Rozwiązanie zadania nr 27

kwiecień 2008

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości, następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Jak wynika z treści zadania, częścią składową wydzielonej działki nr 4/1 jest ogrodzenie. Dlatego należy określić wartość odtworzeniową nieruchomości. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

W_O = W_G + W_Ogr

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego lub alternatywnego sposobu jej użytkowania. Wartość rynkowa działek budowlanych jest wyższa niż wartość rynkowa gruntów przeznaczonych na poszerzenie drogi, dlatego jej wartość zostanie określona dla aktualnego sposobu użytkowania.

Przy określaniu wartości ogrodzenia szacuje się koszt odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość gruntu zostanie ustalona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, a koszt ogrodzenia w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką szczegółową.

Aktualizacja cen transakcyjnych, gdy miesięczny wzrost cen gruntów wynosi W_z,c = 0,5%:

C_a = C_nom x

C_aA = 199,00 x (1 + 0,005 x 6) = 199,00 x 1,03 = 204,97 zł/m²

C_aB = 200,00 x (1 + 0,005 x 5) = 200,00 x 1,025 = 205,00 zł/m²

C_aC = 202,00 x (1 + 0,005 x 3) = 202,00 x 1,015 = 205,03 zł/m²

C_aD = 204,00 x (1 + 0,005 x 1) = 204,00 x 1,005 = 205,02 zł/m²

C_aE = 205 zł/m²

Ponieważ cechy rynkowe nieruchomości szacowanej są identyczne jak cechy nieruchomości transakcyjnych, wartość 1 m² będzie równa wartości średniej 1 m² tych nieruchomości:

C_śr =
= 205,00 zł

W_G = 180 m² x 205 zł/m² = 36 900 zł

Biorąc pod uwagę posiadany zakres informacji, koszt odtworzenia zostanie obliczony podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych wg wzoru:

W_Ogr = W_Odt x (1+ K_D) x (1 -
)

gdzie:

W_Odt - koszt odtworzenia budynku w stanie nowym W_Odt =
(E_K x C_K)

E_K - ilość jednostek

C_K - cena jednostkowa

K_D - koszty dodatkowe obejmujące wartość projektu, nadzoru inwestorskiego,
koszty obsługi geologicznej i opłaty pozwoleń

S_Z -stopień zużycia

Element	Obmiar [m^3]	Cena robót bud	Wartość [ zł]
Fundamenty betonowe z robotami ziemnymi - szerokość - 0,22 m - wysokość - 0,75 m - długość - 42 m	6,93	490,00 zł/m^3	3 395,70
Cokoły betonowe - szerokość - 0,22 m - wysokość - 0,20 m - długość - 42 m	8,40	205 zł/m^2	1 722,00
Słupki stalowe wraz z osadzeniem - ciężar słupka 20 kg - 20 szt	400 kg	10,50 zł/kg	4 200,00
Przęsło z siatki ocynkowanej + montaż - długość - 1,90 m - wysokość - 1,25 m - ilość 21 szt	49,875 m^2	180 zł/m^2	8 977,50
Razem			18 295,20
Koszty dodatkowe 1,5 %			+ 274,43
Koszt odtworzenia ogrodzenia			18 569,63
Stopień zużycia Sz = 20 %			3 713,93
Wartość odtworzeniowa ogrodzenia WOgr =			14 855,70

Wysokość odszkodowania:

W_O = W_G + W_Ogr = 36 900 zł + 14 855,70 zł = 51 755,70 ≈ 51 760 zł