ZASTRZEŻENIE WŁASNOŚCI RZECZY SPRZEDANEJ (pactum reservati dominii).
Zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej może się pojawić w każdej umowie, w której całość ceny ma być zapłacona w przyszłości, nie tylko przy sprzedaży na raty ale np. obrót międzynarodowy. Chodzi o zapobieżenie swobodnemu rozporządzaniu rzeczą przez dł.
Art.589 „jeżeli sprzedawca zastrzegł sobie własność sprzedanej rzeczy ruchomej aż do uiszczenia ceny (sam sprzedawca nie może, muszą się zgodzić obie strony), to poczytuje się w razie wątpliwości (dyrektywa interpretacyjna) że przeniesienie własności rzeczy nastąpiło pod warunkiem zawieszającym. Strony obejmują umową sprzedaży oba skutki zobowiązania i rozporządzenia, ale skutek rozporządzający zostaje uzależniony od warunku. A zatem kupujący uzyskuje własność nie w chwili zawarcia umowy, lecz dopiero z momentem zapłaty całej ceny.
Skutek zastrzeżenia własności.
Skutkiem zastrzeżenia własności jest to, że właścicielem zostaje sprzedawca, ale rzecz może być w posiadaniu kupującego, który jeżeli rzecz została mu wydana staje się posiadaczem zależnym.
Kupujący jako warunkowo uprawniony kupujący może wyk. wszelkie czynn. zmierzające do zachowania jego prawa (91), a późniejsze rozporządzenia sprzedawcy tracą moc z chwilą ziszczenia się warunku o ile udaremniają lub ograniczają skutek ziszczenia się warunku (92). Ziszczenie się warunku powoduje automatyczne przeniesienie własności.
Aby przeciwstawić się wierzycielom kupującego sprzedawca musi przedstawić pismo z datą pewną. Reguluje to art.590 „jeśli rzecz zostaje kupującemu wydana, zastrzeżenie własności powinno być stwierdzone pismem (dla celów dowodowych). Jest ono skuteczne względem wierzycieli kupującego, jeśli pismo ma datę pewną (ad eventum) - będzie mógł żądać wyłączenia własności rzeczy z egzekucji prowadzonej przeciwko kupującemu
Kupujący ma pewne zobowiązania wobec sprzedawcy, który wciąż jest właścicielem i w okresie w którym własność nie przeszła na kupującego nie może skutecznie rozporządzać rzeczą np. sprzedać, zastawić. Jeżeli kupujący dokona zbycia i nabywca jest w dobrzej wierze (art.169) to nabywca uzyskuje własność a sprzedawca traci swoje prawo własności ale będzie miał roszczenie odszkodowawcze do kupującego.
Jeśli sprzedawca odbiera rzecz to może żądać odpowiedniego wynagrodzenia za zużycie lub uszkodzenie rzeczy.
Kto ponosi ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy? Ryzyko przechodzi na kupującego z chwilą wydania rzeczy.
SN: wskutek zwłoki z zapłatą ceny kupujący, któremu rzecz wydano traci upr. do jej posiadania - ma rzecz zwrócić, a sprzedawca może wystąpić z 222.
Rozszerzone zastrzeżenie własności - pod warunkiem uiszczenia wszelkich (poza ceną) należności - jest niedopuszczalne - uważa się je za nieważne (pogląd)
SPRZEDAŻ NA PRÓBĘ - łączy się zawsze z wydaniem rzeczy.
Strony mogą zastrzec, że kupujący zdecyduje czy przedmiot objęty umową zechce nabyć czy nie. Na razie przedmiot sprzedaży zostaje mu wydany na próbę albo do zbadania i on ostatecznie rozstrzyga czy chce podtrzymać umowę czy nie.
Sprzedaż na próbę albo z zastrzeżeniem zbadania rzeczy przez kupującego poczytuje się w razie wątpliwości za zawartą pod warunkiem zawieszającym (warunek potestatywny - ziszczenie się zależy w całości od woli stron), że kupujący uzna przedmiot sprzedaży za dobry (czyli nie chodzi o to czy przedmiot jest obiektywnie dobry).
Przy zastrzeżeniu własności rzeczy sprzedanej warunek obejmował skutek rzeczowy (przejście własności), umowa sprzedaży była zawarta bezwarunkowo. Przy sprzedaży na próbę warunek obejmuje całą umowę sprzedaży. Na razie żadne skutki prawne umowy nie powstają.
Jak długo może kupujący ustalać czy zachce sprzedaży dokonać ?
Strony mogą wprowadzić termin. Jeśli umowa nie ustala tego terminu to sprzedawca może wyznaczyć kupującemu odpowiedni termin próby lub zbadania rzeczy. Jeśli kupujący rzecz odebrał i nie złożył oświadczenia woli przed upływem terminu uważa się, że uznał przedmiot sprzedaży za dobry - warunek umowy się spełnił i umowa staje się skuteczna.
Problem co jeśli rzeczy nie odebrał i upłynął wyznaczony termin ?
Są zdania, że umowa upada. Inni uważają, wszystko zależy od tego dlaczego nie odebrał. Jeśli sprzedawca rzeczy nie dostarczył to termin jest bezprzedmiotowy. Tak czy inaczej umowa nie może być uznana za skuteczną. Jeśli kupujący nie odebrał rzeczy to znaczy, że nie chce zawrzeć umowy.
Gdy kupujący odebrał rzecz, zbadał i stwierdził, że mu nie odpowiada to strony zobowiązane są zwrócić te świadczenia według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. (condictio data causa data non secuta).
Ryzyko przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy obciąża sprzedawcę, skoro umowa zawarta jest pod warunkiem, rzecz ginie sprzedawcy - działa on na swoje ryzyko.
Od sprzedaży na próbę należy odróżnić sprzedaż z możliwością wymiany zakupionego towaru na inny na życzenie kupującego albo sprzedaż z zastrzeżeniem prawa odstąpienia od umowy w określonym terminie - umowa sprzed. jest wówczas bezwarunkowa i przejście prawa własności na kup. Następuje w zasadzie w chwili zawarcia umowy.
PRAWO ODKUPU.
Prawo odkupu umożliwia ponowne nabycie rzeczy sprzedanej, dzięki czemu umożliwia wyzbycie się własności określonego skł.majątkowego tylko na pewien czas.
Prawo odkupu polega na tym, że sprzedawca może w ciągu określonego terminu doprowadzić do powstania stosunku zobowiązania sprzedaży powrotnej, w tym terminie musi złożyć odpowiednie oświadczenie woli kupującemu.
Teorie odnośnie charakteru prawa odkupu:
Teoria oferty (Czachórski) - jest to oferta dokonania sprzedaży powrotnej skierowana do sprzedawcy, który jeśli ją przyjmie dochodzi do skutku umowa sprzedaży powrotnej
Teoria pr. podmiotowego kształtującego - jeśli sprzedawca uzyskał to prawo to jest to prawo podmiotowe kształtujące. Sprzedawca może na podstawie jednostronnego oświadczenia przekształcić stosunek prawny dotychczasowy. Oświadczenie o wykonaniu odkupu jest wykonaniem prawa podmiotowego kształtującego, prowadzącym do powstania stosunku zobowiązania sprzedaży powrotnej
Teoria zobowiązania - to zastrzeżenie to zobowiązanie kupującego do sprzedaży powrotnej, które się aktualizuje z chwilą złożenia oświadczenia kupującemu.
W doktrynie najszerzej przyjmowana jest teoria nr 2.
Niestety nie daje ona tak szerokich uprawnień jak teoria nr 3. Otóż tylko w razie przyjęcia teorii zobowiązania możliwe będzie sięgnięcie do art. 59 actio in rem. Przepis ten mówi o „roszczeniu osoby 3” w tym wypadku sprzedawcy, na rzecz którego zastrzeżono prawo odkupu, jednak aby mogło powstać roszczenie, to najpierw musi istnieć zobowiąznie. Zarówno pierwsza jak i druga teoria przyjmuje, że obowiązek sprzedaży powrotnej powstaje dopiero z chwilą bądź to przyjęcia oferty czy też wykonania pr. podm. ,brak tu zatem podstaw do skorzystania z art. 59.
Pajor powiedział na wykładzie tylko o teorii pr. podmiotowego kształtującego i jednocześnie mówił o możliwości skorzystania z actio in rem. Ciekawe skąd wywiódł roszczenie sprzedawcy, skoro ono powstaje dopiero z chwilą złożenia oświadczenia woli, a art. 59 wyraźnie mówi, że roszczenie to już istniało w chwili zawarcia umowy!!!
Termin prawa odkupu.
Termin strony określają w umowie ale ustawodawca ogranicza swobodę stron zastrzegając, że to prawo odkupu nie może przekraczać lat 5 - termin dłuższy ulega skróceniu do lat 5 (liczymy od chwili zawarcia umowy). Chodzi o ochronę interesów kupującego. Po upływie tego terminu prawo odkupu wygasa.
Skutki zastrzeżenia prawa odkupu.
Zastrzeżenie nie czyni umowy warunkową. Własność rzeczy przechodzi na kupującego ale przez czas trwania prawa odkupu kupujący jest zastrzeżeniem związany, powinien się liczyć, że sprzedawca prawo odkupu może wykonać i powstanie zobowiązanie do powrotnego przeniesienia własności na sprzedawcę.
Prawo odkupu ma tylko skutki obligacyjne - sprzedawca może wykonać prawo odkupu tylko wobec kupującego. Gdy kupujący dokona rozporządzenia rzeczą, obowiązany jest do przywrócenia stanu poprzedniego, by umożliwić wyk. uprawnienia sprzedawcy, jeśli tego nie uczyni jest odpowiedzialny za niewykoniae zob. na zas.ogólnych. Może nastąpić rozszerzenie skuteczności prawa odkupu przez wpisanie do księgi wieczystej. Prawo to będzie skuteczne względem osoby trzeciej.
Prawo odkupu jest niepodzielne i niezbywalne ale jest dziedziczne. Jeśli jest kilku uprawnionych do odkupu a kilku tego prawa odkupu nie realizuje to pozostali mogą rzecz odkupić. Odkupić można tylko rzecz w całości.
Wykonanie.
Prawo odkupu wykonywa się przez oświadczenie, które sprzedawca składa kupującemu. Jeśli zawarcie umowy sprzedaży wymagało zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa odkupu powinno być złożone w tej samej formie.
To oświadczenie musi do kupującego dotrzeć (ma się z nim zapoznać). Przez wykonanie pr.odk. po stronie kupującego (z pierwotnej umowy sprzedaży) powstaje obowiązek przeniesienia własności z powrotem na sprzed. Powstaje stosunek zobowiązaniowy sprzedaży powrotnej. Mówi o tym art.594: z chwilą wykonania praw odkupu kupujący obowiązany jest przenieść z powrotem na sprzedawcę własność kupionej rzeczy za zwrotem ceny i kosztów sprzedaży oraz za zwrotem nakładów; jednakże zwrot nakładów, które nie stanowiły nakładów koniecznych, należy się kupującemu tylko w granicach istniejącego zwiększenia wartości rzeczy.
Jeśli cena odkupu przenosi cenę i koszty sprzedaży wówczas sprzedawca może żądać obniżenia ceny odkupu do wartości rzeczy w chwili wykonania prawa odkupu, jednakże nie niżej sumy obliczonej według paragrafu poprzedzającego. To ograniczenie ma zapobiec praktykom lichwiarskim np. sprzedawca sprzedawałby rzecz kupującemu na zabezpieczenie zaciągniętej od kupującego pożyczki czy kredytu i byłoby to przewłaszczenie na zabezpieczenie (zwłaszcza ruchomości). Sprzedawca spłacałby pożyczkę i kredyt i dochodziłby odkupu a strony ustaliłyby taką cenę by włączyć w nią wysokie odsetki.
PIERWOKUP.
Zastrzeżenie pr.pierw. oznacza zastrzeżenie pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy, gdyby strona zobowiązana sprzedała tę rzecz osobie trzeciej.
Nie przyznaje w przeciwieństwie do pr.odk. możliwości nabycia przedmiotu sprzedaży w każdym czasie. Prawo pierwokupu może być zrealizowane wówczas gdy zobowiązany dokonuje sprzedaży rzeczy, której to prawo dotyczy, nie ma zastosowania w przypadku innych niż sprzedaż rozporządzeń rzeczą(!)
Istota prawa pierwokupu:
danemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo kupna oznacznonej rzeczy
prawo może być zrealizowane gdy 2 strona dokonała rozporządzenia rzeczą w drodze sprzedaży
Źródłem pr.pierw. może być:
przepis ustawy (najczęściej)
czynność prawna (umowa między stronami).
KC reguluje prawo pierwokupu o ile przepisy szczególne nie mówią inaczej (ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami, prawo spółdzielcze, ustawa o agencji nieruchom. rolnych SP). Unormowania k.c. mają w zasadzie char. przep. iuris stricti niedopuszczalne jest umowne rozszerzenie zakresu stosowanie pr.pierw.
Skutki istnienia prawa pierwokupu.
Podstawowym skutkiem jest to, że rzecz, której dot. pr.pierw. może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona(art. 597 ).
Rodzi to obowiązki zobowiązanego z tytułu pierwokupu:
jeśli zamierza sprzedać rzecz osobie trzeciej to ma zawrzeć umowę warunkową;
niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o fakcie zawarcia takiej umowy i o jej treści.
Wówczas aktualizuje się możliwość skorzystania z pr.pierw. przez uprawnionego, który może je wykonać w:
terminie zastrzeżonym, a w jego braku
w ciągu miesiąca co do nieruchomości albo
przy rzeczach ruchomych w ciągu tygodnia - od otrzymania zawiadomienia
Są to terminy zawite. W ustawach szczególnych mogą być zastrzeżone terminy odmienne np. ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera termin 2 miesięcy.
Wykonanie pr.pierw.
Uprawniony wykonuje pr.pierw. składając zobowiązanemu ośw. o charakterze prawnokształtującym. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży, której dotyczy prawo pierwokupu wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.
Wykonanie powoduje, że między upr. a zobowiązanym dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez zobowiązanego z osoba trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Odnosi się to w szczególności do zapłaty ceny oraz różnych klauzul dodatkowych, z dwoma zastrzeżeniami:
postanowienia umowy z osoba trzecią mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu są względem uprawnionego bezskuteczne.
jeżeli umowa zawarta z osobą trzecią przewiduje świadczenia dodatkowe, których uprawniony do pierwokupu nie mógłby spełnić, może on swe prawo wykonać uiszczając wartość tych świadczeń. Jednakże gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy, takie świadczenie dodatkowe uważa się za nie zastrzeżone.
Niewykonanie pr.pierw. przez upr. w terminie przepisanym czyni umowę sprzedaży zawartą przez zob-ego z os.3. w pełni skuteczną.
Skutki nielojalności zob-ego.
Jeśli zobowiązany:
sprzedał rzecz bezwarunkowo albo
jeżeli zobowiązany nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży albo
podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodne z rzeczywistością
to co prawda ponosi on odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę, ale sprzedaz jest skuteczna. Roszczenia odszkodowawcze ograniczają się jedynie do ujemnego interesu umownego (nakłady, które uprawniony z pierwokupu poczynił w ogóle na ustanowienie swego prawa, na zawarcie umowy, przygotowywał się do jakiś czynności w perspektywie wykonania tego prawa, wyższa sumę na nabycie innej podobnej rzeczy, skoro nie otrzymał rzeczy przysługującej mu w ramach prawa pierwokupu). Uprawiony dochodząc odszkodowania musi wykazać naruszenie 1 z 3 obowiązków to wystarcza nie musi nic innego wykazywać.
Bezwarunkowa sprzedaż jest jednak skuteczna - przenosi własność rzeczy na kupującego, a pr.pierw. wygasa bo ono jest prawem skutecznym inter partes.
Pytanie zatem o środki ochrony uprawnionego.
prawo pierwokupu zostało wpisane do księgi wieczystej - wówczas staje się skuteczne także względem nabywcy. Krótko i na temat: uprawniony będzie mógł wykonać pr. bezpośrednio przeciwko nabywcy, a w przypadku jego niewykonania, staje się skuteczne względem nabywcy.
Nabywca nie możne się zasłaniać, że nie wiedział to prawo nie wygasa. Powstaje problem czy uprawniony będzie mógł wykonać swoje prawo pierwokupu względem nabywcy. Ochrona uprawnionego powinna działać w wypadku takiej sprzedaży. Prawo pierwokupu było ujawnione w księdze wieczystej i ma skutek względem nabywcy. Nabywca kupując rzecz bezwarunkowo współdziała w naruszeniu tego prawa. Obie strony zbywca, który był zobowiązany i nabywca, który o prawie pierwokupu wie bo zostało ujawnione, działają wbrew interesom uprawnionego. Nabywca nie może się zasłaniać żadnymi względami. Uprawniony jest upoważniony od razu do wykonania swych uprawnień (już przy tej sprzedaży) jest bardziej uzasadniony niż ten, że uprawniony musiałby czekać aż nabywca zechce zbyć rzecz. Nie trzeba czekać aż nabywca zechce sprzedać rzecz.
art. 59. W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej.
Jest wątpliwość bo prawo pierwokupu nie jest roszczeniem, to prawo kształtujące - uprawniony może swoim jednostronnym oświadczeniem spowodować skutek w postaci zawarcie umowy sprzedaży. Nie ma tu roszczenia o przeniesienie własności rzeczy na uprawnionego. Część doktryny i SN dopuszcza stosowanie przepisu art.59. Przeciwnicy uważają, że stosowanie tego art.59 może nastąpić tylko w drodze analogii, bo nie jest to roszczenie a prawo kształtujące. Uprawiony z tytułu pierwokupu jeśli domagałby się uznania umowy między osobą trzecią a zobowiązanym za bezskuteczną względem niego to pozbawiałby się możliwości wykonania swego prawa. Ta umowa byłaby względem niego bezskuteczna więc on nie mógłby wykonać swego prawa skoro podstawą wykonania tego prawa jest zawarcie umowy sprzedaży przez zobowiązanego z osobą trzecią. Proponuje się by uprawienie z art.59 do uznania za bezskuteczną tej umowy dotyczyło tylko tego bezwarunkowego charakteru umowy. Nie sama umowa bezskuteczna a jedynie bezwarunkowy charakter tej umowy i to dawałoby możliwość wykonania prawa pierwokupu.
Wyjątkowo następstwa zawarcia bezwarunkowej umowy reguluje 599 § 2. - jeśli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna.
Skoro jednak umowa jest nieważna to brak jest podstaw do wykonania prawa pierwokupu. Ta sprzedaż nie dojdzie do skutku a uprawniony z pierwokupu nie będzie mógł swego prawa zrealizować. Bardziej poprawny jest pogląd, że nieważność dotyczy wyłącznie bezwarunkowości umowy, a nie całej czynn.pr. W konsekwencji umowa nie upadałaby, a przekształcała jedynie w umowę warunkową umożliwiającą uprawnionemu wykonanie pr. Skoro ustawodawca wprowadza sankcję nieważności to nie po to żeby wytrącić uprawnionemu prawo tylko żeby go chronić. Trzeba to tak interpretować aby uprawniony swe prawo wykonał.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzilene.
Jeśli jest kilku upr., a niektórzy z nich nie wykonują prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.