Jak rozliczysz czynsz za dzierżawę obejmujący podatek od nieruchomości i opłaty za media?

Moja spółka jest stroną umowy dzierżawy nieruchomości gruntowej, na której znajdują się budynki. Służą one prowadzeniu działalności przez spółkę. W umowie przewidziano, że spółka ma płacić czynsz dzierżawny. Jego wysokość odpowiada kwocie podatku od nieruchomości i innym opłatom, w tym opłatom za media, które uiszczane są przez spółkę jako dzierżawcę tej nieruchomości. Zapłata następuje na podstawie dokumentów dostarczonych przez wydzierżawiającego. Czy tak ustalony czynsz, który płaci spółka może być rozliczany w kosztach podatkowych?
Ponadto dowiesz się: Jak ustalisz czynsz dzierżawny? Kiedy powstanie nieodpłatne świadczenie?

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że stosownie do definicji zawartej w przepisach Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Na jaki okres możesz zawrzeć dzierżawę?

Strony mogą w umowie dzierżawy przewidzieć w sposób dowolny okres, na który umowa jest zawarta. Podkreślić jednak trzeba, że dzierżawa zawarta na czas dłuższy niż lat trzydzieści jest po upływie tego terminu traktowana tak jakby była zawarta na czas nie oznaczony.

Jak ustalisz czynsz dzierżawny?

Na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający uzyskuje korzyść w postaci czynszu dzierżawnego, który uiszcza dzierżawca, np. za okresy miesięczne. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju.
Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków, np. jako stosowny procent obrotu lub zysku osiągniętego z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej (jeżeli przedmiotem dzierżawy jest przedsiębiorstwo).

koszty Poznaj praktyczne rozwiązania problemów z rozliczaniem kosztów! kosztywfirmie.pl/BezplatnyNumer

Jakie są zasady płatności czynszu?

Zasady płatności czynszu dzierżawnego powinny być określone w umowie dzierżawy - w praktyce przyjęło się, że płatność następuje za okresy miesięczne, kwartalne, półroczne albo roczne. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (np. co do umów danego rodzaju zawartych w danym regionie kraju), a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

Jak zabezpieczysz należny czynsz?

Zauważ także, że dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi dzierżawca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych dzierżawcy wniesionych do przedmiotu dzierżawy, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia przedsiębiorstwa, jeżeli znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy.

Jakie roszczenia przysługują wydzierżawiającemu?

Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

Co powinien obejmować czynsz?

Podkreślić należy, że powyższa regulacja pośrednio wskazuje, że czynsz powinien obejmować określoną kwotę w zamian za korzystanie i pobieranie pożytków z rzeczy, a tylko dodatkowo strony mogą się umówić na ponoszenie przez dzierżawcę wydatków na pokrycie, np. podatku od nieruchomości (podatnikiem pozostaje bowiem w tym przypadku zawsze wydzierżawiający - jeżeli jest właścicielem lub posiadaczem samoistnym nieruchomości).

Czy wydatki na podatek od nieruchomości i opłaty za media zaliczysz do kosztów?

Należy zatem przyjąć, że jeżeli w umowie dzierżawy przewidziano, że spółka ma płacić czynsz dzierżawny odpowiadający kwocie podatku od nieruchomości i innych opłat, w tym opłat za media, to wydatki takie będą stanowić koszt uzyskania przychodu.
Podkreślić jednak trzeba, że wobec nieujęcia w umowie kwoty czynszu, np. w postaci określonej kwoty środków pieniężnych, spółce może zostać naliczony przychód z tytułu uzyskania częściowo nieodpłatnego świadczenia.

Podstawa prawna: art. 12 ust. 1 pkt 2 i art. 15 ust. 1 ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.).

---