Radosław Cyran
Prywatyzacja mieszkań komunalnych a zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce
Streszczenie
Realizowana w Polsce polityka przekształceń własnościowych, w szczególności prywatyzacja zasobu komunalnego, rodzi szereg kontrowersji natury ekonomicznej i społecznej. W opracowaniu wskazano właściwe kierunki i zasady prywatyzacji zasobu komunalnego oraz zdiagnozowano wpływ prywatyzacji na późniejszy proces zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych. Poruszono również problematykę związaną z koniecznością prywatyzacji usług zarządzania nieruchomościami, celem zwiększenia efektywności gospodarowania zasobem komunalnym i wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy.
Wprowadzenie
Szczególną rolę w rozwoju mieszkalnictwa odgrywają gminy, które decydują o polityce czynszowej, budownictwie komunalnym i społecznym, kształtują gospodarkę terenami. Wydatkowanie środków publicznych na mieszkalnictwo ma za zadanie przyczynić się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych części społeczeństwa, której nie stać samodzielnie na realizację tego celu, jak również wzmóc popyt na inwestycje, remonty i modernizacje mieszkaniowe. Wydatki publiczne są więc narzędziem aktywnego oddziaływania państwa i samorządów terytorialnych na mieszkalnictwo.
Specyfika dobra, jakim jest mieszkanie powoduje, że nie jest możliwe całkowite zaniechanie pomocy publicznej nawet w gospodarce rynkowej, gdyż z jednej strony jest to dobro kapitałochłonne, a z drugiej zaspokaja podstawowe potrzeby ludzkie, zwłaszcza potrzebę schronienia. Dlatego też niezbędne jest istnienie publicznego zasobu mieszkaniowego.
Zmiany systemu gospodarczo-politycznego, które dokonują się w Polsce po 1989r., szczególnie widoczne są w obszarze mieszkalnictwa. Nastąpiła komunalizacja mienia państwowego, jak również stopniowa prywatyzacja zasobu Skarbu Państwa, zakładów pracy, a przede wszystkim zasobu mieszkaniowego gmin.
Prywatyzacja zasobu komunalnego w Polsce
Prywatyzacja jest procesem działań mających na celu zmianę struktury własności na rzecz własności prywatnej, zwiększając jednocześnie rolę rynku i konkurencji oraz efektywność zarządzania. W efekcie procesu prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w okresie 1993-2003 r. liczba mieszkań komunalnych obniżyła się z 2.032 tys. do 1.317 tys. mieszkań, czyli o 715 tys. W 1991r. udział zasobu komunalnego w zasobie ogółem wynosił jeszcze 18,1%, podczas gdy w 2003r. obniżył się do poziomu 10,7%. Jednocześnie na przestrzeni ostatnich lat rośnie liczba oczekujących na mieszkania komunalne i socjalne. W 2002r. zawarto umowy średnio z co piątą osobą oczekującą na mieszkanie komunalne oraz z 13% osób oczekujących na mieszkanie socjalne.
Tabela 1 Transakcje mieszkaniowe w Polsce w latach 1998-2003
Wyszczególnienie |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
Transakcje mieszkaniowe ogółem (w tys. sztuk) w tym: sprzedaż mieszkań komunalnych i skarbu państwa |
292,7
77,4 |
320,5
84,3 |
269,9
59,5 |
262,9
52,1 |
243,3
47,4 |
262,3
44,1 |
Udział sprzedaży mieszkań komunalnych i skarbu państwa w transakcjach ogółem (w %) |
26 |
26 |
22 |
20 |
19 |
17 |
Wartość transakcji ogółem (w mld zł) w tym: na rynku nieruchomości komunalnych |
23
0,284 |
25
0,418 |
27
0,423 |
31
0,900 |
29
b.d |
33,3
0,607 |
Udział wartościowy sprzedaży mieszkań komunalnych w wartości transakcji ogółem (w %) |
1 |
2 |
2 |
3 |
b.d |
2,3 |
Źródło: L.Kałkowski, Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM, Kraków
Transakcje mieszkaniowe to największy segment rynku nieruchomości w Polsce, gdyż stanowią około 65% ogółu obrotów rynkowych. Udział wartościowy transakcji, dotyczących sprzedaży mieszkań komunalnych, jest wielokrotnie niższy od udziału w liczbie transakcji ogółem. Zjawisko to wynika z niższej jakości zasobu komunalnego oraz z udzielanych przez gminy wysokich bonifikat (najczęściej od 70 do 95% wartości lokalu) przy sprzedaży lokali dotychczasowym najemcom.
Problemem prowadzonej obecnie prywatyzacji zasobu komunalnego jest fakt, że gminy pozbywają się lokali najlepszych, pozostawiając sobie lokale w budynkach najbardziej zużytych pod względem technicznym i funkcjonalnym, które wymagają największych nakładów na remonty i modernizacje. Mieszkania o najwyższym standardzie stanowią około 75% sprywatyzowanych lokali mieszkalnych. W przyszłości ten sposób prywatyzacji negatywnie wpłynie na gospodarkę finansową gmin, zwłaszcza że około 68% mieszkań w budynkach stanowiących wyłączną własność gmin wybudowano przed 1944r.
Zasadność prywatyzacji zasobu gminy, z ekonomicznego punku widzenia, nasuwa wiele pytań. Z jednej strony sprzedaż mieszkań należących do gminy jest mechanizmem realokacji zasobu w oparciu o reguły rynkowe, z drugiej strony należałoby się spodziewać zwiększenia wielkości nakładów na utrzymanie zasobu przez prywatnych właścicieli mieszkań. Dla gminy prywatyzacja mieszkań komunalnych oznacza zarówno strumień jednorazowego dochodu ze sprzedaży lokali, jak również, co jest nie mniej istotne, ograniczenie subsydiowania tego zasobu. Ze względu na socjalny charakter zasobu mieszkaniowego gminy, poziom czynszów nie pokrywa kosztów jego utrzymania. Powoduje to konieczność pokrywania tych kosztów przychodami z lokali użytkowych, oraz poprzez system dotacji z budżetu gminy. Dlatego też wiele gmin wyszło z założenia, że sprzedając część lokali, do których trzeba co miesiąc dopłacać nawet 30-40% kosztów utrzymania, ograniczą skalę subsydiowania zasobu mieszkaniowego.
Należy podkreślić, że prywatyzacja nie wpływa negatywnie na podaż mieszkań, ale jedynie na zmniejszanie się zasobu, będącego w dyspozycji gmin. Jednakże, jeżeli środki z prywatyzacji przeznaczone byłyby na pozyskiwanie innych lokali, to w tym przypadku moglibyśmy mówić o dodatnim wpływie procesów prywatyzacyjnych na zwiększenie podaży mieszkań na wynajem. Gmina może zwiększać podaż mieszkań poprzez inwestycje mieszkaniowe w postaci budowy nowych mieszkań komunalnych. W latach 1997-2003 wybudowano w Polsce 18,6 tys. mieszkań komunalnych, co średniorocznie daje 2,7 tys. mieszkań. Jednakże z ekonomicznego punktu widzenia ten sposób pozyskiwania nowych lokali jest najbardziej kapitałochłonny. Z drugiej strony możliwe jest o wiele tańsze pozyskiwanie lokali mieszkalnych przez gminę niż poprzez budownictwo komunalne. Gminy mogą adoptować część powierzchni wspólnych, strychy, pomieszczenia gospodarcze, jak również przekształcać lokale użytkowe na lokale o funkcji mieszkalnej. Możliwe jest również partnerstwo publiczno-prywatne w postaci częściowej partycypacji zainteresowanych pozyskaniem lokalu mieszkalnego w postaci np. prowadzenia adaptacji na własny koszt przyszłego najemcy.
Innym sposobem zwiększania podaży mieszkań komunalnych w najbliższym czasie powinna być weryfikacja statusu majątkowego dotychczasowych najemców. Nierzadko lokale komunalne zajmowane są przez gospodarstwa domowe o dochodach ponadprzeciętnych, które pozwalają na najem lokalu na wolnym rynku. Gospodarstwa te, na skutek zamieszkiwania w zasobie komunalnym o niskich czynszach, osiągają rentę mieszkaniową, gdyż płacą cenę za usługi mieszkaniowe poniżej jej rzeczywistej wartości. Niezbędne do tego są jednak zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego oraz konieczność zaostrzenia kryteriów dostępności mieszkań komunalnych.
Ze względu na znaczne potrzeby mieszkaniowe i długą kolejkę oczekujących na przydział mieszkania komunalnego, bądź socjalnego należy postawić zasadnicze pytanie: dlaczego gminy w Polsce udzielają wysokich bonifikat przy sprzedaży lokali dotychczasowym najemcom? Powoduje to uszczuplenie dochodów gminy z tytułu sprzedaży lokali, a więc i potencjalnej skali podaży nowych lokali mieszkalnych. Dla przykładu w Gminie Bielsko-Biała w 2004r. sprzedano 218 lokali mieszkalnych za kwotę 3,3 mln zł. Średnio jedno mieszkanie sprzedano więc za kwotę 15 tys. zł. Jeszcze niższy średni dochód za sprzedane mieszkanie osiągnięto w Krakowie w 2003r, gdzie ze sprzedaży 1546 mieszkań osiągnięto dochód 15,5 mln zł, co daje średnio 10 tys. zł za sprzedane mieszkanie. Gminy prywatyzując dzisiaj zasób mieszkaniowy za bezcen, jutro muszą pozyskać powierzchnię mieszkaniową za kwotę znacznie przewyższającą dochód osiągnięty ze sprzedaży, co podważa ekonomiczną zasadność procesów prywatyzacyjnych z zastosowaniem wysokich bonifikat.
Kolejnym problemem jest wybór formy prywatyzacji. Gminy stosować mogą prywatyzację rozproszoną, polegającą na wykupieniu lokalu przez każdego najemcę w każdym budynku, oraz prywatyzację selektywną, polegającą na sprzedaży wszystkich lokali w budynku. Najczęściej przez ostatnie lata gminy stosowały prywatyzację rozproszoną, która niestety jest dla gminy niekorzystna. W momencie prywatyzacji pierwszego lokalu w budynku wielolokalowym, z mocy prawa tworzy się bowiem Wspólnota Mieszkaniowa, w której gmina pozostaje najczęściej większościowym udziałowcem.
Istota i systemy organizacyjne zarządzania nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno - finansowej oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Zarządzanie to również postępowanie, podejmowanie decyzji utrzymującej przedmiot zarządzania w otoczeniu rynkowym, przy ograniczaniu ryzyka. Zarządzanie powinno skupiać się zarówno na nieruchomości, jak i potrzebach jej użytkowników.
Zarządca nieruchomości decyduje nie tylko o sprawności procesu użytkowania nieruchomości, zapewniając bieżącą jej obsługę, ale kształtuje również wartość nieruchomości. Kreuje on bowiem wizerunek nieruchomości na rynku, dba o maksymalny poziom jej wynajęcia, decyduje o jakości najemców, inicjuje remonty. Celem działalności zarządcy jest więc zarządzanie majątkiem właściciela.
Zarządzanie nieruchomościami może się odbywać w trzech systemach organizacyjnych:
bezpośrednim - właściciel osobiście lub przy pomocy zatrudnionych pracowników zarządza nieruchomościami,
pośrednim - funkcję zarządzania przejmuje spółka utworzona na zasadzie spin off, czyli zostaje ona wydzielona ze struktury przedsiębiorstwa,
zleceniowym - właściciel nieruchomości deleguje funkcje zarządzania na licencjonowanego zarządcę.
Problemy prywatyzacji usług zarządzania nieruchomościami
O ile gmina chętnie prywatyzuje zasób mieszkaniowy, o tyle niechętnie prywatyzuje usługi zarządzania nieruchomościami. Z jednej strony gmina jest więc za zwiększeniem roli rynku i konkurencji poprzez procesy prywatyzacyjne, z drugiej strony hamuje prywatyzację usług zarządzania, nawet za cenę łamania przepisów prawa. W większości gmin w Polsce budynkami komunalnymi oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy nadal zarządzają nieefektywne zakłady budżetowe lub jednoosobowe spółki gminy, akcyjne lub z o. o (spółki prawa handlowego), powstałe w procesie komercjalizacji przedsiębiorstwa.
Zgodnie z ustawą z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej zadaniem gminy jest bieżące i nieprzerwalne zaspokojenie zbiorowych potrzeb ludności w drodze świadczenia usług powszechnie dostępnych. Działalność przekraczająca zadania użyteczności publicznej nie może być prowadzona w formie zakładu budżetowego. Zgodnie z art. 10 cytowanej ustawy również utworzone przez gminę podmioty prawa handlowego nie mogą zarządzać nieruchomościami. Wyjątkiem jest tutaj jedynie Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Dlatego też należy uznać, że gminy zarządzając wspólnotami mieszkaniowymi, łamią przepisy prawa, gdyż usługi zarządzania nieruchomościami nie są świadczeniami powszechnie dostępnymi i nie zaspokajają potrzeb zbiorowych, gdyż są skierowane do konkretnych wspólnot mieszkaniowych. Podobnie rzecz się ma z zarządzaniem nieruchomościami komunalnymi. Z jednej strony jest to zarząd właścicielski, z drugiej strony usługa zarządzania jest dostępna i zaspokaja potrzeby jedynie najemców lokali komunalnych i socjalnych.
Niestety, polskie prawo nie przewiduje określonych sankcji z tytułu niestosowania się do przepisów prawa przez gminy w obszarze zarządzania nieruchomościami. Bierna również jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej Zarządców, która nie wyciąga żadnych sankcji wobec zarządców nie stosujących się do przepisów prawa. Licencjonowani zarządcy, będący pracownikami zakładów budżetowych oraz jednoosobowych spółek skarbu gminy, które zarządzają zasobem komunalnym i wspólnot mieszkaniowych, podlegać winni odpowiedzialności zawodowej w myśl przepisów art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z pozbawieniem licencji włącznie.
Świadczenie usług zarządzania nieruchomościami przez zakłady budżetowe lub spółki gminy, powoduje sytuację, że właściciel nieruchomości jest jednocześnie zarządcą nieruchomości, czyli zlecający zarządzanie występuje również w roli zleceniobiorcy. Prowadzi to do znacznych patologii ekonomicznych, gdyż wykonawca usługi zarządzania sam siebie kontroluje, ocenia, ustala wynagrodzenie. Jest to szczególnie niekorzystne w przypadku zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi z udziałem gminy, gdyż następuje najczęściej konflikt interesów pomiędzy gminą a pozostałymi właścicielami lokali, pomimo że jednostka organizacyjna gminy winna reprezentować interesy całej wspólnoty mieszkaniowej a nie tylko gminy.
Oddzielnym zagadnieniem jest celowość subsydiowania nieefektywnych zakładów budżetowych lub jednoosobowych spółek gminy ze środków publicznych. Często ma miejsce sytuacja, że zarządca gminny ustanawia niższe wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych niż prywatne firmy zarządzające nieruchomościami. Działanie takie jest możliwe, gdyż zakłady budżetowe często stosują zasadę przenoszenia kosztów zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi na nieruchomości komunalne, które gmina i tak musi pokryć. Dlatego też często wspólnoty nie są obciążane rzeczywistymi kosztami zarządzania. Jednocześnie zakład komunalny w razie braku środków musi otrzymać dotację na pokrycie kosztów działalności z budżetu gminy. Działania zakładów budżetowych są więc sprzeczne nie tylko z przepisami prawa, ale również z zasadami efektywności gospodarowania.
Istotny jest również fakt, iż zakłady budżetowe i jednoosobowe spółki gminy nie opracowują długookresowych planów gospodarczych, w szczególności budżetów remontowych. Ponadto zakład budżetowy może gromadzić środki finansowe na koncie jedynie w konkretnym roku budżetowym, co nie pozwala na kumulowanie środków na remonty i modernizacje w długim okresie. Brak zarządzania strategicznego odbija się niekorzystnie zarówno na stanie technicznym zasobów, a więc i jakości zamieszkania, ma wpływ na obniżanie się wartości nieruchomości komunalnych i wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy.
W najbliższym czasie niezbędna będzie restrukturyzacja zarządzania nieruchomościami należącymi do gminy oraz wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy. Restrukturyzacja będzie miała na celu usprawnienie procesu zarządzania nieruchomościami, z jednoczesną zmianą struktury organizacyjnej zarządzania. Skutkiem restrukturyzacji zarządzania będzie odsunięcie jednostek gminy od procesów zarządzania nieruchomościami, co przyczyni się w przyszłości do zwiększenia efektywności gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy i wspólnot mieszkaniowych, poprzez dostosowanie struktury organizacyjnej do zmieniającego się otoczenia rynkowego, jak również poddania usług zarządzania nieruchomościami konkurencji rynkowej, z której dotychczas jednostki gminy były wyłączone. W większości gmin w Polsce zarówno najemcy lokali komunalnych, jak i właściciele lokali we wspólnotach mieszkaniowych z udziałem gminy nie dostali szansy dokonania wyboru zarządcy w oparciu o mechanizm rynkowy. Zewnętrznym efektem zmian na obszarze zarządzania nieruchomościami będzie:
zwiększenie jakości usług zarządzania,
realizacja potrzeb użytkowników nieruchomości,
obniżenie kosztów zarządzania,
zwiększenie dbałości o stan techniczny budynków oraz przeprowadzenie zaległych remontów,
wzrost wartości nieruchomości.
Wpływ prywatyzacji zasobu na zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi
Gmina prywatyzując lokale w sposób rozproszony, może doprowadzić również do wielu niekorzystnych zdarzeń, mających bezpośredni wpływ na finanse budżetu gminy. Właściciele sprywatyzowanych lokali mogą bowiem, gdy posiadają co najmniej 20% udziałów, zmienić zasady głosowania we Wspólnocie i przejść z systemu udziału w powierzchni wspólnej wynikającej z wielkości zajmowanego lokalu, na system 1 właściciel - 1 głos. W ten sposób właściciele posiadający mniejszościowe udziały w nieruchomości mogą decydować o wszelkich działaniach dotyczących wspólnoty, z odwołaniem zarządcy gminnego włącznie. Mogą również podjąć decyzję o remoncie poszczególnych elementów budynku. Gminy nie są w stanie przewidzieć skutków finansowych wszystkich uchwał podejmowanych w trakcie roku przez wspólnoty, w których gmina ma udziały. Pomimo braku zarezerwowanych środków na ten cel gmina musi partycypować w kosztach remontów w wysokości udziałów.
Z drugiej strony w wielu wspólnotach mieszkaniowych, powstałych z przekształceń prywatyzacyjnych, pojawia się problem zgoła odwrotny: niechęć właścicieli wykupionych mieszkań do ponoszenia kosztów niezbędnych remontów bieżących i kapitalnych, pomimo złego stanu technicznego budynku. Dotyczy to w szczególności wspólnot, gdzie lokale wykupiły osoby starsze i biedne, których nie stać na partycypowanie w utrzymaniu części wspólnych, bądź które nie poczuwają się do swoich obowiązków, ciążących na nich jako właścicielach. Nierzadko zdarza się i taka sytuacja, że właściciele sprywatyzowanych mieszkań chętnie chcieliby powrócić do poprzedniej formy najmu. Ponadto w wielu Wspólnotach Mieszkaniowych przeciętna wysokość ustanawianej zaliczki stanowi średnio zaledwie niewiele ponad 70% wysokości stawki czynszu w mieszkaniach o współczesnym standardzie, a trzeba pamiętać, że zdecydowana większość wykupionych mieszkań w zasobach komunalnych to lokale o wysokim stopniu wyposażenia w instalacje oraz o znacznych zaległościach remontowych (por. tabela 2).
Tabela 2 Relacje pomiędzy średnimi czynszami w lokalach komunalnych a średnimi zaliczkami we Wspólnocie Mieszkaniowej (w zł/m² pu miesięcznie)
Wyszczególnienie |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
Czynsz |
1,01 |
1,17 |
1,58 |
1,85 |
2,15 |
2,21 |
2,41 |
Zaliczka |
1,01 |
1,18 |
1,27 |
1,42 |
1,53 |
1,56 |
1,61 |
Źródło: opracowanie własne na podstawie Informacji o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu mieszkaniowego za odpowiednie lata. IGM, IRM 1998-2004
Skutkiem sprzedaży lokali osobom, których nie stać na ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, jest więc dalsza dekapitalizacja techniczna zasobu.
Podsumowanie
Wydaje się, że jedynym słusznym kierunkiem prywatyzacji może być jednoczesna sprzedaż wszystkich lokali w budynku, znacznie zużytych pod względem technicznym. Przykładem pozytywnych rozwiązań w tym obszarze może być polityka prywatyzacyjna w Gminie Bielsko-Biała, gdzie sprzedawane są całe budynki, znacznie zużyte pod względem technicznym, po uprzednim przekwaterowaniu dotychczasowych najemców. Ponadto, aby zobligować nowego właściciela do remontu kapitalnego budynku gmina oddaje grunt w użytkowanie wieczyste z jednoczesną sprzedażą naniesień, wraz z narzuceniem użytkownikowi wieczystemu terminu i skali wykonania niezbędnego remontu. Niezbędne do realizacji takiej polityki sprzedaży jest jednakże posiadanie przez gminę lokali zamiennych oraz umiejętność działania gminy na rynku obrotu nieruchomościami.
Polityka sprzedaży lokali winna być również nakierowana na wypełnianie istniejących już wspólnot mieszkaniowych poprzez zaoferowanie najemcom zakup lokali, a tym którzy nie są zainteresowani wykupem należy zapewnić lokal zamienny. Nie należy w przyszłości tworzyć kolejnych współwłasności z udziałem gminy. Ponadto środki uzyskane z prywatyzacji lokali i budynków należy przeznaczać na pozyskiwanie nowych lokali mieszkalnych, tak by zaspokoić rosnące potrzeby w tym zakresie. Spoczywający na gminach ustawowy obowiązek zapewnienia mieszkań komunalnych i socjalnych z uwagi na ilościowe braki zasobu, proces prywatyzacji i niski poziom budownictwa komunalnego, miał w ostatnich latach przede wszystkim charakter życzeniowy.
Dla polepszenia efektywności gospodarowania zasobem mieszkaniowym niezbędna jest prywatyzacja usług zarządzania nieruchomościami. Rady Gmin winny podjąć uchwały, na mocy których spółki gminy zostaną odsunięte od procesu zarządzania nieruchomościami komunalnymi oraz wspólnotami mieszkaniowymi. W przyszłości wyboru zarządcy należy dokonywać w oparciu o mechanizm rynkowy, uwzględniając doświadczenie i kompetencje zarządcy, poziom świadczonych usług i jej cenę.
Literatura:
Informacji o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu mieszkaniowego za odpowiednie lata. IGM, IRM 1998-2004
Kałkowski L., Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM, Kraków
Nalepka A., Zarządzanie komunalnym zasobem nieruchomości mieszkaniowych [w:] Zarządzanie sektorem publicznym i prywatnym w społeczeństwie informacyjnym. Materiały konferencyjne Tarnów 2005, Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna
Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Bielsko-Biała do 2010r., czerwiec 2005
Raport o stanie miasta 2003, Gospodarowanie mieniem Miasta, Kraków 2004
Tertelis M., Umowa o zarządzanie nieruchomością, Wydawnictwo CH Beck Warszawa 2003, s.50
Zaniewska H., Thiel M., Mieszkania socjalne w gminach (wyniki badań ankietowych), Problemy Rozwoju Miast, IRM Kraków 2004, nr ½
Żelawski T., Mechanizmy rynkowe w polityce czynszowej - szanse i zagrożenia, Problemy Rozwoju Miast, IRM Kraków 2005, nr 1/2
Akty prawne:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego Dz.U Nr 71, poz. 733 z późn. zm.
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.
Ustawa z dnia 20 grudnia 1996r. o gospodarce komunalnej
Dz.U Nr 9, poz. 43 z późn. zm.
Informacja o autorze:
Dr Radosław Cyran, adiunkt w Wyższej Szkole Bankowości i Finansów w Bielsku-Białej
Również mieszkania zakładowe zostały poddane przekształceniom własnościowym. W latach 1993-2002 nastąpił spadek liczebności zasobu z 1.412,8 tys. do 256,9 tys. mieszkań w 2002 roku, czyli o 1.155 tys. mieszkań.
Zasób mieszkań komunalnych w ciągu 12 lat zmniejszył się o 35%.
H.Zaniewska, M.Thiel, Mieszkania socjalne w gminach (wyniki badań ankietowych), Problemy Rozwoju Miast, IRM Kraków 2004, nr 1/2
T.Żelawski, Mechanizmy rynkowe w polityce czynszowej - szanse i zagrożenia, Problemy Rozwoju Miast, IRM Kraków 2005, nr 1/2
Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Bielsko - Biała do 2010r., czerwiec 2005
Raport o stanie miasta 2003, Gospodarowanie mieniem Miasta, Kraków 2004
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ((Dz.U. Nr 115, poz. 741)
A.Nalepka, Zarządzanie komunalnym zasobem nieruchomości mieszkaniowych [w:] Zarządzanie sektorem publicznym i prywatnym w społeczeństwie informacyjnym. Materiały konferencyjne Tarnów 2005, Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna
M.Tertelis, Umowa o zarządzanie nieruchomością, Wydawnictwo CH Beck Warszawa 2003, s.50
Ibidem, s.142
10