Uchwała
Sądu Najwyższego
z dnia 15 marca 1989 r.
III CZP 14/89
Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.
OSNC 1990/2/27
3523
Dz.U.1964.16.93: art. 135; art. 172
Skład orzekający
Przewodniczący: sędzia SN Z. Świeboda..
Sędziowie SN: J. Niejadlik, A. Wypiórkiewicz (sprawozdawca).
Sentencja
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Tadeusza i Scholastyki B. z udziałem Barbary D. o stwierdzenie zasiedzenia po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki we Wrocławiu postanowieniem z dnia 23 grudnia 1988 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:
"Czy w świetle art. 172 w zw. z art. 135 § 1 k.c. dopuszczalne i możliwe jest zasiedzenie części cudzej nieruchomości lokalowej, nie spełniającej ustawowych wymagań przewidzianych dla samodzielnego lokalu mieszkalnego, przez samoistnego posiadacza będącego zarazem właścicielem innej nieruchomości lokalowej, położonej w tym samym budynku, jeżeli są one funkcjonalnie powiązane ze sobą i w rzeczywistości stanowią jedno mieszkanie?
podjął następującą uchwałę:
Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.
Uzasadnienie faktyczne
Przedstawione Sądowi Najwyższemu na mocy art. 391 k.p.c. do rozstrzygnięcia pytanie prawne wynikło z następującego stanu faktycznego, który Sąd pierwszej instancji uznał za wykazany.
Umową z dnia 14 lipca 1965 r. (...) Skarb Państwa sprzedał Zygmuntowi i Paulinie małż. M. nie żyjącym już dzisiaj rodzicom uczestniczki Barbary D., na odrębną własność lokal mieszkalny nr 1 położony na parterze i poddaszu małego domu mieszkalnego, składający się z czterech pokoi i kuchni z przynależnościami, o łącznej powierzchni 102,30 m2, z udziałem do 48% we własności części domu i urządzeń wspólnego użytku, oraz oddał im w wieczyste użytkowanie nieruchomość gruntową również w udziale 48%. Umowa objętą tym samym aktem notarialnym Skarb Państwa sprzedał wnioskodawcom Tadeuszowi i Scholastyce małż. B. na odrębną własność lokal nr 2 na pierwszym piętrze i poddaszu budynku, składający się z pięciu pokoi z kuchnią i przynależnościami, o łącznej powierzchni 118,70 m2. Oddał też im nieruchomość gruntową w wieczyste użytkowanie w udziale 52%, jak również sprzedał na wspólną własność część budynku i urządzenia użytku wspólnego w 52%. Już w 1965 r. po zawarciu opisanej umowy wnioskodawcy objęli w samoistne posiadanie pokój na poddaszu o pow. 12 m2 należący do lokalu nabytego przez rodziców uczestniczki. Nastąpiło to w wykonaniu umowy zawartej pomiędzy nabywcami lokali, według której wnioskodawcy mieli "korzystać" z wymienionego pokoju małż. M. w zamian za udostępnienie im garażu. Taki stan rzeczy utrzymuje się do dzisiaj i na tej podstawie Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyki, w uwzględnieniu wniosku małż. B., z dnia 28 grudnia 1987 r., stwierdził na podstawie art. 172 k.c., że nabyli oni przez zasiedzenie własność pokoju o pow. 12,40 m2, położonego na drugim piętrze po prawej stronie klatki schodowej, w lokalu nr 1 należącym obecnie do uczestniczki Barbary D.
W rewizji od tego postanowienia uczestniczka postępowania zarzucała wadliwość ustaleń co do samoistnego charakteru posiadania wnioskodawców.
Uzasadnienie prawne
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W orzecznictwie (por. powołane przez Sąd Wojewódzki postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r. III CRN 45/80 - OSNCP 1980, z. 12, poz. 240, oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r. IV CR 346/83 - OSNCP 1984, z. 5, poz. 84), jak też w doktrynie, wyrażony został jednolity pogląd o dopuszczalności nabycia w drodze zasiedzenia własności lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności (art. 135 k.c.). Konsekwentnie należy też przyjąć, że dopuszczalne jest zasiedzenie udziału we własności takiego lokalu. Uzasadnienie wspomnianej tezy opiera się na założeniu, że art. 172 k.c., ustalając przesłanki zasiedzenia, nie rozróżnia poszczególnych rodzajów nieruchomości, co oznacza, że odnosi się on zarówno do budynku, jak i lokalu mieszkalnego, stanowiących przedmiot odrębnej własności (por. art. 46 § 1 k.c. i art. 135 k.c.). Ustawodawca może zaś wyłączyć spod działania przepisów o zasiedzeniu określone rzeczy, jak to uczynił w art. 177 k.c. w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot własności państwowej, lub wprowadzić ograniczenia w możliwości nabycia, co postanowił w uchylonym już art. 178 k.c. Natomiast nie ma szczególnego przepisu, który wprowadzałby zakaz zasiedzenia lokalu mieszkalnego, który stanowi przedmiot odrębnej własności.
Rozstrzygane obecnie przez Sąd Najwyższy zagadnienie prawne nie dotyczy jednak kwestii, czy możliwe jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego będącego odrębnym przedmiotem własności, lecz czy dopuszczalne jest nabycie w drodze zasiedzenia własności jednego z kilku pokoi wchodzących w skład takiego lokalu. Udzielając odpowiedzi negatywnej Sąd Najwyższy miał na uwadze, co następuje:
Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia i utraty własności rzeczy, co wynika m.in. z wykładni systemowej (przepisy o zasiedzeniu - art. 172-177 k.c. zamieszczone zostały w dziale III księgi II kodeksu cywilnego). Skutek prawny zatem z mocy samego zasiedzenia dotyczy sfery podmiotowej w znaczeniu całkowitej lub częściowej zmiany osoby właściciela (współwłaściciela). Skutek zaś przedmiotowy, tj. odnoszący się do rzeczy jako przedmiotu własności, nie dotyczy samego jej bytu i może polegać jedynie na powstaniu nowej rzeczy przez jej wyodrębnienie w warunkach zasiadywania części rzeczy dotychczasowej. Z tych zasad pokój należący do lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną własność, nie może stanowić przedmiotu zasiedzenia. Pokój taki bowiem w obiegu prawnym nie jest rzeczą nieruchomą, która z upływem okresu wymaganego posiadania mogłaby w ogóle stać się przedmiotem odrębnej własności innej osoby. Nie może on występować w takim obiegu jako rzecz lub jej część, która przez wyodrębnienie uzyskałaby cechę samoistności. Pokój stanowiący składnik mieszkania, będącego przedmiotem odrębnej własności, jest integralnie związany z lokalem i dzieli jego los prawny. Wskazany stan rzeczy przynosi i taką konsekwencję, że poza lokalem, do którego przynależy, jeden z pokoi nie może być też traktowany w zakresie własności na gruncie art. 336 k.c. jako przedmiot samoistnego posiadania, które stanowi istotną przesłankę zasiedzenia, podobnie jak nie może być właścicielsko posiadany cały lokal, nie stanowiący przedmiotu odrębnej własności.
Nie wpływa na zmianę takiej oceny prawnej okoliczność, że pokój objęty wnioskiem stanowi faktycznie część innego lokalu, będącego przedmiotem odrębnej własności. Nie jest on bowiem częścią tego drugiego lokalu w znaczeniu rzeczowym. Przez cały czas - pomimo zmiany osoby w nim zamieszkującej - pozostał on nadal częścią składową lokalu mieszkalnego uczestniczki postępowania. Lokal jako nieruchomość, o jakiej mowa w art. 135 § 1 k.c., jest prawnym pojęciem zbioru określonych ustawowo izb łącznie z pomieszczeniami pomocniczymi, będącego samodzielną całością (por. art. 4 ust. 2 prawa lokalowego - Dz. U. Nr 30, poz. 165, w zw. z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 1987 r. W sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego - Dz. U. Nr 36, poz. 203). Podział takiej nieruchomości w drodze orzeczenia sądowego lub czynności prawnej byłby dopuszczalny jedynie wówczas, gdyby doszło w ten sposób do wyodrębnienia z dotychczasowego lokalu dalszych mieszkań odpowiadających ustawowym warunkom powstania odrębnej własności lokalu. Nie można też wykluczyć - przynajmniej teoretycznie - zasiedzenia odrębnej własności lokalu w rezultacie faktycznego podziału większego lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębny przedmiot własności, na mniejsze samodzielne lokale mieszkalne, dokonanego w zgodności z ustawowymi wymaganiami określonymi w art. 135 k.c., co w sprawie niniejszej nie miało miejsca.
Biorąc pod uwagę przedstawiony wywód prawny Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 k.p.c. podjął uchwałę jak w sentencji.