ęAby
omówić kwestie Użytkowania Wieczystego które jest częścią
prawa rzeczowego należy przybliżyć na wstępie terminy związane z
tym tematem jeden z nich to:
Prawa
rzeczowe to jeden z działów Prawa Cywilnego normujący prawo
własności i inne prawa do rzeczy przysługujące osobom fizycznym i
prawnym.
Dzielimy
je na :
1)
Prawo własności
2)
Ograniczone prawa rzeczowe
3)
Użytkowanie wieczyste
Termin
prawo rzeczowe używany jest w dwojakim znaczeniu:
-
w znaczeniu przedmiotowym;
-
w znaczeniu podmiotowym.
Prawo
rzeczowe w znaczeniu przedmiotowym oznacza zespół przepisów prawa
cywilnego, które normują powstanie, treść, zmianę i ustanie
prawa własności oraz innych form korzystania z rzeczy, czyli praw
rzeczowych w znaczeni podmiotowym.
Prawo
rzeczowe w znaczeniu podmiotowym jest to takie prawo cywilne, które
odpowiada łącznie dwóm celom:
·
Dotyczy rzeczy
·
Jest prawem bezwzględnym czyli jest skuteczne względem każdej
osoby a korelatem tego prawa są normy obowiązujące wszystkich a
nie oznaczony podmiot prawa. Treścią obowiązków jest
nienaruszalność czyli niepodejmowanie żadnych czynności które
mogły by to prawo naruszyć co oznacza że musi być szanowane przez
wszystkich i na każdej osobie ciąży obowiązek jego przestrzegania
i powstrzymania się od działań naruszających to prawo.
Brak
choćby jednej z tych cech powoduje, że dane prawo nie należy do
kategorii praw rzeczowych.
Kolejnym
terminem z którym warto zapoznać się omawiając użytkowanie
wieczyste jest samo pojęcie użytkowania:
Użytkowanie
– jest obciążeniem rzeczy prawem do jej używania i pobierania
jej pożytków /art. 252 kc /.
Jest
ono jednym z ograniczonych praw rzeczowych, które polega na
korzystaniu
z
rzeczy cudzej. Na użytkowanie składają się dwa uprawnienia:
-
prawo do użytkowania rzeczy;
-
prawo do pobierania jej pożytków.
Użytkownik
może korzystać z rzeczy w sposób podobny, ale nie identyczny jak
właściciel gdyż korzystanie użytkownika podlega pewnym
ograniczeniom. Użytkownik ma obowiązek przestrzegania zasad
prawidłowej gospodarki i jego uprawnienia do czerpania korzyści,
jakie dana rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania
pożytków.
Przedmiotem
użytkowania mogą być ruchomości jednak w praktyce częściej mamy
do czynienia z użytkowaniem nieruchomości.
Tak
więc czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie
wieczyste stanowi plan długotrwałego korzystania z gruntów Skarbu
Państwa, gmin oraz ich związków przez osoby fizyczne i
prawne.
Użytkowanie
wieczyste to forma wykorzystania gruntów należących do Skarbu
Państwa oraz gmin i ich związków zazwyczaj na cele związane z
budownictwem mieszkaniowym.
Zgodnie
z art. 233 kc, użytkownik może w granicach określonych przez
ustawy i zasady współżycia społecznego oraz umowę o oddanie
terenu w użytkowanie wieczyste korzystać z gruntu z wyłączeniem
innych osób.
Użytkownikowi
wieczystemu przysługują – podobnie jak właścicielowi – dwa
podstawowe uprawnienia:
-
uprawnienie do korzystania z nieruchomości;
-
uprawnienie do rozporządzenia swoim prawem.
Prawo
rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim
uprawnienia do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę.
Do tego celu nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa, gminy lub
związku gmin jako właściciela.
Użytkowanie
wieczyste jest prawem ustanawianym na rzecz osób fizycznych i
prawnych prawo jego własności można przenosić na inne osoby a
także rozporządzać nim w testamencie, jest to bowiem prawo
dziedziczne a także sprzedać bądź podarować. Jako prawo zbywalne
podlega ono również egzekucji.
Użytkowanie
wieczyste przez ustawę ukształtowane jest jako prawo terminowe,
gdyż można je ustanowić tylko na z góry określony czas. W myśl
art.236 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na
okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych,
gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania
terenu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie terenu na okres
krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Umowa o
przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu notarialnego
W
celu wzmocnienia pozycji użytkownika wieczystego kodeks art.235 a
także w celu zapewnienia opłacalności inwestycji prawo przyznaje
mu własność budynków wzniesionych na gruncie stanowiącym
przedmiot użytkowania wieczystego. Chodzi o budynki wzniesione po
ustanowieniu użytkowania wieczystego art. 235 § 1 k.c. Stanowi, że
budynki (i inne urządzenia) wzniesione przez użytkownika
wieczystego stanowią jego własność.
W
stosunku do prawa własności istnieją tu jednak dwa istotne
ograniczenia:
·
Czas trwania- umowa zawierana jest na okres od 40 do 99 lat w
praktyce stosuje się jednak zazwyczaj okres maksymalny. Jednak po
wygaśnięciu tej umowy teren wraca z powrotem do dyspozycji Skarbu
Państwa bądź gminy wraz z wzniesionymi na tym terenie budynkami i
innymi częściami składowymi które stanowią zazwyczaj osobną
własność użytkownika.
Własność
ta jednak wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego za co
użytkownik otrzymuje przewidziane w umowie
wynagrodzenie.
Rozwiązanie
umowy użytkowania może również nastąpić przed terminem
ustalonym w umowie w przypadku gdy
-
użytkownik nie dotrzymuje jej warunków ( np. nie rozpoczyna
budowy)
-
zrzeka się prawa
-
po przez wywłaszczenie
·
Sposób korzystania z terenu – musi być zgodny z przeznaczeniem
czyli w praktyce zazwyczaj z planem zagospodarowania przestrzennego
danego obszaru.
W
ciągu ostatnich pięciu lat przed wygaśnięciem umowy o użytkowaniu
wieczystym przysługuje prawo przedłużenia tej umowy na dalszy
okres.
Odmowa
przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes
społeczny.
Umowa
użytkowania wieczystego zawierana jest w formie aktu notarialnego a
następnie przeprowadzane jest postępowanie o założenie księgi
wieczystej.
Jest
to postępowanie nieprocesowe, ale odbywającym się na specjalnych
zasadach przewidzianych w ustawie o księgach wieczystych i hipotece
oraz częściowo w odpowiednim rozporządzeniu.
Wpisywanie
do ksiąg wieczystych odbywa się w specjalnych Wydziałach Ksiąg
Wieczystych prowadzonych przy sądach rejonowych. Wykaz tych sądów
znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 12
czerwca 2002r. w sprawie określenia sądów rejonowych prowadzących
księgi wieczyste.
O
założeniu księgi wieczystej zawiadamia się wszystkich
zainteresowanych, a także właściwy organ prowadzący ewidencję
gruntów i budynków. Zawiadomienie to doręcza się wraz z odpisem
postanowienia o założeniu księgi
wieczystej.
Literatura:
W.Siuda:
Elementy Prawa dla Ekonomistów wyd. Scriptum 2002r.
J.Ignatowicz
–Prawo Rzeczowe PWN 2000r.
Wielka
Encyklopedia Prawa red. E. Smoktunowicza wyd. Prawo i Prakt. 2000r.