12.04.2010

Podstawy inwestowania - wykład 4

Obiekty budowlane (dokończenie):

1. Stany zaawansowana robót na budynkach są nazywane w różny sposób: stan surowy-otwarty, stan surowy-zamkniety, budynek pod klucz. Są to nazwy, którymi operują inwestorzy.

2. Budowę dzieli się zwykle na następujące etapy:

1. Przygotowanie działki

2. Stan zerowy budynku - czyli wykonanie pod budynkiem fundamentów, zalewanie ław fundamentowych, murowanie ścian piwnic, oraz stropów nad piwnicami.

3. Stan surowy-otwarty - czyli prace konstrukcyjno-montażowe części nadziemnej.

4. Stan surowy-zamknięty - to roboty wykończeniowe, oraz zagospodarowanie terenu wokół budynku.

5. Stan pod klucz - to roboty wykończeniowe, także wewnątrz budynku.

3. Przyjmuje się, że stan surowy to 1/3 całości robót, tak pod względem zakresu prac, jak i finansowym, natomiast prace wykończeniowe stanowią około 2/3 nakładów.

Nowy temat:

4. Dokumentacja projektowa - to w części założenia techniczno-ekonomiczne, będące produktem programowania inwestycyjnego, oraz projekty i ewentualnie kosztorysy.

5. Przygotowanie inwestycji o charakterze budowlano-montażowym, powoduje, że przez pewien czas następuje tzw. zamrożenie (unieruchomienie) wyłożonego kapitału.

1. Zamrożenie to powoduje utratę możliwości zainwestowania kapitału w innych, efektywnych rodzajach produkcji.

2. Straty te lub inaczej koszty alternatywne dodaje się do nakładów inwestycyjnych. Innymi słowy unieruchamiając kapitał w czasie przygotowania, a szczególnie budowy inwestycji, tracimy dodatkowe źródło dochodu. Jest to strata, której w przeszłości nie traktowano z należytą ostrością, a skutki były i są nadal dotkliwe.

3. W formach funkcjonujących według reguł rynkowych, problem zamrożenia nakładów inwestycyjnych należy do podstawowych w ekonomii inwestowania.

4. Zamrożenie nakładów inwestycyjnych powiększa nakłady na daną inwestycję.

5. (Innymi słowy) Zamrożenie inwestycyjne - to ta część nakładów na realizację inwestycji, która nie przynosi efektów gospodarczych. Wszelkiego rodzaju nakłady dokonane na inwestycje przed oddaniem realizowanych w ich wyniku obiektów i urządzeń poza obiektami stanowią w ramach zadań inwestycyjnych zamrożenie.

6. Formuła zamrożenia: Zm = W - Zmg

1. Zm - zamrożenie danego zadania

2. W - suma planowanych nakładów inwestycyjnych na dane zadanie

3. Zmg - zaangażowanie danego zadania

7. Jeżeli poniesione wydatki inwestycyjne są zamrożone przez rok, to na koniec drugiego roku wzrastają do poziomu a1 + a1 * I = a1 (1+I), gdzie:

1. a1 - wydatki inwestycyjne w pierwszym roku realizacji inwestycji,

2. I - przyjęta przez inwestora kalkulacja graniczna stopy zysku,

3. Wielkość ta wyraża całość wydatków a1, oraz utracony zysk kalkulacyjny a1.

4. Zakładając realizację inwestycji przez 2 lub 3 lata to nakłady w końcu 3 lub 4 roku wynoszą kolejno: a1 (1+I)² lub a1 (1+I)³

8. Jeżeli wydatki inwestycyjne a1 zamrożone będą przez okres budowy b, to wydatki wraz z zamrożeniem wyniosą a1 (1+I)^b-1

1. Oznacza to, że wydatki inwestycyjne a1, poniesione b-1 lat przed oddaniem inwestycji do eksploatacji faktycznie kosztują podmiot, czy gospodarkę a1 (1+I)^b-1

2. Wielkość tę należy nazywać wydatkami pierwszego roku, sprowadzonymi na koniec okresu budowy, dlatego też wyróżnia się zamrożenia:

1. koniecznie niezbędne

2. nadmierne - czyli przekroczone cykle normatywne określone w dokumentacji cyklów dyrektywnych.

9. Zaangażowanie inwestycyjne - to wielkość nakładów inwestycyjnych, który trzeba zrealizować, aby uzyskać planowane efekty będące rezultatem inwestowania w ramach danych zadań inwestycyjnych.

1. Wielkość zaangażowania inwestycyjnego świadczy o ilości i wielkości jednocześnie realizowanych zadań inwestycyjnych.

10. Koncentracja nakładów inwestycyjnych - to takie skupienie tych nakładów, które zapewnią z punktu widzenia techniczno-ekonomicznego optymalną realizację zadań i uzyskanie planowanych efektów.

1. Koncentrację nakładów rozpatruje się w czasie i przestrzeni. Optymalna koncentracja jest wymogiem techniczno-gospodarczym w procesie techniczno-inwestycyjnym, tj. w fazach programowania, projektowania, planowania i realizacji rzeczowej.

11. Inwestycje brutto - są to nakłady inwestycyjne na odtworzenie środków trwałych, oraz na wytworzenie nowych środków trwałych zwiększających istniejący majątek.

12. Inwestycje netto - są to nakłady ponoszone wyłącznie na realizację środków trwałych, które będą zwiększały istniejący majątek trwały. Są one inwestycjami rozwojowymi.

Reprodukcja prosta	Reprodukcja rozszerzone
Inwestycje odtwarzające zużyte środki trwałe	Inwestycje zwiększające majątek trwały
Inwestycje odtworzeniowe - inwestycje netto	Inwestycje netto
Inwestycje brutto

---