Artykuły » Praktyka » 03 [115] marzec 2008

42YQ2IN3

Plan zarządzania nieruchomością – podstawa strategicznego zarządzania

Lidia Henclewska

Znajdź inne teksty tego autora »

Tekst pochodzi z numeru: 03 [115] marzec 2008

Nieruchomości C.H. Beck w e-Prenumeracie - sprawdź!   »

Strategiczne zarządzanie nieruchomością polegające na podejmowaniu decyzji, zmierzających do realizacji długoterminowych celów właściciela, wypiera systematycznie z rynku zarządzanie operacyjne, związane bardziej z bieżącym administrowaniem. Do strategicznego zarządzania powszechnie wykorzystuje się dwa narzędzia – plan zarządzania nieruchomością i biznesplan dla nieruchomości. Oba dokumenty mają podobną strukturę i często są uważane za tożsame. Niezależnie jednak od podobieństw są to opracowania z założenia inne i przyrównanie ich do siebie tylko w pewnych warunkach jest trafne. Świadomość mogących wystąpić różnic pozwala swobodnie dokumenty te porównywać i w pełni je wykorzystać.

Plan zarządzania i biznesplan w praktyce

Plan zarządzania nieruchomością stał się w Polsce popularny dzięki wymaganiom narzuconym kandydatom ubiegającym się o nadanie im licencji zarządcy nieruchomości. Zatem każdy, kto otrzymał lub ubiega się o uzyskanie licencji zarządcy, musiał plan taki napisać. Choć zasady te obowiązują nadal, w praktyce plany zarządzania nieruchomością ciągle są niedocenianym i mało wykorzystywanym narzędziem w zarządzaniu nieruchomością.

Sporządzenie planu jest zadaniem trudnym i pracochłonnym toteż zarządcy na ogół go nie tworzą, skoro właściciele nieruchomości planów takich nie oczekują i nie są gotowi w jakikolwiek sposób wykonania ich premiować (np. wybierając na podstawie przedłożonego planu zarządcę nieruchomości lub płacąc za jego sporządzenie).

Przyczyn tego stanu rzeczy jest kilka:

Jeśli ktokolwiek z właścicieli nieruchomości ma okazję zobaczyć 1. taki „szkolny” plan sporządzony przez adepta do zawodu zarządcy nieruchomości, z reguły uznaje dokument za mało wartościowy. Najczęściej jest on zbyt ogólny, wykonany schematycznie bez znajomości rzeczy i realiów wynikających z aktualnej sytuacji rynkowej. Bywa, iż przyjmowane są zbyt śmiałe założenia, bez poparcia ich szerszymi badaniami. W efekcie proponowany wariant naraża na zbyt duże ryzyko inwestycje właściciela. Trudno jednak, aby było inaczej, jeśli plan wykonany jest przez osobę uczącą się dopiero zawodu, która najczęściej nie ma pełnej wiedzy o przedmiotowej nieruchomości i lokalnym rynku. To trochę tak jak porównanie szkolnego wypracowania z dobrze napisaną powieścią.

Zarządcy starają się być konkurencyjni i najczęściej walczą o 2. klienta ceną. Ponieważ nie ma dwóch identycznych nieruchomości trudno jest porównać efekty różnych wariantów zarządzania. Często właściciel nie zdaje sobie nawet sprawy, że jest możliwy inny niż obecny sposób zarządzania jego inwestycją. Stąd konkurowanie o klienta za pomocą oferty lepszego wykorzystania potencjału nieruchomości przy wyższym wynagrodzeniu zarządcy ciągle jest rzadko stosowane.

W praktyce to właśnie biznesplan jest częściej sporządzanym dokumentem, gdyż takiego dokumentu oczekują kredytodawcy i inwestorzy. Biznesplan pisany jest przy każdej poważniejszej inwestycji, jeśli tylko ma być wsparta kredytem.

Szkolne biznesplany, pisane na uczelniach, mają podobne wady jak szkolne plany zarządzania. Kiedy jednak chodzi o realne pieniądze dokument sporządzają profesjonaliści, a wszelkie założenia muszą mieć realne podstawy. Jeśli ten warunek nie jest spełniony, nie ma kredytu i nie ma inwestycji. To dobra zasada, kiedy zaangażowane są duże pieniądze. Stąd nawet laik porównując profesjonalny biznesplan ze szkolnym planem zarządzania, zauważa istotną różnicę. Niestety przypisuje ją najczęściej rodzajowi dokumentu, a nie poziomowi wiedzy i doświadczenia autora. Faktycznie oba dokumenty analizują dla danej nieruchomości te same obszary i winny cechować się podobnym profesjonalizmem wykonania.

Zawartość i charakter dokumentu

Plan zarządzania jest planem strategicznym dla nieruchomości, zawierającym, zgodne z celami właścicieli, działania konieczne do maksymalizacji potencjału nieruchomości.

W swoim założeniu plan wyznacza kilka wariantów zarządzania nieruchomością na najbliższe 3 do 5 lat i wskazuje wariant najlepszy, zgodnie z wyznaczonym celem właściciela.

To jednak także, zebrany w zorganizowany sposób, zbiór informacji o nieruchomości i jej otoczeniu, które pomagają podejmować codzienne decyzje i przygotowują zarządcę do licznych wyzwań wywołanych zmieniającymi się warunkami ekonomicznymi, prawnymi, czy działaniami konkurencji.

Plan zarządzania pokazuje funkcjonowanie nieruchomości w sposób subiektywny poprzez oczekiwania i możliwości właściciela. To właśnie ten subiektywizm polegający na patrzeniu na nieruchomość poprzez oczekiwania i cele właściciela jest jedną z najistotniejszych cech różniących ten dokument od biznes planu. Biznesplan jest opracowaniem maksymalnie obiektywnym biorącym pod uwagę, średnie warunki występujące na rynku.

Schemat ideowy planu zarządzania pokazuje rysunek nr 1.

Rys. 1 Kluczowe elementy planu zarzadzania¹

Wyżej wspomniany subiektywizm znajdzie swoje odzwierciedlenie w 2 obszarach.

Cele klienta mogą być emocjonalne i efekty ich realizacji mało 1. wymierne np. duma z posiadania danej, reprezentacyjnej nieruchomości. Osobisty stosunek do nieruchomości może powodować, że warianty ekonomicznie najlepsze, np. sprzedaż lub wyburzenie budynku w celu odzyskania gruntu, mogą być odrzucone. Na tym etapie autor planu powinien wyraźnie te odrzucone przez właściciela warianty pokazać, aby uświadomić maksymalne korzyści, jakie może przynieść nieruchomość przy rezygnacji z emocjonalnego podejścia do inwestycji.

Po wybraniu wariantów zarządzania nieruchomością, które poddajemy 2. analizie ekonomicznej przyjmujemy do obliczeń możliwości kredytowe i oczekiwaną stopę zwrotu z inwestycji danego właściciela, lub klienta, dla którego pisany jest plan. Tak przyjęte dane niekoniecznie muszą być średnią rynkową, jaka jest stosowana zwykle w biznes planie. Na oczekiwany zwrot z inwestycji może nałożyć się emocjonalny stosunek do nieruchomości co spowoduje znaczne obniżenie oczekiwań.

Rola planu zarządzania w codziennym funkcjonowaniu nieruchomości

Plan zarządzania, jako codzienne narzędzie pracy zarządcy, służy m.in. do monitorowania wykorzystania potencjału nieruchomości. Stąd istotne staje się (rzadko wykorzystywane gdzie indziej) pojęcie potencjalnego przychodu. Potencjalny przychód to przychód, jaki teoretycznie może wygenerować nieruchomość przy założeniu, że wszystkie powierzchnie będą przez cały czas wynajęte, a wszelkie należności od najemców zapłacone w terminie. Jest to wartość teoretyczna, która nigdy nie wystąpi w praktyce. Nawet podczas najlepszej koniunktury, przy rynkowych czynszach, musi się wydarzyć od czasu do czasu okres, kiedy lokal jest pusty lub nierzetelny najemca spóźnia się z zapłatą. Te ubytki w przychodach mogą być równoważone przez inne przychody np. niespodziewane wpływy z tytułu reklamy lub okazjonalnego, nie planowanego wcześniej, wynajęcia powierzchni, itp. Chcąc ocenić wykorzystanie potencjału nieruchomości przyglądamy się różnicy pomiędzy potencjalnym a efektywnym przychodem.

Pojęcie potencjalnego przychodu jest stałym elementem budżetu w planie zarządzania nieruchomością.

Potencjalny przychód
– Pustostany i utracone przychody
+ Inne przychody
= Efektywny przychód (Dochód brutto)

Możliwość ciągłego dopasowywania planu do zmieniających się warunków wewnętrznych i zewnętrznych jest cechą podstawową. W dynamicznie zmieniającym się otoczeniu zarządca ciągle zdobywa nową wiedzę i doświadczenie, które musi mieć możliwość wykorzystać, ciągle poprawiając i dostosowując plan. Ta dynamika powoduje, że zarządcy chętnie wykorzystują bardzo proste metody oceny ryzyka, takie jak próg rentowności dla nieruchomości, które ze względu na możliwą granicę błędu rzadko stosowane są w biznesplanie.

Próg rentowności dla nieruchomości
koszty operacyjne + obsługa długu próg rentowności dla nieruchomości =     _____________________________                                                                        potencjalny przychód

W liczniku powyższego wzoru pojawia się suma rocznych kosztów operacyjnych danej nieruchomości i rocznej obsługi długu rozumianej jako obciążenie z tytułu spłaty kapitału i odsetek od kredytu. Mianownik to wcześniej wspomniany, teoretyczny potencjalny przychód. Jeśli wynik dzielenia, a więc próg rentowności, przedstawimy w ujęciu procentowym będzie on wyrażał konieczny poziom średniorocznego wynajęcia nieruchomości niezbędny dla pokrycia niezbędnych wydatków. Jeżeli próg rentowności zbliża się do rynkowego poziomu wynajęcia w nieruchomościach porównywalnych, inwestycja obarczona jest dużym ryzykiem.

Stosowanie prostych wskaźników w planie zarządzania nieruchomością wynika z konieczności wprowadzania ciągłych zmian, tak jak zmienia się sama nieruchomość i jej otoczenie. Niestety bywa, iż zarządcy, pisząc plan w jakimś ważnym momencie funkcjonowania nieruchomości, po podjęciu decyzji, zapominają o nim. Kiedy odnajdują go, po kilku latach, dziwią się swojej przenikliwości lub niekiedy naiwności. Jednak zawsze, w takiej sytuacji, nie wykorzystali w pełni swojej pracy. Gorzej, jeśli pamiętając dawno temu sporządzony dokument, popełniają błędy, gdyż opierają się na wyciągniętych dawno temu wnioskach, które przy przeprowadzeniu analiz w aktualnych warunkach powinny być inne.

Ocena inwestycji przez pryzmat oczekiwań i możliwości właściciela

Plan zarządzania nazywa się często biznesplanem dla nieruchomości. Porównanie takie narzuca się dość łatwo, gdyż opracowywane są te same zagadnienia. Nie wolno jednak pominąć podstawowej różnicy. Biznesplan powinien być jak najbardziej obiektywny. Plan zarządzania jest pisany dla konkretnego klienta, dla realizacji jego celów, z uwzględnieniem jego możliwości kredytowych, jego oczekiwań co do rentowności tej inwestycji. Wszystkie te czynniki mogą być inne niż rynkowe. Stąd plan zarządzania jest opracowaniem subiektywnym, analizującym prowadzenie nieruchomości dla danego właściciela. Może się wiec zdarzyć, że plan zarządzania, choć zbiera te same informacje, będzie inny niż biznesplan oparty na warunkach rynkowych. Charakterystyczna dla planu zarządzania nieruchomością jest obliczana w nim wartość inwestycyjna. Wartość inwestycyjna jest to wartość, jaką w zależności od konkretnych wymagań, inwestycja przedstawia dla danego inwestora, w odróżnieniu od wartości rynkowej, która nie zależy od osoby i jest obiektywna. Wartość inwestycyjna to bieżąca wartość nieruchomości obliczona poprzez zdyskontowanie przyszłych przepływów gotówki, uzyskiwanych przez danego właściciela, przy jego warunkach finansowania i opodatkowania oraz oczekiwanej przez niego (niekoniecznie rynkowej) stopie kapitalizacji nazywanej też często stopą zwrotu. Wartość inwestycyjna udziela odpowiedzi na pytanie – przy jakiej cenie ten konkretny klient powinien kupić lub sprzedać nieruchomość?

Subiektywizm planu zarządzania ma największy wpływ na wybór analizowanych wariantów zarządzania i ich analizę ekonomiczną. Jeśli założymy, iż analizowane będą takie same warianty przy podobnie skonstruowanym budżecie to już sam tylko wybór dostępnej oferty kredytowej i założona, oczekiwana przez danego inwestora stopa zwrotu z inwestycji może wpłynąć na istotne różnice w wynikach analiz.

Najłatwiej różnicę tę zauważyć na przykładzie:

Nieruchomość: Cena: 10 mln zł Prognozowany dochód w kolejnych latach: 700 000 zł 1) 721 000 zł 2) 742 000 zł 3) Prognoza sprzedaży po 3 latach posiadania nieruchomości: 10,5 mln zł. Dla trzech różnych klientów sporządzane są plany zarządzania tą nieruchomością. Klienci mają takie same cele, zakładają ten sam sposób i efektywność funkcjonowania nieruchomości. Mają tylko różne możliwości kredytowania i oczekiwania co do rentowności inwestycji. Wszyscy planują sfinansować zakup 8-mln kredytem. Klienci: z sukcesem inwestuje na giełdzie papierów wartościowych, rozważa A) zakup nieruchomości przy stopie zwrotu nie mniejszej niż 12%, może uzyskać kredyt na 25 lat i 6,3%, inwestor przeciętny, rynkowy oczekuje 9% stopy zwrotu z B) inwestycji, może uzyskać kredyt na 25 lat i 6,0%, zaangażowany emocjonalnie, oczekuje 6% stopy zwrotu z inwestycji, C) może uzyskać kredyt na 25 lat i 5,7%. Wyniki obliczeń: Klienci A B C Roczna obsługa długu 636 250 618 530 601 040 NPV 289 620 537 930 815 470 Wartość inwestycyjna 10 289 620 10 537 930 10 815 470 Gdzie: NPV – wartość bieżąca netto Nieruchomość przedstawia najwyższą wartość dla klienta C, zaangażowanego emocjonalnie oczekującego najniższej stopy zwrotu i mającego najkorzystniejsze warunki kredytowe, zaś rynkowa wartość nieruchomości pokrywa się z wartością inwestycyjną klienta B. Takie dane byłyby przyjęte dla biznesplanu.

Podsumowanie

Jak powyżej pokazano, biznesplan dla nieruchomości i plan zarządzania, choć analizują podobne zagadnienia mogą się istotnie różnić, gdyż inna jest ich rola. Te dwie wyżej wymienione cechy: wykorzystanie planu przez długi okres i poddawanie go ciągłym zmianom oraz subiektywne spojrzenie, oczami danego inwestora, na nieruchomość są podstawowe dla szczególności i odmienności opracowania, jakim jest plan zarządzania nieruchomością. Warto także zauważyć, że świadomie zastosowane podejście oglądania nieruchomości oczami naszego klienta, łatwo można przełożyć na średnie warunki rynkowe. Z drugiej strony opierając się na biznesplanie, można stworzyć z niego plan zarządzania – narzędzie do codziennego zarządzania nieruchomością.

W XXI w. nieruchomości stają się głównie inwestycją i na dalszy plan schodzi ich rola jako miejsce zamieszkania, pracy, produkcji. Właścicielem ich sporej części są banki i fundusze inwestycyjne, które gospodarując aktywami swoich klientów, chcą generować dla nich maksymalne i pewne zyski. Takie oczekiwanie wymaga zarządzania poprzez obecną i przyszłą wartość nieruchomości. Proces zarządzania nieruchomością determinuje poziom jej wartości poprzez wywieranie wpływu na wysokość dochodu i ryzyko jego osiągania. Profesjonalnie działający zarządca nieruchomości powinien ujawnić potencjalne możliwości tkwiące w nieruchomości, a także straty, jakie poniesie właściciel, nie realizując wskazanego przez zarządcę wariantu rozwoju nieruchomości².

Strategiczne zarządzanie wymaga stałego monitorowania otoczenia nieruchomości, lokalnego rynku, trendów gospodarczych i na tej podstawie ciągłego weryfikowania efektów prowadzonych działań. Wszystkie wymienione wyżej zadania najłatwiej można zrealizować przy pomocy planu zarządzania, czyli dokumentu, który powinien być wyznacznikiem codziennych decyzji.

¹ L. Henclewska, J.K. Pieta, L. Libera, W. Marchwicka, Plan zarządzania nieruchomością. Teoria i praktyka. Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2004, s. 5.

² Ewa Kucharska-Stasiak, Zarządzanie nieruchomościami poprzez wartość, Finansowanie Nieruchomości, Nr 3 wrzesień 2007, s. 45.