Przygotowanie placu budowy
Zgodnie z zapisami prawa budowlanego rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy, do których zaliczamy: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu; wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy; zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową obiektów tymczasowych.
Prace powyższe mogą być wykonywane jedynie na terenie objętym pozwoleniem na budowę.
A to z kolei można uzyskać tylko wtedy, kiedy dystrybutorzy mediów zapewnili (w formie wydania warunków podłączenia), że nowy dom będzie zaopatrzony w prąd, wodę, gaz i kanalizację.
Już na tym etapie naszymi głównymi pomocnikami powinni być z jednej strony kierownik budowy sprawujący w naszym imieniu nadzór nad przebiegiem budowy, a z drugiej konsultant programu „Buduj dom z PSB”, - dzięki któremu na każdym etapie mamy dostęp do fachowego doradztwa technicznego i oszczędnych zakupów materiałów.
Bez mediów ani rusz
Dziś, kiedy na rynku dostępne są najnowocześniejsze materiały i technologie, podstawową trudność dla inwestora nie stanowi budowa domu pod klucz, lecz uzbrojenie go w media - wodę, gaz, prąd i kanalizację.
Problem ten praktycznie nie istnieje, gdy wszystkie wymienione media znajdują się na działce lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie.
Taka sytuacja nie jest jednak powszechna.
Kłopoty i trudności wydłużające budowę, zaczynają się wówczas, gdy instalacje trzeba do parceli doprowadzić z zewnątrz, a tzw. życzliwi utrudniają jak mogą...
Sprawy zezwoleń i uzgodnień najlepiej załatwiać w tzw. martwym sezonie budowlanym a więc zimą.
Należy wiedzieć, że nawet przy najsprawniejszym załatwianiu tych spraw (chodzeniu do wydziału architektury, co parę dni, dostarczaniu niezwłocznie żądanych dokumentów) mija niekiedy kilka miesięcy.
Należy wykazać przy tym dużą odporność psychiczną.
Nie warto wchodzić w konflikt z urzędnikami.
Mają oni setki przepisów, upływ czasu nie ma dla nich żadnego znaczenia, a wszelkie koszty wydłużające okres inwestycji obciążają budującego dom.
Mapa to podstawa
Inwestor musi przede wszystkim zamówić tzw. mapę do projektu.
Na niej trzeba dokładnie zaznaczyć wszystkie podziemne i nadziemne instalacje znajdujące się na działce i trasie przebiegu projektowanej sieci.
Dane te trzeba uzyskać od firm zarządzającymi mediami.
Zdarza się, że niekiedy trzeba sięgnąć po dane archiwalne.
Nawet najdokładniej wyrysowana mapa posiada adnotację geodety, że na terenie mogą znajdować się nieoznaczone i ukryte podziemne urządzenia (np. stare kable lub rury różnych instalacji), które nie zostały w przeszłości zinwentaryzowane na żadnych mapach geodezyjnych.
Posiadając mapę do projektu i wytyczne od inwestora określające parametry sieci, projektant umieszcza obiekt, określa jego miejsce i dokładny przebieg poszczególnych przyłączy.
Taka propozycja jest składana do Zakładu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej (ZUDP), który wydaje opinię dotyczącą doprowadzenia mediów zgodnie z przedłożonym projektem.
W zgodzie z sąsiadem
Zdarza się dość często, że właścicielem terenu, przez który trzeba prowadzić przyłącze jest miasto, gmina, firma,
bądź osoba prywatna.
W takim przypadku konieczne jest
uzyskanie pisemnej zgody właściciela na przeprowadzenie przez jego działkę rury
czy też kabla.
Zgoda taka powinna być zrównoważona zobowiązaniem inwestora do naprawy wszelkich szkód wynikłych z prowadzonych prac i doprowadzenia np. ogrodzenia, drogi, czy też ogródka do stanu, w jakim były te miejsca przed wykonaniem prac przyłączeniowych.
Trzeba się jednak liczyć z pewnymi trudnościami i kosztami dodatkowymi np. uzyskanie zgody od Zarządu Dróg Miejskich na czasowe zajęcie jezdni trwa długo, a zdarza się i tak ( w wyjątkowych wypadkach), że takiej zgody się nie uzyskuje.
Z kolei, kiedy mamy wejść na teren prywatny, wtedy po prostu trzeba się dogadać z właścicielem.
Niekiedy wystarczy dobre słowo, czasem jednak trzeba ponieść część kosztów, jakie poniósł sąsiad doprowadzając na swoją posesję media, na których nam zależy.
Przyłączanie mediów może pociągać za sobą dość duże wydatki, których inwestor nie przewidział wcześniej (w takiej wysokości).
Instytucje dysponujące mediami niejednokrotnie żądają wykonania wielu kosztownych dla inwestora urządzeń, które następnie przejmują nieodpłatnie na własność, zwiększając w ten sposób swój majątek.
Sytuację pogarsza fakt, że są to monopoliści.
Mogą np. zażądać wymiany na koszt inwestora kilku słupów energetycznych, co jest bardzo kosztowne, lub też podciągnięcia instalacji wodnej o kilkaset metrów rurą o dużej średnicy, do której później będą mogli przyłączyć się inni inwestorzy, a którą to instalację w myśl obowiązujących przepisów trzeba bezpłatnie przekazać lokalnemu dysponentowi wody!
Praktyka taka dotyczy niestety wszystkich mediów!
A może niezależność?
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku, gdy jedno lub kilka mediów przyłączamy bez korzystania z sieci komunalnych.
W niektórych rejonach bardziej opłaca się zainwestować w studnię z instalacją hydroforową (np. GRUNDFOSS), własną przydomową oczyszczalnię ścieków (np. DELFIN) i własną „gazownię” w postaci zbiornika na gaz płynny zlokalizowanego w ogródku (np. z GASPOLU).
To sytuacja dużo bardziej komfortowa, pod jednym warunkiem, - że nasza działka jest na tyle duża by zlokalizować poszczególne instalacje w odpowiednich odległościach od siebie oraz od: domu, ogrodzenia, drogi, garażu.
W takim przypadku na pewno warto skorzystać z bezpłatnej porady technicznej konsultanta programu „Buduj dom z PSB”, a kwestie prawne i projektowe powierzyć kierownikowi budowy.
Niezbędne na placu budowy
Prawo budowlane i przepisy BHP jasno określają zasady zagospodarowania terenu budowy.
Oczywiste jest, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego, trzeba spełnić mniejsze wymagania niż w przypadku dużego obiektu mieszkalnego.
Niezbędne jest jednak pewne minimum.
Plac budowy powinien być, w miarę możliwości, ogrodzony.
Ogrodzenie powinno być wykonane tak, aby nie stwarzało zagrożenia dla ludzi.
Wysokość ogrodzenia powinna wynosić, co najmniej 1,50 m.
Ogradzając teren chronimy się nie tylko przed potencjalnymi amatorami cudzej własności, ale przede wszystkim przed możliwością przypadkowego zdarzenia losowego na budowie.
Nikt przecież nie chciałby by do wykopu wpadło dziecko sąsiadów, lub też by wspięło się na rusztowanie, z którego może zlecieć.
Jeżeli ogrodzenie terenu budowy lub robót nie jest możliwe, należy oznakować granice terenu za pomocą tablic ostrzegawczych,
a w razie potrzeby zapewnić stały nadzór.
Jeśli to konieczne należy wyznaczyć strefy niebezpieczne (np. uwaga głębokie wykopy, uwaga roboty na wysokości).
W przypadku słabej nośności podłoża powinno się utwardzić drogę dojazdową
(np. płyty betonowe, kruszywo) by uniknąć problemów w przypadku dojazdu ciężkiego sprzętu budowlanego.
Niezbędne jest doprowadzenie energii elektrycznej i wody, oraz odprowadzenie lub utylizacja ścieków.
Konieczne jest zamocowanie w widocznym miejscu żółtej tablicy informacyjnej (do nabycia w składach PSB), na której znajdą się dane dotyczące m. in. inwestora, rodzaju inwestycji, osób nadzoru, wykonawcy, nr zezwolenia na budowę, organów administracji itd.
Działka działce nie równa.
Inaczej zaplanujemy plac budowy w ciasnej zabudowie miejskiej na działce o pow. 5-6 arów, a inaczej na przestrzennej kilkudziesięcioarowej parceli położonej na peryferiach miasta lub na terenach wiejskich.
Mając doprowadzone media z zainstalowanymi tymczasowymi przyłączami i wytyczony w terenie budynek, z pomocą kierownika budowy możemy zaplanować,
w którym miejscu można zmagazynować większą ilość cegieł lub pustaków, gdzie wysypać wywrotkę piachu lub pospółki,
a gdzie najlepiej ustawić betoniarkę.
Trzeba uruchomić wyobraźnię i „ustawić”
na działce kilkunastotonową „gruszkę” z betonem i pompę Stettera (do pompowania betonu towarowego), której rozmiary odpowiadają wielkości nowoczesnego autokaru!
Nie wolno zapomnieć o pakamerze (garażu lub szopie), która jest niezbędna do przechowywania materiałów wrażliwych na wilgoć, narzędzi, ubrań robotników i stanowiącej schronienie w trakcie niekorzystnej pogody.
Znakomicie w tym charakterze sprawdzają się popularne garaże „blaszaki”.
Z przywozem i montażem kosztuje taki garaż ok. 800 zł i po zakończonej budowie można sprzedać go niewiele tracąc lub użytkować, dokąd będzie potrzebny.
I w końcu rzecz z pozoru mała, ale bardzo ważna na placu budowy - ubikacja.
Zazwyczaj jest to drewniana „sławojka” ustawiana w najmniej widocznym narożniku działki lub też coraz częściej spotykana na budowach w miastach, kompaktowa toaleta z tworzywa sztucznego, opróżniana regularnie przez specjalistyczną firmę.
Robert Glac