10 października 2012

dr S. Gnat

14.00

-ĆW 1-

Dwa kolokwia (koniec listopada/początek grudnia i w styczniu).

Składają się z części zadaniowej i testowej (wielokrotnego wyboru).

Konsultacje:

Środy, 10-12; p.320

Obecność – wpływa na wahające się oceny.

Wycena nieruchomości polega na określeniu jej wartości.

Mamy do czynienia z różnymi rodzajami wartości nieruchomości (rynkowa, odtworzeniowa). Do ustalania wartości służą różne metody, które dodatkowo dzielą się na techniki.

Całość procesu wyceny rzeczoznawcy zawierają w pewnym dokumencie – operacie szacunkowym.

KONSTRUKCJA OPERATU SZACUNKOWEGO

Każdy operat posiada pewne stałe elementy:

• Strona tytułowa (nazwa dokumentu „operat szacunkowy” – inaczej dokument nie ma mocy prawnej; napisane, jakiej nieruchomości lub jakich praw do nieruchomości dotyczy: oznaczenie nieruchomości poprzez jej adres, numer działki ewidencyjnej czy numer wpisu do księgi wieczystej; wykonawca operatu: imię i nazwisko oraz numer uprawnień; miejscowość i data wykonania; pieczęć rzeczoznawcy i własnoręczny podpis);

• Wyciąg z operatu szacunkowego – najlepiej na jednej stronie, ponieważ też stanowi odrębny dokument (przedmiot wyceny – jaką nieruchomość wyceniamy; zakres wyceny – co wyceniamy; opis nieruchomości – w kilku zdaniach zapisujemy, czym się charakteryzuje nieruchomość; cel wyceny – np. do celów kredytowych, przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży itd.; rodzaj wartości – najczęściej rynkowa, ale też odtworzeniowa czy bankowo-hipoteczna; data sporządzenia operatu – ta, co na stronie tytułowej; data wizji terenowej – rzeczoznawca jest zobowiązany odwiedzić wycenianą nieruchomość, zrobić jej opis i zdjęcia; data uwzględnienia stanu nieruchomości – czasem rozbity na więcej dat: techniczny i prawny, przydatne przy sprawach spadkowych; data uwzględnienia poziomu cen – zastosowanie przy podejściu porównawczym i dochodowym; wartość nieruchomości – zarówno w zapisie liczbowym, jak i słownym; pieczęć rzeczoznawcy przy wartości);

• Spis treści;

• 1. Przedmiot i zakres wyceny;

• 2. Cel wyceny;

• 3. Podstawy opracowania operatu (podstawy formalne – dlaczego rzeczoznawca zaczął wycenę, określenie zleceniodawcy + daty zlecenia; podstawy materialno-prawne – zacytowanie zapisów z tych aktów prawnych, które umocowują rzeczoznawcę w tej wycenie: najczęściej uogn, rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; źródła informacji i danych merytorycznych – lista dokumentów i źródeł danych, z których korzysta rzeczoznawca w trakcie wyceny: wypis z rejestru gruntów, wypis z księgi wieczystej, dokumentacja fotograficzna, informacje uzyskane od zleceniodawcy, akt notarialny, który wskazuje na inny stan prawny niż zawarty w księdze wieczystej itd.; materiały pomocnicze – podręczniki dotyczące wyceny nieruchomości, czasem katalogi cen usług i robót budowlanych, fragment dokumentu Powszechne Krajowe Zasady Wyceny);

• 4. Daty istotne dla wyceny (te same, co na wyciągu);

• 5. Opis przedmiotu wyceny (stan prawny nieruchomości – zapisy w księgach wieczystych czy przydział lokalu; stan nieruchomości wg ewidencji gruntów i budynków; stan techniczny i użytkowy nieruchomości – opis słowny nieruchomości; uwarunkowania planistyczne – co na temat danego miejsca zawarte jest w konkretnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego);

• 6. Procedury szacowania (wybór sposobu szacowania – w jaki sposób dokonano wyceny: metoda, technika, podejście i na czym polegają; rodzaj wartości – ta z wyciągu);

• 7. Analiza lokalnego rynku nieruchomości (jak najbardziej szczegółowy opis rynku, do którego należy wyceniania nieruchomość: aspekt rodzajowy, wymiar geograficzny, wymiar czasowy – maksymalny wymiar czasowy to 2 lata, nie powinno się analizować sytuacji za okres większy, chyba, że nieruchomość jest bardzo specyficzna; zdefiniowanie, co się na rynku dzieje, np. jak wyglądają transakcje, jak kształtują się czynsze; podane w formie tabeli transakcje nieruchomościami/czynsze podobne do nieruchomości wycenianej; przy transakcjach i czynszach – cechy: lokalizacja, dojazd, uzbrojenie itd.);

• 8. Określenie wartości nieruchomości – największy punkt obliczeniowy (wszystkie obliczenia wynikające z podejścia, metody i techniki; różni się w zależności od tego, w jaki sposób wyceniamy);

• 9. Wyniki wyceny (podsumowanie punktu ósmego, podanie wartości liczbowo i słownie; pieczątka rzeczoznawcy);

• 10. Klauzule i zastrzeżenia (za co rzeczoznawca odpowiada, a za co nie – nie odpowiada np. za jakieś zatajone informacje);

• 11. Wykaz załączników (lista wszystkich rzeczy, które za operatem będą wstawione jako załącznik: zdjęcia, dokumenty będące podstawą do określenia wartości).

17 października 2012

-ĆW 2-

PRZYKŁAD WYCENY W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI

Wyceniamy przykładową nieruchomość gruntową.

W Szczecinie występują 4 rejony:

1 – Śródmieście,

2 – Pogodno,

3 – Nad Odrą,

4 – Dąbie.

Nie pokrywają się z dzielnicami; są to rejony znacznie większe, np. Dąbie = całe Prawobrzeże.

W ramach rejonów mamy mniejsze jednostki geodezyjne – obręby – i dopiero w nich są działki. Działka np. nr 36 może wystąpić w Szczecinie tyle razy, ile jest obrębów.

Obręb może się np. nazywać 131 Dąbie albo 4131.

Numery ksiąg wieczystych uległy obecnie ujednoliceniu. Przykładowy numer dla Szczecina: SZ1S/71573/4.

Przy zakresie wyceny w operacie nie tylko możemy napisać, co obejmuje, ale też dokładnie określić, czego nie obejmuje (np. przy użytkowaniu wieczystym nie wyceniamy wartości prawa własności do budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności użytkownika wieczystego).

Przy podstawach materialno-prawnych nie piszemy wszystkich aktów prawnych, tylko przywołujemy te ich fragmenty, które konkretnie tej wyceny dotyczą.

Potem wymieniamy akty prawne z nazwy i przy każdym krótko opisujemy te fragmenty, z których będziemy korzystać (piszemy, co zawierają).

Studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa lokalnego. Jest to dokument wskazujący, co na jakim terenie gmina chce zrobić. Jest to pewnego rodzaju strategia. Dopiero plan zagospodarowania przestrzennego ma moc prawa lokalnego (jest więc wyższy rangą). Kiedy gmina dokonuje aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego, uwzględnia studium kierunków.

Księga wieczysta jest dokumentem złożonym z czterech działów.

I DZIAŁ – oznaczenie nieruchomości i ew. służebności, jeśli nasza nieruchomość jest nieruchomością władnącą.

Żeby nieruchomość była nieruchomością, musi być dostęp do drogi publicznej. W przypadku kamienic, kiedy mieszkańcy części oficynowej muszą przechodzić przez bramę w części frontalnej, zaznaczone powinno być prawo przechodu (rodzaj służebności).

II DZIAŁ – właściciele lub użytkownicy wieczyści

III DZIAŁ – służebności i inne ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek)

Przy służebności osobistej – służebność wygasa, kiedy osoba umrze. Aby wykreślić służebność z księgi wieczystej, należy się zgłosić z aktem zgonu do sądu.

IV DZIAŁ – hipoteki

Hipoteka czy służebność obniża wartość nieruchomości.

Jeśli deweloper buduje na kredyt i bierze np. milion zł, to potem ten dług (jeśli nie został spłacony) zostaje w całości wpisany w każdą księgę wieczystą każdego lokalu (kwota nie dzieli się na poszczególne lokale).

W ewidencji gruntów – powierzchnie podawane ZAWSZE w hektarach (nie w metrach kwadratowych).

Najważniejszym elementem operatu jest analiza rynku nieruchomości. Rynek powinien być zdefiniowany rodzajowo, geograficznie i czasowo.

Przy zestawieniu transakcji rynkowych – dane dot. nieruchomości podajemy z dokładnością do ulicy. Numer lokalu, strony transakcji nie są uwzględnianie. Byłoby to naruszenie ustawy o ochronie danych osobowych. Podajemy też m.in. datę z dokładnością do miesiąca.

OKREŚLENIE WARTOŚCI (PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA PORÓWNYWANIA PARAMI)

1. Rzeczoznawca wskazuje cechy, które wg niego najbardziej wpływają na wartość nieruchomości. Podaje się ok. 5-ciu cech (wartość optymalna).

Oprócz cech podaje się też ich warianty (np. cecha: uzbrojenie techniczne – warianty: pełne/niepełne; powierzchnia - warianty: mała do 1000m2/duża powyżej 1000m2/ średnia (wszystko zależy z jaka skalą mamy do czynienia); dojazd – warianty: dobry/utrudniony; lokalizacja i sąsiedztwo – warianty: atrakcyjne/przeciętne/ niekorzystne; kształt i topografia – warianty: korzystne/niekorzystne).

Dobrze jest krótko zdefiniować, co rzeczoznawca rozumie przez każdy z wariantów, żeby zachować pewną przejrzystość wyceny.

1. Nadajemy opis wycenianej nieruchomości za pomocą wcześniej wypisanych wariantów cech.

2. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Na rynku lokalnym szukamy transakcji sprzed maksimum 2 lat, których przedmiotem były nieruchomości podobne. Za pomocą przyjętych wariantów opisujemy (np. w tabeli) wszystkie nieruchomości z przywołanych wcześniej transakcji rynkowych.

3. Następuje poprawka cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Wybieramy pary nieruchomości, które mają te same walory, ale różni je czas transakcji. Ustalamy, jak przeciętnie drożał dany typ nieruchomości w danym okresie czasu. Potem ze wszystkich par wyliczamy jedną wspólną średnią. Do każdej ceny nieruchomości trzeba dodać k*(tę średnią), gdzie k to liczba miesięcy, która została do momentu wyceny.

Przykładowa poprawka:

I PARA: Działki [1] i [11]

P1= (150,00 – 137,50) / 7 miesięcy = 1,79

II PARA: Działki [9] i [21]

P2= (151,38 – 136,70) / 5 miesięcy = 2,94

ŚREDNIA:

P= (1,79+2,94) / 2 = 2,37

Ceny rynkowe 1m2 gruntu działki na przedmiotowym rynku rosły przeciętnie o 2,37 PLN miesięcznie.

1. Wyznaczamy różnicę między najwyższą a najniższą ceną transakcyjną.

2. Wyznaczamy procentowo i kwotowo, jak poszczególne cechy wpływają na wartość. Szukamy np. takich transakcji, które mają takie same dane oprócz uzbrojenia (i tylko tym uzbrojeniem się różnią). Na tej podstawie wyznaczamy wagi cech (procentowo i kwotowo).

3. Wyliczenie wartości rynkowej metra kwadratowego. Staramy się sprowadzić działki do porównywalności. Wyznaczonymi poprawkami korygujemy cenę, za jaką dane działki były sprzedane (+ korekta o upływ czasu). Wartość naszej nieruchomości wycenianej to średnia z naszych kilku skorygowanych cen podobnych nieruchomości.

4. Cenę metra kwadratowego mnożymy przez powierzchnię wycenianej nieruchomości, uzyskując jej wartość.

24 października 2012

7 listopada 2012

-ĆW 3 i 4-

WYCENA W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM METODĄ PORÓWNYWANIA PARAMI – ZADANIA

Przykład 1.

Określić poziom poprawki kwotowej cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych wskutek upływu czasu na podstawie poniższych danych:

Lp.	Data trans.	Pow. [m^2]	Lokalizacja	Uzbrojenie	Sąsiedztwo	Cena za m^2
1	List. 2006	1 000	Bdb	W, E, K, CO	korzystne	86,0
2	Stycz. 2007	800	Db	W, E, K, CO	korzystne	98,5
3	Wrz. 2006	650	Przeciętna	W, E	niekorzystne	118,5
4	Sierp. 2007	1 200	Bdb	W, E, K	niekorzystne	120,0
5	Lip. 2007	700	Przeciętna	W, E	niekorzystne	120,5
6	Sierp. 2007	900	Db	W, E, K, CO	korzystne	105,0
7	Kw. 2007	1 200	Bdb	W, E, K, CO	korzystne	90,5
8	Luty 2007	1 300	Bdb	W, E, K	niekorzystne	113,0

Oznaczenia w przypadku uzbrojenia:

W – woda,

E – elektryczność,

K – kanalizacja,

CO – centralne ogrzewanie.

Przy porównywaniu w tym przypadku bierzemy pod uwagę 3 cechy (zawsze wybieramy te, które mają opis słowny).

Pary:

1. 1 i 7

2. 2 i 6

3. 3 i 5

4. 4 i 8

C – cena transakcyjna

m – liczba miesięcy dzielących transakcje (liczymy od następnego miesiąca po transakcji starszej do miesiąca z nowszą transakcją)

P_I = (C₇-C₁)/m_I = (90,5-86)/5 =0, 9  $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

P_II = (C₆-C₂)/m_II = (105-98,5)/7 =0, 93  $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

P_III = (C₅-C₃)/m_III = (120,5-118,5)/10 =0, 2  $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$ Odrzucamy jako nietypową¹! (Skrajnie inny wynik.)

P_IV = (C₄-C₈)/m_IV = (120-113)/6 =1, 17  $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

P_t = (P_I+ P_II +P_IV)/3 = (0,9+0,93+1,17)/3 = 1$\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

Jeśli dysponujemy danymi z jednego miesiąca, to nie robimy poprawki o upływ czasu!

Przykład 2.

W oparciu o dane przedstawione w poprzednim przykładzie należy skorygować ceny jednostkowe zidentyfikowanych nieruchomości na datę wyceny, tj. grudzień 2007.

C₁*=C₁+P_t×k

k – liczba miesięcy dzielących transakcję od daty wyceny

1. C₁*=86+13*1=99 zł/m²

2. C₂*=98,5+11*1=109,5 zł/m²

3. C₃*=118,5+15*1=133,5 zł/m²

4. C₄*=120+4*1=124 zł/m²

5. C₅*=120,5+5*1=125,5 zł/m²

6. C₆*=105+4*1=109 zł/m²

7. C₇*=90,5+8*1=98,5 zł/m²

8. C₈*=113+10*1=123 zł/m²

Przykład 3.

Przykład 1. i 2. – wariant procentowy.

P_I = (C₇-C₁)/(m_I* C₁)*100% = 1%

P_II = 0,94%

P_III = 0,17% Odrzucamy jako nietypową! (Skrajnie inny wynik.)

P_IV = 1%

P_t = (P_I+ P_II +P_IV)/3 = 0,98%

C₁*=C_1t×(1+ P_t×k)

1. C₁*=96,96 zł/m²

2. C₂*=109,12 zł/m²

3. C₃*=135,92 zł/m²

4. C₄*=124,7 zł/m²

5. C₅*=126,4 zł/m²

6. C₆*=109,12 zł/m²

7. C₇*=97,6zł/m²

8. C₈*=124,07 zł/m²

ANALITYCZNE USTALANIE WAG CECH RYNKOWYCH I ICH POPRAWEK KWOTOWYCH

Przykład 4.

Obliczyć wagi cech rynkowych i poprawki kwotowe dla rynku lokali mieszkalnych na podstawie przedstawionego zbioru danych.

Lp.	Lokalizacja	Powierzchnia	Położenie na piętrze	Stan techniczny	Cena za m^2
1	średnia	duża	niekorzystne	dobry	4680
2	średnia	duża	przeciętne	bardzo dobry	4850
3	dobra	duża	przeciętne	średni	4800
4	dobra	mała	przeciętne	średni	4860
5	średnia	duża	korzystne	średni	4600
6	średnia	duża	niekorzystne	średni	4500
7	bardzo dobra	mała	korzystne	bardzo dobry	5500
8	bardzo dobra	duża	niekorzystne	dobry	5130
9	średnia	mała	przeciętne	bardzo dobry	4970
10	dobra	mała	przeciętne	bardzo dobry	5200
11	bardzo dobra	średnia	korzystne	dobry	5300
12	bardzo dobra	średnia	niekorzystne	dobry	5160
13	średnia	średnia	przeciętne	średni	4600
14	średnia	mała	korzystne	bardzo dobry	4850
15	średnia	średnia	przeciętne	bardzo dobry	4920
16	dobra	mała	przeciętne	średni	4900

PARY nieruchomości różniących się wariantem tylko jednej cechy w kolejności: lokalizacja, powierzchnia, położeniem na piętrze, stanem technicznym:

CECHY	Lokalizacja:	Powierzchnia:	Położenie na piętrze:	Stan techniczny:
PARY	1 i 8 (8 jest lepsza, dlatego w tabeli porównawczej jest zapisana jako pierwsza, przed 1 w tym przypadku)	2 i 9 (9 lepsza)	5 i 6 (5 lepsza)	13 i 15 (15 lepsza)
	9 i 10 (10 jest lepsza)	3 i 4 (4 lepsza)	9 i 14 (14 lepsza)	1 i 6 (1 lepsza)
	7 i 14 (7 jest lepsza)	8 i 12 (12 lepsza)	11 i 12 (11 lepsza)	4 i 10 (10 lepsza)
		2 i 15 (15 lepsza)		10 i 16 (10 lepsza)
		9 i 15 (9 lepsza)
		3 i 16 (16 lepsza)

GRADACJA cech – jak wariant cechy wpływa na wartość nieruchomości; zazwyczaj szeregujemy warianty wszystkich cech w kolejności od „najgorszej” do „najlepszej” .

WARIANTY CECH Z TABELKI:
Lokalizacja: średnia -> dobra -> bardzo dobra
Powierzchnia: duża -> średnia -> mała (małe mają droższy m2 od dużych)
Położenie na piętrze: niekorzystne -> przeciętne -> korzystne
Stan techniczny: średni -> dobry -> bardzo dobry

C max (cena maksymalna) = 5500
C min (cena minimalna) = 4500
Δ C = 5500 – 4500 = 1000

Cecha	Nieruchomości różniące się jedną cechą	Różnica skoryg. ceny m2^2	Różnica dla pełnego zakresu cechy	Udział różnicy ceny skorygowanej 1 [m2] w ΔC	Waga cechy [%]^3	Zakres kwotowy (waga w ułamku dzies. * ΔC
	Wariant lepszy	Wariant gorszy
Lokalizacja	8(bdb)	1(średnia)	5130-4680=450	450
	10(db)	9(średnia)	230	460^4
	7(bdb)	14(średnia)	650	650
	Średnia: (450+460+650)/3= 520	520/1000=0,52	(0,52/1,1067) * 100% =47 %	0,47*1000 =470 zł
Powierzchnia	9(mała)	2(duża)	120	120
	4(mała)	3(duża)	60	60
	12(średnia)	8(duża)	30	30*2=60
	15(średnia)	2(duża)	70	70*2=140
	9(mała)	15(średnia)	50	50*2=100
	16(mała)	3(duża)	100	100
	Śr. = 96,67	0,09667	9 %	90 zł
Poł. na piętrz.	5(korz)	6(niekorz)	100	100
	14(korz)	9(przecięt)	120	240
	11(korz)	12(niekorz)	140	140
	Śr. = 160	0,16	14 %	140 zł
Stan techniczny	15(bdb)	13(śred)	320	320
	1(db)	6(śred)	180	360
	10(bdb)	4(śred)	340	340
	10(bdb)	16(śred)	300	300
	Śr. = 330	0,33	30 %	300 zł
		SUMA = 1,1067

Najważniejszy udział w kontekście cen transakcyjnych mają następująco:

1. Lokalizacja (47 %)

2. Stan techniczny (30%)

3. Położenie na piętrze (14%)

4. Powierzchnia (9%)

Wyznaczanie różnicy dla pełnego zakresu cechy:

• 3 warianty cechy(np. lokalizacji), czyli średnia, dobra, bardzo dobra:

cały zakres, to mnożymy x 1

pół zakresu, to mnożymy x 2 (podwajamy)

• 4 warianty cechy to:

cały zakres, to mnożymy x 1

2/3 całości, to mnożymy x 1,5 (odwrotność 2/3)

1/3 całości, to mnożymy x 3 (odwrotność 1/3)

Inne ustalanie wag niż w przykładzie – konsultacje z uczestnikami rynku. Rzeczoznawcy ustalają wagi na podstawie swojego wcześniejszego doświadczenia.

Sposób, z którego skorzystaliśmy – rzadko stosowany, bo czasochłonny.

Przykład 5.

Na podstawie danych z poprzedniego przykładu należy wycenić lokal mieszkalny charakteryzujący się następującymi wariantami cen rynkowych: lokalizacja - średnia, powierzchnia - mała, położenie na piętrze - niekorzystne, stan techniczny - średni.

Lokalizacja 47 % 470 zł

Powierzchnia 9 % 90 zł

Położenie na piętrze 14 % 140 zł

Stan techniczny 30 % 300 zł

Jeśli nasza nieruchomość porównawcza ma wariant lepszy to korygujemy jej cenę W DÓŁ, a jeśli gorszy to korygujemy cenę W GÓRĘ.

Teraz wybieramy 3 nieruchomości z tych wszystkich 16, które będą miały taki samą lub zbliżony wariant lokalizacji, stanu technicznego, położenia na piętrze i powierzchni. Należy szukać takich, które NIE RÓŻNIĄ SIĘ.

UWAGA! W celach ćwiczeniowych specjalnie wybierzemy źle - te różniące się!

Cechy porównawcze	Lokal wyceniany	Nieruchomość porównawcza [nr 7]	Nieruchomość porównawcza [nr 10]	Nieruchomość porównawcza [nr 1]
		Wariant cechy	Poprawka	Wariant cechy
Lokalizacja	średnia	BDB	- 470	DB
Powierzchnia	mała	mała	0	mała
Poł. na piętrze	niekorzyst.	korzystne	- 140	przeciętna
Stan techniczny	średni	BDB	- 300	BDB
Suma poprawek			∑= -910
Cena uzyskana			5500
Cena skorygowana			5500-910=4590
Wartość 1[m2] nieruchom.	(4590 + 4595 + 4620) : 3 = 4601,67 zł (wartość 1 [m2] jednego lokalu.

Na końcu, aby ostatecznie wycenić nieruchomość, mnożymy cenę 1m2 przez powierzchnię wycenianej nieruchomości.

14 listopada 2012

-ĆW 5-

28 listopada – kolokwium

Część testowa + zadaniowa (dwie osobne oceny)

Część teoretyczna – jak testy na rzeczoznawcę.

Zakres tematyczny – ustawa, rozporządzenie (uregulowanie kwestii dot. wyceny).

Rodzaje wartości, rodzaje nieruchomości, prawa do nieruchomości, podejście porównawcze w wycenie.

Zadania – poprawki o upływ czasu, ustalanie wag cech, porównywanie parami, metoda korygowania ceny średniej.

PRZYKŁAD WYCENY NIERUCHOMOŚCI WYKONANEJ W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM METODĄ KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

Przykład wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego .

Spółdzielcze własnościowe prawdo do lokalu to nie jest to samo, co prawo własności (jest słabsze). Właścicielem jest spółdzielnia. Prawo spółdzielcze może przysługiwać komuś innemu.

Technologia prefabrykowana – z wielkiej płyty.

1. Ustalamy cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości.

2. Opisujemy lokale podobne będące przedm. obrotu rynkowego.

3. Poprawki ze względu na upływ czasu.

4. Ustalamy cenę maksymalną, średnią i minimalną – wyliczamy średnią z nich.

5. Na bazie powyższych cen ustalamy zakres współczynników korygujących.

6. Na podstawie ceny średniej i wsp. korygujących ustalamy cenę rynkową.

Metoda koryg. c. średniej – raczej „nielubiana” przez rzeczoznawców.

Podstawy materialno-prawne: oprócz uogn i rozporządzenia – ustawa Prawo bankowe (dlatego, że wyceniamy na potrzeby kredytowe). Uogn – wart. rynkowa, jakie cechy bierzemy pod uwagę przy wycenie (rodzaj, sposób wykorzystania itd.). Rozporządzenia – podejścia do metod i technik.

Metoda analizy stat. rynku – jeśli mamy dużo transakcji, budujemy model ekonometryczny, którego celem jest wycena. Metoda nie jest opisana/dokładnie uregulowana w przeciwieństwie do dwóch wcześniejszych.

Przy metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (zaczynamy od 11). -> I warunek zastosowania!

„Podawarunki”

I.I – musimy znać ceny nieruchomości i warunki zawarcia transakcji.

I.II – musimy znać cechy nieruchomości podobnych.

I.III – Raczej nie bierzemy pod uwagę transakcji przeprowadzanych w drodze przetargu (tylko te na wolnym rynku). Jednak ceny uzyskane w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

Dodatkowo przy podstawach materialno-prawnych: prawo spółdzielcze i o spółdzielniach mieszkaniowych.

Info bonusowe: Za wycenę mieszkania możemy sobie standardowo policzyć koło 300 zł. ;)

Nakłady i inwestycje w nieruchomość podnoszą wartość odtworzeniową, ale nie muszą podnosić wartości rynkowej.

Powierzchnia balkonu – nie należy do powierzchni użytkowej lokalu.

Przy mieszkaniach – plan zagospodarowania przestrzennego nie jest aż tak istotny, jak w przypadku chociażby niezabudowanych gruntów.

Procedura stosowania metody korygowania ceny średniej jest opisana w Nocie Interpretacyjnej nr 1 PKZW.

1. METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

5.1. Przy stosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.

5.2. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

5.2.1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

5.2.2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

5.2.3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie

cen na rynku nieruchomości.

5.2.4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5.2.5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

5.2.6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

5.2.7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

5.2.8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

5.2.9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

5.2.10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

5.2.11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W =Cśr $\sum_{i = 1}^{n}\text{ui}$

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,

n – liczba współczynników korygujących.

5.2.12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

II warunek zastosowania metody korygowania ceny średniej: Nieruchomość o cenie minimalnej w każdej cesze musi mieć najgorszy wariant cechy. Nieruchomość o cenie maksymalnej – najlepsze warianty.

Współczynników korygujących jest tyle, ile cech rynkowych.

W tej metodzie nie można uzyskać ceny wyższej od najwyższej z transakcyjnych lub niższej od najniższej z transakcyjnych. W poprzedniej się dało.

Wartość wsp. zależy od tego, jaki wariant cechy ma nieruchomość WYCENIANA.

Każdy wariant każdej cechy uzyskuje swój współczynnik korygujący.

21 listopada 2012

-ĆW 6-

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ – ZADANIA

Zakres sumy współczynników korygujących: $\left\langle \frac{C_{\min}}{C_{sr}};\frac{C_{\max}}{C_{sr}} \right\rangle$

Wartość rynkowa: $W_{r} = C_{sr}\sum_{i = 1}^{n}k_{i}$

Przykład 1. (na podstawie przykładu 4. z ćwiczeń 3-4)

Cecha	Warianty	Waga cechy
lokalizacja	śr, db, bdb	47%
powierzchnia	duża, średnia, mała	9%
położenie	niekorzystne, przeciętne, korzystne	14%
st. tech.	śr, db, bdb	30%

Lokal wyceniany:

Cecha	Wariant
lokalizacja	średnia
powierzchnia	mała
położenie	niekorzystne
st. tech.	średni

Cmin=4500

Cmax=5500

Cśr=4926,25

Określamy zakres sumy współczynników korygujących:

Zakres: $\left\langle \frac{C_{\min}}{C_{sr}};\frac{C_{\max}}{C_{sr}} \right\rangle$

$$\left\langle \frac{4500}{4926,25};\frac{5500}{4926,25} \right\rangle$$

⟨0,9135;1,1165⟩

Cecha	[kmin] Współczynnik korygujący dla najgorszego wariantu cechy	[kmax] Współczynnik korygujący dla najlepszego wariantu cechy
lokalizacja	0,9135*47%=0,4293	1,1165*0,47=0,5247
powierzchnia	0,9135*0,09=0,0822	0,1005
położenie	0,9135*0,14=0,1279	0,1563
stan tech.	0,2740	0,3349
Suma	0,9135	1,1165

Suma współczynników korygujących dla wycenianego lokalu:

Cecha	Wariant	Wsp. korygujący
lokalizacja	średnia	0,4293
powierzchnia	mała	0,1005
położenie	niekorzystne	0,1279
st. tech.	średni	0,2740
	suma	0,9317

$$k_{i} = \ k_{\min} + \left( k_{\max} - k_{\min} \right)*\frac{i}{\sum_{}^{}i}$$

i	i	i

$\sum_{}^{}i = 3$

i	i

$\sum_{}^{}i = 2$

$$W_{r} = C_{sr}\sum_{i = 1}^{n}k_{i}$$

W_r = 4926,25*0,9317 = 4590

Przykład 2.

Określić wartość lokalu mieszkalnego jako przedmiotu prawa własności na postawie przedstawionych danych.

Cechy rynkowe lokali podobnych, ich skale oraz wagi:
Cecha	Skala	Waga
Położenie	przeciętne	dobre	bardzo dobre
Sąsiedztwo	średnie	dobre
Piętro	najgorsze (parter i 10)	przeciętne (5 – 9)	dobre (2-4)
Zużycie tech.	0%	10%	20%

Cechy lokalu wycenianego:

Położenie	dobre
Sąsiedztwo	dobre
Piętro	5
Zużycie tech.	10%

Cmin=4400

Cmax=6000

Cśr=4800

$$\left\langle \frac{4400}{4800};\frac{6000}{4800} \right\rangle$$

⟨0,9167;1,25⟩

Cecha	[kmin] Współczynnik korygujący dla najgorszego wariantu cechy	[kmax] Współczynnik korygujący dla najlepszego wariantu cechy
Położenie	0,3667	0,5
Sąsiedztwo	0,0917	0,125
Piętro	0,2750	0,375
Zużycie tech.	0,1833	0,25
Suma	0,9167	1,25

Suma współczynników korygujących dla wycenianego lokalu:

Cecha	Wariant	Wsp. korygujący
Położenie	dobre	0,4333
Sąsiedztwo	dobre	0,125
Piętro	5	0,3083
Zużycie tech.	10%	0,2056
	Suma	1,0722

W_r = 4800*1,0722 = 5147

5 grudnia 2012

-ĆW 7-

PRZYKŁAD WYCENY W PODEJŚCIU DOCHODOWYM METODĄ INWESTYCYJNĄ TECHNIKĄ KAPITALIZACJI PROSTEJ

Kryterium zastosowania podejścia dochodowego – wyceniamy nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód (nieruchomości komercyjne).

Podejście dochodowe rozgałęzia się na:

• Metodę inwestycyjną (nier. może generować dochód z najmu lub dzierżawy – np. hale, biura, centra handlowe, sklepy);

• Metoda zysków (nier. generuje dochód, ale nie może być wynajmowana lub dzierżawiona – np. hotele, stacje benzynowe).

Metody te można stosować z użyciem dwóch technik. W zależności od tego, czy dochód generowany przez daną nier. będzie:

- stały - technika kapitalizacji prostej;

- zmienny – technika dyskontowania strumieni pieniężnych.

Istnieje kilka przypadków, kiedy dochód jest zmienny. Nieruchomość w okresie prognozy będzie przynosić dochody zmienne, wynikające np. z konieczności remontów części powierzchni przeznaczonych do wynajmu. Zmiana czynszu może również nastąpić, kiedy przewidujemy jakąś zasadniczą zmianę stawek czynszowych, a nieruchomość jest wynajmowana na czas określony (po wygaśnięciu umowy bierzemy stawkę z rynku).

W tych przypadkach stosujemy technikę dyskontowania strumieni pieniężnych. W innych – technikę kapitalizacji prostej.

Omawiany operat – wyceniamy nieruchomość gruntową zabudowaną w Mierzynie.

Zapis, że zaplecze biurowe służy do obsługi działalności prowadzonej w hali. Jest to znak, że można podnieść czynsz za halę i że nie są to dwie osobne nieruchomości.

Wyceniamy grunt wraz z częściami składowymi.

Przy podejściu dochodowym porównuje się dochody z nieruchomości.

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

V=D*W_k

V=D/R

W_k=1/R

D – dochód z nieruchomości

W_k – współczynnik kapitalizacji (okres zwrotu)

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

Jeśli nieruchomość jest atrakcyjna i będzie przynosić duże dochody, współczynnik kapitalizacji jest mniejszy.

Przy obliczeniu dochodu nie uwzględniamy:

- amortyzacji,

- kredytu i jego kosztów,

- podatku dochodowego,

- innych opłat i podatków zw. ze sprzedażą nieruchomości.

W przypadku niewystarczających danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Długoterminowe lokaty na rynku kapitałowym – obligacje albo bony skarbowe

Przegląd stawek czynszów często odbywa się w takiej formie, że rzeczoznawcy cały czas monitorują RN. Pozyskują pośredników, którzy informują, co i za ile się wynajmuje (z tym, że pośrednicy muszą być osobami rzetelnymi i np. dane pozyskane przez tel. się nie liczą).

Służebności, hipoteki obniżają wartość nieruchomości.

Symbol użytku: Bi-RIIIa (pole wyłączone z produkcji rolnej)

Bi – grunty sklasyfikowane jako inne tereny zabudowane – nie jako tereny mieszkaniowe albo przemysłowe;

RIIIa – grunty orne, klasa IIIa

Określenie wartości nieruchomości:

1. Określenie potencjalnego rocznego dochodu operacyjnego brutto z wycenianej nieruchomości (PDOB).

Tabelka – kilka podobnych nieruchomości i informacja o tym, za jaki czynsz są wynajmowane (czynsz miesięczny za 1mkw).

Określenie czynszu rynkowego – jak w metodzie porównywania parami, tylko że nie w oparciu o ceny, a o czynsze.

PDOB = powierzchnia * czynsz miesięczny* 12 mies.

1. Określenie efektywnego rocznego dochodu brutto z wycenianej nieruchomości (EDOB)

Dochód potencjalny pomniejszamy o współczynnik strat. Współczynnik ma obrazować to, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości.

EDOB = PDOB – (PDOB*Ws)

Ws to zazwyczaj wartość przyjęta arbitralnie przez rzeczoznawcę. Przeważnie przyjmuje się ok. 5%.

1. Określenie wydatków operacyjnych (WO)

WO są to wszelkie wydatki związane z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości ponoszone przez właściciela nieruchomości. Są to wartości w skali roku. Wlicza się tu podatek od nieruchomości.

1. Określenie dochodu operacyjnego netto (DON)

Różnica między efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi.

DON = EDOB – WO

[TUTAJ KOŃCZYMY LICZYĆ LICZNIK!]

1. Analiza transakcji w celu ustalenia cen i dochodów netto na rynku oraz stóp kapitalizacji w poszczególnych transakcjach

Stopa kapitalizacji [Ri] = [D]/[C]*100%

1. Ustalenie stopy kapitalizacji

Jest to średnia ze stóp uzyskanych w poprzednim punkcie.

1. Określenie wartości nieruchomości

W = DON/R

Rzeczoznawca zgodnie z uogn⁵ jest umocowany do tego, żeby pójść do sądu, gdzie są prowadzone księgi wieczyste, poprosić o wgląd do księgi i z tego przeglądu sporządzić notatkę – wypis z dokumentu.

Przy samodzielnym wypisie z jakiegoś dokumentu – tu również rzeczoznawca swoją pieczęcią potwierdza prawdziwość tego, co jest napisane.

12 grudnia 2012

19 grudnia 2012

-ĆW 8 i 9-

PODEJŚCIE DOCHODOWE, METODA INWESTYCYJNA, TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ - ZADANIA

Przykład 1.

Inwestor zamierza wybudować biurowiec, a koszt inwestycji szacuje się na 2 mln zł. Określ, jaki powinien uzyskiwać roczny dochód netto z wynajmowanych powierzchni, aby cała inwestycja zwróciła się po 11 latach.

DON = ?

Wk = 11

W = 2 000 000

W = DON * Wk

DON = W/Wk

DON = 2 000 000/11 = 181 818, 18 zł

Aby inwestycja zwróciła się po 11 latach, inwestor powinien uzyskiwać roczny DON z wynajmowanych powierzchni na poziomie 181 818, 18 zł.

Przykład 2.

Rzeczoznawca majątkowy otrzymał zlecenie na określenie wartości rynkowej nieruchomości komercyjnej. W związku z tym zgromadził następujące informacje:

1. Roczny stały dochód operacyjny netto (DON) wynosi 200 000 zł.

2. W niedawnym czasie zostały sprzedane na rynku lokalnym nieruchomości podobne do wycenianej, przy czym zanotowano następujące informacje o tych transakcjach:

Oznaczenie transakcji	Cena transakcyjna [tys. zł]	DON [tys. zł]
1.	1 000	200
2.	14 000	1 650
3.	1 400	70
4.	1 100	200
5.	1 060	200

Określić tę wartość, wykorzystując: a – stopę kapitalizacji, b – współczynnik kapitalizacji.

1. Stopa kapitalizacji

W = DON/R

Ri = DONi/Ci*100%

Oznaczenie transakcji	Cena transakcyjna [tys. zł]	DON [tys. zł]	Ri
1.	1 000	200	20,00%
2.	14 000	1 650	11,79%*
3.	1 400	70	5,00%*
4.	1 100	200	18,18%
5.	1 060	200	18,87%

* odrzucamy jako skrajne

R1+R4+R5 = 20% + 18,18% + 18,87% = 57,05%

R = 57,05%/3 = 19%

W = 200 000/0,19 = 1 052 632 zł

1. Współczynnik kapitalizacji

W = DON * Wk

Wi = Ci/DONi

Oznaczenie transakcji	Cena transakcyjna [tys. zł]	DON [tys. zł]	Wk
1.	1 000	200	5,00
2.	14 000	1 650	8,48*
3.	1 400	70	20,00*
4.	1 100	200	5,50
5.	1 060	200	5,30

* odrzucamy jako skrajne

Wk1 + Wk4 + Wk5 = 15,80

Wk = 15,80/3 = 5,27

W = 5,27 * 200 000 = 1 054 000 zł

Przykład 3.

Określić wartość lokalu użytkowego o powierzchni użytkowej 600 mkw. Lokal ten jest przedmiotem umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, zgodnie z którą miesięczna stawka czynszu za 1 mkw. wynosi 60zł.

Rynkowy czynsz netto w podobnych obiektach na rynku lokalnym kształtuje się na poziomie 50zł/mkw. miesięcznie. Analiza rynku wykazała następujące poziomy współczynnika kapitalizacji:

1. 8,6

2. 9,1

3. 4,5 <- odrzucamy jako zbyt skrajny

4. 9,6

Wk = (8,6+9,1+9,6)/3 = 9,1

Wmkw⁶ = 50 * 12 * 9,1 = 5 460 zł/mkw

Wr = 5 460 * 600 = 3 276 000 zł

Przykład 4.

Określ wartość nieruchomości komercyjnej o powierzchni użytkowej 800 mkw. Rynkowa wartość miesięcznej stawki czynszu kształtuje się na poziomie 50zł/mkw i w przewidywanej przyszłości nie ulegnie zmianie.

Współczynnik strat związany z typowym dla tego rynku poziomem pustostanów i zaległości czynszowych wynosi 10%.

Właściciel nieruchomości ponosi wydatki dla zapewnienia sprawnego funkcjonowania nieruchomości. Zestawienie tych kosztów przedstawia tabela.

Okres zwrotu dla podobnych obiektów kształtuje się na poziomie 8,5 roku.

Rodzaj wydatku	Wydatek (rocznie)
Koszty zarządzania	50000
Fundusz remontowy^7	35000
w tym konserwacje	9000
Dozór mienia	8000
Amortyzacja	20000
C.O.	9870
Podatek od nieruch.	4890
Rata kredytu budow.	10000
Opłata za użytkowanie wieczyste	6860

Przypomnienie z poprzednich zajęć:

Przy obliczeniu dochodu nie uwzględniamy:

- amortyzacji,

- kredytu i jego kosztów,

- podatku dochodowego,

- innych opłat i podatków zw. ze sprzedażą nieruchomości.

1. PDOB = 800 * 50 * 12 = 480 000

2. EDOB = PDOB * 0,90 = 432 000

3. WO – zsumowane w tabelce

Rodzaj wydatku	Wydatek (rocznie)
Koszty zarządzania	50000
Fundusz remontowy^8	35000
w tym konserwacje	9000
Dozór mienia	8000
Amortyzacja	20000
C.O.	9870
Podatek od nieruch.	4890
Rata kredytu budow.	10000
Opłata za użytkowanie wieczyste	6860
RAZEM	88620

1. DON = 432 000 – 88 620 = 343 380

2. W = DON * 8,5 = 2 918 730 zł

Przykład 5.

Określ metodą korygowania ceny średniej wysokość czynsz rynkowego, a następnie określ wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem biurowym na podstawie poniższych danych:

C_Rmin = 60 $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

C_Rmax = 90 $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

C_Rśr= 75 $\frac{zl/m2}{\text{mc}}$

Wysokość czynszu uzależniona jest od następujących cech rynkowych:

Rodzaj cechy	Waga cechy
lokalizacja	40%
standard	20%
liczba miejsc parkingowych	20%
sąsiedztwo	20%

Warianty cech rynkowych:

Lokalizacja: peryferyjna -> pośrednia -> centralna

Standard: średnia -> dobra -> bardzo dobra

Miejsca parkingowe: 0 – 20 stanowisk

Sąsiedztwo: średnie -> dobre

Ocena nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych:

Rodzaj cechy	Wariant
lokalizacja	pośrednia
standard	dobry
liczba miejsc parkingowych	20
sąsiedztwo	dobre

Dane dotyczące nieruchomości wycenianej:

• Powierzchnia użytkowa budynku: 1200 mkw.

• Wzajemne relacje między cenami transakcyjnymi zapłaconymi za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości wynoszą:

Oznaczenie nieruchomości	Cena [zł]	DON [zł]
1	5 500 000	833 333
2	6 700 000	1 046 875
3	7 100 000	1 092 308

• Ws = 10%

Rzeczoznawca w rzeczywistości raczej nie ma podanego czynszu rynkowego. Ustalenie tego czynszu może nastąpić z wykorzystaniem technik podejścia porównawczego.

Zakres:

$$\left\langle \frac{C_{\text{Rmin}}}{C_{Rsr}};\frac{C_{\text{Rmax}}}{C_{Rsr}} \right\rangle$$

$$\left\langle \frac{60}{75};\frac{90}{75} \right\rangle$$

⟨0,8;1,2⟩

Cecha	[kmin] Współczynnik korygujący dla najgorszego wariantu cechy	[kmax] Współczynnik korygujący dla najlepszego wariantu cechy
Lokalizacja	0,8*40%=0,32	1,2*40%=0,48
Standard	0,8*0,2=0,16	0,24
Liczba miejsc parkingowych	0,16	0,24
Sąsiedztwo	0,16	0,24
Suma	0,8	1,2

Suma współczynników korygujących dla wycenianego lokalu:

Cecha	Wariant	Wsp. korygujący
Lokalizacja	Pośrednia	0,4
Standard	Dobry	0,2
Liczba miejsc parkingowych	20	0,24
Sąsiedztwo	Dobre	0,24
	Suma	1,08

Cz_R=1,08*75=81 (czynsz rynkowy)

Oznaczenie transakcji	Cena transakcyjna	DON	Ri
1.	5 500 000	833 333	15,15%
2.	6 700 000	1 046 875	15,63%
3.	7 100 000	1 092 308	15,38%

R = (15,15%+15,63%+15,38%)/3 = 15,39%

PDOB = 81*12*1200 = 1 166 400

EDOB = DON = PDOB * 0,9 = 1 049 760

W = DON/R = 1 049 760/0,1539 = 6 821 053

Zastosowaliśmy jedną z dwóch możliwych metod ustalenia czynszu. Można wykorzystać jeszcze porównywanie parami (i może się taka sytuacja pojawić na kole).

PRZYKŁAD WYCENY W PODEJŚCIU DOCHODOWYM METODĄ INWESTYCYJNĄ TECHNIKĄ DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW

Wyceniamy nieruchomość lokalową przy ulicy Bogusława w Szczecinie.

Kiedy nabędziemy mieszkanie w budynku stojącym na gruncie, który jest w użytkowaniu wieczystym, to automatycznie jesteśmy użytkownikiem wieczystym tego gruntu.

Wycena na potrzeby sprzedaży.

Czemu ten sposób wyceny? Bo planowana jest zmiana sposobu użytkowania lokalu (mieszkaniowy -> komercyjny) oraz generowane przez nieruchomość dochody będą się zmieniały na skutek:

- wyłączenia nieruchomości z użytkowania w pierwszym roku prognozy (adaptacja lokalu, wydatki na adaptację),

- stopniowy wzrost stawek rynkowych ze względu na wzrost atrakcyjności tego miejsca (zakładany przez rzeczoznawcę).

Określanie wartości nieruchomości:

Oszacowanie strumienia dochodów – obliczenia wyglądają tak, jakbyśmy robili wielokrotne powtórzenie obliczeń techniką kapitalizacji prostej.

Premia za ryzyko – rzeczoznawca w sposób uznaniowy ustala wysokość.

WARTOŚĆ REZYDUALNA – wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych (ostatni rok prognozowania zmiennego strumienia pieniężnego)

RV=D/R

D – roczny dochód operacyjny netto z czynszów oszacowany na poziomie przepływu pieniężnego z ostatniego roku prognozy

R – stopa kapitalizacji w ostatnim roku prognozy (duże R, małe r to stopa dyskontowa)

---

1. Oprócz rzędu wielkości nietypowy może być też kierunek zmiany (jeśli wszystkie rosną, a jedna spada, to jest to wbrew rynkowi).↩

2. Założyliśmy, że ceny zostały już skorygowane o upływ czasu. Jeśli taka korekta się nie odbyła, zapisujemy po prostu „Różnica ceny m2”.↩

3. Można w wartości liczbowej, ale przyjęło się, że powinno się podawać w %.↩

4. Wynik 460 - bo warianty obejmują pół całego zakresu więc mnożymy x 2(między dobrą a średnią), a jeśli jest cały zakres to przepisujemy TĘ SAMĄ WARTOŚĆ co była obok.↩

5. Art. 155 ust. 2 uogn↩

6. Bierzemy pod uwagę czynsz z rynku, nie z umowy. Umowa zawarta została na czas nieokreślony i nie odwzorowuje warunków rynkowych.↩

7. Tylko odpis – te pieniądze nie znikają!↩

8. Tylko odpis – te pieniądze nie znikają!↩