„Charakterystyka źródeł informacji na potrzeby wyceny, charakterystyka prawna i techniczna nieruchomości: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i inne.”

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, za pomocą którego samorząd lokalny stosownie do polityki przestrzennej ustalonej w studium oraz wskazań zawartych w strategii roz­woju określa warunki zagospodarowania przestrzennego na obszarze objętym planem.

Wykonuje się go w celu:

- ustalenia przeznaczenia terenu,

- rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz

- określenia sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Plan miejscowy:

-nie jest opracowaniem obowiązkowym

-obejmuje wybrany obszar gminy

-jest aktem prawa miejscowego

-ustalenia jego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

- przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym prze­znaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania;

- zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

- zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

- zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

- wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

- parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;

- granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz za­grożonych osuwaniem się mas ziemnych;

- szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem;

- szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy;

- zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infra­struktury technicznej;

- sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

- stawki procentowe, na podstawie których określa się jednorazową opłatę ustaloną w planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

W zależności od potrzeb w planie miejscowym określa się:

- granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieru­chomości;

- granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury tech­nicznej;

- granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;

- granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;

- granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących or­ganizacji imprez masowych; . .

- granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich terenie działalności gospodarczej.

Skala opracowania i podkłady mapowe

Projekt rysunku planu miejscowego sporządza się w formie rysunku na kopii mapy, (art. 16 ust. l ustawy), zawierającej obszar objęty projektem planu miejscowego wraz z jego niezbędnym otoczeniem:

-1:1000 (podstawowa skala),

oraz dopuszczalne skale: '

- l : 500 - w przypadku sporządzania projektu rysunku planu miejscowego obejmującego obszar intensywnej zabudowy, a także dla obszarów prze­strzeni publicznej;

-1:2000 - w przypadku sporządzania projektu rysunku planu miejscowego dla inwestycji liniowych oraz dla obszarów o znacznej powierzchni;

-1:5000 - w przypadku planów, które sporządza się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy.

Podkład mapowy - miejscowe plany wykonywane są na kopii mapy zasadniczej (lub kopii mapy katastralnej) gromadzonych w państwowym zaso­bie geodezyjnym.

Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwes­tionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu. Zgodnie z obecną ustawą o plano­waniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwagi do planu należy wnosić na piśmie (w wyznaczonym terminie), ale również dopuszcza się uwagi w postaci elektronicznej, opatrzone podpisem elektronicznym. Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego - czynności procedury ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian.

Koszty sporządzenia

Na ogół koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają budżet gminy. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady. Reguluje to art. 21 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z którego wynika, że koszty sporządzenia planu miejscowego obciążają odpowiednio:

1) budżet państwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu kra­jowym;

2) budżet województwa -jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wo­jewódzkim;

3) budżet powiatu - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu po­wiatowym;

4) inwestora realizującego inwestycję celu publicznego - w części, w jakiej jest on bezpośrednią konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji.

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest dokumentem planistycznym opracowywanym w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania prze­strzennego. Musi ono uwzględniać zasady określone w koncepcji przestrzen­nego zagospodarowania kraju, ustalenia strategii rozwoju i planu zagospodaro­wania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy, o ile gmina dysponuje takim opracowaniem.

Studium sporządza wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania tego dokumentu. Studium sporządzane jest dla obszaru całej gminy i stanowi niejako inwen­taryzację stanu istniejącego i wynikających stąd ograniczeń oraz wskazuje możliwe potencjalnie kierunki rozwoju rozumianego przede wszystkim w kate­goriach przestrzennych. Jest to więc wyjściowe opracowanie planistyczne, analizujące potrzeby i możliwości gminy, stanowiące niejako bazę dla sporzą­dzania bądź zmian planów miejscowych oraz dla konstruowania programów gospodarczych.

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, należy jednak pamiętać, że jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejs­cowych, jego opracowanie jest więc niewątpliwie warunkiem prawidłowego rozwoju gminy.

Przedmiotem studium są treści:

• związane ze stanem istniejącym, czyli diagnoza aktualnej sytuacji społeczno-gospodarczej jednostki osadniczej i uwarunkowań jej rozwoju dająca rozpoznanie obiektywnych okoliczności rozwoju .Główne cechy różnicujące tę podatność zawierają się w trzech sferach - przyrodniczej, ekonomicznej i kulturowej.

• określające kierunki rozwoju przestrzennego i zasady polityki przestrzennej, czyli podstawowe reguły działania w przestrzeni przyjęte przez samorządy lokalne.

Sporządzany projekt uwzględnia ustalenia planu zagospodarowa­nia przestrzennego województwa; w przypadku braku planu zagospodaro­wania przestrzennego województwa lub niewprowadzenia do planu zagos­podarowania przestrzennego województwa zadań rządowych, uwzględnia ustalenia programów.

Projekt rysunku studium sporządza się na kopii mapy topograficznej, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, lub na kopii wojskowej mapy topograficznej w skali od 1:5 000 do 1:25 000. Przy sporządzaniu materiałów planistycznych na potrzeby projektu studium można stosować mapy zasadnicze, katastralne, fotomapy lub ortofotomapy oraz zdjęcia lotnicze i satelitarne.

Koszty sporządzenia lub zmiany studium ponosi gmina. Koszty wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym obciążają odpowiednio budżet państwa, budżet województwa albo budżet powiatu

Studium należy do opracowań, które wraz z innymi dokumentami planis­tycznymi są wykorzystywane w wycenie nieruchomości jako podstawa okreś­lenia sytuacji planistycznej nieruchomości. Zgodnie z art. 155 ustawy o gos­podarce nieruchomościami przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte m.in. W pla­nach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodaro­wania terenu.

Zapisy zawarte w studium nabierają szczególnej wagi w sytuacji, gdy dla danej nieruchomości nie ma aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy szacowaniu nieruchomości stan planistyczny należy wtedy określić na podstawie dotychczasowego użytkowania, stanu zagospoda­rowania czy lokalizacji (sąsiedztwa) nieruchomości. W sytuacji takiej pomocne mogą być także zapisy studium. Dotyczy to szczególnie przypadków, gdy dla danego obszaru nie przewidziano w nim intensywnych kierunków zagos­podarowania.

Decyzja o warunkach zabudowy to decyzja lokalizacyjna ustalająca warunki zabudowy oraz lokalizację inwestycji celu publicznego. Decyzja została wprowadzona z dniem 1 stycznia 2004 roku, zastępując decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Jej celem jest ustalenie czy inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może zatem regulować wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce i inne elementy istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki.

Inaczej niż przy pozwoleniu na budowę, do ustalenia warunków zabudowy nie jest niezbędne posiadanie przez wnioskującego praw do nieruchomości. Decyzja sama w sobie nie rodzi prawa do terenu, ani nie narusza prawa własności. Każdy może zatem wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu.

Organem administracji wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). W praktyce decyzję wydaje w jego imieniu odpowiednia komórka w urzędzie gminy. Najczęściej jest to wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.

Warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy:

1. Co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana.

2. Teren ma dostęp do drogi publicznej.

3. Istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji.

4. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.

5. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wniosek o wydanie decyzji składamy w urzędzie gminy (miasta). Druk wniosku dostaniemy w tym urzędzie w wydziale architektury.

We wniosku określamy:

• granice terenu objętego wnioskiem. Musimy je zaznaczyć na kopii mapy zasadniczej lub, w razie jej braku, na kopii mapy katastralnej (ewidencyjnej) obejmującej teren inwestycji oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (sąsiednie działki), w skali 1:500 lub 1:1000;

• planowany sposób zagospodarowania terenu oraz przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych

• zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej (na przykład dostęp do drogi), ewentualnie również sposób gospodarowania odpadami (jeśli planujemy warsztat lub zakład produkcyjny);

• charakterystyczne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko

• powierzchnię sprzedaży (gdy planuje się budowę obiektu handlowego).

Do wniosku oprócz mapy trzeba dołączyć oświadczenie właściwych przedsiębiorstw, że istniejące sieci uzbrojenia terenu są wystarczające do realizacji planowanego przez nas obiektu albo że planowana jest ich rozbudowa.

Decyzję otrzymują strony postępowania - inwestor i sąsiedzi. Każdy z nich może się odwołać i nie musi nawet szczegółowo uzasadniać swojego odwołania. Wystarczy, że oświadczy, iż nie zgadza się z wydaną decyzją. Nawet jeśli odwołanie jest niezasadne, może przedłużyć postępowanie co najmniej o miesiąc.

Ile się czeka na wydanie decyzji

Urząd na wydanie decyzji ma dwa miesiące, jednak w praktyce na decyzję o warunkach zabudowy czeka się cztery-sześć miesięcy. Dzieje się tak dlatego, że decyzja jest zazwyczaj uzgadniana z kilkoma organami, a każdy z nich ma na to dwa tygodnie.
Trzeba się też liczyć z tym, że urząd może zawiesić postępowanie na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku, zwłaszcza gdy gmina ma wkrótce sporządzić plan miejscowy.

Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) za pośrednictwem organu, który ją wydał, w terminie 14 dni od jej otrzymania, zaś na decyzję kolegium można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w ciągu 30 dni od jej otrzymania.
Decyzja jest bezterminowa, ale organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, stwierdzi jej wygaśnięcie, jeżeli:

• inny wnioskodawca uzyska pozwolenie na budowę na tej samej działce;

• dla tego terenu zostanie uchwalony plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji, chyba że inwestor uzyska już ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie na budowę jest to dokument otrzymany w drodze decyzji administracyjnej zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego (art. 3 pkt. 12 Prawa budowlanego, Dz. U. z 2003 r., nr 207, poz. 2016 t.j. z późniejszymi zmianami).

Pozwolenie na budowę, użytkowanie lub rozbiórkę wydaje starosta powiatowy. Może on przekazać gminom uprawnienie do wydawania tych pozwoleń. Wówczas decyzje wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Odwołania od tych decyzji rozpatruje wojewoda.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba pójść do wydziału architektury w powiecie i dostarczyć odpowiednie dokumenty:
- wniosek (najczęściej dostępny na stronach internetowych urzędu lub w urzędzie);

- Projekt architektoniczno-budowlany w czterech egzemplarzach razem z odpowiednimi opiniami, pozwoleniami, uzgodnieniami, które opracowuje projektant; do projektu muszą być dołączone m.in. oświadczenia o przyłączeniu obiektu do sieci kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych czy elektroenergetycznych; musi być też zapewnienie o podłączeniu do drogi czy dostawach mediów.

- Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością

- Jeśli jest wymagana, to trzeba mieć ważną decyzję o warunkach zabudowy .

Czas potrzebny na uzyskanie pozwolenia na budowę zależy od konkretnego urzędu. Ale przepisy nakładają pewne ograniczenia na urzędników. Maksymalnie mają oni 65 dni na wydanie decyzji. Jeśli tego nie zrobią w tym czasie, to grozi im kara w wysokości nawet 500 zł za dzień zwłoki. Ale często cała procedura się przedłuża z winy inwestorów, gdy np. mają oni problem ze skompletowaniem odpowiednich dokumentów. Zdaniem urzędników częstymi błędami popełnianymi przez inwestorów są m.in. nieprawidłowe oznaczenie działek, brak czy niekompletne uzgodnienia. Dopiero kiedy projekt spełni wszystkie wymogi, a cała dokumentacja jest kompletna, pozwolenie na budowę może być wydane.

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę z pracami należy się jeszcze wstrzymać 14 dni, podczas których przysługuje odwołanie się od decyzji. Ale jeśli w ciągu dwóch lat nie rozpoczniemy budowy lub gdy przerwiemy ją na taki okres, wtedy decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie i będzie trzeba się starać o nową. W dodatku, na co najmniej siedem dni przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić organy nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia tych robót w określonym terminie, a roboty można rozpocząć jeżeli organ ten nie wniesie sprzeciwu.
UWAGA! Nie zawsze potrzebne jest pozwolenie na budowę. Czasami wystarczy samo zgłoszenie budowy do urzędu. Pozwolenie na budowę jest potrzebne do rozpoczęcia robót przy budowie domu jednorodzinnego. Nie będziemy go jednak potrzebowali przy budowie mniejszych budowli, m.in. niektórych obiektów gospodarczych, altanek, oczek wodnych i basenów o powierzchni poniżej 30 m kw. czy przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności poniżej 7,5 m sześc. na dobę.

---