiem sądu wieczystoksięgowego jest badanie zasadności wniosku o wpis z uwzględnieniem stanu rzeczy z chwili orzekania. Prawidłową wykładnię art. 29 zawiera uchw. SN z dnia 21 maja 2002 r., III CZP 29/02 (OSNC 2003, nr 6, poz. 76 z aprobującą glosą E. Pietrewicz, R. 2004, nr 6, s. 112), w której Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wynikająca z art. 29 zasada wstecznego działania wpisu ma zastosowanie także przy wpisach konstytutywnych, z tym że dopiero prawomocny wpis wywołuje skutek konstytutywny w postaci np. powstania prawa użytkowania wieczystego czy hipoteki (tak słusznie SN w uchw. z dnia 9 marca 1995 r., III CZP 149/94, MoP 1995, nr 11, s. 336). W zakresie uregulowanym art. 29 ma zastosowanie art. 521 § 1 k.p.c. Tak też Ł. Abramowicz, Sytuacja prawna odrębnej własności lokalu przed wpisem do księgi wieczystej (PS 1999, nr 7-8, s. 33 i n.). Odmiennego zdania w tej kwestii są: S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, s. 147 i A. Oleszko, Księgi wieczyste, hipoteka, Kraków 1996, s. 126-130. Moim zdaniem stanowisko to było trafne w czasie obowiązywania dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 320 z późn. zm.), kiedy to sąd wieczystoksięgowy, załatwiając wniosek o wpis, wydawał postanowienie, którego odpis doręczał uczestnikom postępowania i po jego uprawomocnieniu dokonywał wpisu, który był już czynnością techniczną. Natomiast od wejścia w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis jest orzeczeniem, zatem, jak każde orzeczenie, jest instytucjonalnie związany z postępowaniem, w którym wniosek o dokonanie wpisu jest rozpoznawany, podlega zaskarżeniu i - z wyjątkiem zaopatrzonych w rygor natychmiastowej wykonalności - staje się skuteczne z chwilą prawomocności.
3. W kwestii załatwiania wniosków o wpis według kolejności wpływu por. uwagi do art. 6266 § 1 k.p.c.
Z orzecznictwa dotyczącego omawianej problematyki, poza powołanymi w tekście orzeczeń, na uwagę zasługują:
1) post. Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2002 r., II CKN 692/99 (OSNC 2003, nr 1, poz. 7), wyjaśniające, że wcześniejsza decyzja administracyjna nie może być podstawą wykreślenia wpisu hipoteki dokonanego na podstawie decyzji wydanej później. W takiej sytuacji wpis tej hipoteki może być podważony w drodze procesu o uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym;
2) uchw. Sądu Najwyższego z dnia 20 września 1996 r., III CZP 104/96, (OSNC 1999, nr 12, poz. 163), stwierdzająca, że wykreślenie wpisu przez sąd prowadzący księgę wieczystą w następstwie prawomocnego uchylenia zaskarżonego wpisu i oddalenia wniosku nie jest orzeczeniem w rozumieniu art. 49 w związku z art. 30 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.).
Art. 31.
1. Art. 31 ust. 1 jest przepisem zawierającym minimum wymagań formalnych obowiązujących w postępowaniu wieczystoksięgowym. W przeciwieństwie do art. 32 określa tylko formę dokumentu stanowiącego podstawę wpisu, nie wspominając o jego treści. Rzecz jednak w tym, że przepisy ustawy o księgach wieczystych, używając pojęcia "dokument", nie definiują go. Wyjaśnienia należy więc poszukiwać w przepisach art. 244-257 k.p.c. Analiza tych przepisów k.p.c. oraz art. 31 i 32 u.k.w.h., zwłaszcza zawartego w ust. 2 art. 32 sformułowania, że stan prawny, jaki ma być w księdze wieczystej ujawniony, musi być wykazany, daje podstawę do wniosku, że chodzi o dokument świadczący o istnieniu pewnego stanu prawnego. Oznacza to, że stan ten nie może wynikać z twierdzeń osób zainteresowanych, lecz musi być odpowiednio udowodniony - udokumentowany. Tak J. Ignatowicz, Podstawy wpisów do ksiąg wieczystych, R. 1984, nr 2, s. 9 i n.; H. Ciepła, Podstawa wpisu do księgi wieczystej i jego znaczenie, PS 1998, nr 11-12, s. 59 i n.
2. Należy pamiętać, że w świetle art. 1 i 16 u.k.w.h. stan prawny nieruchomości określa ogół praw rzeczowych do tej nieruchomości oraz podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej niektóre prawa osobiste i roszczenia. Prawa te, jak wiadomo, wynikają w zasadzie z czynności prawnych, a wyjątkowo także z innych zdarzeń prawnych, lecz pod warunkiem, że zostały spełnione przesłanki ich powstania przewidziane w prawie materialnym. Wobec tego, aby dokument spełniający warunki formalne mógł stanowić podstawę wpisu, musi on nadto zawierać pełny zakres informacji niezbędnych do stwierdzenia, że powstało prawo podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej. Chodzi tu zatem o dokument zawierający treść stosownej w świetle kodeksu cywilnego czynności prawnej. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 28 stycznia 1993 r., III CZP 167/92 (OSNCP 1993, nr 6, poz. 105), stwierdzając w jej motywach, że obowiązek badania w postępowaniu wieczystoksięgowym dokumentów dotyczy dokumentów, o których mowa w art. 56 i n. k.c., w szczególności umów w przedmiocie powstania, zmiany lub wygaśnięcia praw rzeczowych.
Dokumentem w rozumieniu art. 31, wbrew stanowisku Sądu Najwyższego zajętemu w uchw. z dnia 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92 (OSNCP 1993, nr 6, poz. 110), nie może być zgoda współmałżonka wpisanego w księdze wieczystej wyrażona w formie aktu notarialnego lub przed sądem w toku postępowania wieczystoksięgowego na wpis prawa własności na rzecz obojga małżonków na prawach wspólności ustawowej. Stanowisko Sądu Najwyższego słusznie spotkało się z krytyczną glosą J. Ignatowicza, PS 1994, nr 1, s. 103 i n., której teza sprowadza się do stwierdzenia, że stanowisko to w istocie rzeczy stanowi obejście przepisów art. 10 i 37 u.k.w.h. (obecnie odpowiednikiem art. 37 jest art. 6261 § 1 k.p.c.).
3. Dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu w rozumieniu art. 31 i 32 u.k.w.h. są:
1) akty notarialne,
2) decyzje administracyjne,
3) orzeczenia sądowe,
4) dokumenty bankowe,
5) inne dokumenty.
4. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym, którym strony dokonują określonej czynności prawnej, i najczęściej stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej. Sąd wieczystoksięgowy obowiązany jest zbadać, czy akt notarialny spełnia wymagania formalne przewidziane w art. 2 i 92 pr. o not. oraz czy objęta nim czynność prawna jest zgodna z przepisami bezwzględnie obowiązującymi (por. uchw. SN z dnia 29 stycznia 1993 r., III CZP 172/92, OSNCP 1993, nr 6, poz. 110).
5. Szczególną kategorię dokumentów, bo nietypową dla obrotu cywilnoprawnego, stanowią decyzje administracyjne, jeśli dotyczą stanu prawnego nieruchomości. Mogą to być, podobnie jak wyroki, decyzje konstytutywne, np. decyzje o wywłaszczeniu nieruchomości, jak i deklaratoryjne, np. decyzja wojewody stwierdzająca nabycie przez gminę własności nieruchomości z dniem wejścia w życie ustawy z dnia 10 maja 1990 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.). Wówczas ramy kontroli sądu wieczystoksięgowego są podobne jak przy akcie notarialnym. Sąd musi bowiem zbadać, czy decyzja spełnia wymagania formalne zawarte w art. 107 k.p.a., a więc czy została wydana przez właściwy organ, we właściwej formie z wymaganymi podpisami i pieczęcią urzędową w rozumieniu art. 250 § 1 k.p.c. oraz czy nie jest bezwzględnie nieważna. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, że sądy powszechne, w tym sądy wieczystoksięgowe, są związane ostateczną decyzją. Wyjątek stanowią decyzje bezwzględnie nieważne. Wprawdzie w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego nie zostało zdefiniowane pojęcie "decyzji bezwzględnie nieważnej", jednak w orzecznictwie utrwalił się pogląd, że decyzja administracyjna jest bezwzględnie nieważna w dwóch przypadkach: jeżeli została wydana przez organ oczywiście niewłaściwy albo z pominięciem zasad postępowania.
Por. H. Ciepła, Dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księgach wieczystych, Fundacja Kredytu Hipotecznego, Zeszyt Hipoteczny 2002, nr 14, s. 28 i n. oraz uwagi do art. 6268 § 2 k.p.c.
6. Kolejną kategorią dokumentów są orzeczenia sądów cywilnych rozstrzygające o prawach podlegających ujawnieniu w księdze wieczystej. Mogą to być zarówno orzeczenia konstytutywne, jak i deklaratoryjne. Sąd nie może badać merytorycznej zasadności tych orzeczeń, co uzasadnia się treścią art. 365 k.p.c., stanowiącego, że prawomocne orzeczenie sądowe wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy (w tym sąd wieczystoksięgowy). Bada tylko przesłanki formalne, przede wszystkim czy jest ono prawomocne, czy zawiera wszystkie dane potrzebne do dokonania wpisu. Jeżeli bowiem orzeczenie jest na tyle niepełne, np. w oznaczeniu stron, lub zniesienie współwłasności poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali w taki sposób, że nie można dokonać wpisu z przyczyn technicznych, to sąd oddali wniosek o wpis.
7. Szczególną podstawą wpisu są dokumenty bankowe sporządzane w formie przewidzianej w art. 95 pr. bank., a więc w "innej formie" w rozumieniu art. 31 ust. 1 u.k.w.h., który do tych dokumentów nie ma zastosowania. Według art. 95 ust. 1 pr. bank., księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym - mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych. Zgodnie z ust. 3 art. 95, dokumenty te są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku, a jeżeli dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta, zabezpieczenie wierzytelności może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów. Stosownie do ust. 4 art. 95, do ustanowienia hipoteki jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie to tylko wtedy stanowi podstawę wpisu hipoteki, jeżeli jest oryginalne, aktualne na datę wpisu i określa sumę hipoteki (tak SN w post. z dnia 15 października 2004 r., II CK 76/04, niepubl.). W post. z dnia 19 listopada 2004 r., II CK 148/08 (niepubl.), SN stwierdził, że podpis właściciela na wymaganym art. 96 ust. 4 pr. bank. jego oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki musi być notarialnie poświadczony. Natomiast w uchw. z dnia 20 czerwca 2007 r., III CZP 50/07 (niepubl.), SN zajął trafne stanowisko wyjaśniając, że art. 95 pr. bank. jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 31 ust. 1 u.k.w.h.
8. Z innych dokumentów stanowiących podstawę wpisu jako przykład można wymienić zaświadczenia spółdzielni dotyczące powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Wymaganie formy z art. 31 dla dokumentów będących podstawą wpisu w księdze wieczystej nie dotyczy danych faktycznych ujawnionych w dziale I-O.
Dokumenty prywatne muszą być zaopatrzone w podpis notarialnie poświadczony.
9. Przewidziana w art. 31 ust. 1 ustawy zasada notarialnego poświadczenia podpisu na dokumencie, który ma stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej, nie odnosi się do dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. (tak SN w uchw. z dnia 30 października 1984 r., III CZP 62/84, OSNCP 1985, nr 7, poz. 88 i w post. z dnia 9 marca 2005 r., III CK 132/04, niepubl.), np. odpis aktu stanu cywilnego, odpis orzeczenia sądowego, wyrys z mapy ewidencyjnej. Nie może stanowić podstawy wpisu notarialna umowa, w której notariusz powołał urzędowy odpis dokumentu, np. sądowy odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, w umowie sprzedaży przez spadkobierców całej nieruchomości spadkowej. W tym zakresie zasługuje na aprobatę stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyżej powołanych orzeczeniach, według których poświadczona notarialnie kopia orzeczenia sądowego nie ma waloru dokumentu. Stanowisko to należy odnieść nie tylko do sytuacji, w której chodzi o wykazanie ciągu wpisów, o jakim mowa w art. 34 zd. 1, ale także przy następstwie prawnym po osobie wpisanej jako właściciel (art. 34 zd. 2). Przyjęcie odmiennego stanowiska naruszałoby § 77 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg elektronicznych, stanowiący, że w dziale II wpisuje się wszystkie podstawy nabycia odnoszące się do ujawnienia przejścia prawa po ostatniej osobie ujawnionej. Niezależnie od tego, sprawiałoby mylne wyobrażenie, że zbywcą nieruchomości był spadkodawca ujawniony w dziale II, a nie spadkobiercy. Por. uwagi do art. 6268 § 1 k.p.c.
10. W drodze wyjątku od zasady, że podstawą wpisu może być tylko dokument, podstawę tę może stanowić bezpośrednio przepis ustawy. Dopuszczalność przyjęcia takiej podstawy wpisu wynikała już z dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), gdyż wszystkie grunty warszawskie stały się z mocy tego dekretu własnością Gminy m.st. Warszawy, bez potrzeby ustawowego poświadczenia tego nabycia.
11. Sąd Najwyższy w post. z dnia 2 grudnia 1997 r., II CKN 484/97 (OSNC 1998, nr 6, poz. 98), stwierdził, że podstawa wpisu do księgi wieczystej, o której mowa w art. 31, musi istnieć już w chwili złożenia wniosku o wpis. Z poglądem tym nie można się zgodzić z następujących przyczyn: do postępowania wieczystoksięgowego - zgodnie z art. 13 § 2 k.p.c. - stosuje się odpowiednio również przepisy o procesie. Art. 316 § 1 k.p.c. wyraża podstawową zasadę orzekania rządzącą procesem cywilnym, według której miarodajny dla wyrokowania jest stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Zasada ta ma odpowiednie zastosowanie w postępowaniu nieprocesowym. Przepisy rozdziału 6, pt. "Postępowanie wieczystoksięgowe", tytułu II działu III księgi drugiej kodeksu postępowania cywilnego (art. 6261-62613) nie zawierają regulacji wyłączającej stosowanie przewidzianej w art. 316 § 1 k.p.c. zasady orzekania. Nie może prowadzić do odmiennego wniosku treść art. 29 u.k.w.h., stanowiącego, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o jego dokonanie. Czym innym jest wynikająca z przytoczonego przepisu moc wsteczna, czym innym natomiast ocena zasadności wniosku o wpis, czyli dopuszczalność wpisu. Moc wsteczna wpisu, będąc jedną z zasad postępowania wieczystoksięgowego, oznacza tylko to, że powstanie skutków prawnych wpisu jest wcześniejsze niż data jego orzekania. Por. krytyczne uwagi do tego orzeczenia H. Ciepła, Podstawa wpisu do księgi wieczystej i jego znaczenie, PS 1998, nr 11-12, s. 71 i n.
12. Podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności (art. 998 § 1 k.p.c.) jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności jeżeli została w nim stwierdzona zapłata całej ceny nabycia gotówką (art. 1003 k.p.c.). W razie braku takich dokumentów podstawą wykreślenia może być wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 31 ust. 2 u.k.w.h., por. post. SN z dnia 4 lutego 2004 r., I CK 543/03, niepubl.).
13. Sąd Najwyższy w post. z dnia 14 stycznia 2005 r., III CK 177/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 217), wyjaśnił, że do dokonania wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej tego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.).
14. Z orzecznictwa, dotyczącego tej problematyki, warto też przytoczyć:
1) post. SN z dnia 19 kwietnia 2000 r., II CKN 273/00 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony przy dokonywaniu wpisu do kontroli merytorycznej prawidłowości decyzji administracyjnych;
2) post. SN z dnia 20 maja 2003 r., III CKN 1224/00 (niepubl.), wyjaśniające, że ostateczna decyzja o zatwierdzeniu projektu wymiany stanowi tytuł do ujawnienia wynikającego z niej stanu prawnego w księgach wieczystych;
3) post. SN z dnia 4 lutego 2004 r., I CK 543/03 (niepubl.), wyjaśniające, że podstawą wykreślenia hipoteki obciążającej nieruchomość nabytą na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności (art. 999 § 1 k.p.c.) jest prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji lub samo postanowienie o przysądzeniu własności, jeżeli zostało w nim stwierdzone zapłacenie całej ceny nabycia gotówką (art. 1003 k.p.c.). W przypadku braku takich dokumentów podstawą wykreślenia może być wyrok uwzględniający powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczytej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.);
4) post. SN z dnia 14 stycznia 2005 r., III CK 177/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 217), w którym Sąd Najwyższy uznał, że do dokonania wpisu w księdze wieczystej zmiany właściciela nieruchomości, wynikającej z oświadczenia właściciela o wystąpieniu ze spółki cywilnej, niezbędne jest zachowanie formy pisemnej tego oświadczenia z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.);
5) post. SN z dnia 14 stycznia 2005 r., III CK 180/04 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że postanowienie sądu o wpisie spółki jawnej do Krajowego Rejestru Sądowego stanowi wystarczającą podstawę wpisu tej spółki w księdze wieczystej jako właściciela nieruchomości w miejsce wspólników przekształconej spółki cywilnej;
6) post. SN z dnia 14 stycznia 2005 r., III CK 179/04 (niepubl.), wyjaśniające, że spółki jawne powstałe w trybie art. 26 § 4 k.s.h. w pierwotnym brzmieniu stawały się z chwilą wpisu do rejestru podmiotami ogółu praw i obowiązków wspólników spółek cywilnych ulegających przekształceniu.
Nowelizacja art. 26 k.s.h. w zakresie dotyczącym nabycia przez spółkę jawną wspólnych praw i obowiązków wspólników przekształconej spółki cywilnej, która weszła w życie w dniu 15 stycznia 2004 r., usunęła wątpliwości, jakie rodziła interpretacja tego artykułu w pierwotnym brzmieniu, tj. stanowiła niejako jego autentyczną wykładnią, a co do tego rodzaju przepisów nowelizujących przyjmuje się zarówno w doktrynie, jak orzecznictwie, że mają one zastosowanie z mocą wsteczną;
7) post. SN z dnia 19 stycznia 2005 r., V CK 767/04 (OSNC 2006, nr 1, poz. 8), w którym Sąd Najwyższy przyjął, że wpis do księgi wieczystej hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, sprzedanej w jego imieniu przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, następuje na rzecz Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej;
8) post. SN z dnia 23 lutego 2005 r., III CK 537/04 (niepubl.), stwierdzające, że ostateczna decyzja administracyjna, mimo jej zaskarżenia do sądu administracyjnego, stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej;
9) post. SN z dnia 16 marca 2005 r., II CK 700/04 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że należąca do spółki cywilnej nieruchomość, w razie ustąpienia wspólnika, staje się własnością bezudziałową pozostałych wspólników i podlega ujawnieniu w księdze wieczystej z pominięciem formy czynności prawnej zastrzeżonej dla zbycia nieruchomości;
10) post. SN z dnia 16 marca 2005 r., IV CK 495/04 (niepubl.), stwierdzające, że w razie połączenia się spółek w trybie art. 492 § 1 pkt 1 k.s.h. wpis spółki przejmującej do księgi wieczystej może nastąpić na podstawie danych z rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym potwierdzonych odpisem;
11) uchw. SN z dnia 6 grudnia 2005 r., III CZP 90/05 (OSP 2006, Nr 11, poz. 179), w której Sąd Najwyższy wyraził pogląd: nierozdysponowanie nieruchomości ziemskiej, nabytej przez Skarb Państwa na podstawie art. 2 ust. 1 pkt (e) dekretu o przeprowadzeniu reformy rolnej, na cele wskazane w art. 1 ust. 2 dekretu, nie stanowi wystarczającej przesłanki uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przez wpisanie w dziale II spadkobiercy byłego właściciela tej nieruchomości, w miejsce Skarbu Państwa;
12) post. SN z dnia 7 lutego 2006 r., IV CK 361/05 (OSP 2006, Nr 11, poz. 190), stwierdzające, że podstawą żądania oddalenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej może być fakt wykazany każdym przewidzianym przez prawo dowodem, także dowodem z kserokopii dokumentu urzędowego (art. 308 § 1 k.p.c.). Jeżeli dowód taki złożył uczestnik działający bez profesjonalnego pełnomocnika, a sąd wieczystoksięgowy uznał, że dokument został przedstawiony w niewłaściwej formie, powinien pouczyć o tym uczestnika i umożliwić złożenie dokumentu w formie nadającej mu moc dowodową (art. 5 k.p.c.);
13) post. SN z dnia 26 czerwca 2001 r., I CA 1/01 (OSNC 2002, nr 2, poz. 26), stwierdzające, że umowa darowizny ekspektatywy odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia wniosku o dokonanie tego wpisu;
14) post. SN z dnia 11 stycznia 2000 r., I CKN 337/98 (MoP 2000, nr 7, s. 435), w którym Sąd Najwyższy uznał, że w sprawie o wpis do księgi wieczystej sąd II instancji nie może pominąć dowodu z dokumentu złożonego w postępowaniu apelacyjnym dla wykazania, że własność przysługuje innej osobie niż wpisana przez sąd I instancji;
15) uchw. SN z dnia 22 kwietnia 1997 r., III ZP 1/97 (OSNP 1997, nr 23, poz. 453), w której Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że podstawą dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego na rzecz jednostki badawczo-rozwojowej gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub gminy, niewchodzącego w skład gruntów Państwowego Funduszu Ziemi, oraz prawa własności budynków, innych urządzeń i lokali, nabytych przez tę jednostkę z mocy art. 2 ust. 1-2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.) jest ostateczna decyzja administracyjna właściwego wojewody lub zarządu gminy;
16) post. SN z dnia 11 stycznia 2000 r., I CKN 337/98 (MoP 2000, nr 7, s. 435-436), stwierdzające, że: w sprawie o wpis do księgi wieczystej sąd drugiej instancji nie może pominąć dowodu z dokumentu złożonego w postępowaniu apelacyjnym dla wykazania, że własność przysługuje innej osobie niż wpisana przez sąd pierwszej instancji;
17) uchw. SN z dnia 26 listopada 1992 r., III CZP 145/92 (niepubl.), w której Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że: dopuszczalne jest ujawnienie w księdze wieczystej prawa własności na podstawie aktu własności ziemi wydanego wcześniej niż zawarta umowa darowizny na rzecz innej osoby, wpisanej jako właściciel.
Art. 32.
1. Unormowanie art. 32 ust. 1 jest konsekwencją regulacji zawartej w art. 245 § 2 k.c., stanowiącym, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości wystarczy oświadczenie właściciela, który je ustanawia, złożone w formie aktu notarialnego. Nie oznacza to, że ustanowienie hipoteki następuje na podstawie jednostronnego oświadczenia właściciela nieruchomości, hipoteka umowna powstaje bowiem na podstawie umowy, zatem konieczna jest też wola wierzyciela o przyjęciu tego oświadczenia, z tym tylko zastrzeżeniem, że oświadczenie wierzyciela nie wymaga żadnej szczególnej formy i może być złożone nie tylko w samej umowie, ale przez każde zachowanie ujawniające wolę w sposób dostateczny, a nawet może być dorozumiane (art. 60 k.c.).
2. Poza umową źródłem powstania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości mogą być:
1) orzeczenia sądowe, np. ustanowienie służebności drogi koniecznej (art. 145 k.c.);
2) decyzje administracyjne, np. art. 14 ust. 2, art. 93 i 120 u.g.n.;
3) zasiedzenie służebności gruntowej (art. 292 k.c.).
3. Według stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uchw. z dnia 20 stycznia 1984 r., III CZP 69/83 (OSNCP 1984, nr 8, poz. 132), rozporządzenie testamentowe, w którym uczyniono zapis użytkowania nieruchomości, nie stanowi wystarczającej podstawy do dokonania wpisu tego ograniczonego prawa rzeczowego do księgi wieczystej. Do dokonania takiego wpisu potrzebny jest dokument obejmujący oświadczenie obciążonego zapisem spadkobiercy o ustanowieniu na rzecz zapisobiercy prawa użytkowania, sporządzone w formie aktu notarialnego. Zapisobierca może wyrazić wolę przyjęcia zapisu w dowolny sposób.
4. Co do przeniesienia hipoteki por. uwagi do art. 79 u.k.w.h., a w przedmiocie ustępstwa pierwszeństwa uwagi do art. 11 u.k.w.h.
5. Okoliczność, że w księdze wieczystej ujawnieni są następcy prawni właściciela, który ustanowił służebność gruntową, nie stanowi przeszkody do wpisania tej służebności (uchw. SN z dnia 22 maja 1996 r., III CZP 50/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 141).
Art. 33.
Wymagania obrotu prawnego czynią koniecznym wskazanie w drodze ustawowej chwili złożenia oświadczenia woli. Art. 61 k.c. chwilę tę określa według teorii doręczenia, stanowiąc, że oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią. Art. 33 u.k.w.h. modyfikuje tę zasadę, przyjmując, że dla złożenia oświadczenia o ustanowieniu na nieruchomości ograniczonego prawa rzeczowego wystarczy złożenie go w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą, w odpowiedniej formie. Prawo to powstaje więc wówczas bez względu na to, czy osoba uprawniona według niego zapoznała się z oświadczeniem o ustanowieniu tego prawa.
Jak słusznie zauważa S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 177, przepis ten był aktualny w okresie prowadzenia ksiąg wieczystych przez państwowe biura notarialne, stracił natomiast na aktualności po przekazaniu prowadzenia ksiąg sądom i nie wprowadza zwolnienia od wymagań określonych w art. 31 ust. 1.
Art. 34.
1. Przepis ten zapewnia ciągłość wpisów, polegającą na tym, że dopuszczalność wpisu jest uzależniona od uprzedniego lub równoczesnego ujawnienia osoby, której prawo ma być wpisem dotknięte. Wyjątek od tej zasady stanowi wpis właściciela, do ujawnienia którego wystarczy wykazanie następstwa prawnego odpowiednimi dokumentami. Chodzi tu o dokumenty stanowiące dowód sukcesji uniwersalnej lub singularnej w prawa osoby wpisanej, która w istocie nie jest już właścicielem, ponieważ w wyniku pozaksięgowych zmian własności powstała niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Na przykład, jeżeli spadkobierca właściciela nieruchomości zbył ją, to nabywca może być wpisany jako właściciel, chociażby spadkobierca nie został ujawniony, jeśli złoży sądowy odpis prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku i notarialną umowę przeniesienia praw własności (por. post. SN z dnia 19 grudnia 1968 r., III CZP 113/68, OSNCP 1969, nr 6, poz. 119). Podobnie osoba, której w postępowaniu działowym przyznano nieruchomość spadkową, a której prawo własności nie było wpisane w księdze wieczystej na rzecz spadkodawcy, powinna - aby uzyskać wpis swego prawa własności - wykazać odpowiednimi dokumentami następstwo prawne spadkodawcy po wpisanym właścicielu (por. orzecz. SN z dnia 28 grudnia 1966 r., II CZ 294/65, OSPiKA 1967, nr 7-8, poz. 198).
2. Wykładni art. 34 dokonał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchw. z dnia 30 grudnia 1992 r., III CZP 157/92 (OSNCP 1993, nr 5, poz. 84), stwierdzając, że chociaż przepis ten odnosi się w zasadzie do nabycia własności w drodze czynności prawnej, to jednak obejmuje on również wypadki nabycia własności z mocy prawa, gdy przesłanką tego nabycia jest status poprzedniego właściciela. Wymagania art. 34 zd. 2 nie należy rozumieć tylko w znaczeniu bezpośredniego następstwa (np. przez spadkobranie, nabycie na podstawie umowy). Mają one na względzie wykazanie ustalonej przez prawo materialne kolejności w przebiegu nabywania własności ujawnionej w księdze wieczystej. Do tego rodzaju następstwa prawnego, a więc nabycia pochodnego, należy m.in. także nabycie mienia komunalnego, które jest w rzeczywistości uwłaszczeniem gmin częścią mienia ogólnonarodowego (państwowego), a nie uwłaszczenie poprzedzone wywłaszczeniem, i to dokonane aktem ustawowym. Skoro bowiem ustawodawca uzależnia uwłaszczenie od przysługiwania Skarbowi Państwa prawa własności lub innego prawa majątkowego - uwłaszczoną gminę należy uważać za następcę prawnego.
3. Przepisanie prawa własności na spadkobiercę właściciela na podstawie stwierdzenia nabycia spadku nie jest dopuszczalne, gdy chodzi o nieruchomość położoną na terenie Warszawy, gdyż przeszła ona na własność Państwa na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (por. orzecz. SN z dnia 17 stycznia 1950 r., C 206/49, PN 1950, nr 7-8, s. 139).
4. Sposób wykazywania następstwa po osobie wpisanej regulują przepisy szczególne, określając zarazem dokumenty będące podstawą wpisów, tak np. co do:
1) nieruchomości kościelnych - ustawa z dnia 17 maja 1989 r. o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w RP (Dz. U. Nr 29, poz. 154 z późn. zm.);
2) przekształceń własnościowych Skarbu Państwa - ustawa z dnia 30 stycznia 1989 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 3, poz. 11);
3) komunalizacji nieruchomości - ustawa z dnia 10 maja 1990 r. - przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych (Dz. U. Nr 32, poz. 191 z późn. zm.);
4) mienia gmin warszawskich, mienia gminy Wesoła oraz mienia powiatu warszawskiego działających na podstawie przepisów dotychczasowych, mienia związku komunalnego m.st. Warszawy utworzonego na podstawie art. 1 ustawy z dnia 25 marca 1994 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 48, poz. 195), a także mienia związków komunalnych gmin warszawskich utworzonych na podstawie art. 6 ostatnio powołanej ustawy, które staje się mieniem m.st. Warszawy z mocy art. 20 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 z późn. zm.).
Art. 35.
1. Przepis ten ma na celu zapewnienie zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz usprawnienie postępowania wieczystoksięgowego. Ustawodawca, nadając temu przepisowi aktualną treść, zrezygnował z postępowania przynaglającego, które nie dało zamierzonych rezultatów, i nałożył na właściciela obowiązek ujawnienia swojego prawa do nieruchomości. Jednocześnie niewykonanie tego obowiązku obwarował sankcją w postaci przyznania osobie trzeciej roszczenia o naprawienie szkody poniesionej wskutek nieujawnienia prawa przez właściciela. Obowiązek ujawnienia prawa własności dotyczy właściciela każdej nieruchomości - gruntowej, budynkowej i lokalowej - jest niezależny od istnienia księgi wieczystej i obejmuje także jej założenie.
2. Omawiany obowiązek właściciela nie powstaje jedynie w sytuacji, w której do nabycia własności dochodzi przez czynność prawną, wtedy bowiem obowiązek taki zgodnie z art. 92 § 4 pr. o not. obciąża notariusza. Obowiązek właściciela dotyczy nabycia własności w drodze dziedziczenia, zasiedzenia, uwłaszczenia, odzyskania wywłaszczonej nieruchomości.
3. Osobą trzecią w rozumieniu art. 35 ust. 2 nie jest osoba, którą chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Odpowiedzialność właściciela na podstawie tego przepisu jest odpowiedzialnością deliktową, opartą na zasadzie winy. Poszkodowana osoba trzecia powinna więc udowodnić wszystkie przesłanki odpowiedzialności, w tym również elementy winy. Nie wyłącza to oczywiście stosowania domniemań faktycznych na ogólnych zasadach (art. 231 k.p.c.).
Art. 36.
1. Regulacje prawne zawarte w przepisach tego artykułu mają na celu, podobnie jak art. 35, zapewnienie zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
2. Wzór zawiadomienia, o którym mowa w art. 36 ust. 1, jest zamieszczony w załączniku nr 2 do rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.).
3. Sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu zawiadomienia dokonuje z urzędu wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej o niezgodności stanu prawnego księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i wymienia prawo, przeciwko któremu ostrzeżenie to jest skierowane. Zawiadomienie właściciela przez sąd o wpisie ostrzeżenia z pouczeniem o obowiązku złożenia wniosku o wpis prawa własności i zagrożeniem grzywną ma zdyscyplinować właściciela. Jeżeli właściciel wniosku takiego nie złoży, to sąd przynagli go grzywną. Na postanowienie sądu o nałożeniu grzywny przysługuje zażalenie, nie przysługuje natomiast na postanowienie odmawiające umorzenia nałożonej grzywny.
4. Pouczenie, o którym mowa w art. 36 ust. 3, pozostaje bez wpływu na ustanowiony w art. 35 ust. 1 obowiązek odszkodowawczy właściciela, który powstaje niezależnie od tego, czy otrzymał on zawiadomienie o wpisie.
5. Nałożony na sądy i organy administracji obowiązek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której jest założona księga wieczysta, ma na celu zapobieganie utrzymywaniu się niezgodności między stanem prawnym księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Zatem w wykonaniu tego obowiązku sąd spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość objęta księgą wieczystą, ma obowiązek zawiadomić sąd wieczystoksięgowy o zmianie właściciela jeszcze przed uprawomocnieniem się orzeczenia.
Art. 36(1).
Art. 36(2).
1. Regulacje zawarte w art. 361 i 362 przed nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 63, poz. 635) były zamieszczone w nieobowiązującym już rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128), jednakże zmiana lokaty nie spowodowała zmian merytorycznych. Zakaz wydawania ksiąg poza budynek sądu dotyczy ksiąg papierowych do czasu ich zmigrowania. Po zakończeniu migracji treść księgi wieczystej zostaje zapisana w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych i jako taka jest udostępniana we wszystkich sądach wieczystoksięgowych prowadzących księgi w systemie informatycznym.
2. Księga wieczysta w systemie informatycznym może być udostępniona do przeglądania poprzez wywołanie na ekran monitora dopiero po zapisaniu jej treści w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych, przejęciu księgi przez sąd rejonowy z migracji i uzupełnieniu wszystkich wzmianek o złożonych wnioskach.
3. Interes prawny jako warunek wglądu do akt księgi wieczystej został użyty w szerokim tego słowa znaczeniu. W postępowaniu nieprocesowym, a taki charakter ma postępowanie wieczystoksięgowe, interes prawny nie wynika z reguły, tak jak w procesie, z naruszenia lub zagrożenia sfery prawnej wnioskodawcy, lecz z pewnych zdarzeń prawnych, które wywołują konieczność przejrzenia akt księgi wieczystej.
Zatem interes ten ma nie tylko osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia, ale także np. wierzyciel właściciela, użytkownika wieczystego, notariusz jako osoba publicznego zaufania oraz bank kredytujący właściciela (współwłaściciela) nieruchomości.
4. Osobą zainteresowaną w żądaniu wydania odpisu księgi wieczystej jest każdy, na czyją rzecz są wpisane prawa, ostrzeżenia, prawa osobiste i roszczenia, wzmianki o wniosku i każdy, kto jest legitymowany do wystąpienia z powództwem o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
5. Wydawanie odpisów ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym reguluje rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 162, poz. 1571 z późn. zm.).
Art. 36(3).
Ogólnokrajowym zbiorem ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym jest centralna baza danych ksiąg wieczystych. Bazę te tworzy, utrzymuje i zapewnia bezpieczeństwo oraz ochronę zawartych w niej danych Minister Sprawiedliwości. Baza ta funkcjonuje przy wykorzystaniu technologii informatycznych i znajduje się w Centralnym Ośrodku Przetwarzania Danych Ministerstwa Sprawiedliwości.
Zapisu elektronicznej księgi w bazie danych dokonują sędziowie i referendarze sądowi bądź w wyniku przeniesienia treści dotychczasowej księgi do postaci elektronicznej w ośrodku migracyjnym, bądź też założenia nowej księgi w wydziale ksiąg wieczystych prowadzącym księgi w systemie informatycznym. W momencie zapisania księgi do znajdującego się na jej "okładce" pola 02.02. "chwila zapisania księgi" system automatycznie wstawia datę, godzinę, minutę i sekundę tego zapisu. Chwila tego zapisu kończy proces migracji księgi wieczystej, sędzia lub referendarz jest zobowiązany umieścić na niej napis "księga zapisana w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych", po czym księga papierowa staje się częścią akt księgi elektronicznej. Dla nowej księgi chwilą zapisu w bazie jest data jej założenia, podobnie wpis w elektronicznej księdze uważa się za dokonany dopiero z chwilą jego zapisania w bazie (art. 6268 § 8 k.p.c.); por. A. Stefańska, Elektroniczna księga wieczysta, Warszawa 2006, s. 17.
Art. 36(4).
1. Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych została utworzona przez Min. Sprawiedl. rozp. z dnia 14 sierpnia 2003 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 162, poz. 1571 z późn. zm.) jako komórka organizacyjna Ministerstwa Sprawiedliwości. Centralna Informacja składa się z centrali oraz ekspozytur przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Jej zadaniem jest wydawanie odpisów ksiąg prowadzonych w systemie informatycznym, a także zaświadczeń o zamknięciu tych ksiąg.
2. Wniosek o wydanie odpisu zwykłego, zupełnego lub zaświadczenia o zamknięciu księgi prowadzonej w systemie informatycznym można złożyć na urzędowym formularzu bądź bezpośrednio, bądź korespondencyjnie w Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych lub jej ekspozyturze. Wniosek niezłożony na formularzu, nieprawidłowo wypełniony, nieopłacony lub opłacony w wysokości niższej od należnej pozostawia się bez nadania biegu, o czym zawiadamia się wnioskodawcę wraz z podaniem przyczyn.
Art. 36(5).
Wysokość opłat od wniosków za odpisy i zaświadczenia reguluje rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 25 sierpnia 2003 r. w sprawie wysokości opłat od wniosków o wydanie odpisów ksiąg wieczystych i zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej wydawanych przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych (Dz. U. Nr 156, poz. 1528).
Od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej należy uiścić opłatę w wysokości 30 zł, odpisu zupełnego - 60 zł, wniosku o wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej - 10 zł. Do wniosku składanego bezpośrednio do Centralnej Informacji należy dołączyć oryginalny dowód wniesienia opłaty za wydanie odpisu (zaświadczenia) uiszczonej na rachunek bankowy Ministerstwa Sprawiedliwości. Do wniosku składanego w ekspozyturze Centralnej Informacji należy dołączyć oryginalny dowód uiszczenia opłaty na rachunek bankowy sądu, przy którego wydziale prowadzona jest ekspozytura, lub do kasy tego sądu.
Art. 37.
Art. 38.
Art. 39.
Art. 40.
Art. 41.
Art. 42.
Art. 43.
Art. 44.
Art. 45.
Art. 46.
Art. 47.
Art. 48.
Art. 49.
Art. 50.
Art. 51.
Art. 52.
Art. 53.
Art. 54.
Art. 55.
Art. 56.
Art. 57.
Artykuły 37-57 zostały uchylone przez nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wprowadzoną ustawą z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635).
Art. 58.
Sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste oraz obszary ich właściwości określa rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 12 czerwca 2002 r. (Dz. U. Nr 95, poz. 843 z późn. zm.), a sprawy prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów reguluje rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.).
Art. 58(1).
Zastosowanie nadzwyczajnych środków, o których mowa w ust. 1, może nastąpić w razie zaistnienia następujących warunków:
1) zagrożenia zniszczeniem zbioru ksiąg wieczystych w znacznej skali w wyniku nadzwyczajnego zdarzenia,
2) wydania przez Ministra Sprawiedliwości zarządzenia określającego sąd, w którym zdarzenie to nastąpiło.
W wykonaniu upoważnienia ustawowego z art. 581 Min. Sprawiedl. wydał rozp. z dnia 14 marca 2003 r. w sprawie utrwalania treści wpisów w księgach wieczystych (Dz. U. Nr 49, poz. 421).
Art. 58(2).
Wpisy utrwalone w sposób określony w tym przepisie stanowią kopię księgi wieczystej, która po uwierzytelnieniu przez sędziego lub referendarza ma moc księgi wieczystej. Wówczas kopia korzysta z domniemania wiarygodności ksiąg i wszelkich innych domniemań, w jakie są wyposażone księgi wieczyste, a nabycie w zaufaniu do stanu prawnego wynikającego z niej jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Przepisy rozdziału 3 zostały uchylone przez nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dokonaną ustawą z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635).
Literatura do Działu II
LITERATURA: B. Błażejczak, Powstanie hipoteki i jej przedmiot, Poznań 1968; A. Bieranowski, Dług gruntowy, R. 2004, nr10, s. 97; T. Czech, T. Stawecki, Hipoteka na rzecz banków tworzących konsorcjum w kredycie, PS 2003, nr 4, s. 3 i n.; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń na nieruchomościach, PB 2005, nr 3, s. 35 i n.; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Widziewicz, Finansowanie konsorcjalnew Polsce z optymalnym wykorzystaniem hipoteki, PS 2003, nr 6, s. 49 i n.; A. Dubicka, Dług gruntowy - nowe ograniczone prawo rzeczowe, R. 2004, nr 10, s. 115; T. Filipiak, Hipoteka na użytkowaniu wieczystym w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, R. 1998, nr 12, s. 24 i n.; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 1977, s. 245-266; K. Hryćków, Hipoteka bankowa w praktyce sądów wieczystoksięgowych, R. 2002, nr 2-3, s. 60; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego, t. II. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977, s. 745-802; J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Warszawa 2004, s. 243-265; E. Kitłowski, Surogacja rzeczowa w prawie polskim, Warszawa 1969, s. 59-75 (rozdział III); L. Kociucki, Hipoteka bankowa, PS 2000, nr 2, s. 46-67; D. Niezbecki, Problemy hipoteki na lokalach spółdzielczych, MoP 1997, nr 3,s. 107 i n.; A. Oleszko, Księgi wieczyste, hipoteka, orzecznictwo, piśmiennictwo, skorowidze, Kraków 1966; A. Oleszko i R. Pastuszko, Zabezpieczeniehipoteczne należności pieniężnych z Funduszy Strukturalnych Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego 2004-2006, R. 2005, nr 5, s. 9; J. Pisuliński, O długu na nieruchomości, TPP 2001, nr 1, s. 25 i n.; J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wprowadzeniu długu gruntowego, KPP 2005, nr 3, s. 859 i n.; J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002; W. Prądzyński, Istota hipoteki, ciężaru realnego i zastawu a polskie prawo rzeczowe, PN1948, nr 2, s. 461; S. Rudnicki, Hipoteka na rozdrożu, R. 1998, nr 1, s. 9 i n.; S. Rudnicki, Hipoteka, zastaw i przewłaszczeniena zabezpieczenie jako środki zabezpieczenia kredytu długoterminowego według prawa polskiego de lege lata i de lege ferenda. Księga pamiątkowa II Kongres Notariuszy, Poznań-Kluczbork 2000; S. Rudnicki, Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności, Warszawa 2005; B. Swaczyna, Hipoteka umowna na nieruchomości, Kraków 2000; A. Szpunar, Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu bankowego, R. 1998, nr 1, s. 273-292; A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości, nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, R. 1999, nr 10, s. 13 i n.; A. Szpunar, W sprawie hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy, R. 1999, nr 10, s. 13 i n.; R. Sztyk, Dług na nieruchomości - nowa forma zabezpoieczenia sumy pieniężnej, R. 2000, nr 3, s. 71; J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957, s. 239-280;K. Zaradkiewicz, Tzw. zastaw nieakcesoryjny w polskim prawie cywilnym. Uwagi ogólne na tle ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, KPP 2000, nr 2, s. 293 i n.
Art. 65.
1. Hipoteka jest podstawową formą prawną rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, związanym z oznaczoną wierzytelnością i służącym do jej zabezpieczenia. Treść hipoteki określa przepis art. 65 ust. 1, z którego wynika, że wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia:
1) pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed dłużnikami osobistymi;
2) skuteczność wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości.
Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, tzn. może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje wierzytelność. Zabezpieczenie musi dotyczyć wierzytelności oznaczonej sumą pieniężną. Wyjątek stanowi hipoteka kaucyjna zabezpieczająca wierzytelność przyszłą lub warunkową, przy czym wierzytelność warunkowa może być zabezpieczona hipoteką zwykłą, jeżeli warunek jest rozwiązujący. Wtedy bowiem wierzytelność już istnieje. Z reguły do zabezpieczenia kredytu konsorcjalnego dochodzi w formie hipoteki kaucyjnej dla każdego z wierzycieli solidarnych (art. 367 k.c.) lub dla wierzycieli uprawnionych do świadczenia pieniężnego w określonych częściach (pro rata parte - art. 379 k.c.). Niedopuszczalne jest bowiem ustanowienie hipoteki zabezpieczającej cały kredyt konsorcjalny na rzecz banku wiodącego, występującego wobec kredytobiorcy jako jeden wierzyciel, chyba że uczestnicy konsorcjum dokonają przelewu swoich wierzytelności na rzecz banku wiodącego. Por. S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, Warszawa 2006, s. 218 i n. oraz T. Czech, T. Stawecki, Hipoteka na rzecz banków tworzących konsorcjum kredytowe, PS 2003, nr 4, s. 3; W. Gonet, Umowa konsorcjum kredytowego, PS 2005, nr 11-12, s. 142.
2. Przez ustanowienie hipoteki powstaje odpowiedzialność rzeczowa, polegająca na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia w wysokości jego wartości, ponieważ do tej wysokości ogranicza się odpowiedzialność dłużnika hipotecznego. Natomiast odpowiedzialność osobista, która może zachodzić razem z rzeczową, jest odpowiedzialnością całym majątkiem dłużnika. Dłużnik hipoteczny (rzeczowy) nie musi być jednocześnie dłużnikiem osobistym. Właściciel nieruchomości może bowiem, powodowany różnymi przyczynami, ustanowić na niej hipotekę dla zabezpieczenia cudzego długu. Jako dłużnik hipoteczny jest nadal właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać (patrz art. 72 u.k.w.h.). Nabywca nieruchomości, przejmujący w umowie ze zbywcą dług hipoteczny, odpowiada za ten dług rzeczowo i osobiście, jeżeli zbywca odpowiadał osobiście i wierzyciel zgodził się na zmianę dłużnika przez wstąpienie nabywcy na miejsce zbywcy. Przez samo nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką zbywca pozostaje dłużnikiem osobistym, a nabywca staje się dłużnikiem rzeczowym odpowiadającym tylko z nieruchomości oraz in solidum z dłużnikiem osobistym (por. J. Witecki, Odpowiedź na pytanie prawne, PiP 1947, z. 10, s. 93 i art. 519 § 2 pkt 2 k.c.).
3. Z orzecznictwa Sądu Najwyższego dotyczącego dłużnika hipotecznego na uwagę zasługują orzeczenia:
1) z dnia 10 września 1999 r., III CKN 331/98 (OSNC 2000, nr 3, poz. 57), stwierdzające, że w wypadku ustanowienia przez Agencje Własności Rolnej Skarbu Państwa - na nieruchomości zlikwidowanego przedsiębiorstwa, przejętej w trybie art. 14 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tekst jedn. Dz. U. z 1995 r. Nr 57, poz. 299 z późn. zm.) - hipoteki na zabezpieczenie przypadających od tego przedsiębiorstwa wierzytelności, dłużnikiem hipotecznym jest Agencja, a nie Skarb Państwa;
Stanowisko to zostało słusznie poddane krytyce przez S. Rudnickiego w glosie zamieszczonej w PS 2000, nr 6, s. 138, z powołaniem się na zasadniczy argument, że prawidłowa wykładnia art. 14 ust. 3a powołanej ustawy prowadzi do wniosku, iż Agencja tylko administruje w imieniu Skarbu Państwa nieruchomościami należącymi do zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest tylko ich powiernikiem. Zatem, nie będąc właścicielem nie mogłaby nawet skutecznie ustanowić hipoteki na tych nieruchomościach. Natomiast glosę w zasadzie aprobującą opublikował A. Doliwa, R. 2000, nr 9, s. 112.
2) z dnia 22 lutego 2007 r., III CZP 166/06 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wpis do księgi wieczystej hipoteki przymusowej zabezpieczającej wierzytelność z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne następuje na rzecz ZUS. Por. szerzej na ten temat uwagę 4 do art. 109;
3) z dnia 19 stycznia 2005 r., V CK 767/04 (OSNC 2006, nr 1, poz. 8), w którym Sąd Najwyższy uznał, że wpis do księgi wieczystej hipoteki umownej zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny nieruchomości lokalowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, sprzedanej w jego imieniu przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, następuje na rzecz Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej.
4. Przedmiotem hipoteki mogą być:
1) każda nieruchomość jako całość, bez względu na formę własności (prywatna, państwowa, komunalna). Właściciel nieruchomości nie może obciążyć hipoteką udziału w przysługującym mu prawie własności, mimo że może zbyć udział w tym prawie. Co do rodzaju nieruchomości, to hipoteka może obciążać każdą nieruchomość gruntową i lokalową. Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja przy nieruchomościach budynkowych. Mogą one bowiem stanowić własność użytkownika wieczystego (art. 235 § 2 k.c.) i wówczas własność budynku może być obciążona hipoteką wraz z prawem użytkowania wieczystego bądź stanowić własność niezbywalną (własność budynku rolniczej spółdzielni produkcyjnej wzniesionego na gruncie członka, art. 279 § 1 k.c.), co wyłącza budynek z zabezpieczenia hipotecznego.
Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej części składowe, przynależności i niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, dzierżawy) należne właścicielowi obciążonej nieruchomości por. art. 84-90 u.k.w.h.
2) cały udział współwłaściciela we własności nieruchomości. Do ustanowienia przez współwłaściciela hipoteki na jego udziale zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest wymagana. Ustanie współwłasności nie powoduje żadnych zmian w obciążeniu hipoteką udziału we współwłasności. Jeśli więc współwłaściciel będąc dłużnikiem hipotecznym z udziału we współwłasności nieruchomości nabędzie drugi udział, przedmiotem hipoteki jest nadal udział, mimo że współwłasność nie istnieje (por. A. Oleszko w pracy zbiorowej, Hipoteka w praktyce, Kluczbork-Poznań 1995, s. 109-110 i J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, KPP 2002, nr 1, s. 171).
Podobnie zmiana charakteru współwłasności z bezudziałowej (łącznej) na współwłasność w częściach ułamkowych nie ma wpływu na przedmiot i zakres hipoteki ustanowionej na nieruchomości. Nadal hipoteką obciążona jest nieruchomość, a nie powstałe udziały (części ułamkowe współwłaścicieli), tak SN w post. z dnia 18 marca 2003 r., IV CKN 1928/00 (OSNC 2004, nr 6, poz. 90). Stanowiska tego nie można zastosować w przypadku księgi elektronicznej z uwagi na wprowadzenie przez system numeracji udziałów przysługujących w prawie. Powoduje to w takiej sytuacji konieczność zmiany hipoteki (i to nawet z urzędu w razie braku wniosku) poprzez wpisanie w dziale IV numerów obciążonych udziałów - tak np. jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką była objęta wspólnością ustawową, a następnie małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową po 1/2, to w dziale IV należy wskazać numery obciążonych udziałów, chociażby one wyczerpywały całą nieruchomość. W przeciwnym razie powstałaby bowiem niezgodność między działem II i IV.
W razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości, hipoteka, ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela, ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi (tak SN w uchw. z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03, OSNC 2004, nr 1, poz. 3 z glosami: krytyczną Z. Woźniaka, Pal. 2004, nr 9-10, s. 240 i aprobującą A. Biernatowskiego, R. 2004, nr 11, s. 138). Por. uwagę 8 do art. 76.
Mimo istniejących kontrowersji co do dopuszczalności obciążenia przez spadkobiercę hipoteką udziału we współwłasności nieruchomości spadkowej bez zgody pozostałych spadkobierców, należy podzielić przeważający w nauce i orzecznictwie pogląd, iż brak tej zgody powoduje względną bezskuteczność umowy ustanawiającej hipotekę. Wchodzący tu w rachubę przepis art. 1036 zd. 2 k.c. uzależnia bezskuteczność rozporządzenia - a takie jest też ustanowienie hipoteki - od tego, czy rozporządzenie to narusza uprawnienia przysługujące spadkobiercy, który nie wyraził wymaganej zgody, na podstawie przepisów o dziale spadku. Tymczasem sąd wieczystoksięgowy nie jest uprawniony w ramach przysługującej mu kognicji (art. 6268 § 2 i n. k.p.c.) rozstrzygać sporu między współwłaścicielami o prawo do nieruchomości i na podstawie tej umowy dokona wpisu hipoteki (por. w tej kwestii uchw. 7 sędziów SN z dnia 4 lipca 1963 r., III CO 21/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 245 i z dnia 3 kwietnia 1990 r., III CRN 68/90, OSNCP 1991, nr 8-9, poz. 109; M. Kłos, Rozporządzenie udziałem w przedmiocie należącym do spadku, dokonane bez zgody pozostałych spadkobierców, PS 1999, nr 11-12, s. 57; J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, Kwartalnik Prawa Handlowego 2002, nr 1, s. 150 i n.).
3) użytkowanie wieczysteoraz udział w takim użytkowaniu. Wówczas hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym gruncie, stanowiące własność użytkownika wieczystego (por. uchw. SN z dnia 6 września 1996 r., III CZP 97/96, OSNC 1996, nr 12, poz. 158). Zgodnie z art. 241 k.c., wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim hipoteki. Wierzycielom hipotecznym przysługuje w takim wypadku ustawowe prawo zastawu na jego roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości (art. 101 ust. 1 u.k.w.h.). Ustanowiona hipoteka na prawie użytkowania wieczystego wygasa też w razie stwierdzenia nieważności umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste (tak SN w uchw. z dnia 22 września 1995 r., III CZP 119/95, OSNC 1995, nr 12, poz. 180; stanowisko to słusznie spotkało się z krytycznymi glosami: E. Gniewka, OSP 1996, nr 3, s. 139; S. Rudnickiego, PS 1996, nr 2, s. 60-63 i A. Szpunara, OSP 1996, nr 7-8, poz. 137).
W kwestii odstąpienia od umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego patrz uwaga 5.
4) trzy prawa do lokali przydzielanych członkom przez spółdzielnie mieszkaniowe wymienione w art. 65 ust. 4 pkt 1-3.
Prawa te, istniejące w dniu 14 stycznia 2003 r., zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 172, poz. 1804), stały się z dniem 19 sierpnia 2004 r. spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. Wierzytelność spółdzielni w stosunku do właścicieli lokali należna od nich z tytułu przypadającej im do spłaty części kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię mieszkaniową może być, zgodnie z art. 44 ust. o sp. mieszk., zabezpieczona hipoteką na lokalach stanowiących ich własność (por. uwagi do art. 241).
5) wierzytelności zabezpieczone hipoteką, tzw. subintabulat.
Instytucja hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (wierzytelności hipotekowanej), zwana subintabulatem, została wprowadzona przez ustawę hipoteczną z 1818 r., jednakże z uwagi na gospodarkę scentralizowaną pominięto ją przez ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Została reaktywowana po transformacji ustrojowej, nowelą z 1991 r. Istota subintabulatu polega na tym, że wierzyciel po uzyskaniu takiego zabezpieczenia może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej i może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 250 i n. oraz uwagi do art. 1081-1085 u.k.w.h.).
5. Wierzyciel hipoteczny jest uprawniony do zaspokojenia się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem po obciążeniu hipoteką. Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej w wyniku czynności prawnej pozostaje bez wpływu na dalsze istnienie hipoteki, ponieważ każdy kolejny właściciel staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym. Zatem odstąpienie od umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego, czego następstwem jest powrotne przeniesienie tego prawa na zbywcę, nie stanowi podstawy do wykreślenia hipoteki, która jako zabezpieczająca wierzytelność przysługującą w stosunku do nabywcy została wpisana do księgi wieczystej w czasie, gdy był on wpisany jako użytkownik wieczysty (tak SN w post. z dnia 22 kwietnia 2004 r., II CK 158/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 19 z glosą G. Karaszewskiego aprobującą tezę co do natury prawnej hipoteki, lecz krytycznymi uwagami co do skutków prawnych odstąpienia od umowy zobowiązująco-rozporządzającej użytkowaniem wieczystym, Gdańskie Studia Prawnicze - Przegląd Orzecznictwa 2005, nr 1-2, s. 10). Z tego też względu hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowiącej majątek odrębny małżonka, zabezpieczająca wierzytelność z tytułu umowy pożyczki, która została następnie uznana za nieważną w stosunku do majątku wspólnego małżonków, obciąża tę nieruchomość także po włączeniu jej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej do majątku wspólnego (por. post. SN z dnia 16 stycznia 2004 r., III CK 260/02, OSNC 2005, nr 2, poz. 36).
6. Prawu polskiemu znane są następujące hipoteki:
1) zwykła, zwana też umowną,
2) kaucyjna (art. 102 u.k.w.h.),
3) przymusowa (art. 109 u.k.w.h.),
4) na wierzytelności hipotecznej (subintabulat),
5) łączna (art. 76 u.k.w.h.).
7. Warto wspomnieć, że w Sejmie oczekuje na uchwalenie rządowy projekt zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przewidujący wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowej formy zabezpieczenia rzeczowego w postaci instytucji długu gruntowego. Według projektowanego art. 1121 ust. 1, dług gruntowy jest wyrażanym w oznaczonej sumie pieniężnej prawem, którym można na rzecz oznaczonej osoby (zwanej uprawnionym) obciążyć nieruchomość i na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Dług gruntowy różni od hipoteki przede wszystkim jego nieakcesoryjny charakter. Nie ma on być bowiem ustanawiany w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności, tak jak ma to miejsce w wypadku zabezpieczenia hipotecznego. Powstaje w oderwaniu od jej istnienia i niezależnie od niej funkcjonuje w obrocie, a wygaśnięcie wierzytelności nie powoduje jego wygaśnięcia (zobacz projekt ustawy - druk sejmowy nr 3433; R. Sztyk, Dług na nieruchomości - nowa forma zabezpoieczenia sumy pieniężnej, R. 2000, nr 3, s. 71; A. Dubicka, Dług gruntowy - nowe ograniczone prawo rzeczowe, R. 2004, nr 10, s. 115; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń na nieruchomościach, PB 2005, nr 3, s. 35 i n. oraz krytycznie: J. Pisuliński, O długu na nieruchomości, TPP 2001, nr 1, s. 25 i n. i tenże, O planowanej nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wprowadzeniu długu gruntowego, KPP 2005, nr 3, s. 859 i n.; A. Bieranowski, Dług gruntowy, R. 2004, nr 10, s. 97).
Art. 66.
Przepis ten dopuszczał ustanowienie przepisem szczególnym z mocy prawa hipoteki ustawowej dla zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, bez wpisu do księgi wieczystej. Został uchylony ustawą z dnia 11 kwietnia 2001 r. o zmianie ustawy - ordynacja podatkowa oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 39, poz. 459). Zgodnie z art. 8 tej ustawy, hipoteki ustawowe wpisane do księgi wieczystej przed dniem wejścia w życie ustawy stały się z tym dniem hipotekami przymusowymi, hipoteki ustawowe niewpisane wygasły, a wnioski o wpis takiej hipoteki złożone do sądu przed dniem wejścia w życie ustawy zostały potraktowane jako wnioski o wpis hipoteki przymusowej.
Por. uwagi do art. 109.
Art. 67.
1. Źródłem powstania hipoteki umownej jest umowa zawarta przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, lub z inną osobą uprawnioną, jeżeli hipoteka ma obciążać inne prawo do nieruchomości, np. z użytkownikiem wieczystym.
Zgodnie z art. 245 § 2 k.c., oświadczenie właściciela lub innej osoby, której prawo ma być obciążone hipoteką, musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolny sposób, nawet w sposób dorozumiany, np. przez złożenie wniosku o wpis hipoteki (art. 60 k.c.). Poza umową konieczną przesłanką do powstania hipoteki jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny. Zasada ta dotyczy wszystkich rodzajów hipoteki. Wpisu w księdze wieczystej wymaga też każda zmiana treści hipoteki.
2. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, a jedynie zbiór dokumentów, to złożenie na podstawie postanowienia sądu wniosku o wpis i dokumentów będących podstawą wpisu hipoteki jest równoznaczne z wpisem, jeżeli przepis szczególny na to zezwala (art. 123 ust. 1). Przykładowo jako przepisy szczególne można wymienić art. 38 § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.), art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. Nr 137, poz. 887 z późn. zm.) oraz art. 95 ust. 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.).
Złożenie dokumentów do zbioru ma wszelkie skutki wpisu, z wyjątkiem przewidzianych w przepisach o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chyba że przepis szczególny dotyczący rękojmii stanowi inaczej (art. 123 ust. 3).
3. Na zasadzie wyjątków z art. 245 k.c. w sposób szczególny są unormowane:
1) tzw. hipoteka bankowa (art. 95 pr. bank.);
2) hipoteka zabezpieczająca wierzytelności wynikające z obligacji (art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 z późn. zm.);
3) hipoteka zabezpieczająca należności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (art. 141 ust. 2 u.g.n.);
4) hipoteka zabezpieczająca wierzytelność objętą decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Dz. U. 175, poz. 1459).
4. W kwestii wzajemnego stosunku art. 245 k.c. i art. 95 pr. bank. brak było jednolitości stanowisk zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie. Pogląd Sądu Najwyższego w tym przedmiocie, wyrażony w uchw. z dnia 21 czerwca 2001 r., III CZP 21/01 (OSNC 2002, nr 1, poz. 5), że dokumenty wymienione w art. 95 pr. bank. stanowią podstawę wpisu hipoteki, jeżeli oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku zostało złożone w formie aktu notarialnego, spotkał się z krytycznymi glosami: A. Szpunara, R. 2002, nr 2-3, s. 121; M. Wojewody, Pr. Bank. 2002, nr 7-8, s. 25; I. Karaska, PS 2003, nr 1, s. 126; S. Rudnickiego, MoP 2002, nr 8, s. 372 i Z. Truszkiewicza, Pr. Bank. 2002, nr 7-8, s. 77. Aktualne brzmienie art. 95 ust. 1-5 pr. bank. nadane ustawą z dnia 1 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo bankowe... (Dz. U. Nr 91, poz. 870):
1) księgi rachunkowe banków, wyciągi z tych ksiąg podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzone pieczęcią banku oraz wszelkie wystawione w ten sposób oświadczenia zawierające zobowiązania, zwolnienie z zobowiązań, zrzeczenie się praw lub pokwitowanie odbioru należności oraz stwierdzające udzielenie kredytu, pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką lub zastawem rejestrowym - mają moc prawną dokumentów urzędowych oraz stanowią podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych i rejestrach publicznych;
2) czynność bankowa lub czynność zabezpieczająca wierzytelność banku stwierdzona dokumentem, o którym mowa w ust. 1, ma datę pewną od daty tego dokumentu;
3) dokumenty, o których mowa w ust. 1, są podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości stanowiącej własność dłużnika banku lub innej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika banku. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, zabezpieczenie może być dokonane przez złożenie tych dokumentów do zbioru dokumentów;
4) do ustanowienia hipoteki, o której mowa w ust. 3, jest wymagane złożenie przez właściciela nieruchomości oświadczenia o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku z zachowaniem formy pisemnej pod rygorem nieważności;
5) przepisy ust. 14 stosuje się odpowiednio do ujawnienia w księdze wieczystej zmiany treści hipoteki i przeniesienia hipoteki w związku ze zbyciem wierzytelności bankowej oraz do dokonania wpisu hipoteki obciążającej użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Nie ulega wątpliwości, że wpis hipoteki bankowej może nastąpić na podstawie dokumentu wystawionego przez bank, podpisanego przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banku i opatrzonego pieczęcią banku, stwierdzającego udzielenie kredytu lub pożyczki pieniężnej, ich wysokość, zasady oprocentowania, warunki spłaty, przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej oraz oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
W praktyce występują różne układy sytuacji faktycznych. Jeżeli kredytobiorca jest już właścicielem nieruchomości i zaciąga kredyt, to oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku, wymagane ust. 4 art. 95 pr. bank., składa przy zawarciu umowy kredytowej, a bank sporządza własne oświadczenie w trybie art. 95 ust. 1 i 3 pr. bank. i obydwa te oświadczenia załącza do wniosku o wpis hipoteki. Jeśli natomiast kredyt zostaje zaciągnięty na nabycie nieruchomości lub stanowiącego odrębną własność lokalu, to nabywca przedkłada notariuszowi tylko oświadczenie banku o udzieleniu kredytu. Następnie kredytobiorca może złożyć oświadczenie o ustanowieniu na rzecz banku hipoteki dla zabezpieczenia spłaty kredytu w akcie notarialnym albo na skierowanym do sądu oddzielnym formularzu wniosku tzw. zewnętrznym (nieaktowym). Wówczas podstawą wpisu hipoteki jest umowa sprzedaży (nabycia lokalu) i oświadczenie banku. Jest oczywiste, że w przypadku nabycia odrębnej własności lokalu, z uwagi na konstytutywny charakter wpisu, wniosek o wpis hipoteki może być załatwiony dopiero po uprawomocnieniu się wpisu o założeniu księgi wieczystej i wpisu prawa własności lokalu. Tymczasem niektóre sądy w takiej sytuacji dokonują wpisu odrębnej własności lokalu i wpisu hipoteki jednocześnie, a nawet z naruszeniem zasady rozpoznawania wniosków według kolejności wpływu (art. 6266 § 1 k.p.c.). Por. uwagi do art. 6261 § 2 k.p.c.
5. Według art. 7 ust. 1 ustawy o obligacjach, do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli właściciela nieruchomości złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 zd. 2 k.c.). Zgodnie z art. 141 ust. 2 u.g.n., podstawą wpisu do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej należności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości stanowi decyzja o zwrocie tej nieruchomości.
6. Wniosek o wpis hipoteki, poczynając od dnia 1 października 2003 r., powinien być złożony na urzędowym formularzu, jeżeli jest kierowany do sądu rejonowego objętego systemem informatycznego zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych. Natomiast wnioski złożone przed wprowadzeniem do danego sądu tego systemu bądź do sądu nieobjętego systemem informatycznym powinny spełniać wymagania przepisów o pozwie, z tym że zamiast powoda należy wymienić wnioskodawcę, a zamiast pozwanego - uczestników postępowania, których krąg zakreśla art. 6261 § 2 k.p.c.
7. Por. uwagi do art. 6261 i 6262 k.p.c.
Art. 68.
1. Hipoteka może zabezpieczać jedynie już istniejące wierzytelności pieniężne i to o ściśle określonej wysokości. Oznacza to, że hipoteka nie może zabezpieczać wierzytelności, w których wysokość świadczenia pieniężnego ma być ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości, wówczas bowiem wierzytelność nie jest oznaczona. Wyjątek stanowi hipoteka kaucyjna, którą można ustanowić także w celu zabezpieczenia - do oznaczonej sumy najwyższej - wierzytelności innego rodzaju, np. mogącej powstać w przyszłości.
Wpis hipoteki wyrażonej nie w sumie pieniężnej jest nieważny i powoduje niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (por. S. Breyer, Wpis ostrzeżenia z art. 24 pr. rzecz., PN 1959, nr 5-6, s. 392).
Należy zaznaczyć, że niezgodność taka nie powstanie w elektronicznej księdze wieczystej z uwagi na sztywną strukturę działu IV i rodzaj pól podlegających wypełnieniu, niedopuszczające do wpisania hipoteki w innej formie niż pieniężna (§ 48-53 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym).
2. W zasadzie hipoteka powinna być wyrażona w walucie polskiej, ponieważ do wierzytelności hipotecznych odnosi się ogólna zasada walutowości wyrażona w art. 358 § 1 k.c. Przepis ten jednak zastrzega wyjątki od tej zasady, jeżeli pozwalają na to przepisy ustawy z dnia 27 lipca 2002 r. - Prawo dewizowe (Dz. U. Nr 141, poz. 1178 z późn. zm.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego w stanie prawnym obowiązującym przed nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dokonaną ustawą z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635), która dodała do art. 68 zdanie drugie, nie było jednolitości stanowisk co do dopuszczalności wykonania w walucie obcej zobowiązania, którego świadczeniem jest suma pieniężna wyrażona w takiej walucie. Mianowicie w wyr. z dnia 12 grudnia 1997 r., II CKN 512/97 (OSNC 1998, nr 6, poz. 105), Sąd Najwyższy uznał, że jeżeli zgodnie z przepisami prawa przedmiotem zobowiązania jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, to spełnienie świadczenia następuje przez zapłatę sumy nominalnej w walucie obcej określonej w umowie, nie zaś w złotych polskich, stanowiących przelicznik tej sumy. Odmienny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 18 stycznia 2001 r., V CKN 1840/00 (OSNC 2001, nr 7-8, poz. 114), stwierdzając, że zobowiązanie, którego świadczeniem jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, może być wykonane w walucie polskiej. Podobnie w wyr. z dnia 8 lutego 2002 r., II CKN 671/00 (OSNC 2002, nr 12, poz. 158). Za prawidłowy należy uznać pogląd o dopuszczalności wykonania zobowiązania w walucie obcej, jeżeli zobowiązanie to było ustawowo dopuszczalne.
Dodanie powołaną nowelą do art. 68 jednoznacznego zdania drugiego o treści "jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu", nie pozostawia wątpliwości co do dopuszczalności wpisywania hipoteki w walucie obcej, jeżeli wyrażenie sumy pieniężnej w takiej walucie jest zgodne z przepisami powołanego wyżej prawa dewizowego. Jeżeli jednak w treści umownego zobowiązania strony nie określiły w sposób wyraźny waluty, w jakiej powinno być ono wykonane, to należy zastosować zasadę walutowości. Wyjątek od tej zasady wprowadza art. 3 prawa dewizowego, według którego dokonywanie obrotu dewizowego jest dozwolone, z zastrzeżeniem ograniczeń w dokonywaniu obrotu dewizowego z zagranicą oraz obrotu wartościami dewizowymi w kraju, określonych w art. 9 pkt 1 prawa dewizowego, w zakresie których nie udzielono ogólnego albo indywidualnego zezwolenia dewizowego albo szczególnych ograniczeń wprowadzonych na podstawie art. 10 tego prawa.
Art. 69.
Hipoteka oprócz samej wierzytelności zabezpiecza również odsetki oraz przyznane koszty postępowania. Wykładnia tego przepisu nasuwa wątpliwości co do zakresu zabezpieczenia hipoteką, ponieważ przepisy o egzekucji sądowej i administracyjnej, do których odsyła, nie przewidują ograniczenia zakresu hipoteki. Wykładni tego przepisu dokonał Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 20 maja 2005 r., III CZP 24/05 (OSNC 2006, nr 4, poz. 60), wyjaśniając, że hipoteka zwykła, ustanowiona dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowej banku, obejmuje ustawowe odsetki za opóźnienie w spłacie tej wierzytelności w zakresie wskazanym w art. 1025 § 3 k.p.c. Nie zabezpiecza natomiast odsetek za opóźnienie ustalonych w umowie kredytowej według zmiennej stopy procentowej, nawet gdyby zostały objęte treścią wpisu do księgi wieczystej. W motywach stwierdził, że oznaczenie wierzytelności pieniężnej jako podstawowa cecha konstrukcyjna hipoteki zwykłej odnosi się nie tylko do wierzytelności głównej, ale także do odsetek zwykłych i umownych za opóźnienie, które muszą być ujawnione we wpisie hipoteki, gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego. Oznaczenie wierzytelności z tytułu odsetek następuje przez wskazanie wysokości świadczenia głównego, stopy procentowej i terminu spełnienia świadczenia. W braku postanowień umownych stopę procentową odsetek za opóźnienie określa rozporządzenie Rady Ministrów wydane na podstawie art. 359 § 3 k.c. Brak dostatecznych racji co do tego, by zabezpieczenie odsetek należnych z mocy ustawy miało być uzależnione od zgody właściciela nieruchomości. Nie spełnia natomiast wymagania oznaczoności wierzytelności roszczenie o odsetki za opóźnienie o zmiennej stopie procentowej. W takiej sytuacji rozmiar roszczenia wierzyciela nie jest znany nie tylko w chwili wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ale także w okresie trwania opóźnienia dłużnika.
Nie podzielił Sąd Najwyższy przyjmowanej w literaturze wykładni art. 69, przyjmującej, że hipoteka umowna zabezpiecza odsetki za cały okres opóźnienia dłużnika bez ograniczeń czasowych przewidzianych w art. 1025 § 3 k.p.c. Zdaniem Sądu Najwyższego, art. 69 w poprzednim brzmieniu nawiązywał wprost do przepisów kodeksu postępowania cywilnego, określających kolejność zaspokojenia poszczególnych należności stosownie do art. 1025 i 1026 k.p.c. Celem nowelizacji art. 69 było poszerzenie zakresu odesłania. Zatem jako odrębne przepisy w rozumieniu art. 69 należy traktować nie tylko przepisy ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 110, poz. 968 z późn. zm.), ale także art. 1025 § 3 k.p.c. Zakresu odpowiedzialności dłużnika hipotecznego dotyczy też wyr. z dnia 24 listopada 1998 r., I CKN 864/98 (OSNC 1999, nr 6, poz. 111), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że zabezpieczenie hipoteczne nie obejmuje odsetek kapitałowych. Uznał, że są one w istocie wierzytelnością (dochodem) wierzyciela i muszą być wyraźnie wymienione we wpisie, gdyż zwiększają sumę wyznaczającą granice odpowiedzialności dłużnika hipotecznego.
Patrz: T. Czech, Zabezpieczenie odsetek od wierzytelności hipotecznej, R. 2003, nr 4, s. 27 i W. Sługiewicz, Hipoteczne zabezpieczenie odsetek umownych, PS 2003, nr 5, s. 24.
Art. 70.
1. Zmiana treści wierzytelności hipotecznej podlega ogólnym zasadom dotyczącym zmiany treści praw rzeczowych ograniczonych uregulowanym w art. 248 k.c. Zmiana taka może nastąpić tylko w umowie między osobą uprawnioną, tj. wierzycielem hipotecznym, a właścicielem, a dla jej skuteczności konieczny jest wpis do księgi wieczystej. Ustawa nie wymaga dla tej umowy żadnej szczególnej formy, zatem powinna ona być sporządzona na piśmie z notarialnie poświadczonymi podpisami, jak tego wymaga art. 31 u.k.w.h. Odmienny pogląd o wymaganiu formy notarialnej wyraża S. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz, s. 239. Zmiana treści wierzytelności hipotecznej może polegać na zmianie miejsca płatności, zmianie oprocentowania, w ustaleniu odsetek, które nie były pierwotnie określone, lub zastąpieniu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką inną wierzytelnością przysługującą temu samemu wierzycielowi hipotecznemu. Zastąpienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wierzytelnością osoby trzeciej nie jest możliwe, ponieważ byłoby to równoznaczne z przeniesieniem hipoteki bez wierzytelności wbrew zakazowi wynikającemu z art. 79 ust. 2 u.k.w.h. Wszystkie te zmiany naruszają prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym i dlatego wymagają zgody osób, którym przysługują. Zgoda wymienionych osób nie jest potrzebna w wypadku, gdy zmiana treści wierzytelności hipotecznej nie narusza ich praw albo polega jedynie na zmianie terminu płatności i tylko w tym zakresie art. 70 jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 248 k.c.
2. Zmiany pierwszeństwa, o jakich mowa w art. 70, nie obejmują hipotek, ponieważ zmiany między hipotekami nie wpływają na treść i zakres wierzytelności hipotecznej. Wpisu zmiany dokonuje się w nawiązaniu do wpisu dotychczasowego przez jego stosowną modyfikację, a nie przez wpisanie odrębnej hipoteki.
Art. 71.
1. Przepis art. 3 u.k.w.h. stwarza ogólne domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej, a więc i hipoteki. Nie rozciąga się jednak na wierzytelność, którą ta hipoteka zabezpiecza. Ponieważ jednak hipoteka jako accesorium nie ma samodzielnego bytu (art. 79 i 80 u.k.w.h.), oderwanego od wierzytelności, dlatego art. 71 konsekwentnie obejmuje domniemaniem istnienia hipoteki także wierzytelności. Domniemanie to jest domniemaniem iuris tantum, co oznacza, że może być obalone. Tak więc wpis hipoteki legitymuje wierzyciela hipotecznego, dochodzącego praw wynikających z hipoteki od dłużnika rzeczowego, do powołania się na domniemanie z art. 71 w celu wykazanie istnienia wierzytelności. Zasada powyższa nie dotyczy hipoteki kaucyjnej (por. uwagi do art. 105) oraz wierzytelności osobistej, której istnienie wierzyciel dochodzący jej od dłużnika osobistego musi wykazać, stosownie do art. 6 k.c.
2. Zdaniem J. Wasilkowskiego, Prawa rzeczowe ograniczone (PN 1947, nr 10, s. 184), art. 196 pr. rzecz., którego odpowiednikiem jest art. 71, ma na względzie jedynie realizację hipoteki (actio hypothecaria). Jeżeli chodzi o stosunek obligacyjny (stosunek między wierzycielem hipotecznym a dłużnikiem osobistym), to dowód istnienia wierzytelności podlega zasadom ogólnym.
Art. 72.
1. Nieruchomość obciążona hipoteką pozostaje we władaniu właściciela, który może nią swobodnie rozporządzać (obciążać dalszymi prawami, zbywać), wpis hipoteki bowiem nie wyłącza nieruchomości z obrotu. Ratio legis tej regulacji wynika stąd, że czynności te nie mogą szkodzić wierzycielowi hipotecznemu, skoro hipoteka jest skuteczna przeciwko każdoczesnemu właścicielowi i to z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela i wierzycielami hipotecznymi z niższym pierwszeństwem.
2. Kategoryczne brzmienie art. 72 o niedopuszczalności wymienionych w nim zastrzeżeń oznacza, że zastrzeżenia takie jako sprzeczne z prawem są nieważne (art. 58 § 3 k.c.).
Art. 73.
1. Konstrukcja prawna tego przepisu dotyczy sytuacji, w której wierzyciel hipoteczny ma dwóch dłużników: osobistego, który zaciągnął dług, i rzeczowego, który odpowiada z tej racji, że nabył od dłużnika osobistego nieruchomość obciążoną hipoteką albo obciążył swoją nieruchomość hipoteką na zabezpieczenie cudzego długu. Dłużnik osobisty odpowiada całym swoim majątkiem, a dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z nieruchomości. Odpowiedzialność obu dłużników ma charakter odpowiedzialności in solidum, co oznacza, że zaspokojenie wierzytelności hipotecznej przez jednego z nich zwalnia drugiego. W tej sytuacji pomiędzy dłużnikiem osobistym i rzeczowym mogą powstać roszczenia regresowe. Jeżeli wierzyciela hipotecznego spłacił dłużnik rzeczowy, to nabywa on spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty z mocy art. 518 § 1 pkt 1 k.c.
2. Określony w art. 73 zakres ochrony dłużnika rzeczowego wykracza poza zarzuty służące mu osobiście, np. zarzut potrącenia. Może on bowiem podnosić w swojej obronie także zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu i to nawet te, których zrzekł się on po powstaniu hipoteki. Mogą to być zarzuty zarówno materialnoprawne, jak i procesowe. Nie może tylko powoływać się na przedawnienie (art. 77 u.k.w.h.).
W tym przedmiocie por. A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, R. 1999, nr 11, s. 13.
Art. 74.
Przepis ten dotyczy sytuacji, w której hipoteka została ustanowiona przez spadkodawcę, a dłużnikiem rzeczowym jest spadkobierca. Wówczas może dojść do kolizji między pełną odpowiedzialnością hipoteczną a ograniczoną odpowiedzialnością za długi spadkowe, przewidzianą w art. 1031 § 2 k.c., według którego w razie przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza spadkobierca ponosi odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku. Kolizję tę art. 74 rozstrzyga na korzyść wierzyciela hipotecznego, wyłącza bowiem to ograniczenie w wypadkach odpowiedzialności spadkobiercy z nieruchomości w razie realizacji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Jednakże w wypadku gdy hipoteka przymusowa została ustanowiona na podstawie tytułu egzekucyjnego zawierającego ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy do wartości spadku, spadkobierca dłużnika w toku egzekucji z nieruchomości obciążonej tak powstałą hipoteką przymusową może skutecznie powołać się na ograniczenie swej odpowiedzialności za długi spadkowe. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 2 września 1983 r., III CZP 40/83 (OSNC 1984, nr 4, poz. 46 z glosą E. Skowrońskiej, OSPiKA 1984, nr 5, poz. 110).
Art. 75.
1. Hipoteka w swej istocie służy zabezpieczeniu realizacji wierzytelności, a nie jej dochodzeniu. Jeśli zobowiązany nie wykonuje należnego świadczenia pieniężnego, wówczas wierzyciel hipoteczny realizuje swoje uprawnienia na podstawie przepisów k.p.c. dotyczących postępowania egzekucyjnego. Zasada ta jest bezwzględnie obowiązująca i odmienna umowa byłaby nieważna (art. 58 § 1 k.c.). Zatem wierzyciel hipoteczny musi uzyskać tytuł wykonawczy, którym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności (art. 776 k.p.c.). Jeżeli egzekucja jest skierowana przeciwko dłużnikowi hipotecznemu, który nie jest dłużnikiem osobistym, to w klauzuli wykonalności należy zastrzec mu prawo powoływania się na ograniczoną odpowiedzialność tylko z nieruchomości, jeżeli nie jest to zastrzeżone w samym tytule (art. 792 k.p.c.).
2. Zakaz umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia (lex commisoria), ustanowiony w przepisach art. 312 zd. 1 k.c. i art. 75 u.k.w.h., jest normą generalną w tym znaczeniu, że znajduje zastosowanie nie tylko do zastawu i hipoteki, lecz także do przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Racją zakazu umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia jest ochrona dłużnika przed ryzykiem straty majątkowej dysproporcjonalnej wobec wysokości zabezpieczonej wierzytelności oraz ryzykiem nadużycia przez wierzyciela silniejszej względem dłużnika pozycji w celu zawłaszczenia przedmiotu zabezpieczenia.
O zakresie zastosowania zakazu umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia rozstrzyga nie typ dokonanej przez strony czynności prawnej, lecz zamierzone przez strony jej praktyczne skutki. Jeśli dokonana czynność prawna stwarza dla dłużnika ryzyko uzasadniające ustanowienie zakazu umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia, czynność tę należy uznać za dokonaną contra legem i z mocy art. 58 § 1 k.c. nieważną (por. wyr. S. Apel. w Krakowie, I ACr 286/96, TPP 2000, nr 4, s. 105 z aprobującą glosą F. Zolla, Prawo Bankowe 1999, nr 2, s. 79).
3. Rodzaje tytułów egzekucyjnych, które uprawniają - po ich zaopatrzeniu w klauzulę wykonalności - do przeprowadzenia egzekucji sądowej wymienia art. 777 k.p.c. W praktyce jednak najczęściej tytułami takimi są wyroki zasądzające wierzytelność i akty notarialne, w których dłużnik poddał się egzekucji i które obejmują obowiązek wydania nieruchomości, gdy termin wydania jest w akcie wskazany. Jeśli w akcie notarialnym nie ma poddania się egzekucji w trybie art. 777 pkt 4 k.p.c., to wierzyciel hipoteczny musi dochodzić zasądzenia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności.
4. Istotne odstępstwa od ogólnych zasad dochodzenia roszczeń cywilnych wprowadzają przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst. jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.). Banki, zgodnie z art. 96 pr. bank., mogą wystawiać na podstawie ksiąg bankowych lub innych dokumentów, związanych z dokonywaniem czynności bankowych, bankowe tytuły egzekucyjne. Według art. 97 pr. bank., tytuł taki może być podstawą egzekucji prowadzonej według przepisów k.p.c. po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej albo jest dłużnikiem banku z tytułu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to powinno określać kwotę zadłużenia, do której bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny, oraz termin, do którego bank może wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Bankowy tytuł egzekucyjny może być także podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta przejmie dług wynikający z czynności bankowej. Te ustawowe obwarowania warunkujące możliwość skutecznego wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego mają - jak się określa w orzecznictwie - charakter gwarancyjny i zapobiegają nadużywaniu przez banki tego uprawnienia.
5. Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 7 stycznia 2004 r., III CZP 98/03 (OSNC 2005, nr 2, poz. 27) stwierdził, że art. 98 ust. 2 pr. bank. nie stanowi podstawy do wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego przeciwko spadkobiercom dłużnika banku. Zdaniem Sądu Najwyższego, prezentowane w literaturze zapatrywanie oparte na argumencie, że następca prawny wchodzi w ogół praw i obowiązków swego poprzednika, nie daje podstawy do odmiennego poglądu. Pochodne nabycie praw majątkowych charakteryzuje się tym, że nabywca wstępuje w ogół praw i obowiązków poprzednika, które istniały. Tymczasem pisemne oświadczenie spadkodawcy o poddaniu się egzekucji i fakt, że bankowy tytuł dotyczy roszczeń nieosądzonych, wymagania tego nie spełnia. W uchwale z dnia 9 lutego 2005 r., III CZP 80/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 203), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu oświadczenie, o którym mowa w art. 97 ust. 1 i 2 pr. bank., podlega badaniu według stanu prawnego obowiązującego w chwili jego złożenia.
6. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości obciążonej może mieć miejsce w dwóch wypadkach: gdy dochodzi on zaspokojenia z uwagi na wymagalność własnej wierzytelności albo gdy z nieruchomości obciążonej prowadzona jest egzekucja na wniosek innego wierzyciela, wówczas zaspokojeniu ulegają wierzytelności, nawet gdy nie są jeszcze wymagalne (por. R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem, s. 54).
Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składa się do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona (art. 921 § 1 k.p.c.). Komornik wzywa dłużnika, aby w terminie dwóch tygodni zapłacił dług pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania (art. 923 k.p.c.). Jednocześnie z wysłaniem tego wezwania, komornik przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w tej księdze wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów (art. 924 k.p.c.). Różne są chwile powstania skutków zajęcia. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, a w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, i w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku do zbioru dokumentów (art. 925 k.p.c.).
7. Suma uzyskana z egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości podlega podziałowi według planu podziału i zasad określonych w art. 1025 i 1026 k.p.c. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje z uwzględnieniem pierwszeństwa hipoteki względem innych hipotek i obciążeń, z tym zastrzeżeniem, że przed hipotekami zostają zaspokojone wierzytelności korzystające z przywilejów egzekucyjnych wymienionych w art. 1025 § 1 pkt 1-4 k.p.c., skutkiem czego należności zabezpieczone hipotecznie są zaspokajane według piątej kategorii, a odsetki za okres przekraczający ostatnie dwa lata przed przysądzeniem własności i koszty postępowania przekraczające dziesiątą część kapitału - według dziesiątej kategorii.
8. W przedmiocie stosunku przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece do przepisów kodeksu postępowania cywilnego o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, na tle realizacji hipoteki zabezpieczającej kredyt bankowy, por. uchw. SN z dnia 28 maja 1993 r., III CZP 67/93 (OSNCP 1994, nr 1, poz. 8), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że zabezpieczone hipotecznie wierzytelności banków z tytułu udzielonych kredytów są zaspokajane przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji stosunkowo do wysokości każdej należności (art. 1026 § 1 k.p.c.).
Art. 76.
1. Aktualne brzmienie przepisu nadała nowela do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wprowadzona ustawą z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635). Hipoteka ma charakter hipoteki łącznej, jeżeli kilka nieruchomości jest obciążonych w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności w taki sposób, że każda nieruchomość gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie dochodził zaspokojenia. Nazwa tej hipoteki nie powinna wprowadzać w błąd, ponieważ wbrew jej brzmieniu nie oznacza, że mamy do czynienia z jedną hipoteką. Prawo polskie nie przyjęło konstrukcji jednej hipoteki obciążającej kilka nieruchomości, lecz wielość hipotek, tj. tyle, ile jest nieruchomości obciążonych, zabezpieczających jedną wierzytelność. Oczywiste jest, że między tymi hipotekami zachodzi współzależność, wpisy mają konstytutywny charakter, a obciążenie łączne dochodzi do skutku dopiero przez dokonanie wpisów we wszystkich księgach wieczystych.
2. Hipoteka łączna może powstać:
1) na mocy czynności prawnej, gdy wolą stron umowy jest, by każda z nieruchomości objętych umową była obciążona tylko łącznie, np. przez jednoczesne obciążenie kilku nieruchomości w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności albo przez ustanowienie hipoteki dla wierzytelności zabezpieczonej już przedtem hipoteką na innej nieruchomości;
2) ipso iure w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na odrębne nieruchomości (art. 84 u.k.w.h.), np. w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny);
3) w niektórych wypadkach przez obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową (art. 109 ust. 1 u.k.w.h.).
Prawo rzeczowe nie przewiduje żadnych ograniczeń co do przedmiotu hipoteki łącznej. Mogą więc być nią obciążone nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe, użytkowanie wieczyste, udział we współwłasności nieruchomości, udział w użytkowaniu wieczystym, jak też łączne obciążenie przedmiotów różnego rodzaju, np. nieruchomości i wierzytelności hipotecznej.
3. Przy ustanowieniu hipoteki łącznej na kilku nieruchomościach szczególne zastrzeżenie umowne nie jest konieczne. Gdyby bowiem strony zamierzały zabezpieczyć tę samą wierzytelność na kilku nieruchomościach, nie nadając temu obciążeniu charakteru hipoteki łącznej, musiałyby przewidzieć w umowie repartycję zabezpieczenia (por. J. Wasilkowski, System prawa cywilnego, t. II. Prawo własności i inne prawa rzeczowe, Wrocław 1977, s. 768 i n.).
4. Charakteru hipoteki łącznej nie można domniemywać. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w post. z dnia 27 października 2004 r., IV CK 142/04 (OSNC 2005, nr 11, poz. 192), hipoteka przymusowa łączna istnieje tylko wtedy, gdy przewiduje to wyraźnie przepis ustawy, a sam fakt przysługiwania hipoteki na wszystkich nieruchomościach dłużnika nie oznacza, że obciąża ona te nieruchomości jako hipoteka łączna. W konsekwencji stwierdził, że hipoteka przymusowa przewidziana w art. 26 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 11, poz. 74 z późn. zm.) nie jest hipoteką łączną.
5. Podział nieruchomości na części idealne, tj. powstanie współwłasności pro indiviso (art. 195-220 k.c.) nie powoduje przemiany hipoteki obciążającej nieruchomość na hipoteki łączne na udziałach współwłaścicieli. Dotychczasowy przedmiot hipoteki (corpus tabulare) jako całość (por. art. 22 u.k.w.h.) istnieje nadal bez zmiany.
6. Z przepisu art. 76 ust. 1 wynika, że w razie podziału nieruchomości, ciążąca na niej hipoteka zmienia się ipso iure w hipotekę łączną na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział. Hipoteka ta jest następstwem tego, że przedmiot obciążenia utracił swoją pierwotną postać, przekształcając się w dwie lub więcej odrębnych nieruchomości przez podział i przez to utrzymuje się w mocy na przedmiocie obciążonym jako na całości aż do zaspokojenia wierzytelności, którą zabezpiecza. Konstrukcja ta jest wyrazem koncepcji, według której przedmiotem hipoteki jest nieruchomość, a nie własność nieruchomości. Jednakże w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką zarówno sprzedawca, jak i kupujący mogą żądać, żeby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne bezpieczeństwo. Na żądanie wierzycieli cena sprzedaży powinna być im wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek (art. 90 u.k.w.h.). Podział nieruchomości obciążonej nie wymaga zgody wierzycieli hipotecznych.
Hipoteka łączna nie powstaje, jeżeli obciążenie nieruchomości macierzystej hipoteką nastąpiło już po podziale nieruchomości i nabyciu odłączonej części. Ustalenie tej okoliczności przez sąd wieczystoksięgowy w postępowaniu o założenie księgi wieczystej i wpis prawa własności odłączonej części nieruchomości spowoduje, że nie przeniesie do nowej księgi wieczystej hipoteki obciążającej nieruchomość macierzystą. W takiej sytuacji bowiem art. 76 ust. 1 i § 11 ust. 2 rozp. Min. Sprawiedl. z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.) nie mają zastosowania. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 13 października 2004 r., III CZP 52/04 (OSNC 2005, nr 10, poz. 167).
7. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna na nieruchomościach, jest uprawniony do zaspokojenia się w całości lub w części z każdej z nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie oraz do dokonania podziału hipoteki między nieruchomości współobciążone. Podział hipoteki łącznej powoduje przekształcenie jej w kilka niezależnych od siebie hipotek. Do podziału dochodzi w wyniku jednostronnego oświadczenia wierzyciela hipotecznego złożonego w formie notarialnej i dokonania wpisu w księgach wieczystych nieruchomości obciążonych. Wierzyciel nie jest w tym przedmiocie ograniczony ani interesem właściciela, ani losem niższych obciążeń. Od jego woli zależy, jaką część wierzytelności będzie zabezpieczała każda z nowo powstałych hipotek (por. R. Polak i K. Scheuring, Hipoteka..., s. 55 i J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego..., s. 770; Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 252).
Jak z powyższego wynika, konstrukcja prawna hipoteki łącznej uprzywilejowuje zabezpieczonego w ten sposób wierzyciela kosztem innych wierzycieli hipotecznych oraz właścicieli nieruchomości obciążonych, ponieważ każdy następny wierzyciel hipoteczny musi się liczyć z tym, że wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może się zaspokoić w całości z danej nieruchomości. Natomiast właściciele nieruchomości obciążonych taką hipoteką mają mniejsze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego oraz na ich sprzedaż. Wobec utrzymywania się hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności, łatwo może dojść do tzw. nadzabezpieczenia, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w post. z dnia 11 lutego 2005 r., III CK 203/04 i III CK 218/04 (niepubl.). Tym negatywnym konsekwencjom wiążącym się z istnieniem hipoteki łącznej wierzyciel hipoteczny może zapobiec przez podział tej hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 zd. drugie). Te uciążliwości hipoteki łącznej były szczególnie dotkliwie odczuwane w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w domu, którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na nieruchomości ulegającej podziałowi na skutek wyodrębnienia lokali, por. post. SN z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04 (niepubl.).
8. Z omawianej problematyki na uwagę zasługuje też uchw. Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69 (OSNCP 1970, nr 4, poz. 59), w której Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości, hipoteka ciążąca dotychczas na udziale współwłaściciela ciąży w dalszym ciągu na nowo powstałych nieruchomościach w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona. Pogląd ten spotkał się z aprobatą S. Breyera w glosie, OSPiKA 1970, nr 7-8, poz. 151; jednak dostrzega on zagrożenia tego rozwiązania dla byłych współwłaścicieli, którzy przed zniesieniem współwłasności nie odpowiadali rzeczowo za hipotekę obciążającą udział współwłaściciela, a po zniesieniu współwłasności odpowiadają. Pogląd Sądu Najwyższego podzielili też S. Rudnicki i M. Gintowt, Przegląd orzecznictwa, Pal. 1979, nr 3, wkładka, s. 28-29. Odmienne stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w post. z dnia 4 listopada 1997 r., I CKN 291/97, zostało krytycznie ocenione przez S. Rudnickiego w glosie (PS 1998, nr 7-8, s. 190), a podzielone przez G. Filcek, Zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział a hipoteka ustanowiona na ułamkowej części nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, PS 1999, nr 4, s. 22. Natomiast w uchw. z dnia 20 marca 2003 r., III CZP 1/03 (OSNC 2004, nr 1, poz. 3 z glosą aprobującą A. Biernatowskiego, R. 2004, nr 11, s. 138 i glosą krytyczną Z. Woźniaka, Pal. 2004, nr 9-10, s. 240), Sąd Najwyższy powrócił do pierwotnego stanowiska, stwierdzając, że po zniesieniu współwłasności nieruchomości przez umowny podział fizyczny hipoteka na udziale współwłaściciela obciąża nowo powstałe nieruchomości w części odpowiadającej pierwotnie obciążonemu udziałowi.
Tak przedstawiona rozbieżność stanowisk w orzecznictwie i w doktrynie potwierdza brak jednoznacznych rozwiązań ustawowych. Powrót przez Sąd Najwyższy do pierwotnego stanowiska budzi kontrowersje. Pogłębiona analiza tego zagadnienia wykazuje bowiem dotkliwe konsekwencje praktyczne dla sytuacji prawnej współwłaściciela nieruchomości, który nie będąc dłużnikiem osobistym ani rzeczowym, staje się dłużnikiem rzeczowym po zniesieniu współwłasności. Wierzyciel może więc zaspokoić się także z jego nieruchomości i jeżeli dłużnik osobisty nie zwróci mu spłaconej wierzytelności, będzie zmuszony do jej dochodzenia sądownie w drodze powództwa na podstawie art. 518 k.c. Można więc twierdzić, że przyjęty przez Sąd Najwyższy pogląd stanowi łatwe dojście do nadzabezpieczenia wierzyciela, do czego nie doszłoby przy prawidłowej wykładni art. 76 ust. 4 i art. 84 ustawy, jaką moim zdaniem przyjął Sąd Najwyższy w powołanym wyżej post. z dnia 4 listopada 1997 r. Stanowiska Sądu Najwyższego przyjętego w tym orzeczeniu nie podważa ani niemożliwość podziału nieruchomości na dwie odrębne nieruchomości odpowiadające wartości udziału, ani przyznanie w wyniku zniesienia współwłasności całej nieruchomości na rzecz dotychczasowego współwłaściciela niebędącego dłużnikiem osobistym. W takiej sytuacji sąd może bowiem wezwać wierzyciela na podstawie art. 510 § 2 k.p.c. do udziału w sprawie i na jego rzecz zasądzić spłatę bądź dopłatę, jaka przypadałaby dłużnikowi osobistemu do wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, jeżeli jest niższa od wartości jego dotychczasowego udziału w nieruchomości. Podobne rozwiązanie przyjął Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 12 kwietnia 1995 r., III CZP 34/95 (OSNC 1995, nr 7-8, poz. 109), uznając, że wierzyciel jednego z małżonków może być uczestnikiem postępowania w sprawie o podział majątku wspólnego. W przeciwnym razie, przy uznaniu za prawidłową wykładnię art. 76 ust. 4 i 84 u.k.w.h. przyjętą przez Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 20 marca 2003 r., konieczna byłaby zmiana stanu prawnego, na co zwracał już uwagę S. Breyer w powołanej wyżej glosie.
Por. także: A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, R. 1999, nr 11, s. 13 i n.
Omawianej problematyki dotyczy też post. z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04 (niepubl.), w którym Sąd Najwyższy uznał, że podział nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych nie wywołuje powstania hipoteki ustawowej łącznej. W motywach stwierdził, że wpisana w księdze wieczystej hipoteka stanowiła hipotekę umowną zwykłą, do której z mocy wyraźnego unormowania zawartego w art. 76 ust. 4 nie stosuje się ust. 1 tego przepisu, skutkiem czego nie mogła przez wydzielenie lokalu powstać hipoteka łączna ustawowa, a w konsekwencji brak jest podstawy do jej przeniesienia do założonej dla lokalu księgi wieczystej.
9. Ust. 3 i 4 art. 76 zostały dodane nowelą do ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. z 2001 r. Nr 63, poz. 635). Ustawodawca w przepisach tych unormował instytucję hipoteki łącznej umownej, przyjmując regulację przewidzianą poprzednio w art. 201 pr. rzecz. Hipoteka łączna umowna powstaje tak samo jak hipoteka zwykła, a więc na podstawie umowy i wpisu do księgi wieczystej.
Wykładni art. 76 ust. 4 dokonał Sąd Najwyższy w orzeczeniach: 1) z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 216), w którym stwierdził, że przepis ten ma zastosowanie, jeżeli podział nieruchomości obciążonej, polegający na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie powołanej wyżej ustawy, oraz 2) z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04 (niepubl.), w którym wyjaśnił rodzaj umowy objętej hipotezą tego przepisu i strony między którymi powinna być ona zawarta, stwierdzając, że jest to umowa o ustanowienie hipoteki bądź jej uzupełnienie zawarta pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem nieruchomości, w której zostają wyodrębnione lokale, a nie między zbywcą lokalu i jego nabywcą. Ponieważ w sprawie tej przedmiotem sprzedaży były wyodrębnione lokale z nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku, Sąd Najwyższy jednocześnie wyraził pogląd, że hipoteka przypadająca na wyodrębniony lokal powstaje z mocy prawa równocześnie z powstaniem odrębnej własności lokalu. Jednakże dla obciążenia tego lokalu hipoteką konieczne jest dokonanie w umowie podziału hipoteki obciążającej nieruchomość i kwotowe określenie części przypadającej na lokal. W przeciwnym razie sąd oddali wniosek o wpis hipoteki na lokalu z braku przesłanek z art. 76 ust. 4.
Przepis ten zdaniem Sądu Najwyższego ma zastosowanie wtedy, jeżeli ustanowienie odrębnej własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu, tj. 23 września 2001 r. Z uzasadnienia tego orzeczenia warto przytoczyć istotny jego fragment: "samo powstanie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność banku na nieruchomości, z której zostają wyodrębnione lokale, przed 23 września 2001 r., nie wyklucza zastosowania tego przepisu na rzecz art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. Podobnie, brak w chwili powstania odrębnej własności lokalu postanowień umownych co do podziału hipoteki, do których odwołuje się art. 76 ust. 4 zd. drugie u.k.w.h., nie umożliwia wpisu w księdze wieczystej założonej dla wyodrębnionego lokalu hipoteki łącznej na podstawie art. 76 ust. 1 u.h.w.h. W takim przypadku wpisowi prawa własności lokalu nie może towarzyszyć ani wpis hipoteki łącznej, wobec nieistnienia podstaw do stosowania art. 76 ust. 1 u.k.w.h., ani wpis hipoteki, którą ma na względzie art. 76 ust. 4 zd. drugie u.k.w.h., wobec nieziszczenia się koniecznej przesłanki powstania tej hipoteki".
Wypada zaznaczyć, że przytoczony pogląd Sądu Najwyższego został przyjęty do projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw, przez nadanie art. 76 ust. 4 brzmienia: "Jeżeli podział nieruchomości polega na ustanowieniu odrębnej własności lokali lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnych nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnym, przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy ustanawiającej hipotekę, a w braku takich postanowień - stosownie do wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z własnością wyodrębnionych lokali lub proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości powstałych na skutek podziału".
10. Umowna hipoteka łączna może obciążać kilka nieruchomości, dla których księgę wieczystą prowadzi ten sam sąd rejonowy bądź różne sądy rejonowe. Dokonanie wpisu hipoteki umownej łącznej w drugiej sytuacji reguluje § 46a rozp. Min. Sprawiedl.z dnia 17 września 2001 r., stanowiąc, że w takiej sytuacji każdy z tych sądów zawiadamia pozostałe o dokonanym wpisie lub o innym sposobie załatwienia wniosku (ust. 1). Sąd, który otrzymał zawiadomienie o dokonanym wpisie hipoteki umownej łącznej w księdze wieczystej, do której prowadzenia właściwy jest inny sąd rejonowy, zamieszcza w księdze wieczystej, do której prowadzenia jest właściwy, numery ksiąg wieczystych prowadzonych dla nieruchomości współobciążonych oraz nazwę i siedzibę sądu. Zasady te stosuje się odpowiednio do wydziałów ksiąg wieczystych, jeżeli jest ich więcej niż jeden w danym sądzie rejonowym (ust. 2 i 3).
Inaczej przedstawia się sytuacja przy wpisie hipoteki łącznej w księdze elektronicznej. Wówczas bowiem wskazuje się nieruchomość współobciążoną przez podanie numeru księgi dla niej prowadzonej oraz numeru, pod którym została wpisana ta hipoteka.
11. Przepisem szczególnym do art. 76 ust. 4 jest art. 44 ust. 3 ust. o sp. mieszk., według którego wierzytelność spółdzielni w stosunku do właścicieli lokali, należna od nich z tytułu przypadającej im do spłaty części kredytów zaciągniętych przez spółdzielnię mieszkaniową, może zostać zabezpieczona hipoteką na lokalach stanowiących własność tych osób. Ponieważ ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych weszła w życie 24 kwietnia 2001 r., zatem jeśli chodzi o hipoteki ustanowione przez spółdzielnię przed tym dniem, a więc istniejących w dniu 23 kwietnia 2001 r., ma zastosowanie art. 44 ust. 1 ust. o sp. mieszk. Jeżeli spółdzielnia dla zabezpieczenia kredytu ustanowi hipotekę po dniu 23 kwietnia 2001 r., to z chwilą wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności nie powstaje hipoteka łączna, lecz wierzyciel (bank) powinien w drodze umowy zawartej ze spółdzielnią i właścicielem lokalu dokonać podziału wierzytelności w ten sposób, że część kredytu obciążającego właściciela lokalu powinna być wyodrębniona i zabezpieczona hipoteką obciążająca nieruchomość lokalową. Jeśli chodzi o hipoteki ustanowione przed dniem 23 kwietnia 2001 r., to wychodząc z założenia, że art. 44 ust. 1 ust. o sp. mieszk. jest przepisem szczególnym wobec art. 76 ust. 4 u.k.w.h., należy przyjąć, iż wyodrębnienie kolejnych lokali nie daje podstaw do podziału hipoteki według zasad art. 76 ust. 4, lecz z chwilą wyodrębnienia ostatniego lokalu hipoteka wygasa, spółdzielnia zaś obowiązana jest obciążyć hipoteką inną nieruchomość i w ten sposób zabezpieczyć kredyt (por. G. Bieniek, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2005, s. 315 i n.). Trzeba mieć na uwadze, że według wyroku TK z dnia 21 grudnia 2005 r., SK 10/05 (Dz. U. Nr 260, poz. 2184), art. 44 ust. 1 i 2 ust. o sp. mieszk. utraciły moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2006 r.
Natomiast zgodnie z art. 44 ust. 3 ust. o sp. mieszk., w sytuacji objętej hipotezą tego przepisu ustanowienie hipoteki łącznej może nastąpić w umowie, na podstawie której zostaje ustanowiona i przeniesiona na rzecz członka odrębna własność lokalu. Jeżeli w zaprojektowanej nieruchomości wspólnej obciążonej hipoteką następuje ustanowienie odrębnej własności lokali jednocześnie na rzecz wszystkich członków, wówczas hipoteka przekształca się wprawdzie ex lege w hipotekę łączną, lecz wierzyciel obowiązany jest dokonać podziału hipoteki między właścicieli odrębnych według ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jak słusznie zauważa G. Bieniek (Nieruchomości..., s. 316), to rozwiązanie ustawowe trudno uznać za prawidłowe, gdyż podział hipoteki powinien nastąpić proporcjonalnie do części kredytów obciążających poszczególne lokale. Jeżeli przy wyodrębnieniu i przeniesieniu własności lokalu członek nie spłacił w całości zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu, to pozostała do spłaty część kredytu może być zabezpieczona na lokalu przez przejęcie części długu spółdzielni wobec banku za zgodą banku.
12. Poza powołaną literaturą patrz też: L. Mazur, Budowa hipoteki łącznej i jej podział, R. 2000, nr 9, s. 60-67.
Art. 77.
Art. 78.
Przedawnienie pociąga za sobą tylko skutki w sferze obligacyjnej. Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie pozbawia wierzyciela hipotecznego uprawnienia do zaspokojenia się z nieruchomości. Wówczas odpowiedzialność rzeczowa jest wyłączna, dłużnik osobisty może bowiem obronić się zarzutem przedawnienia (art. 117 k.c.). Skutki przedawnienia nie rozciągają się na odsetki, których po upływie terminu przedawnienia wierzyciel hipoteczny nie może przymusowo uzyskać.
Art. 79.
1. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką oraz hipoteka mogą być przedmiotem przelewu tylko łącznie, a to ze względu na ściśle akcesoryjny charakter hipoteki. Wyjątek stanowi hipoteka kaucyjna (art. 107 u.k.w.h.) oraz art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1300 z późn. zm.), stanowiący, że przeniesienie obligacji zabezpieczonych hipoteką nie wymaga przeniesienia hipoteki. Oznacza to, że hipoteka zabezpiecza ex lege i tak wszystkie wierzytelności wynikające z obligacji, bez względu na osoby imiennie nieoznaczonych obligatariuszy. Przelew wierzytelności hipotecznej oznacza zmianę wierzyciela. W drodze przelewu dochodzi do obrotu cywilnoprawnego wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie.
2. Zerwanie więzi między wierzytelnością a zabezpieczającą ją hipoteką może nastąpić tylko na podstawie wyraźnego przepisu ustawy. Jak słusznie uważa S. Rudnicki (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, s. 258), takiego przepisu nie zawiera ustawa z dnia 27 maja 2004 r. o funduszach inwestycyjnych (Dz. U. Nr 146, poz. 1546 z późn. zm.).
3. Przelew wierzytelności hipotecznej następuje w wyniku umowy między wierzycielem hipotecznym a nabywcą wierzytelności i wpisu do księgi wieczystej (art. 2451 k.c.). Zatem oświadczenie woli wierzyciela hipotecznego będącego zbywcą powinno być złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Natomiast oświadczenie woli nabywcy zgodnie z art. 511 k.c. może być złożone w zwykłej niekwalifikowanej formie pisemnej. Zgoda dłużnika rzeczowego ani osobistego nie jest potrzebna, chyba że w umowie o ustanowieniu hipoteki uzależniono dopuszczalność przelewu od tej zgody.
4. W kwestiach nieuregulowanych w art. 79-83 mają zastosowanie przepisy art. 509-519 k.c. dotyczące przelewu wierzytelności w ogóle oraz art. 244 i n. k.c. odnoszące się do ograniczonych praw rzeczowych.
Art. 80.
Przepis ten jest normą szczególną w stosunku do art. 5 ustawy, regulującego rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rozszerza skutki tej rękojmi także na wierzytelność zabezpieczoną hipoteką w wypadku przelewu wierzytelności i chroni nabywcę przed zarzutami, które mogły być podniesione wobec zbywcy. Zasada ta nie ma wpływu na stosunek między wierzycielem hipotecznym a dłużnikiem osobistym. Chroni ona nabywcę wierzytelności hipotecznej o tyle, o ile jest to potrzebne do realizacji hipoteki. Unormowanie to jest konsekwencją objęcia wierzytelności hipotecznej domniemaniem istnienia prawa z art. 71 (por. J. Wasilkowski, Znaczenie wpisu do księgi wieczystej, PiP 1947, z. 4, s. 27).
Art. 81.
Art. 82.
Art. 83.
1. Przepis art. 81 jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 512 k.c. i ma na względzie tylko właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, a nie także dłużnika osobistego, niebędącego właścicielem obciążonej nieruchomości. Przelew wierzytelności hipotecznej wywołuje inne skutki wobec dłużnika osobistego, inne względem dłużnika osobistego będącego jednocześnie dłużnikiem rzeczowym i inne do dłużnika rzeczowego niebędącego jednocześnie dłużnikiem osobistym. Wobec dłużnika osobistego przelew odnosi skutek dopiero od chwili zawiadomienia go o tym fakcie przez zbywcę. Do tej chwili spełnienie świadczenia przez dłużnika do rąk zbywcy będzie skuteczne także wobec nabywcy, chyba że o przelewie wiedział (art. 512 k.c.). Inna jest sytuacja dłużnika osobistego będącego jednocześnie rzeczowym i dłużnika rzeczowego, którym jest każdoczesny właściciel nieruchomości. Z uwagi na to, że przelew podlega wpisowi do księgi wieczystej, dłużnik ten nie może skutecznie podnosić zarzutu, że nie wiedział o przelewie. W konsekwencji uiszczenie przez niego zapłaty do rąk zbywcy (pierwotnego wierzyciela hipotecznego) już po dokonaniu przelewu nie zwalnia go od odpowiedzialności. Natomiast zapłata odsetek do rąk zbywcy, a nie nabywcy wierzytelności tylko za jeden okres płatności zwalnia go od odpowiedzialności w tym zakresie, jeżeli nie został zawiadomiony o przelewie ani przez zbywcę, ani nabywcę albo przez sąd wieczystoksięgowy. Zapłata odsetek w wysokości przekraczającej taki okres jest bezskuteczna względem nabywcy, który może w takiej sytuacji domagać się ponownego spełnienia nadpłaconej kwoty do jego rąk, chyba że zapłata odsetek za więcej niż jeden pełny okres płatności była ujawniona w księdze wieczystej albo że nabywca o niej wiedział w chwili przelewu.
2. Unormowanie art. 81 oznacza, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może zasłaniać się nieznajomością księgi wieczystej, powinien bowiem interesować się jej stanem. Wynika to z zasady jawności materialnej ksiąg wieczystych.
3. Okres płatności odsetek może być określony w umowie. W braku zastrzeżenia umownego, są one płatne co roku z dołu, a jeżeli termin płatności sumy pieniężnej jest krótszy niż rok - jednocześnie z zapłatą tej sumy (art. 360 k.c.).
Art. 84.
Art. 85.
Art. 86.
1. Przepisy art. 84-86 w powiązaniu z art. 87 i 88 określają pełny zakres obciążenia hipotecznego, którego przedmiotem jest nieruchomość, jej części składowe, przynależności oraz roszczenia okresowo należne właścicielowi na podstawie stosunku prawnego, tj. pożytki cywilne. Co do pojęcia nieruchomości por. uwagi do art. 1 ustawy.
Hipoteka obciąża nieruchomość w granicach oznaczonych w dziale I-O.
2. Przynależnościami, zgodnie z art. 51 k.c., są tylko rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej, która może być ruchomością lub nieruchomością Obydwie rzeczy - główna i przynależność - muszą należeć do tego samego właściciela (jedność podmiotowa). Przynależność nie traci swojego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną. Zgodnie z art. 929 § 1 k.p.c., chwilą stanowczą dla oceny, co jest przynależnością, jest chwila zajęcia.
3. Problematykę części składowych regulują przepisy art. 47-50 k.c. Według art. 85 u.k.w.h., hipoteka obejmuje również części składowe nieruchomości po ich odłączeniu, dopóki pozostają na nieruchomości, np. ścięte drzewa, bądź gdy zostały zbyte w wyniku nieprawidłowej gospodarki, a umowa zbycia nie została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną. W przeciwnym razie części składowe nie są objęte hipoteką, a więc gdy są usunięte z nieruchomości po odłączeniu bądź pozostają na nieruchomości, lecz zostały zbyte w ramach prawidłowej gospodarki, jeżeli zbycie nastąpiło w granicach prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia została stwierdzona pismem z datą urzędowo poświadczoną.
4. Urzędowe poświadczenie daty reguluje art. 81 k.c., według którego takie poświadczenie jest wyłącznie czynnością notariusza podejmowaną w sposób określony w art. 99 pr. o not., stanowi dokument urzędowy, który jest dowodem tego, co zostało w nim zaświadczone (art. 244 k.p.c.) i korzysta z domniemania prawdziwości.
5. Hipoteka nie obejmuje tych części składowych, które przypadają dzierżawcy. Są to przedmioty, których własność dzierżawca nabywa z chwilą odłączenia (art. 693 § 1 k.c.), a więc pożytki rzeczy. Ponadto nie są obciążone hipoteką części składowe, które przypadają użytkownikowi (art. 252 k.c.) lub mającemu służebność (art. 285 § 1 k.c.), jeżeli prawa te mają pierwszeństwo przed hipoteką (art. 12 u.k.w.h.).
Art. 87.
1. Usunięcie przez właściciela z nieruchomości części składowych i przynależności zmniejsza przedmiotowy zakres obciążenia hipoteką. Z chwilą usunięcia hipoteka nie będzie się na nie rozciągać. Dlatego ustawodawca w art. 87 uregulował zabezpieczenie praw wierzyciela hipotecznego do chwili dokonania zajęcia nieruchomości. Do tej chwili wierzyciel hipoteczny może się sprzeciwić usunięciu przez właściciela z nieruchomości części składowych i przynależności, jeżeli narusza to zasady prawidłowej gospodarki. Zgodnie z art. 929 § 1 k.p.c., zajęcie obejmuje nieruchomość i to wszystko, co według przepisów (art. 84-90 u.k.w.h.) stanowi przedmiot obciążenia hipoteką, a więc także części składowe, przynależności i pożytki naturalne oraz cywilne.
2. Zgodnie z art. 925 k.p.c., w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania, a do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Za chwilę dokonania wpisu należy przyjąć datę złożenia przez komornika, zgodnie z art. 924 k.p.c., w sądzie wieczystoksięgowym, wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji, ponieważ - stosownie do art. 29 u.k.w.h. - wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku.
3. Z chwilą zajęcia nieruchomości wierzyciel hipoteczny może sprzeciwić się usunięciu części składowych lub przynależności nawet wtedy, kiedy zostało ono dokonane w ramach prawidłowej gospodarki. Zgodnie z art. 931 k.p.c., zasadą jest pozostawienie zajętej nieruchomości w zarządzie dłużnika (zarząd ustawowy), a wyjątkiem ustanowienie zarządu i powierzenie go przez sąd osobie trzeciej (zarząd przymusowy). Od chwili zajęcia dłużnik hipoteczny zarządza nieruchomością w charakterze zarządcy, który działa w imieniu własnym i we własnym interesie, nie zastępuje ani dłużnika, ani wierzyciela, mają do niego zastosowanie przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zarządcy w toku egzekucji.
Art. 88.
1. Hipoteka poza nieruchomością rozciąga się także na roszczenia należne okresowo właścicielowi z tytułu czynszu najmu lub dzierżawy, czyli pożytki cywilne (art. 53 § 2 i 55 k.c.). Przepis art. 88 nie przyznaje wierzycielowi hipotecznemu uprawnienia do pobierania czynszu w czasie istnienia hipoteki.
2. Od roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości, które stanowią wartość ekonomiczną hipoteki, należy odróżnić prawo pobierania czynszu, czyli przyjmowania świadczenia od zobowiązanego. Do chwili zajęcia nieruchomości właściciel może pobierać czynsz najmu lub dzierżawy i to zarówno wymagalny, jak i przyszły bez względu na wysokość. Natomiast czynsze wymagalne po zajęciu nieruchomości właściciel może pobierać przed jej zajęciem tylko za jeden okres płatności po zajęciu. Pobranie czynszów przyszłych jest bezskuteczne względem wierzyciela i może on wówczas żądać ponownego spełnienia świadczenia, chyba że, jak stanowi ust. 2 art. 88, zapłata została ujawniona w księdze wieczystej jeszcze przed wpisem hipoteki (por. R. Polak i K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem, Bydgoszcz 1992, s. 63).
3. Od chwili zajęcia nieruchomości właściciel nie może także rozporządzać roszczeniem o czynsz, nie może więc np. dokonać skutecznie przelewu takiego roszczenia, zrzec się go lub potrącić. Rozporządzenia takie byłyby bezskuteczne wobec wierzyciela hipotecznego.
Art. 89.
1. Przepis ten ma na celu zabezpieczenie interesu wierzyciela hipotecznego. Ponieważ przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jako jeden z rodzajów przywrócenia naruszonego posiadania (art. 344 k.c.) z reguły leży w interesie takiego wierzyciela, ustawodawca przyznaje mu w razie ubezpieczenia taką samą możliwość naprawienia szkody spowodowanej wypadkiem losowym, jaką ma właściciel. Zatem odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia może być wypłacone właścicielowi nieruchomości obciążonej hipoteką jedynie za zgodą wierzyciela hipotecznego. Zgoda taka nie jest wymagana jedynie do wypłaty odszkodowania w wysokości wydatków poniesionych przez właściciela na przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego, z tym że wypłata ta może być przez zakład ubezpieczeń dokonana w ratach płatnych w miarę przywracania nieruchomości do stanu poprzedniego. Oznacza to, że zakład ubezpieczeń kontroluje, czy odszkodowanie jest przeznaczone na ten cel, i w razie stwierdzenia, że zostało zużyte na inny cel, powinien wstrzymać wypłatę kolejnych rat.
2. Należy zgodzić się ze stanowiskiem R. Polaka i K. Scheuringa (op. cit., s. 64), że komentowany przepis nie zabezpiecza w pełni interesów wierzyciela hipotecznego, uzależniając jego sytuację od zachowania się właściciela nieruchomości. Sytuacja wierzyciela hipotecznego jest korzystna tylko wówczas, gdy ubezpieczonemu dłużnikowi hipotecznemu będzie przysługiwać odszkodowanie z tytułu zabezpieczonej hipotecznie nieruchomości. Jeżeli na skutek winy ubezpieczonego odszkodowanie za zniszczony budynek nie będzie przysługiwać, wierzyciel hipoteczny nie ma roszczenia do zakładu ubezpieczeń i nie mógłby też wstąpić w prawa właściciela, jeśli nie zamierza on w ogóle przywracać nieruchomości do stanu poprzedniego. Omawiany przepis uprawnia jedynie wierzyciela hipotecznego do odmowy wyrażenia zgody na wypłatę odszkodowania ubezpieczającemu, ale nie przyznaje mu roszczenia do zakładu. Wyjątek stanowi art. 93 u.k.w.h., według którego hipoteka rozciąga się na roszczenie właściciela o naprawienie szkody wyrządzonej na nieruchomości przez osoby trzecie, jednak też tylko do wysokości określonej w art. 89 u.k.w.h.
Art. 90.
1. Ustanowienie hipoteki nie pozbawia właściciela nieruchomości prawa do rozporządzania nią, a więc także do jej sprzedaży, nie szkodzi to bowiem prawom wierzyciela hipotecznego, ponieważ hipoteka jest prawem bezwzględnym, a więc skutecznym wobec każdoczesnego właściciela. Zagrożenie dla wierzyciela stanowią działania faktyczne właściciela bądź osób trzecich zmierzające do zmniejszenia wartości nieruchomości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki. Art. 90 ma na celu ochronę wierzyciela hipotecznego w odmienny sposób niż pozostałych praw rzeczowych ograniczonych (art. 251 k.c.).
2. Uprawniony do sprzedaży nieruchomości właściciel lub kupujący może domagać się, aby wierzyciel hipoteczny zwolnił sprzedawaną część nieruchomości od obciążenia hipoteką, jeżeli wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Zwolnienie następuje przez złożenie oświadczenia woli, którego skutkiem prawnym jest wygaśnięcie obciążenia i sprzedana część zostaje odłączona z dotychczasowej księgi wieczystej bez obciążenia hipoteką. Uprawnienie to nie stanowi jednak roszczenia, zatem nie może być dochodzone na drodze sądowej. Brak zgody na zwolnienie spowoduje obciążenie sprzedanej części hipoteką łączną ze skutkami z art. 76.
Art. 91.
Przepis ten jest odpowiednikiem roszczenia negatoryjnego z art. 222 § 2 k.c. To, jakie oddziaływanie na nieruchomość może spowodować zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, a więc zmniejszenie poniżej pewnego poziomu potrzebnego do zaspokojenia wierzyciela, zależy od konkretnej sytuacji faktycznej. Dlatego przepisy ustawy tego nie określają. Oddziaływanie to nie musi być sprzeczne z prawem. Wierzyciel może przedsięwziąć działania już w momencie wystąpienia zagrożenia. Roszczenie to przysługuje mu przeciwko każdemu, kto dewastuje nieruchomość, i może go dochodzić w procesie. Biernie legitymowanym może być właściciel, użytkownik, dzierżawca, nieuprawniony posiadacz. W sytuacji, w której naruszeń dokonuje osoba trzecia, wierzyciel hipoteczny może takie roszczenie skierować przeciwko niej oraz właścicielowi, albo wyłącznie przeciwko właścicielowi, jego obowiązkiem bowiem jest nie tylko powstrzymanie się od takich działań, ale także czuwanie, by nie dopuszczały się ich także osoby trzecie (por. R. Polak i K. Scheuring, op. cit., s. 66).
Art. 92.
Przepis ten w przeciwieństwie do art. 91 dotyczy sytuacji, w której wartość nieruchomości uległa już realnemu zmniejszeniu w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki z przyczyn, za które właściciel ponosi odpowiedzialność. Wówczas wierzycielowi przysługują uprawnienia dwojakiego rodzaju. Może on mianowicie wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, co oznacza przywrócenie jej pierwotnej wartości, albo wyznaczyć mu odpowiedni termin do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego, jakim może być np. ustanowienie hipoteki na innej nieruchomości. Po bezskutecznym upływie zakreślonego terminu wierzycielowi hipotecznemu przysługuje żądanie niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.
Art. 93.
Przepis ten dotyczy sytuacji, w której w przeciwieństwie do hipotezy art. 92 zmniejszenie wartości nieruchomości naruszające bezpieczeństwo hipoteki jest skutkiem okoliczności, za które właściciel nie ponosi odpowiedzialności. Będzie to dotyczyło przede wszystkim wyrządzenia szkody działaniem siły wyższej oraz działaniem osób trzecich. W takiej sytuacji wierzycielowi nie przysługuje roszczenie do właściciela nieruchomości, a przysługująca mu hipoteka rozciąga się na roszczenie o naprawienie szkody. Oznacza to, że wstępuje on w prawa wierzyciela i jest uprawniony do dochodzenia odszkodowania, do którego w drodze analogii mają zastosowanie przepisy o zastawie na prawach (art. 327-335 k.c.).
Art. 94.
1. Przepis ten wyraża zasadę akcesoryjności hipoteki w stosunku do wierzytelności, którą zabezpiecza. Lege non distinquente trzeba przyjąć, że wygaśnięcie hipoteki na podstawie tego przepisu dotyczy wszystkich wypadków wygaśnięcia wierzytelności niezależnie od przyczyny, a więc w razie:
1) spłacenia,
2) zrzeczenia się hipoteki (art. 96 u.k.w.h.), por. uwagi do tego przepisu,
3) zwolnienia z długu (art. 508 k.c.),
4) potrącenia (art. 498 k.c.),
5) spełnienia za zgodą wierzyciela innego świadczenia - datio in solutum (art. 453 k.c.),
6) złożenia przedmiotu do depozytu sądowego (art. 470 k.c.),
7) odnowienia (art. 507 k.c.), w sytuacji, w której wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką ustanowioną przez osobę trzecią, hipoteka wygasa wskutek odnowienia wierzytelności, polegającego na świadczeniu pieniężnym, chyba że osoba trzecia jako dłużnik rzeczowy wyrazi zgodę na dalsze trwanie zabezpieczenia. Hipoteka nie wygasa wskutek odnowienia wierzytelności, jeżeli dłużnik osobisty jest jednocześnie dłużnikiem rzeczowym,
8) konfuzji (art. 241 k.c.). Wierzycielom hipotecznym użytkownika wieczystego, którzy utracili hipoteki wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, przysługuje ustawowe prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu.
Natomiast przedawnienie wierzytelności nie pozbawia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej (art. 77 u.k.w.h.).
2. Wyjątki od zasady, że wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki, są przewidziane w art. 97 i 98 u.k.w.h., art. 354 pr. upadł. i napr. oraz art. 190 k.k.w.
3. Nie powoduje też wygaśnięcia hipoteki zmiana wierzyciela w wyniku przelewu oraz przeniesienia wierzytelności zbywalnej przez indos lub wynikającej z dokumentu na okaziciela, gdyż w takich wypadkach następuje jedynie podmiotowa zmiana po stronie uprawnionego. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nastąpi na skutek egzekucji przeprowadzonej z nieruchomości obciążonej.
4. Do wygaśnięcia hipoteki nie jest potrzebny wpis jej wykreślenia w księdze wieczystej, nie ma on bowiem, w przeciwieństwie do ustanowienia hipoteki, charakteru konstytutywnego. Jednakże w interesie właściciela nieruchomości obciążonej jest, by wyłączyć działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
5. Zgodnie z art. 1003 § 2 k.p.c., prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji tylko wtedy stanowi podstawę wniosku o wykreślenie hipotek, jeżeli nabywca zapłacił całą cenę w gotówce. Jeśli natomiast nabywca zaliczył na poczet ceny nabycia wierzytelności w trybie art. 968 k.p.c., postanowienie takie nie stanowi podstawy wpisu wykreślenia hipotek.
6. W razie obciążenia nieruchomości kilkoma hipotekami, wygaśnięcie jednej z nich powoduje, że hipoteki na dalszym miejscu przesuwają się o jedno miejsce naprzód; jest to tzw. prawo posuwania się hipotek.
7. Skutek w postaci wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przewidziany w art. 2 ust. 9 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 z późn. zm.) nie następuje w wypadku przekształcenia w jednoosobową spółkę Skarbu Państwa przedsiębiorstwa państwowego, które w drodze umowy sprzedaży nabyło nieruchomość obciążoną zabezpieczeniem hipotecznym wierzytelności Skarbu Państwa przysługujących mu na podstawie art. 2 ust. 9 tej ustawy. Tak Sąd Najwyższy w post. z dnia 4 lipca 1997 r., III CKN 118/97 (OSNC 1997, nr 11, poz. 186).
8. Zgodzić należy się z poglądem S. Breyera, że art. 94 nie ma zastosowania do hipoteki kaucyjnej, a to z uwagi na brak domniemania istnienia zabezpieczonej wierzytelności (art. 71 u.k.w.h.).
Art. 95.
Błędne wykreślenie hipoteki powoduje jej wygaśnięcie dopiero z upływem dziesięciu lat. Do tego czasu wierzyciel może egzekwować wszelkie uprawnienia przysługujące wierzycielowi hipotecznemu, może też żądać przywrócenia wpisu w drodze powództwa na podstawie art. 10 u.k.w.h., z jednoczesnym żądaniem jego zabezpieczenia przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej. W przeciwnym wypadku może dojść do wygaśnięcia błędnie wykreślonej hipoteki, jeżeli nieruchomość zostanie zbyta, a nabywcę będzie chroniła rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Art. 96.
1. Zrzeczenie się zabezpieczenia hipotecznego następuje w postaci oświadczenia woli w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 u.k.w.h.). Oświadczenie to stanowi podstawę wpisu wykreślenia hipoteki w księdze wieczystej, który jest konieczny do wywołania skutku wygaśnięcia hipoteki.
2. W kwestii dokumentów wystawionych za granicą, mających stanowić między innymi podstawę wpisu wykreślenia hipoteki, należy mieć na uwadze Konwencję haską, znoszącą wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych. Jeśli więc dokument taki będzie wystawiony w państwie, które przystąpiło do tej konwencji, a ma być wykorzystany na terytorium innego państwa sygnatariusza Konwencji, to - zgodnie z art. 3 Konwencji - do dokumentu konieczne jest dołączenie poświadczenia w formie klauzuli apostille wydanego przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi. Polska przystąpiła do tej Konwencji z dniem 14 sierpnia 2005 r. (Dz. U. Nr 112, poz. 938). Zgodnie z art. 2 Konwencji, każde Umawiające się Państwo ma obowiązek zwolnić z legalizacji dokumenty urzędowe wymienione w art. 1, które mają być przedłożone na jego terytorium.
Art. 97.
1. Przepis ten stanowi wyjątek od przewidzianej w art. 94 zasady, że wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Jest też przepisem szczególnym do art. 518 § 1 k.c., ponieważ dłużnik osobisty, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, spłaca własny dług, w przeciwieństwie do art. 518 § 1 k.c., według którego osoba trzecia spłaca cudzy dług i wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela.
2. Przysługujące dłużnikowi osobistemu roszczenie zwrotne powstaje w ramach określonego stosunku cywilnoprawnego łączącego go z właścicielem nieruchomości obciążonej w takiej sytuacji, w której na przykład dłużnik hipoteczny, będący jednocześnie dłużnikiem osobistym, sprzedaje nieruchomość za cenę niższą o kwotę hipoteki, a nabywca zobowiązuje się do spłaty wierzyciela hipotecznego, jednak zobowiązania nie wykonuje. Wówczas sprzedawca spłaca hipotekę jako dłużnik osobisty i na niego przechodzi ex lege hipoteka ze skutkiem prawnym względem nowego właściciela nieruchomości jako dłużnika hipotecznego. Oznacza to, że nieruchomość jest nadal obciążona, z tym że na rzecz innego wierzyciela. W jego interesie leży wystąpienie z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmiany wpisu hipoteki. Tak też: S. Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 273; R. Polak i K. Scheuring, op. cit., s. 70; por. A. Szpunar, Odpowiedzialność właściciela nieruchomości nie będącego osobistym dłużnikiem hipotecznym, R. 1999, nr 11, s. 13.
3. Według stanowiska Sądu Najwyższego zajętego w post. z dnia 16 grudnia 2004 r., V CK 203/04 (Glosa 2006, nr 2, s. 66 wraz z glosą J. Jastrzębskiego), art. 97 stanowi samodzielną materialnoprawną podstawę cessio legis hipoteki i jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 518 § 1 pkt 1 k.c. Wymaga, żeby osoba, która spłaciła wierzyciela hipotecznego, była jego dłużnikiem osobistym z tytułu własnego długu, ale jednocześnie, żeby przysługiwało jej roszczenie zwrotne przeciwko właścicielowi nieruchomości obciążonej albo przeciwko jego poprzednikowi prawnemu. Istnienie roszczenia zwrotnego stanowi warunek sine qua non możliwości powoływania się dłużnika spłacającego wierzyciela hipotecznego na przejście ex lege spłaconej wierzytelności na niego na podstawie art. 97.
Art. 98.
Przepis ten stanowi również wyjątek od zasady przewidzianej w art. 94 i dotyczy powstania hipoteki łącznej w sytuacji, w której jedna wierzytelność jest zabezpieczona jednocześnie na kilku nieruchomościach w taki sposób, że każda z nich gwarantuje zapłatę całej wierzytelności, a wierzyciel ma prawo wyboru nieruchomości, z której będzie dochodził zaspokojenia. Po uzyskaniu przez niego pełnego zaspokojenia z którejkowiek nieruchomości, hipoteka na pozostałych nieruchomościach wygasa. Wygaśnięcie to nie powoduje jednak automatycznie zwolnienia tych nieruchomości z obciążenia hipotecznego, chyba że dłużnikowi hipotecznemu, który spłacił wierzyciela, przysługuje roszczenie zwrotne do właściciela nieruchomości współobciążonej. Na przykład dłużnik wierzytelności hipotecznie zabezpieczonej sprzedaje udział w tej nieruchomości, zobowiązując się wobec nabywcy do tego, że wierzyciel hipoteczny nie będzie egzekwował od niego długu hipotecznego. Porozumienie to nie wiąże jednak wierzyciela hipotecznego, który może wyegzekwować dług od nabywcy. Spłata długu przez nabywcę spowoduje powstanie na jego rzecz roszczenia regresowego w stosunku do zbywcy. Tak też R. Polak i K. Scheuring, op. cit., s. 71. Przedstawiona konstrukcja prawna jest taka sama, jak w sytuacji objętej art. 97.
Art. 99.
Złożenie przedmiotu świadczenia - jakim w sytuacji objętej art. 99 jest kwota zabezpieczona hipoteką - do depozytu sądowego, jako jeden ze sposobów wygaśnięcia hipoteki, regulują przepisy art. 692-693 i 6931-69322 k.p.c. Ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie znaczenie jak spełnienie świadczenia (art. 470 k.c.). Warunkiem skutku w postaci wygaśnięcia hipoteki jest wymagalność zabezpieczonej nią wierzytelności oraz złożenie do depozytu połączone ze zrzeczeniem się do jej odebrania.
Art. 99 ma zastosowanie także w sytuacji, w której dłużnik hipoteczny nie wie, kto jest jego wierzycielem.
Art. 100.
Przepis ten dotyczy wszystkich wypadków wygaśnięcia hipoteki. Na skutek wygaśnięcia powstaje niezgodność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, do usunięcia której potrzebne jest wykreślenie hipoteki. Do wykreślenia konieczne są dokumenty stwierdzające to wygaśnięcie. Art. 100 nakłada na wierzyciela w takiej sytuacji obowiązek dokonania wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki. Jeżeli więc wymienione dokumenty są w jego posiadaniu, jest on obowiązany wydać je właścicielowi obciążonej nieruchomości. Jeśli wierzyciel odmawia dokonania takich czynności, to jedyną drogą do usunięcia niezgodności jest proces na podstawie art. 10 u.k.w.h. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 16 listopada 1998 r., I CKN 885/97 (OSNC 1999, nr 4, poz. 84 z aprobującą glosą S. Rudnickiego, PS 1999, nr 5, s. 86).
Art. 101.
1. Według art. 241 k.c., wygaśnięcie użytkowania wieczystego powoduje z mocy prawa wygaśnięcie wszelkich obciążeń bez względu na czas i sposób ich powstania. Wygasają więc ograniczone prawa rzeczowe i prawa obligacyjne, w szczególności ustanowione hipoteki, służebności gruntowe i osobiste, prawo użytkowania, wszelkie wpisy roszczeń i praw osobistych.
2. Art. 101 reguluje skutki utraty hipoteki przez wierzycieli hipotecznych. Roszczenia użytkownika wieczystego w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego określa art. 33 ust. 3 u.g.g., według którego użytkownikowi przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie to powinno być równe wartości budynków i innych urządzeń wybudowanych przez niego lub nabytych - określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Co do prawa zastawu patrz art. 326 k.c.
Art. 102.
Art. 103.
1. Z reguły hipoteka zabezpiecza wierzytelność ściśle oznaczoną, a więc już istniejącą i określoną co do wysokości wierzytelność pieniężną. Zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej jeszcze wysokości służy hipoteka kaucyjna. Jak wynika z ust. 2 art. 102, mogą to być wierzytelności już istniejące, jak i wierzytelności przyszłe, przy czym muszą to być wierzytelności oznaczone sumą najwyższą. Suma ta oznacza maksymalne obciążenie rzeczowe nieruchomości. Hipoteka kaucyjna pozostaje w luźnym związku z wierzytelnością, która jest zmienna, płynna i nie może być ustalona aktem stanowiącym przesłankę wpisu. Wpis hipoteki kaucyjnej nie przesądza o rzeczywistej wysokości należności z określonego stosunku prawnego. Dlatego wierzyciel przy dochodzeniu wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką nie może powołać się na wpis dla jej udowodnienia, lecz musi wykazać jej istnienie przy pomocy innych dowodów.
2. Strony nie mogą ustanowić hipoteki kaucyjnej dowolnie. Musi między nimi istnieć więź prawna stanowiąca źródło zabezpieczonej wierzytelności, które należy określić przy dokonaniu zabezpieczenia, np. wierzytelność z umowy rachunku bankowego, z umowy ramowej. Przedmiotem hipoteki kaucyjnej mogą być następujące wierzytelności:
1) istniejące, ale o nieustalonej wysokości, np. z umów o kredyt odnawialny, poręczeń, kredytów;
2) przyszłe z określonego stosunku prawnego, np. z umowy ramowej, przyszłe alimenty;
3) z dokumentów zbywalnych przez indos, chociażby opiewały na ściśle określoną wierzytelność.
Przy umowie o bankowy kredyt odnawialny każda spłata kredytu powoduje jego odnowienie. Stanowi to nową wierzytelność i podlega wpisaniu jako nowa hipoteka, a nie jako zmiana terminu płatności.
Umowa ramowa, nazywana też porozumieniem ramowym bądź umową o współpracę, zobowiązuje strony do zawierania ze sobą w przyszłości określonych umów o ramowo oznaczonym przedmiocie świadczeń i nie zawsze jej konstrukcja zawiera niezbędne cechy do wpisania hipoteki kaucyjnej. Jeśli jej postanowienia nie są dostatecznie precyzyjne i sąd wieczystoksięgowy, nawet przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych oświadczeń woli (art. 56 i 65 k.c.), nie będzie w stanie ustalić wskazanej przez wnioskodawcę sumy najwyższej, to wniosek oddali. Suma najwyższa oznacza maksymalne obciążenie nieruchomości wynikające z tej hipoteki.
3. Wpis hipoteki kaucyjnej nie decyduje o rzeczywistej wysokości należności z określonego stosunku prawnego, jednakże oznacza najwyższą sumę odpowiedzialności rzeczowej. Przeto zapłacenie przez właściciela nieruchomości sumy zabezpieczonej hipoteką kaucyjną skutkuje wygaśnięcie wierzytelności z danego stosunku prawnego, w każdym razie w takim zakresie, w jakim wierzyciel może jej z tytułu wpisu tej hipoteki dochodzić z nieruchomości, a w konsekwencji pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki. Tak Sąd Najwyższy w post. z dnia 2 maja 1960 r., 4 CR 1028/59 (OSPiKA 1962, nr 2, poz. 35).
4. Wierzytelność terminowa oprocentowana odsetkami kredytowymi o stałej stopie procentowej podlega zabezpieczeniu hipoteką zwykłą. Natomiast wierzytelność składająca się z kapitału i odsetek o zmiennej stopie oprocentowania podlega zabezpieczeniu hipoteką kaucyjną. Por. T. Czech, Zabezpieczenie odsetek od wierzytelności hipotecznej, R. 2003, nr 4, s. 42 i n. i W. Sługiewicz, Hipoteczne zabezpieczenie odsetek umownych, PS 2003, nr 5, s. 24. Wierzyciel może jednak zabezpieczyć wierzytelność z tytułu udzielonego kredytu hipoteką zwykłą, a wierzytelność z tytułu odsetek hipoteką kaucyjną, ponieważ w tym zakresie jest to wysokość nieustalona. Poza tym uważa się, że wierzytelności o świadczenia powtarzające się (czynsz najmu, dzierżawy, renty, alimenty) mogą być zabezpieczone jedynie hipoteką kaucyjną (por. J. Pisuliński, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002, s. 79 i n. i powołaną tam literaturę).
5. Hipoteka przymusowa wpisana na podstawie aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji sumy pieniężnej do kwoty oznaczonej według klauzuli waloryzacyjnej, może mieć charakter hipoteki zwykłej lub hipoteki kaucyjnej w zależności od sposobu określenia wysokości świadczenia, którego mógłby się domagać wierzyciel (por. J. Pisuliński, op. cit., s. 78).
6. Hipoteka kaucyjna, według art. 103, stanowi wyłączny sposób zabezpieczenia hipotecznego wierzytelności z dokumentów zbywanych przez indos, a więc z weksli i czeków i to także w sytuacji, w której dokumenty te opiewają na ściśle określoną sumę.
7. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność w stosunku do dłużnika tej wierzytelności w dacie złożenia wniosku o wpis. Zgodnie z art. 6266§ 1 k.p.c., o kolejności wniosku o wpis rozstrzyga chwila wpływu wniosku do sądu. Za tę chwilę uważa się godzinę i minutę, w której wniosek w danym dniu wpłynął do sądu. Bez znaczenia zatem dla wpisu tej hipoteki pozostaje zbycie przez dłużnika prawa własności nieruchomości przed rozpoznaniem wniosku o wpis hipoteki. Z uwagi bowiem na zasadę wstecznego działania wpisu, wynikającą z art. 29 u.k.w.h., a mającą także zastosowanie przy wpisach o charakterze konstytutywnym, hipoteka będzie obciążała nieruchomość rzeczywistego właściciela (por. też post. SN z dnia 5 grudnia 2000 r., IV CKN 187/00, niepubl.). Dlatego też oraz ze względu na zasadę rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, nie można podzielić odmiennego stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w post. z dnia 28 czerwca 1995 r., II CRN 61/95 (OSNC 1995, nr 11, poz. 166), stwierdzającego, że wniosek wierzyciela o wpis hipoteki kaucyjnej należało ocenić na podstawie okoliczności faktycznych i stanu prawnego zachodzących w dniu orzekania, nie zaś na podstawie stanu rzeczy istniejącego w dniu wpływu wniosku.
Przestrzeganie rozpoznawania wniosków według kolejności wpływu ma szczególne znaczenie przy wnioskach o wpisy konstytutywne, na co zwracał wielokrotnie uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniach powołanych w uwadze 4 do art. 6266 k.p.c.
Art. 104.
Art. 105.
1. Określony tym szczególnym przepisem zakres zabezpieczenia hipoteką kaucyjną jest znacznie węższy od zakresu zabezpieczenia hipoteką zwykłą. Hipoteka kaucyjna, w przeciwieństwie do hipoteki zwykłej (art. 69), zabezpiecza zarówno odsetki kredytowe, jak i odsetki ustawowe za zwłokę, lecz tylko wtedy gdy mieszczą się w wymienionej we wpisie sumie hipoteki. Odrębność ta wynika stąd, że hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności w istocie "niepewne" tak co do samego istnienia, jak i ich wysokości, ponieważ w odróżnieniu od hipoteki zwykłej, nie jest wyposażona w domniemanie istnienia prawa wynikającego z wpisu tej hipoteki (art. 105 u.k.w.h.). Zatem wierzyciel hipoteczny dochodzący zaspokojenia z nieruchomości musiałby przeprowadzić dowód, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną istnieje oraz w jakiej wysokości (art. 6 k.c.).
2. Sąd Najwyższy w post. z dnia 20 maja 1986 r., III CRN 86/86 (OSNC 1987, nr 9, poz. 139), stwierdził, że zakres zabezpieczenia hipoteką przymusową, wpisaną na podstawie tymczasowego zarządzenia sądu, odsetek oraz kosztów postępowania określa przepis art. 104 w związku z art. 11 u.k.w.h., a nie przepis art. 69 u.k.w.h.
Art. 106.
Unormowanie tego przepisu oznacza, że do wypowiedzenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną nie ma zastosowania art. 78 ustawy o wypowiedzeniu wierzytelności hipotecznej, lecz ogólne zasady prawa zobowiązaniowego o wykonaniu zobowiązań i o skutkach ich niewykonania. Chodzi tu o przepisy art. 455 i 476 k.c. Według art. 455 k.c., jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązani, jak np. przy zwrocie pożyczki (art. 723 k.c.), świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania. Z tą też chwilą, zgodnie z art. 476 k.c., dłużnik popada w zwłokę, chyba że udowodni, iż opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Art. 107.
1. Do zmiany wierzyciela, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną, nie mają zastosowania przepisy o przelewie wierzytelności hipotecznej, tj. art. 79-83 ustawy. Oznacza to, że przelewu tych wierzytelności dokonuje się według ogólnych zasad określonych w kodeksie cywilnym, tj. art. 509 k.c., a odnośnie do wierzytelności wekslowych i czekowych - odpowiednio według przepisów art. 11 prawa wekslowego i art. 14 prawa czekowego.
2. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką kaucyjną może być przeniesiona bez hipoteki. Jeżeli jednak wraz z wierzytelnością przeniesiona jest hipoteka, to do ważności przelewu potrzebny jest także wpis w księdze wieczystej.
Art. 108.
1. Przepis nie określa przesłanek, których spełnienie warunkuje dopuszczalność przekształcenia hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą i odwrotnie. Odpowiedzi zatem należy poszukiwać w przepisach regulujących hipotekę kaucyjną (art. 102) i zwykłą (art. 67 ustawy). Analiza tych przepisów wykazuje, że hipoteki te różnią się rodzajem zabezpieczonych nimi wierzytelności. Warunkiem dopuszczalności zabezpieczenia hipoteką zwykłą jest bowiem ścisłe oznaczenie wysokości wierzytelności, a warunkiem dopuszczalności zabezpieczenia hipoteką kaucyjną oznaczenie wierzytelności sumą najwyższą. Przyjąć zatem należy, że przekształcenia hipoteki kaucyjnej w hipotekę zwykłą i odwrotnie można dokonać przy jednoczesnej zmianie treści hipoteki. Tak więc warunkiem zmiany hipoteki zwykłej na kaucyjną jest zastąpienie dotychczasowej wierzytelności o ustalonej wysokości inną wierzytelnością istniejącą lub przyszłą o nieustalonej wysokości, np. przekształcenie umowy pożyczki w umowę rachunku bankowego albo zastąpienie wierzytelności o nieustalonej wysokości wierzytelnością pewną o ustalonej wysokości.
2. Jeżeli dłużnik osobisty, będący jednocześnie dłużnikiem rzeczowym po obciążeniu nieruchomości hipoteką kaucyjną, sprzeda nieruchomość, to uzyskany następnie przeciwko niemu przez wierzyciela wyrok nie stanowi podstawy do zmiany hipoteki kaucyjnej na przymusową zwykłą. Do wpisu tej zmiany konieczny jest tytuł egzekucyjny przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości z następujących przyczyn. Z rzeczowej odpowiedzialności każdorazowego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną wypływa jego obowiązek zaspokojenia z tej nieruchomości wierzyciela, któremu przysługują wierzytelności zabezpieczone hipoteką kaucyjną, po ostatecznym ustaleniu sumy wierzytelności. Dalszą konsekwencją jest dopuszczalność - niezależnie od zmiany w osobie właściciela obciążonej nieruchomości zaszłej po powstaniu hipoteki kaucyjnej - wpisania, w miejsce hipoteki kaucyjnej i w granicach oznaczonej w niej sumy najwyższej, hipoteki przymusowej na podstawie tytułu egzekucyjnego ustalającego ostatecznie sumę wierzytelności, zabezpieczonej hipoteką kaucyjną. W myśl art. 244 pr. rzecz. (obecnie art. 109 u.k.w.h.), do zmiany hipoteki kaucyjnej na przymusową hipotekę zwykłą potrzebne jest stwierdzenie ostatecznie ustalonej wierzytelności tytułem egzekucyjnym. W sytuacji, w której tytuł egzekucyjny opiewa na dłużnika osobistego niebędącego już ujawnionym w księdze wieczystej właścicielem obciążonej hipoteką kaucyjną nieruchomości, tytuł ten nie stanowi podstawy wpisu przymusowej hipoteki zwykłej, chyba że aktualny właściciel, odpowiedzialny rzeczowo w granicach obciążającej nieruchomość hipoteki kaucyjnej, wyraził zgodę na wpis. Wyrok ustalający ostateczną sumę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną, wydany w sporze między wierzycielem a dłużnikiem osobistym, ma bowiem powagę rzeczy osadzonej tylko między tymi osobami (art. 366 k.p.c.). Wyrok ten nie wiąże natomiast właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym. Zgodnie z art. 73 u.k.w.h., może on bowiem przeciwstawić wierzycielowi hipotecznemu zarówno zarzuty, jakie mu przysługują osobiście, jak i zarzuty przysługujące dłużnikowi osobistemu. W konsekwencji tego unormowania wierzyciel, ubiegający się o zmianę hipoteki kaucyjnej na hipotekę przymusową zwykłą, powinien przedstawić organowi prowadzącemu księgę wieczystą tytuł egzekucyjny, skuteczny przeciwko aktualnie ujawnionemu w księdze wieczystej właścicielowi nieruchomości. Tytułem takim, stosownie do okoliczności, może być w szczególności klauzula wykonalności nadana w trybie art. 788 w związku z art. 792 k.p.c. bądź też prawomocny wyrok stwierdzający obowiązek aktualnego właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną zaspokojenia wierzyciela hipotecznego w drodze egzekucji z tej nieruchomości. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w post. z dnia 26 marca 1971 r., III CRN 553/70 (OSNCP 1971, nr 10, poz. 185).
Przytoczone rozważania prowadzą do wniosku, że zawarte w art. 108 zd. 2 odesłanie do przepisów o zmianie treści hipoteki nie oznacza, iż przekształcenie hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą możliwe jest tylko w drodze umowy. Dopuszczalna też jest zmiana hipoteki przymusowej kaucyjnej na hipotekę przymusową zwykłą. Wierzyciel ubiegający się o zmianę hipoteki kaucyjnej na hipotekę przymusową zwykłą powinien przedstawić sądowi wieczystoksięgowemu tytuł egzekucyjny, skuteczny przeciwko aktualnie ujawnionemu w księdze wieczystej właścicielowi nieruchomości. Ten kierunek orzecznictwa został zaaprobowany przez doktrynę (por. J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System prawa cywilnego, t. II, Wrocław 1977, s. 78; S. Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 282; E. Drozd, A. Oleszko, Hipoteka w praktyce, Poznań-Kluczbork 1995, s. 87).
3. Zmiana hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą nie wpływa na zakres zabezpieczenia odsetek i kosztów procesu (art. 108). Oznacza to, że odsetki i koszty przypadłe w czasie, gdy hipoteka była kaucyjna, są nadal zabezpieczone, byleby mieściły się w sumie hipoteki kaucyjnej.
4. Zgoda osób, którym przysługują na obciążonej nieruchomości prawa z pierwszeństwem równym lub niższym hipotece, nie jest potrzebna. Ratio legis takiej regulacji wynika stąd, że przekształcenie hipoteki kaucyjnej w zwykłą nie zwiększa zakresu obciążenia nieruchomości. Ponadto hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność o nieustalonej wysokości, zatem wierzyciele, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym hipotece kaucyjnej, muszą się z tym liczyć, tzn. z różną, a więc także niższą wysokością zabezpieczonej wierzytelności. Tak też J. Pisuliński. Autor ten jest jednak zdania, że w niektórych przypadkach zmiany hipoteki kaucyjnej na hipotekę zwykłą potrzebna jest zgoda osób, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym niż hipoteka. Jego zdaniem art. 108 zd.3 u.k.w.h. jest przepisem szczególnym tylko do art. 70 u.k.w.h., lecz nie do art. 248 § 2 k.c. (por. J. Pisuliński, op. cit., s. 315 i n.).
5. Hipoteka zwykła powstała w wyniku przekształcenia z hipoteki kaucyjnej może zabezpieczać dotychczasową wierzytelność, np. jeżeli hipoteka kaucyjna zabezpieczała wierzytelność przyszłą o ściśle oznaczonej wysokości, wówczas z chwilą ziszczenia się warunku zawieszającego może być zabezpieczona hipoteką zwykłą albo może też zabezpieczać nową wierzytelność, np. w przypadku odnowienia (por. J. Pisuliński, op. cit., s. 316 i n.).
6. Do zmiany hipoteki kaucyjnej na zwykłą konieczne jest zawarcie umowy między uprawnionym a właścicielem nieruchomości obciążonej oraz wpis do księgi wieczystej (art. 248 § 1 k.c. i art. 108 zd. 2 u.k.w.h.), z tym że oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.).
Art. 108(1).
Art. 108(2).
Art. 108(3).
Art. 108(4).
Art. 108(5).
1. Stosownie do art. 65 ust. 4 pkt 4, przedmiotem hipoteki może być również wierzytelność hipoteczna, tzw. subintabulat lub podzastaw. Instytucja ta jako forma zabezpieczenia hipotecznego, przejęta z ustawy hipotecznej z 1818 r., była przewidziana w art. 191 oraz art. 238-243 pr. rzecz. Nie została recypowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, ponieważ wierzytelności hipoteczne w ówczesnych stosunkach społeczno-gospodarczych przestały być walorami obiegowymi. Dopiero w warunkach gospodarki rynkowej instytucja subintabulatu stała się walorem obiegowym i przywrócono ją nowelą z dnia 25 października 1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 115, poz. 496), por. J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe, Warszawa 1994, s. 246; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System..., s. 768; K. Piasecki, op. cit., s. 191.
2. Hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką ułatwia obrót wierzytelnościami hipotecznymi, dając wierzycielowi hipotecznemu możliwość uzyskania kredytu w zamian za zabezpieczenie go hipoteką na wierzytelności hipotecznej, skutkiem czego kredytodawca wstępuje w sytuację swego dłużnika będącego wierzycielem hipotecznym w określonym stopniu pierwszeństwa. Istota subintabulatu polega na tym, że wierzyciel hipoteczny zabezpiecza swoją wierzytelnością spłatę własnych zobowiązań zaciągniętych u osób trzecich. Wpisu hipoteki na wierzytelności hipotecznej dokonuje się w księdze wieczystej, w której zabezpieczona jest ta wierzytelność hipoteczna. Obrazuje to przykład: A nabył od B działkę gruntu nr 10/1, która została wydzielona do nowej księgi wieczystej X z wpisaniem prawa własności na rzecz A. Ponieważ A na zabezpieczenie ceny kupna ustanowił na rzecz B hipotekę w kwocie 40.000 zł, w dziale IV księgi wieczystej Kw X wpisano tę hipotekę. Następnie B zaciągnął w banku kredyt w kwocie 30.000 zł i na zabezpieczenie jego spłaty ustanowił hipotekę na przysługującej mu wierzytelności od A. Po ujawnieniu tej hipoteki w księdze wieczystej X, bank wstępuje w prawa służące B. Z tą chwilą spłata ceny kupna gruntu może być dokonana do wysokości 30.000 zł tylko na rzecz banku uprawnionego z tytułu subintabulatu, chociażby wierzytelność banku nie była jeszcze wymagalna. Gdyby A spłacił dług do rąk B, to bank z chwilą wymagalności spłaty kredytu będzie mógł dochodzić od B zapłaty od chwili wpisania hipoteki na jego rzecz, ponieważ zapłata dokonana po tej chwili do rąk B nie byłaby skuteczna wobec banku. Tak samo bezskuteczne byłoby zwolnienie z długu 30.000 zł dłużnika wierzytelności hipotecznej A przez wierzyciela B. Zwolnienie to powodowałoby bowiem wygaśnięcie wierzytelności, a przedmiotem subintabulatu jest wierzytelność, która musi istnieć, by mogła powstać na niej hipoteka. Tak też S. Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 282. Z tego powodu nie można ustanowić hipoteki na wierzytelności warunkowej lub przyszłej, gdyż przed ziszczeniem się warunku lub przed nadejściem terminu wierzytelność jeszcze nie istnieje. Brak jest więc substratu dla hipoteki. Por. R. Polak, K.Scheuring, op. cit., s. 78.
3. Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną tylko wtedy, gdy wierzytelność istnieje, chociażby jej wysokość nie była jeszcze ustalona. Stosownie do art. 102 ust. 1 u.k.w.h., hipoteką kaucyjną mogą być bowiem zabezpieczone wierzytelności istniejące, a tylko o nieustalonej wysokości, nie zaś warunkowe albo mogące powstać dopiero w przyszłości. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 25 kwietnia 1996 r., III CZP 35/96 (OSNC 1996, nr 9, poz. 114). Z braku uzasadnionych podstaw nie można podzielić odmiennego stanowiska R. Polaka i K. Scheuringa, op. cit., s. 70.
4. Można też obciążyć wierzytelność hipoteczną hipoteką kaucyjną. W takiej sytuacji sumę odpowiadającą wysokości hipoteki kaucyjnej, do czasu jej wymagalności, należy złożyć do depozytu sądowego. W razie wymagalności obu wierzytelności, wierzyciel mający zabezpieczoną wierzytelność hipoteką kaucyjną może domagać się wprost zapłaty od dłużnika hipotecznego wierzytelności obciążonej. Wracając do przykładu przytoczonego w uwadze 2, przy założeniu, że wierzytelność banku jest zabezpieczona hipoteką kaucyjną i stała się wymagalna, to bank mógłby domagać się zapłaty wprost od A i dochodzić zaspokojenia z jego nieruchomości.
5. Z zagadnienia subintabulatu na uwagę zasługuje uchw. Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 1996 r., III CZP 82/96 (OSNC 1996, nr 10, poz. 137), w której Sąd wyjaśnił, że wystawione przez bank dokumenty stwierdzające udzielenie kredytu na podstawie art. 50 ust. 1 prawa bankowego z 1989 r. nie stanowią podstawy wpisu hipoteki kaucyjnej na wierzytelności zabezpieczonej hipoteką kaucyjną. W sprawie tej hipoteka kaucyjna zabezpieczała wierzytelność banku z tytułu kredytu udzielonego kredytobiorcy będącemu właścicielem nieruchomości (dłużnikiem rzeczowym). Bank ten następnie złożył wniosek o dokonanie na tej wierzytelności wpisu hipoteki kaucyjnej na rzecz innego banku na zabezpieczenie kredytu refinansowego przeznaczonego na sfinansowanie kredytu hipotecznego udzielonego innemu kredytobiorcy. Zdaniem Sądu Najwyższego przywilej banku z art. 50 prawa bankowego z 1989 r. (obecnie art. 96 pr. bank.) ma zastosowanie tylko w tzw. płaszczyźnie poziomej, tj. jeżeli nieruchomość stanowi własność kredytobiorcy, w przeciwnym wypadku skutek wpisu dotknąłby bezpośrednio podmiot niebędący kredytobiorcą i niepozostający w żadnym stosunku prawnym z bankiem, na rzecz którego hipoteka miałaby być ustanowiona. Do ustanowienia takiej hipoteki konieczne jest złożenie w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.) przez bank wnioskujący, którego wierzytelność miałaby być hipoteką obciążona.
Art. 109.
1. Hipoteka przymusowa stanowi jeden z rodzajów hipotek. Z punktu widzenia konstrukcji prawnej jest obciążeniem tego samego typu co hipoteka zwana "zwykłą" lub "umowną". Od hipoteki zwykłej różni ją przede wszystkim sposób powstania. O ile bowiem do powstania hipoteki zwykłej potrzebna jest umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości, która ma być hipoteką obciążona, lub inną osobą, której przysługuje prawo podlegające obciążeniu hipoteką, o tyle hipoteka przymusowa może powstać bez zgody właściciela nieruchomości, a nawet wbrew jego woli. Stąd jej nazwa "przymusowa". Podstawą jej powstania jest bowiem tytuł wykonawczy określony w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, tymczasowe zarządzenie sądu, postanowienie prokuratora, a jeżeli tak stanowi przepis szczególny - decyzja, chociażby nie była ostateczna albo zarządzenie zabezpieczenia dokonane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (art. 110 u.k.w.h.).
2. Odrębności hipoteki przymusowej wynikają też z jej odmiennej funkcji w obrocie prawnym i czasu powstania. Podczas gdy hipoteka zwykła służy celom kredytu i pożyczki - ich uzyskania i zabezpieczenia, hipoteka przymusowa służy zabezpieczeniu oraz egzekucji wierzytelności już istniejącej, która stała się wymagalna, lecz nie została spłacona i od strony funkcjonalnej stanowi szczególnego rodzaju środek egzekucyjny w szerokim znaczeniu. Rolą jej nie jest zabezpieczenie wierzytelności z określonego stosunku prawnego, jak w przypadku hipoteki zwykłej, lecz zapewnienie skutecznej egzekucji z majątku dłużnika. Stanowisko co do charakteru prawnego hipoteki przymusowej jako środka egzekucyjnego można uznać za dominujące zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie [por. P. Drapała, Ustanowienie hipoteki przymusowej, R. 1996, nr 9, s. 63; J. Ignatowicz, J. Wasilkowski, w: System..., s. 779; R. Polak i K. Scheuring, op. cit., s. 79; S. Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 285 i K. Piasecki, Księgi..., s. 198; uchw. Sądu Najwyższego z dnia: 30 maja 1994 r., III CZP 72/94 (OSNCP 1994, nr 12, poz. 235); post. z: 5 lipca 1994 r., I CRN 83/94 (OSNCP 1994, nr 12, poz. 247); 11 stycznia 1995 r., II CRN 149/94 (OSNC 1995, nr 5, poz. 84); 28 marca 1995 r., I CR 2/95 (niepubl.); 12 czerwca 1997 r., III CKN 72/97 (Prawo Gospodarcze 1997, nr 10, s. 12) oraz uchw. z 8 października 2003 r., III CZP 68/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 191)]. Odmienne stanowisko zajmują: G. Filcek: Hipoteka przymusowa na nieruchomości będącej majątkiem wspólnym małżonków w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, PS 1996, nr 4, s. 40; P. Siciński, Zakres odpowiedniego stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym przepisów kodeksu postępowania cywilnego o procesie, PS 2004, nr 3, s. 85, według którego przy przyjęciu tego stanowiska nie można mówić o jednolitym postępowaniu wieczystoksięgowym, lecz o tylu postępowaniach, ile jest rodzajów wpisów. Wpis ostrzeżenia byłby elementem postępowania zabezpieczającego, a wpis w wyniku dziedziczenia - elementem postępowania nieprocesowego. Autor, odwołując się do powołanego wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 1997 r., III CKN 72/97, wykazuje, do jakich ujemnych praktycznych konsekwencji może prowadzić krytykowane stanowisko. Słusznie zdecydowanie krytycznie do tego stanowiska odniósł się też M. Sychowicz, O charakterze prawnym hipoteki przymusowej i postępowania o jej ustanowienie, w: Księdze pamiątkowej ku czci S. Rudnickiego, Warszawa 2005, s. 259 i n. Szeroko argumentując odmienny pogląd, powołał uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 1938 r., wpisaną do księgi zasad prawnych, w której Sąd Najwyższy uznał, że hipoteka sądowa - z której wywodzi się obecna hipoteka przymusowa - nie jest egzekucją z nieruchomości. Stanowisko Sądu na gruncie prawa rzeczowego podzielił S. Garlicki, Na marginesie prawa o księgach wieczystych, DPP 1947, nr 9, s. 21. M. Sychowicz akcentuje, że przepisy ustawy o księgach określają hipotekę przymusową tak jak każdą hipotekę - jako środek zabezpieczenia, a nie jako "środek egzekucyjny", że kodeks postępowania cywilnego nie używa określenia "środek egzekucyjny", a pojęcie czynności egzekucyjnych oznacza czynności dokonywane przez organ egzekucyjny (sąd rejonowy i komornika) we właściwym postępowaniu egzekucyjnym, mającym na celu przeprowadzenie egzekucji, że art. 747 pkt 2 k.p.c. traktuje hipotekę przymusową jako jeden ze sposobów zabezpieczenia roszczeń pieniężnych, a nie "środek egzekucyjny". Nie ma wątpliwości, że postępowania egzekucyjnego z nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową nie wszczyna wniosek o wpis hipoteki, lecz wniosek skierowany do organu egzekucyjnego.
3. Przedmiotem hipoteki tak zwykłej, jak i przymusowej może być nieruchomość, część ułamkowa nieruchomości lub prawo określone w art. 65 ust. 3 i 4 u.k.w.h. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej zwykłej może być wyłącznie tytułwykonawczy stwierdzający wierzytelność podlegającą zabezpieczeniu także wówczas, jeżeli przedmiotem zabezpieczenia są składki ZUS, i jest to pogląd ugruntowany w orzecznictwie Sądu Najwyższego [por. post. z dnia 20 marca 2003 r., III CKN 205/00 (OSNC 2004, nr 6, poz. 93 z glosą krytyczną A. Szwanenfelda, OSP 2004, nr 5, s. 242); uchw. z dnia 8 października 2003 r., III CZP 68/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 191); orzeczenia z dnia: 13 kwietnia 2005 r., V CK 547/04, 11 października 2005 r., V CK 610/04 i 16 listopada 2005 r., V CK 9/05 (niepubl.) i uchw. z dnia 8 listopada 2006 r., III CZP 93/06 (niepubl.)]. W uchw. z dnia 8 grudnia 2005 r., III CZP 101/05 (OSNC 2006, nr 11, poz. 180), Sąd Najwyższy stwierdził, że podstawą wpisu hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego. Na uzasadnienie tego stanowiska Sąd Najwyższy odwołał się do definicji tytułu wykonawczego zawartej w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym (art. 776 i 797 k.p.c.) i dokonanej przez Sąd Najwyższy wykładni tych przepisów w post. z dnia 12 czerwca 1996 r., III CZP 61/96 (OSNC 1996, nr 10, poz. 132), sprowadzającej się do tezy, że tytułem wykonawczym w rozumieniu tych przepisów jest tylko jego oryginał, a egzekucja prowadzona na podstawie dołączonego do wniosku o wszczęcie egzekucji odpisu (wypisu, wyciągu, kopii, kserokopii, reprodukcji itp.) tytułu wykonawczego jest egzekucją bezpodstawną i podlega umorzeniu. Por. A. Oleszko, Administracyjny tytuł wykonawczy wystawiony na podstawie deklaracji podatkowej a ustanowienie hipoteki przymusowej, R. 2005, nr 1, s. 24 i nr 2, s. 30.
4. W uchw. składu 7 sędziów z dnia 28 października 2004 r., III CZP 33/04 (OSNC 2005, nr 3, poz. 43), Sąd Najwyższy stwierdził, że doręczona dłużnikowi decyzja Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, ustalająca wysokość należności z tytułu składek, stanowi podstawę wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności łącznej dłużnika i jego małżonka, jednakże zuzasadnienia tej uchwały wynika, że decyzja ta może być podstawą wpisu jedynie hipoteki kaucyjnej, której celem nie jest realizacja wierzytelności.
Dla dopełnienia całości obrazu należy zaznaczyć, że wpis hipoteki przymusowej, zabezpieczającej wierzytelności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne następuje na rzecz Zakładu Ubezpieczeń, a nie Skarbu Państwa. Zakład ten bowiem do końca 1998 r. był jednostką organizacyjną Skarbu Państwa, a z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (tekst jedn. Dz. U. z 2007 r. Nr 11, poz. 74 z późn. zm.), uzyskał status państwowej osoby prawnej. Z tą datą mógł już więc na swoją rzecz zabezpieczyć te wierzytelności hipoteką przymusową. W orzecznictwie jednak wątpliwości co do osoby uprawnionego wierzyciela budziło brzmienie art. 26 ust. 3 powołanej ustawy, stanowiącego, że "należności z tytułu składek są zabezpieczane hipoteką przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika". Wątpliwości te usunęła ustawa z dnia 18 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz. U. Nr 241, poz. 2074), nadająca nowe brzmienie powołanemu przepisowi: "dla zabezpieczenia należności z tytułu składek Zakładowi przysługuje hipoteka przymusowa na wszystkich nieruchomościach dłużnika". Zatem Sąd, dokonując wpisu takiej hipoteki w księdze elektronicznej, powinien wskazać Zakład Ubezpieczeń jako uprawnionego w podrubryce 4.4.4 (Inna osoba prawna), a nie w podrubryce 4.4.2 (Skarb Państwa). Straciło więc aktualność post. SN z dnia 19 września 2002 r., V CKN 1223/00 (OSNC 2003, nr 9, poz. 127), wyjaśniające, że wpis omawianej hipoteki następuje na rzecz Skarbu Państwa - Zakładu Ubezpieczeń. Por. post. SN z dnia 22 lutego 2007 r., III CZP 166/06 (niepubl.).
5. Do zagadnień występujących często w praktyce sądowej należy podstawa wpisu hipoteki przymusowej zabezpieczającej należności podatkowe i należności z tytułu składek ZUS, jeżeli zobowiązanym jest jeden z małżonków, a przedmiotem wpisu hipoteki nieruchomość objęta wspólnością ustawową małżonków. Ma ono podłoże w nieskoordynowaniu regulujących tę problematykę przepisów art. 27c ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji i art. 29 § 1 Ordynacji podatkowej. Ostatnio wymieniony przepis jednoznacznie stanowi, że w przypadku osób pozostających w związku małżeńskim odpowiedzialność podatnika obejmuje jego majątek odrębny (obecnie osobisty) oraz majątek wspólny podatnika i jego małżonka. Natomiast brzmienie art. 27c powołanej ustawy, "jeżeli egzekucja ma być prowadzona zarówno z majątku wspólnego zobowiązanego i jego małżonka, jak i z ich majątków osobistych, tytuł wykonawczy wystawia się na oboje małżonków", może sugerować, że tylko jednoczesne prowadzenie egzekucji z majątku wspólnego oraz majątków odrębnych obojga małżonków stanowi podstawę do wystawienia jednego tytułu wykonawczego przeciwko małżonkom. Jednakże taka wykładnia oznaczałaby nieracjonalne działanie ustawodawcy, ponieważ w istocie pozbawiałaby praktycznego znaczenia tego przepisu w tak społecznie doniosłej problematyce, zwłaszcza że przepisy ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji nie przewidują, tak jak przepisy kodeksu postępowania cywilnego regulujące sądowe postępowanie klauzulowe, możliwości zastrzeżenia w tytule ograniczenia odpowiedzialności małżonka zobowiązanego - jedynie do majątku wspólnego. Wykładni tych przepisów dokonał Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 8 października 2003 r., III CZP 68/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 191), stwierdzając, że podstawą wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka może być administracyjny tytuł wykonawczy wystawiony na oboje małżonków, oraz w uchw. z dnia 18 września 2002 r., III CZP 49/02 (OSNC 2003, nr 9, poz. 115), wyjaśniając, że do prowadzenia egzekucji administracyjnej z majątku odrębnego podatnika oraz z majątku wspólnego podatnika i jego małżonka z wyłączeniem majątku odrębnego małżonka podatnika (obecnie osobistego) zbędne jest nadanie sądowej klauzuli wykonalności administracyjnemu tytułowi wykonawczemu wystawionemu na podstawie art. 27c powołanej ustawy. Uznając, że prawidłowej wykładni tego przepisu można dokonać dopiero w powiązaniu z przepisami Ordynacji podatkowej - art. 1a pkt 20 i 26, według których zobowiązanym jest wyłącznie podatnik, a jego małżonek takiego statusu nie ma, przyjął, że art. 27c wymienionej ustawy ma zastosowanie właśnie do sytuacji, w której zobowiązanym jest podatnik, nie zaś jego małżonek, a jedynie zachodzi podstawa do prowadzenia egzekucji z majątku wspólnego i oczywiście z majątku osobistego podatnika.
6. W wypadku obu rodzajów hipotek (zwykłej czy przymusowej) treść prawa obciążającego nieruchomość jest taka sama. Jest nim zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności na nieruchomości dłużnika i polega na możności zaspokojenia się wierzyciela hipotecznego z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 u.k.w.h.). Zaspokojenie to może nastąpić w wyniku wszczęcia postępowania egzekucyjnego (art. 75 u.k.w.h.). Postępowanie takie może być wszczęte na wniosek, z urzędu lub na żądanie uprawnionego organu (art. 796 § 1-3 k.p.c., art. 26 § 1 i 4 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji).
7. Wpis hipoteki przymusowej na rzecz banku może nastąpić na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego. Banki, zgodnie z art. 96 pr. bank., mogą wystawiać na podstawie ksiąg bankowych lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych bankowe tytuły egzekucyjne. Przesłanki wystawienia takiego tytułu określa art. 96 pr. bank., według którego:
1) na podstawie ksiąg banków lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych banki mogą wystawiać bankowe tytuły egzekucyjne;
2) w bankowym tytule egzekucyjnym należy oznaczyć bank, który go wystawił i na rzecz którego egzekucja ma być prowadzona, dłużnika zobowiązanego do zapłaty, wysokość zobowiązań dłużnika wraz z odsetkami i terminami ich płatności, datę wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego, jak również oznaczenie czynności bankowej, z której wynikają dochodzone roszczenia, oraz wzmiankę o wymagalności dochodzonego roszczenia. Bankowy tytuł egzekucyjny należy opatrzyć pieczęcią banku wystawiającego tytuł oraz podpisami osób uprawnionych do działania w imieniu banku;
3) w przypadku egzekucji przeciwko kilku osobom lub z kilku części składowych majątku dłużnika można wystawić dalsze tytuły egzekucyjne.
Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest bankowy tytuł egzekucyjny zaopatrzony w sądową klauzulę wykonalności [art. 97 ust. 1 w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 1998 r., tj. dnia wejścia w życie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst. jedn. Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z późn. zm.)]. Do nadania tej klauzuli konieczne jest oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji, jeżeli czynność bankowa, z której wynika wierzytelność objęta tytułem egzekucyjnym, została dokonana po dniu 1 stycznia 1998 r. (por. uchw. SN z dnia 16 grudnia 1998 r., III CZP 46/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz. 125). Według art. 97 pr. bank., tytuł taki może być podstawą egzekucji prowadzonej według przepisów k.p.c. po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej albo jest dłużnikiem banku z tytułu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to powinno określać kwotę zadłużenia, do której bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny, oraz termin, do którego bank może wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Dlatego, jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 2 kwietnia 2004 r., III CZP 9/04 (OSNC 2005, nr 6, poz. 98), niedopuszczalne jest nadanie na podstawie art. 788 § 1 k.p.c. klauzuli wykonalności na rzecz niebędącego bankiem nabywcy wierzytelności objętej bankowym tytułem egzekucyjnym. Wierzyciel nabywający od banku wierzytelność objętą bankowym tytułem egzekucyjnym nie może korzystać z przysługującego bankom uproszczonego trybu dochodzenia roszczeń, może dochodzić nabytej wierzytelności jedynie na drodze sądowego postępowania cywilnego. Natomiast, zgodnie z art. 98 pr. bank., bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta przejmie dług wynikający z czynności bankowej. Te ustawowe obwarowania warunkujące możliwość skutecznego wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego mają - jak się określa w orzecznictwie - charakter gwarancyjny i zapobiegają nadużywaniu przez banki tego uprawnienia.
8. Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 7 stycznia 2004 r., III CZP 98/03 (OSNC 2005, nr 2, poz. 27), stwierdził, że art. 98 ust. 2 pr. bank. nie stanowi podstawy do wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego przeciwko spadkobiercom dłużnika banku. Zdaniem Sądu Najwyższego, prezentowane w literaturze zapatrywanie oparte na argumencie, że następca prawny wchodzi w ogół praw i obowiązków swego poprzednika, nie daje podstawy do odmiennego poglądu. Pochodne nabycie praw majątkowych charakteryzuje się tym, że nabywca wstępuje w ogół praw i obowiązków poprzednika, które istniały. Tymczasem pisemne oświadczenie spadkodawcy o poddaniu się egzekucji i fakt, że bankowy tytuł dotyczy roszczeń nieosądzonych, wymagania tego nie spełnia. W uchw. z dnia 9 lutego 2005 r., III CZP 80/04 (OSNC 2005, nr 12, poz. 203), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu oświadczenie, o którym mowa w art. 97 ust. 1 i 2 pr. bank., podlega badaniu według stanu prawnego obowiązującego w chwili jego złożenia.
Szczególnego wypadku hipoteki przymusowej dotyczy art. XXI przep. wprow. k.c., według którego: "Wierzytelność z tytułu spłat spadkowych należnych od spadkobiercy, który otrzymał gospodarstwo rolne lub jego część, zabezpiecza się na żądanie uprawnionego spadkobiercy przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. W braku księgi wieczystej ustanowienie hipoteki może nastąpić przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów".
9. W przypadku gdy hipoteka przymusowa została ustanowiona na podstawie tytułu egzekucyjnego zawierającego ograniczenie odpowiedzialności spadkobiercy do wartości spadku, spadkobierca dłużnika w toku egzekucji z nieruchomości obciążonej tak powstałą hipoteką przymusową może skutecznie powołać się na ograniczenie swojej odpowiedzialności za długi spadkowe (por. uchw. SN z dnia 2 września 1983 r., III CZP 40/83, OSNCP 1984, nr 4, poz. 46). Utrzymanie wynikającej z art. 74 ustawy zasady nieograniczonej odpowiedzialności spadkobiercy w przypadku hipoteki przymusowej - w sytuacji, w której tytuł wykonawczy zawiera wyżej wskazaną klauzulę - pozwalałoby na pominięcie skutków prawnych odpowiedzialności spadkobierców za długi spadkowe zgodnie z art. 1031 § 1 i art. 319 k.c. i niweczyłoby ochronę spadkobiercy wypływającą z instytucji przyjęcia spadku z dobrodziejstwem inwentarza, jeśliby spadkobierca taki posiadał wcześniej inne nieruchomości (por. R. Polak i K. Scheuring, op. cit., s. 82). Zasada ta nie ma zastosowania w sytuacji, w której wpis hipoteki nastąpił już po otwarciu spadku.
10. Jeżeli część nieruchomości przechodzi na własność innej osoby w drodze zasiedzenia, hipoteka przymusowa wpisana do księgi wieczystej tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia obciąża również część nieruchomości nabytej przez zasiedzenie (por. uchw. SN z dnia 2 lipca 1975 r., III CZP 51/75, OSNCP 1976, nr 5, poz. 91).
11. Hipoteka przymusowa przewidziana w art. 26 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych i w art. 34 Ordynacji podatkowej nie jest hipoteką łączną (tak SN w post. z dnia 27 października 2004 r., IV CK 142/04, OSNC 2005, nr 11, poz. 192).
12. Hipoteka przymusowa nie może być ustanowiona na nieruchomości stanowiącej własność dłużnika po ogłoszeniu jego upadłości, chociażby wniosek o wpis został złożony przed ogłoszeniem upadłości (por. uchw. SN z dnia 18 lutego 1994 r., III CZP 4/94, OSNCP 1994, nr 9, poz. 170; z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 56/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 216) albo w tym samym dniu, w którym ogłoszono upadłość, wówczas bowiem art. 29 u.k.w.h. również nie ma zastosowania. Orzeczenia te zachowały aktualność także po wejściu w życie prawa upadłościowego i naprawczego (art. 81 pr. upadł. i napr.). Zgodnie z art. 345 pr. upadł. i napr. wierzytelności zabezpieczone hipoteką podlegają zaspokojeniu z sumy uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu obciążonego, pomniejszonej o koszty związane ze sprzedażą.
13. Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 11 lipca 2000 r., III CZP 22/00 (OSP 2001, nr 3, poz. 45), stwierdził, że dopuszczalne jest wystawienie na podstawie art. 97 pr. bank. bankowego tytułu egzekucyjnego przeciwko poręczycielowi wekslowemu, uznając poręczenie wekslowe za czynność bankową w rozumieniu art. 5 ust. 2 pr. bank. Por. krytyczną glosę M. Kozińskiego, PS 2001, nr 7-8, s. 107 i A. Stangret, Przesłanki wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego, PS 2000, nr 11-12, s. 76.
Art. 110.
Art. 111.
1. Charakter hipoteki przymusowej omówiono w uwagach do art. 109. Ustawodawca poprzez unormowania zawarte w art. 110 i 111 dopuszcza możliwość powstania hipoteki przymusowej już w czasie trwania postępowania sądowego i po jego zakończeniu przed uprawomocnieniem się orzeczenia, by w ten sposób udaremnić dłużnikowi wyzbycie się nieruchomości. Podstawę wpisu tego rodzaju hipoteki przymusowej stanowią:
1) postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) nieprawomocne orzeczenia, zaopatrzone w rygor natychmiastowej wykonalności;
3) postanowienia prokuratora;
4) nieostateczne decyzje i
5) zarządzenia zabezpieczenia wydane na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
2. Postępowanie zabezpieczające jest uregulowane w części drugiej Kodeksu postępowania cywilnego zatytułowanej "Postępowanie zabezpieczające" (art. 730-757 k.p.c.). Jego celem jest udzielenie tymczasowej ochrony prawnej między innymi przez zabezpieczenie wykonania orzeczenia, które zostanie wydane w przyszłości. Według art. 730 § 1 k.p.c., w brzmieniu obowiązującym od dnia 5 lutego 2005 r., w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd lub sąd polubowny można żądać udzielenia zabezpieczenia.
Sąd może udzielić zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania lub w jego toku. Po uzyskaniu przez uprawnionego tytułu wykonawczego dopuszczalne jest udzielenie zabezpieczenia tylko wtedy, gdy ma ono na celu zabezpieczenie roszczenia o świadczenie, którego termin spełnienia jeszcze nie nastąpił (§ 2 art. 730 k.p.c.). Wykonanie postanowień o udzieleniu zabezpieczenia następuje według przepisów o postępowaniu egzekucyjnym stosowanych odpowiednio albo w inny sposób (art. 743 k.p.c.).
3. Tytułem zabezpieczenia, według art. 492 § 1 k.p.c., jest też nakaz zapłaty od chwili wydania, bez nadania mu klauzuli wykonalności. Przyjmując w konsekwencji tego unormowania, że nakaz zapłaty zrównany jest z zarządzeniem tymczasowym, wydawanym przez sąd w postępowaniu zabezpieczającym i jest wykonalny z mocy samej ustawy, należy stwierdzić, że - zgodnie z art. 110 u.k.w.h - stanowi podstawę wpisu hipoteki przymusowej. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w uchw. z dnia 2 grudnia 2003 r., III CZP 92/03 (OSNC 2005, nr 2, poz. 22), stwierdzając, że nieprawomocny nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym może być podstawą wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej.
4. Hipoteka wpisana na podstawie tytułów wykonawczych w rozumieniu art. 110 i 111 u.k.w.h. ma charakter hipoteki kaucyjnej, ponieważ w chwili wpisu nie wiadomo, czy i w jakiej wysokości wierzytelność rzeczywiście istnieje. Zatem do tej hipoteki stosuje się przepisy o hipotece kaucyjnej.
Art. 111(1).
Przepis ten reguluje hipotekę przymusową łączną, o skutkach określonych w art. 76 ust. 2 i 4 u.k.w.h., do której mają zastosowanie przepisy art. 109-111 u.k.w.h. Jej szczególna cecha, odróżniająca ją od hipoteki łącznej z art. 76, wyraża się w tym, że może ona obciążać kilka nieruchomości tylko wtedy, jeżeli są one już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych, przy czym podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy od uznania wierzyciela (por. S. Rudnicki, Ustawa o księgach..., s. 306).
Art. 112.
1. Wyłączenie spod przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przelewu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką przymusową i rozporządzenia taką wierzytelnością podyktowane jest tym, że hipoteka przymusowa nie realizuje podstawowego zadania hipoteki, jakim jest zabezpieczenie kredytu, lecz pełni uboczną funkcję zabezpieczenia wierzytelności już istniejących.
Por. uwagę 7 do art. 65 o projektowanym wprowadzeniu długu gruntowego jako nowej formy zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych na nieruchomości.
2. Warto wspomnieć, że w Sejmie oczekuje na uchwalenie rządowy projekt zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece, przewidujący wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowej formy zabezpieczenia rzeczowego w postaci instytucji długu gruntowego. Według projektowanego art. 1121 ust. 1, dług gruntowy jest wyrażanym w oznaczonej sumie pieniężnej prawem, którym można na rzecz oznaczonej osoby (zwanej uprawnionym) obciążyć nieruchomość i na mocy którego uprawniony może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi jej właściciela. Dług gruntowy różni od hipoteki przede wszystkim jego nieakcesoryjny charakter. Nie ma on być bowiem ustanawiany w celu zabezpieczenia określonej wierzytelności, tak jak ma to miejsce w wypadku zabezpieczenia hipotecznego. Powstaje w oderwaniu od jej istnienia i niezależnie od niej funkcjonuje w obrocie, a wygaśnięcie wierzytelności nie powoduje jego wygaśnięcia (zob. projekt ustawy - druk sejmowy nr 3433; R. Sztyk, Dług na nieruchomości - nowa forma zabezpieczenia sumy pieniężnej, R. 2000, nr 3, s. 71; A. Dubicka, Dług gruntowy - nowe ograniczone prawo rzeczowe, R. 2004, nr 10, s. 115; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń na nieruchomościach, PB 2005, nr 3, s. 35 i n. oraz krytycznie: J. Pisuliński, O długu na nieruchomości, TPP 2001, nr 1, s. 25 i n. i tenże, O planowanej nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece i wprowadzeniu długu gruntowego, KPP 2005, nr 3, s. 859 i n.; A. Bieranowski, Dług gruntowy, R. 2004, nr 10, s. 97).
Art. 114.
Art. 115.
Ratio legisart. 114 i 115 wyraża się w dążeniu ustawodawcy do utrzymania dotychczasowego statusu ksiąg wieczystych istniejących w dniu wejścia w życie ustawy, a więc ksiąg założonych lub urządzonych po dniu 1 stycznia 1947 r., w których są nadal dokonywane wpisy.
Część trzecia
WZORY WNIOSKÓW I WPISÓW
Rozdział I
WZORY WNIOSKÓW O WPIS DO KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
1. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej nie posiadającej dotychczas urządzonej księgi wieczystej, przez dołączenie jej do istniejącej księgi wieczystej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
2. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, po jej odłączeniu z innej księgi wieczystej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
3. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, która miała urządzony Zbiór dokumentów.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
4. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
5. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
6.A. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi kilka działek ewidencyjnych (wraz z formularzem KW-OZN).
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
6.B. Formularz KW-OZN złożony wraz z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, w skład której wchodzi kilka działek ewidencyjnych.
str. 1
str. 2
7.A. Wzór wniosku o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, pozostającej we współwłasności więcej niż dwóch współwłaścicieli (wraz z formularzem KW-ZAD i załącznikiem KW-WU).
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
7.B. Formularz KW-ZAD złożony wraz z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, pozostającej we współwłasności więcej niż dwóch współwłaścicieli.
str. 1
str. 2
7.C. Załącznik KW-WU złożony wraz z wnioskiem o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej, pozostającej we współwłasności więcej niż dwóch współwłaścicieli.
str. 1
8. Wzór wniosku o wpis zmiany oznaczenia i powierzchni nieruchomości gruntowej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
9. Wzór wniosku o wpis zmiany oznaczenia nieruchomości gruntowej przez ujawnienie podziału działki.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
10. Wzór wniosku o wpis nieruchomości gruntowej odłączonej z innej księgi wieczystej wraz z żądaniem zamknięcia księgi wieczystej, z której dokonano odłączenia.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
11. Wzór wniosku o wpis prawa własności na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
12.A. Wzór wniosku o wpis własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz uprawnionego (wraz z załącznikiem KW-PP).
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
12.B. Załącznik KW-PP złożony wraz z wnioskiem o wpis własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na rzecz uprawnionego.
str. 1
13.A. Wzór wniosku o wpis prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość (wraz z formularzem KW-ZAD).
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
13.B. Formularz KW-ZAD złożony wraz z wnioskiem o wpis prawa wieczystego użytkowania gruntu i prawa własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość.
str. 1
str. 2
14.A. Wzór wniosku o wpis prawa własności więcej niż dwóch współwłaścicieli (wraz z formularzem KW-ZAD).
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
14.B. Formularz KW-ZAD złożony wraz z wnioskiem o wpis prawa własności więcej niż dwóch współwłaścicieli.
str. 1
str. 2
15. Wzór wniosku o wpis przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności nieruchomości.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
16. Wzór wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
17. Wzór wniosku o wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
18. Wzór wniosku o wpis służebności gruntowej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
19. Wzór wniosku o wpis służebności osobistej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
20. Wzór wniosku o wpis hipoteki kaucyjnej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
21. Wzór wniosku o wpis hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
22. Wzór wniosku o wpis hipoteki zwykłej łącznej i hipoteki kaucyjnej łącznej obciążającej nieruchomości leżące we właściwości tego samego Sądu.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
23. Wzór wniosku o wpis hipoteki zwykłej łącznej i hipoteki kaucyjnej łącznej obciążającej nieruchomości leżące we właściwości dwóch różnych Sądów.
str. 1
str. 2
str. 2
str. 3
str. 4
24. Wzór wniosku o wpis, iż hipoteka została wpisana do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
25. Wzór wniosku o wpis hipoteki przymusowej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
26. Wzór wniosku o wykreślenie hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
27. Wzór wniosku o wpis zmiany hipoteki zwykłej i zmiany hipoteki kaucyjnej.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
28. Wzór wniosku o wpis roszczenia o wpis hipoteki.
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
Rozdział II
WZORY WPISÓW DO KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
1.A. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej (księga nowo zakładana)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
1.B. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej (księga istniejąca zmieniana)
str. 1
str. 2
str. 3
2.A. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu (księga nowo zakładana)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
2.B. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu (księga istniejąca zmieniana - budynkowa)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
3.A. Wzór założenia księgi wieczystej przez przyłączenie do istniejącej księgi wieczystej (księga, do której następuje przyłączenie)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
3.B. Wzór założenia księgi wieczystej przez przyłączenie do istniejącej księgi wieczystej (księga, z której następuje odłączenie)
str. 1
str. 2
str. 3
4. Wzór założenia księgi wieczystej dla nieruchomości, dla której nie była prowadzona księga wieczysta (gruntu niehipotekowanego)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
5.A. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku odłączenia części nieruchomości z innych ksiąg wieczystych (księga nowo zakładana)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
5.B. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku odłączenia części nieruchomości z innych ksiąg wieczystych (księga istniejąca zmieniana)
str. 1
str. 2
str. 3
5.C. Wzór założenia księgi wieczystej w wyniku odłączenia części nieruchomości z innych ksiąg wieczystych (księga istniejąca zmieniana)
str. 1
str. 2
str. 3
6.A. Wzór założenia księgi wieczystej dla nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie i dla budynku stanowiącego odrębną nieruchomość w wyniku odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej (księga nowo zakładana)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
str. 7
6.B. Wzór założenia księgi wieczystej dla nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie i dla budynku stanowiącego odrębną nieruchomość w wynik u odłączenia części nieruchomości z innej księgi wieczystej (księga istniejąca zmieniana)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
7. Wzór założenia księgi wieczystej dla własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, dla którego nie była prowadzona księga wieczysta, na podstawie umowy sprzedaży
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
8. Wzór sprostowania oznaczenia nieruchomości i przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, z której nie wyodrębniono lokali
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
str. 7
9. Wzór wpisu zmiany oznaczenia nieruchomości gruntowej przez ujawnienie podziału działki
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
10. Wzór wpisu ujawnienia budynku, z którego będą wyodrębniane lokale
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
11. Wzór wpisu zmiany sposobu korzystania z nieruchomości
str. 1
str. 2
str. 3
12. Wzór wpisu udziału we współwłasności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży
str. 1
str. 2
str. 3
13. Wzór wpisu własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży
str. 1
str. 2
str. 3
14. Wzór wpisu roszczenia wynikającego z określenia sposobu korzystania z nieruchomości
str. 1
str. 2
str. 3
15. Wzór wpisu prawa użytkowania
str. 1
str. 2
str. 3
16. Wzór wpisu praw i roszczeń z umowy przedwstępnej
str. 1
str. 2
str. 3
17.A. Wzór wpisu służebności gruntowej przejścia i przejazdu przez działkę gruntu na rzecz właściciela innej nieruchomości gruntowej (nieruchomość obciążona)
str. 1
str. 2
str. 3
17.B. Wzór wpisu służebności gruntowej przejścia i przejazdu przez działkę gruntu na rzecz właściciela innej nieruchomości gruntowej (nieruchomość władnąca)
str. 1
str. 2
str. 3
18. Wzór wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z udziału we współwłasności nieruchomości
str. 1
str. 2
str. 3
19. Wzór wpisu sprostowania oznaczenia nieruchomości, wpisu własności oraz wpisu służebności osobistej mieszkania
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
str. 6
20. Wzór wpisu praw i roszczeń wynikających z umowy zobowiązującej do wybudowania budynku mieszkalnego oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży
str. 1
str. 2
str. 3
21. Wzór wpisu hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
22. Wzór wpisu prawa własności oraz wpisu hipoteki kaucyjnej
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
23. Wzór wpisu hipoteki umownej łącznej kaucyjnej obciążającej nieruchomości położone we właściwości miejscowej dwóch Sądów
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
24. Wzór wpisu hipoteki przymusowej zwykłej na rzecz ZUS
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
25. Wzór wpisu zmiany hipoteki kaucyjnej
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
26. Wzór wykreślenia hipoteki zwykłej i hipoteki kaucyjnej
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
27.A. Wzór wpisu hipoteki umownej łącznej kaucyjnej obciążającej nieruchomości położone we właściwości miejscowej tego samego Sądu
str. 1
str. 2
str. 3
27.B. Wzór wpisu hipoteki umownej łącznej kaucyjnej obciążającej nieruchomości położone we właściwości miejscowej tego samego Sądu (nieruchomość współobciążona)
str. 1
str. 2
str. 3
28.A. Wzór wykreślenia hipoteki umownej łącznej zwykłej i hipoteki umownej łącznej kaucyjnej obciążającej nieruchomości położone we właściwości miejscowej tego samego Sądu
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
28.B. Wzór wykreślenia hipoteki umownej łącznej zwykłej i hipoteki umownej łącznej kaucyjnej obciążającej nieruchomości położone we właściwości miejscowej tego samego Sądu (nieruchomość współobciążona)
str. 1
str. 2
str. 3
str. 4
str. 5
29. Wzór zamknięcia księgi wieczystej
str. 1
30. Wzór sprostowania błędu migracji
str. 1
str. 2
str. 3
31. Wzór sprostowania usterki wpisu
str. 1
str. 2
Rozdział III
WZÓR WNIOSKU O WGLĄD DO KSIĘGI WIECZYSTEJ/ WYDANIE WYDRUKU KSIĘGI WIECZYSTEJ
1. Wzór wniosku o wgląd do księgi wieczystej
str. 1
2. Wzór wniosku o wydanie wydruku księgi wieczystej
str. 1
Rozdział IV
WZÓR WNIOSKU O WYDANIE ODPISU KSIĘGI WIECZYSTEJ ORAZ ZAŚWIADCZENIA O ZAMKNIĘCIU KSIĘGI WIECZYSTEJ
1. Wzór wniosku o wydanie odpisu księgi wieczystej
str. 1
str. 2
2. Wzór wniosku o wydanie zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej
str. 1
str. 2
Rozdział V
WZÓR WNIOSKU O WYDANIE ODPISU DOKUMENTU Z AKT KSIĘGI WIECZYSTEJ
1. Wzór wniosku o wydanie odpisu dokumentu z akt księgi wieczystej
str. 1
str. 2
Część czwarta
PRZEPISY WYKONAWCZE I ZWIĄZKOWE
USTAWA z dnia 14 lutego 2003 r. O PRZENOSZENIU TREŚCI KSIĘGI WIECZYSTEJ DO STRUKTURY KSIĘGI WIECZYSTEJ PROWADZONEJ W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
(Dz. U. Nr 42, poz. 363)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 czerwca 2002 r. W SPRAWIE OKREŚLENIA SĄDÓW REJONOWYCH PROWADZĄCYCH KSIĘGI WIECZYSTE
(Dz. U. Nr 95, poz. 843; zm.: Dz. U. z 2002 r. Nr 176, poz. 1448, Nr 194, poz. 1637; z 2003 r. 13, poz. 135, Nr 110, poz. 1050, Nr 219, poz. 2168; z 2004 r. Nr 127, poz. 1329, Nr 148, poz. 1560, Nr 214, poz. 2182, Nr 281, poz. 2800; z 2005 r. Nr 63, poz. 558, Nr 112, poz. 946, Nr 240, poz. 2022; z 2006 r. Nr 241, poz. 1751; z 2007 r. Nr 50, poz. 336)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 16 marca 2006 r. W SPRAWIE WYZNACZENIA SĄDÓW REJONOWYCH, KTÓRE ZAKŁADAJĄ I PROWADZĄ KSIĘGI WIECZYSTE W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
(Dz. U. Nr 49, poz. 353; zm.: Dz. U. z 2006 r. Nr 86, poz. 599; z 2007 r. Nr 56, poz. 375)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. W SPRAWIE ZAKŁADANIA I PROWADZENIA KSIĄG WIECZYSTYCH W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
(Dz. U. Nr 162, poz. 1575; zm.: Dz. U. z 2006 r. Nr 49, poz. 354; z 2007 r. Nr 56, poz. 376)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 marca 2006 r. ZMIENIAJĄCE ROZPORZĄDZENIE W SPRAWIE ZAKŁADANIA I PROWADZENIA KSIĄG WIECZYSTYCH W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
(Dz. U. Nr 49, poz. 354)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. W SPRAWIE OKREŚLENIA WZORÓW I SPOSOBU UDOSTĘPNIANIA URZĘDOWYCH FORMULARZY WNIOSKÓW STOSOWANYCH W SĄDACH REJONOWYCH PROWADZĄCYCH KSIĘGI WIECZYSTE W SYSTEMIE INFORMATYCZNYM
(Dz. U. Nr 156, poz. 1527)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. W SPRAWIE WZORU WNIOSKU O WYDANIE DOKUMENTÓW PRZEZ CENTRALNĄ INFORMACJĘ KSIĄG WIECZYSTYCH
(Dz. U. Nr 162, poz. 1572)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. W SPRAWIE PROWADZENIA KSIĄG WIECZYSTYCH I ZBIORÓW DOKUMENTÓW
(Dz. U. Nr 102, poz. 1122; zm.: Dz. U. z 2003 r. Nr 176, poz. 1721)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 sierpnia 2003 r. W SPRAWIE CENTRALNEJ INFORMACJI KSIĄG WIECZYSTYCH
(Dz. U. Nr 162, poz. 1571; zm.: Dz. U. z 2005 r. Nr 119, poz. 1011)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 14 marca 2003 r. W SPRAWIE UTRWALANIA TREŚCI WPISÓW W KSIĘGACH WIECZYSTYCH
(Dz. U. Nr 49, poz. 421)
Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. O KOSZTACH SĄDOWYCH W SPRAWACH CYWILNYCH
(Dz. U. Nr 167, poz. 1398; zm.: Dz. U. z 2006 r. Nr 126, poz. 876; z 2007 r. Nr 21, poz. 123, Nr 82, poz. 560, Nr 123, poz. 849, Nr 125, poz. 873)
(Wyciąg)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 25 sierpnia 2003 r. W SPRAWIE WYSOKOŚCI OPŁAT OD WNIOSKÓW O WYDANIE ODPISÓW KSIĄG WIECZYSTYCH I ZAŚWIADCZENIA O ZAMKNIĘCIU KSIĘGI WIECZYSTEJ WYDAWANYCH PRZEZ CENTRALNĄ INFORMACJĘ KSIĄG WIECZYSTYCH
(Dz. U. Nr 165, poz. 1528)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27 marca 2002 r. W SPRAWIE KOSZTÓW SĄDOWYCH PRZY ZAKŁADANIU KSIĄG WIECZYSTYCH
(Dz. U. Nr 44, poz. 415)
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. PRAWO BANKOWE
(t.j. Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665; zm.: Dz. U. z 2002 r. Nr 126, poz. 1070, Nr 141, poz. 1178, Nr 144, poz. 1208, Nr 153, poz. 1271, Nr 169, poz. 1385 i 1387, Nr 241, poz. 2074; z 2003 r. Nr 50, poz. 424, Nr 60, poz. 535, Nr 65, poz. 594, Nr 228, poz. 2260, Nr 229, poz. 2276; z 2004 r. Nr 64, poz. 594, Nr 68, poz. 623, Nr 91, poz. 870, Nr 96, poz. 959, Nr 121, poz. 1264, Nr 146, poz. 1546, Nr 173, poz. 1808; z 2005 r. Nr 83, poz. 719, Nr 85, poz. 727, Nr 164, poz. 1398, Nr 167, poz. 1398, Nr 183, poz. 1538; z 2006 r. Nr 104, poz. 708, Nr 157, poz. 1119, Nr 190, poz. 1401, Nr 245, poz. 1775; z 2007 r. Nr 42, poz. 272, Nr 112, poz. 769)
(WYCIĄG)