GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI

I. Pojęcie gospodarowania (administrowania, zarządzania)- jest to termin wieloznaczny spośród jego desygnatów za najważniejsze uznać należy:

1. Zarządzanie w ujęciu potocznym- jest to zespół działań polegających na dyspozycji, decyzji i nadzorze zarówno w sprawach dotyczących podstawowych zadań jednostki zarządzanej jak i we wszystkich innych kwestiach związanych z ich funkcjonowaniem nie wyłączając prawa mianowania tych organów reprezentujących tą jednostkę oraz samego prawa reprezentowania tej jednostki.

2. Zarządzanie w ujęciu ekonomicznym- jest to zespół działań zmierzających do zabezpieczenia wartości jednostki zarządzanej, a w miarę możliwości do tej jednostki.

3. Zarządzanie w ujęciu funkcjonalnym- jest to zespół względnie stale powtarzających się czynności dotyczących jednostki zarządzanej obejmujące planowanie, organizowanie, motywowanie i kontrolowanie.

4. Zarządzanie w ujęciu cywilno-prawnym- jest to kierowanie sprawami majątkowymi jednostki zarządzanej w taki sposób w jaki pozwala to możliwie najlepiej zabezpieczyć jej interes ekonomiczny, obejmujące zarówno czynności faktyczne jak i prawne nie wyłączając prawa reprezentowania tej jednostki przed sądami i urzędami.

II. Elementy wpływające na przebieg zarządzania nieruchomością

1. otoczenie nieruchomościami i zmiany które w nim zachodzą - wpływa ono na wielkość i strukturę popytu i podaży nieruchomościami decydując o jej pozycji na rynku obiektów konkurencyjnych. Analiza tego elementu obejmować będzie:

1. tzw. środowisko własne

2. tzw. środowisko konkurencyjne

3. tzw. środowisko ogólne

2. Zmiany technologiczne na rynku nieruchomościami

3. poszukiwanie najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości

4. regulacje prawne i ich faktyczne konsekwencje

5. cykliczność faz rozwoju gospodarki obejmująca kolejne następowanie po sobie: ożywienie, rozkwit, recesja, depresja

III. Strategie zarządzania nieruchomościami

Najistotniejszym jest podział na tzw. strategie defensywna i ofensywna

1. Strategia defensywna (bierna, pasywna)- przy tym typie zarządca skupia swoją działalność na zabezpieczeniu wartości ekonomicznej nieruchomości unikając przy tym działań obarczonych większym stopniem ryzyka.

2. Strategia ofensywna (aktywna, czynna)- przy tym typie zarządca zmierza do wzrostu wartości ekonomicznej nieruchomości nie unikając przy tym działań o charakterze ryzykownym.

4. Cechy osobowościowe i wiedza wymagana od zarządcy nieruchomości

1. wiedza o charakterze prawno-administracyjnym

2. wiedza techniczna z różnych dziedzin

3. wiedza managerska

4. wiedza z zakresu kontaktów międzyludzkich

5. Specyfika zarządzania nieruchomościami lokalowymi

1. mnogość tytułów prawnych do lokali mieszkalnych w ramach poszczególnych budynków

2. duża różnorodność aktów prawnych regulujących poszczególne tytuły prawne do lokali mieszkalnych

3. obowiązywanie czynszów o charakterze regulowanym w części zasobów lokalowych

4. znaczny stopień zaległości czynszowej w części zasobów lokalowych

5. zły system w dużej części zasobów lokalowych

6. znaczne braki w dokumentacji technicznej w części zasobów lokalowych

7. ograniczone możliwości dokonywania eksmisji z lokalów mieszkalnych

8. znaczna skala niedopasowania osób zajmujących lokale mieszkalne do ich rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych

9. ograniczone możliwości zamiany mieszkań

10. monopolistyczna pozycja na rynku zarządców komunalnych