Regulacje prawne dotyczące nieruchomości
Prawo rzeczowe
jest częścią prawa cywilnego, zajmującą się rzeczami, a w szczególności nieruchomościami. Głównym źródłem prawa rzeczowego jest księga druga kodeksu cywilnego.
Prawo rzeczowe przypisuje rzeczom prawa, z których korzystać mogą ich właściciele.
Prawa rzeczowe są prawami bezwzględnymi, to znaczy działają względem każdego, kto wchodzi w krąg praw i obowiązków danej nieruchomości.
Rzeczy i ich rodzaje
Rzeczami są tylko przedmioty materialne (art. 45 K.C.). Muszą też być samodzielne, czyli nie wchodzić w skład innej rzeczy.
Nie są więc rzeczami:
dobra niematerialne, np. utwory literackie, artystyczne, patenty i wynalazki,
materialne części przyrody nie wyodrębnione, np. wody rzek i mórz,
cząstki materialne prawnie niesamoistne, np. części składowe rzeczy
osoby ludzkie.
Podział rzeczy:
rzeczy ruchome
rzeczy nieruchome
Rodzaje własności
własność prywatną - czyli majątek osób fizycznych i prawnych,
własność publiczną - Skarbu Państwa i gmin, powiatów i województw samorządowych,
własność osobistą - która jest własnością rzeczy przeznaczonych do użytku osobistego, stąd może przysługiwać wyłącznie osobie fizycznej lub rodzinie.
Triada uprawnień właściciela
1. prawo do posiadania rzeczy - czyli objęcia rzeczy w swoje władanie,
2.prawo do korzystania z rzeczy - czyli czynienia z niej użytku i czerpania korzyści,
3. prawo do rozporządzania rzeczą - czyli decydowania o losach rzeczy.
Właściciela ograniczają w prawie własności:
1. ustawy,
2. zasady współżycia społecznego,
3. społeczno - gospodarcze przeznaczenie prawa.
Współwłasność
Współwłasność występuje wówczas kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie.
Rodzaje współwłasności
ułamkowa - wiąże się z określeniem dla każdego ze współwłaścicieli ułamka, który wyraża jego udział w prawie własności danej rzeczy.
Łączna - zachodzi wówczas, kiedy np. zbiór rzeczy przypada współwłaścicielom bez wyszczególniania ułamków do poszczególnych rzeczy, a każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem (tego zbioru) wspólnie z inną osobą lub osobami.
Współwłasność we wspólnocie mieszkaniowej
Właściciele wyodrębnionych lokali są współwłaścicielami tzw. nieruchomości wspólnej czyli części wspólnych budynku i gruntu (a jeśli grunt pozostaje w użytkowaniu wieczystym - są współużytkownikami wieczystymi).
Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste:
Umowa o użytkowanie wieczyste musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego oraz wykazana w księdze wieczystej
Konieczne jej postanowienia to w pierwszym rzędzie określenie stron i przedmiotu umowy.
Przedmiotem umowy jest oddanie użytkownikowi w użytkowanie wieczyste określonego gruntu (działki) oraz przeniesienie na niego własności znajdujących się na nim obiektów i budynków. Potrzeba więc wskazania ceny nabycia tych obiektów (określają ją rzeczoznawcy majątkowi) w umowie.
Umowa postanowi sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego. Jeśli na gruncie mają być wzniesione obiekty lub budynki- umowa określa rodzaj tych budynków i czas, w którym mają powstać.
W związku z tym należy także określić, w jakim stanie użytkownik odda grunt właścicielowi z upływem zawartej umowy - czy w stanie zabudowanym, czy też winien przywrócić go do stanu pierwotnego lub innego określonego umową.
Czas trwania użytkowania wieczystego wynosić może 99 lat, ale nie mniej niż 40 lat.
W ciągu ostatnich pięciu lat użytkowania użytkownik może wystąpić o jego przedłużenie na dalszy taki sam okres (od 40 do 99 lat).
Użytkowanie wieczyste jest odpłatne - użytkownik wnosi opłatę wstępną lub pierwszą za jego ustanowienie oraz opłaty roczne. Aktualne stawki tych opłat, wyrażone w procentach od aktualnej własności gruntu, zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami. (Podobnie jak inne opłaty i rozliczenia - np. z tytułu nie zabudowania nieruchomości w terminie umownym.)
Ograniczone prawa rzeczowe
Do praw rzeczowych ograniczonych zaliczamy:
użytkowanie,
służebność,
zastaw,
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
hipotekę.
Każde ograniczone prawo rzeczowe polega na przyznaniu osobie nie będącej właścicielem nieruchomości prawa do określonego skorzystania z nieruchomości obciążonej tym prawem.
Ponieważ uprawnienie dotyczy praw na rzeczach, jako prawo rzeczowe zostało połączone z rzeczami, a nie z osobami uprawnionymi bądź obciążonymi danym obowiązkiem.
Użytkowanie
Polega na obciążeniu rzeczy prawem używania i pobierania z niej pożytków
Użytkowanie jest niezbywalne, nie może więc być przeniesione na inną osobę przez samego użytkownika.
Użytkownik rzeczy ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy i może z niej korzystać tylko zgodnie z (jej) przeznaczeniem.
Właściciela rzeczy obciążają inne koszty i nakłady na rzecz, zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki.
Gdyby je poczynił użytkownik - podlegają zwrotowi od właściciela, na zasadach określonych w przepisach o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Służebność
Służebność związana jest z używaniem nieruchomości.
Np. jeśli spośród dwóch położonych obok siebie nieruchomości jedna z nich pozbawiona jest np. dojazdu, to może go uzyskać wyłącznie przejeżdżając przez nieruchomość sąsiada. W tym celu może być ustanowiona służebność przejazdu, która uprawnia do korzystania z nieruchomości sąsiada jako drogi dojazdowej, z drugiej zaś strony nakłada na właściciela nieruchomości obciążonej obowiązek znoszenia, aby aktualny właściciel nieruchomości władnącej przejeżdżał bez przeszkód po jego gruncie.
Służebność może zostać nabyta drogą czynności prawnej (a więc umową), przez zasiedzenie, a także orzeczeniem sądowym.
Służebności wykazuje się w księgach wieczystych, ale wpis nie jest wymagany dla skutecznego nabycia tego prawa.
Ograniczone prawa rzeczowe związane z lokalami spółdzielczymi
są kształtowane przez przepisy prawa spółdzielczego oraz statuty spółdzielni, w których powstały.
można nimi obracać na podobieństwo własności, ale koniecznym jest, aby nabywca prawa został przyjęty do spółdzielni.
Hipoteka
Jest to umowa między wierzycielem a dłużnikiem, mocą której dłużnik - właściciel nieruchomości zgadza się, aby w razie jego niewypłacalności wierzyciel zaspokoił się z danej nieruchomości, przed innymi jego wierzycielami osobistymi, także wówczas, jeśli własność nieruchomości przejdzie na inną osobę.
Rodzaje hipotek
hipoteka zwykła - określa kwotę zabezpieczoną hipotecznie, która ciąży na danej nieruchomości,
hipoteka kaucyjna - podaje górną wartość zabezpieczenia hipotecznego, jakie może być zrealizowane z danej hipoteki, służy zabezpieczaniu tzw. linii kredytowych, gdzie wysokość zadłużenia stale się zmienia, nie przekraczając umówionego limitu,
hipoteka przymusowa - kiedy należności zasądzone wyrokiem zostają zabezpieczone hipotecznie, oczywiście przymusowo, bez zgody właściciela,
hipoteka łączna - powstaje przy podziale nieruchomości i trwa do złożenia oświadczenia wierzyciela, w jaki sposób podzieli hipotekę, obciążając nowymi hipotekami zwykłymi nieruchomości powstałe z podziału.
hipoteka łączna umowna - gdy obciążenie kilku nieruchomości łącznie jedną hipoteką wynika z umowy.
Pierwszeństwo praw rzeczowych ograniczonych polega na tym, że niektóre z tych praw wykonuje się przed pozostałymi. Np. hipoteka.
POSIADANIE
Posiadaczem jest ten, kto rzeczą włada jak właściciel. Posiadanie jest stanem faktycznym i wcale nie musi być prawnie uzasadnione.
Posiadanie może być
samoistne zazwyczaj wynika z prawa własności.
zależne jest z ekonomicznego punktu widzenia jednym z głównych sposobów korzystania z nieruchomości. Przy takim władaniu, posiadacz otrzymuje od właściciela prawo do rzeczy, a więc używania jej i czerpania korzyści. W zamian właściciel otrzymuje jakąś inną korzyść, np. wynagrodzenie. Treść umowy między właścicielem a posiadaczem zależnym (np. najmu, dzierżawy, użyczenia) jest przedmiotem regulacji w kodeksie cywilnym.
Dzierżenie i władanie
Dzierżycielem jest ten, kto rzeczą włada w imieniu innej osoby.
Dzierżyciel nie musi mieć żadnego tytułu prawnego do rzeczy, wystarczy umocowanie od osoby wydającej polecenia dzierżycielowi. To ona musi mieć tytuł konieczny do posiadania rzeczy. Osoba, która wydała rzecz do dzierżenia innej osobie, będzie odpowiadać za jej działania jak za swoje własne.
Władającym jest osoba, która posiada władztwo nad rzeczą, a więc jest dla nieruchomości jej użytkownikiem, dzierżawcą, najemcą, a nawet samoistnym posiadaczem w złej wierze. Jak widać, termin ten nie posiada ścisłego znaczenia prawnego, a raczej odpowiada na pytanie - kto aktualnie dysponuje daną nieruchomością.