Użytkowanie wieczyste
Użytkowanie wieczyste jest w pewnym sensie formą pomocy państwa - głównie inwestorom mieszkaniowym, aby mogli realizować oni swoje zamierzenia inwestycyjne, mając silne prawo do gruntu, na którym realizują proces budowlany, bez sprzedawania własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
W okresie PRL instytucja ta miała silne podłoże ideologiczne. Głównymi inwestorami mieszkaniowymi były spółdzielnie (własność grupowa), a użytkowanie wieczyste dawało im szansę na rozwój, równocześnie jednak państwo pozostawiało sobie tytuł własności.
Użytkowanie wieczyste jest ustanawiane w drodze umowy pomiędzy właścicielem gruntu a podmiotem stającym się użytkownikiem wieczystym. Możliwe jest również ustanawianie użytkowania wieczystego w formie decyzji administracyjnej lub z mocą ustawy (historycznie jest wiele takich przypadków).
Przedmiotem użytkowania są grunty (tylko grunty nie mogą być nimi inne nieruchomości np. budynki czy lokale), ponadto przedmiotem użytkowania wieczystego są tylko grunty należące do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, przekazane do realizacji zadań gospodarki miejskiej.
Natomiast od strony podmiotowej nie istnieją ograniczenia tj. każdy (osoba fizyczna, osoba prawna jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawej tzw ułomne osoby prawne) może być użytkownikiem wieczystym.
Użytkowanie wieczyste jest odpłatne, tj. ustanawiane jest za wynagrodzeniem. Nabywca takiego prawa ponosi pierwszą opłatę w wysokości 15-25% wartości gruntu, oraz opłaty roczne wnoszone raz w roku do 31 marca danego roku w wysokości określonej umową wynoszącej określony procent wartości gruntu. Wartość nieruchomości a zarazem i opłata może być rewaloryzowana wraz ze zmianą wartości gruntu jednakże tylko raz w roku przed 31 grudnia roku poprzedniego.
więcej informacji
Istota użytkowania wieczystego polega na tym, że przedmiotem użytkowania są grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, przekazane do realizacji zadań gospodarki miejskiej. W odróżnieniu od prawa własności prawo użytkowania wieczystego ma ograniczony horyzont czasowy - jest zawsze ograniczone terminem. Okres użytkowania wieczystego to zwykle 99 lat, chociaż, jeśli nie ma takiej potrzeby, to może być krótszy, ale nie krótszy niż 40 lat. W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem terminu wygaśnięcia wieczystego użytkowania użytkownik może domagać się przedłużenia tego prawa o następne od 40 do 99 lat.
Użytkownik wieczysty ma prawo korzystać z przyznanego prawa z wyłączeniem innych osób i może swoim prawem wieczystego użytkowania rozporządzać oraz obciążać je.
Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje zwłaszcza uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu na inną osobę. Może więc ono być przedmiotem sprzedaży lub np. wniesienia aportem do spółki. Jednakże w przypadku gruntów niezabudowanych będących w użytkowaniu wieczystym właścicielowi (tj. Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego) przysługuje prawo pierwokupu.
Użytkownik wieczysty może też obciążać swe prawa do gruntu niektórymi prawami rzeczowymi ograniczonymi, a w szczególności hipoteką lub użytkowaniem.
Użytkowanie wieczyste jest dziedziczone i można nim rozporządzać wprost w testamencie. Użytkownik może się go także zrzec. Co więcej - będąc prawem zbywalnym, użytkowanie wieczyste podlega egzekucji.
Reasumując różnice między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego, trzeba przypomnieć kwestie następujące:
własność jest bezterminowa, a użytkowanie wieczyste trwa określony czas;
użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu tylko w sposób określony w umowie wieczystego użytkowania, pod groźbą utraty prawa;
naniesienia na gruncie zbudowane przez użytkownika wieczystego są jego własnością i umowa musi precyzować jego rekompensatę za te obiekty w przypadku wygaśnięcia użytkowania wieczystego;
użytkowanie wieczyste może być przedłużone;
użytkowanie wieczyste jest odpłatne;
użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na gruntach i to tylko takich które należą do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.