prof. zw. dr hab. Andrzej Hopfer

Rynkowe cechy nieruchomości

Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy te stanowią kryteria jakimi kierują się rzeczoznawcy majątkowi porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi (będącymi przedmiotem obrotu rynkowego). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz.

Cechy rynkowe nieruchomości to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy rynkowe mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego.

W szeregu czynników jakie szczególnie należy uwzględnić w procesie wyceny znajdują się cechy rynkowe wycenianej nieruchomości takie jak: funkcja w planie, lokalizacja, stopień uzbrojenia, parametry fizyczne (powierzchnia, kubatura, liczba kondygnacji).

Wpływ na wartość nieruchomości stanowi istotę pojęcia "cechy rynkowej nieruchomości", a jego określenie stanowi niezwykle ważny element w procesie wyceny. Ustalając wpływ poszczególnych cech rynkowych na poziom cen na badanym rynku, rzeczoznawca musi mieć na uwadze, iż:

- Wpływ cechy rynkowych na cenę rynkową i wartość rynkową nieruchomości nie jest jednakowy

- Wybór odpowiednich cech rynkowych nieruchomości powinien zostać dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości i na podstawie wiarygodnych danych dotyczących sprzedanych nieruchomości podobnych a zwłaszcza ich cen.

- Wagi cech rynkowych nieruchomości określa się przyjmując założenie, że jednostkowa wartość wycenianej nieruchomości znajduje się między ceną minimalną a ceną maksymalną nieruchomości podobnych sprzedanych na danym rynku, stanowiących zebraną przez rzeczoznawcę bazę danych do wyceny. Określana wartość konfrontowana jest zatem z zakresem cen na rynku, co zabezpiecza rzeczoznawców przed popełnieniem zasadniczych błędów.

Odstępstwo od omawianego założenia może nastąpić w wyjątkowych przypadkach, gdy z uwagi na stan jednej lub kilku cech rynkowych szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością poza warunki brzegowe przedziału [Cmin, Cmax].

Gdy nie występują żadne wyjątkowe okoliczności, wagę cechy stanowi jej procentowy udział we wspomnianym przedziale (oznaczanym jako ∆C = Cmax - Cmin). Bezwzględna wartość |∆C| jest zakresem kwotowym wszelkich dokonywanych "poprawek" cenowych w toku porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi. Można stwierdzić, że wagi nie mówią o wpływie danej cechy na cenę, a jedynie określają wpływ rozpiętości danej cechy na rozpiętość cen.

Wykorzystanie cech rynkowych w procesie wyceny uwarunkowane jest określeniem poszczególnych ich stanów. Pojęcie stanu dotyczy rozkładu cechy rynkowej w obrębie jej zakresu kwotowego. Oznacza to wartość danego rynkowego atrybutu nieruchomości.

Stany cech rynkowych można określić w sposób binarny (zero-jedynkowy), przymiotnikowy bądź liniowy. Sposób binarny dotyczy np. istnienia (1) lub nie istnienia (0) instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej w budynku. Sposób przymiotnikowy polega na użyciu określeń wartościujących nieruchomości, np. w przypadku cechy "lokalizacja": peryferyjna, śródmiejska i centralna, a w przypadku "stanu technicznego": bardzo dobry, dobry, średni, zadawalający, zły, awaryjny. Stany niektórych cech, jak np. wspomnianego "stanu technicznego" określać można w sposób liniowy - ustalając procentowy stopień zużycia analizowanych obiektów.

Wielkość skali dotyczącej stanów konkretnej cechy (określanych w sposób przymiotnikowy) zależy od charakteru danego atrybutu oraz uwarunkowań rynku, a jej trafność zależy od doświadczenia rzeczoznawcy majątkowego, który decyduje czy przyjąć bardzo ogólny system wartościowania cechy, np.:

korzystna - niekorzystna

czy systemy dokładniejsze:

bardzo korzystna - korzystna - niekorzystna

bardzo korzystna - korzystna - średnio korzystna - mało korzystna - niekorzystna

Zarówno ustalenie cech rynkowych jak i nadanie im odpowiednich wag stanowi element analizy lokalnego rynku nieruchomości.

Analiza przeprowadzona pod kątem wyboru rynkowych atrybutów nieruchomości powinna zostać poprzedzona dokonaniem wymienionych poniżej czynności:

1. Identyfikacja właściwego rynku nieruchomości - sprowadzającą się do:

1) określenia rodzaju rynku - ze względu na:

- rodzaj nieruchomości

- wielkości powierzchniowe

- stan prawny

- zakres cenowy

2) wyodrębnienia określonego obszaru

2. Wyznaczenie okresu badania

3. Określenie współczynnika zmian cen

Ustalenie liczby cech rynkowych oraz nadanie im nazw

Problem ustalania cech rynkowych można ogólnie sprowadzić do odpowiedzi na pytanie: "za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej?", a także: "jakie cechy nieruchomości są do pominięcia przy transakcjach kupna-sprzedaży?

Przepisy dotyczące wyceny nieruchomości pozostawiają swobodę rzeczoznawcom majątkowym w doborze cech rynkowych. Zarówno ich liczba jak i nadane nazwy są sprawą dyskusyjną, a niekiedy kontrowersyjną Rzeczoznawcy majątkowi powinni mieć jednak na uwadze fakt , iż badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych, którymi potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu. Potwierdzają to badania G.A. Millera z Uniwersytetu Harvarda, według których przeciętny człowiek nie jest w stanie podjąć decyzji na podstawie więcej niż siedmiu kryteriów.

Cechy nieruchomości zależą od rodzaju rynku. Dla nieruchomości rolnych cechami tymi, oprócz lokalizacji są np. klasa bonitacyjna gleby, stan kultury rolnej czy dostępność do punktu skupu. Cechy rynkowe nieruchomości leśnych to na ogół: klasa bonitacji, gatunek i wiek drzewostanu, typ siedliskowy lasu, czy stopień degradacji siedliska leśnego (np. przez występowanie szkodników). Liczba cech rynkowych uzależniona jest od obszaru rynku i zróżnicowania nieruchomości w jego obrębie.

Nazwy cech rynkowych można ustalić analizując oferty kupna i sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane

Określenie cech rynkowych nieruchomości może nastąpić przy pomocy analizy merytorycznej oraz analizy statystycznej. Analiza merytoryczna powinna uwzględniać racjonalne przesłanki określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości przez typowego nabywcę na rynku. W pierwszym kroku należy przyjąć możliwie liczny zbiór potencjalnych cech, aby następnie dokonać jego redukcji na podstawie znajomości rynku. Analiza statystyczna może być przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji, wskazującej na siłę związków występujących między atrybutami i cenami, a także analizy wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych, wywołanego zróżnicowaniem wartości atrybutów.

Ustalenie wag cech rynkowych

Określenie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku:

a) na podstawie analizy bazy danych o cenach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen

b) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych

c) na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Stosowana zasada "ceteris paribus" (łac. pozostałe równe) jest wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy. Umożliwia ona określenie o ile zmieni się cena nieruchomości jeżeli zmieni się o pewną wielkość jej cecha. Aby określić, np. wpływ cechy "lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszukuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej. Analizę wpływu cechy "lokalizacja" na ceny (a więc i na wartość rynkową) prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile cena nieruchomości położonej „najlepiej” różni się od ceny takiej samej nieruchomości położonej „najgorzej” na rynku lokalnym. Różnice cen tych dwóch nieruchomości należy podzielić przez ∆C i pomnożyć przez 100%. W ten sposób ustala się udział procentowy cechy „lokalizacja” w przedziale cenowym ∆C. Suma wszystkich wag wynosi 100%. Analogicznie postępuje się analizując nieruchomości różniące się tylko np. stanem technicznym. Stosując opisaną metodę należy mieć na względzie, iż szukając dwóch nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, szukamy w istocie nieruchomości, których inne cechy (oprócz analizowanej) nie są identyczne, lecz jedynie wystarczająco podobne (co wynika zarówno z różnorodności obiektów znajdujących się na rynku, jaki i z reguły ograniczonej ilości danych).

Przedstawiony powyżej analityczny sposób określania wag cech rynkowych uzależniony jest od dysponowania bazą danych liczącą kilkadziesiąt wiarygodnych transakcji rynkowych. W przypadku braku dostatecznej liczby danych, należy, posłużyć się analizami rynków rodzajowo podobnych, a także analizą preferencji nabywców nieruchomości (faktycznych jak i potencjalnych).

Sposób określania wag cech rynkowych wg zasady "ceteris paribus"

L.p.	Rodzaj cechy	Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą	[(Cw-Cm) / ∆C]×100%
1	Cecha (atrybut) I	Cw Cm
				Cw Cm
				Cw Cm
obliczenie średniej
2	Cecha (atrybut) II	Cw Cm
				Cw Cm
				Cw Cm
obliczenie średniej
...	................................	Cw Cm
				Cw Cm
				Cw Cm
obliczenie średniej

Możliwość ustalania wag cech rynkowych na podstawie badań-obserwacji potencjalnych nabywców nieruchomości, polega na wykorzystywaniu w tym celu metod opracowanych na gruncie marketingu. Wpływ poszczególnych cech na wartość nieruchomości określany może być przy pomocy ankietowego badania preferencji nabywców (stosowanego zarówno do ustalania wag jak i nazw cech rynkowych nieruchomości).

Wiarygodność wyników wzrasta wraz ze wzrostem liczebności próby. To z kolei wiąże się ze wzrostem kosztów przeprowadzenia badań, stanowiąc zasadnicze ograniczenie możliwości ich wykorzystania przy wycenie pojedynczych nieruchomości.

Zasadniczym problemem przy tworzeniu ankiet jest charakter zamieszczonych pytań (mogą to być pytania: otwarte, pół otwarte lub zamknięte), oraz sposób ich ustalania (autorytatywny, na podstawie opinii ekspertów lub np. przy pomocy wstępnej ankiety sondażowej).

Wyniki uzyskane z badania ankietowego opisują jedynie oczekiwania rynku a nie faktyczne zachowania (zdeterminowane faktycznymi okolicznościami). Respondenci wypowiadają się bowiem o swoich preferencjach bez konieczności podjęcia odpowiednich działań. Rodzi to postulat, aby rzeczoznawcy majątkowi traktowali badania ankietowe z ostrożnością, najlepiej traktując otrzymane wyniki jako uzupełnienie badań przeprowadzonych przy użyciu innych metod (np. ceteris paribus)

Obok przedstawionych metod ustalania liczby, nazw oraz wag cech rynkowych nieruchomości, istotnym jest korzystanie przez rzeczoznawców majątkowych z wsparcia odpowiednich, wyspecjalizowanych ośrodków badawczych, analizujących zachowania klientów na rynku.

Rozpatrując zagadnienie wpływu cech rynkowych na wartość nieruchomości trzeba zwrócić uwagę na istnienie korelacji zachodzącej pomiędzy określonymi atrybutami. Korelacja taka, dotyczyć może np. zależności wagi cechy "funkcjonalność mieszkania" od stanu cechy "powierzchnia" - waga może tracić znaczenie w przypadku lokali dużych. Ustalenie tego typu współzależności stanowi pewną trudność i wymaga badań statystycznych i socjologicznych. Ich uwzględnienie w wycenie nieruchomości oznacza również skomplikowanie procesu ustalania wartości, dodatkowo utrudnionego brakiem uregulowania kwestii korelacji cech rynkowych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych.

Mimo istniejącej procedury określania nazw i wag rynkowych atrybutów nieruchomości w wielu operatach daje się zauważyć dość mechaniczne kopiowanie wzorców podawanych w literaturze przedmiotu, czy też bezmyślne korzystanie z programów komputerowych. W skrajnych przypadkach bezkrytycznie przenoszone są cechy rynkowe oraz ich wagi m.in. z przykładów podawanych fachowych publikacjach (także pomimo zamieszczonych zastrzeżeń, że dany przykład dotyczy konkretnego rynku i może nie odpowiadać warunkom innych rynków).

Zwraca również uwagę pewna tendencyjność, przejawiającą się w zależności pomiędzy opisami wycenianej nieruchomości w operatach szacunkowych, a tzw. pierwszym wykształceniem rzeczoznawców. I tak np., inżynierowi budowlani szczegółowo opisują konstrukcję budynku, geodeci ich położenie na działce, ekonomiści kładą nacisk na stronę dochodową. Istnieje zatem prawdopodobieństwo, że także uwzględnianie cech rynkowych nieruchomości nie jest pozbawione rzeczonej zależności.

Przykładowe cechy rynkowe nieruchomości

Najczęściej przytaczanymi w literaturze przedmiotu cechami rynkowymi są:

- dla nieruchomości gruntowych:

- lokalizacja (ogólna, szczegółowa),

- powierzchnia (wymiary),

- uzbrojenie,

- kształt działki,

- topografia (ukształtowanie terenu),

- klasa gleby (dla nieruchomości rolnych),

- dostępność komunikacyjna (kolejowa, drogowa)

- prestiż

- w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, dodatkowo:

- wymiary budynku,

- powierzchnia użytkowa,

- liczba i położenie kondygnacji,

- ilość pomieszczeń,

- funkcjonalność lokalu

- wyposażenie w instalacje,

- sąsiedztwo mieszkaniowe,

- rok budowy,

- stan techniczny,

- styl architektoniczny,

- technologia (np. wielka płyta, cegła, "rama H")

- możliwość parkowania itp.

Większość z uwzględnionych cech rynkowych ma charakter umowny i można je "rozbić" na cechy bardziej szczegółowe, np. "usytuowanie mieszkania w budynku" na: "piętro", "widok z okien" czy "nasłonecznienie". Istnieje zatem również możliwość łączenia pewnych atrybutów w ramach jednej cechy. W praktyce występują więc takie cechy jak np.: "funkcjonalność", "funkcjonalność i standard wykończenia", "standard wykończenia", czy "funkcjonalność i elastyczność".

Umowność i niejednoznaczność wielu cech wynika z ich zbiorowego charakteru, tj. z faktu, że stanowią one w pewnym sensie grupy cech. I tak na przykład atrybut "funkcjonalność" może składać się z takich cech, jak : "orientacja" (jednostronna, dwustronna), "rodzaj kuchni", "rodzaj łazienki" (razem z WC lub osobno), "balkon lub jego brak", "rozkład pomieszczeń", itp. Może jednak obejmować jedynie niektóre z nich, lub cechy zupełnie inne. Należy zatem podkreślić, że zbiory szczegółowych cech tworzących dany atrybut różnią się między sobą w zależności do postanowień rzeczoznawcy majątkowego. Rozbieżności co do istoty występują również pomiędzy cechami rynkowymi o jednakowych nazwach.

Przykładem jest niejednoznaczność cechy "położenie" czy "lokalizacja" oznaczającej bądź tylko usytuowanie nieruchomości w pewnym rejonie lokalnego rynku, nie uwzględniając bezpośredniego sąsiedztwa, bądź stanowiącej zarówno atrybut lokalizacji ogólnej (np. zlokalizowanie w jednej z poszczególnych stref rynku), jak i najbliższego otoczenia. W wielu przypadkach cecha ta odnosi się również do takich właściwości, jak np. możliwości komunikacyjne, odległość od centrum oraz punktów usługowych, parków, szkół itp.

Istotne jest więc, aby zamierzone przez autora znaczenie danej cechy ujawnione zostało w jej opisie lub wynikało z charakterystyki jej stanów. Reasumując powyższe rozważania można stwierdzić, iż w toku porównywania atrybutów rynkowych uwzględnianych w różnych wycenach nieruchomości, mogą zaistnieć następujące sytuacje (katalog zamknięty):

- jednobrzmiące cechy posiadają w istocie różne znaczenia;

różnice te mogą być znaczące, jak choćby w przypadku omówionych wcześniej możliwych rozbieżności co do znaczenia cechy "położenie", jednak w zdecydowanej większości nie mają zbyt istotnego charakteru i wynikają przede wszystkim z nie uwzględnienia pewnych szczegółowych atrybutów w ramach danej cechy (np. cecha X mająca zbiorowy charakter może składać się z atrybutów: A, B, C, D, a cecha o tej samej nazwie, pochodząca z innej wyceny, może stanowić zbiór atrybutów A, B, C, D, oraz dodatkowo E, lub np. jedynie A, B i C).

- cechy o różnych nazwach dotyczą jednej i tej samej właściwości;

taka sytuacja dotyczy przede wszystkim synonimów, jak np. położenie - lokalizacja (pod warunkiem zbieżności co do faktycznego znaczenia), ale może również dotyczyć takich cech jak: "funkcjonalność" i "standard", czy "funkcjonalność" i "rozkład mieszkania". Nie można wykluczyć również występowania przypadków, gdy nazwa atrybutu nie jest adekwatna do znaczenia jakie wynika bądź z opisu samej cechy, bądź charakterystyki jej stanów.

- cechy o jednakowych nazwach dotyczą dokładnie tej samej właściwości;

dotyczy to przede wszystkim cech nie budzących wątpliwości co do swojego znaczenia, takich jak: "powierzchnia użytkowa" czy "kondygnacja w budynku", ale również cech o charakterze złożonym, np. "funkcjonalność", o ile składają się z takich samych szczegółowych atrybutów. W przypadku cechy "położenie" (a właściwie cech dotyczących położenia, jakkolwiek nazwanych), brak różnic co do faktycznego znaczenia wystąpi jedynie dla nieruchomości położonych na tym samym rynku, co wynika ze szczególnego charakteru tego atrybutu. W przypadku obiektów znajdujących się na odrębnych rynkach, można przyjąć że mamy do czynienia z tą samą cechą rynkową jeżeli dany atrybut potraktujemy w kategoriach ogólnych - bez nawiązania do konkretnego rynku (a więc w kategoriach takich jak np.: odległość od centrum, terenów zielonych, linii komunikacyjnych, itp.). Jednak w takim "ogólnym znaczeniu" może występować wiele rozbieżności.

- cechy o różnych nazwach dotyczą różnych właściwości;

przypadek oczywisty, nie wymagający wyjaśnienia, podany jedynie celem wyczerpania (zamknięcia) niniejszego katalogu.

Analiza znaczenia poszczególnych cech pozwala na dokonanie, w zależności od różnych kryteriów następujących podziałów:

- na cechy złożone (grupowe), wymagające uściślenia co do faktycznego ich znaczenia oraz cechy o jednoznacznych nazwach, jak np. powierzchnia, piętro, czy powierzchnia użytkowa.

- na cechy dotyczące otoczenia wycenianego obiektu, oraz cechy dotyczące samej nieruchomości (niejako w sposób bezpośredni)

Do pierwszej grupy zaliczają się powszechnie uwzględniane w procesie wyceny cechy: "położenie" (lokalizacja) oraz "sąsiedztwo", jak również atrybuty takie jak: "dostępność komunikacyjna", "bliskość punktów usługowych" (sklepów, urzędów, szkół, itp.), czy w przypadku nieruchomości rolnych - "odległość od punktu zbytu płodów rolnych".

Grupa druga obejmuje atrybuty dotyczące stanu prawnego i fizycznych właściwości nieruchomości, takich jak: funkcjonalność, stan techniczny, powierzchnia, czy dla nieruchomości gruntowej - kształt działki oraz zadrzewienie. Można jednak wskazać na istnienie cech, których sklasyfikowanie według niniejszego podziału nie jest sprawą oczywistą. Dotyczy to np. atrybutu "funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego", odnoszącego się zarówno do samej nieruchomości (określa możliwości zabudowy działki), jak i jej otoczenia (strefy dopuszczające określony typ zabudowy nie ograniczają się przecież do granic nieruchomości).

Inny podział cech oparty jest o ich „możliwości”, gdzie wyróżnia się:

- cechy łatwe oraz cechy trudne do zmierzenia (a ściślej: posiadające stany dające się wyodrębnić w sposób nie budzący kontrowersji - jako przykład można podać atrybut nieruchomości rolnych "rodzaj gleby", którego stany tożsame są z klasą gleby (np. II, III, IV), oraz takie, których określanie stanów zawsze naznaczone jest pewnym subiektywizmem i wymaga dużego doświadczenia a także intuicji)

- cechy których stany określane są w sposób: przymiotnikowy, liniowy oraz zerojedynkowy. Podział ten odpowiada w pewnej mierze podziałowi z punktu poprzedniego.

- cechy których nazwy sugerują pozytywny wpływ na wartość (np. prestiż), cechy sugerujące wpływ na wartość negatywny (np. hałas) oraz cechy o nazwach pozbawionych takich sugestii (np. powierzchnia)

Należy jednak pamiętać, że dodatni bądź ujemny wpływ danego atrybutu wynika wyłącznie z przyjętego dla niego stanu i może być określany tylko w odniesieniu do konkretnego rynku.

1

---