Untitled

Rozwiązanie zadania z kwietnia 2010 r.

Zgodnie z §9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych odzwierciedla współczynnik kapitalizacji.

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

W związku z powyższymi uwarunkowaniami wymienione w zadaniu pojęcie „okres zwrotu nakładów” oznaczać będzie okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie przedmiotowej nieruchomości z dochodów możliwych do uzyskania z wynajmu powierzchni biurowej i parkingu.

Okres zwrotu nakładów zostanie wyliczony ze wzoru:

O - okres zwrotu nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości

N - wielkość nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości

D - wielkość stałych dochodów netto możliwych do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości

Obliczenie potencjalnego dochodu brutto PDB

Potencjalny dochód brutto obliczam przy założeniu, że powierzchnie przeznaczone do wynajęcia wynajmowane są w 100%.

Rynkowa stawka czynszu najmu powierzchni biurowej wynosi 74,00 zł/m2/mc i obejmuje opłaty za media i sprzątanie. Stawkę tę koryguję o podane w zadaniu wielkości:

S = 74,00 zł/m2/mc - 12,00 zł/m2/mc - 1,50 zł/m2/mc = 60,50 zł/m2/mc

PDB jest sumą dochodów możliwych do uzyskania z najmu powierzchni biurowej i parkingu:

PDB (pow. biurowa) = 60,50 zł/m2/mc × 12 mcy × 7.390,00 m2

PDB (pow. biurowa) = 5.365.140,00 zł

PDB (parking) = 18.000,00 zł/mc × 12 mcy

PDB = PDB (pow. biurowa) + PDB (parking) = 5.365.140,00 zł + 216.000,00 zł

Obliczenie efektywnego dochodu brutto EDB

Efektywny dochód brutto obliczam jako dochód możliwy do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem pustostanów i zaległości czynszowych, typowych na rynku najmu.

- na rynku nie występują zaległości czynszowe;

- na rynku nie występują pustostany powierzchni parkingowej.

Obliczam procentowe wielkości pustostanów dla powierzchni biurowej:

- biurowiec A → WP_A = (1.200 m2 × 6mcy/12mcy) / 7.200 m2 = (1.200 m2 × 0,5) /7.200 m2 = 0,08

- biurowiec B → WP_B = 1.800 m2 / 18.000 m2 = 0,10

- biurowiec C → WP_C = (2.020 m2 × 9mcy/12mcy) / 12.424 m2 = (2.020 m2 × 0,75) / 12.424 m2 = 0,12

- biurowiec D → WP_D = 953 m2 / 9892 m2 = 0,10

Średnia wielkość pustostanów wynosi (0,08 + 0,10 + 0,12 + 0,10) = 0,10

EDB (pow. biurowa) = PDB (pow. biurowa) × (1 - 0,10) = 5.365.140,00 zł × 0,9

EDB (pow. biurowa) = 4.828.626,00 zł

EDB (parking) = PDB (parking) = 216.000,00 zł

EDB = EDB (pow. biurowa) + EDB (parking) = 4.828.626,00 zł + 216.000,00 zł

- podatek od nieruchomości - grunt → 0,73 zł/m2 × 1.200 m2 = 876,00 zł

- podatek od nieruchomości - budynek → (11.400,00 m2 - 490,00 m2) × 20,00 zł/m2 = 218.200,00 zł

- koszty mediów → 11.400,00 m2 × 12,00 zł/m2/mc × 12mcy = 1.641.600,00 zł

- koszt usługi zarządzania, obsługi i konserwacji nieruchomości → 22.000,00 zł/mc × 12mcy = 264.000,00 zł

- koszt sprzątania pomieszczeń (czyli powierzchni biurowa, pomieszczenia sanitarne i gospodarcze) →

(7.390,00 m2 + 600,00 m2) × 1,50 zł/m2/mc × 12 mcy = 143.820,00 zł

Razem wydatki operacyjne właściciela wynoszą:

WO = 876,00 zł + 218.200,00 zł + 1.641.600,00 zł + 264.000,00 zł + 143.820,00 zł

Obliczenie dochodu operacyjnego netto DON

DON = EDB - WO = 5.044,626,00 zł - 2.268.496,00 zł

Wielkość stałych dochodów netto możliwych do uzyskania z przedmiotowej nieruchomości wynosi:

Obliczenie wielkości nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości N

Wielkość nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości jest sumą ceny transakcyjnej netto oraz zadłużenia inwestora brutto, którą nabywca zobowiązał się zapłacić.

N = 47.500.000 zł + 1.732.766,00 zł

O = N/D = 49.232.766,00 zł / 2.776.130,00 zł = 17,73

Zwrot nakładów poniesionych na zakup przedmiotowej nieruchomości nastąpi po 17,73 latach.