Eksmisja oraz mieszkania socjalne i pomieszczenia tymczasowe

Eksmisja oraz mieszkania socjalne i pomieszczenia tymczasowe

Eksmisja

Podstawy eksmisji

Eksmisję może nakazać tylko sąd w wyroku. Jeśli osoba eksmitowana nie opuści dobrowolnie lokalu, eksmisja zostanie przeprowadzona przez komornika.

Orzeczenie eksmisji jest możliwe w następujących przypadkach:

1. Braku uprawnień do przebywania w lokalu,

2. Rażącego i uporczywego naruszania przez zajmującego lokal obowiązującego porządku domowego, w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców danego budynku,

3. Rażąco nagannego zachowania aktualnego lub byłego współmałżonka albo innej osoby zamieszkującej w tym samym lokalu.

Ad. 1. Brak uprawnień do przebywania w lokalu

Brak uprawnień do przebywania lokalu może mieć charakter pierwotny lub wtórny. Z tym pierwszym mamy do czynienia wówczas, gdy osoba zajęła samowolnie lokal nie mając do tego żadnego tytułu prawnego. W drugim natomiast przypadku mówimy o utracie wcześniej posiadanych uprawnień do lokalu. Najczęściej przyczyną utraty tych uprawnień są zaległości w opłacie czynszu i innych należności. Uprawnionym do wniesienia pozwu o eksmisję w przypadku braku uprawnień do zajmowanego lokalu jest jego właściciel, np. gmina, spółdzielnia mieszkaniowa, osoba prywatna, która wynajmuje mieszkanie lub dom.

Ponadto można również utracić tytuł prawny do lokalu położonego we wspólnocie mieszkaniowej. Art. 16 ustawy o własności lokali mówi, że jeżeli właściciel lokalu:

- zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo

- przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

wówczas wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu.

Podstawą prawną dokonania eksmisji w tym trybie jest art. 222 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, a nie ma do tego prawa, ażeby rzecz została mu wydana.

Ad. 2 Rażące i uporczywe naruszanie przez zajmującego lokal obowiązującego porządku domowego, w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców danego budynku

Lokator (najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie tytułu innego niż własność), jest zobowiązany przestrzegać obowiązującego porządku domowego. Rażące i uporczywe wykraczanie przeciwko temu porządkowi w sposób uciążliwy dla mieszkańców może być powodem eksmisji, przy czym może dojść do niej na dwa niżej przedstawione sposoby:

Wynajmujący wypowiada z tego powodu umowę najmu, a następnie wnosi do sądu pozew o eksmisję;
Inny lokator lub właściciel lokalu w tym budynku występuje do sądu z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Podstawę prawną stanowi art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Naganne zachowanie musi mieć postać kwalifikowaną, być uporczywe (częste, wielokrotne, powtarzające się) lub rażąco naganne (o dużym nasileniu złej woli, szczególnie szkodliwe ze względu na charakter naruszeń norm). To prawnie i społecznie naganne zachowanie musi też mieć realnie uciążliwy wpływ na zamieszkiwanie innych lokatorów lub właścicieli w lokalach sąsiednich. Uciążliwość nie musi oznaczać niemożliwości zamieszkiwania.

Sąd, rozważając te przesłanki, kieruje się prawem wnoszącego powództwo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i przysługującym charakterem prawa oraz typowymi stosunkami miejscowymi. W kontekście tych praw i stosunków ocenia, czy lokator wykracza przeciwko porządkowi domowemu i czy czyni uciążliwym zamieszkiwanie powoda lub innych lokatorów bądź właścicieli w ich lokalach.

Wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu albo czynienie korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym może być również powodem wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową do sądu o sprzedaż danego lokalu.

Ad. 3 Rażąco naganne zachowanie aktualnego lub byłego współmałżonka albo innej osoby zamieszkującej w tym samym lokalu

Wyeksmitowanie małżonka z mieszkania może nastąpić w następującym trybie:

- w wyroku orzekającym rozwód sąd na podstawie art. 58 par. 3 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Uzyskanie eksmisji w wyroku rozwodowym jest jednak możliwe tylko wtedy, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. W takim wypadku eksmisja może nastąpić wtedy, gdy: mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, lub majątku odrębnego małżonka, który żąda eksmisji.
Nie można natomiast eksmitować małżonka z mieszkania należącego do jego majątku odrębnego. Trzeba jednak pamiętać, że postanowienie o eksmisji zawarte w wyroku rozwodowym nie przesądza o rozliczeniach majątkowych między rozwiedzionymi małżonkami. Jeśli mieszkanie było wspólne, to wyeksmitowany małżonek będzie mógł domagać się spłaty swojego udziału, lub nawet mieszkanie to może przypaść jemu.

- w wyroku wydanym na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten przewiduje, że współlokator może wystąpić o eksmisję z mieszkania małżonka, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Nie jest więc w tej sytuacji konieczne przeprowadzenie rozwodu.

Rażąco naganne postępowanie uniemożliwiające wspólne zamieszkiwanie może polegać np. na stałym nadużywaniu alkoholu, a następnie dopuszczaniu się aktów przemocy stanowiących zagrożenie dla zdrowia, a nawet życia współmałżonka oraz małoletnich dzieci.

Na podstawie tego samego przepisu można wystąpić o wyeksmitowanie byłego małżonka lub innej osoby wspólnie zamieszkującej.

Uprawnienie do lokalu socjalnego / pomieszczenia tymczasowego

W chwili obecnej nie ma tzw. eksmisji „na bruk”. W wyroku orzekającym eksmisję sąd musi orzec, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli nie, wówczas na podstawie art. 1046 kpc komornik wstrzymuje się z dokonaniem eksmisji, dopóki gmina, dłużnik lub wierzyciel nie wskażą pomieszczenia tymczasowego.

Co więcej, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W okresie ochronnym nie można więc eksmitować do pomieszczenia tymczasowego. Można natomiast przeprowadzić eksmisję dłużników do lokalu zamiennego lub socjalnego. Okres ochronny nie obejmuje osób, w stosunku do których została orzeczona eksmisja z powodu znęcania się nad rodziną (czyli wówczas można je wyeksmitować do pomieszczenia tymczasowego). Takim osobom sąd nie może również przyznać prawa do lokalu socjalnego.

Uwaga!

Od II połowy stycznia istnieje już możliwość eksmisji na bruk w przypadku lokatorów z tzw. najmu okazjonalnego. Szczegóły p. Prawa i obowiązki użytkowników mieszkań.

W przekazanym do uzgodnień międzyresortowych projekcie nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego autorstwa Ministerstwa Sprawiedliwości zaproponowano możliwość prowadzenia eksmisji również przeciwko bliskim oraz osobom wspólnie zamieszkującym z eksmitowanym, gdy tytuł wykonawczy zastał wystawiony tylko na niego.Aby usprawnić prowadzenie eksmisji, komornik nie będzie się mógł wstrzymać z wykonaniem wyroku, gdy wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie. Jednak dłużnik będzie miał prawo tam mieszkać tylko przez sześć miesięcy.Najmniejszą ochroną zostanie objęta osoba, która zajęła lokal bez tytułu prawnego lub eksmitowana z powodu stosowania przemocy w rodzinie, lub rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu. Do tej grupy zostali zaliczeni lokatorzy, których zachowanie powoduje uciążliwe korzystanie z innych lokali w budynku. Takie osoby można wyeksmitować do noclegowni lub schroniska. Dzięki takim rozwiązaniom łatwiej będzie usunąć z mieszkania małżonka, który nawet po rozwodzie mieszka z byłą żoną i dziećmi i znęca się nad nimi.

Lokal socjalny

Przyznanie lokalu socjalnego może nastąpić na mocy orzeczenia sądu. Sąd, przed którym toczy się o eksmisję ma obowiązek ustalić, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Sąd przy orzekaniu o prawie lub braku uprawnienia do lokalu socjalnego bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której toczy się postępowanie o eksmisję.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania
świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby bezrobotnej,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Osoby te podlegają ochronie tylko wówczas, jeśli mają być eksmitowane z lokalu komunalnego, spółdzielczego lub należącego do Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Sąd może jednak orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego w szczególności, jeżeli eksmisja następuje z powodu:

- rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu,

- rażąco nagannego postępowania wobec członków rodziny, z którymi osoba eksmitowana zamieszkiwała.

Lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Odszkodowania dla właściciela lokalu do czasu wskazania mieszkania socjalnego

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego po orzeczeniu sądowym ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd powiadamia o swoim orzeczeniu właściwy urząd gminy (miasta) i nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu wskazania przez gminę takiego lokalu. Osoba, która ma orzeczone przez sąd prawo do lokalu socjalnego i oczekuje na przyznanie tego lokalu przez gminę ma obowiązek opłacania co miesiąc odszkodowania. Nie jest to jednak odszkodowanie w wysokości takiej, jak w przypadku osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego i nie mającej prawa do lokalu socjalnego. Osoba oczekująca na jego przyznanie płaci czynsz w dotychczasowej wysokości (art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Gmina, aby pomóc lokatorowi w opłaceniu odszkodowania, a właściwie czynszu może mu przyznać dodatek mieszkaniowy. Lokator może otrzymać taki dodatek mimo tego, że nie ma tytułu prawnego, jeśli ma orzeczone przez sąd prawo do lokalu socjalnego i spełnia inne przepisy ustawy o dodatkach mieszkaniowych.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie do niej uprawnionej na podstawie wyroku sądowego a osoba ta nadal zamieszkuje w tym lokalu, wówczas właściciel może wystąpić do gminy o odszkodowanie (art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wobec pytania prawnego stanowisko w tej sprawie zajął Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt. P 1/08), uznając za zgodne z konstytucją obciążanie gmin obowiązkiem dostarczania mieszkań socjalnych, a w konsekwencji płacenia odszkodowań.

Jest również szansa (pojawił się precedensowy pozew), że sąd - w przypadku zwłoki dłużnika (tutaj: gminy) będzie mógł upoważnić wierzyciela (w tym wypadku właściciela oraz eksmitowanego lokatora) do dokonania żądanej czynności (wynajęcia lokalu) na koszt dłużnika. Taką możliwość przewiduje art. 480 kodeksu cywilnego, z tym, że prawdopodobnie do tej pory nikt nie wykorzystywał go do kwestii mieszkania socjalnego.

Tymczasowe pomieszczenie

Jeżeli lokator nie ma przyznanego w tytule wykonawczym prawa do lokalu zamiennego czy socjalnego, wówczas komornik powinien wstrzymać się z dalszą egzekucją do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy osoba, w stosunku do której orzeczono eksmisję, znajdzie takie pomieszczenie (art. 1046 kpc). Jednakże, gdy pomieszczenie takie zostanie wskazane przez wierzyciela, komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności.

Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, mieć taki metraż, by co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej przypadało na jedną osobę. Dodatkowo wymaga się, by znajdowało się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych, z tym, że od tego wymagania jak i dotyczącego metrażu lokalu można odstąpić za zgodą osoby przekwaterowywanej. Ponadto tymczasowe pomieszczenie powinno:

1) posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem;

2) posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne;

3) posiadać możliwość ogrzewania;

4) posiadać niezawilgocone przegrody budowlane;

5) zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

Pomieszczeniem zastępczym nie może być noclegownia.

We wniosku do Trybunału Konstytucyjnego złożonego w 2006 r. RPO zwrócił uwagę, że nie wiadomo, czy gminy mają obowiązek dostarczać to pomieszczenie czy nie. Wiele z nich nie chce więc tego robić. Do tej pory Trybunał wniosku nie rozpatrzył, natomiast w marcu 2008 r. sam Trybunał zwrócił Sejmowi uwagę na niejasność przepisów (sygn. S 2/2008). TK w swojej sygnalizacji zasugerował Sejmowi, że powinien uregulować obowiązki gminy w dostarczaniu pomieszczeń tymczasowych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Poza tym sugerował, żeby ustawa ta dawała takie samo prawo dochodzenia odszkodowania za jego dostarczanie jak za lokale socjalne. Do tej pory jednak nie doszło do realizacji tego postanowienia, chociaż ostatnio art. 1046 k.p.c. był nowelizowany przez Sejm przy okazji wprowadzenia nowego rozdziału do ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczącego najmu okazjonalnego.

Co musi zrobić komornik przy przeprowadzaniu eksmisji?

Zasady przeprowadzania eksmisji zawiera rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 26 stycznia 2005 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opuszczenie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie (Dz. U. 2005 r. Nr 17 poz. 155). Przed przystąpieniem do wykonania tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu komornik wzywa dłużnika, czyli osobę eksmitowaną do dobrowolnego wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, z zagrożeniem, że w razie niewykonania obowiązku zostanie przeprowadzona egzekucja w celu opróżnienia lokalu.

Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo do lokalu socjalnego lub zamiennego, przed dokonaniem wezwania komornik jest zobowiązany wysłuchać dłużnika w celu ustalenia jego sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz czy dłużnikowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia.

Takie pomieszczenie może również wskazać wierzyciel. Jeśli zostało ono wskazane przez gminę lub wierzyciela, w wezwaniu przesyłanym dłużnikowi komornik oznacza tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie.

Gdy eksmitowana ma zostać osoba nieletnia lub ubezwłasnowolniona to wówczas obowiązkiem komornika jest powiadomić o tym fakcie sąd rodzinny i opiekuńczy. Do czasu podjęcia przez sąd decyzji komornik musi wstrzymać się z przeprowadzeniem egzekucji.

Przed wykonaniem tytułu wykonawczego nakazującego wydanie nieruchomości komornik ma obowiązek wysłuchać dłużnika, po czym doręcza mu wezwanie do wykonania tego obowiązku w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie.

Wysłuchanie powinno zmierzać do ustalenia, jakie czynności będą niezbędne do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie nieruchomości.

Wykonując tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo wydanie nieruchomości, przed usunięciem ruchomości niebędących przedmiotem egzekucji komornik dokonuje ich opisu.

Jak bronić się przed eksmisją?

Są tu możliwe dwa sposoby:

1. Wniesienie powództwa przeciwegzekucyjnego na podstawie art. 840 kodeksu postępowania cywilnego.

W wyjątkowych sytuacjach, gdy eksmisja jest wg dłużnika (czyli w tym przypadku eksmitowanego) przeprowadzona bezpodstawnie, może on wnieść do sądu powództwo przeciwegzekucyjne. Powództwo takie dłużnik wnosi do sądu, w okręgu którego prowadzona jest egzekucja. Postępowanie przed sądem z reguły trwa długo - jednak na wniosek dłużnika sąd może zawiesić postępowanie egzekucyjne do czasu rozpatrzenia sprawy (art. 843§ 4 kpc). Oznacza to, że eksmisja może zostać wstrzymana. Podstawą takiego powództwa może być zdarzenie, które miało miejsce po wydaniu wyroku eksmisyjnego, wskutek którego eksmisja jest bezprzedmiotowa, np. jeśli po wydaniu przez sąd wyroku zadłużony lokator zawarł jednak ugodę z gminą, w której zobowiązał się do spłaty zadłużenia w ratach. Innym przykładem może być sytuacja, kiedy małżonek, wobec którego orzeczono eksmisję w wyroku rozwodowym, ponownie zawarł małżeństwo z byłym małżonkiem.

Na pewno jednak nie może być takim zdarzeniem niekorzystna zmiana sytuacji materialnej eksmitowanego, jaka nastąpiła po wydaniu wyroku eksmisyjnego.

2. Skarga na czynności komornika na podstawie art. 767 kodeksu postępowania cywilnego.

Jeśli komornik w trakcie eksmisji naruszył przepisy prawa - np. obciążył dłużnika (osobę eksmitowaną) zbyt dużymi kosztami egzekucji, albo obciążył kosztami egzekucji dłużnika mimo, iż dobrowolnie wyprowadził się on z mieszkania - można wnieść do sądu skargę na czynności komornika. Skargę można wnieść także wtedy, gdy komornik zaniecha dokonania jakiejś czynności, np. przewidzianych w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości z 26 stycznia br. Gdy np. właściciel mieszkania, który chce eksmitować najemcę, zgłosił się do komornika z wyrokiem zaopatrzonym w klauzulę wykonalności, a komornik nie dokonuje eksmisji, to właściciel może wnieść na niego skargę.

Skargę wnosi się do sądu rejonowego (w okręgu którego prowadzona jest eksmisja) w terminie tygodniowym:

od daty czynności, gdy strona była przy niej obecna lub była o jej terminie zawiadomiona,
od daty dowiedzenia się przez stronę o dokonaniu czynności, jeśli komornik nie zawiadomił strony wcześniej o tym, że będzie dokonywał czynności egzekucyjnych,

od daty, w której komornik powinien dokonać czynności, w wypadku, gdy komornik zaniechał czynności.

Podstawa prawna

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005, Nr 31, poz. 266, z późn. zm).

Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964, Nr 43, poz. 296, z późn. zm, tekst jednolity dostępny na stronie http://www.lex.com.pl/kodeksy/?akt=64.43.296.htm).

Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości oraz szczegółowych warunków, jakim powinno odpowiadać tymczasowe pomieszczenie z (Dz. U. z 2005, Nr 17, poz. 155).

Wyszukiwarka