Prawa i obowiązki użytkowników mieszkań

Prawa i obowiązki użytkowników mieszkań

Mieszkania wchodzące w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (komunalne)

Są to mieszkania należące do samorządów, Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych. Najczęściej jednak chodzi o mieszkania komunalne - należące do gmin.

Prawa i obowiązki wynajmujących i najemców takich mieszkań określa przede wszystkim ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego oraz kodeks cywilny. Warto wspomnieć, że w przypadku mieszkań wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów są ustalone „na sztywno” i nie można ich zmieniać w umowie (inaczej niż w przypadku, gdy przedmiotem najmu jest mieszkanie wynajęte od prywatnego najemcy).

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1,oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

- napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,

- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Obowiązki najemcy
Najemca jest obowiązany:

- utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania,których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami

- przestrzegać porządku domowego

- dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak windy, klatki schodowe, korytarze, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
2) okien i drzwi,
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę bez jego zgody i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Zasady postępowania w razie awarii oraz konieczności dokonania okresowego przeglądu mają również zastosowanie do mieszkań prywatnych.

Mieszkania spółdzielcze

Obowiązki i prawa członka spółdzielni oraz osób posiadających mieszkania w zasobach spółdzielni w zakresie napraw i wymiany elementów wyposażenia mieszkania, a także dokonywania remontu lub przebudowy szczegółowo określają statuty spółdzielni. Poza tym jednak członkom spółdzielni przysługuje szereg uprawnień wynikających z ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Członek spółdzielni ma prawo:

- uczestniczyć w walnym zgromadzeniu lub zebraniu grupy członkowskiej,

- wybierać i być wybieranym do organów spółdzielni,

- otrzymywać odpisy statutu i regulaminów,

- żądać rozpatrzenia przez właściwe organy spółdzielni wniosków dotyczących jej działalności

- mieć udział w nadwyżce bilansowej

- do świadczeń spółdzielni w zakresie jej statutowej działalności

- zaznajamiać się z uchwałami organów spółdzielni, protokołami obrad organów spółdzielni, protokołami lustracji, rocznymi sprawozdaniami finansowymi, umowami zawieranymi przez spółdzielnię z osobami trzecimi (spółdzielnia ma prawa odmówić wglądu do tych umów pod warunkami określonymi w ustawie).

Ponadto członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Koszty sporządzania odpisów i kopii tych dokumentów, z wyjątkiem statutu i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu, pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie. Statut spółdzielni mieszkaniowej, regulaminy, uchwały i protokoły obrad organów spółdzielni, a także protokoły lustracji i roczne sprawozdanie finansowe powinny być udostępnione na stronie internetowej spółdzielni.

Członek spółdzielni ma obowiązek:

- przestrzegania przepisów prawa, postanowień statutu i opartych na nich regulaminów

- dbania o dobro i rozwój spółdzielni

- uczestniczenia w realizacji jej zadań statutowych

Osoby korzystające z mieszkań spółdzielczych (członkowie spółdzielni, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni lub osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali) są zobowiązani do uiszczania opłat eksploatacyjnych. Opłaty te wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może określić inny termin wnoszenia opłat, nie wcześniejszy jednak niż ustawowy.

Za opłaty te odpowiadają solidarnie z wymienionymi wyżej osobami:

- osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące w lokalu (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu)

- osoby faktycznie korzystające z lokalu.

Ich odpowiedzialność ograniczona jest do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.

Spółdzielnia jest obowiązana, na żądanie osób korzystających z lokali przedstawić kalkulację wysokości opłat.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby korzystające z lokali co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

Według uchwalonej przez Sejm nowelizacji termin ten ma zostać wydłużony do 3 miesięcy. Termin wejścia w życie nowelizacji nie jest jeszcze znany.

Osoby korzystające z lokali mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W przypadku wystąpienia na drogę sądową ponoszą oni opłaty w dotychczasowej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni.

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii. Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:

- dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

- zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię, przebudowy lub przeprowadzenia modernizacji, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. W takim przypadku lokatorowi przysługuje lokal zamienny na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Mieszkania wynajmowane od prywatnych właścicieli

W takim przypadku decydujące są postanowienia umowy. Strony mogą wpisać do umowy katalog obowiązków wynajmującego i najemcy wymieniony w ustawie o ochronie praw lokatorów albo ustalić je odmiennie. W razie braku odpowiedniego zapisu w umowie, będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów (patrz prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy mieszkań komunalnych).

Prawa i obowiązki stron wynikające z kodeksu cywilnego

Z art. 659 kc wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu mieszkania na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy uważa się, że umowa została zawarta na czas nie oznaczony.

Z kolei najem zawarty na dłużej niż na dziesięć lat, uważa się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony.

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego, ale to najemca będzie musiał udowodnić, że naprawa była niezbędna. Czasem właściciele proponują podzial kosztów, np. przy wymianie okien, po połowie.

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Najemca lokalu ma obowiązek stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

W lokalu można prowadzić prace remontowe w sposób minimalizujący uciążliwość dla sąsiadów. Na pewno nie powinno się zakłócać ciszy nocnej (od godz.22 do 6 rano).

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Od 28 stycznia 2010 r. obowiązuje nowelizacja Ustawy o ochronie praw lokatorów. Wprowadza ona tzw. najem okazjonalny. Dotyczy on jedynie osób fizycznych, które wynajmują lokale nie w ramach działalności gospodarczej.

Od potencjalnych lokatorów z takich mieszkań, właściciele mogą wymagać podpisania notarialnego oświadczenia, że jeśli naruszy warunki najmu - wyprowadzi się z zajmowanego lokalu (tzw. dobrowolna egzekucja). Maksymalny koszt złożenia takiego oświadczenia - 132 zł.

Lokator będzie musiał też wskazać inny lokal, do którego może się przenieść oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu. Jeżeli przy tym okaże się, że podał nieprawdziwe dane i nie jest w stanie podać nowego adresu będzie go można eksmitować na bruk.

Taka klauzula jest jednak ważna tylko wtedy, gdy właściciel zarejestruje umowę w urzędzie skarbowym, a tym samym będzie odprowadzał podatek. Poddanie się dobrowolnej egzekucji w dużej mierze uprości ewentualną eksmisję: wystarczy, że właściciel pójdzie zaświadczeniem do sądu, dostanie klauzulę wykonalności i już może iść do komornika.

Cechy umowy o najem okazjonalny:

- zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności;

- obowiązuje przez czas określony - do 10 lat;

- mogą ją zawierać tylko osoby fizyczne nie wynajmujące lokalu w ramach działalności gospodarczej;

- musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu;

- najemca wskazuje w niej lokal, do którego wyprowadzi się w przypadku rozwiązania stosunku najmu;

- eksmisja odbywa się bez przeprowadzenia postępowania sądowego i wskazania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego;

- zryczałtowany podatek od przychodów z najmu okazjonalnego wynosi 8,5%.

Wyszukiwarka