Wyrok

z dnia 20 maja 2008 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie

II SA/Ol 212/08

Jak wynika z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. określenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu winno wynikać z materiału dowodowego.

LEX nr 517969

517969

Dz.U.2003.80.717: art. 37 ust. 1

Skład orzekający

Przewodniczący: Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk.

Sędziowie WSA: Katarzyna Matczak (spr.), Tadeusz Lipiński.

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2008 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia 6 lutego 2008 r. nr SKO-73-3/08 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy Stawiguda z dnia 15 listopada 2007 r.

II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

Uzasadnienie faktyczne

Decyzją z 15 listopada 2007 r. Nr (...) Wójt Gminy Stawiguda, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) w związku z § 2 Uchwały Nr XVII/123/04 Rady Gminy w Stawigudzie z dnia 16 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej, w miejscowości Ruś, gm. Stawiguda - jednostka "B", orzekł o pobraniu od M.S. na rzecz Gminy Stawiguda jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w obrębie geodezyjnym Ruś, gm. Stawiguda, oznaczonych nr ewid. x i y w wysokości 7.151,20 zł w związku z uchwaleniem planu i zbyciem nieruchomości. W pkt 2 rozstrzygnięcia orzeczono o uiszczeniu opłaty w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja ustalająca opłatę stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu wskazano, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości Ruś, gm. Stawiguda - jednostka "B", zatwierdzony uchwałą Nr XVII/123/04 Rady Gminy Stawiguda z dnia 16 kwietnia 2004 r., opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia 15 czerwca 2004 r. Nr 83, poz. 979, spowodował zmianę funkcji działek o nr ewid. x i y (powstałych z podziału działki z o pow. 0,8274 ha), z nieruchomości rolnych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, objętej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "MN-2". Podano, iż w celu ustalenia wartości rynkowej zbytych nieruchomości, wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o przygotowanie operatu szacunkowego i po jego przedłożeniu stwierdzono, że został on sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Wskazano, iż w operacie uwzględniono podnoszone przez stronę okoliczności dotyczące ograniczenia i utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości z uwagi na przebieg linii energetycznej, gdyż rzeczoznawca skorygował ich wartość z tego tytułu stosując odpowiednie poprawki. Wobec zbycia w dniu 20 września 2006 r. działki nr x i w dniu 1 czerwca 2007 r. działki nr y dokonano ustalenia ich wartości (łącznie) przed uchwaleniem planu na kwotę 19.765 zł, zaś po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę 55.521 zł, co daje różnicę w związku ze wzrostem wartości tych nieruchomości na kwotę 35.756 zł. Skoro zatem strona zbyła nieruchomości, to stosownie do § 2 powołanej uchwały zaistniała podstawa do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości 7.151,20 zł, stanowiącej 20 % wzrostu ich wartości.

W odwołaniu od tej decyzji M.S. wniósł o wstrzymanie jej wydania w związku z nieprawidłowościami jakich dopuszczono się przy jej podjęciu oraz uchwalaniu planu miejscowego. Wskazał, iż z własnych środków zapłacił za "zrobienie" planu miejscowego dotyczącego jego działek o nr x i y, gdyż na ten cel wpłacał pieniądze do gminy. Gmina Stawiguda przejęła te środki na pokrycie kosztów związanych z realizacją planów, a zatem z tą chwilą w ocenie odwołującego się utraciła prawo do czerpania korzyści płynących z jego uchwalenia. Zarzucił, iż w sprawie tej nieprawidłowo dokonano zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego, czym uniemożliwiono mu zapoznanie się z wyceną szacunkową nieruchomości i obronę swoich praw. Dodatkowo podał, iż nieporozumieniem jest powoływanie się w decyzji na okoliczność, iż rzeczoznawca uwzględnił w sporządzonym operacie podnoszoną przez niego kwestię przebiegu linii napowietrznej niskiego napięcia, która przecina przez środek działkę nr y, gdyż koszt przeniesienie tej linii to kwota kilkudziesięciu tysięcy złotych, gdy tymczasem z operatu wynika, że wartość działki z linią napowietrzną wynosi 29 zł za metr, zaś działki bez tego ograniczenia 25 zł za metr. Odwołujący się podniósł także okoliczność, iż w stosunku do działki nr 619/3 wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku mieszkalnego i gospodarczego lecz inwestycja została wstrzymana z uwagi na podjęcie procedury uchwalania planu miejscowego. Dodatkowo podniósł, iż mimo zmiany zapisu w planie brak jest możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na wskazanych działkach wobec braku podjęcia jakichkolwiek działań w celu zapewnienia dostępu do mediów, co uniemożliwia wykorzystanie tych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Z tego też powodu zostały one zbyte.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie decyzją z 6 lutego 2008 r. Nr SKO-73-3/08, po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazał, iż w niniejszej sprawie stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - dział IV rozdział 1 oraz wydane na podstawie tej ustawy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Kolegium podało, iż analiza operatu szacunkowego określającego wartość rynkową niezabudowanych działek gruntu x i y przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania nieruchomości parami nie budzi wątpliwości, gdyż został on przygotowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Na dzień wejścia w życie planu miejscowego (29 czerwca 2004 r.) brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanych działek. Wyjaśniono, iż wydana decyzja nr a z dnia 22 listopada 1999 r. ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego oraz gospodarczego wydana została na określony czas obowiązywania i po jego upływie wygasła, wobec czego ustalenie, iż działki te były działkami rolnymi jest prawidłowe. Zaznaczono, iż rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania działki nie będące działkami typowo rolnymi lecz planowanymi do przekwalifikowania w niedalekiej przyszłości zgodnie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Stawiguda. Podano, iż rzeczoznawca uwzględnił okoliczność, iż na dzień wejścia w życie planu miejscowego nie istniały w obrocie prawnym działki o nr x i y, które zostały wydzielone z działki o nr z dopiero po uchwaleniu planu miejscowego, stąd też przedmiotem szacowania była działka nr z o powierzchni 0,8274 ha położona w obrębie R., gm. S. Prawidłowo też uwzględniono w operacie przebieg linii energetycznej i zastosowano maksymalną korektę z tego tytułu.

W skardze do Wojewódzkiego SÄ…du Administracyjnego w Olsztynie M.S. kwestionujÄ…c wysokość ustalonej opÅ‚aty powtórzyÅ‚ zarzuty i argumenty podniesione w odwoÅ‚aniu od decyzji pierwszoinstancyjnej odnoszÄ…ce siÄ™ do wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci po uchwaleniu planu miejscowego. PodniósÅ‚, iż organ przemilczaÅ‚ jeden z głównych zarzutów do sporzÄ…dzonego operatu, a mianowicie fakt, iż dziaÅ‚ka o nr y nie może być zabudowana, gdyż przez jej Å›rodek przebiega linia energetyczna, przy czym jej wartość rzeczoznawcza wyceniÅ‚ na 29 zÅ‚/m ², zaÅ› dziaÅ‚ki, której ograniczenie to nie dotyczy o nr x na 25 zÅ‚/m². Już tylko ta okoliczność poddaje w wÄ…tpliwość poprawność tego operatu. Dodatkowo wskazaÅ‚, iż pominiÄ™to przedstawiony dokument E. S.A., z którego wynika, iż ewentualna przebudowa linii energetycznej na dziaÅ‚ce to koszt 26.000 zÅ‚. ZarzuciÅ‚, iż w operacie dokonano obniżenia wartoÅ›ci poczÄ…tkowej nieruchomoÅ›ci, co jest korzystne dla Gminy, nie uwzglÄ™dniajÄ…c okolicznoÅ›ci, iż dla wycenianej nieruchomoÅ›ci byÅ‚a już wydana decyzja ustalajÄ…ca warunki zabudowy dla siedliska, którego realizacja zostaÅ‚a wstrzymana z uwagi na propozycje Gminy objÄ™cia tej nieruchomoÅ›ci miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego element ten zostaÅ‚ pominiÄ™ty, gdyż stanowiÅ‚ o wzroÅ›cie wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przed uchwaleniem planu. Kolejnym zarzutem jest fakt otrzymania przez GminÄ™ Stawiguda Å›rodków finansowych od osób fizycznych, które w ten sposób finansowaÅ‚y uchwalenie planu miejscowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) stosownie do przysługujących sądowi administracyjnemu kompetencji, Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Sąd bada legalność skarżonej decyzji, czyli jej zgodność z przepisami prawa materialnego i prawidłowość przyjętej przez organ procedury, która doprowadziła do wydania decyzji. Przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) zwanej dalej: ustawą p.p.s.a. Oznacza to, że skarga powinna zostać uwzględniona, jeśli tylko Sąd, niezależnie od zarzutów w niej podniesionych i wniosków w niej sformułowanych stwierdzi istnienie naruszenia prawa, skutkujące koniecznością wzruszenia zaskarżonego aktu (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy p.p.s.a.).

Uwzględniając powyższe, w ocenie Sądu uznać należało, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie zapadła po wszechstronnym wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, które to naruszenie prawa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przechodząc do meritum sprawy stwierdzić należy, iż przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji orzekającą o pobraniu na rzecz Gminy Stawiguda jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie geodezyjnym R., gm. S., oznaczonych jako działki nr x i y w wysokości 7.151,20 zł oraz określającą terminu, w którym należy uiścić opłatę. Rozstrzygnięcia w tej sprawie, organy obu instancji dokonały na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) zwanej dalej: ustawą o p.z.p.

Po myśli art. 36 ust. 4 zd. 1 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wskazany przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę", a zatem zobowiązany jest do jej ustalenia i pobrania. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości - zd. 2 i 3 art. 36 ust. 4 ustawy p.z.p.

Zgodnie zaś z art. 37 ust. 1 tej ustawy, który nie został wprawdzie enumeratywnie powołany w decyzji lecz którego treść została zacytowana przez organ odwoławczy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z przepisu tego wynika także, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zatem z treści tego przepisu wynika, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Nadto użyte w art. 36 ust. 4 ustawy p.z.p. sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła (...)", należy rozumieć w ten sposób, iż wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Z tego też względu przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości można brać pod uwagę jedynie te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost nieruchomości.

Należy także wskazać, iż stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy p.z.p. zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Słusznie zatem Kolegium w skarżonej decyzji podało, iż z uwagi na ten zapis ustawy do zasad określenia wartości nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) oraz wydane na podstawie tej ustawy - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) zwane dalej: rozporządzeniem.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, iż bezsporną okolicznością wykazaną w zaskarżonych decyzjach jest:

1) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B", zatwierdzonego uchwałą Nr XVII/123/04 Rady Gminy Stawiguda z dnia 16 kwietnia 2004 r., opublikowaną w Dz. Urz. Województwa Warmińsko-Mazurskiego z dnia 15 czerwca 2004 r. Nr 83, poz. 979, obowiązującą od 29 czerwca 2004 r.;

2) zbycie nieruchomoÅ›ci w ciÄ…gu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego staÅ‚ siÄ™ obowiÄ…zujÄ…cy - M.S. sprzedaÅ‚ dziaÅ‚kÄ™ nr ew. x o powierzchni 1.114 m² , aktem notarialnym z dnia 20 wrzeÅ›nia 2006 r., zaÅ› dziaÅ‚kÄ™ o nr ew. y o powierzchni. 925 m2 aktem notarialnym z dnia 1 czerwca 2007 r.;

3) wszczęcie z urzędu postępowania administracyjnego przez organ, nastąpiło z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązującym, zawiadomienie o wszczęciu postępowania nosi datę 25 października 2007 r.

Okolicznością kwestionowaną w sprawie jest wzrost wartości nieruchomości - działek nr x i y - spowodowany uchwaleniem planu miejscowego. Bezsporna pozostaje natomiast okoliczność, iż przed podjęciem uchwały Nr XVII/123/04 Rady Gminy Stawiguda z dnia 16 kwietnia 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B" na terenie tym nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego też do określenia wartości nieruchomości sprzed daty wejścia w życie planu należało przyjąć faktyczny sposób jej wykorzystywania.

W przedstawionym stanie faktycznym, uwzględniając także stan prawny, obowiązkiem organu administracji publicznej było ustalenie przeznaczenia przedmiotowych działek po uchwaleniu planu z dnia 16 kwietnia 2004 r. i faktycznego sposobu ich użytkowania przed uchwaleniem tego planu. Przeznaczenie nieruchomości - działek o nr x i y wydzielonych po uchwaleniu planu z działki nr z - w obowiązującym planie nie budzi wątpliwości, gdyż wynika to wprost z zapisu planu dla terenu o symbolu "MN-2", gdzie podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca. Ustalenie natomiast faktycznego sposobu wykorzystywania spornej działki winno nastąpić w sposób jednoznaczny i wyczerpujący z uwzględnieniem przepisów prawa materialnego i procesowego, a w szczególności z uwzględnieniem reguł w zakresie zebrania całego materiału dowodowego i jego wszechstronnej oceny - art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Organy orzekające w sprawie bezkrytycznie przyjęły, że nieruchomość, z której zostały wydzielone działki stanowiące własność skarżącego była faktycznie wykorzystywana jako grunt rolny z uwzględnieniem przekwalifikowania na grunty mieszkaniowe. Stwierdzenie takie zawarł zresztą jedynie organ odwoławczy opierając się na zapisach w operacie szacunkowym, gdyż w decyzji organu I instancji brak jest jakiegokolwiek wyjaśnienia z uwagi na jakie stwierdzone okoliczności czy dowody uznano, iż nieruchomość skarżącego stanowiła grunt rolny. Zaś z zapisu zawartego w operacie szacunkowym wynika, iż rzeczoznawca stan prawny nieruchomości przyjął z Księgi Wieczystej Nr X, z której wynikało, że działka nr z stanowi nieruchomość rolną. Dalej wskazano w operacie, iż przed uchwaleniem planu dla przedmiotowej nieruchomości brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jak również dla nieruchomości nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy, o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej oraz pozwolenie na budowę. Stwierdzenie, iż dla nieruchomości nie były wydawane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy pozostaje jednakże w sprzeczności z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, tj. przedstawioną przy odwołaniu decyzją Wójta Gminy Stawiguda z 22 listopada 1999 r. w przedmiocie ustalenia dla M.S. warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod budowę budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego na działce nr z obręb R., zmienioną następnie decyzją tego organu z 1 czerwca 2001 r. w zakresie zmiany przedmiotu zabudowy na zabudowę siedliskową. Okoliczność powyższa winna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonym operacie szacunkowym. Bez znaczenia w ocenie Sądu pozostaje natomiast okoliczność, iż decyzja ta na skutek upływu czasu jej obowiązywania wygasła, bowiem wynika z niej jednoznacznie możliwość innego faktycznego wykorzystania szacowanej nieruchomości. Tego aspektu sprawy organy orzekające nie uwzględniły mimo, że na etapie odwołania skarżący podnosił tę właśnie okoliczność. Kolegium do zarzutu strony odniosło się stwierdzeniem, iż wobec wygaśnięcia decyzji ustalającej warunki zabudowy prawidłowo przyjęto, iż działki są dziełkami rolnymi, przy czym stwierdzenie to nie zostało uzasadnione.

Natomiast, jak wynika z art. 37 ust. 1 ustawy p.z.p. określenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu winno wynikać z materiału dowodowego. Udowodnienie faktycznego sposobu użytkowania spornych działek nie może być ograniczone jedynie do wypisu z ewidencji gruntu, czy zapisu w księdze wieczystej. Należy bowiem poczynić ustalenia, które w sposób jednoznaczny dadzą odpowiedź czy faktyczny sposób ich użytkowania polegał tylko na użytkowaniu rolniczym. Należy bowiem uwzględnić również okoliczności, czy przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość mogła być faktycznie zabudowana, czy mogła uzyskać decyzję ustalająca warunki zabudowy, a zatem nie bez znaczenia dla niej są właśnie ustalenia, czy decyzje o warunkach zabudowy były już wydawane lub też co wynika z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który to akt musiał istnieć przed uchwaleniem planu miejscowego, co wynika z zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Sądu z brzmienia art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. wynika, że uzasadnienie decyzji - także decyzji odwoławczej - nie może ograniczać się do przedstawienia i umotywowania własnego stanowiska organu, jeżeli w toku postępowania strona podniosła zarzuty, zapatrując się na faktyczną bądź prawną ocenę sprawy odmiennie niż organ administracji publicznej. Skoro przyjęte przez organ przesłanki faktyczne lub prawne, jak również ocena dowodów, budzą wątpliwości strony, w uzasadnieniu decyzji winno zostać zawarte rozstrzygnięcie odnośnie tych wątpliwości. Na obowiązek ustosunkowania się organu administracji publicznej do twierdzeń i wniosków strony wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne, ewentualne uchybienia w tym zakresie wiążąc z istotnym wpływem na treść rozstrzygnięcia (por. wyrok WSA w Warszawie w dnia 14 kwietnia 2005 r. sygn. akt III SA/Wa 180/05, niepublikowany). Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych obowiązek odniesienia się do twierdzeń strony ciąży w szczególności na organie odwoławczym, który winien w swojej decyzji rozstrzygnąć zasadność podniesionych w odwołaniu zarzutów (por. wyrok NSA z dnia 22 kwietnia 1998 r. sygn. akt SA/Lu 21/98, niepublikowany, wyrok NSA z dnia 20 grudnia 1999 r. sygn. IV SA 274/97, niepublikowany, a także wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2006 r. sygn. akt II SA/Kr 1185/05, Przegląd Prawa Publicznego z 2007 r. Nr 9, str. 109).

Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż Kolegium nie spełniło w uzasadnieniu skarżonej decyzji wymogów art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a., zaniechało bowiem wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zebrania całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, na co wskazano już wyżej.

Kolejny podniesiony w skardze zarzut, to kwestia wartoÅ›ci szacowanych nieruchomoÅ›ci po uchwaleniu planu miejscowego, gdzie w odniesieniu do dziaÅ‚ki z ograniczeniami w zabudowie z uwagi na przebieg linii energetycznej okreÅ›lona wartość 1 m ² jest zdecydowanie wyższa od nieruchomoÅ›ci, której takie ograniczenie nie dotyczy.

W tym miejscu wskazać należy na sposób w jaki został w kontrolowanym postępowaniu potraktowany operat szacunkowy. Sam fakt, iż jest to dokument sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia a także, iż przygotowuje go rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru, gdyż jest to dowód z opinii biegłego. Dlatego też jeśli chodzi o jego moc dowodową, to winien być oceniany jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 k.p.a. swobodnej oceny dowodów. Jeżeli więc strona podniosła w toku postępowania zarzut, co do prawidłowości operatu, rzeczą organów było wyjaśnić ich zasadność. Organy administracji publicznej nie mogą przyjmować, iż operat szacunkowy bezwzględnie wiąże je w zakresie orzekania, jeżeli tylko został sporządzony w zgodzie z wymogami formalnymi. Jak każdy dowód, podlega on ocenie, a organ w razie wątpliwości może wezwać biegłego o uzupełnienie wyrażonej opinii.

Tymczasem zarówno Wójt Gminy Stawiguda, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie nie dokonały oceny dowodu w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego w kontekście przedstawionego przez skarżącego dowodu w postaci projektu umowy o wykonanie przebudowy sieci energetycznej przebiegającej przez działkę nr b i y, gdzie koszt przebudowy linii napowietrznej niskiego napięcia został wstępnie oszacowany na 26.000 zł. W odniesieniu do takiego ograniczenia wynikającego z przebiegu tej linii nie ustalono zupełnie, czy dotychczasowy przebieg linii niskiego napięcia umożliwia w ogóle wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem wynikającym z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego i czy nieruchomości przyjęte do porównania to także nieruchomości w stosunku, do których takiego rodzaju ograniczenie w zabudowie występuje. Nie sposób uznać za ocenę tych dowodów dokonane przez organ odwoławczy stwierdzenie, że rzeczoznawca w operacie uwzględnił maksymalnie ograniczenie jakie można było wprowadzić do wartości szacowanej nieruchomości, skoro zestawienie wartości porównywanych nieruchomości jednoznacznie wskazuje, iż zastosowany współczynnik korygujący w żadnym razie nie uwzględnia wielkości obciążenia związanego z przebudową linii napowietrznej do samej wartości tej nieruchomości.

Odnośnie zarzutu skarżącego dotyczącego uniemożliwienia mu zapoznania się z operatem szacunkowym z uwagi na wadliwy sposób zawiadomienia go o wszczęciu postępowania wyjaśnić należy, iż zarzut ten jest bezzasadny. Z przekazanych akt administracyjnych tej sprawy wynika bowiem, iż organ I instancji prawidłowo poinformował skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie, zawiadamiając jednocześnie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami, jak również możliwością zgłaszania żądań w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Skoro zatem skarżący z uwagi na okres przedświąteczny (jak podaje) miał utrudnioną możliwość skorzystania z przysługującego mu prawa do zapoznania się z materiałami sprawy to mógł wystąpić do organu o umożliwienie mu zapoznania się z aktami w innym terminie. Skoro z takim wnioskiem nie wystąpił, to nie może obecnie skutecznie podnosić, iż organ ograniczył mu jego prawo do zapoznania się z aktami sprawy.

Także nie zasługujący na uwzględnienie jest zarzut dotyczący braku możliwości żądania przez organ uiszczenia opłaty planistycznej w sytuacji, gdy skarżący partycypował w kosztach związanych z procedurą uchwalania planu miejscowego. Jak wynika z brzmienia zacytowanych wyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ ma obowiązek ustalić opłatę planistyczną każdorazowo, gdy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W tym zakresie organ ma obowiązek wydać decyzję administracyjną ustalającą opłatę planistyczną, brak jest tu jakiejkolwiek dowolności - uznaniowości, gdy zostanie stwierdzony wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Wobec takiej treści zapisów ustawy nie ma znaczenia okoliczność, iż skarżący poniósł koszty związane z uchwalaniem planu miejscowego. Jeżeli z uwagi na uiszczone środki finansowe poniesione w związku z uchwaleniem planu miejscowego stoi na stanowisku, iż w ten sposób zostały one od niego wyłudzone, winien wystąpić o wyjaśnienie tej sprawy do właściwej jednostki policji bądź prokuratury.

Reasumując przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań i sprowadzają się do realizacji obowiązku organu, aby w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.) oraz przeprowadzić ocenę tych dowodów, zgodnie z normami prawa procesowego oraz z zachowaniem reguł tej oceny (art. 80 k.p.a.). W szczególności organ powinien rozważyć znaczenie wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i dokonać oceny przedłożonego operatu szacunkowego nie tylko pod względem analizy zastosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów powołanego rozporządzenia.

W tym stanie rzeczy skoro rozstrzygnięcie sprawy wymaga poczynienia dodatkowych ustaleń oraz ponownej ich oceny należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzec jak w pkt I sentencji. Rozstrzygnięcie o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku - pkt II sentencji - uzasadnia przepis art. 152 p.p.s.a.