Polityka czynszowa i źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w Siemianowicach Śląskich

Autorzy:

Tomasz Schmidt

Arkadiusz Bącol

Bogdan Stankiewicz

gr.24

Polityka czynszowa i źródła finansowania

Finansowanie gospodarki zasobami mieszkaniowymi następuje z kilku źródeł: z wpływów z czynszów za lokale mieszkalne, z wpływów ze sprzedaży, a głównie przekształcenia lokatorskiego na własnościowe prawo do lokalu (spółdzielnie), ze środków spoza gospodarki mieszkaniowej, tj. ze środków budżetowych, ze środków zakładów pracy i w przypadku spółdzielni ze środków budżetu państwa dzielonych przez wojewodów. W zasobach komunalnych w Polsce w 1996r. środki na sfinansowanie utrzymania zasobów pochodziły w ok. 70% z wpływów z czynszów za lokale mieszkalne, w ok. 20% z wpływów z czynszów za lokale użytkowe oraz w ok. 10% z dopłat budżetowych gmin. Ostatnie lata cechował wzrost udziału środków uzyskiwanych z czynszów oraz spadek dopłat gmin do remontów budynków. W konsekwencji nakłady na remonty utrzymywały się nadal na bardzo niskim poziomie, nie pozwalającym na zahamowanie dekapitalizacji budynków czynszowych.

W mieście Siemianowice Śląskie tylko 46% środków pochodzi z czynszów i opłat za lokale mieszkalne, 18% z wpływów z czynszów za lokale użytkowe i aż 36% z dotacji.

Polityka czynszowa stanowi jeden z podstawowych elementów strategii mieszkaniowej gminy. Wpływy z czynszów są głównym źródłem finansowania utrzymania budynków czynszowych. Wieloletnia polityka niskich czynszów reglamentowanych przez państwo doprowadziła do znacznej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych. Czynsze za mieszkania wówczas zapewniają ekonomicznie prawidłową gospodarkę i techniczną trwałość budynków (oraz odtworzenie), gdy wynoszą - w zależności od standardu mieszkań - od 3 do 7% kosztów odtworzenia zasobów w skali roku. Ustawa z 2 lipca 1994r. dopuszcza pułap czynszów regulowanych na 3% kosztów odtworzenia zasobów w skali roku. Miasto jednak, jak większość gmin w Polsce, nie wykorzystało tej możliwości i średni poziom czynszów na koniec 1996r. nie przekraczał 1% kosztów odtworzenia (średnio ok. 0,80 zł na 1m² miesięcznie).

Rada gminy powinna uchwalić harmonogram wzrostu stawek tak, aby czynsze mogły być podwyższane co najmniej raz do roku, aż do uzyskania w ciągu 5 lat poziomu równego 3% wartości odtworzenia (w zasobach najlepszych).

Roczny wzrost czynszów za mieszkania powinien co najmniej o kilka punktów procentowych przekraczać roczną stopę inflacji.

Wysokość wpływów czynszowych za lokale wiąże się ze strukturą zasobów mieszkaniowych w mieście. W przypadku zasobów mieszkaniowych o współczesnym standardzie wyposażenia, dla których ustawa przewiduje możliwość ustanowienia stawek czynszu na poziomie 3% kosztów odtworzenia w skali roku, wpływy z tytułu czynszów będą wyższe. W przypadku zasobów, gdzie występuje duży udział mieszkań w starych domach, nawet przy maksymalnych stawkach czynszu za najlepsze mieszkania, średni poziom wpływów czynszowych będzie znacznie niższy niż 3% kosztów odtworzenia.

Gmina dysponując dużą masą zasobów mieszkaniowych o różnych standardach i zróżnicowanych wpływach czynszowych z lokali mieszkalnych i użytkowych może prowadzić bardziej racjonalną politykę polegającą na wykorzystywaniu środków na utrzymanie, a w szczególności remonty tych budynków, w których występują najistotniejsze potrzeby. Jednakże znaczną część zabudowy w Siemianowicach Śl. zwłaszcza śródmiejskiej, stanowią budynki prywatne czynszowe, gdzie prowadzona jest gospodarka jednostkowa w ramach jednego budynku.

W przypadku, gdy w budynkach brak jest lokali użytkowych wpływy z czynszów za mieszkania przy obecnym ich poziomie nie pozwalają na ogół na prowadzenie jakichkolwiek spraw. Polityka czynszowa gminy powinna być zatem prowadzona nie tylko pod kątem sytuacji występującej we własnych zasobach, ale również przy uwzględnieniu i ewentualnych konsultacjach z przedstawicielami innych właścicieli budynków czynszowych.

Gospodarka mieszkaniowa

Realizacją polityki mieszkaniowej Miasta zajmuje się Referat Lokalowy Urzędu Miasta. Administratorem zasobów mieszkaniowych gminy jest Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Spółka z o.o. w Siemianowicach Śląskich. Zarządca administruje 373 budynkami własności gminy, 152 budynkami prywatnymi w przymusowym zarządzie, budynkami wspólnoty mieszkaniowej, których jest 105.

Wydział dysponuje tylko mieszkaniami z odzysku, których stan techniczny jest zły i każde odzyskane mieszkanie wymaga przeprowadzenia remontu. Złożone wnioski o przydział mieszkania są opiniowane przez Społeczną Komisję Mieszkaniową zgodnie z obowiązującymi przepisami wynikającymi z Ustawy i Uchwał.

Na remonty budynków mieszkalnych w 2003r. planowano w budżecie kwotę 4.337.000,00zł.

W okresie 01.01.2003r. - 31.08.2003r. wykonano roboty remontowe o łącznej wartości 2.406.060,00zł.

Koszty związane z eksploatacją mieszkań (opłaty za media, remonty bieżące, utrzymanie czystości, koszty administracji) w 2003r. wyniosą około 18.787.389,00 zł.

Dochody związane z gospodarowanym zasobem mieszkaniowym gminy w 2003r. wyniosą około 17.367.961,00zł.

W projekcie budżetu na 2004r. na gospodarkę mieszkaniową planuje się wydatki w wysokości 17.596.780,00zł. w tym:

na eksploatację mieszkań - 15.123.780,00 zł.

na remonty mieszkań - 1.700.000,00zł.

na inwestycje - 773.000,00zł.

Dochody z czynszów i opłat od najemców lokali mieszkalnych i użytkowych w 2004r. planuje się wysokości 17.894.108,00 zł.

Czynsze i dodatki mieszkaniowe

Najemca jest obowiązany opłacać czynsz, którego wysokość strony ustalają w umowie. Wysokość czynszu powinna uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową. Oprócz czynszu najemca obowiązany jest do uiszczania opłat za energię elektryczną, energię cieplną, gaz, wodę oraz inne świadczenia, w szczególności za odbiór nieczystości stałych i płynnych, windę, antenę zbiorcza. Za zapłatę czynszu i opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale mieszkający z nim osoby pełnoletnie.

Czynsz regulowany opłacają najemcy lokali tworzących zasób mieszkaniowy gminy oraz stanowiących własność Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych lub osób prawnych prowadzących eksploatację budynków w celach niezarobkowych. Maksymalny czynsz regulowany nie może przekroczyć w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniową lokalu wyznacza iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonego przez wojewodę. Stosownie do tych zasad rada gminy określa stawki czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej lokalu w sposób zróżnicowany w zależności zwłaszcza od położenia budynku, położenia lokalu w budynku, wyposażenia technicznego oraz ogólnego stanu budynku.

Bezpośredni związek z polityką czynszową maja również dodatki mieszkaniowe. W 1983 r. w związku z podwyżką czynszów wprowadzone zostały zasiłki dla osób i rodzin żyjących w najtrudniejszych warunkach materialnych, umożliwiających im opłacenie czynszu w nowej wysokości. Zasiłki te wkrótce przekształcone zostały w zasiłki wypłacane w ramach pomocy społecznej. Ustawa z 1994 roku wprowadza podobny system pod nazwą dodatków mieszkaniowych. Wypłata dodatków mieszkaniowych jest zadaniem własnym gminy, które ma być dofinansowywane w formie dotacji celowej z budżetu państwa w kwotach ustalonych ustawa budżetową.

Dodatek mieszkaniowy przysługuje:

- najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych,

- członkom spółdzielni mieszkaniowych zamieszkującym na podstawie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, 

- osobom zajmującym lokale mieszkalne w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom lokali mieszkalnych,

- innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem, 

- osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny albo socjalny.

 

Dodatek mieszkaniowy przysługuje osobom, o których mowa powyżej jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę założenia wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego nie przekracza 160% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym lub 110% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku.

Jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy od określonych powyżej, a kwota nadwyżki nie przekracza wysokości dodatku mieszkaniowego, należny dodatek mieszkaniowy obniża się o tę kwotę. 

Za dochód uważa się wszelkie przychody po odliczeniu kosztów ich uzyskania oraz po odliczeniu składek na ubezpieczenie emerytalne i rentowe oraz na ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.   

Do dochodu nie wlicza się dodatków dla sierot zupełnych, zasiłków pielęgnacyjnych, zasiłków okresowych z pomocy społecznej, jednorazowych świadczeń pieniężnych i świadczeń w naturze z pomocy społecznej oraz dodatku mieszkaniowego. 

Zasady ustalania stawek czynszowych czynszowych w Siemianowicach Śląskich

Obowiązujące stawki czynszowe w gminie odzwierciedlają wartość użytkową mieszkania. Obecnie w Siemianowicach Śląskich podstawowym kryterium wpływającym na poziom stawki czynszu jest standard wyposażenia mieszkań w instalacje i urządzenia techniczne, a także usytuowanie mieszkania w budynku i ogólny stan techniczny budynku. Dla właściwego odzwierciedlenia wartości mieszkania stosuje się również dodatkowe czynniki takie jak:

- lokalizacja nieruchomości w mieście,

- typ i wielkość budynku,

- poziom utrzymania pomieszczeń wspólnych.

Wymienione czynniki wpływają na wartość użytkową mieszkania i jego wartość rynkową, a wysokość czynszu powinna odzwierciedlać te czynniki.

Zastosowanie wymienionych elementów różnicujących możliwe jest przy zastosowaniu dwóch metod oczynszowania:

- metody stawki bazowej,

- metody systemu punktowego.

Metoda stawki bazowej

Metoda ta polega na przyjęciu stawki wyjściowej odnoszącej się do 1m² powierzchni użytkowej lokalu miesięcznie, a następnie jej zróżnicowaniu dla poszczególnych kategorii lokali w oparciu o przyjęte kryteria. Są dwa warianty:

- stawka bazowa maksymalna - dla lokali o najwyższym standardzie(nie większa niż 3% wartości odtworzenia)

- stawka bazowa średnia - o przeciętnej wartości użytkowej z możliwością korekty w górę i w dół. Ten wariant jest obecnie stosowany w zasobach komunalnych Siemianowic Śl. Zalety tej metody to duża elastyczność, łatwość wyliczania stawki czynszowej, wady natomiast głównie to mniejsza możliwość zróżnicowania wysokości czynszu.

System punktowy

Polega na przyznaniu określonej liczby punktów za każdy czynnik wartości użytkowej mieszkania wzięty pod uwagę przy ustalaniu czynszu dla danego lokalu. Po wykonaniu obliczeń w odniesieniu do każdej nieruchomości wchodzącej w skład administrowanych zasobów, należy zsumować punkty uzyskane ze wszystkich nieruchomości. Zaletami tego systemu są jasność kryteriów oceny jakości mieszkania i łatwość aktualizowania przyjętych założeń. Wady to duże trudności związane z właściwym doborem elementów różnicujących.

Wnioski

Sytuacja mieszkaniowa Siemianowic Śląskich nie jest najlepsza:

• poszerzająca się w mieście sfera ubóstwa skutkuje dużą ilością osób posiadających zaległości czynszowe, zarówno w mieszkaniach spółdzielczych, jak i komunalnych,

• wydatki budżetu miasta na remonty kamienic i mieszkań komunalnych aktualnie mniej więcej równoważą się z wpływami, jakie miasto uzyskuje z czynszów pobieranych przez administratora tych budynków - Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej,

• powszechnym zjawiskiem jest brak dbałości najemców mieszkań komunalnych o użytkowany przez nich majątek,

• blisko 80% odzyskanych zasobów mieszkaniowych przez gminę znajduje się w złym stanie technicznym i wymaga remontu, na co w obecnej sytuacji finansowej gminy nie jest możliwe.

---