Podej. kosztowe polega na określeniu wartości nieruch. przy założeniu ze wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruch. Przy tym podejściu określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Podejście koszt zakłada, że nabywca nie zapłaci za nier więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nier, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.Stosując podejście koszt określa się wartość odtworzeniową nier. Wartość tą określa się dla nier, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są i nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Jest ona równa kosztowi jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Met kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii, które wykorzystano do powstania tych części składowych (obiekty nowe, prawie nowe o niewielkim stopniu zużycia, stan surowy, stare obiekty objęte wpisem do rejestru zabytków)
Met kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami bud. o takiej samej f-cji i parametrów użytk. (obiekty stare, nie objęte wpisem do rejestru)
Tech szczegół koszt odtworzenia obk budowlanego kalkulowany jest jako suma iloczynów ilości poszczególnych rodzajów robót budowlanych oraz aktualnych ich cen jednostkowych. Kalkulacja cen jednostkowych robót bud: Cij= NR*SR + NM*CM + NS*CS +Kp+Z, gdzie NR, NM, NS - normatywne nakłady zużycia i czynników produkcji: robocizny(NR), materiałów(NM), pracy sprzętu i transportu techno(NS), SR - aktualna kosztorysowa stawka godzinowa robocizny (powinno być spełnione kryterium aktualności i lokalności) CM - aktualne, jednostkowe ceny zakupu mat. bud. CS - aktualne ceny najmu jednostek sprzętowych i transportu techno. Kp- koszty pośrednie Z - zysk, który nalicza się narzutem procentowym do sumy wartości kosztorysowej robocizny, pracy sprzętu i kosztów pośrednich. Wartości odtworzeniową nier. określa się wg wzoru WB = KB (1 - Sz/100 ) +KD , gdzie KB - koszty odtworzenia robót bud , KD - koszty dok.
Technika elementów scalonych koszt robót bud wylicza się jako sumę wartości poszczególnych scalonych (zagregowanych) elementów robót wchodzących w skład obiektu. Łączna wartość kosztorysowa robót bud jest sumą iloczynów scalonych jednostek jednorodnych robót i cen jednostkowych wykonania tych robót łącznie z kosztem pośrednim i zyskiem. Element scalony - szereg jednostkowych robót będących przedmiotem kalkulacji szczegółowej. Tech el sc możemy się posłużyć wtedy, gdy w katalogu znajdziemy obiekt podobny do wycenianego. Ustalenie kosztów odtworzenia - ustala się rodzaje i ilość scalonych el niezbędnych robót (Jei) oraz ceny scalonych el robót korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych(Cjei) - WB = ∑ Jei * Cjei * (1+Wkd)
Technika wskaźnikowa Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Tech wskaź nie daje się zastosować i czasem jest niebezpieczna w stosowaniu ze względu na możliwość złego wskazania ceny wskaźnikowej. Cena ta musi być aktualna i lokalna obiera się ją dla całego obiektu. Technikę tą można stosować gdy znajdziemy obiekt bardzo podobny do wycenianego i gdy jesteśmy przekonani ze cena wskaźnikowa jest właściwa. Cena ta musi odnosić się do konkretnych kosztów danego obiektu a nie do ceny rynkowej. Procedura wyceny: 1.inwentaryzacja i obmiarowanie przedmiotu wyceny 2. ustalenie jednostek odniesienia 3. ustalenie ceny wskaźnikowej dla przyjętej jednostki odniesienia na podstawie publikowanych notowań cen bieżących oraz analiz własnych 4. określenie szacunkowego kosztu opracowania dokumentacji i nadzoru inwestorskiego 5. obliczenia kosztu odtworzenia w stanie nowym 6. określenie wartości zużycia obiektu 7. określenie wartości odtworzeniowej przedmiotu wyceny na moment wyceny: WB =Q * Cjq*(1+Wkd) Q- ilość jednostek odniesienia, Cjq- cena wskaźnikowa jednostek odniesienia
Podejście mieszane Metody i techniki wycen w podejściu mieszanym wynikają z przepisów prawa albo ze specyfiki nieruchomości. Gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejść porównawczego, dochodowego i kosztowego- wartość można określić w podejściu mieszanym. Metody i techniki stosowane w tym podejściu mogą być kompilacją metod stosowanych w podejściach: porównawczym, dochodowym i kosztowym. Metody : pozostałościowa, wskaźników szacunkowych, kosztów likwidacji.
Metoda koszt likwidacji Wartości nieruchomości jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu. Za koszt nabycia gruntów przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik :elementów scalonych, wskaźnikowej, szczegółowej. Wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po likwidacji części składowych gruntu. Stosuje się jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do likwidacji. Do likwidacji powinny być przeznaczone obiekty o zużyciu ponad 70 %.
Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości ryn nier wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. W wyniku zastosowania metody kosztów likwidacji określana jest wartość rynkowa. Nakłady rzeczowe ustala się najczęściej na podstawie Katalogu Nakładów Rzeczowych nr 4-04 „Roboty rozbiórkowe i wyburzeniowe budynków i budowli”. W katalogu tym podane są kosztorysowe nakłady rzeczowe na elementy i roboty występujące w trakcie rozbierania i wyburzania budynków i budowli.
Procedura szacowania mat bud wywiad terenowy (inwentaryzacja i obmiarowanie), wyspecyfikowanie materiałów budowlanych możliwych do odzyskania, które mogą być ponownie wykorzystane, określenie ilości danego materiału w danym obiekcie (Ji), określenie procentowego wskaźnika odzysku materiałów budowlanych (Oi), określenie wartości poszczególnych materiałów, które zostały odzyskane: przemnożenie ilości materiałów przez cenę zakupu (Cji) określoną jak dla nowych materiałów, pomniejszenie wartości materiałów o zużycie techniczne (Szi) wyrażone procentowo. Wn = Σ Ji * Oi * Cji *(1-Szi )/100 Wielkość odzysku zależy od technologii rozbiórki, jaką zastosowano (ręczna, przy zastosowaniu maszyn). Rzeczoznawca powinien obowiązkowo zaznaczyć taką informację w operacie szacunkowym. Przy użyciu tech szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu tech elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu tech wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Przy użyciu powyższych technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Koszty robót rozbiórkowych Kro = R + M + S + Kp + Z gdzie R - kosztorysowa stawka robocizny, M - jednostkowe ceny materiałów, S - ceny najmu sprzętu i transportu technologicznego, Kp - koszty pośrednie, Z- zysk jednostki wykonującej roboty. Wr Wn= Wg + Wm - Kro -Os Wg - wartość rynkowa gruntu, Wm - wartości możliwych do odzyskania materiałów, Kro - koszty robót rozbiórkowych, Os - opłata za składowanie gruzu na wysypisku
Stopień zużycia - jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych wynikających z ich stanu technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego) oraz czynników środowiskowych. Z łączne. techniczne - wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej, itp. Zużycie to najczęściej określa się procentowo. funkcjonalne - wynika z porównań zastosowanych w danym przypadku
projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także porównań w zakresie standardu wykończenia i
wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości
zlokalizowanych na danym terenie. czynniki środ: 1) zagrożenia zewn- autostrady, zakłady przem, cieki wodne, stadiony, urządzenia sportowe, lotniska, kopalnie nad i podziemne, zaniecz atmosf, brak światła; 2) zagrożenia losowe - trzęsienia ziemi, uderzenia mech, huragany, powodzie, wojny, pożar); 3) zagr ekolog wewn- hałas, agresywne zapachy i wyziewy, wibracje, wstrząsy, szkodniki biolog, żyły wodne. Jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie zużycie tech, fun i środ nier i uzyskał różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określenia wartości nier winien przyjąć największe zużycie spośród ustalonych procentowo. Określenie średniego wskaźnika zużycia tech obiektu wg metody czasowej ROSSA: jest to metoda czasowa, która za podstawę wyliczenia wskaźnika procentowego przyjmuje: wiek obiektu w latach(t), przewidywany okres trwałości w latach (T). Metodą tą można obliczyć zużycie dla bud.: 1.o złej gospodarce remontowej: Szt=t/T*100 2.o prawidłowej gosp remontowej: Szt=t*(1+T)/2T2*100, Dla obiektu, który jest prawidłowo eksploatowany i w którym gospodarka remontowa prowadzona jest bardzo dobrze: Szt= t2/T2*100.