1. POJĘCIA I DEFINICJE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI.

1. NIERUCHOMOŚĆ - Art. 46 KC.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiący odrębny przedmiot własności (grunty ), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Część powierzchni ziemskiej- podstawowym przedmiotem do którego

kierujemy nieruchomości jest ziemia. Grunt jest pojęciem wiodącym

dla nieruchomości.

Stanowi odrębny przedmiot własności - to własność decyduje co

stanowi odrębną nieruchomość a co jest składnikiem innej

nieruchomości.

Odrębny przedmiot - dana nieruchomość musi być wyraźnie oddzielona

od innych , należących do innych właścicieli. Oddziela się przedmiot i

zakres władztwa jednego właściciela od przedmiotu i zakresu

władztwa innych właścicieli. Dla każdej nieruchomości wyznacza się

granice. Granice mają charakter geometryczny, to linie wykreślone

przez geodetów w przestrzeni i utrwalone na mapach geodezyjnych.

Nieruchomości to również budynki lub części tych budynków, jeżeli

na mocy przepisów szczególnych, stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności. Ta część przepisu pozwala na powstanie

odrębnej własności budynków lub nawet ich części - lokali, wbrew

ogólnej zasadzie mówiącej, że części składowe rzeczy nie mają

odrębnego bytu prawnego. Do właścicieli gruntu należy wszystko co

jest z tym gruntem związane - nie tylko budynki ale drzewa rośliny i

uprawy.

Ustawodawca przełamał tę zasadę wydając przepisy szczególne,

dla budynku - użytkowanie wieczyste (Art. 232 - 243 KC ), dla części

budynków - „ Ustawa o własności lokali”, która pozwala uczynić

lokal przedmiotem odrębnej własności.

Według K.C. ; nieruchomości dzielimy na:

• nieruchomości gruntowe

• nieruchomości budynkowe

• nieruchomości lokalowe

Nieruchomości gruntowe - powstają poprzez wydzielenie powierzchni

ziemskiej jako osobnej własności, istnieje konieczność wyznaczenia

granic, gdyż własność nie może istnieć bez przedmiotu własności.

Czynności geodezyjne muszą poprzedzić czynności prawne.

Nieruchomości budynkowe - powstają jako fikcja prawna, gdyż grunt

i budynek są ściśle i nierozerwalnie związane. Korzystanie z budynku

wiąże się z korzystaniem z gruntu i odwrotnie. Potrzeby gospodarcze

sprawiły, że nastąpiło rozdzielenie własności gruntu od własności

budynku - użytkowanie wieczyste. Właściciel gruntu przenosi na

użytkownika wieczystego prawo do korzystania z gruntu. Budynki i

inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego należą do

użytkownika wieczystego tak długo jak długo trwa użytkowanie

wieczyste. Z chwilą wygaśnięcia tego prawa własność budynków

wygasa.

Nieruchomości lokalowe - działają na mocy ustawy „o własności lokali”

Ustawa ta stanowi, że samodzielny lokal mieszkalny może być

przedmiotem odrębnej własności - czyli będzie to nieruchomość.

„Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona w obrębie

budynku trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na

stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą

do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych”. Po wydzieleniu - to co

nie przynależy do samodzielnego lokalu mieszkalnego, czyli pozostała

część budynku (mury, klatki schodowe, strychy itp.) i grunt stanowią

nieruchomość wspólną - są współwłasnością ułamkową wszystkich

właścicieli lokali. To samo odnosi się do samodzielnych lokali

wykorzystanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż

mieszkalne.

Relacje pomiędzy nieruchomością a działką gruntu.

Nieruchomość jest odrębną ( np. od geodezji ) kategorią pojęciową

i odnosi się do rzeczywistości prawnej.

Działkę gruntu stanowi ciągły obszar gruntu, jednorodny ze względu

na stan prawny. Jest podstawowym elementem w ewidencji gruntów.

Nieruchomość nie musi stanowić ciągłego obszaru gruntu -

nieruchomość jest to przedmiot objęty jednolitym prawem własności.

Nieruchomość może składać się z kilku działek gruntu. Wynika to z:

• z woli samego właściciela, który uważa zbiór działek za jedną

nieruchomość.

• z przesłanek gospodarczych, które wskazują na powiązania tych

działek w jedną całość np. gospodarstwo rolne.

• względy formalne, dla grupy działek należących do jednego właściciela zakłada się jedną księgę wieczystą.

• właściciel może powiększyć albo pomniejszyć swoją nieruchomość poprzez przyłączenie lub odłączenie od nich wybranych części gruntu. ( działek).

Do powstania nieruchomości potrzebna jest przynajmniej jedna działka gruntu. Samo wydzielenie ( utworzenie ) nowej działki nie oznacza utworzenie nowej nieruchomości, tworzenie działek jest czynnością geodezyjną.

1.2. Rodzaje nieruchomości - podział według kryterium podmiotowego

i przedmiotowego

1. Kryterium podmiotowe:

Ze względu na kategorię podmiotu (osobę właściciela) wyróżnia się nieruchomości:

• Skarbu Państwa i innych państwowych osób prawnych

• Samorządowe tj. jednostek samorządu terytorialnego (województwa, powiatu i gminy)

• Prywatne tj. osób fizycznych, osób prawnych oraz spółek prawa handlowego nie posiadających osobowości prawnej

2. Kryterium przedmiotowe

Kodeks cywilny wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości w ujęciu przedmiotowym, wypełniające cały zakres tego pojęcia. Są to nieruchomości:

• Gruntowe

• Budynkowe

• Lokalowe

Biorąc pod uwagę sposób użytkowania nieruchomości można podzielić na;

• Mieszkaniowe

• Komercyjne

• Przemysłowe

• Rolne

• Leśne

• Specjalnego przeznaczenia

Nieruchomości rolne Art. 46¹ KC - Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi ) są nieruchomości, które SA lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

1. Mienie jako kategoria prawa cywilnego

MIENIE - jest własność i inne prawa majątkowe

Pojęcie mienia rozszerza prawo rzeczowe o inne elementy, które nie są materialne, gdyż własność polski kodeks cywilny połączył tylko z przedmiotami materialnymi. Nieruchomość jest oczywiście materialna, ale już należności czynszowe materialne nie są. Dlatego też dzięki pojęciu mienia można połączyć rzeczy materialne i wartości niematerialne w jedną całość. Mieniem jest więc ogół przysługujących danej osobie praw materialnych i niematerialnych, a w szczególności korzyści, uprawnień i roszczeń.

Na przykład na mienie właściciela nieruchomości składa się prawo własności nieruchomości, prawa przysługujące w związku z własnością

(np. służebności gruntowe) , należności i dochody przysługujące właścicielowi z nieruchomości, różne roszczenia (np. odsetki za zaległe czynsze) jak również przedmioty ruchome związane z daną nieruchomością.

Wyróżnia się różne kategorie mienia, podział podmiotowy:

a). Mienie prywatne

b). Mienie państwowe

c). Mienie samorządowe

Kodeks Cywilny w sprawie mienia wyszczególnia definicje:

1). Rzeczy, Art. 45. - którymi mogą być tylko przedmioty materialne.

2). Nieruchomości, Art. 46 (def.) i dzielą się na:

• gruntowe

• budynkowe

• lokalowe

3). Części składowe rzeczy - nie mogą być odrębnym przedmiotem

własności i innych praw rzeczowych (Art. 47). Częścią składową

rzeczy jest wszystko to co nie może być od niej odłączone bez

szkody lub zmiany przedmiotu odłączonego i samej rzeczy.

4). Części składowe gruntu, Art. 48

- budynki i urządzenia trwale z gruntem związane

• drzewa i rośliny rosnące na gruncie od momentu posadzenia lub zasiania

Nie są częściami składowymi, (Art. 49):

• urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania wody, pary, gazu, prądu elektrycznego i inne jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu zajmującego dostarczaniem tych mediów.

5). Częściami składowymi nieruchomości są prawa związane z

własnością ( np. służebność), Art.50.

6). Przynależności - są to rzeczy ruchome potrzebne do korzystania

zgodnie z jej przeznaczeniem i celem np. koło zapasowe w

samochodzie.

Przynależnością nie może być rzecz, która nie należy do właściciela

rzeczy głównej, Art. 51.

7). Pożytki naturalne z rzeczy - są to płody i inne odłączone od niej

części składowe zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki,

stanowią normalny dochód z rzeczy

8). Pożytki prawa - są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym

społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. .

3. Pojęcia dotyczące nieruchomości

1. Nieruchomość gruntowa - grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności

2. zasób nieruchomości - nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego

3. działka gruntu - niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej

4. działka budowlana - zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i funkcjonale korzystanie z budynków i urządzeń znajdujących się na tej działce

5. zbywanie albo nabywanie nieruchomości - dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste

6. plan miejscowy - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przestrzennego którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

7. wycena nieruchomości - postępowanie w wyniku którego dokonuje się określenie wartości nieruchomości

8. powszechna taksacja nieruchomości - wycena nieruchomości w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości

9. samorządowa osoba prawna - osoba prawna powołana lub tworzona przez organy jednostek samorządu terytorialnego

10. jednostka samorządu terytorialnego - gmina, powiat lub województwo

11. jednostka organizacyjna - państwowa lub samorządowa jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej

12. standardy zawodowe - są to reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości

13. organizacje zawodowe - utworzone zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujący czynności rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcy nieruchomości

14. nieruchomość podobna - nieruchomość która jest porównywalna z przedmiotem wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość

15. stan nieruchomości - stan prawny, techniczno użytkowy, zagospodarowania, stan otoczenia, wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości w której znajduje się dana nieruchomość

16. osoba bliska - to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca lub przysposobiona, oraz osoba która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu

17. lokator - najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

18. właściciel - wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający do używania lokalu,

19. lokal - lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, także pracownia twórcy służąca do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki,

20. lokal socjalny - lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi na jednego członka gospodarstwa nie może być mniejsza niż 5m², a w przypadku 1-osobowego gospodarstwa 10m²,

21. lokal zamienny - lokal znajdujący się w tej samej miejscowości , wyposażony w co najmniej takie same urządzenia techniczne, o powierzchni pokoi takiej jak w poprzednim, na członka gospodarstwa domowego nie może być mniej niż 10m² pow. a w jednoosobowym gospodarstwie nie mniej niż 20 m².

22. powierzchnia użytkowa lokalu - powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu: pokoi, kuchni, przedpokoi, spiżarni, alków, holi, korytarzy, łazienek i innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora. Za powierzchnię użytkową nie uważa się : balkonów, tarasów, logii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowi, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na przechowanie opału,

23. opłaty niezależne od właściciela - opłaty za dostawy energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych,

24. obmiar powierzchni użytkowej - dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię o wysokości większej bądź równej 2,20m zalicza się w całości, o wysokości równej lub większej niż 1,40m a mniejszej od 2,20 zalicza się w 50%, a w wysokości mniejszej niż 1,40 m nie zalicza się w ogóle.

Opracowała mgr Maria Regulska Wrocław październik 2009r

1

---