Zadanie 1.

Właściciel zaproponował sprzedaż nieruchomości na raty. Kupujący musi zapłacić w momencie zawierania transakcji 40 000 zł. Następnie kupujący zapłacił po 20 000 zł na koniec każdego z ośmiu lat, jakie upłyną po zawarciu transakcji. Przyjmując oprocentowanie kredytów bankowych na 12%, określ na ile właściciel oszacował swoją nieruchomość.

$$YP = \frac{\left( 1 + r \right)^{n} - 1}{{(1 + r)}^{n}*r} = \frac{1 - \frac{1}{{(1 + r)}^{n}}}{r}$$

$$W_{R} = \text{DON}_{1}*\frac{1}{{(1 + r)}^{1}} + \text{DON}_{2}*\frac{1}{{(1 + r)}^{2}} + \text{DON}_{3}*\frac{1}{{(1 + r)}^{3}} + \ldots + \text{DON}_{n}*\frac{1}{{(1 + r)}^{n}} + RV*\frac{1}{{(1 + r)}^{n}}$$

Gdzie:

n-ilość lat prognozy

DON-dochód operacyjny netto prognozowany w danym roku, zestawiony na koniec tegoż roku

r-stopa dyskontowa

RV-wartość rezydualna

W_R-wartość rynkowa nieruchomości

$$YP = \frac{1 - \frac{1}{{(1 + 0,12)}^{8}}}{0,12} = 4,97$$

4,97*20 000 zł=99 400 zł

W_R=40 000 zł + 99 400 zł = 139 400 zł

Właściciel oszacował swoją nieruchomość na 139 400 zł.

Zadanie 2.

Wariant 1

PDOB=36 zł/m²*1000m²*12 m-c=432 000 zł

12%+3%=15%

DPC=0 zł

SD=64 800 zł

EDOB=85%*432 000 zł=367 200 zł

WO=0,60 zł/m²*1600 m²+16 zł/m²*1450 m²=24 160 zł

DON=367 200 zł- 24 160 zł=343 040 zł

R_nrA=$\frac{425\ 000\ zl}{3\ 400\ 000\ zl}$=0,125

R_nrD=$\frac{560\ 975\ zl}{4\ 600\ 000\ zl}$=0,122

R_nrE=$\frac{308\ 640\ zl}{2\ 500\ 000\ zl}$=0,123

R_śr=0,123

Wartość: $\frac{\text{DON}}{R}$=$\frac{343\ 040\ zl}{0,123}$=2788943 zł

Wariant 2

CF₁=PDOB=38 zł/m²*1000 m²*12 m-cy=456 000 zł

SD=0 zł

EDOB=456 000 zł * 0,85=387 600 zł

EDOB=DON=387 600 zł

CF₂=PDOB=40 zł/m²*1000 m²*12 m-cy=480 000 zł

SD=15%*480 000 zł=72 000 zł

EDOB=(480 000 zł-72 000 zł)*0,85=408 000 zł

EDOB=EDOB=408 000 zł

WO=0 zł

RV=$\frac{\text{DON}}{R} = \frac{408\ 000\ zl}{0,123}$=3 317 073 zł

$$W_{R} = CF_{1}*\left\lbrack \frac{1 - \frac{1}{\left( 1 + r \right)^{5}}}{r} \right\rbrack + RV*\frac{1}{{(1 + r)}^{5}} = 456\ 000\ zl*3,58 + 3\ 317\ 073\ zl*0,55989 = 3\ 489\ 676\ zl$$

Najkorzystniejszy dla właściciela nieruchomości będzie wariant 2, ponieważ uzyskuje największą kwotę za nieruchomość wynoszącą 3 489 676 zł.

Zadanie 3.

Oszacuj wartość nieruchomości komercyjnej o powierzchni 60 m²+N*0,2 m² wiedząc, że:

• Lokal jest wynajęty za stawkę czynszu brutto na poziomie 8 zł/m²+N*0,3 zł/m² miesięcznie

• Jest ot umowa na czas oznaczony i trwać będzie jeszcze przez najbliższe 3 lata, po tym okresie lokal będzie wynajmowany za czynsz rynkowy 20 zł/m² p.u. +N*0,1 zł/m² p.u. miesięcznie

• Zakłada się, że czynsz będzie stały w 5-letnim okresie prognozy

• Koszty ubezpieczenia i podatku od nieruchomości kształtują się na poziomie 5 zł/m² p.u. +N*0,2 zł/m² p.u. rocznie, pozostałe koszty ponosi najemca

• Nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym i w dalszym ciągu będzie przynosić dochody z najmu

• Średni poziom pustostanów kształtuje się na poziomie 20 %

• Przyjmując rynkowy zwrot kapitału na poziome 8 lat +N*0,2 roku oszacuj wartość techniką DCF.

N=10

PDOB_1-3=62 m²*11 zł/m²*12 m-cy=8 184 zł

SD=0 zł (brak strat w dochodach)

DPC=0 zł

EDOB_1-3=PDOB_1-3-SD=8 184 zł

WO=7 zł/m²*62 m²=434 zł

DON_1-3=EDOB_1-3-WO=7 750 zł

PDOB_3-n=21 zł/m²*62 m²*12 m-cy=15 624 zł

SD=20%*PDOB_3-n=3 125 zł

DPC=0 zł

EDOB_3-n=PDOB_3-n-SD=12 499 zł

WO= 7 zł/m²*62 m²=434 zł

DON_3-n=EDOB_3-n-WO=12 065 zł

RV=$\frac{\text{DON}_{3 - n}}{r} = \frac{12\ 065\ zl}{0,1} = 120\ 650\ zl$

R=$\frac{1}{10} = 0,1$

W_R=DON_1-3*$\frac{{(1 + r)}^{3} - 1}{{(1 + r)}^{3}*r} + \text{DON}_{3 - n}*\left\lbrack \frac{\left( 1 + r \right)^{5} - 1}{\left( 1 + r \right)^{5}*r} - \frac{\left( 1 + r \right)^{3} - 1}{\left( 1 + r \right)^{3}*r} \right\rbrack + \text{RV}*\frac{1}{{(1 + r)}^{5}}$

W_R=7 750 zł*2,49+12 065 zl * [3,80−2,49] + 120 650 zl * 0, 86=138 862 zł

Zadanie 4.

Proszę oszacować wartość nieruchomości komercyjnej o powierzchni 380 m²p.u. +N m² p.u., wiedząc, że:

• Lokal będzie wynajęty przez najbliższe 2 lata za czynsz rynkowy na poziomie 10 zł/m² p.u. +N*0,3 zł/m² p.u. miesięcznie

• W trzeci mroku prognozy po n*2 tygodnie od początku roku rozpoczęty zostanie remont lokalu, który będzie trwał do końca tego roku

• Koszt remontu wynosi 200 000 zł * N*5 000 zł

• Po remoncie stawka czynszu rynkowego osiągnie poziom 22 zł/m² p.u. + N*0,2 zł/m² p.u. miesięcznie

• Poziom pustostanów rynkowych przez najbliższe 5 lat będzie wynosił 5%+N*0,1% natomiast w okresie późniejszym osiągnie 7%+N*0,1%

• Stawka czystszy najmu po okresie prognozy ustabilizuje się na poziomie 30 zł/m² p.u. +N*0,2 zł/m² p.u. miesięcznie

• Stopa dyskontowa wyniesie 7% przed remontem, 8% po remoncie i 9% po okresie prognozy

• Okres prognozy dochodów- 5 lat

• Dochodów poza czynszowych brak

• Wszystkie wydatki operacyjne ponosi najemca

N=10

PDOB_1-2=13 zł/m²*390 m²*12 m-cy=60 848 zł

SD=0 zł

DPC=0 zł

EDOB_1-2=PDOB_1-2-SD=60 848 zł

WO=0 zł

DON_1-2=EDOB_1-2-WO=60 848 zł

Czynsz za cały rok 13 zł/m²*12 m-cy=156 zł/m²

Czynsz za 20 tygodni $\frac{156\frac{zl}{m^{2}}*20\ tyg.}{52\ tyg.} = 60\ zl/m^{2}$

PDOB₃=60 zł/m²*390 m²=23 400 zł

SD=6%*23 400 zł=1 404 zł

EDOB₃=PDOB₃-SD=21 996 zł

WO=0 zł

DON₃=EDOB₃-WO=21 996 zł

PDOB_4-5=24 zł/m²*390 m²*12 m-cy=112 320 zł

SD=6%*112 320 zł=6 739 zł

DPC=0 zł

EDOB_4-5=PDOB_4-5 –SD=105 581 zł

WO=0 zł

DON_4-5=EDOB_4-5-WO=105 581 zł

PDOB_6-n=32 zł/m²*390 m²*12 m-cy=149 760 zł

SD=8%*PDOB_6-n=8%*149 760 zł=11 981 zł

DPC=0 zł

EDOB_6-n=PDOB_6-n-SD=137 779 zł

WO=0 zł

DON_6-n=EDOB_6-n-WO=137 779 zł

RV=$\frac{\text{DON}_{6 - n}}{r3} = \frac{137\ 779\ zl}{0,09} = 1\ 530\ 878\ zl$

r₁=7%

r₂=8%

r₃=9%

7%-cały rok

r₆-20 tygodni

r₂=$\frac{7\%*20\ tygodni}{53\ tygodni} = 0,027$

$$W_{R} = \text{DON}_{1 - 2}*\frac{1}{{(1 + r_{1})}^{1}} + \text{DON}_{1 - 2}*\frac{1}{(1 + r_{1})^{2}} + \text{DON}_{3}*\frac{1}{{(1 + r_{2})}^{3}} + DON_{4 - 5}*\frac{1}{{(1 + r_{2})}^{4}} + DON_{4 - 5}*\frac{1}{{(1 + r_{2})}^{5}} + RV*\frac{1}{(1 + r_{3})^{5}}$$

W_R=60 848 zł*0,935+60 848 zł*0,873+21 996 zł*0,923+105 581 zł*0,899+105 581 zł*0,875+1 530 878 zl*0,650=56 893 zł+53 120 zł+20 302 zł+94 917 zł+92 383 zł+995 071 zł=1 312 686 zł

Zadanie 5.

Proszę oszacować wartość dużego lokalu handlowego wiedząc, że:

• Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 1000 m²+N*10 m² p.u.

• Stopa dyskontowa- 10%+N*0,1%

• Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela stanowią 20%+N*0,2% zebranych dochodów z czynszu

• Lokal handlowy został wynajęty, a najemca płaci tzw. Czynsz udziałowy, który wynosi 6 zł/m² p.u. +1,7% obrotów netto

• Obroty netto będą kształtować się w poszczególnych latach na poziomie 114 000 zł, 120 000 zł, 130 000 zł, 140 000 zł, 150 000 zł.

• RV=0 zł

N=10

C2_N1=6 zł/m²* 1100 m²*12 m-cy+1,7%*114 000 zł=81 138zł

C2_N2=6 zł/m²* 1100 m²*12 m-cy+1,7%*120 000 zł=81 240 zł

C2_N3=6 zł/m²* 1100 m²*12 m-cy+1,7%*130 000 zł=81 410 zł

C2_N4=6 zł/m²* 1100 m²*12 m-cy+1,7%*140 000 zł=81 580 zł

C2_N5=6 zł/m²* 1100 m²*12 m-cy+1,7%*150 000 zł=81 750 zł

WO₁=22%* C2_N1 =17 850 zł

WO₂=22%* C2_N2 =17 873 zł

WO₃=22%* C2_N3 =17 910 zł

WO₄=22%* C2_N4 =17 948 zł

WO₅=22%* C2_N5 =17 985 zł

DON₁= C2_N1 - WO₁ =63 288 zł

DON₂= C2_N2 – WO₂ =63 367 zł

DON₃= C2_N3 – WO₃ =63 500 zł

DON₄= C2_N4 – WO₄ =63 632 zł

DON₅= C2_N5 – WO₅ =63 765 zł

$r_{1} = \frac{1}{(1 + r)^{1}}$=0,901

$r_{2} = \frac{1}{(1 + r)^{2}}$=0,812

$r_{3} = \frac{1}{(1 + r)^{3}}$=0,731

$r_{4} = \frac{1}{(1 + r)^{4}}$=0,659

$r_{5} = \frac{1}{(1 + r)^{5}}$=0,593

r=11%

W_R=DON₁*r₁+DON₂*r₂+DON₃*r₃+DON₄*r₄+DON₅*r₅=63 288 zł*0,901+63 367 zł*0,812+63 500 zł*0,731+63 632 zł*0,659+63 765 zł*0,593=234 641 zł