Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości

Padrak Rafał

komentarz

LEX/el. 2006

Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. Komentarz

Stan prawny: 2005.10.01

Rozdział 1

Przepisy ogólne

§ 1.

Przepis ten określa przedmiotowy zakres regulacji rozporządzenia i nawiązuje do art. 42 ust. 1 ustawy. W przepisie tym upoważniono Radę Ministrów do określenia w rozporządzeniu sposobu i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego oraz przeprowadzania rokowań po drugim przetargu. W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości¹ unormowano, zgodnie z wytycznymi ustalonymi w art. 42 ust. 2 ustawy:

1) wysokość wadium oraz terminy i formy jego wnoszenia i zwrotu;

2) sposób, terminy i treść ogłoszenia przetargu;

3) tryb powoływania, skład i sposób działania komisji przetargowej oraz organy właściwe do powołania tej komisji;

4) sposób sporządzania oraz treść protokołu z przeprowadzonego przetargu;

5) tryb postępowania w przypadku zaskarżenia przetargu;

6) tryb postępowania przy przeprowadzaniu poszczególnych rodzajów przetargów;

7) tryb postępowania przy przeprowadzaniu rokowań po drugim przetargu.

W rozporządzeniu nie ustalono warunków organizowania przetargu ograniczonego, które zostały wymienione w art. 42 ust. 2 pkt 6 ustawy. Zob. komentarz do art. 42 ustawy.

§ 2.

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady ustalania cen wywoławczych (art. 67 ust. 2 u.g.n.):

1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, co nie wyklucza ustalenia ceny wywoławczej na poziomie znacznie wyższym niż ta wartość (pkt 1);

2) cenę wywoławczą w drugim przetargu ustala się w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50% tej wartości, co nie wyklucza wobec treści art. 39 ust. 1 ustawy zachowania ceny wywoławczej na poziomie z pierwszego przetargu (pkt 2).

Przy sprzedaży nieruchomości w drodze rokowań po drugim przetargu cenę - a nie cenę wywoławczą - ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40% jej wartości, jak stanowi art. 67 ust. 2 pkt 4 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym od dnia 22 września 2004 r.².

§ 3.

Stosownie do art. 40 ust. 1 ustawy przetarg przeprowadza się w formie:

1) przetargu ustnego nieograniczonego;

2) przetargu ustnego ograniczonego;

3) przetargu pisemnego nieograniczonego;

4) przetargu pisemnego ograniczonego.

Według art. 40 ust. 3 ustawy o zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.

W ustawie nie zdefiniowano pojęcia "organizator przetargu", a z art. 70¹§ 4 k.c. i następnych wynika, że organizator jest stroną umowy sprzedaży (sprzedającym) zawieranej w trybie przetargu. Komentowany przepis wskazuje, że organizatorem przetargu jest właściwy organ. Właściwym organem (organizatorem przetargu) w myśl art. 4 pkt 9 ustawy jest starosta w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa. Przez starostę według art. 4 pkt 9b¹ ustawy należy rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu.

Przepis § 3 ust. 2 koresponduje z art. 39 ust. 3 ustawy, według którego w przypadku zachowania terminów do przeprowadzenia przetargów lub rokowań po drugim przetargu właściwy organ nie ma obowiązku ponownego sporządzania wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste. W przepisach dotyczących zbywania nieruchomości publicznych, obowiązujących do dnia 22 września 2004 r., nie określono skutków przekroczenia terminu do przeprowadzenia drugiego przetargu, natomiast termin przeprowadzenia kolejnych przetargów albo rokowań po drugim przetargu nie był określony. Z art. 39 ust. 3 ustawy wynikałoby a contrario, że przekroczenie powyższych terminów, w razie trwania przy zamiarze zbycia nieruchomości, skutkuje obowiązkiem przeprowadzenia procedury zbycia nieruchomości od początku, w tym obowiązkiem sporządzenia nowego wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Natomiast według § 3 ust. 2 rozporządzenia, jeżeli w terminach, o których mowa w art. 39 u.g.n., właściwy organ nie zorganizuje kolejnego przetargu lub nie przeprowadzi rokowań, jest on obowiązany, w celu zbycia nieruchomości, zorganizować ponownie pierwszy przetarg. Należałoby - jak się wydaje - przyjąć, że w razie przekroczenia terminów powołanych w ust. 1 i 2 u.g.n. i kontynuowania zamiaru zbycia nieruchomości zasadą powinno być ponowne sporządzenie wykazu nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży. Jednakże w sytuacji, gdy żadna z danych zawartych w poprzednim wykazie nie ulega zmianie (w szczególności nie będzie konieczności zmiany w przetargu ceny wywoławczej w celu jej dostosowania do określonej przez rzeczoznawcę majątkowego zaktualizowanej wartości szacunkowej nieruchomości - zob. art. 156 u.g.n.), można pominąć tę czynność i przystąpić od razu do organizacji pierwszego przetargu. Jeśli więc np. rzeczoznawca majątkowy, aktualizując operat szacunkowy, nie zmieni wartości oszacowania nieruchomości w taki sposób, że wartość nieruchomości będzie wyższa aniżeli cena zamieszczona w sporządzonym uprzednio wykazie nieruchomości, to dopuszczalne wydaje się rozpoczęcie procedury zbywania tej nieruchomości od organizacji pierwszego przetargu, z pominięciem sporządzania wykazu. Zob. też komentarz do art. 39 ustawy.

§ 4.

Podstawowe regulacje dotyczące wadium zostały zawarte w przepisach rozporządzenia, w szczególności w § 4. Obowiązek wniesienia wadium wynika wprost z § 4 ust. 1 rozporządzenia: w przetargu mogą brać udział osoby, które wniosą wadium w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu, z wyjątkami określonymi w § 5 rozporządzenia. Jeżeli zatem podmiot przystępujący do przetargu składa ofertę, a nie wnosi wymaganego wadium, to tym samym w sposób niedopuszczalny zmienia warunki przetargu, co powinno skutkować nieważnością umowy zawartej z takim uczestnikiem przetargu ze względu na naruszenie zasady równego dostępu do udziału w przetargu³.

W szczególności niedopuszczalne jest występujące w praktyce w ogłoszeniach o przetargach wnoszenie tzw. wadium ruchomego, spotykanego przy jednoczesnym ogłaszaniu o kilku przetargach przeprowadzanych tego samego dnia. Wadium ruchome oznacza, że wpłacenie przez oferenta jednego, najwyższego z wymaganych wadium i niewyłonienie tego uczestnika przetargu na nabywcę tej nieruchomości upoważnia do udziału tego samego dnia w pozostałych organizowanych przetargach, pod warunkiem że wniesione wadium w poprzednim przetargu jest mniejsze lub równe wadium wyznaczonemu w kolejnym przetargu. W przypadku wadium ruchomego termin do wniesienia wadium jest zachowany wyłącznie w odniesieniu do przetargu, w którym to wadium zostało wniesione. W pozostałych przypadkach można co najwyżej uznać, że wadium, poprzez jednoczesny zwrot i zaliczenie na poczet kolejnego przetargu, zostało wniesione w dniu przetargu, a więc po terminie (por. § 4 ust. 6 oraz § 17 ust. 1 rozporządzenia).

Na podstawie § 4 rozporządzenia właściwy organ (tj. organizator przetargu) w ogłoszeniu: ustala wysokość wadium, które nie może być niższe niż 5% ceny wywoławczej i wyższe niż 20% tej ceny (ust. 2), wskazuje formy wniesienia wadium (ust. 4), ustala termin wniesienia wadium w sposób umożliwiający komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty⁴ (ust. 6). Uszczegółowieniem cytowanych przepisów są regulacje rozporządzenia normujące składniki treści ogłoszeń o przetargach. W zakresie wadium unormowania te są identyczne dla wszystkich form przetargu. Stosownie do § 13 pkt 5 (dotyczącego przetargu ustnego nieograniczonego) oraz § 16 pkt 7 rozporządzenia (dotyczącego przetargu pisemnego nieograniczonego)⁵, w ogłoszeniu podaje się informacje o wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia.

Według § 4 ust. 3 rozporządzenia wadium może być wnoszone w pieniądzu, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu. Z cytowanego przepisu wynika, że prawodawca wprowadził zamknięty katalog form wadialnych, wniesienie wadium w innej formie (np. gwarancji bankowej) nie jest dopuszczalne. Redakcja przepisów § 4 ust. 4, § 13 pkt 5 i § 16 pkt 7 rozporządzenia prowadzi do wniosku, że w ogłoszeniach o przetargach należy wskazywać formy wniesienia wadium, a nie jedną formę wniesienia wadium. Wydaje się, liczba mnoga została użyta w tym przepisie nieprzypadkowo. W powołanych wyżej przepisach rozporządzenia normujących treść ogłoszeń organizator przetargu został także zobowiązany do podawania form, a nie jednej formy wnoszenia wadium. Wyniki wykładni językowej wymienionych przepisów prowadzą do wniosku, że organizator przetargu powinien w ogłoszeniu o przetargu wskazać potencjalnym oferentom wszystkie (a przynajmniej dwie) dopuszczalne formy wnoszenia wadium. Organizator przetargu nie może zatem ustanowić warunku przetargowego w postaci obowiązku wnoszenia wadium w konkretnej, wybranej formie, w przeciwnym bowiem razie nie byłoby uzasadnienia dla wskazywania w ogłoszeniu o przetargu innych form wnoszenia wadium niż wyznaczona przez organizatora przetargu, ergo - wybór formy wnoszenia wadium przysługuje oferentowi. Ograniczanie form wnoszenia wadium przez organizatora przetargu do wadium wnoszonego w pieniądzu, powszechne w praktyce zbywania nieruchomości publicznych, jest zatem sprzeczne z treścią § 4 ust. 2, § 13 pkt 5 i § 16 pkt 7 rozporządzenia⁶. Tym samym nastąpiła zmiana w stosunku do § 4 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy⁷, według którego właściwy organ podawał w ogłoszeniu o przetargu wybrane formy wnoszenia wadium.

Przepisy § 4 ust. 7 i 9 rozporządzenia zawierają uregulowania w zakresie zwrotu wadium. Według § 4 ust. 7 pkt 1-4 rozporządzenia wadium zwraca się niezwłocznie po odwołaniu albo zamknięciu przetargu, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia odpowiednio: 1) odwołania przetargu, 2) zamknięcia przetargu, 3) unieważnienia przetargu, 4) zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

Zwrot wadium następuje z urzędu. Przepisy rozporządzenia nie regulują w szczególności kwestii dopuszczalności składania przez oferentów wniosków o zwrot wadium po upływie terminu do składania ofert, a przed datą przetargu, i sposobu postępowania z tymi wnioskami przez organizatora przetargu⁸. Wydaje się, że wobec braku wynikającego z przepisów rozporządzenia obowiązku zwrotu wadium na żądanie oferenta i enumeratywnych przesłanek zwrotu wadium dokonywanego z urzędu, organizator przetargu jest uprawniony do pozostawienia takiego wniosku bez rozpoznania. Każdy uczestnik przetargu, który złożył ofertę, jest nią związany co najmniej do dnia przeprowadzenia przetargu (arg. z art. 66 § 2 k.c.). Zwrot wadium przed przetargiem powodowałby, że oferent nie może zostać dopuszczony do przetargu ustnego, a w przetargu pisemnych oferta nie zostanie zakwalifikowana do części niejawnej przetargu. Żądanie zwrotu wadium po upływie terminu składania ofert (przed przetargiem) jest więc równoznaczne pod względem skutków prawnych z cofnięciem oferty, które nie jest dopuszczalne w drodze jednostronnego oświadczenia woli oferenta. Do zwrotu wadium przed przetargiem i cofnięcia oferty wymagana jest zgoda organizatora przetargu. Natomiast składane przez uczestników przetargów wnioski o zwrot wadium po przeprowadzeniu przetargu nie wywołują skutków prawnych, ponieważ zwrot wadium następuje z urzędu, o zatrzymaniu zaś wadium decyduje jednostronnie organizator przetargu.

Z przypadkiem czasowego zatrzymania wadium mamy do czynienia w § 4 ust. 9 rozporządzenia, w razie wniesienia wadium w formie niepieniężnej przez wyłonionego w przetargu nabywcę nieruchomości. Do czasu wpłacenia kwoty równej cenie nabycia nieruchomości wadium nie podlega zwrotowi. Od zatrzymania wadium należy odróżnić sytuację, w której wadium pieniężne, wniesione przez uczestnika przetargu, który przetarg wygrał, jest obligatoryjnie zaliczane na poczet ceny nieruchomości (§ 4 ust. 8 rozporządzenia). W tym przypadku dochodzi do zarachowania kwoty wadium na poczet ceny, a nie do zatrzymania wadium.

Zob. też komentarz do art. 41 u.g.n.

§ 5.

Według § 5 rozporządzenia osoby wymienione w art. 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego⁹ są zwolnione z obowiązku wniesienia wadium. Stosownie do art. 2 ust. 1, 2 i 4 ustawy z 12 grudnia 2003 r. są to osoby, które spełniają łącznie następujące warunki:

1) zamieszkiwały w dniu 1 września 1939 r. na terytorium II Rzeczypospolitej, które po drugiej wojnie światowej pozostało poza obecnymi granicami Polski, były w tym dniu obywatelami polskimi i opuściły te tereny w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r.,

2) posiadają obywatelstwo polskie, a ponadto

3) nie nabyły na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie odrębnych przepisów, w tym przepisów o gospodarce nieruchomościami, o przeprowadzeniu reformy rolnej lub o ustroju rolnym i osadnictwie, w ramach świadczeń przewidzianych w umowach międzynarodowych, zawieranych przez PKWN i Tymczasowy Rząd Jedności Narodowej RP w latach 1944-1945, o których mowa w art. 1 cytowanej ustawy, a w razie śmierci właściciela nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego są jego spadkobiercami, jeżeli posiadają obywatelstwo polskie. Uprawnienie do zaliczenia wartości pozostawionych nieruchomości przysługuje łącznie wszystkim spadkobiercom albo jednemu z nich, wskazanemu przez pozostałych spadkobierców.

Warunki formalne uzyskania zwolnienia z obowiązku wniesienia wadium (§ 5 rozporządzenia) są następujące:

- zgłoszenie uczestnictwa w przetargu na zbycie nieruchomości Skarbu Państwa,

- przedstawienie dowodu w postaci oryginału zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami państwa polskiego¹⁰,

- złożenie pisemnego zobowiązania do uiszczenia kwoty równej wysokości wadium ustalonego w razie uchylenia się od zawarcia umowy¹¹.

Przy sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa należy stosować również inne przepisy ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. Stosownie do art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze tej ustawy przy zbywaniu nieruchomości Skarbu Państwa, organizator przetargu, określając warunki zbycia, nie może wyłączyć zapłaty ceny nieruchomości poprzez zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami państwa polskiego. Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. (w brzmieniu obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2005 r.¹²) na poczet ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa wyżej wymienionym osobom zalicza się wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Przepis art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. stanowi, że kwota odpowiadająca potwierdzonej w decyzji albo zaświadczeniu wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego podlega waloryzacji przez zbywcę, zgodnie z art. 5 i art. 227 u.g.n. na dzień zbycia nieruchomości.

§ 6.

Jak stanowi art. 38 ust. 2 zdanie ostatnie u.g.n., ogłoszenie o przetargu wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o ogłoszeniu przetargu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. W § 6 rozporządzenia skonkretyzowano sposób, miejsce i termin publikacji ogłoszeń o przetargach::

- ogłoszenie o przetargu powinno być podawane do publicznej wiadomości co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem przetargu, z zastrzeżeniem ust. 5 (§ 6 ust. 1),

- jeżeli cena wywoławcza podana w ogłoszeniu o przetargu jest wyższa niż równowartość 10.000 euro i nie przekracza 100.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na którego terenie położona jest nieruchomość, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu (§ 6 ust. 4),

- jeżeli cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 100.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się co najmniej 2 miesiące przed wyznaczonym terminem przetargu w prasie codziennej ogólnokrajowej. W odniesieniu do nieruchomości, których cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10.000.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się co najmniej dwukrotnie (§ 6 ust. 5),

- w każdym wypadku ogłoszenie o przetargu należy opublikować także na stronach internetowych właściwego organu (§ 6 ust. 7). Ujęcie redakcyjne tego przepisu poprzez zamieszczenie słowa "także" powoduje, że niezbędne jest w każdym wypadku publikowanie ogłoszeń w inny, niejako podstawowy sposób. Jest to istotne zwłaszcza w odniesieniu do nieruchomości, których cena wywoławcza nie przekracza 10.000 euro, ponieważ nie ma przepisu w rozporządzeniu odnoszącego się do ogłaszania o przetargu, dotyczącego takich nieruchomości. W przetargach na zbycie nieruchomości o cenie wywoławczej do 10.000 euro publikacja ogłoszenia o przetargu będzie odbywać się na podstawie art. 38 ust. 2 u.g.n. poprzez wywieszenie ogłoszenia w siedzibie właściwego urzędu oraz przez opublikowanie na stronie internetowej, ewentualnie w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Przeliczenia ceny wywoławczej na równowartość euro dokonuje się nie wcześniej niż na 7 dni przed terminem pierwszego ogłoszenia o przetargu, według średniego kursu NBP obowiązującego w tym dniu (§ 6 ust. 6 rozporządzenia). Treść omawianego przepisu oznacza, że przeliczanie ceny wywoławczej na równowartość euro jest czynnością jednorazową, a wynik przeliczenia obowiązuje w dalszym postępowaniu przy ustalaniu miejsca i sposobu publikacji ogłoszeń o kolejnych przetargach, niezależnie od wahań kursu złotego w stosunku do euro w późniejszym okresie.

W § 6 rozporządzenia określono publikatory, w których należy zamieszczać ogłoszenia o przetargach, odwołując się do zasięgu ich rozpowszechniania (prasa o zasięgu obejmującym co najmniej powiat oraz prasa ogólnokrajowa) oraz częstotliwości ukazywania się (nie rzadziej niż raz w tygodniu albo prasa codzienna). Obowiązujący do dnia 22 września 2004 r. przepis § 6 ust. 3 rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r. stanowił, że ogłoszenia o przetargach, w których cena wywoławcza przekracza 50 tys. zł, zamieszcza się dodatkowo (oprócz zwyczajowego podania do publicznej wiadomości poprzez wywieszenie na tablicy ogłoszeń urzędu) w prasie lokalnej. Pojęcie prasy lokalnej nie zostało zdefiniowane nie tylko w przepisach dotyczących gospodarowania nieruchomościami, lecz również w prawie prasowym¹³. W praktyce występowały wypadki publikowania ogłoszeń o przetargach w czasopismach rozpowszechnianych na niewielkim obszarze. Określenie wymaganego zasięgu rozpowszechniania czasopisma, w którym można publikować ogłoszenia o przetargach (lub rokowaniach) jest gwarancją zasad jawności i równego dostępu do informacji o zbywanych nieruchomościach. Dbałość o zachowanie wspomnianych zasad wyraża się także w obowiązku publikowania ogłoszeń w Internecie.

Stosownie do § 6 ust. 2 rozporządzenia, w ogłoszeniu o przetargu nie można zamieszczać terminów kolejnych przetargów lub rokowań na zbycie tej samej nieruchomości. Ogłoszenie o przeprowadzeniu drugiego (kolejnego) przetargu lub rokowań powinno nastąpić dopiero po niedojściu do skutku pierwszego i z zachowaniem określonego w przepisach prawa trybu. Tym samym przeniesiona została do treści przepisu teza wyroku NSA w Lublinie z dnia 2 marca 1993 r., SA/Lu 1314/92, OSP 1995, nr 2, poz. 27, wydanego na tle art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm.) i zarządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148).

§ 7.

Omawiany przepis reguluje sposób ustalania ceny wywoławczej nieruchomości gruntowej zabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste. W pozostałym zakresie nie występują różnice pomiędzy sprzedażą nieruchomości publicznych a oddawaniem ich w użytkowanie wieczyste.

W razie oddawania nieruchomości zabudowanej w użytkowanie wieczyste ustala się cenę budynków i innych urządzeń, które są przedmiotem sprzedaży (co wynika z art. 31 u.g.n.) oraz cenę nieruchomości gruntowej, na której posadowione są sprzedawane budynki i inne urządzenia. Stosownie do art. 72 ust. 1 u.g.n. wyłącznie cena nieruchomości gruntowej jest podstawą do ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, stąd zachodzi konieczność wyodrębnienia ceny zabudowań i ceny gruntu. W ofertach podawana jest suma ceny gruntu i zabudowań, ponieważ trudno sobie wyobrazić zwłaszcza w przetargach ustnych, by oferenci zgłaszali odrębne postąpienia, które następnie komisja przetargowa musiałaby sumować. Rozwiązanie, polegające na przyjęciu proporcji ceny uzyskanej w przetargu w stosunku do ceny wywoławczej, jest słuszne i rozwiewa mogące pojawić się wątpliwości w tym zakresie. W poprzednio obowiązującym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy¹⁴ odpowiednikiem komentowanego przepisu był § 3 tego rozporządzenia.

§ 8.

Komisja przetargowa jest organem kolegialnym powołanym do przeprowadzenia czynności przetargowych na podstawie § 8 ust. 1 rozporządzenia. Organizator przetargu nie może odstąpić od wyznaczenia komisji przetargowej i przeprowadzić przetarg osobiście; nie ma jednak przeszkód, by do składu komisji organ jednoosobowy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) wyznaczył również siebie, a zarząd powiatu lub województwa - niektórych lub wszystkich swoich członków¹⁵. Komisja przetargowa składa się od 3 do 7 osób wyznaczanych przez właściwy organ. Rozstrzygnięcia, oprócz wyboru nabywcy w przetargach ustnych, są podejmowane przez komisję w drodze głosowania, a w razie równej liczby przeciwstawnych głosów decyduje głos przewodniczącego komisji (§ 8 ust. 3 i 4 rozporządzenia).

Warto odnotować, że na podstawie art. 8 ust. 4 ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych¹⁶ właściwy organ może zrezygnować z wyznaczania komisji przetargowej i powierzyć zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną organizację i przeprowadzenie przetargu na zbycie nieruchomości położonych na terenie strefy stanowiącej własność Skarbu Państwa albo j.s.t. Zarządzającym specjalną strefą ekonomiczną jest spółka akcyjna lub spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, w stosunku do której Skarb Państwa albo samorząd województwa posiada większość głosów, które mogą być oddane na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników, oraz jest uprawniony do powoływania i odwoływania większości członków jej zarządu (art. 6 wyżej wymienionej ustawy).

Obowiązujące do dnia 22 września 2004 r. przepisy w sposób niedostateczny zabezpieczały przed występowaniem zjawiska wykorzystywania pełnionych funkcji w komisji przetargowej do osiągnięcia prywatnych korzyści przy zbywaniu nieruchomości. Członkami komisji przetargowej, jak również osobami prowadzącymi rokowania mogły być osoby niebędące pracownikami podmiotu zbywającego nieruchomość publiczną. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r. (§ 7, § 8 ust. 2) nie zabraniały i nie zabraniają obecnie np. wyznaczania do jej składu radnych. Według § 8 pkt 2 rozporządzenia przewodniczącego oraz członków komisji przetargowej wyznacza właściwy organ spośród osób dających rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu. Wynika stąd, że członkiem komisji przetargowej może być nie tylko pracownik danego urzędu. Dlatego też niewystarczający jest zakaz podejmowania przez pracowników samorządowych czynności mogących budzić wątpliwości co do bezstronności, uregulowany w art. 18 ustawy z dnia 22 marca 1990 r. o pracownikach samorządowych¹⁷. W przepisach rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r. uregulowano jedynie zakaz uczestnictwa w przetargu osób wchodzących w skład komisji przetargowej lub osób im bliskich. W ten sposób nie wykluczono sytuacji, w której nabywcami nieruchomości publicznej mogły stać się osoby pozostające np. w stosunkach gospodarczych z członkiem komisji lub jej osobą bliską¹⁸.

W obecnym stanie prawnym, stosownie do § 8 ust. 2 rozporządzenia, na przewodniczącego oraz członków komisji mogą zostać wyznaczone osoby dające rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu. Wobec braku zakazu oznacza to, że członkiem komisji przetargowej może być także obecnie osoba niebędąca pracownikiem danego urzędu. W związku z tym, że powyższe unormowanie nie byłoby wystarczające, by postępowanie przetargowe należycie przebiegało, na mocy § 9 rozporządzenia z uczestnictwa w przetargu są wyłączone osoby wchodzące w skład komisji przetargowej oraz osoby bliskie tym osobom, oraz osoby, które pozostają z członkami komisji w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może to budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności komisji przetargowej. Istotne jest, że przepis o wyłączeniu ma, na podstawie § 30 rozporządzenia, zastosowanie również przy sprzedaży nieruchomości w trybie rokowań po drugim przetargu. Celowa w tym miejscu wydaje się uwaga, że przepis o wyłączeniu od udziału w przetargu lub rokowaniach, ustanawiający zakaz nabywania nieruchomości publicznych przez określone osoby, stanowi materię ustawową i powinien być de lege ferenda uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami¹⁹.

§ 10.

Treść oraz sposób sporządzania protokołu z przeprowadzonego przetargu określają przepisy § 10 rozporządzenia. Protokół zawiera powtórzenie niektórych informacji zawartych w ogłoszeniu o przetargu, dotyczących skonkretyzowania przetargu i nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży (§ 10 ust. 1 pkt 1-4, i w odniesieniu do ceny wywoławczej pkt 7), przebiegu przetargu, w tym - w odniesieniu do przetargu zakończonego wynikiem pozytywnym - informację o wyłonieniu nabywcy z uzasadnieniem zapadłego rozstrzygnięcia (§ 10 ust. 1 pkt 5-9), danych członków komisji przetargowej i daty sporządzenia protokołu (§ 10 ust. 1 pkt 10 i 11). Nowością w porównaniu do przepisów rozporządzenia z dnia 13 stycznia 1998 r. jest przepis § 10 ust. 2 nakazujący sporządzanie protokołów z przetargu w trzech, a nie w jednym egzemplarzu (dwa są przeznaczone dla właściwego organu, jeden dla nabywcy) oraz przepis § 10 ust. 3, na którego mocy protokół podpisuje nie tylko przewodniczący i członkowie komisji, ale również osoba wyłoniona w przetargu jako nabywca nieruchomości.

Pomimo normy wynikającej z art. 28 ust. 3 u.g.n., w § 10 ust. 4 rozporządzenia w odniesieniu do przetargów (zakończonych wyłonieniem nabywcy nieruchomości) błędnie określono, że protokół z przeprowadzonego przetargu stanowi podstawę zawarcia aktu notarialnego. Chcąc sprecyzować treść art. 28 ust. 3 u.g.n., należałoby wskazać, że protokół stanowi podstawę zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości (ustanowienia użytkowania wieczystego) w formie aktu notarialnego. Na marginesie warto zauważyć, że chociaż protokół z przeprowadzonego przetargu stanowi według art. 28 ust. 3 u.g.n. podstawę zawarcia umowy w trybie przetargowym, to protokół z przetargu należy sporządzić również w sytuacji przetargu zakończonego wynikiem negatywnym.

W protokole z przeprowadzonego przetargu nie określa się terminu zawarcia umowy z nabywcą. Dlatego też organizator przetargu, stosownie do art. 41 ust. 1 u.g.n., jest obowiązany zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży, najpóźniej w ciągu 21 dni od dnia rozstrzygnięcia przetargu. Wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia. Na mocy § 23 ust. 2 rozporządzenia w przetargu pisemnym przewodniczący komisji przetargowej zawiadamia na piśmie wszystkich, którzy złożyli oferty, o wyniku przetargu w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia przetargu. W przetargu ustnym nie ma obowiązku pisemnego zawiadamiania o jego wyniku, gdyż przewodniczący komisji po trzykrotnym wywołaniu najwyższej ceny zamyka przetarg i ogłasza dane nabywcy (§ 14 ust. 6). Ponadto właściwy organ podaje do publicznej wiadomości informację o wyniku przetargu (rokowań) poprzez wywieszenie tej informacji w siedzibie urzędu na okres 7 dni (§ 12 rozporządzenia).

Podpisanie protokołu z przeprowadzonego przetargu wywołuje istotne skutki prawne. Protokół stanowi potwierdzenie dopełnienia przez kompetentne organy i osoby uczestniczące w przetargu trybu i zasad jego przeprowadzenia, potwierdza prawidłowość przebiegu samego przetargu. W orzecznictwie i doktrynie panuje pogląd, że wyłonionemu w przetargu nabywcy przysługuje - w razie odmowy zawarcia umowy - roszczenie o zobowiązanie właściciela tej nieruchomości do złożenia stosownego oświadczenia woli, co pozwala uzyskać na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c. orzeczenie sądu zastępujące tę umowę²⁰. Niezależnie od opowiedzenia się za jakimkolwiek z poglądów na temat charakteru prawnego umowy wynikającej z podpisania protokołu z przeprowadzonego przetargu (tj. czy z tą chwilą dochodzi do zawarcia zmodyfikowanej umowy przedwstępnej, czy też umowy sui generis), obowiązek zawarcia umowy płynie z uzgodnionych oświadczeń woli stron, co wobec odmiennej regulacji prawnej (lex specialis w stosunku do Kodeksu cywilnego) umożliwia dochodzenie roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży mimo niedochowania formy aktu notarialnego²¹.

Wtedy gdy od zawarcia umowy sprzedaży uchyla się wyłoniony w przetargu nabywca, właściwy organ na podstawie art. 41 ust. 2 jest uprawniony do odstąpienia od zawarcia umowy sprzedaży i uzyskania własności wniesionego wadium. Wydaje się, że właścicielowi nieruchomości publicznej, jako alternatywa odstąpienia od umowy, również przysługuje roszczenie do nabywcy o zawarcie umowy sprzedaży, które może zgłosić i dochodzić na drodze sądowej²². Zob. komentarz do art. 41 ustawy.

§ 11.

W obowiązującym do dnia 22 września 2004 r. stanie prawnym możliwość wniesienia skargi na czynności przetargowe istniała na mocy w § 11 rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r. Ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw²³ został dodany do art. 40 u.g.n. przepis ust. 5, w myśl którego uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Rozwinięcie tego unormowania zostało zawarte w § 11 rozporządzenia. Jednakże w dalszym ciągu w obowiązujących przepisach nie uregulowano podstaw zaskarżenia czynności przetargowych. Oznacza to, że każdy uczestnik przetargu jest uprawniony do wniesienia skargi, której podstawą może być jakiekolwiek naruszenie przepisów dotyczących zbywania nieruchomości publicznych. Nie zostały określone również kryteria prowadzące do rozstrzygnięcia skargi (tj. powtórzenie czynności przetargowych, unieważnienie przetargu, uznanie skargi za niezasadną). Wydaje się, że podstawowym kryterium rozstrzygania skarg powinna być ocena, czy wada czynności przetargowej może mieć wpływ na wynik przetargu²⁴, co wymaga udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy w postępowaniu przetargowym zagwarantowano przestrzeganie zasad: przetargu (art. 37 ust. 1 u.g.n.), jawności i jednolitości postępowania oraz równego dostępu do udziału w przetargu (wynikających z art. 42 ust. 1 u.g.n.)²⁵. W przypadku innych, mniej istotnych uchybień czynności przetargowych ich powtarzanie bądź unieważnianie przetargu nie mogłoby być racjonalnie uzasadnione. Ponadto nie określono trybu postępowania w przedmiocie rozpoznania skargi. Należałoby postulować, by wojewoda lub organ wykonawczy j.s.t. opracowały stosowny regulamin, który byłby jawny i dostępny przed przetargiem dla zainteresowanych uczestników. W szczególności warto zauważyć, że w przepisach nie określono, czy wyłoniony nabywca, niebędący skarżącym, może brać udział w postępowaniu w przedmiocie rozpatrzenia skargi.

Wniesienie skargi skutkuje obowiązkiem wstrzymania przez właściwy organ czynności związanych ze zbyciem nieruchomości (§ 11 ust. 2). Oznaczać to może konieczność poinformowania wyłonionego w przetargu nabywcy o zmianie terminu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, jeżeli w zawiadomieniu wysłanym do niego na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy został wyznaczony zbyt krótki termin podpisania umowy i niemożliwe jest rozstrzygnięcie skargi przed jego upływem.

W odróżnieniu do terminu na wniesienie skargi, o którym mowa w art. 40 ust. 5 ustawy, przewidziany w § 11 ust. 3 termin (7 dni) do rozstrzygnięcia skargi jest terminem instrukcyjnym, o charakterze dyscyplinującym. Przekroczenie tego terminu nie powoduje jakichkolwiek negatywnych skutków prawnych, jeżeli rozpoznanie skargi w terminie nie było możliwe z przyczyn nieleżących po stronie wojewody albo organu wykonawczego j.s.t. Mogą bowiem zdarzyć się skomplikowane stany faktyczne uzasadniające wystąpienie o opinię prawną (lub inną opinię specjalistyczną) do eksperta w danej dziedzinie. Natomiast zawiniona zwłoka w rozstrzygnięciu skargi może narazić Skarb Państwa albo j.s.t. na ewentualną odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uczestnika przetargu.

Na mocy § 11 ust. 4 rozporządzenia wojewoda albo organ wykonawczy j.s.t. może uznać skargę za zasadną i nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Warto zauważyć, że rozstrzygnięcie w postaci powtórzenia czynności przetargowych powinno zapadać, gdy zasadna skarga jest wnoszona przed zakończeniem przetargu (np. do treści ogłoszenia o przetargu), natomiast unieważnienie przetargu powinno następować po dokonaniu wyboru nabywcy i zamknięciu przetargu. Tymczasem w świetle art. 40 ust. 5 u.g.n. uczestnikowi przetargu przysługuje prawo wniesienia skargi dopiero po ogłoszeniu wyniku przetargu ustnego lub doręczeniu zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego (§ 23 ust. 2 rozporządzenia). Zatem brak jest regulacji przesądzających, w jakich stanach faktycznych powinno nastąpić powtórzenie czynności przetargowych, a w jakich unieważnienie przetargu. Zarówno rozstrzygnięcie o powtórzeniu czynności przetargowych, jak i o unieważnieniu przetargu prowadzi w istocie do jednego skutku - zakazu zbycia nieruchomości wyłonionemu w przetargu nabywcy. Różnica w aspekcie proceduralnym sprowadza się do etapu postępowania, do którego następuje powrót. W przypadku unieważnienia przetargu należy rozpoczynać postępowanie od początku, tj. od publikacji ogłoszenia o przetargu. Rozstrzygnięcie o powtórzeniu czynności przetargowych powinno wskazywać w sentencji, które czynności przetargowe należy powtórzyć, tj. do którego etapu postępowania należy się cofnąć. Natomiast różnica w aspekcie merytorycznym odnosi się do wagi uchybienia stwierdzonego w przetargu i możliwości utrzymania w mocy czynności przetargowych poprzedzających to uchybienie, bez naruszenia zasad obowiązujących przy zbywaniu nieruchomości publicznych.

Zob. też komentarz do art. 40 ust. 5 ustawy.

§ 12.

Oprócz obowiązku wynikającego z art. 41 ust. 1 u.g.n., polegającego na nakazie zawiadomienia osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości o miejscu i terminie zawarcia umowy sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości, organizator przetargu (właściwy organ) został zobowiązany do podania do publicznej wiadomości informacji o wyniku przetargu. Wykonanie tego obowiązku polega na wywieszeniu stosownej informacji w siedzibie właściwego urzędu, po bezskutecznym upływie terminów do zaskarżenia czynności przetargowych albo po rozstrzygnięciu skargi jako niezasadnej, na okres 7 dni. Należałoby postulować, by informacja o wyniku przetargu była zamieszczana na stronie internetowej, ponieważ tylko takie rozwiązanie realizowałoby w pełni zasadę jawności i jednolitości postępowania.

Według § 12 pkt 3 rozporządzenia w informacji o wyniku przetargu zamieszcza się liczbę osób dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu. Przepis ten nawiązuje do § 14 ust. 1 rozporządzenia dotyczącego przetargów ustnych, według którego przewodniczący komisji przetargowej podaje do wiadomości imiona i nazwiska lub nazwy osób, które zostały dopuszczone do przetargu. Wydaje się, że w razie przeprowadzenia przetargu pisemnego należy poinformować o liczbie osób, których oferty zostały oraz nie zostały zakwalifikowane do części niejawnej przetargu.

Odnośnie do treści pkt 4 § 13 warto zauważyć, że informacja o najwyższej cenie osiągniętej w przetargu dotyczy przetargu ustnego, natomiast informacja o złożonych ofertach dotyczy przetargu pisemnego. W tej informacji, jak się wydaje, należałoby podać wszystkie istotne w danym przetargu postanowienia wszystkich złożonych ofert, umożliwiających stwierdzenie, że wybrana została oferta najkorzystniejsza.

Rozdział 2

Przetarg ustny nieograniczony

§ 13.

Ogłoszenie o przetargu jako oświadczenie woli wszczyna przewidziany tok czynności mających doprowadzić do zawarcia umowy w trybie przetargu²⁶. W przepisach ustawy nie uregulowano, od kiedy organizator przetargu i oferent są związani postanowieniami ogłoszenia i wynikających z niego warunków przetargowych. Rozwiązania tej kwestii należy więc poszukiwać w przepisach Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 70¹§ 4 k.c. organizator od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty, zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu, są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków przetargu ustnego albo pisemnego.

Dane wymienione w art. 35 ust. 2 ustawy, które należy uwzględnić w treści ogłoszenia o przetargu, to:

1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;

2) powierzchnia nieruchomości;

3) opis nieruchomości;

4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;

5) termin zagospodarowania nieruchomości, a w przypadku oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste również:

6) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;

7) terminy wnoszenia opłat;

8) zasady aktualizacji opłat;

9) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży albo do oddania w użytkowanie wieczyste.

Nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu informacji wymienionych w art. 35 ust. 2 ustawy, a dotyczących:

- ceny nieruchomości (pkt 6), ponieważ w ogłoszeniu o przetargu podajemy cenę wywoławczą;

- wysokości opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy (pkt 7);

- terminu do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 (pkt 12), ponieważ na podstawie art. 38 ust. 3 ustawy przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób uprawnionych do nabycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku informacji o nieruchomości, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu. Według art. 38 ust. 2 ustawy ogłoszenie o przetargu podaje się do publicznej wiadomości nie wcześniej niż po upływie terminów, o których mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 oraz ust. 4.

Z § 13 pkt 3 rozporządzenia wynika obowiązek informowania w ogłoszeniu potencjalnych oferentów o zobowiązaniach, których przedmiotem jest zbywana nieruchomość. Jest to nowość w stosunku do poprzednio obowiązującego rozporządzenia z dnia 13 stycznia 1998 r. Dotychczas należało poinformować jedynie o obciążeniach nieruchomości, co jest pojęciem znacznie węższym, gdyż obejmuje jedynie obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nabywca powinien być poinformowany na przykład o nakładach poczynionych na zbywaną nieruchomość przez osoby trzecie lub innych roszczeniach kierowanych do właściciela nieruchomości. W przeciwnym razie wyłoniony w przetargu nabywca mógłby skutecznie uchylić się od obowiązku zawarcia umowy albo od umowy odstąpić, powołując się np. na błąd (art. 84 k.c.), podstęp (art. 86 k.c.) albo realizując uprawnienie wynikające z rękojmi za wady prawne (art. 556 § 2 k.c.). Ponadto w treści ogłoszeń należy informować o zobowiązaniu w postaci prawa pierwokupu przysługującego określonemu podmiotowi. Prawa pierwokupu nie można mylić z pierwszeństwem nabycia nieruchomości. Skorzystanie z prawa pierwokupu wymaga stosownie do art. 596 i n. k.c. ustalenia warunków przyszłej umowy z nabywcą - inną osobą aniżeli uprawniony do skorzystania z prawa pierwokupu i zawarcia z tym nabywcą warunkowej umowy sprzedaży. Dopiero zawarcie warunkowej umowy sprzedaży umożliwia realizację prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 597 § 2 k.c. prawo pierwokupu nieruchomości publicznej wykonuje się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu (Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez starostę albo j.s.t. reprezentowanej przez organ wykonawczy) w formie aktu notarialnego. Oświadczenie uprawnionego przed zawarciem umowy o skorzystaniu z tego prawa jest przedwczesne i bezprzedmiotowe. Skutki prawne sprzedaży bezwarunkowej w przypadku istnienia prawa pierwokupu zostały uregulowane w art. 599 k.c. Przepis art. 599 § 2 k.c. stanowi, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. W pozostałych przypadkach zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu ponosi odpowiedzialność za szkodę wynikłą nie tylko ze sprzedaży bezwarunkowej osobie trzeciej, ale również za podanie uprawnionemu do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnych z rzeczywistością, a nawet za brak zawiadomienia uprawnionego o sprzedaży (art. 599 § 1 k.c.).

W przypadku pierwszeństwa nabycia nieruchomości wynikającego z art. 34 ustawy różnica polega na tym, że dany podmiot jest uprawniony do nabycia nieruchomości przed innymi potencjalnie zainteresowanymi osobami. Konstrukcja jurydyczna pierwszeństwa polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym immanentnie w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo, są brane pod uwagę w pierwszej kolejności jako potencjalni nabywcy w sytuacji, w której nieruchomość jest przeznaczona do zbycia, a więc pierwszeństwo jest realizowane przed zbyciem nieruchomości. Z przepisów art. 34 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz ust. 6 u.g.n. nie wynika, by osobom uprawnionym do korzystania z pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przysługiwało roszczenie do Skarbu Państwa albo j.s.t. o zawarcie umowy. Stosownie do art. 35 ust. 2 pkt 12 u.g.n., w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży podaje się termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2 u.g.n. Złożenie takiego wniosku nie powoduje po stronie właściwego organu powstania obowiązku sprzedaży nieruchomości. Zawiadomienie (pisemne, poprzez upublicznienie wykazu) o zamiarze sprzedaży nieruchomości jest sui generis ofertą, której przyjęcie nie powoduje zawarcia umowy sprzedaży, lecz otwiera następny etap - rokowań, a nieosiągnięcie zgody w trakcie ich prowadzenia niweczy dokonanie sprzedaży²⁷. Powyższe rozważania mają znaczenie praktyczne przy udzielaniu odpowiedzi na pytanie, w jakim trybie powinno nastąpić zbycie nieruchomości w analizowanych przypadkach. I tak nieruchomość zbywana na zasadzie pierwszeństwa powinna być zbywana w drodze bezprzetargowej (art. 37 ust. 2 pkt 1 ustawy), natomiast w stosunku do nieruchomości, co do których uprawnionym podmiotom przysługuje prawo pierwokupu, obowiązującym trybem zbywania jest przetarg (art. 37 ust. 1 ustawy). Pozostaje do wyjaśnienia kwestia, w jakich sytuacjach i komu przysługuje prawo pierwokupu zbywanych nieruchomości publicznych. Stosownie do art. 8 ust. 2 ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną służy prawo pierwokupu w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego położonych na obszarze strefy nieruchomości, a więc także nieruchomości publicznych. Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego²⁸ w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie są spełnione następujące warunki:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;

2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Na mocy art. 3 ust. 4 cyt. ustawy, w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa (można w tym przypadku mówić o piętrowym prawie pierwokupu). W przepisach art. 3 ust. 5-7 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego unormowano sytuacje, w których nie stosuje się prawa pierwokupu. Interesujące rozwiązania prawne zawierają ust. 8 i 9 omawianego przepisu. Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości (art. 3 ust. 8). Sąd ustala cenę nieruchomości, o której mowa w ust. 8, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 3 ust. 9). Jest to lex specialis w stosunku do art. 600 § 1 k.c., w myśl którego przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Wypada również wspomnieć o art. 166 § 1 k.c., według którego w razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Według § 13 pkt 5 rozporządzenia w ogłoszeniu o przetargu zamieszcza się informację o wysokości wadium, formach, terminie i miejscu jego wniesienia. W zakresie wadium unormowania te są identyczne dla wszystkich form przetargu. Na mocy § 15 ust. 4 przepis § 13 pkt 5 stosuje się do przetargów ustnych ograniczonych. W odniesieniu do przetargów pisemnych obowiązuje § 16 pkt 7 rozporządzenia o identycznej treści (który na podstawie § 24 ust. 4 rozporządzenia stosuje się do przetargów pisemnych ograniczonych). Kierując się treścią § 4 rozporządzenia:

- wysokość wadium nie może być niższa niż 5% ceny wywoławczej i wyższa niż 20% tej ceny (ust. 2),

- wadium może być wnoszone w pieniądzach, obligacjach Skarbu Państwa lub papierach wartościowych dopuszczonych do publicznego obrotu (ust. 3),

- termin wniesienia wadium powinien być ustalony w sposób umożliwiający komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty²⁹ (ust. 6).

Stosownie do § 13 pkt 7 rozporządzenia w ogłoszeniu o przetargu należy informować o skutkach uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. Zwraca uwagę niespójność wynikająca z rozbieżności terminologicznej pomiędzy art. 41 ust. 2 ustawy a omawianym przepisem. W art. 41 ust. 2 ustawy przyczyną umożliwiającą odstąpienie od zawarcia umowy i zatrzymanie wadium jest nieusprawiedliwione niestawiennictwo w miejscu i terminie wyznaczonym przez właściwy organ do zawarcia umowy, natomiast z § 13 pkt 7 rozporządzenia wynika, że taką przesłanką jest uchylanie się od zawarcia umowy przez nabywcę. Na podstawie wyników interpretacji językowej wydaje się, że uchylanie się od zawarcia umowy jest pojęciem nieco szerszym niż nieusprawiedliwione niestawiennictwo, obejmuje np. również sytuacje, w których nabywca wprawdzie stawia się w wyznaczonym miejscu i czasie, ale odmawia zawarcia umowy.

§ 14.

Przetargi ustne powinny być zasadniczo organizowane w nieskomplikowanych stanach faktycznych i przy braku chęci osiągnięcia innych celów niż maksymalizacja zysku³⁰. Należy jednak dopuścić organizowanie takich przetargów ustnych, w których w warunkach przetargowych zostaną zamieszczone inne, pozacenowe wymogi dla kontrahenta. Niemożność stosowania w przetargu ustnym dodatkowych kryteriów wyboru oferty nie jest tożsama z zakazem ustalenia w warunkach takiego przetargu określonych postanowień, które staną się treścią umowy zawieranej w wyniku przetargu. Treść tych postanowień nie podlega oczywiście licytacji, jest jednakowa dla każdego oferenta - potencjalnego nabywcy, który przez przystąpienie do przetargu godzi się na włączenie tych postanowień do umowy³¹.

Na przewodniczącego komisji przetargowej zostały nałożone w ust. 1 i 2 obowiązki informacyjne. Przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg i informuje uczestników przetargu o:

1) danych wymienionych w art. 35 ust. 2 ustawy oraz o cenie wywoławczej;

2) obciążeniach nieruchomości;

3) zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość;

4) sposobie ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego;

5) skutkach uchylenia się od zawarcia umowy.

Ponadto przewodniczący komisji podaje do wiadomości:

- dane osób, które wpłaciły wadium bądź były zwolnione z obowiązku jego wniesienia na podstawie § 5 rozporządzenia, a następnie

- dane osób, które zostały dopuszczone do udziału w przetargu.

Kolejnym obowiązkiem przewodniczącego przetargu jest poinformowanie uczestników przetargu, że po trzecim wywołaniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie zostaną przyjęte (§ 14 ust. 2).

W przetargu ustnym, jak stanowi § 14 ust. 4 rozporządzenia, uczestnicy zgłaszają ustnie kolejne postąpienia (oferty) odnośnie do ceny, dopóki, mimo trzykrotnego wywołania, nikt nie zgłosi dalszych postąpień. Wtedy przewodniczący komisji zamyka przetarg i ogłasza dane osoby, która przetarg wygrała (§ 14 ust. 6). W przetargu ustnym po zgłoszeniu choćby jednego postąpienia nie jest możliwe zamknięcie przetargu bez wybrania oferty. Przepis § 14 ust. 6 rozporządzenia nie pozostawia alternatywy dla dokonania wyboru nabywcy.

O wysokości postąpień decydują uczestnicy przetargu, z tym zastrzeżeniem, że postąpienie nie może być niższe niż 1% ceny wywoławczej, z zaokrągleniem do pełnych dziesiątek złotych (§ 14 ust. 3). Dlatego też nieprawidłowa jest praktyka określania w ogłoszeniu o przetargu minimalnego postąpienia w wysokości wyższej niż przewidziana w przepisie rozporządzenia. Taki warunek przetargowy nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ o wysokości postąpień decydują uczestnicy przetargu, a nie właściwy organ. Jedynym ograniczeniem dla oferentów jest, by postąpienie nie było niższe niż 1% ceny wywoławczej.

Stosownie do § 14 ust. 5 przetarg jest ważny³² bez względu na liczbę uczestników przetargu, jeżeli przynajmniej jeden uczestnik zaoferował co najmniej jedno postąpienie powyżej ceny wywoławczej. W przepisie tym nie zostało wprost określone, kto może zgłaszać postąpienia, jednakże z § 14 ust. 1 rozporządzenia wynika, że uczestnikiem przetargu zgłaszającym postąpienia może być tylko osoba dopuszczona do przetargu po otwarciu przetargu.

Rozdział 3

Przetarg ustny ograniczony

§ 15.

Na podstawie § 15 ust. 4 rozporządzenia można stwierdzić, że przebieg przetargu ustnego ograniczonego nie różni się od przebiegu przetargu nieograniczonego. Różnice wynikają z istoty przetargu ograniczonego, tj. przetargu, którego warunki przetargowe mogą być spełnione przez ograniczoną liczbę osób (art. 40 ust. 2a ustawy).

Po pierwsze, już w ogłoszeniu o przetargu należy wskazać, że organizowany przetarg jest przetargiem ograniczonym, a także uzasadnić przesłanki wyboru tej formy przetargu. Po drugie, przetarg poprzedzony jest wstępną kwalifikacją oferentów. W tym celu w ogłoszeniu o przetargu wyznacza się termin na zgłaszanie się do przetargu. Wprawdzie żaden przepis o tym nie stanowi, ale zgłoszenie uczestnictwa w przetargu dla celów dowodowych powinno być dokonywane w formie pisemnej, o czym należy poinformować w treści ogłoszenia o przetargu. W celu weryfikacji uczestników, którzy zgłosili się do przetargu, komisja przetargowa odbywa nie później niż 1 dzień przed przetargiem posiedzenie, na którym:

1) sprawdza, czy oferenci spełniają warunki przetargowe;

2) kwalifikuje do uczestnictwa w przetargu lub odmawia kwalifikacji;

3) wywiesza listę osób zakwalifikowanych w siedzibie właściwego urzędu nie później niż 1 dzień przed wyznaczonym terminem przetargu.

Komisja przetargowa jest zobowiązana wskazać w protokole z przetargu przyczyny odmowy zakwalifikowania do udziału w przetargu konkretnych osób. Jak stanowi § 10 ust. 5 rozporządzenia, w protokole z przetargu komisja powinna poinformować o osobach niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu i uzasadnić swoje rozstrzygnięcie w tym zakresie.

Rozdział 4

Przetarg pisemny nieograniczony

§ 16.

W stosunku do ogłoszenia o przetargu ustnym ogłoszenie o przetargu pisemnym powinno zawierać dodatkowe informacje, tj. informacje o:

- możliwości, terminie i miejscu składania pisemnych ofert (pkt 4),

- terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu (pkt 5),

- terminie i miejscu części jawnej przetargu (pkt 6),

- zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert (pkt 10).

Informacje dotyczące składania pisemnych ofert i części jawnej przetargu wynikają z istoty (pisemność postępowania) lub specyfiki (podział przetargu na część jawną i niejawną) przetargu pisemnego. Informacja, o której mowa w § 16 pkt 10 rozporządzenia, oznacza, że w przetargu pisemnym możliwe jest - w odróżnieniu od przetargu ustnego - zarówno wyłonienie nabywcy, jak i zamknięcie przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert.

W ogłoszeniu należy podawać informację o terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami przetargu. Jednym z dodatkowych warunków przetargu może być określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości przez kupującego, w ramach możliwości wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie nieruchomość stanie się własnością nabywcy, co ogranicza możliwość oddziaływania na sposób jej dysponowania przez właściciela, jednakże żaden przepis powszechnie obowiązującego prawa nie ustanawia dla Skarbu Państwa lub j.s.t. ograniczeń w zakresie stosowania np. kar umownych jako zabezpieczenia wykonania zobowiązania niepieniężnego drugiej strony umowy sprzedaży³³. Dodatkowe warunki przetargowe mogą również wynikać z danej sytuacji, na przykład dotyczącej zbywania nieruchomości powstałych w wyniku podziału, co powoduje konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości. W tej sytuacji poinformowanie potencjalnych nabywców o obciążeniach nieruchomości lub zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość, nie będzie wystarczające, ponieważ wymienione informacje dotyczą obciążeń i zobowiązań istniejących, a nie mających dopiero powstać w związku ze sprzedażą nieruchomości. Zob. też komentarz do § 13 rozporządzenia.

Oddzielną kwestią jest znaczenie (waga, hierarchia) poszczególnych warunków przetargu przy wyborze nabywcy nieruchomości. Brak regulacji w tej materii oznacza, że ustawodawca pozostawił właściwemu organowi swobodę decydowania. Nie mogło być inaczej, choćby ze względu na różnorodność spraw, z tym zastrzeżeniem że powinno być jawne dla uczestników przetargu, jakie dodatkowe warunki mają znaczenie przy wyborze nabywcy. Zob. komentarz do § 21 rozporządzenia

W ogłoszeniu należy wprost oznajmić, że w przetargu obowiązują dodatkowe warunki, których treść nie została zamieszczona w ogłoszeniu. Nie jest to równoznaczne z podaniem w ogłoszeniu wzmianki, że dodatkowych informacji na temat przetargu udziela dana osoba w wyznaczonym terminie. Dodatkowe informacje mogą bowiem dotyczyć np. możliwości oględzin nieruchomości, usytuowania terenu itp. Uczestnik przetargu powinien z treści ogłoszenia dowiedzieć się o istnieniu dodatkowych warunków przetargu, w przeciwnym razie może skutecznie uchylić się od zawarcia umowy sprzedaży z powołaniem na błąd wywołany przez właściwy organ (błąd co do faktu, tj. istnienia dodatkowych warunków przetargu).

§ 17.

Przez złożenie oferty zgodnej z ogłoszeniem przetargu oferent wyraża zarówno wolę przystąpienia do przetargu i uczestniczenia w nim na warunkach zaproponowanych przez jego organizatora, jak i wolę zawarcia określonej umowy³⁴. Oferta w przetargu pisemnym powinna być sporządzona w formie pisemnej. W § 17 ust. 2 rozporządzenia wskazano, co powinna zawierać oferta. Warto ponadto zauważyć, że warunkiem skutecznego złożenia oferty wymagane jest jej podpisanie, o czym wprost nie informuje § 17 ust. 2 rozporządzenia. Według § 17 ust. 3 rozporządzenia do oferty należy dołączyć kopię dowodu wniesienia wadium albo dowód stanowiący podstawę do zwolnienia z tego obowiązku. Z cytowanego przepisu wynika, że prawodawca rozróżnia ofertę w znaczeniu prawa cywilnego od dokumentów do niej dołączanych, jednakże nie był w tym rozróżnianiu do końca konsekwentny. Wydaje się bowiem, że również oświadczenie oferenta o zapoznaniu się z warunkami przetargu i przyjęciu ich bez zastrzeżeń (§ 17 ust. 2 pkt 3) jest dokumentem dołączanym do oferty, rozumianej zgodnie z art. 66 k.c.

Termin składania ofert nie może być późniejszy niż 3 dni przed datą przetargu (§ 17 ust. 1). Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że przepisy § 17 ust. 1 i 3 są skorelowane z § 4 ust. 6 rozporządzenia, stosownie do którego wyznaczony termin wniesienia wadium powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji przetargowej stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed przetargiem, że dokonano wpłaty. Oznacza to bowiem, że oferent powinien wnieść wadium nie później niż 3 dni przed terminem przetargu.

Ofertę należy złożyć w zamkniętej kopercie, w miejscu wyznaczonym w ogłoszeniu o przetargu (§ 16 pkt 4). Złożenie oferty jawnej nie spowoduje jednak odmowy jej zakwalifikowania do części niejawnej, chyba że stosowny warunek przetargowy zostanie zamieszczony w ogłoszeniu o przetargu lub w dodatkowych warunkach przetargu. Wśród przyczyn odmowy zakwalifikowania oferty do części niejawnej, unormowanych wyczerpująco w § 20 rozporządzenia, prawodawca nie wymienił naruszenia zamknięcia oferty umożliwiającego zapoznanie się z jej treścią.

W przetargu pisemnym oferta powinna zawierać cenę. Nie jest możliwe przyjęcie (wybranie) oferty, w której nie została określona proponowana cena nabycia nieruchomości. Nie można bowiem przyjąć "oferty", która nie jest w świetle art. 66 k.c. ofertą. Ponadto należy zauważyć, że ofertą jest stanowcza propozycja zawarcia umowy³⁵, tak więc niedopuszczalne będzie składanie warunkowych bądź wariantowych propozycji cenowych czy też propozycji odnoszących się do sposobu realizacji dodatkowych warunków przetargu. Warto również wspomnieć, że podobnie jak pod rządami rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r. nieważne będzie wybranie oferty z ceną nieprzewyższającą ceny wywoławczej, gdyż odpowiednikiem § 10 ust. 1 rozporządzenia RM z dnia 13 stycznia 1998 r., stosownie do którego minimalną ceną uzyskaną w wyniku przetargu (por. art. 67 ust. 2 pkt 3 u.g.n.), za którą mogła być sprzedana nieruchomość, była cena wyższa choćby niewiele od wywoławczej³⁶, jest art. 40 ust. 4 u.g.n. Z powołanego przepisu ustawy wynika, że jeżeli żaden z uczestników przetargu nie zaoferował ceny wyższej od ceny wywoławczej, przetarg uważa się za zakończony wynikiem negatywnym.

§ 18.

Przetarg pisemny może odbyć się nawet wtedy, gdy wpłynęła jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu o przetargu. Oznacza to, że do wyboru jedynego oferenta jako nabywcy nieruchomości wystarczy, by jego oferta spełniała wyłącznie warunki przetargowe określone w ogłoszeniu o przetargu. Przesłanka do zakwalifikowania oferty do części niejawnej w takich wypadkach jest tylko jedna: zgodność oferty z warunkami określonymi w ogłoszeniu o przetargu. Jakiekolwiek inne wady oferty złożonej przez jedyną zainteresowaną nabyciem nieruchomości osobę (np. co do czytelności - zob. § 20 pkt 5) nie będą naruszały zasady równego dostępu do udziału w przetargu. Nie miałaby zatem uzasadnienia odmowa zakwalifikowania oferty do części niejawnej, prowadząca do zakończenia przetargu wynikiem negatywnym.

W przetargu, na podstawie § 18 ust. 1 rozporządzenia, można wyróżnić dwie części: jawną i niejawną. Kryterium podziału dotyczy możliwości uczestniczenia oferentów w czynnościach komisji.

§ 19.

W § 19 został unormowany przebieg części jawnej przetargu. Wydaje się, że uczestnictwo oferentów nie jest obowiązkowe, ponieważ postępowanie ze swej istoty ma charakter pisemny. Jednakże obecność oferentów na przetargu może być obowiązkowa na mocy ustanowionego dodatkowego warunku przetargowego, gdyż może być wskazana np. ze względu na potrzebę złożenia przez oferentów wyjaśnień lub oświadczeń (np. co do zamiaru nabycia nieruchomości ze środków pochodzących z majątku odrębnego oferenta, pozostającego w związku małżeńskim³⁷).

W części jawnej można wyróżnić czynności podejmowane przez przewodniczącego komisji oraz czynności podejmowane przez komisję. Przewodniczący komisji przetargowej otwiera przetarg, informując o danych z § 16 pkt 1-3, 9-10 dotyczących nieruchomości będącej przedmiotem przetargu, skutkach uchylenia się od zawarcia umowy oraz o zastrzeżeniu, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert (§ 19 ust. 1).

Czynności komisji przetargowej w części jawnej zostały wymienione w § 19 ust. 2 rozporządzenia. W szczególności na podstawie § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia komisja przetargowa przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez oferentów. Warto zauważyć, że składane przez oferentów w trybie wyjaśnienia lub oświadczenia, wobec obowiązywania w przetargu zasady pisemności oraz upływu terminu do składania ofert, nie mogą prowadzić do uznania ich za nową ofertę³⁸. Poza tym na mocy § 19 ust. 2 pkt 5 rozporządzenia komisja przetargowa po dokonaniu weryfikacji ofert i ogłoszeniu, które zostały zakwalifikowane do części niejawnej przetargu (pkt 4), zawiadamia oferentów o terminie i miejscu części niejawnej. Oznacza to, że część niejawna może odbyć się w innym dniu i w innym miejscu niż część jawna przetargu.

§ 20.

W omawianym przepisie katalog przyczyn odmowy zakwalifikowania ofert do części niejawnej przetargu unormowany został w sposób wyczerpujący. Interpretacja rozwiązań zawartych w cytowanych przepisach w oderwaniu od innych uregulowań, zamieszczonych w rozporządzeniu, raziłaby nieuzasadnionym formalizmem. Celem działania właściwego organu i komisji w przetargu pisemnym powinno być dążenie do wyboru najkorzystniejszej oferty, przy uwzględnieniu równego dostępu do udziału w przetargu dla wszystkich uczestników³⁹. Odmowę zakwalifikowania oferty do części niejawnej przetargu z tak nieistotnego powodu, jak np. brak w treści oferty daty jej sporządzenia, trudno racjonalnie uzasadnić, jeżeli oferta została złożona w zamkniętej kopercie, nie nosi śladów otwarcia i z dokumentacji wynika, że została wniesiona w terminie. W takich okolicznościach nie zachodzi więc obawa o ewentualne antydatowanie oferty. W odniesieniu do braku oświadczenia o zapoznaniu się z warunkami rokowań i o ich przyjęciu warto zauważyć, że fakt złożenia oferty uprawnia do domniemania, że uczestnik przetargu zapoznał się z jawnymi warunkami rokowań i przyjmuje je bez zastrzeżeń. Należałoby zatem przyjąć, że brak daty sporządzenia zgłoszenia, jak również brak oświadczenia o zapoznaniu się z warunkami rokowań i przyjęciu ich bez zastrzeżeń, może być usuwany w trybie § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia, tj. poprzez złożenie komisji stosownego wyjaśnienia lub oświadczenia. Podobnie sytuacja przedstawia się z ofertami nieczytelnymi. Przykładowo wada oferty polegająca np. na niemożliwości odczytania adresu uczestnika przetargu może zostać naprawiona przez złożenie stosownego oświadczenia w trybie § 19 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia⁴⁰.

§ 21.

Z omawianego przepisu, jak również z art. 40 ust. 2 u.g.n. wynika, że w przetargu pisemnym powinny zostać ustalone oprócz ceny także inne kryteria wyboru najkorzystniejszej oferty. Zgodnie z zasadą jawności postępowania, wszystkie kryteria oceny ofert powinny być jawne dla uczestników przetargu. Wydaje się, że jawne powinno być również znaczenie nadawane poszczególnym kryteriom oceny ofert. Kryteria oceny ofert i ich znaczenie powinny być uwidocznione w ogłoszeniu o przetargu albo zamieszczone w dodatkowych warunkach przetargu. Brak wyszczególnienia tych kryteriów w przepisach rozporządzenia jest zrozumiały ze względu na możliwą różnorodność stanów faktycznych i oczekiwań zbywających nieruchomości publiczne. Dla przykładu można wskazać, że kryterium wyboru najkorzystniejszej oferty może być termin i sposób zagospodarowania nieruchomości.

§ 22.

Zgodnie z § 22 rozporządzenia w części niejawnej komisja przetargowa dokonuje szczegółowej analizy ofert, w wyniku której:

- wybiera najkorzystniejszą z nich,

- w związku z zastrzeżeniem zawartym w ogłoszeniu o prawie zamknięcia przetargu bez wybrania którejkolwiek z ofert stwierdza, że nie wybiera żadnej ze złożonych ofert,

- organizuje dodatkowy przetarg ustny ograniczony do oferentów, którzy złożyli oferty równorzędne.

W przetargu pisemnym komisja nie może prowadzić ustnych negocjacji z oferentami, nawet jeśli tylko jeden oferent przystąpił do przetargu. Cechą wynikającą z istoty tego przetargu jest bowiem pisemność postępowania, która wyklucza działania komisji przetargowej zmierzające do osiągnięcia korzystniejszych warunków sprzedaży niż proponowane w ofercie zgodnej z warunkami przetargu.

Na uwagę zasługuję możliwość organizowania w ramach przetargu pisemnego dogrywki pomiędzy dwoma lub więcej oferentami, których oferty zostaną uznane za równorzędne, tj. dodatkowego przetargu ustnego ograniczonego. Komisja zawiadamia tych oferentów o terminie dodatkowego przetargu oraz umożliwia im zapoznanie się z treścią równorzędnych ofert (§ 22 ust. 3), co oznacza, że dodatkowy przetarg ustny może odbyć się w innym dniu niż przetarg pisemny. W dodatkowym przetargu ustnym ograniczonym oferenci zgłaszają ustnie kolejne postąpienia ceny powyżej najwyższej ceny zamieszczonej w równorzędnych ofertach, dopóki, mimo trzykrotnego wywołania, nie ma dalszych postąpień (§ 22 ust. 4). W innych kwestiach odnoszących się do przebiegu dodatkowego przetargu odpowiednie zastosowanie mają przepisy dotyczące przetargu ustnego, zamieszczone w § 14 rozporządzenia.

O tym, czy w konkretnym przetargu oferty są równorzędne, decyduje w trakcie przetargu komisja przetargowa, jednakże reguły uznawania ofert za równorzędne powinny zostać ustalone przez właściwy organ w (dodatkowych) warunkach przetargowych, gdyż tylko w ten sposób zostanie zagwarantowane przestrzeganie zasady jawności i jednolitości postępowania przetargowego⁴¹. Należy w tym miejscu zauważyć, że równorzędność ofert nie jest tożsama z ich identycznością lub równością. Komisja przetargowa w protokole z przeprowadzonego przetargu powinna uzasadnić, dlaczego dane oferty uznała za równorzędne, powołując się na stosowne postanowienie warunków przetargowych⁴².

Wtedy, gdy w dodatkowym przetargu ustnym zostanie złożona choćby jedna oferta (postąpienie), nie jest możliwe zamknięcie przetargu bez wybrania oferty ze względu na treść § 22 ust. 4 w zw. z § 14 ust. 6 rozporządzenia. Po ustaniu zgłaszania postąpień przewodniczący komisji przetargowej jest zobowiązany do wywołania trzykrotnie ostatniej, najwyższej ceny i zamknięcia przetargu, a następnie ogłoszenia danych osoby, która przetarg wygrała. Z warunków przetargowych powinno jednak wynikać, jak ma postąpić komisja przetargowa w sytuacji, gdy żaden z oferentów uczestniczących w dodatkowym ustnym przetargu nie zgłosił postąpienia. Możliwe co do zasady są następujące rozwiązania:

- wybór oferenta, który złożył ofertę zawierającą najwyższą cenę;

- wybór oferenta, w którego ofercie kryteria pozacenowe były najkorzystniejsze;

- w razie systemu punktacji przy wyborze nabywcy - wybór oferenta, którego oferta została najwyżej oceniona w punktach spośród wszystkich równorzędnych ofert⁴³;

- zamknięcie przetargu bez wyboru oferty.

§ 23.

W ustawie nie określono daty rozstrzygnięcia przetargu, należy zatem posiłkować się przepisami rozporządzenia, w którym mowa o chwili (dacie) zamknięcia przetargu. Dniem zamknięcia, a więc rozstrzygnięcia przetargu pisemnego jest dzień, w którym został podpisany protokół przeprowadzonego przetargu przez przewodniczącego, członków komisji przetargowej i wyłonionego nabywcę (§ 10 ust. 3 i § 23 ust. 1 rozporządzenia).

Na mocy § 23 ust. 2 rozporządzenia w przetargu pisemnym przewodniczący komisji przetargowej zawiadamia na piśmie wszystkich, którzy złożyli oferty, o wyniku przetargu w terminie nie dłuższym niż 3 dni od dnia zamknięcia przetargu. Wydaje się, że kierując zawiadomienie do wyłonionego nabywcy, można poinformować go o dacie i miejscu zawarcia umowy sprzedaży, tj. zrealizować równocześnie obowiązek wynikający z art. 41 ust. 1 u.g.n. Wyznaczony termin zawarcia umowy sprzedaży nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia tego zawiadomienia. Wynika to z możliwości wniesienia skargi na czynności przetargowe w terminie 7 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu (art. 40 ust. 5 u.g.n.). W takiej sytuacji należałoby niezwłocznie zawiadomić wyłonionego nabywcę o fakcie wniesienia skargi i poinformować o treści § 11 ust. 2 rozporządzenia nakazującego wstrzymanie czynności związanych ze zbyciem nieruchomości. Po uznaniu skargi za niezasadną należałoby skierować do wyłonionego nabywcy ponowne zawiadomienie na podstawie art. 41 ust. 1 u.g.n.

Rozdział 5

Przetarg pisemny ograniczony

§ 24.

Przebieg pisemnego przetargu ograniczonego jest zbliżony do przebiegu przetargu nieograniczonego. Na podstawie § 24 ust. 4 rozporządzenia w sprawach nieuregulowanych w rozdziale dotyczącym przetargu pisemnego ograniczonego stosuje się odpowiednio przepisy rozporządzenia odnoszące się do przetargu pisemnego nieograniczonego. Specyfika przetargów ograniczonych polega na tym, że przetargi te poprzedza wstępna kwalifikacja oferentów do uczestnictwa w przetargu. Listę osób zakwalifikowanych wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu (§ 24 ust. 2). W § 24 ust. 1 rozporządzenia nałożono na właściwy organ obowiązek wyznaczania w ogłoszeniu o przetargu terminu zgłoszenia uczestnictwa w tym przetargu. Powstaje wątpliwość, czy w przetargu pisemnym ograniczonym ofertą jest zgłoszenie do przetargu, czy też uczestnik przetargu jest zobowiązany złożyć zgłoszenie do przetargu, a następnie - po zakwalifikowaniu - ofertę. Według § 16 ust. 4 rozporządzenia, ogłoszenie o przetargu nieograniczonym powinno zawierać informację m.in. o terminie składania ofert. Termin składania ofert w myśl § 17 ust. 1 rozporządzenia nie może upłynąć później niż 3 dni przed terminem przetargu. Stosownie do § 24 ust. 2 zdanie drugie listę osób zakwalifikowanych do przetargu pisemnego ograniczonego przez komisję przetargową wywiesza się w siedzibie właściwego urzędu, nie później niż dzień przed wyznaczonym terminem przetargu. Wydaje się zatem, że zgłoszenie uczestnictwa do przetargu ograniczonego, o którym mowa w § 24 ust. 1 powinno być jednocześnie pisemną ofertą, o której mowa w § 17 ust. 2, w przeciwnym razie osoba zakwalifikowana do uczestnictwa w przetargu i poinformowana o tym fakcie na dzień przed jego terminem, wyłącznie poprzez wywieszenie ogłoszenia w siedzibie urzędu (§ 24 ust. 2 zdanie drugie) zostałaby pozbawiona możliwości uczestnictwa w nim, gdyż jej oferta złożona po uzyskaniu oficjalnej informacji o zakwalifikowaniu do uczestnictwa w przetargu byłaby ofertą złożoną po terminie wynikającym z § 17 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto nakładanie na uczestników przetargu pisemnego ograniczonego obowiązku sporządzania dwóch dokumentów (zgłoszenia do przetargu i oferty) wymagałoby pisemnego zawiadomienia osób zakwalifikowanych do przetargu i wyznaczenia stosownego terminu do składania ofert, jednakże brak jest stosownej regulacji w rozporządzeniu⁴⁴.

Przepis § 24 ust. 3 rozporządzenia, stanowiący o dopuszczalności przetargu ograniczonego w sytuacji, gdy zakwalifikowano do przetargu tylko jednego uczestnika, jest zbędny wobec odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów o przetargu nieograniczonym w sprawach nieuregulowanych. Przepis ten powtarza co do zasady uregulowanie zawarte w § 18 ust. 1 rozporządzenia, według którego przetarg może się odbyć, chociażby wpłynęła tylko jedna oferta spełniająca warunki określone w ogłoszeniu o przetargu.

Odnośnie do przetargów ograniczonych zob. komentarz do art. 40 ust. 2a u.g.n.

Rozdział 6

Rokowania po drugim przetargu

§ 25.

Ogłoszenie o rokowaniach jest pierwszą czynnością rozpoczynającą procedurę rokowań. Poprzez publikację ogłoszenia o rokowaniach i złożenie zgłoszenia do rokowań pomiędzy zbywającym nieruchomość Skarbem Państwa albo j.s.t. a uczestnikami rokowań nawiązuje się stosunek prawny, na mocy którego właściwy organ działający przez komisję i uczestnicy rokowań zobowiązują się do przestrzegania trybu zbywania nieruchomości na zasadach określonych w ogłoszeniu. W obecnym stanie prawnym nie istnieje przepis ustawy, który byłby źródłem obowiązku publikacji ogłoszeń o zaproszeniu do rokowań prowadzonych w wyniku negatywnego zakończenia dwóch przetargów. W art. 38 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 września 2004 r., ustanowiono jedynie obowiązek ogłaszania o przetargu, w wyniku wejścia w życie noweli z dnia 28 listopada 2003 r. dodano do art. 38 u.g.n. przepis dotyczący ogłaszania o odwołaniu przetargu. Obowiązek publikowania ogłoszeń o rokowaniach wynika z § 25 rozporządzenia, w którym uregulowano składniki treści takiego ogłoszenia⁴⁵.

W pkt 1 ustępu 1 § 25 jako element treści ogłoszenia o rokowaniach wymieniono cenę wywoławczą. Według § 2 ust. 2 rozporządzenia, ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o cenie wywoławczej, należy przez to rozumieć cenę nieruchomości ustaloną według zasad zawartych w art. 67 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 u.g.n. Stosownie do art. 67 ust. 2 pkt 4 u.g.n., jeżeli przetargi nie przyniosły rezultatów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości uzgodnionej z nabywcą, nie niższej niż 40% jej wartości. Wydaje się więc, że w ogłoszeniu o rokowaniach podawana będzie w istocie cena wyjściowa do dalszych negocjacji, tj. cena minimalna, którą zbywający zamierza uzyskać w wyniku rokowań, nie niższa niż 40% wartości nieruchomości.

Z § 25 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia wynika obowiązek informowania w ogłoszeniu potencjalnych nabywców o zobowiązaniach, których przedmiotem jest zbywana nieruchomość. Nabywca powinien być poinformowany na przykład o nakładach poczynionych na zbywaną nieruchomość przez osoby trzecie lub innych roszczeniach kierowanych do właściciela nieruchomości. W przeciwnym razie wyłoniony w rokowaniach nabywca mógłby skutecznie uchylić się od obowiązku zawarcia umowy albo od umowy odstąpić, powołując się np. na błąd (art. 84 k.c.), podstęp (art. 86 k.c.) albo realizując uprawnienie wynikające z rękojmi za wady prawne (art. 556 § 2 k.c.)⁴⁶. Zob. też komentarz do § 13 rozporządzenia.

Według pkt 6 § 25 ust. 1 rozporządzenia w ogłoszeniu należy podawać informację o terminie i miejscu, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami rokowań. Jednym z dodatkowych warunków rokowań może być określenie sposobu zagospodarowania nieruchomości przez kupującego, w ramach możliwości wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego. Wprawdzie nieruchomość stanie się własnością nabywcy, co ogranicza możliwość oddziaływania na sposób jej dysponowania przez właściciela, jednakże żaden przepis powszechnie obowiązującego prawa nie ustanawia dla Skarbu Państwa lub j.s.t. ograniczeń w zakresie stosowania np. kar umownych jako zabezpieczenia wykonania zobowiązania niepieniężnego drugiej strony umowy sprzedaży⁴⁷. Dodatkowe warunki rokowań mogą również wynikać z danej sytuacji, na przykład dotyczącej zbywania nieruchomości powstałych w wyniku podziału, co powoduje konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości. W tej sytuacji poinformowanie potencjalnych nabywców o obciążeniach nieruchomości lub zobowiązaniach, których przedmiotem jest nieruchomość, nie będzie wystarczające, ponieważ wymienione informacje dotyczą obciążeń i zobowiązań istniejących, a nie mających powstać w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Stosownie do § 25 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia właściwy organ ma obowiązek informować o terminie, miejscu wpłaty oraz wysokości zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w razie uchylenia się od zawarcia umowy. Jest to rozwiązanie zbliżone do sposobu zabezpieczania wykonania umów zawieranych w trybie przetargu, w którym na uczestnika przetargu został nałożony obowiązek wpłaty wadium. W rokowaniach funkcję wadium będzie pełniła zaliczka. Wypada jednak zauważyć, że termin "zaliczka" użyty w rozporządzeniu nie jest poprawny z jurydycznego punktu widzenia. Najprawdopodobniej zamiarem prawodawcy było zabezpieczenie wykonania umowy poprzez obowiązek złożenia kwoty (kaucji) gwarancyjnej. Zaliczka stanowi bowiem wpłatę na poczet przyszłego świadczenia, z jej zapłatą nie wiążą się inne skutki niż obowiązek zwrotu wtedy, gdy umowa nie zostaje zawarta, albo zaliczenie jej na poczet ceny w razie zawarcia umowy. Zaliczka przynosi jednostronną korzyść sprzedawcy i w istocie jest formą bezpłatnego kredytowania sprzedawcy przez kupującego⁴⁸. Natomiast wpłata kwoty (kaucji) gwarancyjnej oznaczałaby, że gwarant (uczestnik rokowań) zobowiązuje się jednostronnie do zawarcia umowy zbycia nieruchomości publicznej, jeśli zostanie wyłoniony jako nabywca, pod rygorem utraty wpłaconej kwoty gwarancyjnej na rzecz beneficjenta gwarancji (Skarbu Państwa lub j.s.t.).

Warto zwrócić uwagę, że w ustawie nie określono wprost sankcji z tytułu uchylenia się nabywcy od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w trybie rokowań. Odnośnie do przetargów podstawa prawna najdotkliwszego skutku, jakim jest utrata wadium, wynika z ustawy (art. 41 ust. 2 u.g.n.). Wydaje się jednak, że wystarczającą podstawą do zatrzymania zaliczki są przepisy rozporządzenia (§ 25 ust. 8 i 10). Utrata zaliczki jest jednym ze składników treści stosunku zobowiązaniowego powstałego przez publikację ogłoszenia o rokowaniach, zawierającego informację w tym zakresie⁴⁹.

Na podstawie § 25 ust. 2 rozporządzenia do zaliczki, o której mowa w ust. 1 pkt 8, stosuje się przepisy § 4 ust. 2-9 oraz § 5. Wydaje się jednak, że wymienione przepisy w zakresie wadium powinny być stosowane odpowiednio, a nie wprost do zaliczki, ponieważ nie wszystkie mogą mieć zastosowanie w rokowaniach. Niewątpliwie do zaliczki należy - odpowiednio - stosować przepisy:

- § 4 ust. 2, co oznacza, że właściwy organ ustala wysokość zaliczki, która nie może być niższa niż 5% ceny wywoławczej (minimalnej) i wyższa niż 20% tej ceny,

- § 4 ust. 5, co powoduje, że dowód wniesienia zaliczki przez uczestnika rokowań podlega przedłożeniu komisji przed rozpoczęciem rokowań,

- § 4 ust. 6, co oznacza, że wyznaczony termin wniesienia zaliczki powinien być ustalony w taki sposób, aby umożliwiał komisji stwierdzenie, nie później niż 3 dni przed rokowaniami, że dokonano wpłaty,

- § 4 ust. 7, co powoduje, że zaliczkę zwraca się niezwłocznie, jednak nie później niż przed upływem 3 dni od dnia odwołania albo zamknięcia rokowań,

- § 4 ust. 8, co oznacza, że zaliczka wniesiona (w pieniądzu) przez uczestnika rokowań, który został wyłoniony jako nabywca nieruchomości, jest zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości lub pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej,

- § 5, regulującego na mocy § 25 ust. 2 rozporządzenia warunki formalne uzyskania zwolnienia z obowiązku wniesienia zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w razie uchylenia się od zawarcia umowy (zgłoszenie uczestnictwa w rokowaniach poprzez złożenie zgłoszenia do rokowań, przedstawienie dowodu w postaci oryginału zaświadczenia lub decyzji potwierdzającej prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami państwa polskiego, złożenie pisemnego zobowiązania do uiszczenia kwoty równej wysokości zaliczki ustalonej w razie uchylenia się od zawarcia umowy).

Wydaje się, że z istoty rzeczy i znaczenia tego słowa w języku polskim zaliczka zawsze będzie miała postać pieniężną i może być wnoszona wyłącznie w pieniądzu, stąd zastosowania nie będą miały przepisy § 4 ust. 3, 4 i 9 rozporządzenia regulujące formy wnoszenia wadium, obowiązek wskazywania tych form w ogłoszeniu i zwrot wadium niepieniężnego. Potwierdzeniem tezy o wyłącznie pieniężnej formie zaliczki może być również treść § 26 ust. 3 rozporządzenia, ustanawiającego obowiązek dołączenia do zgłoszenia kopii dowodu wpłaty zaliczki. De lege ferenda należałoby jednak znowelizować przepis § 25 ust. 2 rozporządzenia przez wyeliminowanie odesłania do tych przepisów, a w pozostałym zakresie sformułowanie nakazu odpowiedniego stosowania do zaliczki wymienionych przepisów.

Odnośnie miejsca i terminów publikacji ogłoszeń o rokowaniach zob. komentarz do § 30 rozporządzenia.

W obowiązujących przepisach nie ustanowiono normy odnoszącej się do kwestii odwołania ogłoszenia o rokowaniach. Nowelą z dnia 28 listopada 2003 r. został dodany do ustawy o gospodarce nieruchomościami przepis art. 38 ust. 4 u.g.n. stanowiący wyłącznie o odwołaniu ogłoszonego przetargu. Podobnie jak ogłoszenie o przetargu, mające źródło w ustawie, ogłoszenie o rokowaniach jest oświadczeniem woli wszczynającym procedurę rokowań⁵⁰. Właściwy organ jest związany treścią ogłoszenia o rokowaniach, które jest zaproszeniem do udziału w rokowaniach, określającym warunki rokowań. Nie zostało to wprawdzie wprost uregulowane, jednakże należałoby postulować, odwołując się do art. 38 ust. 4 u.g.n., że odwołanie rokowań może nastąpić wyłącznie z ważnych powodów, ogłoszenie zaś o odwołaniu rokowań powinno być podawane do publicznej wiadomości w ten sam sposób co ogłoszenie o rokowaniach, na podstawie stosowanego w drodze analogii § 6 cytowanego rozporządzenia (tj. w prasie o zasięgu jak dla zamieszczonego ogłoszenia o rokowaniach, a także na stronie internetowej)⁵¹.

§ 26.

Konsekwencją regulacji § 25 rozporządzenia są przepisy paragrafu następnego. Zgodnie z § 26 ust. 1 i 2 cytowanego rozporządzenia zgłoszenie udziału w rokowaniach składa się w zamkniętych kopertach najpóźniej na 3 dni przed wyznaczonym terminem rokowań. Treść zgłoszenia do rokowań została uregulowana w § 26 ust. 2 rozporządzenia. Różnica z ofertą składaną w przetargu pisemnym sprowadza się do tego, że zgłoszenie do rokowań zawiera jedynie propozycje ceny, a nie wiążącą i niepodlegającą negocjacjom cenę. Zgłoszenie do rokowań nie jest ofertą w rozumieniu prawa cywilnego. Zawarte w zgłoszeniu do rokowań propozycje nie wiążą uczestnika rokowań, jednakże, jak wynika z § 28 ust. 6 rozporządzenia, w toku dalszych negocjacji nie mogą zostać zaakceptowane przez komisję propozycje uczestnika, które byłyby mniej korzystne od zawartych w pisemnym zgłoszeniu.

Na mocy § 26 ust. 3 w związku z § 5 rozporządzenia do zgłoszenia należy dołączyć kopię dowodu wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku, w odniesieniu do osób wymienionych w art. 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zaliczaniu na poczet ceny sprzedaży albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego.

Zob. też komentarz do § 17 rozporządzenia.

§ 27.

W rozporządzeniu szczegółowo uregulowano sposób postępowania właściwego organu w razie wielości zgłoszeń do rokowań. Jednakże ustawodawca w § 27 cytowanego rozporządzenia zastrzegł, że rokowania można przeprowadzić, chociażby wpłynęło tylko jedno zgłoszenie spełniające warunki określone w ogłoszeniu o rokowaniach. Właściciel nieruchomości nie powinien być bowiem ograniczony w wykonywaniu swoich uprawnień właścicielskich do rozporządzania rzeczą (art. 140 k.c.) tylko z powodu nikłego zainteresowania oferowaną nieruchomością. Warunkiem podjęcia rokowań z jedynym podmiotem, który nadesłał zgłoszenie do rokowań, jest wyłącznie spełnianie przez zgłoszenie warunków określonych w ogłoszeniu o rokowaniach. Przykładowo nieczytelność danych zawartych w zgłoszeniu nie stanowi w takim przypadku podstawy odmowy udziału w części ustnej rokowań w myśl § 28 ust. 4 pkt 4 rozporządzenia⁵².

Zob. też komentarz do § 18 ust. 1 rozporządzenia.

§ 28.

Rokowania sensu stricte składają się z dwóch faz: pierwszej, jawnej dla uczestników rokowań i drugiej niejawnej, w której są ustalane warunki przyszłej umowy sprzedaży z poszczególnymi uczestnikami rokowań. W części jawnej rokowania rozpoczynają się od otwarcia przez przewodniczącego komisji i przekazania ich uczestnikom informacji na temat:

- danych wymienionych w wykazie nieruchomości (art. 35 ust. 2 u.g.n.) oraz o cenie wywoławczej,

- obciążeń nieruchomości,

- zobowiązań, których przedmiotem jest nieruchomość,

- terminów przeprowadzonych przetargów,

- skutków uchylenia się od zawarcia umowy sprzedaży,

- zastrzeżenia, że właściwemu organowi przysługuje prawo zamknięcia rokowań bez wybrania nabywcy nieruchomości.

W obecności uczestników, stosownie do § 28 ust. 3 rozporządzenia, komisja:

1) podaje liczbę otrzymanych zgłoszeń oraz sprawdza dowody wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia z tego obowiązku;

2) otwiera koperty zawierające zgłoszenia, sprawdza dane w nich zawarte, nie ujawniając ich treści uczestnikom, oraz sprawdza tożsamość uczestników rokowań;

3) przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez uczestników rokowań;

4) ogłasza, które zgłoszenia zostały zakwalifikowane do ustnej części rokowań.

Jak wynika z powyżej cytowanego § 28 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, składane przez uczestników rokowań zgłoszenia będą podlegały weryfikacji formalnej, podobnie jak ma to miejsce w przypadku ofert składanych w przetargach, a następnie w części ustnej (niejawnej) rokowań będą prowadzone negocjacje. W wyniku przeprowadzenia kontroli formalnej zgłoszeń do rokowań następuje kwalifikacja bądź odmowa kwalifikacji do części jawnej rokowań. Warunkiem zakwalifikowania do części ustnej rokowań, jak wynika z § 28 ust. 4 rozporządzenia, jest złożenie zgłoszenia, które:

1) odpowiada warunkom rokowań. Najistotniejsze warunki rokowań będą wymienione w ogłoszeniu o rokowaniach (§ 25 ust. 1 rozporządzenia). Jak wynika z § 25 ust. 1 pkt 6 cytowanego rozporządzenia, o innych, "dodatkowych" warunkach rokowań zainteresowane osoby będą informowane w terminie i miejscu wskazanym w ogłoszeniu o rokowaniach. Na uczestnikach rokowań ciąży więc obowiązek zapoznania się również z dodatkowymi warunkami rokowań nieujętymi w treści ogłoszenia i uwzględnienia tych warunków w treści zgłoszenia, pod rygorem odmowy zakwalifikowania zgłoszenia do części ustnej rokowań (§ 28 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia);

2) zostało złożone w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu o rokowaniach;

3) jest czytelne, nie budzi wątpliwości co do treści i zawiera wszystkie dane wymienione w przytoczonym wyżej § 26 ust. 2 rozporządzenia oraz kopię dowodu wpłaty zaliczki lub dowody stanowiące podstawę do zwolnienia od jej wniesienia (§ 26 ust. 3). Brak wyżej wymienionych danych lub dowodów, ich niekompletność, nieczytelność lub niejasność skutkuje odmową zakwalifikowania do części ustnej rokowań na podstawie § 28 ust. 4 pkt 3 lub 4 rozporządzenia.

Odnośnie stosowania przesłanek odmowy zakwalifikowania zgłoszeń do części ustnej zob. też komentarz do § 17 i § 20 rozporządzenia. Warto dodatkowo wskazać, że celem działania właściwego organu w rokowaniach powinno być dążenie do uzyskania najkorzystniejszego wyniku rokowań, przy uwzględnieniu równego dostępu do udziału w rokowaniach dla wszystkich uczestników⁵³. Należy również zwrócić uwagę na odmienność celu analogicznej regulacji zamieszczonej w rozdziale 4 dotyczącym przetargów pisemnych (§ 17 ust. 2 pkt 2 i § 20 pkt 3). W ofercie składanej w przetargu pisemnym zamieszcza się cenę (§ 17 ust. 2 pkt 4), która wiąże oferenta i ma wpływ na wybór nabywcy, natomiast zgłoszenie do rokowań zawiera jedynie propozycję ceny, która może być podwyższona w części ustnej. Nie zachodzi więc obawa o ewentualne antydatowanie zgłoszenia do rokowań w wyniku zmowy z członkiem komisji, w celu zaoferowania wyższej ceny niż konkurent, ponieważ nabywca w rokowaniach zostanie wyłoniony dopiero po przeprowadzeniu części ustnej rokowań. Cena w zgłoszeniu do rokowań jest jedynie wstępną propozycją do dalszych negocjacji.

Po dokonaniu kwalifikacji formalnej zgłoszeń, według § 28 ust. 5 rozporządzenia, komisja przeprowadza ustną część rokowań w zakresie wszystkich warunków koniecznych do zawarcia umowy oraz dodatkowych propozycji uczestników rokowań, osobno z każdą z osób zakwalifikowanych do udziału w tej części. Brzmienie przywołanego przepisu jednoznacznie wskazuje, że rokowania powinny być prowadzone ze wszystkimi uczestnikami zakwalifikowanymi do części ustnej, niezależnie od wysokości proponowanej w zgłoszeniu ceny⁵⁴. Należy podkreślić, że obowiązek ogłaszania o rokowaniach i wymóg pisemnej odpowiedzi na zaproszenie do rokowań nie stanowiłyby samodzielnie wystarczającej gwarancji uczciwego obrotu nieruchomościami publicznymi. W przepisach dotyczących zbywania nieruchomości, obowiązujących do dnia 22 września 2004 r., nie było uregulowań nakazujących prowadzenie rokowań ze wszystkimi osobami, które się do nich zgłosiły. Zaniechanie prowadzenia rokowań ze wszystkimi zainteresowanymi osobami przed wejściem w życie noweli z dnia 28 listopada 2003 r. było zgodne z prawem. W praktyce niektóre gminy zbywały nieruchomości po dwóch przetargach w trybie zbliżonym do ofertowego (poprzez złożenie pisemnej oferty i przyjęcie zawartej w niej propozycji cenowej, z prowadzeniem negocjacji w innych, mniej istotnych kwestiach, np. co do daty zawarcia umowy, skutków niezapłacenia ceny przed określonym terminem, itp.). W rezultacie zdarzało się, że rokowania były prowadzone tylko z jedną osobą, która w pisemnym zgłoszeniu do rokowań (nazywanym ofertą) zaproponowała najkorzystniejszą cenę. Takie postępowanie nie dawało możliwości uzyskania korzystniejszej ceny w wyniku dalszych, ustnych negocjacji ze wszystkimi zainteresowanymi⁵⁵.

W związku z brakiem regulacji w ustawie i rozporządzeniu na temat sposobu prowadzenia rokowań prowadzących do zawarcia umowy (również rokowań prowadzonych na podstawie art. 37 ust. 2 i 3 u.g.n.), należy mieć na uwadze przepisy Kodeksu cywilnego. Wprawdzie w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie zawarto odpowiednika art. 7 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniu nieruchomości, zgodnie z którym w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, jednakże byłoby to zastrzeżenie zbędne. Przepisy Kodeksu cywilnego - jako podstawowego aktu prawnego regulującego stosunki cywilnoprawne - zawsze znajdują zastosowanie, jeżeli przepis szczególny nie reguluje inaczej danej kwestii. Brak szczególnej regulacji przy zbywaniu nieruchomości publicznych oznacza, że należy stosować przepisy Kodeksu cywilnego⁵⁶. Według art. 72 § 1 k.c., jeżeli strony prowadzą negocjacje w celu zawarcia oznaczonej umowy, umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich jej postanowień, które były przedmiotem negocjacji. W trakcie rokowań należy uzgodnić wszystkie kwestie, które powinny być objęte rokowaniami, a więc oprócz przedmiotowo istotnych postanowień umowy sprzedaży (przedmiotu umowy i ceny) np. sposób zapłaty, datę, miejsce zawarcia umowy, stronę wskazującą notariusza sporządzającego akt notarialny, uzgodnienie odnośnie do kosztów aktu notarialnego, a także sposób zabezpieczenia interesów Skarbu Państwa albo j.s.t. przed uchyleniem się nabywcy od zawarcia umowy⁵⁷. Przy prowadzeniu rokowań obie strony umowy powinny dążyć do zawarcia umowy. Jak stanowi art. 72 § 2 k.c., strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.

Przepisy rozporządzenia przesądzają, że rokowania powinny toczyć się ustnie (np. § 28 ust. 4-6 rozporządzenia), a nie pisemnie przez wymianę korespondencji zawierającej propozycje warunków umowy. Warto zwrócić uwagę, że w rozporządzeniu nie nałożono obowiązku, by rokowania odbyły się w ciągu jednego dnia, należy uznać, że kolejne tury rokowań mogą się odbywać w późniejszym (uzgodnionym z uczestnikami przez komisję bądź określonym przez właściwy organ w dodatkowych warunkach rokowań) terminie.

Przepisem zmierzającym do osiągnięcia celu polegającego na uzyskaniu najkorzystniejszego dla zbywającego wyniku rokowań jest § 28 ust. 6 rozporządzenia, stosownie do którego postanowienia wynegocjowanej umowy nie mogą być mniej korzystne dla zbywającego nieruchomość publiczną niż te, które zostały zawarte w pisemnym zgłoszeniu do rokowań. Wobec bezwzględnie obowiązującego charakteru przepisów dotyczących zbywania nieruchomości publicznych, wydaje się, że naruszenie również tego przepisu na podstawie art. 58 § 3 k.c. powinno skutkować sankcją w postaci bezwzględnej nieważności danego postanowienia umowy, ewentualnie nieważnością zawartej umowy (art. 58 § 1 k.c.)⁵⁸. Ponadto naruszenie zasady wynikającej z § 28 ust. 6 cytowanego rozporządzenia może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą zbywającego wobec pozostałych uczestników rokowań zakwalifikowanych do części ustnej rokowań.

§ 29.

Przepis § 29 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza możliwość organizowania, w ramach części ustnej, dwustopniowych rokowań. O przeprowadzeniu dodatkowych ustnych rokowań rozstrzyga komisja. Mogą być one prowadzone z uczestnikami rokowań, których propozycje są:

1) atrakcyjniejsze niż pozostałych uczestników;

2) równorzędne względem siebie⁵⁹.

Oznacza to, że z pozostałymi uczestnikami części ustnej rokowań negocjacje zostaną zakończone albo zawieszone, w zależności od ustaleń, które powinny być określone w razie takiej sytuacji w dodatkowych warunkach rokowań. Ewentualne podjęcie (wznowienie) negocjacji będzie uzależnione od wyników rokowań prowadzonych z uczestnikami dodatkowych ustnych rokowań.

Komisja przeprowadzająca rokowania nie jest zobligowana do wyłonienia w rokowaniach nabywcy nieruchomości publicznej. Według § 29 ust. 1 rozporządzenia po przeprowadzeniu ustnej części rokowań komisja ustala nabywcę lub stwierdza, że nie wybiera nabywcy. Jest to słuszne rozwiązanie, ponieważ Skarb Państwa lub j.s.t. nie powinny być zobowiązane do zbycia nieruchomości poprzez sam fakt zorganizowania rokowań, jeśli wyniki rokowań nie pozwalają na osiągnięcie z tytułu zbycia nieruchomości założonych efektów (nie tylko finansowych, ale dotyczących np. zamierzeń uczestników rokowań co do przeznaczenia nieruchomości).

W rozporządzeniu został określony moment zakończenia rokowań. Zgodnie z § 29 ust. 4 rozporządzenia rokowania uważa się za zamknięte z chwilą podpisania protokołu. Po zakończeniu rokowań należy powiadomić uczestników rokowań o ich wyniku. Obowiązek poinformowania o wyniku rokowań wypływa z zasady jawności i jednolitości postępowania przy zbywaniu nieruchomości, i jest wykonywany poprzez:

1) ustne zawiadomienie uczestników rokowań przez przewodniczącego komisji;

2) wywieszenie informacji w siedzibie właściwego urzędu.

Na mocy § 29 ust. 5 rozporządzenia przewodniczący komisji zawiadamia ustnie uczestników rokowań o wyniku rokowań bezpośrednio po ich zamknięciu. Ze względu na obowiązek wynikający z cytowanego przepisu rozporządzenia wydaje się, że część ustna rokowań powinna odbyć się tego samego dnia (lub w te same dni) ze wszystkimi uczestnikami rokowań, a protokół z ich przeprowadzenia powinien zostać sporządzony niezwłocznie, tj. w ostatnim dniu prowadzenia rokowań, po ich zakończeniu. Pomimo że przewodniczący komisji został zobowiązany do ustnego informowania o rezultacie rokowań bezpośrednio po ich zamknięciu, należy przyjąć, że uczestnik rokowań, chcąc poznać ich wynik, nie będzie zmuszony do oczekiwania w miejscu prowadzenia rokowań, aż zostaną zakończone rokowania z ostatnim uczestnikiem (zwłaszcza w razie prowadzenia dwustopniowych rokowań z uczestnikami składającymi równorzędne propozycje). Wymóg ustnego informowania o wyniku rokowań będzie dochowany także poprzez zawiadomienie np. telefoniczne i sporządzenie notatki służbowej⁶⁰.

§ 30.

W przepisie § 30 został zawarty nakaz stosowania do rokowań po drugim przetargu przepisów ogólnych rozporządzenia w zakresie ograniczonym do:

- komisji przeprowadzającej rokowania,

- sposobu i trybu przeprowadzania rokowań.

Stosownie do § 28 rozporządzenia właściwy organ może powierzyć prowadzenie rokowań komisji przetargowej, która przeprowadzała ostatni przetarg, lub powołać nową komisję do przeprowadzenia rokowań. W związku z tym, że w rozdziale 6 rozporządzenia nie zawarto przepisu regulującego skład komisji, kwalifikacje jej członków, sposób podejmowania rozstrzygnięć, powołując komisję do przeprowadzania rokowań, właściwy organ powinien mieć na uwadze przepisy § 8 i § 9 w związku z § 30 rozporządzenia. Oznacza to w szczególności, że:

- na przewodniczącego oraz członków komisji mogą zostać wyznaczone osoby dające rękojmię rzetelnego przeprowadzenia i rozstrzygnięcia przetargu⁶¹ (§ 8 ust. 2),

- komisja podejmuje rozstrzygnięcia w drodze głosowania. W razie równej liczby głosów dotyczących przeciwstawnych rozwiązań decyduje głos przewodniczącego komisji (§ 8 ust. 3 i 4),

- z uczestnictwa w rokowaniach są wyłączone osoby wchodzące w skład komisji przetargowej (lub komisji przeprowadzającej rokowania) i osoby bliskie tym osobom oraz osoby, które pozostają z członkami komisji w takim stosunku prawnym lub faktycznym, że może to budzić uzasadnione wątpliwości co do bezstronności komisji (§ 9)⁶².

Rokowania po drugim przetargu ogłasza, organizuje i przeprowadza właściwy organ (§ 3 ust. 1 w zw. z § 30 rozporządzenia). Wobec nieuregulowania w rozdziale 6 rozporządzenia sposobu i miejsca publikacji ogłoszenia o rokowaniach, na podstawie § 6 w związku z § 30 rozporządzenia należy przyjąć, że⁶³:

- ogłoszenie o rokowaniach powinno być podawane do publicznej wiadomości co najmniej na 30 dni przed wyznaczonym terminem rokowań (§ 6 ust. 1),

- jeżeli cena wywoławcza z ogłoszenia o rokowaniach jest wyższa niż równowartość 10.000 euro i nie przekracza 100.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się w prasie o zasięgu obejmującym co najmniej powiat, na którego terenie jest położona nieruchomość, ukazującej się nie rzadziej niż raz w tygodniu (§ 6 ust. 4),

- jeżeli cena wywoławcza z ogłoszenia o rokowaniach jest wyższa niż równowartość 100.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się co najmniej 2 miesiące przed wyznaczonym terminem rokowań, w prasie codziennej ogólnokrajowej. W odniesieniu do nieruchomości, których cena wywoławcza jest wyższa niż równowartość 10.000.000 euro, ogłoszenie zamieszcza się co najmniej dwukrotnie (§ 6 ust. 5),

- w każdym wypadku ogłoszenie o rokowaniach należy opublikować także na stronach internetowych właściwego organu.

W rozporządzeniu nie uregulowano sposobu ogłaszania o rokowaniach w sprawie sprzedaży nieruchomości, których cena wywoławcza nie przekracza 10.000 euro. Wydaje się, że w rokowaniach na zbycie nieruchomości o cenie wywoławczej do 10.000 euro publikacja ogłoszenia o rokowaniach będzie odbywać się co najmniej poprzez wywieszenie ogłoszenia o rokowaniach w siedzibie właściwego urzędu (analogia do art. 38 ust. 2 u.g.n., regulującego sposób publikowania ogłoszeń o przetargach) oraz przez opublikowanie na stronie internetowej.

Na mocy § 29 ust. 3 rozporządzenia protokół z przeprowadzonych rokowań sporządza przewodniczący komisji, która przeprowadziła rokowania. W związku z tym, że w rozdziale 1 rozporządzenia (w § 10) uregulowano, co powinien zawierać protokół z przetargu, przepis ten będzie miał na mocy przywołanego wyżej § 30 zastosowanie do protokołów z rokowań. Protokół z rokowań powinien zawierać informacje dotyczące:

1) terminu i miejsca rokowań;

2) oznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem rokowań według katastru nieruchomości i księgi wieczystej;

3) obciążeń nieruchomości;

4) zobowiązań, których przedmiotem jest nieruchomość;

5) wyjaśnień i oświadczeń złożonych przez uczestników rokowań;

6) osób dopuszczonych i niedopuszczonych do uczestnictwa w rokowaniach, wraz z uzasadnieniem⁶⁴;

7) ceny wywoławczej nieruchomości, złożonych zgłoszeń do rokowań wraz z uzasadnieniem wyboru nabywcy, który złożył najkorzystniejszą propozycję, albo o niewybraniu nabywcy;

8) uzasadnienia rozstrzygnięć podjętych przez komisję;

9) imienia, nazwiska i adresu (nazwy lub firmy i siedziby) wyłonionego nabywcy;

10) imion i nazwisk członków komisji;

11) daty sporządzenia protokołu.

Oznacza to, że z rokowań będzie sporządzany jeden protokół, a nie tyle protokołów, ile uczestników części ustnej rokowań. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia rokowań komisja powinna wykazać, dlaczego został wyłoniony dany nabywca, co powinno skutkować tym, że w protokole powinny być zamieszczone ceny i inne istotne warunki umowy negocjowane ze wszystkimi uczestnikami części ustnej rokowań. Dopiero na podstawie sporządzonego w takiej szczegółowości protokołu z rokowań można ocenić, czy nabywcą nieruchomości publicznej jest osoba, z którą zostały wynegocjowane najkorzystniejsze dla zbywającego warunki⁶⁵.

Odmiennie kształtuje się sytuacja prawna uczestnika rokowań i uczestnika przetargu w aspekcie możliwości złożenia skargi na czynności organu przeprowadzającego postępowanie. Nowelą z dnia 28 listopada 2003 r. został dodany do art. 40 u.g.n. przepis ust. 5, w myśl którego uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Rozwinięcie tego unormowania zostało zawarte w § 11 rozporządzenia. Należy zauważyć, że delegacja ustawowa zawarta w art. 42 ust. 2 u.g.n. upoważniła Radę Ministrów do ustalenia trybu postępowania przy prowadzeniu rokowań po drugim przetargu. Upoważnienie nie zostało rozszerzone na tryb postępowania w razie zaskarżenia czynności podejmowanych w trakcie rokowań. Ustawodawca traktuje bowiem jako oddzielne zagadnienia tryb postępowania w przypadku zaskarżania przetargów (art. 42 ust. 2 pkt 5 u.g.n.) oraz tryb postępowania przy przeprowadzaniu przetargów (art. 42 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). Ponadto zamieszczony w rozporządzeniu przepis § 30 odsyła w sprawach nieuregulowanych w rozdziale poświęconym tym rokowaniom do przepisów ogólnych rozporządzenia w zakresie sposobu i trybu przeprowadzania przetargu, nie zaś w zakresie możliwości zaskarżania jego wyniku⁶⁶. Należy zauważyć, że do zaliczki stosuje się przepisy dotyczące wadium (§ 4 i 5 rozporządzenia) na mocy wyraźnego odesłania zawartego w § 25 ust. 2 rozporządzenia.

Niezadowolonemu z wyniku rokowań podmiotowi (uczestnikowi rokowań) przysługuje droga sądowa, tj. możliwość wniesienia do sądu np. powództwa o stwierdzenie nieważności zawartej umowy (art. 58 § 1 k.c.) albo - po wyłonieniu nabywcy, a przed zawarciem z nim umowy - o ustalenie nieistnienia obowiązku zawarcia umowy⁶⁷. Nieodzowne przy realizacji tego uprawnienia będzie zapoznanie się z dokumentacją z rokowań, a niekiedy również z dokumentacją poprzedzających rokowania przetargów. Prawo wglądu do protokołu z rokowań oraz dokumentacji procedury przetargowej i dokumentacji z przeprowadzonych rokowań, które stanowią informację o sprawach publicznych, przysługuje każdemu zainteresowanemu, w szczególności uczestnikom rokowań, na podstawie art. 2 ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej⁶⁸.

Wydaje się, że po zakończeniu rokowań, stosownie do § 12 rozporządzenia, właściwy organ ma obowiązek podać do publicznej wiadomości informację o wyniku rokowań, która powinna zawierać:

1) datę i miejsce rokowań (celowe byłoby również podanie dat przeprowadzonych przetargów);

2) oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem rokowań oraz poprzedzających je przetargów według katastru nieruchomości i księgi wieczystej;

3) liczbę osób zakwalifikowanych i niezakwalifikowanych do uczestniczenia w rokowaniach;

4) cenę wywoławczą nieruchomości, wymienioną w ogłoszeniu o rokowaniach oraz informację o złożonych ostatecznych propozycjach w trakcie rokowań lub o niewybraniu nabywcy;

5) imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.

Informację o wyniku przetargu należy w myśl omawianego przepisu wywiesić w siedzibie właściwego urzędu na okres 7 dni.

Rozdział 7

Przepisy przejściowe i końcowe

§ 32.

Przepis § 31 ustanawiał zasadę dalszego obowiązywania rozporządzenia z dnia 13 stycznia 1998 r. w odniesieniu do spraw w toku.

Przypisy:

¹Dz. U. Nr 207, poz. 2108, zwane dalej rozporządzeniem.

²Umiejscowienie tej zasady w ramach przepisu regulującego zasady ustalania cen w przetargu nie jest właściwe, ponieważ rokowania po drugim przetargu niewątpliwie należy zaliczyć do bezprzetargowego trybu zbywania nieruchomości. Pewnym uzasadnieniem może być fakt, iż warunkiem koniecznym sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 39 ust. 2 u.g.n. jest negatywny wynik co najmniej dwóch przetargów.

³Odnośnie zasad postępowania przy sprzedaży nieruchomości publicznych zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 11 i n.

⁴Przepis § 4 ust. 6 jest nieprecyzyjny, ponieważ pominięto w nim istnienie niepieniężnych form wadialnych. Zwrot in fine "dokonano wpłaty" należałoby de lege ferenda zastąpić zwrotem "wadium zostało wniesione".

⁵Na mocy § 15 ust. 4 rozporządzenia przepis § 13 pkt 5 stosuje się do przetargów ustnych ograniczonych, natomiast na podstawie § 24 ust. 4 przepis § 16 pkt 7 rozporządzenia stosuje się do przetargów pisemnych ograniczonych.

⁶Por. analogiczne poglądy autorów odnośnie wadium w zamówieniach publicznych: T. Kwieciński, op. cit., s. 148; J. Pieróg, Prawo zamówień publicznych. Komentarz, wyd. 6, Warszawa 2004, s. 144-145.

⁷Dz. U. Nr 9, poz. 30 z późn. zm., zwane dalej rozporządzeniem z dnia 13 stycznia 1998 r.

⁸Por. § 10 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 2004 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży przedsiębiorstwa (Dz. U. Nr 277, poz. 2744), według którego wadium jest zwracane na wniosek oferenta, jeżeli wycofał on ofertę przed upływem terminu do składania ofert albo gdy upłynął termin związania ofertą.

⁹Dz. U. z 2004 r. Nr 6, poz. 39 z późn. zm.

¹⁰Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. prawo do zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego potwierdza, w drodze decyzji, wojewoda właściwy ze względu na:

1) miejsce zamieszkania wnioskodawcy będącego właścicielem nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego albo

2) ostatnie miejsce zamieszkania osoby będącej właścicielem nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, jeżeli o zaliczenie ubiegają się spadkobiercy tej osoby.

¹¹Zob. art. 7 ust. 4 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r.

¹²Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 grudnia 2004 r., K 2/04 (Dz. U. Nr 273, poz. 2722) uznał art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. za niezgodny z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji. W związku z tym z dniem 30 kwietnia 2005 r. utracił moc przepis, stosownie do którego zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego dokonywano w wysokości równej 15% wartości tych nieruchomości, nieprzewyższającej 50.000 PLN.

¹³Zob. ustawę z dnia 26 stycznia 1984 r. - Prawo prasowe, Dz. U. Nr 5, poz. 24 z późn. zm.

¹⁴Dz. U. Nr 9, poz. 30 z późn. zm., zwane dalej rozporządzeniem z dnia 13 stycznia 1998 r.

¹⁵Zob. K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 95-96.

¹⁶Dz. U. Nr 123, poz. 600 z późn. zm. Specjalną strefą ekonomiczną jest wyodrębniona, zgodnie z przepisami ustawy, niezamieszkana część terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na której terenie może być prowadzona działalność gospodarcza na zasadach określonych ustawą (art. 2).

¹⁷Tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1593 z późn. zm.

¹⁸Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 65.

¹⁹Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 65-66.

²⁰Por. uchwałę SN z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 11. W uzasadnieniu SN stwierdził m.in., że podzielenie odmiennego zapatrywania byłoby równoznaczne z rezygnacją poszukiwania środków zapobiegających jednostronnemu podważaniu dokonanych czynności, bez rozważenia i wysłuchania racji drugiej strony, pomimo że wiele spośród dokonanych czynności mogło dojść do skutku tylko w wyniku zgodnego współdziałania lub oświadczenia woli stron. Nastąpiłoby zatem "zwichnięcie" zasady równości na rzecz strony dominującej.

²¹Zob. G. Bieniek, S. Rudnicki (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, wydanie 4, Warszawa 2001, s. 506; K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 106-108; E. Gniewek, Glosa do uchwały SN z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94, Rejent 1995, nr 4, s. 151. Za uznaniem wyłonienia nabywcy w przetargu jako zawarcia zmodyfikowanej umowy przedwstępnej opowiadają się ww. autorzy. Za uznaniem, że jest to umowa sui generis opowiada się S. Rudnicki (w:) S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga pierwsza, Część ogólna, Warszawa 1998, s. 183.

²²Zob. A. Łuszpak-Zając, Charakter prawny przetargu prowadzonego dla zawarcia umowy wymagającej zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności, Przegląd Prawa Handlowego 1998, nr 10, s. 24. Odmiennie W. Kocot, Glosa do wyroku SN z dnia 27 czerwca 2003 r., IV CKN 302/01, OSP 2004, nr 6, poz. 77. W celu choćby uniknięcia ewentualnych sporów teoretycznych na ten temat, można zastrzec w warunkach przetargowych, że przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości strony zawrą umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, co zapewnia możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przez każdą ze stron umowy przedwstępnej - zob. art. 390 § 2 k.c.

²³Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492 z późn. zm., zwana dalej nowelą z dnia 28 listopada 2003 r. Zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały wprowadzone z dniem 22 września 2004 r.

²⁴Zob. K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 111. Zdaniem Autora ww. unormowanie dotyczy mniej istotnych uchybień warunkom przetargu, które nie powodują nieważności bezwzględnej, jednakże miały wpływ na wynik przetargu.

²⁵Nazywanej też zasadą równych szans - por. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie, I ACa 60/98, OSA1998, nr 11-12, poz. 52.

²⁶Zob. uzasadnienie do uchwały SN z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 11.

²⁷Zob. wyrok SN z dnia 10 stycznia 2003 r., V CKN 1604/00, LEX nr 77072.

²⁸Dz. U. Nr 64, poz. 592.

²⁹Przepis § 4 ust. 6 jest nieprecyzyjny, ponieważ pominięto w nim istnienie niepieniężnych form wadialnych. Zwrot in fine "dokonano wpłaty" należałoby de lege ferenda zastąpić zwrotem "wadium zostało wniesione".

³⁰Por. S. Rudnicki (w:) S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, Księga pierwsza, Część ogólna, Warszawa 1998, s. 179.

³¹Zob. K. Stefaniuk, Wybór formy przetargu i jego ogłoszenie oraz wniesienie wadium w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 10, s. 93.

³²Zwrot "przetarg jest ważny" został użyty w znaczeniu potocznym, gdyż nie można mówić o sankcji nieważności wtedy, gdy żaden uczestnik nie został dopuszczony do udziału w przetargu albo jeżeli nikt nie przystąpił do przetargu ustnego lub żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia ponad cenę wywoławczą, tylko o przetargu zakończonym wynikiem negatywnym (art. 40 ust. 4 u.g.n.).

³³Zob. uchwałę 7 sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 r. (zasada prawna), III CZP 61/03, OSNC 2004, nr 5, poz. 69: "Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.".

³⁴Zob. A. Łuszpak-Zając, Charakter prawny przetargu prowadzonego dla zawarcia umowy wymagającej zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności, Przegląd Prawa Handlowego 1998, nr 10, s. 19.

³⁵Zob. A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, wydanie 2. zmienione, Warszawa 2001, s. 291.

³⁶Por. K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 99.

³⁷Zob. art. 37 §1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który stanowi, że zgoda drugiego małżonka (dotyczy ustawowego ustroju majątkowego) jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. Stosownie do art. 37 § 2 cytowanego kodeksu ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Zgodnie z § 3 druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.

³⁸Por. § 12 ust. 2 pkt 6 lit. c i § 13 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 2004 r. w sprawie szczegółowego trybu sprzedaży przedsiębiorstwa (Dz. U. Nr 277, poz. 2744).

³⁹Por. art. 42 ust. 1 u.g.n. ustanawiający powyższe zasady w trybie przetargowym.

⁴⁰Por. też K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 98-99.

⁴¹Por. K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 104.

⁴²Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, str. 76-77.

⁴³Por. K. Stefaniuk, Zawarcie umowy w drodze przetargu według ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rejent 1999, nr 11, s. 101.

⁴⁴Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 81-82.

⁴⁵W związku z brakiem (do dnia 22 września 2004 r.) obowiązku publikacji ogłoszeń o rokowaniach tylko niektóre gminy publikowały w prasie lub na stronach internetowych zaproszenia do rokowań. W pozostałych j.s.t. jawność zbywania nieruchomości publicznych i powszechność dostępu do informacji o zbywanych nieruchomościach nie była realizowana, a mimo to znajdowały się osoby zainteresowane nabyciem danej nieruchomości, z którymi następnie prowadzono rokowania zakończone zawarciem umowy. Taka sytuacja mogła rodzić wątpliwości co do bezstronności urzędników zajmujących się zbywaniem nieruchomości publicznych - zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 50.

⁴⁶Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 51.

⁴⁷Zob. uchwałę 7 sędziów SN z dnia 6 listopada 2003 r. (zasada prawna), III CZP 61/03, OSNC 2004/5/69: "Zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody.".

⁴⁸Zob. uzasadnienie wyroku SN z dnia 13 lutego 2002 r., IV CKN 672/00, OSNC 2003, nr 1, poz. 10.

⁴⁹Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 52.

⁵⁰Zob. G. Bieniek (w:) G. Bieniek, A. Hopfer, Z. Marmaj, E. Mzyk i R. Zróbek, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Wydanie II - Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2000, s. 282 oraz cytowane tam na s. 286 uzasadnienie uchwały SN z dnia 2 sierpnia 1994 r., III CZP 96/94, OSNIC 1995, nr 1, poz. 11; A. Łuszpak-Zając, Wpływ wadliwego przeprowadzenia przetargu organizowanego dla rozporządzenia nieruchomością na skuteczność zawartej umowy, Rejent 1999, nr 2, s. 218 i przywołana tam literatura.

⁵¹Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 53-54.

⁵²Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 54-55, 57.

⁵³Por. art. 42 ust. 1 u.g.n. ustanawiający powyższe zasady w trybie przetargowym.

⁵⁴Komisja przeprowadzająca rokowania bowiem już na etapie kontroli formalnej nie zakwalifikuje do części ustnej rokowań osób, których zgłoszenia zawierają proponowaną cenę niższą od ceny wywoławczej, o której mowa w ogłoszeniu o rokowaniach (§ 25 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia).

⁵⁵Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 58.

⁵⁶Zob. G. Bieniek (w:) Prawo obrotu nieruchomościami, pod red. S. Rudnickiego, wydanie 4, Warszawa 2001, s. 158-159.

⁵⁷Zob. wyrok SN z 10 stycznia 2003 r., V CKN 1604/00, LEX nr 77072.

⁵⁸Tak - w odniesieniu do przepisów regulujących zasady i tryb organizowania przetargów obligatoryjnych - A. Łuszpak-Zając, Wpływ wadliwego przeprowadzenia przetargu organizowanego dla rozporządzenia nieruchomością na skuteczność zawartej umowy, Rejent 1999, nr 2, s. 229.

⁵⁹Komisja prowadząca rokowania w protokole z rokowań powinna, kierując się treścią § 10 ust. 1 pkt 8 w związku z § 30 rozporządzenia, uzasadnić, dlaczego podjęła rozstrzygnięcie o uznaniu danych propozycji za równorzędne.

⁶⁰Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 60-61.

⁶¹Podobnie jak w wypadku komisji przetargowej, członkiem komisji przeprowadzającej rokowania może być nie tylko pracownik danego urzędu.

⁶²W obowiązującym do dnia 22 września 2004 r. stanie prawnym nie było analogicznego przepisu.

⁶³Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 52-53.

⁶⁴Czyli o wynikach weryfikacji formalnej zgłoszeń do rokowań.

⁶⁵Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 90-91.

⁶⁶Zob. R. Padrak, Sprzedaż nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2005, s. 61-62.

⁶⁷Zob. A Łuszpak-Zając, Wpływ wadliwego przeprowadzenia przetargu organizowanego dla rozporządzenia nieruchomością na skuteczność zawartej umowy, Rejent 1999, nr 2, s. 226-227, 229-230.

⁶⁸Dz. U. Nr 112, poz. 1198 z późn. zm.

Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
WN Przetargi na zbycie nieruchomosci
Przeprowadzenie przetargu na dodatkowe uslugi
Pozew o uznanie umowy sprzeda bfy za?zskuteczn b1 oraz o zezwolenie na przeprowadzenie egzekucji
Sposoby rozwiązywania stosunku pracy z uwzględnieniem okresów wypowiedzenia oraz okresów na poszukiw
ArsLege pozew o uznanie umowy sprzeday nieruchomoci za bezskuteczn oraz o zezwolenie na przeprowadze
w sprawie szczegółowego trybu przeprowadzania przetargów na dzierżawę nieruchomości Zasobu Własności
D19230700 Rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 1 września 1923 r o sposobie p
Pozew o uznanie umowy sprzedazy za bezskuteczna oraz o zezwolenie na przeprowadzenie egzekucji bizne
rozporzadzenie ministra sprawiedliwosci w sprawie szczegolowych warunkow i trybu przeprowadzania nab
Praca Magisterska Uwarunkowania i konsekwencje psychospołeczne?orcji oraz zapotrzebowanie na wsparci
1a wniosek owyrażenie zgody na zbycie udziałów HMLWEPKK2TUROZ2QHTCZQ5VOF4DQVTUNYT2UPVY
Poglądy starożytnych Greków oraz Rzymian na wychowanie, NAUKA RÓŻNE PRZEDMIOTY ))))
1c pismo o zgodzie spółki na zbycie udziałów SUXSMJE4ELIOTGNO6SFYWZ6DLGSVWFTYN6M4SUY
2b pismo o braku zgody spółki na zbycie udziałów JTRSPCUEWWZCBXPUYVMFC3LUKMMH7MFEPQAIBHQ
A Klasy adresów IP oraz podział na podsieci