Prawa i obowiązki lokatorów oraz ochrona ich praw
1. Umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem lokalu socjalnego, może być
zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata.
- W razie zawarcia umowy na czas krótszy niż 3 lata umowę uważa się za zawartą
na czas nieoznaczony.
- Świadczenie pieniężne za odpłatne używanie lokalu ustala się w pieniądzu polskim.
Inne ustalenie, łącznie z zastrzeżeniem klauzul waloryzacyjnych, jest niedopuszczalne
i uważa się za niezastrzeżone.
- Zawarcie umowy najmu, z wyłączeniem umowy najmu lokalu socjalnego i zamiennego
oraz umowy zawieranej w związku z zamianą lokalu, może być uzależnione
od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności
z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia
lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany
lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy
najmu.
- Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia
jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z
tytułu najmu lokalu.
- Zwaloryzowana kwota kaucji na dzień jej zwrotu powinna odpowiadać iloczynowi
kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby, która po
pomnożeniu przez kwotę miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu podpisania
umowy najmu stanowiła podstawę ustalenia wysokości pobranej kaucji.
.- Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat
niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.
- W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do
przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich
podwyższenia.
- Podwyżki czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych
od właściciela, nie mogą w danym roku przekraczać średniorocznego
wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w minionym roku w stosunku
do roku poprzedzającego rok miniony nie więcej niż o:
1) 50% - jeżeli roczna wysokość czynszu nie przekracza 1% wartości odtworzeniowej,
2) 25% - jeżeli roczna wysokość czynszu jest wyższa niż 1% i nie przekracza
2% wartości odtworzeniowej,
.- Na żądanie lokatora właściciel jest obowiązany podać przyczynę podwyższenia
opłat za używanie lokalu oraz przedstawić kalkulację w tym zakresie. Uprawnienie
to nie dotyczy czynszu.
- W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty
niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających
do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać
jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
- Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w
wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z
dostawcą mediów lub dostawcą usług.
- Spółdzielnia mieszkaniowa może podwyższyć opłaty za używanie lokalu ponad
poziom wynikający z przepisów ust. 1 i 3, jeżeli podwyżka ta zostanie przyjęta
uchwałą walnego zgromadzenia.
2. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i
wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej
budynku mieszkalnego.
.- W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem
szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia.
Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel
ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej
(miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.
- Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić
lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas
nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić
lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal.
Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie
może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
- Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie
przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych
w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie
powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę
wypowiedzenia.
- Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z
umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki,
dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do
wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący
lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie
z innych lokali, lub
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej
za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o
zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego,
miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część
bez wymaganej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbi
órki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej
lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu:
- z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania
najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
- z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca
kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu
położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać
tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
- Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym
do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym
może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli
właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu
i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać
stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
- Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel
może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w
należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi
nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
4. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny
lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo
o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
i nakazanie jego opróżnienia.
- Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka,
rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu,
jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
5. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania
lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których
nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej
ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
-. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub
więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.
- Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego,
orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy
sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną
i rodzinną.
6 Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29
listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, Nr
106, poz. 668, Nr 117, poz. 756, Nr 162, poz. 1118 i poz. 1126, z 1999 r. Nr
20, poz. 170, Nr 79, poz. 885 i Nr 90, poz. 1101 oraz z 2000 r. Nr 19, poz.
238, Nr 12, poz. 136 i Nr 19, poz. 238) lub ubezwłasnowolnionego oraz
sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
- obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z
pomocy społecznej,
- bezrobotnych,
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
7. Jeżeli w sprawie o opróżnienie lokalu okaże się, że w razie uwzględnienia powództwa obowiązane do opróżnienia lokalu mogą być jeszcze inne osoby, które
nie występują w sprawie w charakterze pozwanych, sąd wezwie stronę powodową,
aby w wyznaczonym terminie oznaczyła te osoby w taki sposób, by ich wezwanie
było możliwe, a w razie potrzeby, aby wystąpiła z wnioskiem o ustanowienie
kuratora. Sąd wezwie te osoby do wzięcia udziału w sprawie w charakterze
pozwanych.
- W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze
względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia
jej wstąpienia do sprawy.
- Do udziału gminy w sprawie o opróżnienie lokalu stosuje się odpowiednio przepisy
o interwencji ubocznej, z wyjątkiem art. 78, art. 79 zdanie drugie i art. 83
Kodeksu postępowania cywilnego. Gmina nie musi wykazywać interesu prawnego,
a jej przystąpienie następuje po stronie powoda.
- W sprawie, o której mowa w ust. 1, wydanie wyroku zaocznego może nastąpić
wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.
8. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od
1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie
wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
9. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia
lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
.
10. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, o ile sąd orzekł o
wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu,
opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane
opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
- Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z
mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze
od gminy w wysokości odpowiadającej różnicy między odszkodowaniem określonym
w ust. 2, a odszkodowaniem płaconym przez byłego lokatora, o ile osoba
ta nadal zamieszkuje w lokalu właściciela.