Zbiornik na nawozy płynne bez wykonywania fundamentów
2008-03-03

Maciej Jastrzębski

Informacja o autorze:

Autor współpracuje z Serwisem Budowlanym, ABC Wolters Kluwer Polska

Pytanie pochodzi z publikacji Serwis Budowlany

Inwestor uzyskał pozwolenie na "adaptację budynku gospodarczego na cele mieszkaniowe" zlokalizowanego na działce A w 2000 r. Na działce A zlokalizowany był budynek gospodarczy i budynek mieszkalny. W trakcie realizacji tej inwestycji zmieniono inwestora w 2007 r., a następnie dokonano podziału działki A tak, że budynek mieszkalny znajduje się na innej działce a budynek gospodarczy na innej. Ponadto granica między tymi działkami przebiega tak, ze budynek gospodarczy posiada obecnie otwory okienne i drzwiowe w odległości 2,9 m od granicy. W 2007 r. inwestor chce zmienić projekt zatwierdzony decyzją z 2000 r. poprzez skrócenie części budynku gospodarczego i zmianie konstrukcji dachu nad nim(roboty budowlane nie przerwano na dłużej niż 2 lata).
Czy inwestor powinien wystąpić o zmianę decyzji o pozwolenie na budowę z 2000 r. przeniesionej na nowego inwestora?
Co z projektem zagospodarowania obejmującym inną działkę (powstałą po podziale działki A) i jeśli nie spełnione są warunki techniczne w zakresie lokalizacji otworów od granicy?
Czy przy takiej zmianie organ powinien zatwierdzić nowy projekt zagospodarowania?

Odpowiedź: Na wstępie należy wyjaśnić, że w celu wykonania robót budowlanych nie objętych pozwoleniem wydanym w 2000 r. (przeniesionym w 2007 r.), inwestor powinien wystąpić o zmianę przeniesionego pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 36a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Wykonanie robót budowlanych wskazanych w pytaniu spowoduje bowiem zmianę charakterystycznych parametrów budynku: powierzchni zabudowy i długości (poprzez skrócenie budynku) i prawdopodobnie wysokości (poprzez zmianę konstrukcji dachu), co zgodnie z art. 36a ust. 5 pkt 2 Prawa budowlanego wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Uzasadnienie: Następnie należy wyjaśnić, że przy stanie faktycznym przedstawionym w pytaniu, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości zatwierdzenia nowego projektu zagospodarowania terenu z uwagi na fakt, że po podziale działki przedmiotowy budynek gospodarczy narusza § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Przepis ten nakazuje bowiem, aby budynek posiadający otwory okienne lub drzwiowe był usytuowany w odległości 4 m. od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Mając na względzie treść § 2 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przepisy rozporządzenia stosuje się m.in. do zmiany sposobu użytkowania budynku (w przedmiotowej sprawie - zmiana przeznaczenia z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny) należy stwierdzić, że po podziale działki i prowadzeniu robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania muszą zostać zachowane wymagania rozporządzenia.

W związku z dokonanym podziałem działki oraz zamiarem zmiany parametrów budynku, projekt zagospodarowania działki, zatwierdzony pozwoleniem na budowę stał się nieaktualny. Występując o zmianę pozwolenia na budowę inwestor powinien więc przedłożyć nowy projekt zagospodarowania działki. Mając jednak na uwadze, że budynek gospodarczy po podziale działki nie spełnia wymogu dotyczącego usytuowania ściany z oknami, inwestor powinien również przewidzieć i uwzględnić w nowym projekcie roboty budowlane polegające na zamurowaniu otworów okiennych i drzwiowych. Warunkiem jest jednak, że dopuszczalne będzie usytuowanie budynku ścianą bez otworów w odległości mniejszej niż 3 m. od granicy działki, a więc zachodzić jedna z poniższych okoliczności:

1. wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie jest możliwe zachowanie odległości 3 m. ze względu na rozmiary działki,
3. w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy.

Inwestor może również spróbować złożyć wniosek do organu właściwego do zmiany pozwolenia na budowę o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, na podstawie art. 9 Prawa budowlanego. W takiej sytuacji organ występuje do Ministra Budownictwa o upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów. Po uzyskaniu upoważnienia (nie musi ono nastąpić, gdyż minister uznaniowo decyduje o udzieleniu upoważnienia) organ może wydać zgodę na odstępstwo. W takiej sytuacji może się okazać, że zgoda obejmie odstępstwo nie wymagające zamurowania otworów okiennych lub drzwiowych lub tez organ wyrazi zgodę na odstępstwo pod warunkiem zamurowania otworów.