Istota zarządzania, SKK


Istota zarządzania

1. Ustawowe definicje i pojęcia Zarządzanie nieruchomością zdefiniowane jest w art. 185 ustawy o

gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz.U. nr 261 z dn. 30.11.2004, poz. 2603).

1. Zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości

- Zarządca nieruchomości posiada obowiązek zapewnić w szczególności płynność finansową. Powinien uprzednio przeprowadzić analizę możliwości efektywnego zagospodarowania powierzchni nieruchomości w taki sposób, aby przynosiła ona z części używanych maksimum przychodów przy minimalnych kosztach.

Odnosząc się do możliwości lokalnego rynku nieruchomości konkurencyjnych i porównywalnych, zarządca powinien w planie zarządzania przedstawić 5-letni plan finansowy wybierając optymalny wariant zarządzania wg możliwych wewnętrznych i zewnętrznych źródeł finansowania.

2. Zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości

Nałożone obowiązki na zarządcę to w tym przypadku: przeprowadzanie obowiązkowych i okresowych kontroli technicznych i odpowiednie zapisy w książce obiektu budowlanego, realizacja wniosków pokontrolnych, oceny przydatności i używalności urządzeń i instalacji oraz uzbrojenia, właściwa konserwacja urządzeń i instalacji, stały monitoring elementów konstrukcyjnych budynku, zabezpieczenie dostępności komunikacyjnej do nieruchomości.

3. Zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa
energetycznego. Obowiązek zarządcy wdrożenia przepisów UE i związanego z nimi prawa
polskiego o certyfikacji energetycznej budynków. Audyty dotyczą w szczególności nowych
budynków ale i „stare" w przypadku obrotu i żądania przez kupującego mogą powodować
wykonanie odpowiedniego operatu energetycznego.

Niezależnie od tego warunkowego obowiązku, zarządca powinien sukcesywnie zlecać wykonanie audytów energetycznych, które wskażą jakie prace wykonać aby oszczędzić energię i osiągnąć efekty ekologiczne i w końcowym efekcie konkurencyjne.

4. Bieżące administrowanie nieruchomością

- Administrowanie nieruchomością we współczesnych warunkach prawnych to nic innego jak bieżąca obsługa nieruchomości. Czynności obsługi to w szczególności: dbałość o stan sanitarny, rozliczanie przychodów i kosztów, zagospodarowanie powierzchni wolnych, zabezpieczenie dostarczenia niezbędnych usług takich jak woda, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, ogrzewanie itd., sprawy meldunkowe, zamiany itp.

5. Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem. Po
przejęciu nieruchomości w- zarządzanie, zarządca posiada obowiązek wykonać wszystkie
czynności aby nieruchomość nie straciła swych walorów technicznych, estetycznych, funkcjonalnych, eksploatacyjnych, finansowych. Jeżeli będzie ją przekazywał następnemu właścicielowi lub zarządcy, przez okres sprawowania przez niego czynności zarządzania nie może doprowadzić do pogorszenia stanu nieruchomości tzn. stanu prawnego, technicznego, eksploatacyjnego i finansowego.

6. Uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

- W przypadku prowadzenia zarządzania w wariancie niepogorszonym uzasadnione inwestowanie wynikać będzie w naprawę lub wymianę elementów konstrukcyjnych (np. dach, instalacje, stolarka okienna, drzwiowa, podłogi) jeżeli po kontrolach okresowych lub obowiązkowych takie wnioski wynikną z oceny stanu technicznego.

W przypadku wariantu rozwojowego tzn. kiedy wewnętrzne i zewnętrzne źródła finansowania pozwolą w planie zarządzania przewidzieć rozbudowę, nadbudowę, zmianę sposobu użytkowania bądź wymianę instalacji, windy, stolarki, elewacji, sposobu ogrzewania, odtworzenie elementów zabytkowych itd., zarządca za zgodą właściciela wykonuje odpowiednie roboty budowlane, każdorazowo cel najważniejszy dla właściciela to wzrost wartości nieruchomości.

2. Analiza podstawowych dokumentów nieruchomości

- zbiór dokumentów prawnych (KW, wypis z rejestru gruntów, mapa zasadnicza, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego)

3. Cele właścicielskie dla zarządcy

4. Zarządzanie - zawód


Wyszukiwarka