13. Opis procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę oraz zakończeniem budowy dla Gminy Maszewo

Urząd Miasta i Gminy Maszewo

Pl. Wolności 2, 72-130 Maszewo, Zachodniopomorskie

Pozwolenie na budowę to dokument, który jest wystawiany przez wydział architektury w starostwie. Projekt budowlany jest najważniejszym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę, aczkolwiek sam projekt nie wystarczy. Proces zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów jest czasochłonny i skomplikowany.

Krok 1: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy

Pierwszym krokiem w celu uzyskania pozwolenia na budowę jest uzyskanie w urzędzie gminy wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. W przypadku Gminy Maszewo, należy uzyskać wypis warunków zabudowy, ponieważ działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, występuje do burmistrza o wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzez złożenie w urzędzie wniosku.

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje burmistrz lub upoważniony urzędnik. Trwa to zwykle 14 – 30 dni. Mając wypis warunków zabudowy, należy dokładnie sprawdzić wymagania planu zagospodarowania terenu dla konkretnej działki, aby mieć pewność wyboru odpowiedniego projektu pasującego do uwarunkowań działki i obowiązujących wymagań urzędowych.

Krok 2:. Geodeta i mapa do celów projektowych

Uprawniony geodeta musi wykonać aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500, która jest niezbędna do wykonania projektu budowlanego w Polsce. Na tę mapę architekt adaptujący naniesie obrys planowanego domu.

Krok 3: Projektu architektoniczno-budowlany

Głównym załącznikiem do wniosku jest projekt budowlany, który wydawany jest w czterech egzemplarzach. Jeden egzemplarz zostaje w urzędzie, drugi trafia do organu nadzoru budowlanego, pozostałe dwa egzemplarze projektu wracają do wnioskodawcy.

Projekt musi pasować do wymiarów działki oraz wytycznych określonych przez urząd Gminy Maszewo. Pełnoprawny projekt budowlany zawiera:

• część opisową

• część architektoniczną

• część konstrukcyjną

• część instalacyjną

• charakterystykę energetyczną

Krok 4: Adaptacja projektu do działki

Architekt sporządza na aktualnej mapie projekt zagospodarowania terenu, obejmujący: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów i wymiarów w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.

Krok 5: Uzyskanie warunków technicznych dostawy mediów

• energii elektrycznej

• gazu

• wody

• zapewnienie odbioru ścieków i odpadów stałych

Jednym z ważnych dokumentów jest opinia Zakładu Uzgadniania Dokumentacji Projektowej, działającego w starostwie w wydziale geodezji, dla której dokumentację przygotowuję architekt odpowiedzialny za adaptację projektu budowlanego. Opinia ustala odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, sieciami, zjazdami, itp.

Krok 6: Uzyskanie pozwolenia na budowę

Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę gminy. Zgodnie z art. 33 pkt. 2 Ustawy Prawo Budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

• cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

• wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich

• warunki techniczne dostawy mediów

• wniosek o pozwolenie na budowę musi być złożony na formularzu urzędowym w terminie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy

Zgodnie z art. 35, pkt. 4 Ustawy Prawo budowlane, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja wydawana jest w ciągu 60 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji.

Należy pamiętać, że w przypadku stwierdzenia błędów w złożonej dokumentacji, właściwy organ wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.

Budowę musimy rozpocząć w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę stała się ostateczna.

Pozwolenie na budowę:

W ciągu 14 dni od wydania decyzji wszystkie strony mogą odwołać się od decyzji. Jeżeli tego nie zrobią, pozwolenie na budowę po 14 dniach od dnia doręczenia staje się prawomocne.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ:

• określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych

• określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych

• określa szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie

• zamieszcza inne informacje o obowiązkach i warunkach

Pozwolenie na budowę jest wydane bezterminowo, co oznacza, że budowa domu może trwać nawet kilkanaście lat. Prawo Budowlane zastrzega jednak, że:

• decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna

• budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata

Jeżeli któryś z tych podpunktów nie został spełniony, konieczne będzie powtórne wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub wnioskiem o pozwolenie na wznowienie robót.

Budowa bez pozwolenia stanowi samowolę budowlaną. Jeśli samowola jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym technicznobudowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, to właściwy organ może jedynie nakazać wstrzymanie prowadzenia robót budowlanych. Pozwolenie na wznowienie robót budowlanych następuje po wyjaśnieniu stanu formalnego i skompletowaniu dokumentów.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Gminy Maszewo:

Podstawa Prawna:

Art. 59 ust.1 art. 60 ust.1 art. 61 ust.1 art. 64 ust.1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41, Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113 poz. 954, Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45 poz. 319), art. 104 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst Dz. U. z 2000 r., Nr 98 poz. 1071) oraz na podstawie:

• Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. , Nr 164, poz. 1588)

• Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2000 r. , Nr 106, poz. 1126 z późniejszymi zmianami )

• Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późniejszymi zmianami )

• Ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity , Dz. U. z 2004 r. , Nr 204, poz. 2086 )

• Ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2003 r. Nr 162, poz. 1568 z późniejszymi zmianami)

• Ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 1995 r. , Nr 16, poz. 78 z późniejszymi zmianami)

Opłata skarbowa:

Zgodnie z częścią 1, punkt 8 załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 1282 z późn. zm.), opłata za wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynosi 107,00 złotych. Z obowiązku uiszczenia opłaty skarbowej zwolnione są m. in. jednostki budżetowe samorządu terytorialnego, organizacje pożytku publicznego. Opłaty skarbowej nie wymaga także ustalenie warunków zabudowy w sprawach budownictwa mieszkaniowego.

Zgodnie z §3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 28 września 2007 r. w sprawie zapłaty opłaty skarbowej (Dz. U z 2007 r. Nr 187, poz. 1330), wnioskodawca zobowiązany jest do dostarczenia dowodu uiszczenia opłaty skarbowej w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku.

Ustawowy czas realizacji:

• Według kodeksu postępowania administracyjnego do 60 dni

Cel procedury:

• Uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy

Uczestnicy procedury:

• Wnioskodawca

• Burmistrz - Urząd Miejski

• Organ dokonujący uzgodnień

Procedury możliwe albo konieczne do zrealizowania po ukończeniu niniejszej procedury:

• Pozwolenie na budowę

• Zmiana pozwolenia na budowę

• Zatwierdzenie projektu budowlanego

• Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

• Legalizacja obiektu budowlanego wybudowanego, bądź będącego w budowie bez pozwolenia na budowę

• Legalizacja obiektu budowlanego wybudowanego, bądź będącego w budowie bez wymaganego zgłoszenia robót budowlanych, albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez odpowiedni organ

• Postępowanie naprawcze w przypadku robót budowlanych prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków zawartych w pozwoleniu na budowę bądź w przepisach

• Legalizacja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonanej bez wymaganego zgłoszenia

• Pozwolenie na podział nieruchomości

• Przeniesienie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy

Warunki wejściowe:

Zgodnie z art. 59 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U z 2012 r. poz. 647, t. j. z późn. zm.), zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zobowiązuje wnioskodawcę do uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy należy złożyć do burmistrza Gminy Maszewo.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać:

• określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1: 500 lub 1: 1000

• charakterystykę inwestycji, obejmującą:

• określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków

• określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu

• określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko

• dowód uiszczenia opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy

Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest możliwe po łącznym spełnieniu następujących warunków:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji

• teren ma dostęp do drogi publicznej

• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego

• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku.

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Rezultat procedury:

Wnioskodawca otrzymuje decyzję ustalającą warunki zabudowy wraz z załącznikiem zawierającym część tekstową i graficzną analizy urbanistycznej.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna zostać wydana w terminie miesiąca, a w przypadku sprawy szczególnie skomplikowanej, w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia kompletnego wniosku. Decyzja staje się ostateczna, jeżeli w terminie 14 dni od jej doręczenia strona nie złoży odwołania.

Decyzja o warunkach zabudowy określa:

• rodzaj inwestycji

• warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:

• warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego

• ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

• obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji

• wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich

• ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych

• linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1

Decyzję o warunkach zabudowy dotyczącą tego samego terenu można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Przebieg procedury ustalenia warunków zabudowy:

• Krok 1: Przygotowanie i złożenie wniosku

• Krok 2: Weryfikacja formalna wniosku

• Krok 3: Ustalenie stron postępowania administracyjnego

• Krok 4: Wstępna ocena merytoryczna wniosku

• Krok 5: Dokonanie analizy urbanistycznej

• Krok 6: Wystąpienie do odpowiednich organów o uzgodnienie propozycji decyzji

• Krok 7: Uzgodnienie warunków zabudowy

• Krok 8: Zawiadomienie wszystkich stron postępowania o zebraniu wszystkich materiałów

• Krok 9: Ocena merytoryczna wniosku i rozstrzygniecie postępowania

Procedura zawiadomienia o zakończeniu budowy:

Celem procedury jest dokonanie zawiadomienia o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego.

Ustawowy czas realizacji:

• Organ nadzoru budowlanego ma 21 dni na zgłoszenie sprzeciwu w drodze decyzji

Uczestnicy procedury:

• Wnioskodawca

• Inspektor - Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego

Procedury konieczne do zrealizowania przed rozpoczęciem niniejszej procedury:

• Przeniesienie pozwolenia na budowę

• Uzyskanie dziennika budowy

Procedury możliwe albo konieczne do zrealizowania po ukończeniu niniejszej procedury:

• Pozwolenie na użytkowanie (zawiadomienie o zakończeniu budowy składa się w przypadku robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na użytkowanie po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego)

Warunki wejściowe:

Chcąc przystąpić do użytkowania wybudowanego obiektu budowlanego, dla którego wydano decyzję o pozwoleniu na budowę, a który nie należy do kategorii obiektów budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zobowiązany jest do złożenia w odpowiednim organie nadzoru budowlanego zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić, jeżeli w terminie 21 dni od dnia złożenia zawiadomienia organ nadzoru budowlanego nie zgłosi sprzeciwu w formie decyzji.

Do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy załączyć:

• oryginał dziennika budowy

• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i decyzją pozwolenia na budowę oraz przepisami

• oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku placu budowy, a także – w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu

• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania

• protokoły badań i sprawdzeń

• inwentaryzację geodezyjną powykonawczą

• potwierdzenia odbioru przyłączy przez gestorów sieci

• kopię świadectwa energetycznego budynku

• wynik audytu bezpieczeństwa ruchu drogowego, o którym mowa w art. 24l ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, oraz uzasadnienie zarządcy drogi, o którym mowa w art. 24l ust. 4 wymienionej ustawy

• jeżeli dokonano w trakcie budowy zmian nieodstępujących istotnie od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, to należy dołączyć kopię projektu z naniesionymi zmianami – w takim przypadku wyżej wymienione oświadczenie kierownika budowy powinno zostać potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru

Rezultat procedury:

Można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego w przypadku, jeżeli organ nadzoru budowlanego w terminie 21 dni od dnia złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy nie zgłosi sprzeciwu w formie decyzji. Po zakończeniu procedury administracyjnej organ nadzoru budowlanego zobowiązany jest do zwrócenia inwestorowi oryginałów następujących dokumentów: dziennika budowy, protokołów badań i sprawdzeń oraz inwentaryzacji geodezyjnej powykonawczej.

Przebieg procedury ustalenia warunków zabudowy:

• Krok 1: Przygotowanie i złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy

• Krok 2: Rejestracja i weryfikacja złożonego zawiadomienia

• Krok 3: Ocena merytoryczna zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych