Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym[1], zastępując ówczesną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Decyzja o warunkach zabudowy[edytuj | edytuj kod]
Decyzja jest instrumentem planowania przestrzennego. Jej celem jest ustalenie czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.
Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może zatem wystąpić każdy.
Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to (zależnie od organizacji gminy) wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego. W Warszawie, w zależności od przedmiotu decyzji, jest to wydział architektury i budownictwa dla dzielnicy (małe inwestycje) lub wydział w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego (duże inwestycje).
Warunki niezbędne do wydania decyzji[edytuj | edytuj kod]
Konieczne jest łączne spełnienie poniższych warunków[3]:
Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa)[4]. Wymóg ten nie dotyczy zabudowy zagrodowej, jeśli pow. gosp. rolnego przekracza średnią pow. takiego gospodarstwa w danej gminie. [5]
Teren ma dostęp do drogi publicznej.
Istnieje lub jest projektowana sieć uzbrojenia terenu wystarczająca dla planowanej inwestycji.
Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W przypadku planowanej zabudowy zagrodowej, zasada dobrego sąsiedztwa z pkt. 1 nie musi być zachowana, jeżeli powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie[6].
Wymagania ustalane w decyzji[edytuj | edytuj kod]
Poza kontynuacją funkcji, w decyzji ustalane są wymagania dotyczące nowej zabudowy[7]:
linia zabudowy,
wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu,
szerokość elewacji frontowej,
wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,
geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy, układ połaci dachowych).
Kontrowersje[edytuj | edytuj kod]
Pierwotnie w zamierzeniu ustawodawcy decyzja o warunkach zabudowy miała być instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu. Przyjętym standardem w krajach o wysokiej kulturze planistycznej jest bowiem, że jeżeli nie obowiązuje plan, to nic na danym obszarze nie może zostać zbudowane. Jednak w związku z niewielkim pokryciem terytorium kraju planami zagospodarowania[8] polski ustawodawca wyszedł z założenia, że takie rozwiązanie doprowadziłoby do paraliżu inwestycyjnego i wprowadził decyzję o warunkach zabudowy w takiej formie, w jakiej istnieje obecnie. Tym samym stała się ona głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce.
Ten stan rzeczy jest powszechnie krytykowany, jako patogenny, prowadzący do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłużający proces budowlany[9][10][11][12]. Uznaniowość decyzji stała się też rozpowszechnionym sposobem wymuszania łapówek[13][14][15][16].
Równocześnie brak jest wyraźnej podstawy prawnej dla odmowy wydania decyzji, nawet jeśli nie jest ona zgodna (narusza ustalenia) studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – nie jest ono aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą wydania decyzji administracyjnej. Często spotykaną patologią jest w związku z tym blokowanie opracowania planu zagospodarowania przez inwestorów po to, by uzyskać zgodę na zabudowę sprzeczną ze studium, w drodze decyzji WZ, co nie byłoby możliwe, gdyby obowiązywał plan miejscowy. Zdarzają się również przypadki wydawania decyzji o warunkach zabudowy na terenach, na których następnie lokowane są inwestycje publiczne np. drogi[17].
Dopuszczalność wydania decyzji sprzecznej ze studium bywa kwestionowana w literaturze i orzecznictwie, jako sprzeczna z zasadą wzajemnej spójności aktów planowania przestrzennego
Projekt zagospodarowania działki lub terenu[edytuj]
Projekt zagospodarowania terenu – dokument, który obok projektu właściwego jest częścią projektu budowlanego, niezbędnego do uzyskania stosownego pozwolenia na realizację inwestycji i rozpoczęcia prac na budowie. Musi zostać wykonany na mapie geodezyjnej, która zostanie podpisana przez geodetę posiadającego uprawnienia do wydawania tego typu dokumentów.
Projekt zagospodarowania terenu zawiera:
usytuowanie, obrys oraz układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
sieci uzbrojenia terenu,
sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
układ komunikacyjny,
układ zieleni,
miejsce składowania odpadów,
ogrodzenie.
Dokument musi zostać sporządzony w zgodzie z wytycznymi objętymi przez wydaną dla tej inwestycji decyzję o warunkach zagospodarowania terenu. Projekt wymaga najnowszej mapy terenu, a jego skala to zazwyczaj 1:500. Wyjątkiem są tereny, dla których mapa zasadnicza prowadzona jest w mniejszej skali, np. 1:1000.