WSPÓŁWŁASNOŚĆ

Pojęcie, rodzaje i ogólna charakterystyka współwłasności

I. Podzielność prawa własności.

• własność podzielona według czasu jej trwania → wyraża się w tym, że rzecz ma właściciela aktualnego i przyszłego;

• własność podzielona według treści → wywodzi się ze średniowiecza z własności podzielonej, której istotą było to, że każdemu właścicielowi (zwierzchniemu i użytkowemu) przysługiwały inne atrybuty własności, które razem składały się na własność; potem jeszcze jako emfiteuza, grunty wieczysto-czynszowe, wieczysta dzierżawa; obecnie – nie ma;

• własność należąca niepodzielnie do kilku osób, czyli współwłasność (condominium pro indivisio) → każdemu ze współuprawnionych przysługują wszystkie atrybuty prawa własności, ale ich zakres może być różny;

II. Definicja współwłasności.

• art. 195 kc – 3 cechy:

  • jedność przedmiotu → tzn. jedna rzecz ruchoma lub nieruchoma, ale też z przynależnościami czy rzecz zbiorowa, ale nie masy majątkowe, jak spadkowa czy małżeńska, choć w potocznym języku prawniczym jest to tak określane;

  • wielość podmiotów → osoby te są odrębnymi podmiotami, a nie tworzą jednej osoby prawnej;

  • niepodziel­ność wspólnego prawa → oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie prawami innych współwłaścicieli;

III. Rodzaje współwłasności.

• współwłas­ność w częściach ułamkowych jest samoistnym stosunkiem prawnym prawa rzeczowego, niezwiązanym ze stosunkiem prawnym innego rodzaju;

• współwłasność łączna opiera się zawsze na określonym stosunku osobistym i spełnia względem tego stosunku rolę służebną, a w razie jego ustania, traci ten charakter;

  • przykłady:

    • wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami zarówno ustawowej jak i umownej;

    • współwłasność wspólników spółki cywilnej;

    • wcześniej w KH dominował pogląd, że również majątek osobowych spółek handlowych (jawna i komandytowa) to współwłasności łącznej ich wspólników, ale obecne rozwiązania KSH idą w innym kierunku (że sama spółka jako ułomna osoba prawna jest podmiotem własności;

  • uwagi terminologiczne dot. współwłasności łącznej – „współwłasność” powinna być zamieniona terminem „wspólność”, ze względu na to, że jej przedmiotem jest z reguły pewna masa majątkowa, natomiast termin „łączna” jest adekwatny;

    • podstawowa różnica – w. ułamkowa – nie ma celu, w. łączna – ma cel społ.-gosp.;

• podejście ustawodawcy:

  • w. ułamkowa – ustawodawca ułatwia jej likwidację, gdyż uważana za byt przejściowy; w. łączna – uważana za byt trwały, dlatego regulacje prawne dot. w. łącznej mają na celu ochronę majątku wspólnego jako całości, by spełniał swoją rolę społ.-gosp., natomiast regulacje dot. w. ułamkowej mają na celu ochronę indywidualnych interesów każdego ze współwłaścicieli, ze względu na brak motywu dla którego miałyby one być podporządkowane całości;

• 3 typowe różnice:

  • w. ułamkowa – każdy ze współwłaścicieli ma swój określony ułamkiem udział, w. łączna jest tzw. współwłasnością bezudziałową;

  • w. ułamkowa – możliwość rozporządzania prawami do współwłasności, w. łączna – nie może;

  • w. ułamkowa – możliwość żądania w każdej chwili zniesienia współwłasności, w. łączna – brak tej możliwości;

((((V. Istota udziału.

• pogląd przeważający w doktrynie (jednolicie przyjęty przez orzecznictwo) → współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz odmianą własności, więc udział jest wycinkiem własności, czyli w swej istocie jest prawem własności → stąd stosuje się do niego bezpośrednio (a nie przez analogię) przepisy dot. własności, jak przeniesienie, zasiedzenie, itd;

• inny pogląd → każdemu ze współwłaścicieli przysługuje samoistne prawo rzeczowe sui generis, na które składa się szereg uprawnień o charakterze bezwzględnym → głównym argumentem jest, że na prawo współwłasności składają się prawa, które nie mieszczą się w prawie własności oraz że współwłaściciel podlega pewnym ograniczeniom → ale cechy swoiste nie zmieniają prawa, a jedynie powodują powstanie jego odmiany;)))))))))))))

VI. Powstanie współwłasności w częściach ułamkowych.(5)

• kc nie określa sposób jej powstania, ale do najczęstszych zdarzeń należy:

  • ze spadkobrania, gdy spadek przechodzi na kilku spadkobierców (art. 1035 kc);

  • z czynności prawnych, np. z kupna jednej rzeczy przez kilku nabywców;

  • ex lege na skutek zasiedzenia;

  • ex lege z połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 § 1 kc);

  • z orzeczenia sądowego; jeżeli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłas­ności rzecz wspólną przyznaje kilku współwłaścicielom.

VII. uregulowania prawne dot. współwłasności w częściach ułamkowych.

• art. 195-221 k.c;

• przepisy o własności (jak wyżej w pkt. V);

• art. 1035-1046 k.c. (do wspólności majątku spadkowego i działu spadku);

• odpowiednie przepisy kpc (art. 606-608 i 611-625);

• przepisy ustaw szczególnych, np. ustawa o zagos­podarowaniu wspólnot gruntowych oraz o własności lokali;

VIII. Stosowanie odpowiednio.

• brak uregulowań współwłasności innych praw, więc stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności, w szczególności do:

  • wspólności masy majątkowej (art. 1035 k.c. i art. 42 k.r.o.);

  • wspólności innych praw rzeczowych, np. do wspólności wieczystego użytkowania;

  • wspólności niektórych praw obligacyjnych, jak np. prawa najmu;

  • wspólności niektórych praw na dobrach niematerialnych należących do kilku osób, jak np. do wspólnego prawa autorskiego lub do wspólności patentu;

  • do współposiadania;

Udziały współwłaścicieli

I. Charakter udziału

• udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej (określany ułamkiem zwykłym, czasem dziesiętnym – stąd nazwa część ułamkowa, a dawn. „cz. idealna albo myślowa”) i przysługuje wyłącznie jego właścicielowi;

• wielkość udziału wynika z tytułu, który był podstawą współwłasności, ale gdy nie można tego ustalić w art. 197 kc jest domniemanie równości udziałów;

II. Rozporządzenie udziałem

• każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 kc);

  • rozporządzenie to może polegać na:

    • zbyciu udziału

    • obciążeniu go prawem rzeczowym, o ile nie jest to sprzeczne z danym prawem (np. hipoteka, ale nie służebność);

    • zrzeczenie zgodnie z art. 179 kc;

    • zawieraniu niektórych umowy o skutkach obligacyjnych, np. dzierżawa, ale nie najem;

    • rozporządzeniu na wypadek śmierci;

    • z pewnymi zastrzeżeniami do udziału może być prowadzona egzekucja;

• wyjątki od zasady swobodnego dysponowania udziałem w szczególności to:

  • prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży udziału do gruntu rolnego dla pozostałych współwłaścicieli, jeżeli prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.);

  • dot. udziału w przedmiocie należącym do spadku tylko za zgodą wszystkich spadkobierców (art. 1036 k.c);

  • dot. udziału we współwłasności przymusowej i we wspólnocie gruntowej;

Zarząd rzeczą wspólną

I. Pojęcie i rodzaje zarządu rzeczą wspólną

• zarząd rzeczą wspólną – to podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu, jak i w sytuacjach nietypowych;

• 3 rodzaje zarządu:

  • umowny;

  • sądowy;

  • ustawowy;

II. Zasady zarządu ustawowego

• podział czynności dot. rzeczy wspólnej na: czynności zwykłego zarządu i czynności przekracza­jące zwykły zarząd + kategoria uzupełniająca tzw. czynności zachowaw­cze;

• w/w podział dot. wszystkich czynności: prawnych, faktycznych, procesowych;

• zasada woli stron – czynności zwykłego zarządu – wola większości (obliczana według większości udziałów); czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – zasada jednomyślności;

• zasada woli uzupełniona przez zasadę ingerencji sądu, która polega:

  • albo na rozstrzygnięciu dotyczącym konkretnej czynno­ści;

  • albo na ustanowieniu zarządu sądowego;

• obowiązek współwłaścicieli do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc), a jeśli jeden tylko z nich sprawuje zarząd (niezależnie od podstawy) przysługuje mu wynagrodzenie odpowiadające uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 205 kc), a inny współ­właściciele mogą żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208 kc);

III. Czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd

• brak w przepisach definicji w/w czynności, ale na bazie doktryny i orzecznictwa:

  • czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżą­cych spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia;

    • np. bieżące administrowanie gos­podarstwem rolnym, a w przypadku nieruchomości miejskich też zawieranie umów najmu lokali, wykonywanie tych umów, pobieranie czynszu itp.

    • wg. SN (kontrowersyjne) z reguły jest to też podział rzeczy quoad usum;

  • czynności przekraczające zwykły zarząd – wszystkie inne;

    • np. zbycie rzeczy wspól­nej, jej obciążenie, zmiana przeznaczenia rzeczy, gruntowna przebudowa budynku itp.;

• art. 199 kc → rozporządzenie rzeczą oraz inne czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – zgoda wszystkich współwłaścicieli → jeśli brak to ci, których udziały są większe niż ½ mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli;

• art. 201 k.c. → czynności zwykłego zarządu – zgoda większości, ale w przypadku sporu każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd w przypadku gdy:

  • art. 201 – brak zgody większości na taką czynność;

  • art. 202 – gdy uznaje, że większość chce dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu;

• czynność zwykłego zarządu będąca umową z osobą trzecią to współwłaściciele ją zawierający nie są przedstawicielami pozostałych, a działają w imieniu własnym, choć w interesie wszystkich współwłaścicieli;

IV. Czynności zachowawcze (art. 209 kc)

• może dokonywać każdy ze współwłaścicieli;

• zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczające go, ale podejmowane w celu zachowania wspólnego prawa;

• przykłady:

  • wytoczenie powództwa windykacyjnego (zgodnie z utrwalonym orzecznictwem);

  • wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości;

  • sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia się;

  • rozebranie budynku grożącego zawaleniem się;

  • dochodzenie całej należności z tytułu czynszu najmu przez współwłaściciela, który zarządza rzeczą wspólną (uchw. (7) SN);

  • wg SN też dochodzenie od osoby trzeciej odszkodowania za wycięcie rosnących na nieruchomości drzew;

V. Zarząd umowny

• współwłaściciele mogą zupełnie odmiennie uregulować zasady zarządu rzeczą wspólną, ale taka umowa jest czynnością przekraczającą zarząd wspólny i potrzebuje zgody wszystkich;

• ustanowienie zarządu umownego bardzo często łączy się z ustaleniem sposobu korzystania z rzeczy wspólnej;

VI. Zarząd sądowy (art. 203 kc)

• legitymacja – każdy współwłaściciel;

• przesłanki:

  • gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczą­cych zwykłego zarządu;

  • gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;

  • gdy większość ta krzywdzi mniejszość;

• zarządcą może być albo współwłaściciel, albo osoba trzecia;

• zarządca ma uprawnienie jedynie do zarządu zwykłego (inne ograniczenia w kpc), więc czynności przekraczające zarząd nadal u współwłaścicieli;

Korzystanie z rzeczy wspólnej

I. Sposób korzystania

• rodzaje sposobów korzystania:

  • korzystanie ustawowe;

  • korzystanie umowne;

  • korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego;

• na prawo współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej składają się prawa:

  • do pobierania pożytków z rzeczy → podzielne (art. 207 kc);

  • do posiadania rzeczy i do jej używania → niepodzielne (art. 206);

    • szerokie orzecznictwo, szczególnie ważne są wytyczne SN z 1963 r. (ta instytucja już nie istnieje, ale nadal ma silne oddziaływanie);

II. Prawa współwłaścicieli

• art. 207 reguluje zobowiązania pomiędzy współwłaścicielami (pożytki i wydatki w zależności od wielkości udziałów), ale na zewnątrz za zobowiązania odpowiadają ci współwłaściciele, którzy je zaciągnęli;

• art. 206 reguluje sytuacje współposiadania (współkorzystanie) – każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośred­niego korzystania z rzeczy wspólnej (żadnemu z nich nie przysługuje prawo do określonej części tej rzeczy), o tyle o ile nie przeszkadza to analogicznemu korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli;

III. Ochrona współposiadania rzeczy wspólnej

• kwestia sporna czy ten ze współwłaścicieli, który został pozbawiony współposiadania przez pozostałych współwłaścicieli, może sądownie dochodzić „dopuszczenia” go do współposiadania → wyjaśnienie w w/w wytycznych:

  • korzysta z ochrony, ale ze względu na specyfikę inne są warunki;

  • współposiadanie podzielone na 2 rodzaje:

    • niewymagające zgodnego działania, np. współposiadanie wspólnej studni, wspólnej drogi, wspólnego pastwis­ka, wspólnych pomieszczeń dla wszystkich mieszkańców domu lub mieszkania może dochodzić w trybie procesu swoich praw, gdyż wyrok wydany będzie wykonalny;

    • wymagające zgodnego działania, np. prowadzenie gospodarstwa rolnego wyrok taki byłby niewykonalny, dlatego nie może żądać dopuszczenia go do posiadania w trybie procesu, ale nie jest bezradny, gdyż może wystąpić do sądu z wnioskiem o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy wspólnej niż sposób ustawowy z art. 206 k.c., np. wydzielenie każdemu części do wyłącznego użytku;

• ochrona ta należy do ochrony petytoryjnej (tzn. służącej osobie, której przysługuje określone prawo);

IV. Korzystanie z rzeczy wspólnej umowne i na podstawie orzeczenia sądowego

korzystanie umowne

• najbardziej typowe → podział nieruchomości do korzystania (podział quoad usum) → każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej

  • w/w wytyczne uznały, że jest to zakazane w stosunku do gospodarstw rolnych (ze względu na obejście zakazu rozdrobnienia), ale obecnie brak tego zakazu, więc i gospodarstwa rolne można w ten sposób dzielić;

  • podział ten to nie zniesienie współwłasności;

• inne to np.: podział korzystania z rzeczy pod względem czasowym lub według rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi albo przyznanie prawa bezpo­średniego korzystania z rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli w zamian za odpowiednią część pożytków w naturze lub w gotówce itp.

korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego

• w razie gdy nie mogą dojść do porozumienia, albo samowol­nie odsuwają jednego od współposiadania;

• podstawa prawna – przepisy o zarządzie rzeczą wspólną (art. 611-616 kpc) w trybie nieprocesowym → wg niektórych (min. Dybowski, Gniewek) podstawą żądania podziału quoad usum jest art. 206, więc trybem właściwym jest proces;

V. Skutek umów między współwłaścicielami

• rodzaje umów miedzy współwłaścicielami:

  • co do zarządu;

  • co do sposobu korzystania;

  • porozumienia wyłączające na czas do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (z możliwością przedłużenia na rok przed końcem porozumienia);

• skutek → nie rodzą skutków względem osób trzecich – powstają jedynie roszczenia względne, skuteczne tylko między współwłaścicielami (nie powstają prawa rzeczowe), ale by załagodzić ten by złagodzić ten rygorystyczny skutek – wyjątki:

  • art. 221 kc – umowy te mają zastosowanie w stosunku do nabywcy udziału, jeśli o nich wiedział, lub jeśli z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dot. wypadku, gdy sposób korzystania został ustalony w orzeczeniu sądowym;

  • ust. o ks. wiecz. i hip. – roszczenia z tych umów mogą być ujawnione w księdze wieczystej i wtedy nabywca nawet, jeśli nie wiedział o roszczeniu, musi je honorować;

Zniesienie współwłasności

I. Pojęcie zniesienia współwłasności

• zniesienie współwłasności to likwidacja stosunku praw­nego, jaki łączy współwłaścicieli

  • w przypadku spadku – termin „dział spadku”;

  • w przypadku majątku małżonków – termin „podział”;

• art. 210 – prawo żądania zniesienia współwłasności ma każdy współwłaściciel, bez wyjątków ustawowych (nie licząc specyficznych odmian współwłasności), a jedynie strony przez czynność prawną mogą to uprawnienie wyłączyć na nie więcej niż 5 lat (z możliwością przedłużenia);

  • prawo to nie ulega przedawnieniu (art. 220);

II. Tryb zniesienia współwłasności

tryb umowny

• nie ma wymaganej żadnej formy, ale w przypadku nieruchomości, ponieważ zniesienie współwłasności to jej przeniesienie wymagany jest forma aktu notarialnego;

tryb sądowy

• legitymowany – każdy współwłaściciel (też prokurator – art. 7 kpc), a tryb jest nieprocesowy (art. 617-625 kpc);

• sąd rozstrzyga także (ostatecznie) o wzajemnych roszczeniach z tytułu

• posiadania (art. 618 k.p.c);

III. Rodzaje podziałów

• z art. 211 i 212 kc → 3 sposoby zniesienia współwłasności:

  • przez podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizycz­ny);

  • przez przyznanie tej rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli;

  • przez sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny);

IV. Podział fizyczny

• podstawowy sposób zniesienia współwłasności – art. 211 kc – dokonanie podziału fizycznego, o ile:

  • nie byłby sprzeczny z przepisami ustawy – np. ograniczenia w zakresie podziału gruntów rolnych, czy obecnie zakaz podziału budynku, z wyjątkiem, gdy możliwy jest podział pionowy na regularne i samodzielne części, albo wyjątkowo poziomy, ale wtedy działka i części budynku nadal stanowią współwłasność;

  • nie byłby sprzeczny z ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy – np. wtedy, gdy prowadzi do likwidacji istniejącego warsztatu produkcyjnego;

  • pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości – zakaz ten odnosi się głównie do ruchomości;

    • w/w ograniczenia obowiązują wszystkie jedynie w postępowaniu sądowym, natomiast podczas podziału umownego obowiązują tylko ograniczenia ustawowe;

• sąd powinien dążyć do tego, aby części podziału odpowiadały co do wartości wielkości udziałów, ale nie jest to nakaz bezwzględny, gdyż z różnych powodów może być to nie możliwe – wtedy art. 212 § 1 daje możliwość ustanowienia przez sąd dopłat czy służebności dla wyrównania podziału;

  • jak się wydaje możliwe jest zamiast ustanowienia służebności drogowej wydzielenie tzw. drogi wewnętrznej i przyznanie jej na współwłasność właścicielom dzielonej nieruchomości (u.g.n.);

V. Przyznanie rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli (art. 212 § 2 kc)

• w razie przyznania (z różnych powodów) jednemu lub niektórym rzeczy na własność pozostali otrzymują spłaty, czyli wartość całego swojego udziału;

• z reguły dot. ruchomości, a w przypadku nieruchomości, gdy jest to np. lokal, działka, której podzielić nie można ze względu na plan miejscowy, warsztat pracy jednego ze współwłaścicieli;

• terminy i warunki dopłat i spłat ustala sąd, mający w tym względzie dużą swobodę – art. 212 § 3 kc;

VI. Podział cywilny

• wg kpc podział ten możliwy jest przede wszystkim, gdy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, co do takiego sposobu, a w razie jego braku sąd sam może o tym zdecydować, gdy rzeczy nie da się podzielić, a okoliczności przemawiają za tym, by nie przyznawać rzeczy jednemu ze współwłaścicieli (np. gdy nie jest potrzebna żadnemu z nich, a istnieje możliwość osiągnięcia korzystnej ceny, albo gdy żaden z nich nie miałby z czego spłacić pozostałych);

• sprzedaż dokonywana w w trybie postępowania eg­zekucyjnego, a więc w zasadzie w drodze licytacji;

VII. Podział gospodarstwa rolnego (213-218 kc)

• odrębności zniesienia współwłasności rolnej:

  • podział zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki jeśli niemożliwe – temu na którego wszyscy się zgadzają jeśli brak zgody – temu, który je prowadzi/pracuje lub za którym przemawia interes społ.-gosp. jeśli jest kilku lub żaden – temu, który daje najlepszą gwarancję należytego prowadzenia;

  • sprzedaż na wniosek, albo gdy żaden nie wyraża zgody na przyznanie gospodarstwa;

  • wysokość spłat – zgodnie z porozumieniem jeśli brak zgody – spłaty mogą być obniżone, a sąd bierze pod uwagę: rodzaj gospodarstwa i sytuację osobistą i majątkową współwłaścicieli;

  • w razie obniżenia spłat, jeśli sprzeda gospodarstwo przed upływem 5 lat, reszta ma roszczenie o wydanie korzyści, jakie uzyskał w wyniku uiszczenia obniżonych wpłat;

  • ci, którzy mieszkali w gospodarstwie do czasu przekazania mogą przez 5 lat w nim mieszkać (małoletni do czasu pełnoletniości); to samo osób trwale niezdolnych do pracy;

PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE — PRZEPISY OGÓLNE

Pojęcie i ogólna charakterystyka praw rzeczowych ograniczonych

I. Pojęcie ograniczonych praw rzeczowych.

• sfera możności osoby, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, jest ograniczona do tych uprawnień, jakie w ustawie są jej przyznane (określone pozytywnie i wyczerpująco uprawnienia, jakie składają się na treść każdego ograniczonego prawa rzeczowego) → stąd nazwa ograniczone prawa rzeczowe (termin prawa na rzeczy cudzej, jest nieścisły, gdyż użytkowanie wieczyste też jest prawem na rzeczy cudzej;

• katalog ograniczonych praw rzeczowych → użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

  • przejściowo istnieją też inne ograniczone prawa (prawo do domu jednorodzinnego w s.m., ciężary realne);

  • rozważania nad wprowadzeniem „długu na nieruchomości”, jako kolejnego prawa rzeczowego zastawniczego, ale nie o akcesoryjnym charakterze;

II. Podział ograniczonych praw rzeczowych.

• podział ze względu na sposób osiągania korzyści z prawa:

  • polegają na korzystaniu z rzeczy, z czym łączy się to, iż zapewniają uprawnionemu władztwo nad rzeczą;

  • polegają na tym, że uprawniony może zaspokoić z rzeczy obciążonej swoją wierzytel­ność, są to: hipoteka i zastaw (też zastaw rejestrowy);

• podział ze względu na samodzielność ograniczonych praw rzeczowych:

  • samoistne;

  • akcesoryjne – ich byt zależy od istnienia prawa podstawowego (wierzytelność), a którym są związane;

III. Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych.

• rzeczy, ale też i prawa (dot. użytkowania – art. 265 kc, zastawu – art. 327-335 k.c. i art. 7 ust. 2 ustawy o zast. rej. oraz hipoteki – art. 65 ust. o ks. wiecz. i hip.);

• ruchomości i nieruchomości, ale niektóre mogą dot. tylko jednej z tych kategorii, choć problematyka ogr. pr. rzecz. dot. głównie nieruchomości;

IV. Skuteczność ograniczonych praw rzeczowych.

• skuteczne erga omnes → korelatem tych praw są bierne obowiązki innych osób (w tym właściciela rzeczy) powstrzymania się od działań, które by uniemożliwiały lub utrudniały wykonywanie ograniczonych praw rzeczowych;

  • możliwa sytuacja, gdy ustawa nakłada na właściciela też obowiązek pozytywnych działań, np. ciężary realne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ubocznie w przypadku służebności czy użytkowania z 270¹ kc;

V. Funkcja społeczno-gospodarcza ograniczonych praw rzeczowych.

• różna, zależna od treści i przeznaczenia użytkowanie – jako środek zabezpieczenia egzystencji osób starszych lub nieporad­nych; jako gwarancję corocznego korzystania z tzw. domów wakacyjnych; jako pod­stawę działalności produkcyjnej; służebności – głównie polepszenie warunków produkcji rolnej; spółdzielcze prawo do lokalu – za­spokajanie potrzeb mieszkaniowych; hipoteka i zastaw – prawne formy zabezpieczenia kredytu;

VI. Uregulowania prawne dot. ograniczonych praw rzeczowych.

• art. 244-251 kc; ustawa o ks. wiecz. i hip.; ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów; ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych; też inne akty, np.: ordynacja podatkowa (tzw. zastaw skarbowy oraz hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe) i kodeks morski (zastaw na statkach wpisanych do rejestru = hipoteka morska);

• ograniczone prawa rzeczowe, których powstanie jest aktualnie niemożliwe podlegają przepisom dotychczasowym (art. XL przep. wprow. k.c);

Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych oraz sytuacja prawna osób, którym te prawa przysługują.

I. Powstanie ograniczonych praw rzeczowych.

• ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (tzn. umowa między właścicielem a drugą stroną; art. 245 kc) → z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności (konsensualność; przyczynowość; zasada, że umowa zobowiązująca przenosi prawo własności, jeżeli co innego nie wynika z ustawy lub z woli stron) → wyjątki (art. 245 § 2 kc oraz przepisy szczególne):

  • prawo rzeczowe na nieruchomości może być ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu;

  • forma aktu notarialnego jest wymagana tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości;

  • oświadczenie drugiej strony może być nawet dorozumiane;

  • do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej;

  • do ustanowienia zastawu konieczne jest wydanie rzeczy;

  • do ustanowienia zastawu rejestrowego konieczny jest wpis do rejestru zastawów;

  • do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych o charakterze zastawniczym nie jest wymagana umowa, lecz wystarczy jednostronne oświadczenie woli właściciela rzeczy obciążanej w wyjątkowych sytuacjach (ustawa o obligacjach);

• orzeczenie sądowe → min. ustanowienie służeb­ności drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c), ustanowienie służebności w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności (art. 212 § 1 kc) oraz powstanie hipoteki przymuso­wej (art. 109 ust. o ks. wiecz. i hip.);

• orzeczenie administracyjne → min. powstanie służebności gruntowej w drodze wywłaszczenia, powstanie tzw. zastawu skar­bowego oraz hipoteki przymusowej zabezpieczającej należności podatkowe;

• zasiedzenie → w pr. rzecz. każde, które polegało na władaniu rzeczą, mogło być zasiedziane, obecnie tylko te, co do których ustawa to przewiduje, czyli tylko służebność gruntową (art. 292);

• z mocy prawa → np. zastaw, w bardzo ograniczonym zakresie hipoteka;

II. Zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych.

• zmiana tylko w granicach, w jakich ustawa pozostawia swobodę określania tych praw, czyli nie możliwe ustanowienie dziedziczności służebności osobistej, bo zgodnie z art. 299 kc wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego;

• art. 248 § 1 kc → do zmiany treści konieczna jest umowa (cz. konsensualna), a jeśli prawo jest ujawnione w ks. wiecz. to też wpis;

• art. 248 § 2 kc → do zmiany treści konieczna jest zgoda osoby trzeciej (złożona jednej ze stron), jeśli zmiana ta jej dotyczy → bez tej zgody umowa jest negotium claudicans (63 kc) i jest bezskuteczna;

III. Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych.

• ograniczone prawo rzeczowe może być przeniesione na inną osobę, ale znaczenie tej instytucji jest ograniczone ze względu na charakterystykę praw:

  • użytkowanie (bez timesharingu) i służebności osobiste są niezbywalne;

  • służebność gruntowa tylko z nieruchomością, hipoteka i zastaw tylko wraz z wierzytelnością;

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest przenoszalne;

• przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości – konieczna jest umowa, oraz wpis do ks. wiecz., prawo ujawnione już jest w księdze (art. 245¹ kc);

• można zastrzec warunek i termin (art. 89 i 116 kc);

IV. Kolizja ograniczonych praw rzeczowych.

• rzecz może być obciążona więcej niż 1 ogr. pr. rzecz. → ewentualna kolizja:

  • albo gdy dwa prawa nie mogą być równocześnie wykonywa­ne, np. 2 prawa użytkowania;

  • albo gdy jedno prawo może wpłynąć na wartość drugiego, np. użytkowanie lub służebność mogą obniżyć wartość nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka;

  • albo gdy pełne zaspokojenie jednego prawa uniemożliwia zaspokojenie innego prawa, np. dwie hipoteki;

• konkurencją ograniczonych praw rzeczowych (zarówno jednakowych, jak i równych) rządzi zasada pierwszeństwa → zasady ogólne – art. 249 i art. 11 ust. o ks. wiecz. i hip., chyba, że istnieje przepis szczególny;

  • w wypadku zbiegu praw niewpisanych do księgi wieczystej pierwszeństwo ma prawo powstałe wcześniej;

  • w wypadku zbiegu prawa wpisanego z prawem niewpisanym pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu, bez względu na czas jego powstania;

  • w wypadku zbiegu praw wpisanych do księgi wieczystej o pierwszeństwie decyduje chwila złożenia wniosku o wpis (godzina i minuta danego dnia, w którym wniosek wpłyną);

  • prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo;

    • podobnie zastaw rejestrowy, ale decyduje dzień, a nie godzina i minuta;

    • niedopuszczalność wykonania prawa niemającego pierwszeństwa z uszczerbkiem dla prawa mającego pierwszeństwo;

• zasady szczególne – mogą wynikać z:

  • ustawy – np. hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe;

    • swoiste rozwiązanie zbiegu hipotek z innymi ogr. pr. rzecz. podczas egzekucji z nieruchomości przyjęła nowela kpc z 2001 r. – pierwszeństwo hipoteki, niezależnie od ew. pierwszeństwa innych; też uprzywilejowanie zastawu rejestrowego przed zastawem zwykłym;

  • umowy (zastrzeżenia właściciela nieruchomości) – art. 250 kc i art. 13 i 14 ust. o ks. wiecz. i hip. – konieczna umowa i wpis do księgi, jeśli choć jedno z tych praw jest ujawnione; zmiana ta nie może szkodzić innym prawom (konieczna ich zgoda na zmianę);

V. Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych.

• w wyniku czynności prawnej (art. 246 kc) → w drodze umowy oraz zrzeczenia się osoby uprawnionej (zrzeczenie się powinno być złożone właścicielowi), ale jeśli konieczny był wpis na powstanie, to konieczne jest wykreślenie z księgi;

• konfuzja (art. 247 kc);

• w wyniku upływu czasu, na jaki zostało ustanowione → zwłaszcza służebności osobiste (art. 299 kc) oraz użytkowanie (art. 266 i 271 kc);

• na skutek niewykonywania ich przez lat 10 → dot. tylko użytkowania i służebności (art. 255 i 293 kc);

• z mocy wyroku sądowego → roszczenie właściciela o znie­sienie służebności (art. 294 i 295 kc);

• na skutek decyzji admini­stracyjnej → np. w trybie wywłaszczenia (art. 113 ugn);

• w razie wygaśnięcia zabezpieczonej prawem rzeczowym akcesoryjnym wierzytelności;

VI. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych.

• art. 251 kc – do ochrony ogr. pr. rzecz. stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, czyli art. 222-231, ale główne znaczenie mają art. 222 i 223 kc (roszczenie windykacyjne i negatoryjne);

  • przepisy te mają zastosowanie do praw polegających na władaniu rzeczą i ze względu na ich bezwzględny charakter przysługują również przeciwko właścicielowi rzeczy;

• ochrona hipoteki uregulowana w sposób specjalny w ust. o ks. wiecz. i hip.;

Ciężary realne

• wcześniej uregulowane w art. 279-289 pr. rzecz. z 1946 r. oraz w przepisach szczególnych:

  • art. 2 dekretu z 8.08.1946 r. o wpisywaniu w księgach hipotecznych (gruntowych) prawa własności nieruchomości przejętych na cele reformy rolnej;

  • art. 6 ust. 2 dekretu z 28.10.1947 r. o mocy prawnej ksiąg wieczystych na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska;

  • uchw. (7) SN z 1965 r. ciężary te mogą zostać wpisane do księgi wieczystej również po wejściu w życie kc;

• cel → zabezpieczenie różnego rodzaju rent; przepisy szczególne → dla zabezpieczenia należności SP z tytułu ceny nabycia przez rolników ziemi i inwentarza w trybie przepisów o reformie rolnej i o osadnictwie na Ziemiach Zachodnich;

• ciężar realny polega na obowiązku powtarzających się świadczeń (w pieniądzu lub rzeczach zamiennych, a wyjątkowo świadczenia należne dożywotnikowi na podstawie umowy dożywocia) ze strony każdoczesnego właściciela oznaczonej nieruchomości na rzecz oznaczonej osoby lub na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości;

• 2 postacie ciężarów realnych ze względu na treść:

  • postać zwykła – powtarzające się świadczenia w pieniądzu lub w rzeczach zamiennych → po wejściu w życie kc z 1964 r. – istnieją nadal, ale o ile nie są ustanowione na czas życia uprawnionego, właściciel może je wykupić z trzymiesięcznym wypowiedzeniem; stosuje się prawo dotychczasowe (art. XLVI przep. wprow. k.c);

  • postać wyjątkowa – świadczenia należne dożywotnikowi → po wejściu w życie kc z 1964 r. – wygasły, gdyż znalazły inne zabezpieczenie(art. 910 kc);

UŻYTKOWANIE

Pojęcie i funkcja społeczno-gospodarcza użytkowania oraz zasady wspólne dla wszystkich wypadków użytkowania

I. Funkcja użytkowania.

• początkowo użytkowani miało charakter alimentacyjny → w państwach o gospodarcze planowanej i znacjonalizowanych terenach nabrało użytkowanie zaczęło służyć celom produkcyjnym, a nie konsumpcyjnym → obecnie po wprowadzeniu samorządu terytorialnego, możliwości sprzedawania czy oddawania w wieczyste użytkowanie gruntów instytucja ta nie ma już takiego znaczenia;

  • ustawa o pracowniczych ogrodach działkowych → Polski Związek Działkowców dostaje w użytkowanie (czasem w użytkowanie wieczyste) grunty, które w użytkowanie przekazuje działkowcom,

  • ustawa o timesharingu – cel: zagwarantowanie osobom fizycznym korzystania corocznie z domów, lokali w celu wakacyjnym lub innym, nie polegającym na działalności gospodarczej;

II. Definicja użytkowania (art. 252 kc).

• treść prawa użytkowania to: prawo do korzystania z rzeczy oraz prawo do pobierania z niej pożytków; a w przypadku timesharingu – też możliwość sprzedaży tego prawa;

  • korzystanie → podobnie jak właściciel, ale ograniczone w przepisach ogólnych i szczególnych:

    • obowiązek użytkownika przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki;

  • pobieranie pożytków → tylko pożytków, ale już nie innych przychodów;

• art. 253 – możliwość ograniczenia w pobieraniu pożytków i w oznaczonej części wykonywania użytkowania;

III. Podobieństwa użytkowania do innych praw.

• dzierżawa – duże podobieństwa, ale i różnice: inna funkcja (tylko produkcyjna, a nie też konsumpcyjna); dzierżawa jest zawsze terminowa (do 30 lat); dzierżawa to prawo obligacyjne;

• użytkowanie wieczyste – osobna kategoria praw rzeczowych; przedmiotem tylko grunty SP i samorządu; treść szersza niż użytkowania;

• tzw. bezczynszowe użytkowanie gruntów (art. 708 kc) – prawo obligacyjne, powstaje na podstawie ustnej umowy i podlega swobodnemu wypowiedzeniu;

• często, nawet w aktach normatywnych (głównie niższego rzędu) termin „użytkowanie” używany podobnie jak „posiadanie”, dla określenia samego faktu eksploatacji gospodarstwa lub przedsiębiorstwa niezależnie od tytułu prawnego;

IV. Przedmiot użytkowania.

• rzecz – ruchomość i nieruchomość (tylko one w timesharinegu);

  • prawo to obciąża całą rzecz (wszystkie części składowe i przynależności), nawet jeśli jego wykonywanie jest ograniczone tylko do określonej części;

  • rzeczy niezużywalne, ale gdy dot. rzeczy zużywalnych (pieniądze, zborze) – użytkowanie nieprawidłowe (art. 264 kc) – użytkownik staje się ich właścicielem (na tym polega „nieprawidłowość”), ale po zakończeniu użytkowania zobowiązany jest do zwrotu wg przepisów o pożyczce;

• prawa (art. 265 kc) – można obciążyć użytkowaniem tylko prawa zbywalne, np. udział we współwłasności, obligacje, wierzytelności, też użytkowanie wieczyste → uregulowania prawne – do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy, a do ustanowienia tego użytkowania przepisy o przeniesieniu tego prawa;

• zespół przedmiotów, np. środków produkcji (art. 257) – użytkownik może w granicach prawidłowej gospodarki zastępować poszczególne składniki innymi, które stają się własnością właściciela, chyba że zespół ma być zwrócony wg oszacowania, wtedy użytkownik uzyskuje własność zespołu i jest zobowiązany do zwrotu tego samego rodzaju i tej samej wartości składniki, chyba, że inaczej zastrzeżono, np. urządzenie gospodarstwa rolnego lub zakładu usługowego, rzeczy zbiorowe itp;

• masy majątkowe – w kc nie ma możliwości użytkowania mas majątkowych generalnie, czy mas określonego rodzaju, jedynie jest w art. 75 możliwość użytkowania przedsiębiorstwa → wydaje się, że nie jest wykluczone użytkowanie gospodarstwa rolnego;

V. Cechy użytkowania, w szczególności:

• najszersze prawo spośród ogr. pr. rzecz. (w zasadzie pełne korzystanie z cudzej rzeczy);

• prawo niezbywalne (z wyjątkiem timesharingu) ze względu na jego funkcję, ale możliwe jest oddanie go osobie trzeciej do wykonywania na podstawie stosunku obligacyjnego, np. najem;

• może być terminowe lub bezterminowe (zależy na czyją rzecz zostało ustanowione), a timesharing na od 3 do 50 lat;

• do istoty użytkowania nie należy odpłatność, z wyjątkiem timesharingu;

VI. Stosunki obligacyjne w użytkowaniu.

• powstają ex lege; należą do zakresu ustawowej treści użytkowania; są to min:

  • art. 256 – obowiązek użytkownika wykonywania prawa zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki;

  • art. 258 – w stosunkach wzajemnych między użytkow­nikiem a właścicielem użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy;

  • art. 259 i 260 – nakłady związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy ponosi użytkownik, a o potrzebie innych powinien zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych napraw; w razie poczynienia nakładów do których strona nie była zobowiązana stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia;

    • przepisy szczególne oraz umowa mogą kształtować te stosunki inaczej;

• art. 261 – w razie roszczenia osoby trzeciej dot. własności użytkowanej rzeczy przeciwko użytkownikowi, ma on obowiązek zawiadomić niezwłocznie o tym właściciela;

VII. Powstanie użytkowania.

• patrz zasady ogólne dot. powstania ogr. pr. rzecz;

• podstawowy sposób – czynność prawna, chyba, że przepis szczególny przewiduje inną drogę, np. decyzja administracyjna;

• NIE: w drodze zasiedzenia; ex lege w następstwie określonych zdarzeń;

VIII. Wygaśnięcie użytkowania.

• patrz zasady ogólne dot. wygaśnięcia ogr. pr. rzecz;

• art. 255 – niewykonanie przez 10 lat, z wyjątkiem timesharingu → ze względu na to że traci rację bytu, ale w przypadku timesharingu, ze względu na jego funkcję i zapłatę z góry za umówiony okres nie traci racji bytu;

• art. 262 – obowiązek zwrotu rzeczy w stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania;

• przedawnienie roszczeń o nakłady i o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy wynosi 1 rok od dnia zwrotu rzeczy;

Użytkowanie przez osoby fizyczne (art. 266-270 kc)

I. Pojęcie.

• 2 założenia uregulowań prawnych:

  • alimentacyjny charakter → przepisy zapewniają tylko taki zakres użytkowania, jaki jest potrzebny do zapewnienia egzystencji;

  • potrzeba ochrony interesów właściciela – w razie zniszczenia rzeczy możliwość zrealizowania roszczenia odszkodowawczego może być niewielka → przepisy nakładają na użytkownika specjalne ograniczenia;

• timesharing – nie ma charakteru alimentacyjnego, ale też ma cel konsumpcyjny → odpowiednio przepisy ogólne o użytkowaniu oraz przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne, z pewnymi wyjątkami;

II. Uregulowania szczególne.

• ograniczenie zakresu uprawnień – może korzystać, ale musi zachować substancję rzeczy oraz jej przeznaczenie → wg orzecz. zakaz wznoszenia nowych budynków, chyba, że istniejący budynek nie nadaje się do korzystania i jest niezbędny do dalszego wykonywania użytkowania;

  • zakaz ten nie wyłącza możliwości:

    • zbudowania urządzeń do wydobywania kopalin (zgodnie z prawem), ale przed przystąpieniem do robót powinien zawiadomić właściciela w odpowiednim terminie, który może żądać zaniechania tych działań lub zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody, jeśli działania te miałyby zmienić przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawid­łowej gospodarki (art. 267)

    • zakładania nowych urządzeń, na zasadach dot. najemcy (art. 168) → art. 648: oświetlenie elektryczne, telefon, radio i inne podobne urządzenia;

• prawo terminowe – na umówiony czas, a najpóźniej wygasa wraz z jej śmiercią; nie dot. timesharingu;

• z ważnych powodów właściciel może żądać zabezpieczenia, a po bezskutecznym upłynięciu terminu może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy; użytkownik może żądać uchylenia zarządu, w razie dania zabezpieczenia;

• nieprawidłowe użytkowanie → właściciel może zawsze odmówić wydania rzeczy przez uzyskaniem zabezpieczenia;

Timesharing

I. Pojęcie timesharingu (art. 270¹ kc).

• timesharing może mieć postać prawa osobistego (wierzytelności) lub prawa rzeczowego → decyduje wola stron;

• umowa między przedsiębiorcą a osobą fizyczną o treści → ustanowienie prawa do korzystania z domu lub pomieszczenia mieszkalnego w określonym czasie za zryczałtowanym wynagrodzeniem na okres min. 3 lat;

  • istota → periodyczność wykonywania uprawnienia, prawo zbywalne i dziedziczne;

II. Przeniesieni timesharingu.

• brak dokładnego uregulowania problematyki przeniesienia;

• wydaje się, że wykluczona jest możliwość przeniesienia na dowolny podmiot, tzn. na osobę prawną (ze względu na jego istotę) czy możliwość transformacji timesharingu w zwykłe użytkowanie;

• zgodnie z zasadą kauzalności czynności przysparzających przeniesienie timesharingu jest czynnością przyczynową, a zobowiązanie do przeniesienia jest jednocześnie czynnością rozporządzającą, w braku innej woli stron;

• forma – dowolna, ale jeśli to użytkowanie jest ujawnione w księdze wieczystej, do skuteczno­ści przeniesienia konieczny jest wpis (art. 245¹ kc), a do dokonania wpisu potrzebna jest forma pisemnego dokumentu z podpisami notarialnie poświadczonymi (tzw. forma ad intabulationem) → wg Ignatowicz, Stefaniuk wystarczy oświadczenie woli zbywającego (tzw. zasada konsensu formalnego);

III. Egzekucja timesharingu.

• lakoniczność i nieprzystosowanie przepisów o egzekucji → istotne wątpliwości co do sposobu prowadzenia egzekucji → sprzedaż wg przepisów egzekucyjnych (art. 908 i 909 kpc), ale tylko osobie fizycznej;

IV. Zastaw timesharingu.

• może być przedmiotem zastawu (art. 327 kc) – umowa o ustanowienie zastawu ad solemitatem na piśmie z datą pewną;

V. Wymagania dla ustanowienia timesharingu jako użytkowania.

• podmiot ustanawiający – właściciel nieruchomości, albo użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków;

• forma – ustawa zastrzega formę pisemną, ale nie uchybia innym przepisom, czyli art. 245 – forma aktu notarialnego → w razie jej niedochowania umowa ulegnie konwersji w umowę obligacyjną;

• wpis (deklaratywny) powinien identyfikować, że nie chodzi o zwykłe użytkowanie, ale o timesharing;

  • możliwy jest też wpis ujawniający timesharing obligacyjny;

Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne

I. Znaczenie przepisów.

• prawna forma korzystania z gruntów przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne tak z gruntów członkowskich, jak i należących do SP → założenie: podstawą grunty członkowskie, ale w praktyce wkłady członków były niewystarczające i główną rolę odgrywała ziemia państwowa → obecnie rolnicza spółdzielczość produkcyjna ma marginalne znaczenie, ale przepisy pozostały;

II. Grunty należące do Skarbu Państwa.

• teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi SP uniemożliwiła to poprzez:

  • brak możliwości oddania gruntów SP w użytkowanie;

  • istniejące stosunki użytkowania wygasły ex lege najpóźniej do 30.06.2000 r.

    • z tego wynika, że obciążenie gruntów rolnych SP nie jest możliwe; ustawa ta dot. tylko nieruchomości rolnych stanowiących tzw. Zasób Własności Rolnej SP, to istotą tej instytucji jest użytkowanie gruntów rolnych, a nie innych, jak to teraz jest tylko możliwe;

• zasady wynikające z przepisów dot. tego użytkowania:

  • powstanie z mocy umowy, a nie jak to wynika z niezmienionych art. 272 § 2 i 275 kc na mocy decyzji administracyjnej;

  • spółdzielnia może zmienić przeznaczenie gruntów lub naruszyć ich substancję, chyba, że w przekazaniu inaczej zastrzeżono → swoboda kształtowania produkcji;

  • regułą jest przekazywanie bezterminowe, ale możliwe terminowe;

  • nie mają obecnie przywileju bezpłatnego korzystania z gruntów SP;

  • prawo niezbywalne (art. 254 ck);

  • jeśli grunt jest zabudowany, to budynki i inne urządzenia albo przekazywane w użytkowanie albo na własność, a budynki i inne urządzenia wzniesione przez spółdzielnię stanowią jej własność, chyba, że inaczej w umowie/decyzji;

  • odpowiednie stosowanie przepisów o budynkach do drzew i roślin (ale one są ruchomościami);

  • wygaśniecie:

    • z upływem czasu, na który zostało ustanowione;

    • wskutek rozwiązania umowy o przekazaniu;

    • w razie zrzeczenia się użytkowania przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną;

    • w wypadku konfuzji;

    • z chwilą likwidacji spółdzielni (art. 271 kc);

  • budynki i inne urządzenia należące do spółdzielni, po wygaśnięciu użytkowania stają się własnością SP, ale spółdzielnia może żądać zapłaty ich wartości, chyba, że wzniesiono jest wbrew społ.-gosp. przeznaczeniu gruntu;

III. Grunty należące do członków.

• uregulowania prawne – art. 277-279 kc oraz art. 141-151 pr. spółdz.;

• cechy tego użytkowania:

  • o ile umowa lub statut spółdzielni inaczej nie stanowi, grunty przekazane spółdzielni są w formie użytkowania → nabycie w drodze czynności prawnej realnej, ale nie ma obowiązku zachowania formy aktu notarialnego;

  • też posiadacz samoistny może przekazać grunt, a posiadacz zależny za zgodą właściciela → odstępstwo od zasady nemu plus iuris ...;

  • spółdzielnia ma prawo zmienić przeznaczenie lub naruszyć substancję, tylko wtedy gdy statut tak stanowi, ale wg doktryny użytkowanie to powinno dawać to uprawnienie spółdzielni, gdyż z reguły jest to potrzebne do prawidłowej gospodarki;

  • bezterminowe, tzn. tylko na czas członkowstwa;

  • odpłatne, ale zasady odpłatności ustala statut;

  • prawo niezbywalne;

  • budynki i inne urządzenia (też drzewa i rośliny) wzniesione przez spółdzielnię, stanowią jej własność;

  • użytkowanie wygasa wraz z ustaniem członkowstwa, ale potrzebne jest wycofanie spółdzielni z gruntu, a zasady i termin wycofania wkładu gruntowego określa statut;

  • wkład podlega możliwości zbycia i dziedziczenia;

  • w razie wycofania gruntu powinien odzyskać swój grunt, ale gdy wymagają tego potrzeby gospodarki może dostać grunt zamienny;

  • w razie wygaśnięcia użytkowania gruntu, na którym stoją budynki i inne urządzenia spółdzielni, może być wykupiony przez spółdzielnię za wartość z chwili wygaśnięcia użytkowania;

IV. Gospodarstwo przyzagrodowe.

• praktyka → członek prowadzi we własnym zakresie tzw. gospodarstwo przyzagrodowe → statut może przewidywać prawo do działki przyzagrodowej (w statucie: komu przysługuje, wielkość i sposób wydzielenia);

• wg doktryny – stosunek między członkiem a spółdzielnią ma charakter względny i z reguły jest stosunkiem nienazwanym, choć może być ukształtowany jako dzierżawa;

Inne wypadki użytkowania

I. Jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

• art. 284 kc – ogólne odesłanie innych sposobów użytkowania przez osoby prawne do rozdziału I (wprost) i II (odpowiednio) o ile nie są uregulowane w przepisach szczególnych;

• ugn → stosuje się odpowiednio przepisy o trwałym zarządzie w zakresie użytkowania gruntów SP lub samorządu przez osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej istniejące do dnia 5.12.1990 r.;

• ugn → na zasadach ogólnych – możliwość oddania w użytkowanie każdemu podmiotowi, ale ustawa o gosp. nieruch. rolnymi SP wprowadza tylko formę najmu i dzierżawy;

• norma z art. 284 kc dot. też ustanowienia przez osobę fizyczną użytkowania na rzecz osoby prawnej;

II. Państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej.

• uregulowanie prawne – ugn;

• to nie użytkowanie, ale trwały zarząd, ale uregulowania podobne, a w razie braku regulacji, stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu;

• trwały zarząd to nie prawo podmiotowe (założenie, że taka jednostka nie może mieć jakiegokolwiek prawa podmiotowego, ze względu na brak podmiotowości), ale określenie sytuacji prawnej, tj. powierzenie jednostce organizacyjnej nie mającej osobowości prawnej wykonywania w oznaczonym w ustawie i decyzji zakresie za SP lub jednostki samorządu terytorialnego własności przysługującej tym podmiotom;

  • brak konsekwencji, gdyż wg ustawy pomiędzy taką jednostką a SP lub jednostką samorządu mogą powstać stosunki cywilnoprawne (najem, dzierżawa, użyczenie), których przedmiotem są nieruchomości SP/samorządu;

• trwały zarząd ustanawia w drodze decyzji odpowiedni organ;

• polega na korzystaniu z nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (możliwa zmiana zabudowy, możliwe oddawanie budynków w najem itp;

• odpłatność – roczna opłata wg stawki procentowej od ceny nieruchomości;

• okres może być nieoznaczony lub oznaczony;

• wygasa min:

  • z upływem czasu, na który został ustanowiony;

  • na mocy decyzji organu administracji rządowej lub wójta bądź zarządu jednostki samorządu terytorialnego;

POSIADANIE

Pojęcie i funkcjA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA POSIADANIA

I. Przyczyny powstania posiadania.

• nieformalny obrót nieruchomościami;

• dokonywanie działów bez zachowania formy aktu notarialnego i przenoszeniu bez tej formy własności nieruchomości przez rodziców na dzieci tytułem wyposażenia;

• nieważność umowy przeniesienia własności z innych przyczyn aniżeli niezachowanie formy, jak np. brak świadomości czy z powodu uchybień przy sporządzaniu aktu notarialnego;

• objęcie spadku przez osobę, która spadkobiercą nie jest;

• odmowa zwrotu nieruchomości przez niesumiennego dzier­żawcę, który bezzasadnie kwestionuje wygaśnięcie dzierżawy lub uzurpuje sobie prawo własności do tej nieruchomości;

II. Definicja posiadania (art. 336 kc).

• „posiada­czem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)” → 2 elementy:

  • fizyczny – corpus → faktyczne władanie rzeczą;

  • psychiczny – animus → wola wykonywania względem rzeczy określonego prawa;

    • romanistyczna teoria; germanistyczna – tylko corpus;

III. Współposiadanie.

• gdy rzecz znajduje się we wspólnym władztwie kilku osób, które władają nią w taki sposób, jak to czynią współwłaściciele, współnajemcy itp.;

• 2 sposoby:

  • zakłada element współdziałania przy korzystaniu z rzeczy → np. wspólne gospodarstwo rolne;

  • każdy współposiadacz korzysta z całej rzeczy, ale nie współdziała z innymi → np. wspólna studnia, pastwisko;

IV. Rodzaje posiadania.

• posiadanie samoistne (właścicielskie) → ten, kto włada rzeczą jak właściciel;

• posiadanie zależne (niewłaścicielskie) → ten, kto włada rzeczą w zakresie innego prawa aniżeli prawo własności; a wyliczenie praw w art. 336 jest przykładowe – zasada ogólna – można być posiadaczem zależnym w zakresie każdego prawa z którym łączy się władztwo nad rzeczą, innego niż własność (też użytkowanie wieczyste);

  • posiadanie zależne może się przekształcić w posiadanie samoistne, gdyż nie obowiązuje rzymska paremia: nemo sibi ipse causam possessionis mutare potest;

• posiadanie służebności (art. 352 kc) → kto faktycznie włada z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym służebności – tylko służebności czynne; odpowiednie stosowanie przepisów o posiadaniu rzeczy;

V. Kategorie posiadania.

• posiadanie bezprawne i prawne:

  • posiadanie bezprawne → posiadanie nieodpowiadające prawu, np. nieformalny nabywca, ten, kto uważa się za najemcę/dzierżyciela/itp, ale nim nie jest;

  • posiadanie prawne → posiadanie zgodne ze stanem prawnym, np. właściciel, najemca, dzierżyciel;

• posiadanie wadliwe i niewadliwe → wykształcone z prawa rzymskiego (vi, dam, precario);

  • posiadanie wadliwe (vitiosa possesio) → gdy zostało nabyte przy użyciu środków niedozwolonych, np. zabór rzeczy, podstęp;

  • posiadanie niewadliwe (non vitiosa possessio) → głównie wtedy, gdy zostało nabyte od dotychczasowego posiadacza, albo w sposób pierwotny;

• posiadanie w złej i w dobrej wierze → kryterium: przeświad­czenie posiadacza co do rzeczywistych lub rzekomych jego uprawnień;

  • dobrą wiarę wyłącza:

    • pozytywna wiadomość o braku uprawnienia;

    • brak świadomości spowodowany niedbalstwem;

    • nieformalny nabywca → to posiadacz w złej wierze, gdyż wie, że nie nabył własności bez zachowania formy aktu notarialnego → SN zakwestionował ten pogląd w orz. z 1989 r., ale powrócił do niego w uchw. (7) z 1991 r.; podobnie w orz. z 1988 dot. posiadania służebności bez zachowania formy aktu notarialnego;

    • osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na pod­stawie notarialnej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności → może zostać uznana za posiadacza w dobrej wierze, ale zależy to od okoliczności (orz. SN z 1999, ale krytyka w doktrynie i w orz. 2001 odmienny pogląd SN);

    • patrz roszczenie z tytułu nakładów;

VI. Dzierżenie.

• art. 338 kc – „kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem”;

  • do kategorii dzierżycieli (animus possidendi pro alieno): też pełnomocnik, przedstawiciel ustawowy, przechowawca, przewoźnik, zarządca, itp;

  • dzierżenie nie korzysta z ochrony sądowej;

• art. 337 kc – „posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne”;

  • posiadacze zależni są jednocześnie dzierżycielami rzeczy w zakresie prawa własności → pogląd sporny;

VII. Władztwo prekaryjne (precarium).

• tzw. władztwo prekaryjne (precarium) – inne niż posiadanie czy dzierżenie → istota tego władztwa polega na odwołalności oraz na tym, że dający i biorący rzecz do użytku nie są związani węzłem prawnym, a istnieje między nimi jedynie stosunek grzecznościowy;

  • prekarzysta nie korzysta z ochrony i nie może zasiedzieć rzeczy;

VIII. Skutki posiadania.

• posiadanie to stan faktyczny, a nie jako swoiste prawo rzeczowe (prawo podmiotowe) → pogląd utrwalony w orzecznictwie i doktrynie, ale jest zjawiskiem prawnym w tym sensie, że rodzi skutki prawne, w szczególności:

  • może prowadzić do zasiedzenia (art. 172 i art. 292 kc);

  • korzysta z ochrony posesoryjnej (art. 344, 346, 347 kc);

  • posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków, jakie rzecz przynosi (art. 224 kc);

  • posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać wykupu działki gruntu zajętej pod budowę (art. 231 kc);

  • uzyskanie posiadania jest w pewnych wypadkach konieczną przesłanką nabycia prawa w drodze czynności prawnej (np. art. 155 § 2, 169 § 1, 307 § 1 kc);

  • z posiadaniem łączy się wiele domniemań prawnych (art. 339-341 kc);

  • posiadaczowi przysługują roszenia o odszkodowanie od osoby, która wyrządzi mu szkodę (art. 415 kc), choć ważne jest czy tą osobą jest właściciel, czy kto inny → różnice w doktrynie co do przesłanek tej ochrony, wg. SN z 1999 posiadaczowi nie przysługuje roszczenie odszkodowawcze o zwrot utraconych korzyści w wypadku samowolnego naruszenia posiadania przez właściciela, jeżeli posiadanie to było bezprawne;

IX. System domniemań.

• art. 339 kc → ten, kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym → 2 domniemania:

  • ten kto włada rzeczą jest posiadaczem;

  • posiadanie to ma charakter samoistny;

• art. 341 kc → z faktu posiadania, wynika, że jest ono zgodne z prawem, co dot. też poprzedniego posiadacza.

  • nie można się na nie powołać, przeciwko wpisowi w księdze wieczystej;

    • te 3 domniemania zastępują dowód własności;

• art. 340 kc → domniemanie ciągłości posiadania, tzn. jesli wykaże że wykonywał posiadanie w jakiś dwu momentach, nawet od siebie oddalonych, nie musi udowadniać wykonywania go w tym okresie;

  • przerwy posiadania, które nie powodują przerwania ciągłości posiadania:

    • w przypadku przeszkody przemijającej;

    • posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane;

• domniemanie dobrej wiary – art. 7 kc;

Ochrona posiadania

I. Przyczyny i istota ochrony posiadania.

• przyczyny ochrony posiadania:

  • skuteczne narzędzie walki z samowolą;

  • często służy w rzeczywistości ochronie własności lub innych praw do rzeczy;

  • w szczególnych okolicznościach służy ochronie tzw. korzyści/dobrodziejstw posiadania (związanych z pożytkami, nakładami, zasiedzeniem);

• bezwzględny zakaz naruszania posiadania – art. 342 kc → nieograniczony przedmiotowo (każde posiadanie) i podmiotowo (każda osoba, też uprawniony);

• 2 postacie ochrony:

  • ochrona własna (art. 343 kc);

  • ochrona sądowa (art. 344-347 kc);

II. Ochrona własna.

• obrona konieczna → art. 343 § 1 kc – posiadacz może zastosować obronę konieczną, aby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania → brak uzależnienia obrony koniecznej od przesłanek szczególnych, czy zakreślonych granic, ale z ogólnych założeń wynika, że musi być zachowana proporcja między środkami a celem;

• dozwolona samopomoc → art. 343 § 2 kc – określone przesłanki:

  • gdy dot. nieruchomości – tylko niezwłocznie i bez użycia przemocy względem osób;

  • gdy dot. rzeczy ruchomych – tylko, gdy grozi niepowetowana strata i musi to być działanie natychmiastowe, ale może zastosować dowolne środki, byleby zmierzały do celu, jakim jest przywrócenie stanu poprzedniego i były do niego proporcjonalne;

• z ochrony własnej może korzystać dzierżyciel;

III. Ochrona sądowa (art. 344 kc).

• przysługuje posiadaczowi w razie samowolnego (bezprawnego = gdy nie jest uprawniony do wkroczenia w sferę posiadania) naruszenia posiadania albo poprzez pozbawienie go posiadania albo poprzez zakłócenie posiadania → roszczenia posesoryjne o przywrócenie posiadania, poprzez oddanie rzeczy posiadaczowi, albo poprzez wydanie odpowiednich nakazów i zakazów;

  • ochrona obiektywna – niezależna od winy;

  • SN w 1992 r. uznał za możliwe zmianę powództwa z posesoryjnego na petytoryjne;

IV. Legitymacja.

• legitymacja czynna → tylko posiadacz (samoistny i zależny), a nie dzierżyciel czy prekarzysta;

• legitymacja bierna → nie może żądać wydania rzeczy od każdego (jak w ochronie petytoryjnej), a jedynie od:

  • tego, kto dopuścił się naruszenia posiadania;

  • osoby, na której korzyść naruszenia dokonano;

    • może pozwać każdą z tych osób lub obydwie łącznie;

V. Model procesu posesoryjnego.

• 2 możliwości:

  • model czystego procesu posesoryjnego – badane tylko okoliczności związane z samym posiadaniem;

  • model realizujący ograniczoną ochronę posesoryjną – dopuszczalne badanie w pewnym zakresie także tzw. elementów petytoryjnych;

• w prawie polskim przyjęty model pierwszy → oznacza to, że:

  • niezależnie od kategorii posiadania (wadliwość, dobra wiara, zgodność z prawem);

  • zakaz badania prawa do spornej rzeczy, czyli nie może bronić się zarzutem własności (exceptio dominii) czy zarzutem prawa (exceptio iuris) → wyjątek: gdy prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznania spraw tego rodzaju organu państwowego stanowi, że stan posiadania powstały na skutek tego naruszenia jest zgodny z prawem;

    • wg orzecz. dopuszczalne jest w wyjątkowych przypadkach badanie zgodności roszczenia z zasadami współżycia społecznego;

VI. Terminy ochrony.

• ze względu na ochronę stanu faktycznego, a nie prawa, roszczenia te ograniczone są krótkim terminem prekluzyjnym → art. 344 § 2 kc – 1 rok od chwili naruszenia;

VII. Współposiadanie.

• w razie naruszenia posiadania przez osobę trzecią – każdy współposiadacz może korzystać z ochrony, również w interesie innych współposiadaczy;

• art. 346 kc → roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie da się ustalić zakresu współposiadania → wg orzecz.:

  • gdy nie ma konieczności współpracy posiadaczowi przysługuje roszczenie do pozostałych współposiadaczy;

  • gdy konieczne jest współdziałanie w posiadaniu, ochrona nie przysługuje, wtedy może np. żądać by sposób wykonywania współposiadania został określony przez sąd;

    • takie samo rozwiązanie jak dla ochrony petytoryjnej w stosunkach między współwłaścicielami;

VIII. Roszczenie o wstrzymanie budowy (cautio damni infecti).

• art. 347 kc – w razie gdyby budowa mogła naruszyć posiadanie albo grozić wyrządzeniem szkody → termin prekluzyjny – przed rozpoczęciem budowy albo w ciągu miesiąca od jej rozpoczęcia;

IX. Wymagania dot. wyroku o przywrócenie posiadania.

• 2 wymagania:

  • tak sformułowany, by nadawał się do egzekucji, tzn. musi wskazywać do jakich konkretnie działań pozwany jest zobowiązany;

  • sformułowa­nie wyroku powinno wskazywać, że zapadł on w trybie posesoryjnym, najlepiej gdy nakazuje przywrócenie posiadania w określony sposób (tak SN w uchw. (7) z 1988 – sąd jest zobowiązany do określenia sposobu przywrócenia posiadania);

X. Ochrona posesoryjna a petytoryjna.

• przywrócenie posiadania nie z chwilą wydania wyroku posesoryjnego, ale z chwilą wydania rzeczy → wyrok ten nie zamyka drogi do ochrony petytoryjnej;

XI. Petytoryjna ochrona posiadania.

• w prawie rzymskim powstała silniejsza ochrona posiadania kwalifikowanego (nabyte w dobrej wierze, w sposób słuszny albo w sposób nieformalny) → ochrona ta pod względem intensywności zbliżona do ochrony petytoryjnej, ale jest ochroną posesoryjną, bo chroni kwalifikowany stan faktyczny → nazywana petytoryjną ochroną posiadania albo ochroną publicjańską;

  • np. kca (kc Austrii) – tzw. skarga z domniemanej własności;

  • w prawie polskim międzywojennym nie było takiej ochrony, choć podejmowane próby jej skonstruowania na podstawie nadużycia prawa → też w toku prac nad kc z 1964 ale jej nie wprowadzono. Po uwłaszczeniu posiadaczy problem przestał być aktualny;

XII. Ochrona władania lokalem (art. 343¹ kc)

• w doktrynie krytyczna ocena tego przepisu:

  • raczej nie chodzi o władanie na zasadzie dzierżenia czy prekarium (gdyż takiego niedorzecznego rozwiązania nie można przypisać ze względu na domniemanie racjonalności ustawodawcy), więc może chodzić o zapewnienie takiej ochrony władania lokalem „dla siebie”, w zakresie jakiegoś prawa (ale nie koniecznie na tej podstawie) → ale władanie takie mieści się w pojęciu posiadania, a jeśli chodzi o lokal niewyodrębniony, to choć wykluczone jest posiadanie samoistne, możliwe jest jednak posiadania zależne (część składowa może być przedmiotem praw obligacyjnych);

  • wątpliwości związane z tym art. wiążą się też z jego umiejscowieniem pomiędzy ochroną własną a sądową;

Nabycie i utrata posiadania

I. Nabycie pierwotne.

• do nabycia posiadania dochodzi gdy powstaną dwa elementy: corpus i animus → możliwe zastępstwo w posiadaniu (tak w nabyciu, jak i wykonywaniu);

• możliwe nabycie zarówno pochodne (tylko wtedy można zaliczyć posiadanie poprzednika) jak i pierwotne;

  • pierwotne nabycie poprzez jednostronny akt posiadacza (zastępcy) polegający na objęciu rzeczy połączony z wolą wykonywania określonego prawa względem tej rzeczy (occupatio):

    • gdy rzecz niczyja;

    • gdy rzecz do kogoś należy w drodze przemocy, podstępu, kradzieży, itp → posiadanie wadliwe;

• możliwe nabycie w drodze następstwa szczególnego jak i ogólnego;

II. Nabycie pochodne.

• przeniesienie posiadania to czynność prawna, wiec potrzebna jest zdolność do czynności prawnych po stronie nabywcy i zbywcy

  • sporne → gdyż posiadaczem nieruchomości może się stać osoba ograniczona w zdolności do czynności prawnych, jeżeli inna osoba to posiadanie na nią przeniosła, a ona działała na tyle z rozeznaniem, że mogła wyrazić animum rem sibi habendi;

• wręczenie rzeczy – konieczne do przeniesienia posiadania (art. 348 kc) → ale takie, któremu towarzyszy wola władania rzeczą;

  • art. 348 zd. 2 – traditio longa manu – też przez wydanie dokumentów czy rzeczy, które dają faktyczną władzę nad rzeczą;

  • art. 349 kc – constittum possessorium – gdy dotychczasowy posiadacz samoistny zachowa rzecz jako posiadacz zależny, albo dzierżyciel rzeczy na podstawie stosunku prawnego ustalonego przez strony;

  • art. 350 kc – gdy rzecz jest w posiadaniu zależnym/dzierżeniu osoby trzeciej przeniesienie następuje przez umowę między stronami i zawiadomienie tej osoby trzeciej;

  • art. 351 kc – traditio brevi manu – gdy rzecz jest już u nabywcy, posiadanie przechodzi samą umową;

III. Dziedziczenie posiadania.

• ze względu na ustawową definicję, że do spadku wchodzą prawa i obowiązki majątkowe zmarłego → spór czy posiadanie jest dziedziczne → doktryna i orzecznictwo przyjęły, że tak z 2 powodów:

  • przepisu mówiącego o możliwości zaliczenia posiadania poprzednika w przypadku zasiedzenia;

  • potrzeba uregulowania sytuacji nieformalnego nabywcy;

Timesharing

I. Pojęcie timesharingu (art. 270¹ kc).

• timesharing może mieć postać prawa osobistego (wierzytelności) lub prawa rzeczowego → decyduje wola stron;

• umowa między przedsiębiorcą a osobą fizyczną o treści → ustanowienie prawa do korzystania z domu lub pomieszczenia mieszkalnego w określonym czasie za zryczałtowanym wynagrodzeniem na okres min. 3 lat;

  • istota → periodyczność wykonywania uprawnienia, prawo zbywalne i dziedziczne;

II. Przeniesieni timesharingu.

• brak dokładnego uregulowania problematyki przeniesienia;

• wydaje się, że wykluczona jest możliwość przeniesienia na dowolny podmiot, tzn. na osobę prawną (ze względu na jego istotę) czy możliwość transformacji timesharingu w zwykłe użytkowanie;

• zgodnie z zasadą kauzalności czynności przysparzających przeniesienie timesharingu jest czynnością przyczynową, a zobowiązanie do przeniesienia jest jednocześnie czynnością rozporządzającą, w braku innej woli stron;

• forma – dowolna, ale jeśli to użytkowanie jest ujawnione w księdze wieczystej, do skuteczno­ści przeniesienia konieczny jest wpis (art. 245¹ kc), a do dokonania wpisu potrzebna jest forma pisemnego dokumentu z podpisami notarialnie poświadczonymi (tzw. forma ad intabulationem) → wg Ignatowicz, Stefaniuk wystarczy oświadczenie woli zbywającego (tzw. zasada konsensu formalnego);

III. Egzekucja timesharingu.

• lakoniczność i nieprzystosowanie przepisów o egzekucji → istotne wątpliwości co do sposobu prowadzenia egzekucji → sprzedaż wg przepisów egzekucyjnych (art. 908 i 909 kpc), ale tylko osobie fizycznej;

IV. Zastaw timesharingu.

• może być przedmiotem zastawu (art. 327 kc) – umowa o ustanowienie zastawu ad solemitatem na piśmie z datą pewną;

V. Wymagania dla ustanowienia timesharingu jako użytkowania.

• podmiot ustanawiający – właściciel nieruchomości, albo użytkownik wieczysty gruntu i właściciel budynków;

• forma – ustawa zastrzega formę pisemną, ale nie uchybia innym przepisom, czyli art. 245 – forma aktu notarialnego → w razie jej niedochowania umowa ulegnie konwersji w umowę obligacyjną;

• wpis (deklaratywny) powinien identyfikować, że nie chodzi o zwykłe użytkowanie, ale o timesharing;

  • możliwy jest też wpis ujawniający timesharing obligacyjny;

SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

Przemiany praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych

• ustawa o spółdzielniach z 1920 r. → nie zajmowała się bezpośrednio spółdzielczością mieszkaniową, a dot. tego przepisy okólne tej ustawy i przepisy prawa cywilnego ze szczególną rolą statutów spółdzielni;

  • od początku formułowały się dwie odmiany praw członków do korzystania z przydzielanych im mieszkań – silniejsza i słabsza (zależne od wysokości wpłaty) → prawa nienazwane;

• ustawa z 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach → nazwanie obu form „prawem spółdzielczym do lokalu”, a jego silniejsza lub słabsza forma zależała od przynależności do spółdzielni mieszkaniowej lub mieszkaniowo-budowlanej → w praktyce zacierał się związek z rodzajami spółdzielni, gdyż powstawały spółdzielnie mieszane (własnościowo-lokatorskie); brak innowacji w treści tych praw;

• ustawa z 1982 r. prawo spółdzielcze – też nie zmieniła treści tych praw, ale uściśliła terminologię:

  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu → ograniczone prawo rzeczowe;

  • i lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu → nie jest ograniczonym prawem rzeczowym (tak było też wcześniej);

  • prawa te, oraz prawo do domu jednorodzinnego nie są związane z typem spółdzielni;

  • usankcjonowanie możliwości przekształcenia własnościowego w lokatorskie;

  • wprowadziła spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;

  • unormowano sytuację członków oczekujących na nabycie własności domów budowanych przez spółdzielnie (podobne do własnościowego);

• duża nowelizacja z 1994 r → szereg modyfikacji, ale nie zmienił podstawowych konstrukcji;

• ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 r. → utrzymała lokatorskie prawo, ale zlikwidowała prawo do lokalu użytkowego i domu jednorodzinnego;

  • główna forma dostarczania lokali – prawo własności oraz przekształcanie dotychczasowych praw w prawo własności;

• nowela z 2002 r. → powrócono do własnościowego prawa do lokalu, ale nie wprowadzono 2 osobnych praw silniejszych do lokalu mieszkalnego i użytkowego, ani nie powrócono do prawa do domu jednorodzinnego;

• obowiązujące formy aktualnie to: własnościowe, lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu i własność domu jednorodzinnego → o formie prawnej dostarczanych lokali decyduje statut spółdzielni, co jednak nie odbiera możliwości przekształcenia lokatorskiego we własnościowe;

  • lokatorskie – to nie jest prawo rzeczowe;

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu według ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

I. Przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• może być ustanowione w budynku:

  • będącym własnością spółdzielni;

  • będącym współwłasnością spółdzielni → nieprecyzyjne i zbyt szerokie, gdyż bez kontrowersji odnosi się do sytuacji tzw. złożonej nieruchomości lokalowej, ale kontrowersyjne wydaje się dopuszczenie budynku na zasadzie zwykłej współwłasności, gdyż ze względu na to, że spółdzielnia sama ustanawia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo zbytnio ograniczałoby to innych współwłaścicieli, albo dawałoby im prawo do uczestnictwa w ustanawianiu tego prawa;

• przedmiotem jest lokal, wraz z funkcjonalnie podporządkowanym uprawnienie do współkorzystania z innych części nieruchomości;

  • lokal mieszkalny, jak i użytkowy;

  • też dom jednorodzinny, choć nie wynika to z przepisów bezpośrednio;

  • miejsca postojowe w garażach wielostanowiskowych – stosouje się odpowiednio do nich przepisy o lokalu;

II. Podmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• członek spółdzielni → wyjątki:

  • gdy uzyska w drodze dziedziczenia czy zapisu;

  • gdy stanie się podmiotem współwłasności łącznej lub ułamkowej;

  • przejściowo też były członek;

• osoba fizyczna i prawna, też ułomna osoba prawna, ale statut może wyłączać możliwość przyjęcia w poczet członków osoby prawne;

III. Powstanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Umowa o ustanowienie tego prawa (art. 17¹ ust. 1 i 3 usm).

• forma pisemna; zawarta z członkiem lub z członkiem i osobami, którym wspólnie z nim przysługuje uprawnienie do nabycia tego prawa;

• konieczne elementy wcześniej to:

  • uzyskanie przez zainteresowanego członkostwa;

  • zawarcie przez spółdzielnię z członkiem umowy o budowę lokalu, zobowią­zującej strony do zawarcia umowy o ustanowienie własnościowego prawa do tego lokalu → powstaje roszczenie o lokal, które stanie się wymagalne po spełnieniu n/w warunku – „ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu”;

    • zbycie ekspektatywy wymaga aktu notarialnego i obejmuje też wkład budowlany → skuteczne wraz z chwilą przyjęcia do spółdzielni;

    • też w przypadku dziedziczenia konieczne jest przyjęcie do spółdzielni;

  • wniesienie przez członka wkładu budowlanego lub jego części;

  • wybudowanie lokalu.

Umowa o przekształ­cenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (art. 11¹ ust. 1 usm).

• spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć tą umową na pisemne żądanie uprawnionego, po spełnieniu przez niego określonych warunków (wpłata wkładu budowlanego);

  • w razie bezpodstawnej odmowy ma roszczenie o zawarcie tej umowy;

  • w razie gdy przysługuje małżonkom, konieczna jest zgoda obojga, w razie braku porozumienia jedno z nich może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie;

IV. Treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• korzystanie z lokalu → wraz z funkcjonalnie połączonym prawem do współkorzystania z części nieruchomości przeznaczonej do wspólnego użytku;

  • sposób korzystania zdeterminowany przeznaczeniem i adaptacją lokalu (może decydować o tym umowa); przeznaczenie lokalu nie może być zmienione bez zgody spółdzielni; nie może być sprzeczny z porządkiem domowym i normami sąsiedzkimi;

  • nie stanowi zmiany przeznaczenia lokalu prowadzenie w nim, obok mieszkania, działalności gospodarczej;

  • też możliwość wynajęcia lokalu, itd;

• rozporządzanie swoim prawem → w tym możliwość nabycia lokalu na odrębną własność;

  • możliwość przeniesienia, rozporządzenia na wypadek śmierci, zrzeczenia się, ustanowienia hipoteki i użytkowania;

V. Przeniesienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• przeniesienie tego prawa ograniczone wymogiem uzyskania członkostwa i determinowane właściwościami fizycznymi przedmiotu;

  • skuteczność zbycia zależy od przyjęcia nabywcy do spółdzielni, ale o ile nabywca odpowiada wymaganiom statutu, przysługuje mu roszczenie o stanie się członkiem, a sąd zastępuje potrzebną uchwałę (roszczenie to przysługuje też spadkobiercy, zapisobiorcy oraz licytantowi) → patrz orzeczenia TK K32/03 i K42/02 → obecnie nie jest to już prawo związane z członkowstwem w spółdzielni;

  • umowa zobowiązująca do przeniesienia tego prawa przenosi to prawo (chyba, że strony wyłączą ten skutek), choć stanie się skuteczna z dniem uzyskania członkostwa;

    • wg Sn (dyskusyjne) przeniesienie tego prawa może nastąpić celu zabezpieczenia wierzytelności (causa cavendi);

  • umowa zbycia własnościowego prawa do lokalu – powinna być w formie aktu notarialnego (zarówno zobowiązująca, jak i rozporządzająca);

• w/w uwagi dot. też przeniesienia na kilka osób, zbycie ułamkowej części, zbycie udziału w tym prawie, ale:

  • członkiem spółdzielni może być tylko jeden ze współuprawnionych (pomijając małżonków);

  • prawo pierwokupu udziału dla pozostałych współuprawnionych; umowa bez tego warunku jest nieważna → wykładania funkcjonalna: prawo pierwokupu dot. tylko zbycia osobie „z zewnątrz”, a nie innemu współuprawnionemu i dot. tylko sprzedaży, a nie przeniesienia pod innym tytułem;

VI. Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• podlega ogólnym zasadom prawa spadkowego → wraz z otwarciem spadku następuje nabycie prawa;

• nie jest wymagane dla jego zachowania członkowstwo w spółdzielni, ani też nie jest ono wymagane dla dokonania działu spadku czy pozostania we wspólności;

• spadkobiercy i zapisobiorcy przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków, chyba, że jest to osoba prawna, a statut wyklucza przyjęcie takich osób;

• zbycie udziału w spadku, jakim jest to prawo jest ograniczone prawem pierwokupu, a na zasadach ogólnych wymaga zgody pozostałych spadkobierców, pod rygorem tzw. bezskuteczności względnej;

• rozstrzygnięcie o prawie do lokalu w sądowym dziale spadku → przeważnie przyznanie jednemu ze spadkobierców, ale na żądanie kilku może być przyznane na wspólność w częściach ułamkowych; też możliwość tzw. podziału cywilnego, czyli zarządzenie sprzedaży wg przepisów kpc i podział uzyskanej kwoty;

• spadkobiercy w umowie działowej mogą albo przyznać prawo do lokalu jednemu, albo przyznać je kilku z nich, ale forma tej umowa to akt notarialny (bo to umowa de facto przenosząca to prawo, co wymaga formy aktu notarialnego);

• wykonanie zapisu → należy traktować zapisobiorcę jak spadkobiercę, więc nie musi on najpierw zostać przyjęty w poczet członków spółdzielni;

VII. Egzekucja.

• podlega egzekucji, ale warunkiem przysądzenia prawa licytantowi jest uzyskanie przez niego członkostwa (ma roszczenie o członkostwo);

VIII. Współwłasność.

• współwłasność może wynikać z różnych źródeł – dziedziczenie, inne zdarzenia przeniesienie na kilku nabywców lub przeniesienie ułamkowej części; też jako składnik majątku wspólnego małżonków;

• prawo pierwokupu dla pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży;

• odpowiednie stosowanie art. 16 uwl;

• odpowiednie stosowanie w razie braku uregulowań przepisów o współwłasności;

• „pełnomocnik spadkobierców” – jeśli jest kilku spadkobierców powinni w ciągu roku wyznaczyć pełnomocnika, a w razie jego braku sąd go wyznaczy, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni; umocowanie pełnomocnika ma obejmować czynności prawne związane z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu → wyjaśnienie niejasności:

  • chodzi o czynności kształtujące sytuację współuprawnionych ze spółdzielnią, a nie „zewnętrzne”, jak obciążanie hipoteką;

  • nie ma obowiązku, by upoważnienia do przekształcenia tego prawa we własność, gdyż to jest uprawnienie, a nie obowiązek – dot. to tak uprawnionych jak i sądu – realizacja tego uprawnienia podlega przepisom ogólnym dot. zarządu rzeczą wspólną;

  • postanowienie to nie uchybia przepisom o pełnomocnictwie (np. wymagana forma);

  • przepis ten sugeruje, że jego racją bytu jest to, że spadkobiercy nie są członkami, a w każdym innym przypadku wspólności nie jest wymagany taki pełnomocnik, bo jeden jest zawsze członkiem; jednak kompetencje przyznane pełnomocnikowi nie odpowiadają uprawnieniom współuprawnionego na innej podstawie, a trudno przyznać na podstawie tego art. takie kompetencje temu ostatniemu, tylko ze względu na jego członkostwo;

IX. Ograniczone prawo rzeczowe.

• korzysta z ochrony przewidzianej dla tych praw;

• może być wpisane do księgi wieczystej, z czym wiąże się domniemanie jego istnienia oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych;

• prócz cech wspólnych, też różnice:

  • brak możliwości kolizji, gdyż nie może powstać kolejne prawo, przed wygaśnięciem poprzedniego;

  • egzekucja → w przypadku ogr. pr. rzecz. na nieruchomości – wygasają, w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z określonym pierwszeństwem, z kwoty uzyskanej z egzekucji, a prawo to przekształca się w odrębne prawo własności do lokalu (chyba, że nabywcą jest s.m. wtedy pozostaje w tej postaci);

  • szeroka treść tego prawa powoduje, że jest ono zbliżone do własności, gdy chodzi o intensywność jego ochrony;

X. Obowiązki związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.

• obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz świadczeń na wkład budowlany oraz uzupełnienia wkładu budowlanego w pewnych sytuacjach;

  • rozmiar świadczeń zależny od wydatków ponoszonych przez spółdzielnię; szczegółowe zasady dot. tych świadczeń w statucie s.m.;

  • odpowiedzialność solidarna za w/w świadczenia;

XI. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność.

• prawo to wygasa w wyniku konfuzji na skutek nabycia odrębnej własności lokalu, przeniesionej przez spółdzielnię na uprawnionego, na jego żądanie;

  • w takim przypadku obciążenia na tym prawie stają się obciążeniami na nieruchomości, a to samo dot. księgi wieczystej;

• przekształcenie to dokonuje się ex lege (z wyjątkiem przejęcia przez inna spółdzielnię):

  • w wypadku likwidacji albo upadłości spółdzielni;

  • w razie egzekucji z nieruchomości spółdzielni;

XII. Wygaśniecie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

• wygaśnięcie tego prawa zdarza się zupełnie wyjątkowo i to tylko o ile nie jest obciążone hipoteką → jeśli jest, przechodzi na spółdzielnię, nawet jeżeli powinno dojść do jego wygaśnięcia, która dokonuje przetargowego zbycia tego prawa i zwraca byłemu podmiotowi kwotę zbycia, pomniejszoną o należność z tytułu niewniesionej części wkładu budowlanego oraz o wierzytelność hipoteczną;

• wygaśniecie może też nastąpić w skutek ustania członkostwa (w ciągu 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa albo od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna) i to tylko o tyle, o ile były członek nie dokona zbycia tego prawa, a nabywca w odpowiednim terminie nie postara się o członkostwo → tak było, obecnie uchylone przez w/w wyroki TK;

• wygaśniecie może też nastąpić na skutek zrzeczenia się tego prawa;

Los prawa w przypadku współwłasności i wygaśnięcia członkostwa.

• w przypadku wygaśnięcia członkostwa jednego ze współuprawnionych, innym z nich przysługuje prawo przystąpienia do spółdzielni (wraz z roszczeniem), ale spółdzielnia może odmówić, jeśli powody wykluczenia poprzedniego członka dot. też kolejnego;

• w przypadku wygaśnięcia własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia zobowiązana jest oddać uprawnionemu wartość wygasłego prawa, pomniejszoną o nie wniesioną uprzednio część wkładu budowlanego;

• do przyczyn ustania członkostwa należą:

  • śmierć członka;

  • wystąpienie ze spółdzielni;

  • wykluczenie lub wykreślenie przez spółdzielnię → gdy z winy członka nie da się pogodzić członkostwa w spółdzielni z postanowienia statutu lub zasadami współżycia społecznego; istotne naruszenie obowiązków członka; rażące uchybienie normom sąsiedzkiego współżycia; uchylenie się od obowiązku świadczeń finansowych;

• wyłączenie to jest niemożliwe gdy dot. wielu osób uprawnionych, z których żaden nie jest członkiem → wtedy spółdzielnia w przypadku rażącego naruszenia norm sąsiedzkiego i długotrwałego zalegania z opłatami wystąpić do sądu o sprzedaż tego prawa w drodze licytacji;

  • w drodze analogi można stosować też w przypadku jednej osoby uprawnionej;

Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

• nowela z 1991 r → ogr. pr. rzecz. – prawo do domu jednorodzinnego w s.m. (wprowadzone ustawą pr. spółdz. z 1982 r., bez określenia go jako ogr. pr. rzecz) → zabezpieczenie interesów członka w okresie przejściowym do uzyskania własności domu (w zakresie nieuregulowanym stosowanie odpowiednio przepisów o własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu;

• usm z 2000 → od tej ustawy jest to instytucja przejściowa, gdyż od tej ustawy nie może ono już powstać, a zniknie wraz z przekazaniem ich na własność uprawnionym, a stosuje się do nich przepisy normujące status członków oczekujących na uzyskanie w spółdzielni odrębnej własności lokalu („ekspektatywa odrębnej własności lokalu” → „ekspektatywa własności domu jednorodzinnego”) → zbywalna dziedziczna, podlega egzekucji, ale nie jest ograniczonym prawem rzeczowym; nie można ustanowić na niej hipoteki;