DORADZTWO na RYNKU NIERUCHOMOŚCI

(AUTOR OPRACOWANIA: KRZYSZTOF BRATKOWSKI)

1. Teza wykładu:

rzeczoznawca zajmujący się doradztwem powinien oprócz dużej sprawności warsztatowej objawiającej się doskonałą znajomością formalnych procedur wyceny posiadać autentyczną i głęboką wiedzę o rynku co do którego opinie formuje.

2. Rynek nieruchomości jako obszar działań powiązanych i alternatywnych w stosunku do rynków finansowych.

Rynek nieruchomości można postrzegać jako jeden z przejawów i obszarów charakterystycznych dla rynku finansowego. Należy jednak zwrócić uwagę, że jest to tylko jedna z możliwych funkcji rynku nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowi zajmujący się doradztwem muszą się liczyć z faktem, ze potencjalnymi klientami będą również osoby (firmy) traktujące nieruchomości w sposób szczególny, abstrahujący od jego czysto finansowej roli.

Mówiąc o roli finansowej rozumiem przez to traktowanie rynku nieruchomości jako obszaru alternatywnych możliwości inwestowania w odniesieniu do takich przedsięwzięć jak: zakup papierów długoterminowych, akcji; działania na rynku walutowym, lokaty bankowe, czy też rynek innych dóbr o znacznej wartości jednostkowej: dzieła sztuki itp.

Ogólny charakter rynku nieruchomości (takie jego cechy jak: bezwładności objawiająca się kłopotami ze sprawną alokacją kapitałów i wynikającymi z naturalnych uzależnień procesu inwestycyjnego długich terminach reakcji na sygnały rynku) powoduje, że nie stanowi on atrakcyjnego obszaru dla krótkoterminowych lokat i innych działań obliczonych na szybkie efekty.

Cechą charakterystyczna rynku nieruchomości jest wzrost wartości obiektów. Kwestią do rozstrzygnięcia jest czy oferowany okres niezbędny do wzrosty wartości i poziom przyrostu wartości są satysfakcjonujące dla konkretnego inwestora.

3. Doradca inwestycyjny a rzeczoznawca.

Rzeczoznawca (poza szczególnymi przypadkami) nie jest doradcą inwestycyjnym w dosłownym znaczeniu: jego opinie i opracowania stanowią pomoc, dodatkową informację dla osób podejmujących decyzje „w co” i „ile” inwestować. Na ogół nie rzeczoznawca tworzy „portfel inwestycyjny”, ale jego informacje dotyczące nieruchomości jakimi zainteresowany jest inwestor, pomogą podjąć decyzję co do ewentualnego włączenia nieruchomości w planowane inwestycje.

Rzeczoznawca może być źródłem informacji odnośnie następujących danych:

- jaka jest aktualna rynkowa wartość nieruchomości;

- jak ta (rynkowa) wartości będzie się zmieniała w czasie;

- jak ma się wartość rynkowa do wartości indywidualnej konkretnego inwestora;

- jakie z punktu widzenia ocenianego zamierzenia inwestycyjnego są relacje pomiędzy wartością rynkową w kategoriach: WRU (wartość rynkowa dla aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości), WRA (wartość dla alternatywnego sposobu korzystania nieruchomości), WRO (wartość dla optymalnego sposobu wykorzystania) a wartością indywidualną;

- które z tych wartości mogą być wykorzystane np. w procesie pozyskiwania środków finansowych (będą uwzględniane przy udzielaniu kredytu);

- jak i jakie remonty i prace modernizacyjne możliwe do przeprowadzenia w odniesieniu do konkretnej nieruchomości wpłyną na cytowane wartości.

4. Rzeczoznawca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami a jego rola jako doradcy.

Zgodnie z duchem ustawy o gospodarce nieruchomościami, towarzyszącymi jej innymi aktami prawnymi i standardami rzeczoznawców, proces wyceny (w zakresie określania wartości rynkowej) sprowadza się do przewidywania zachowań uczestników rynku nieruchomości z silnym akcentem na „uśrednianie” i „obiektywizację” warunków w jakich dokonuje się analizy. Oznacza to, że staramy się aby wartości nieruchomości w żadnym wypadku nie była związana z nawet szeroko rozumianymi możliwościami rynkowymi jej aktualnego właściciela (aktualna pozycja w branży, specjalne warunki podatkowe, dostęp do tańszych niż średnie usług i materiałów na rynku budowlanym i inne).

W procesie doradztwa, nie pomijając wymienionego sposobu prowadzenia wyceny (oceny) pojawia się sprzeczny z tymi założeniami wymóg uwzględniania indywidualnych uwarunkowań w jakich działa konkretny inwestor. Im inwestycja „bardziej indywidualna” tym bardziej indywidualne kryteria opłacalności i celowości.

Przewidując taką sytuację wynikającą z rozwoju rynku nieruchomości, ustawodawca w art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami, punkt 3a wymienia rodzaje opracowań i analiz nie będących operatem szacunkowym. Zgodnie z tym artykułem dotyczą one między innymi:

- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwój;

- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

- wycen wynikających z przepisów o rachunkowości.

5. Doradztwo w procesie inwestycyjnym jako szczególny zakres działania rzeczoznawców.

Jeżeli bez emocji przeanalizujemy tradycyjne obszary działania rzeczoznawców, możemy dojść do wniosku, że zdecydowana ich większość dotyczy działań w zasadzie wymuszanych formalnie. Dotyczy to wycen mienia komunalnego, które ma być sprzedawane, wycen związanych z aktualizacją opłat za użytkowanie wieczyste, wynikających ze zmian planów miejscowych i opłat za budowę infrastruktury, zabezpieczeń kredytów i tak dalej. Możemy sobie wyobrazić, że w krańcowym przypadku wyceny te mogły by być zastąpione przez różne formy postępowania administracyjnego lub opartego o wewnętrzne procedury poszczególnych instytucji, ponieważ nie wynikają one wprost z zapotrzebowania rynku (tego typu tendencje - do eliminowania wycen indywidualnych wykonywanych przez rzeczoznawców- widać wyraźnie w zakresie wycen bankowych czy w projektowanym sposobie wprowadzenia podatku katastralnego). Na marginesie warto zauważyć, że pośrednicy i zarządcy nieruchomości są w innej, lepiej umocowanej rynkowo sytuacji.

Obszar doradztwa w procesie inwestycyjnym jawi się jako jeden z nielicznych, gdzie faktyczna znajomość rynku nieruchomości i umiejętność wycen jest przydatna z czysto rynkowego punktu widzenia (nie dlatego, że tak nakazuje ustawa).

6. Rodzaj prawa do nieruchomości jako możliwość specjalnego spojrzenia na wycenę w procesie doradztwa.

Rozpatrując różne rodzaje praw do nieruchomości musimy zdawać sobie sprawę, że nabywając nieruchomości (doradzając jej kupno) nabywamy określone prawa stając się równocześnie zobowiązanymi do różnych świadczeń wynikających z faktu, że z nieruchomością związany jest cały pakiet praw i obciążeń. Najprostszy przykład: użytkowanie wieczyste wiąże się z wnoszeniem corocznych, możliwych do zmiany opłat z tego tytułu, nieruchomość może być obciążona służebnościami gruntowymi i osobistymi.

Rodzaje obciążeń, na które w procesie doradztwa należy zwrócić szczególną uwagę:

- hipoteki, również przymusowe (mimo zmian w przepisach istnieje możliwość, że w momencie oceny nieruchomości hipoteka nie jest ujawniona);

- służebności (służebności osobiste mogą często znacznie wpływać na obniżenie wartości nieruchomości);

- współwłasność (dotyczy głównie nieruchomości gdzie nie dokonano podziału i naprawdę nie wiadomo co kupujemy);

- umowy najmu (mogą podnosić wartość nieruchomości lub znacznie ja obniżać, zależy kto i na jakich warunkach wynajmuje nieruchomość lub jej cześć);

- dożywocie (umowy dożywocia mogą powodować, że ich wartość przekracza wartość nieruchomości, ważne rozróżnienie służebności osobistej i dożywocia).

7. Rodzaje inwestorów i ich przewidywane wymagania odnośnie doradztwa.

Z punktu widzenia sposobu traktowania inwestycji w nieruchomości, inwestorów można podzielić na:

- instytucjonalnych inwestorów finansowych;

- indywidualnych inwestorów finansowych;

- inwestorów realizujących drogą zakupu inne nie tylko finansowe cele (można ich nazwać inwestorami „docelowymi”, kupują nieruchomość dla własnych potrzeb).

Wprowadzona kategoria „rodzaj inwestora” wiąże się przede wszystkim ze zróżnicowaniem oczekiwań poszczególnych grup zarówno w zakresie efektów działań rynkowych jak i roli (zadań stawianych) rzeczoznawcy.

Dwie pierwsze grupy - inwestorzy finansowi - oczekują (z pewnym uproszczeniem):

- odpowiedzi na podstawowe pytania rynku inwestycji finansowych: jak daleko jesteśmy od wartości „fundamentalnej” - „obiektywnej” - „średniej” (należy zwrócić uwagę, że te wartości są bliskie definicji wartości rynkowych w rozumieniu u.o.g.n);

- jeżeli aktualna na rynku cena niższa od tej wartości - zakup, cena wyższa - sprzedaż;

- kiedy nastąpią takie warunki (korzystnej relacji cena „doraźna” i „fundamentalna”) czy są możliwe w bliskiej perspektywie czasowej (2 - 5 lat);

- jak z punktu widzenia takich oczekiwań prezentuje się przedmiotowa nieruchomość (czy nie ma ukrytych wad lub cech mogących ujemnie ujawnić się w przyszłości, czy istnieją z punktu widzenia rynku lokalnego i szerzej rozumianego cechy nieruchomości mogące szczególnie korzystnie ujawnić się w przyszłości);

- widać, że na tym poziomie oczekuje się od rzeczoznawcy nie tyle określenia wartości rynkowej co aktualnych i ewentualnych przyszłych odstępstw od niej;

- jak w stosunku do średnich relacji rynkowych prezentują się cechy przedmiotowej nieruchomości;

- dodatkowo inwestorzy instytucjonalni raczej będą oczekiwać informacji rynkowych (informacji o relacjach: „nasza nieruchomość” a średnie na rynku) w kategoriach bezpieczeństwa inwestycji a nie nadzwyczajnych profitów;

- finansowi inwestorzy indywidualni bardziej będą nastawieni na możliwość zysku na poziomie stóp spekulacyjnych, nawet świadomie ponosząc z tego tytułu znaczne ryzyko.

Wyszczególnione uwagi można sprowadzić do konkluzji:

- inwestor instytucjonalny: „czy mogę w to zainwestować bez zbytecznego ryzyka”?

- inwestor indywidualny: czy na pewno będę mógł na tym zarobić?

Grupa inwestorów „docelowych” posługuje się zupełnie innymi kryteriami.

Do grupy tej zaliczają się osoby fizyczne (rzadziej firmy), które maja konkretny plan inwestycyjny powiązany z dość sprecyzowaną wizją nieruchomości jaka ma być tego planu częścią składową. Przykłady: rodzina planuje założenie pensjonatu w określonej okolicy, firma chce kupić siedzibę zaspakajającą jej potrzeby produkcyjne i umacniającą prestiż, indywidualny inwestor planuje wyprowadzenie się z Warszawy do rejonu wiejskiego ale do „miłego dworku”.

Rodzina kupująca nieruchomość z przeznaczeniem na hotel, zamierzająca tam prowadzić interes rodzinny, będzie się kierowała innymi kryteriami doboru niż firma wyszukująca lokalizacji dla sieci hoteli określonej klasy.

Inwestorzy „docelowi” nie oczekują odpowiedzi na pytanie: „czy na tym (w bliższej lub dalszej perspektywie czasowej) zarobimy”, spodziewają się odpowiedzi na pytania:

- czy oferowana przez sprzedającego cena tego co wypatrzyłem nie odbiega od cen rynkowych?

- czy nieruchomość ma wady ukryte przez sprzedającego?

W większości przypadków inwestorów takich trudno jest odwieźć od faktycznie dokonanej decyzji zakupu, ale często są oni gotowi przyjmować mniej formalne rady i uwzględniać bardziej zróżnicowany punkt widzenia oceny nieruchomości.

8. Praktycznie spotykane zakresy opinii w obszarze doradztwa wykonywanego przez rzeczoznawców.

Podstawowe zakresy czynności rzeczoznawcy w zależności od rodzaju nieruchomości i typu inwestora przedstawiłem w tabeli.

Rodzaj nieruchomości	Typ inwestora	Oczekiwania
Mieszkanie (budynek mieszkalny)	Finansowy, instytucjonalny	Analiza rynku takich nieruchomości, aktualna wartość rynkowa, perspektywy zmiany, możliwość najmu, potencjalni najemcy i nabywcy w funkcji standardu mieszkań (osiągane ceny - czynsze)
Mieszkanie	Inwestor indywidualny	Oferowana cena a ceny średnie (rynkowe), jak szybko można to sprzedać z zyskiem, za ile mogę to wynająć, czy doraźnie wynajem czy szybka sprzedaż bardziej opłacalne, ile zainwestować w wykończenie (remont)
Mieszkanie	Inwestor docelowy	Czy przepłacam, jakie alternatywy oferuje rynek
Działka niezabudowana	Finansowy, instytucjonalny	Ile mogę za nią zapłacić (uwzględniając moje zamierzenia inwestycyjne i docelowe warunki rynkowe) jeżeli mam do dyspozycji określone środki finansowe i techniczne, wariantowy sposób korzystania z działki - jak zmieni jej wartość, czy nie ma zagrożeń wynikających z ustaleń planu i możliwości uzbrojenia terenu
Działka niezabudowana	Inwestor indywidualny	Jak wyżej dodatkowo: kiedy opłaca się to sprzedać (na jakim etapie inwestycji)
Działka niezabudowana	Inwestor docelowy	Jak dla mieszkania
Obiekt komercyjny	Finansowy, instytucjonalny	Analiza rynku takich nieruchomości, jaki otrzymam czynsz, czy wymaga to nakładów, analiza zmienności konkretnej branży
Obiekt komercyjny	Inwestor indywidualny	Ile muszę w to zainwestować, żeby sprzedać z satysfakcjonującym (mnie) zyskiem
Obiekt komercyjny	Inwestor docelowy	Jak dla mieszkania
Obiekt do remontu	Finansowy, instytucjonalny	Ogólna analiza opłacalności w kontekście długoterminowej inwestycji
Obiekt do remontu	Inwestor indywidualny	Jak dla obiektu komercyjnego
Obiekt do remontu	Inwestor docelowy	Jak dla mieszkania z analizą: może budować coś nowego

9. Szczegółowe uwagi dotyczące stosowanych w przedmiotowym obszarze metod wyceny (podstaw formowania opinii).

Omawiane zakresy działania (formowania opinii doradczej) sprowadzają się do wykonywania następujących wycen (poza ogólnymi prognozami dotyczącymi konkretnych segmentów rynku):

- określanie wartości rynkowej w ogólnym rozumieniu;

- określaniu wartości indywidualnej w oparciu o:

-- metody porównawcze;

-- metody dochodowe;

-- metodę pozostałościową;

Przy określaniu wartości indywidualnej często zachodzi potrzeba szacowania pewnych wydatków (nakładów) w podejściu kosztowym ale z uwzględnieniem indywidualnej sytuacji inwestora.

O ile wykonanie wyceny zakończonej określeniem wartości rynkowej nie wymaga dodatkowych komentarzy (poza uwagą, że czasami oczekuje się od rzeczoznawcy dokładności szacowania praktycznie trudnej do zapewnienia) o tyle przy szacowaniu wartości indywidualnej należy uwzględnić w odniesieniu do konkretnego inwestora:

- indywidualne uwarunkowania w szeroko rozumianym segmencie rynku (np. prestiż firmy jako dewelopera będzie miał znaczenie na osiągane ceny oferowanego towaru i czas sprzedaż - wyraźnie rzutuje to na efektywność inwestycji);

- szczegółowe uwarunkowania rynkowe (np. dostęp do tańszych usług; obligatoryjna, różna od przeciętnej na rynku wymagana stopa zwrotu z kapitału).

Narzucająca się w wielu przypadkach metoda pozostałościowa niesie jedno ewidentne niebezpieczeństwo: często korzystając z tej metody szacujemy wartość X przez szacowanie wartości Y, Z itd., gdzie wartości Y, Z są znacznie większe od X. Powstaje pytanie o margines błędu.

10. Przykłady szczegółowych problemów do rozwiązania w procesie doradztwa.

Przykład I.

Potrzebuję obiektu na hotel, mam kupić zabytkowy pałac do remontu czy zbudować coś nowego; (gotowy obiekt mogę kupić z ulgą ale muszę go wyremontować pod nadzorem konserwatorskim, będę miał narzucone parametry kubaturowe, w zamian mogę liczyć na gotowego więcej zapłacić klienta, tańsza będzie budowa nowego obiektu, lepiej mogę wybrać lokalizację, ale otrzymam coś standardowego, nie specjalnego).

Przykład II.

Mam do sprzedania mieszkanie. Jaki zakres remontu się opłaci, czy w ogóle robić remont przed sprzedażą?

Przykład III.

Poszukuje obiektu na magazyn, musi być położony przy drodze wylotowej z Warszawy. Mam ofertę kupna gotowego obiektu o bardzo przeciętnym standardzie, wykonanego w starej technologii (prefabrykowana płyta betonowa), do częściowego remontu. Mam też ofertę kupna atrakcyjnie położonej działki w strefie gdzie dopuszczalna jest taka zabudowa.

Przykład IV.

Ile mogę zapłacić za działkę pod budowę średniej wielkości biurowca na obrzeżach centrum Warszawy. Inwestycję muszę zrealizować w ciągu 2 lat od zakupu, mam klienta gotowego płacić za wynajem powierzchni 25 usd/m², wynajmie 2 500 m² na co najmniej 3 lata.

Przykład V.

Transakcje o cechach spekulacyjnych: zakup gruntów rolnych w trakcie zmiany przeznaczenia, zakup obiektów zabytkowych.

11. Uwagi końcowe.

Dobrze poinformowany, profesjonalny inwestor będzie, zgodnie z ogólnymi zasadami zachowań na rynkach finansowych, starał się inwestować nie w to w co wszyscy aktualnie inwestują. Wynika stąd, że często będzie oczekiwał weryfikacji swoich zamierzeń licząc na ekspertyzę opartą o prawdziwą, nie powierzchowną znajomość rynku. Odpowiedź na pytanie jakie są przeciętne ceny w danej grupie nieruchomości jest na ogół dość łatwa. Ustalenie czy konkretna nieruchomości przedstawia jakieś specjalne z punktu widzenia rynku własności i czy utrzyma je w dostatecznie długim przedziale czasowym jest znacznie trudniejsza.

1

---