Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
2008-05-26
Adam Kuźnicki
Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany
Aktem notarialnym z dnia 24 listopada 2002 r. małżeństwo nabyło prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. 40 m2 od spółdzielni mieszkaniowej. W dniu sprzedaży działka była niezabudowana i przylegała do działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej własność tego małżeństwa. Obecnie działka ta jest zabudowana budynkiem gospodarczym. Budynek ten znajduje się w części na tej działce, a w części na działce przyległej. Został złożony wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ww. nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 19 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459).
Czy istnieje możliwość przekształcenia tej nieruchomości na podstawie ww. ustawy?
Jeżeli tak, to czy przysługiwać będzie bonifikata od opłaty z tyt. przekształcenia?
Obecnie brak jest aktualnego planu zagospodarowania tej działki. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, tereny te określane są jako obszary wielofunkcyjne - centrum miasta z preferencją rozwoju usług publicznych.
Odpowiedź: Przekształceniu na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości podlega tylko prawo użytkowania wieczystego ustanowione na określonych w art. 1 kategoriach nieruchomości.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. W świetle art. 1 ust. 1a z żądaniem takim mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości, niezależnie od jej przeznaczenia, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:
1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;
2. na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.
Z kolei zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości mogą także wystąpić:
1. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;
2. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.
Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a ustawy oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2 ustawy.
Jeżeli w konkretnej sytuacji wnioskodawcy spełniają którąś z przesłanek z art. 1 ustawy, od wystąpienia której uzależnione jest przekształcenie, to wówczas będzie ono możliwe. Kwestia ewentualnej bonifikaty będzie wtedy rozważana w oparciu o przepisy z art. 4 ustawy. Natomiast w przypadku, gdy żadna z sytuacji, o których mowa w art. 1 ustawy nie ma miejsca, to wtedy nie jest możliwe dokonanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
Uzasadnienie: W świetle przywołanego powyżej art. 1 ustawy przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest możliwe przede wszystkim w przypadku prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomościach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Dosłowne brzmienie ustawy sugeruje więc, że powinna to być nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Jak jednak podkreśla się w doktrynie prawa, aby możliwe było przekształcenie w trybie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. nie jest wymagane, aby budynek miał przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe. Przyjmuje się, że nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, jeżeli funkcja mieszkaniowa jest zasadniczym lub przeważającym elementem w ocenie charakteru zabudowy budynku. W przypadku budynku niemieszkalnego ocenić należy, czy korzystanie z niego jest podporządkowane podstawowej, mieszkaniowej funkcji zabudowy. Przypomnijmy także, że zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynkami mieszkalnymi są obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Omawiana ustawa jako jedno z kryteriów przekształcenia użytkowania wieczystego we własność przewiduje także przeznaczenie nieruchomości objętej wnioskiem pod zabudowę mieszkaniową bądź pod zabudowę garażami. Dokonując oceny tej przesłanki trzeba mieć przede wszystkim na uwadze ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na dzień wejścia w życie ustawy, tj. na dzień 13 października 2005 r. To właśnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego decyduje m.in. o przeznaczeniu terenu oraz o sposobach zagospodarowania i warunkach jego zabudowy. Jeśli na terenie danej gminy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wówczas o sposobie zagospodarowania i warunkach zabudowy przesądza decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W literaturze przedmiotu prezentowany jest pogląd, iż w przypadku, gdy w dniu wejścia w życie ustawy będąca przedmiotem wniosku nieruchomość nie była objęta ani planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wówczas ocena przeznaczenia nieruchomości powinna być dokonana z uwzględnieniem celu, na który nieruchomość ta zastała oddana w użytkowanie wieczyste (winno to być określone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste).
Jeżeli analiza konkretnego stanu faktycznego potwierdzi, że zachodzi jedna z przesłanek, o których mowa w art. 1 ustawy, wówczas możliwe będzie przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości. W takim przypadku, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, powstanie obowiązek uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu przekształcenia. Zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy, osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na jej wniosek, 90% bonifikaty od opłaty za przekształcenie jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Ponadto, jak wynika z art. 4 ust. 9 ustawy, osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed dniem 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na ich wniosek, 50% bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej bonifikaty, przy czym w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa jest to możliwe za zgodą wojewody, a w przypadku nieruchomości należących do jednostek samorządu terytorialnego - za zgodą właściwej rady lub sejmiku.