Umowa najmu

Charakter umowy – Najem jest umową zobowiązującą, konsensualną (do zawarcia wystarczy sama umowa), odpłatną i wzajemną. Minimalną treścią najmu jest ustalenie jego przedmiotu oraz czynszu. Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca.

Przedmiot umowy(art.659KC)– przedmiotem umowy najmu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy do używania rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie najemcy do uiszczania wynajmującemu umówionego czynszu.

Regulacje dotyczące najmu lokalów użytkowych zawarte są w kodeksie cywilnym. Do najmu lokali użytkowych stosuje się przepisy rozdziału o najmie lokali. Przepisy te różnią się od przepisów ogólnych dotyczących najmu (np. w kwestii możliwości wypowiedzenia umowy). Sąd Najwyższy uznał, że przepisom o najmie lokali podlega np. najem powierzchni użytkowej w budynku tzw. domu towarowego.

Wynajmujący nie musi być właścicielem przedmiotu najmu, musi mieć natomiast prawo do dysponowania lokalem umożliwiające realizację uprawnień najemcy. W interesie Najemcy jest ustalenie, czy Wynajmujący prawo do wynajęcia lokalu posiada. Brak odpowiednich uprawnień po stronie Wynajmującego będzie miał wpływ na możliwość wykonania umowy (np. wydanie przedmiotu najmu).

Przedmiotem najmu nie mogą być: prawa, przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne, rzeczy zużywalne, pieniądze, papiery wartościowe, dobra niematerialne.

Forma umowy - Zawarcie umowy najmu nie wymaga szczególnej formy, jednak w pewnych przypadkach forma umowy może rodzić konsekwencje prawne. Zgodnie z art. 660 kc umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy przyjmuje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Ponadto jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana, nabywca rzeczy najętej nie może wypowiedzieć najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 678§1 kc.

W umowie najmu powinno zostać określone wynagrodzenie z tytułu najmu. Art. 669 KC określa, że czynsz należy uiszczać w terminie ustalonym. Jednak gdy termin płatności nie został ustalony w umowie czynsz należy zapłacić z góry za cały okres najmu.
Gdy umowa najmu jest na czas nieokreślony, a nie został podany dokładny termin w umowie czynsz należy płacić do 10-tego każdego miesiąca.

Gdy najemca nie wniesie opłaty w terminie art.670KC daje właścicielowi wynajmującemu prawo do zastawu rzeczy ruchomych na poczet długu do czasu jego spłaty.

Wypowiedzenie umowy najmu-art.673 KC
Jeśli nie zostały poczynione dodatkowe ustalenia odnośnie terminu wypowiedzenia stosuje się ustawowe terminy wypowiedzenia:

-gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

-gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

-gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Przedawnienie(art.673KC) – Ogólne terminy przedawnienia to: 10 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe (np. czynsz najmu) oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (np. roszczenie o zwrot przedmiotu najmu, jeżeli wynajem następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej) - 3 lata. Terminy te liczy się od daty wymagalności roszczenia (czyli od daty, kiedy dany obowiązek miał być wykonany).

Szczególne terminy przedawnienia dotyczą:
a) roszczeń wynajmującego przeciw najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy,
b) roszczeń najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu.

Terminy przedawnienia w tych przypadkach wynoszą 1 rok od daty zwrotu rzeczy. Jeżeli zwrot rzeczy nie miał miejsca (bo np. najemca wyprowadził się bez przekazania przedmiotu najmu), stosuje się ogólne terminy przedawnienia.

UMOWA NAJMU LOKALU

Charakterystyka :

Umowa najmu lokalu jest umową regulowaną przepisami kodeksu cywilnego. Do najmu lokalu stosuję się podobne przepisy jak w przypadku umowy najmu w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas określony bądź nie, natomiast najemca zobowiązuje się płacić w zamian czynsz w określonej wysokości.

Umowę najmu powinno się sporządzić w formie pisemnej, jednakże dla najmu krótkoterminowego (do 1 roku) nie ma takowego obowiązku. Co ważne wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, który chce oddać do wynajęcia. Może on być jego najemcą czy też dzierżawcą.

Dobrze przygotowana umowa, powinna chronić zarówno interesy wynajmującego jak i najemcy. Im bardziej umowa jest szczegółowa tym mniejsze prawdopodobieństwo wyniknięcia w późniejszym czasie sporów z tytułu ewentualnych nieścisłości, dlatego warto zastanowić się jakie elementy powinna zawierać i na które jej kwestie powinno się zwrócić szczególną uwagę.

W przypadku umowy najmu lokalu dobrym byłoby gdyby w zawartej umowie znalazły się elementy, które w przyszłości zapobiegłyby powstania jakichkolwiek nieporozumień

Poza obligatoryjnymi elementami umowy takimi jak:

• miejsce i data jej zawarcia,

• określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę),

• dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego adres, stan prawny powierzchnia itp.)

• wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,

• czas trwania umowy,

• warunki wypowiedzenia umowy,

• prawa i obowiązku stron umowy,

• podpisy stron.

Dobrym byłoby gdyby w umowie znalazły się również takie elementy jak

• kwotę kaucji oraz sposób jej rozliczenia - jeśli takowa zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy,

• szczególne wytyczne co do sposobu korzystania z lokalu (np. prawo wynajmującego do podnajęcia lokalu osobie trzeciej),

• zastrzeżenie co do dokonywania zmian w lokalu (np. przebudowy, zmiany przeznaczenia lokalu itp.).

W umowie można zawrzeć również zapisy co do kar umownych np. za opóźnienia w zapłacie itp.

Prawa i obowiązki stron

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy, zobowiązany jest także liczyć się z zdaniem i potrzebami innych mieszkańców i sasiadów.

Najemca w ramach umowy najmu zobowiązany jest do drobnych obciążeń , do których należą w szczególności : drobne naprawy podłóg , drzwi i okien , malowanie ścian , podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych , zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewanie lokalu , dopływu i odpływu wody.

Dopuszczalne jest podwyższenie czynszu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najpóźniej na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego .

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć .

Dodatkowo warto w umowie lub w dodatkowo sporządzonym  protokole dokonać opisu stanu technicznego lokalu. Będą to informacje związane z wyposażeniem lokalu, standardem itp. Jest to o tyle istotne, że w razie sporu można w łatwy sposób udowodnić co znajdowało się na wyposażeniu lokalu oraz w jakim stanie zostało przekazane najemcy.

Czynsz za najem lokalu :

W umowie najmu należy określić wysokość miesięcznego czynszu, jaki najemca będzie zobowiązany uiszczać na rzecz wynajmującego, gdyż umowa najmu co do zasady jest umową odpłatną. Czynsz może być wyrażony w pieniądzu ale także w postaci innego świadczenia jakie wynajmujący będzie spełniał na rzecz najemcy. W momencie gdy w umowie nie określono kwoty czynszu umowa ta w świetle przepisów będzie uznana za umowę użyczenia, a nie za umowę najmu. Ważne jest także określenie terminów i sposobu płatności np. czynsz uiszczany będzie przelewem na wskazany numer konta bankowego wynajmującego do każdego 10 dnia miesiąca.

Czas trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia :

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony, kończy się w raz z upływem określonego w niej terminu, przykładowo może być zawarta na okres dwóch lat. Umowa zawarta na czas nieoznaczony, nie określa terminu końca najmu, a więc zakończeniem tej umowy będzie dzień upływu okresu wypowiedzenia.

Warunki wypowiedzenia umowy powinny być ściśle określone w umowie, pozwoli to na zabezpieczenie zarówno najemcy przed wypowiedzeniem umowy z dnia na dzień, jak i wynajmującego. Zarówno najemca jak i wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego umową.

W niektórych przypadkach umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania tego terminu i takowe możliwości również warto zawrzeć w umowie.

Jest to możliwe w przypadku gdy np.:

• najemca lokalu w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym

• najmujący zalega z czynszem,

• wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków co do np. zapewnienia sprawnej instalacji wodnej, gazowej , a wynikłe wady mogą zagrażać zdrowiu bądź życiu najemcó, dotyczy to również naprawy wynikłych nie z winy najmującego zniszczeń i uszkodzeń lokalu (np. zalanie przez sąsiada).

Śmierć najemcy lokalu:

W razie śmierci najemcy lokalu w stosunek najmu lokalu wstępują małżonek nie będący współnajemcą lokalu lub dzieci najemcy i jego współmałżonka , osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych i osoba która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą .

Wymienione osoby wstępują w stosunek najmu jeżeli rzeczywiście stale zamieszkiwały z najemcą lokalu do chwili jego śmierci . W razie braku takich osób stosunek najmu lokalu wygasa.

Przepisów tych jednak nie stosuje się w przypadku jednego ze współnajemców lokalu mieszkaniowego.