Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 23 października 2008 r.

Nieruchomość gruntowa oznaczona jako działka nr 122, o powierzchni P=8 400 m², niezabudowana, ogrodzona, położona na obrzeżu miasta X, stanowiąca własność osoby fizycznej.

Cel wyceny - określenie wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Cechy nieruchomości (dla stanu przed wejściem w życie nowego planu miejscowego):

• Aktualny sposób użytkowania terenu: skład materiałów budowlanych

• Lokalizacja - peryferyjna

• Uzbrojenie w media - wodociąg (W), kanalizacja deszczowe i sanitarna (K), energia elektryczna (E)

• Dostępność komunikacyjna - przeciętna

• Otoczenie - przeciętne

Nieruchomość została zbyta w dniu 22 kwietnia 2007 r. za cenę 2 420 000 zł.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. działka nr 122 była położona na w obszarze oznaczonym symbolem 11 P z podstawową funkcją „tereny przemysłu”.

Wypis z aktualnie obowiązującego planu:

- Wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 4KS z podstawowym przeznaczeniem dla usług komunikacji.

- Uchwała Rady Miasta X z dnia 20 grudnia 2003 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa XX z dnia 1 kwietnia 2004 r.

W wyniku badania lokalnego rynku odnotowano następujące transakcje prawa własności nieruchomości gruntowych:

Oznaczenie nieruch.	Data transakcji m-c/rok	Pow gruntu m^2	Lokalizacja	Uzbrojenie	Dostępność komunikacyjna	Otoczenie	Sposób użytkowania	Cena jednostkowa zł/m^2
1	VIII.2006	12 802	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	120,00
2	VIII.2006	80 324	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	122,00
3	IX.2006	21 033	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	przemysł	121,00
4	IX.2006	6 450	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	340,00
5	X.2006	5 407	pośrednia	WKEG	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacji	372,00
6	III.2007	8 030	peryferyjna	WKE	dobra	przeciętne	usługi komunikacji	360,00
7	IX.2006	9 930	peryferyjna	WKE	dobra	przeciętne	składy	178,00
8	X.2006	12 003	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	składy	170,00
9	I.2007	8 950	peryferyjna	WKE	przeciętna	przeciętne	składy	170,00
10*	I.2007	7 301	peryferyjna	WKEG	przeciętna	przeciętne	składy	168,00
11	I.2007	10 016	peryferyjna	WKE	niekorzystna	przeciętne	składy	162,00
12	V.2007	8 952	peryferyjna	WKEG	przeciętna	przeciętne	usługi komunikacyjne	342,00

* - nieruchomość obciążona służebnością dojazdu

W oparciu o analizę cech i cen nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, ustalono korekty z tytułu różnicy cech:

dla gruntów o przeznaczeniu „usługi komunikacji”:

- lokalizacja : pośrednia (lepsza) - peryferyjna (gorsza) : poprawka 24,00 zł/m²

- uzbrojenie: G (gaz) : poprawka 8,00 zł/m²

- dostępność komunikacyjna: dobra - przeciętna (gorsza): poprawka 17,00 zł/m²

dla gruntów o funkcji składy, magazyny:

- lokalizacja : (skale: dobra - pośrednia - peryferyjna) waga cechy - 40%

- uzbrojenie: (skale: pełne - częściowe - brak) waga cechy - 40%

- dostępność komunikacyjna: (skale: dobra - przeciętna - niekorzystna) waga cechy - 20%

ΔC = 80,00 zł

Zadanie obejmuje:

1. Podanie zasady dla ustalenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp wraz z podaniem aktów prawnych.

2. Ustalenie dat istotnych wynikających z przepisów prawa dla określenia wartości nieruchomości przedstawionej w zadaniu. Data wyceny: 23 października 2008 r.

3. Wybór transakcji.

4. Ustalenie trendu zmiany cen.

5. Określenie wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem mpzp.

---