Rozwiązanie zadania 28.10.2010
Zasady ustalania odszkodowania
Art. 128. uogn
1. Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego
prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej
odpowiadającym wartości tych praw.
2. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej
nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza
się o kwotę równą wartości tych praw.
3. Jeżeli na wywłaszczanej nieruchomości, stanowiącej własność jednostki samorządu
terytorialnego, jest ustanowione prawo użytkowania wieczystego, odszkodowanie
zmniejsza się o kwotę równą wartości tego prawa.
§ 36. 1. (4) Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.
2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;
wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.
4. Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.
Celem wyceny jest określenie wartości działki gruntu 44/1 na potrzeby ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości na potrzeby poszerzenia drogi krajowej
Zakres wyceny obejmuje:
-określenie wartości prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr. 44/1 jako prawa użytkowania wieczystego wraz z częściami składowymi na potrzeby ustalenia odszkodowania na rzecz użytkownika wieczystego „A” działka 44/2
- określenie wartości prawa własności działki gruntu na potrzeby ustalenia odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości jedn. samorządu terytorialnego
-określenie wartości służebności gruntowej na potrzeby ustalenia odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości „B”
Wartość nieruchomości działki 44/1 określono jako wartość odtworzeniową określając oddzielnie wartość działki jako prawa użytkowania wieczystego i jej części składowych.
Aktualizacja cen transakcyjnych:
C = Ci x ( 1- r x t)
1. 212,60 ( 1- 6 x 0,1) = 199,80 zł
2. 210,80 ( 1- 5 x 0,1) = 200,26 zł
3. 206,00 ( 1- 3 x 0,1) = 199,82 zł
4. 203,15 ( 1- 2 x 0,1) = 199,09 zł
5. 200,00 zł
-----------------------------------------
średnia wartość = 199,80 zł
Wartość działki gruntu 44/1 jako przedmiotu prawa własności:
WWŁ = 180 zł/m2 x 199,80 zł/m2 = 35.964 zł
§ 29. 1. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego.
2. Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.
3. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru:
Sr t T - t
Wk = (1 - --- ) x - + 0,25 x ----- =
R T T
T = 99; t = 89; T - t = 10
SR = 1%
R = 10%
0,01 89 10
Wk = (1 - --- ) x ---- + 0,25 x ----- = 0,809 + 0,025 = 0,834
0,1 99 99
WUż W = WWŁ x Wk = 35.964 x 0,834 = 29.993,97 zł
Określenie wartości części składowych z uwzględnieniem stopnia zużycia:
Ogrodzenie: 430 zł/m x ( 30 - 4) x 0,5 = 5590 zł
Brama: 580 zł/m2 x ( 1,4 x 4) x 0,5 = 1624 zł
Nawierzchnia kostki: 175 zł/m2 x 24 m2 x 0,5 = 2100 zł
Za części składowe nieruchomości uważa się prawa związane z jej własnością. Wartość służebności gruntowej określono w podejściu dochodowym metoda kapitalizacji prostej.
Wsłuż = D/ R = 1,25 x 24 x 12/ 0,1 = 3600 zł
Ponieważ droga dojazdowa wykorzystywana jest w równym stopniu jako dojazd do nier. A i B. Odszkodowanie dla „A” pomniejsza się o 0,5 wartości służebności drogi oraz uwzględnia się 0,5 wartości nawierzchni drogi.
Wartość części składowych będących podstawą do ustalenia odszkodowania dla właściciela prawa użytkowania wieczystego nieruchomości „A” wynosi:
Wcz.skł = poz. 1 + poz. 2 + poz.3 x 0,5 - poz. 4 x 0,5 = 5590zł + 1624zł + 1050 zł - 1800 zł = 6464 zł
I. Ustalenie wartości odszkodowania na rzecz użytkownika wieczystego:
O = Wużyt. wiecz + W cz. skł = 36.457,98 zł
II. Ustalenie wartości odszkodowania na rzecz jednostki samorządu terytorialnego
O = Własność - Wużytk. wiecz = 35.964 zł - 29.993,98 zł = 5.970,02 zl
III. Ustalenie wartości odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości władnącej B
Utrzymywanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej w przypadku braku innej umowy obciąża właściciela nieruchomości władnącej (art. 289 k.c.) W tym przypadku istniała umowa dzieląca ten obowiązek po połowie.
O = 0,5 x Wsłużebn. gr. + 0,5 x Wnawierzchni = 3600 x 0,5 + 2100 x 0,5 = 2850 zł