Kraków, dnia 20.03.2008 r.
Anna i Jan Kowalscy
ul. Jakaś 32
30-305 Kraków
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
ul. Juliusza Lea 10
30-048 Kraków
Za pośrednictwem
Urząd Gminy Mogilany
Ul. Rynek 2
32-031 Mogilany
Nr sprawy
ODWOŁANIE
Niniejszym wnoszę odwołanie od decyzji Wójta Gminy Mogilany znak GARO.7324-27/07 z dnia 17.03.2008 r. doręczonej dnia 18.03.2008 r., stosownie do art. 127 k.p.a.
UZASADNIENIE
W związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego przez Urząd Gminy Mogilany została wydana decyzja o nałożenie jednorazowej opłaty planistycznej w związku ze zbyciem prawa własności do nieruchomości położonej w wsi Libertów, Gmina Mogilany oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 626/6 o powierzchni 0,1100 ha, w wysokości 8281,26 zł (osiem tysięcy dwieście osiemdziesiąt jeden złotych 26/100) z tytułu rzekomego wzrostu wartości tej nieruchomości.
Wraz z żoną nabyliśmy przedmiotową nieruchomość 16 lipca 1996 jako działkę ujętą w Uchwale Rady Gminy z dnia 22 września 1994 r. nr II/6/94 oraz zmian w/w planie dokonanych uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 12 grudnia 1994 r. nr IV/42/94 jako teren zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej z usługami i rzemiosłem oraz terenach upraw polowych. Plan ten utracił moc z końcem 2003 r. i w okresie od stycznia 2004 r. do 13 listopada 2006 r. Gmina Mogilany nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, w którym położona była nasza nieruchomość.
W dniu 15 stycznia 2007 r. sprzedaliśmy w/w działkę, która zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 20 lutego 2006 r. nr XXX/271/2006 oraz uchwałą z dnia 3 sierpnia 2006 r. nr XXXV/312/20, niezmiennie pozostaje w terenach zabudowy jednorodzinnej.
Jednakże Urząd Gminy Mogilany, na podstawie błędnej oceny stanu faktycznego sugeruje, iż skoro teren nie jest zabudowany ani wykorzystywany pod działalność gospodarczą oraz nie został wyłączony z produkcji rolnej, pozostaje nieruchomością rolną, co jest błędem. Zgodnie z przepisami k.p.a., organ w ramach swoich uprawnień, powinien nie tylko sprawdzić obecny stan faktyczny w jakim znajduje się działka i tereny sąsiadujące, ale powinien także ustalić stan i ceny naszej działki na podstawie danych z okresu kiedy działka została zakupiona. Został tu z pewnością pominięty fakt, iż ceny działek wynikające ze zmiany planu zagospodarowania terenu wynikają również z przeprowadzanego podziału geodezyjnego, a także uzbrojenia terenu.
Rzetelna analiza stanu faktycznego wymaga zdobycia wielu informacji, do których dostęp jest czasami utrudniony i może powodować wzrost zobowiązań finansowych /wydatków dla jednostki samorządu terytorialnego. W związku z tym uważamy, że autor wyceny potraktował naszą sprawę bardzo powierzchownie, aby uniknąć wysokich kosztów oraz zamknąć ją w krótkim terminie, co w tym przypadku wpłynęło na naszą szkodę. W związku z powyższym uważamy, że wysoka opłata planistyczna została niesłusznie narzucona, ponadto jesteśmy zmuszeni do wynajęcia obsługi prawnej i rzeczoznawców na własną rękę, co naraża nas na coraz większe koszty, a przecież taka sytuacja nie powinna mieć miejsca w kraju unijnym.
Chciałem zauważyć, że stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sytuacji gdy dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed jego uchwaleniem. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu należy rozumieć w sposób odnoszący się do rzeczywistej wartości, jaką nieruchomość ta posiadała zanim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający aktualne przeznaczenie tej nieruchomości wszedł w życie. Nie budzi bowiem wątpliwości, że w sytuacji, gdy przed uchwaleniem nowego planu, w którym ustalono, że dana nieruchomość przeznaczona jest na przykład pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w uprzednio obowiązującym planie również była ona przeznaczona pod taką zabudowę, to wartość tej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu nie uległa zmianie i to niezależnie od tego, czy na tejże nieruchomości faktycznie zrealizowano lub zamierzano zrealizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy też np. wykorzystywano ją rolniczo. Dla nabywcy takiej nieruchomości istotne jest to, jak może być ona wykorzystywana, a nie to, jak ją w rzeczywistości wykorzystywał zbywca. Podobna sytuacja zachodzi wówczas, gdy dla danej nieruchomości przed jej zbyciem uzyskano decyzję o warunkach zabudowy. O możliwości jej wykorzystania na konkretny cel decyduje bowiem treść decyzji lokalizacyjnej, nie zaś dotychczasowy sposób korzystania z tej nieruchomości. Jeżeli zatem na danym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy i w odniesieniu do znajdującej się na tym terenie konkretnej działki gruntu nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy ustalaniu wartości tej nieruchomości dla określenia faktycznego sposobu jej wykorzystania przed uchwaleniem tego planu istotne znaczenie ma nie tylko konkretny sposób korzystania z niej przez dotychczasowego właściciela, ale również to, w jaki sposób mógłby on z niej korzystać. Tak jak o rolniczym przeznaczeniu terenu nie decyduje to, czy faktycznie jest on uprawiany rolniczo, ale to, czy wykorzystywanie rolnicze tego terenu jest dopuszczalne, nawet jeżeli teren ten w rzeczywistości leży odłogiem, tak samo o możliwości przeznaczenia terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje to, czy zabudowa taka faktycznie istnieje lub jest realizowana, jak też czy wydano decyzję o warunkach zabudowy, ale to, czy taka zabudowa na określonym terenie jest dopuszczalna. Jeżeli więc przed wejściem w życie planu ustalającego, że dana nieruchomość przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, na nieruchomości tej istniała możliwość wzniesienia takiej zabudowy np. po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, to przewidziane w nowym planie przeznaczenie - w istocie potwierdzające przeznaczenie dotychczasowe - w rzeczywistości nie miało wpływu na wartość takiej nieruchomości, skoro zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu, na tym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. (w oparciu o Wyrok WSA we Wrocławiu - II SA/Wr 48/10 z 24.03.2010 r.) W takiej sytuacji dotychczasowy faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości nie uległ zmianie, a zatem nie zachodzi żadna z okoliczności, o jakich mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości (wyrok NSA z dnia 19 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 254/08). Na tej podstawie należy dojść do wniosku, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania naszej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego jej obszar, o którym to sposobie jest mowa w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, należało również sprawdzić czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, np. poprzez ustalenie czy dla sąsiednich działek wydawano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (…) pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tym miejscu pragnę przypomnieć, że przepis art. 7 k.p.a. stanowi, iż w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Tym samym, naszym zdaniem, postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji przez organ I instancji zostało przeprowadzone z naruszeniem przytoczonych wyżej przepisów procedury administracyjnej, bowiem organ administracji nie wyjaśnił wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia kwestii, gdyż nie ustalił w sposób nie budzący wątpliwości, jaki był faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowych nieruchomości przed uchwaleniem obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Pozwolę sobie przytoczyć fragment artykułu na temat określania wartości rynkowej nieruchomości w celu ustalenia podstawy do naliczenia opłaty planistycznej (…) Częstym praktycznym błędem jest określanie wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu zmiany planu miejscowego na podstawie cen tzw. działek budowlanych. Działając na a niekorzyść właściciela nieruchomości pomijany jest fakt, że ceny te nie tylko wynikają ze zmiany planu miejscowego ale także z przeprowadzonego podziału geodezyjnego a czasem i uzbrojenia terenu. Stan nieruchomości, które stanowią tzw. działki budowlane nie jest tożsamy ze stanem nieruchomości, która istnieje w dniu uchwalenia planu miejscowego. Rzetelne i obiektywne określenie różnicy wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia renty planistycznej jest jednym z najtrudniejszych zadań jakie stawiane są przed rzeczoznawcami majątkowymi. Zdobycie informacji o transakcjach i procesach wpływających na zmianę wartości wymaga żmudnego i masowego badania rynku nieruchomości. Często wymaga to analizy tysięcy transakcji rynkowych. Z naturalnych przyczyn jest to więc proces kosztowny. Jednostki samorządu terytorialnego starają się maksymalizować wpływy z renty planistycznej poprzez ograniczanie kosztu wycen. Konsekwencją tego jest ich niska jakość. Autor wyceny jest najczęściej najtańszym z dostępnych rzeczoznawców. W ten sposób koszty docierania do faktycznej różnicy wartości przerzucany jest na właściciela nieruchomości. Konsekwencje wadliwie naliczonej renty planistycznej wywołują często na tyle istotne skutki finansowe, że zmuszony jest on sięgać po wynajęcie obsługi prawnej i rzeczoznawców. Opisana sytuacja nie jest normalna. Wymuszanie od właścicieli nieruchomości udowadniania swoich racji w drodze kosztownych i długotrwałych procesów nie powinno mieć miejsca w kraju unijnym. Albo trzeba zmienić system definiowania renty planistycznej albo też wpłynąć na mentalność urzędniczą. Warto mieć jednak świadomość, że obecny system wcale nie wymusza złej praktyki. Nie istnieją bowiem formalne powody zmuszające do piętrzenia problemów przy naliczaniu renty planistycznej. Problemy się pojawiają dlatego, że zbytnio się do nich przyzwyczajono. W normalnych warunkach energia uczestników rynku nieruchomości winna iść w kierunku rozwoju tego rynku a nie w spory i podchody z wadliwie funkcjonującą instytucją publiczną. …………………………………….==> potrzebny komentarz ;P
Zgodnie z przepisami k.p.a. organ odwoławczy, w ramach swoich uprawnień kontrolnych, ocenia materiał dowodowy, oceniając stan faktyczny stwierdzony w czasie wydania decyzji przez organ I instancji, rozszerzając granice postępowania dowodowego na nowe okoliczności faktyczne pominięte przez organ I instancji, jak i na te, które po wydaniu decyzji przez organ I instancji uległy zmianie, oraz te, które w świetle zmienionych przepisów prawa mają znaczenie prawne. (Wyrok NSA z dnia 31 maja 2000 r., sygn. akt SA/Sz 565/00,) Domagamy się aby organ II instancji dokonał rzetelnej oceny rzekomego wzrostu wartości nieruchomości położonej w wsi Libertów, Gmina Mogilany oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 626/6.