Wykład 5 i 6 Wycena mienia zabużańskiego, Wycena Nieruchomości, Wycena nieruchomości(2)


DR INŻ. TOMASZ BUDZYŃSKI

WYKŁAD 5, 6

Wycena mienia zabużańskiego

Mienie zabużańskie są to nieruchomości pozostawione przez obywateli polskich poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r.

Podstawy prawne wyceny mienia zabużańskiego:

  1. ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169 poz. 1418) - oznaczone poniżej jako ustawa*

  2. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. 207 poz. 2109 z późn. zm.) - oznaczone poniżej jako rozporządzenie*

  3. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku Nr 102, poz. 651 z późn. zm.)

  4. KSWS 1.1 Wycena nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty

Dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej zgodnie z ww. ustawą* istnieje konieczność określenia wartości jednej z dwóch rodzajów nieruchomości: pozostawionych lub nabytych.

Nieruchomości pozostawione - zlokalizowane są poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej a prawo rekompensaty przysługuje wyłącznie właścicielom tych nieruchomości, którzy zostali z nich wypędzeni lub je opuścili. Osoby posiadające inne prawa rzeczowe lub obligacyjne nie mają prawa do rekompensaty. Wynika z tego, że - wycena nieruchomości pozostawionych dotyczy wyłącznie prawa własności bez uwzględniania innych praw do nieruchomości. Określanie prawa własności nieruchomości pozostawionych stanowi główny cel wycen realizowanych na podstawie przepisów ustawy.

Nieruchomości nabyte - zlokalizowane są na terenie obecnych granic Rzeczpospolitej Polskiej. Nieruchomości te zostały nabyte w poprzednich latach na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty. Nieruchomości nabyte to:

Wartość nieruchomości nabytych pomniejsza ustalone kwoty prawa do rekompensaty. Wycena dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy wartość nieruchomości nabytej nie zaspokoiła w pełni prawa do rekompensaty.

W obu przypadkach wyceny nieruchomości zarówno pozostawionych jak i nabytych sporządzany jest operat szacunkowy zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, z drobnymi odstępstwami w zakresie sporządzania wyciągu i zasad aktualizacji (art.10 ust. 2 ustawy*).

Art. 10 ust. 2. ustawy*

W przypadku operatów szacunkowych, nie stosuje się przepisów art. 156 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (art. 156 ust. 4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.) i art. 158 (Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia).

Bez względu na sposoby uregulowania kwestii zasad wyceny przez przepisy prawa określanie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej jest zadaniem bardzo trudnym, głównie z powodów:

Taka sytuacja spowodowała, że ustawa wprowadza szczególne zasady wyceny nieruchomości.

Określanie wartości nieruchomości pozostawionych.

Określanie wartości nieruchomości pozostawionych stanowi podstawowy cel wynikający z ustawy. Przy sporządzaniu operatu szacunkowego do celu związanego z określaniem wartości nieruchomości pozostawionych występują specyficzne ograniczenia nie pozwalające na ustalenie stanu nieruchomości w sposób pozwalający na pełny opis cech rynkowych. Nieruchomość pozostawioną należy oszacować wg aktualnych cen rynkowych to znaczy w zupełnie innym otoczeniu społeczno - ekonomicznym. Zasadą wynikającą z art. 11 ust. 5 i 6 jest określanie wartości według:

Przepisy ustawy w sposób bardzo ogólny regulują problematykę związaną z zebraniem w trakcie postępowania administracyjnego dowodów świadczących o stanie nieruchomości pozostawionej. Wobec braku możliwości dokonania wizji lokalnej nieruchomości oraz ustalenia jej stanu na podstawie dokumentów samodzielnie gromadzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, dowody zgromadzone w trakcie postępowania administracyjnego stanowią jedyne i wyłączne źródło informacji o stanie prawnym, stanie techniczno - użytkowym i stanie zagospodarowania nieruchomości pozostawionej. W tym zakresie rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do dokonywania jakichkolwiek własnych ustaleń (w tym przyjmowania oświadczeń lub dokumentów), w szczególności wykraczających poza ustalenia poczynione przez organ tj. dowody zebrane zgodnie z art.6 ust. 4 i 5 ustawy (m.in. urzędowy opis mienia, orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny). Postępowanie administracyjne określone przepisami ustawy jest wyraźnie ukierunkowane na kwestie związane z zebraniem dowodów pozwalających na stwierdzenie prawa do rekompensaty, a sprawy związane z ustaleniem stanu nieruchomości ograniczone są do ustalenia „rodzaju i powierzchni nieruchomości” (art.6 ust. pkt.1) poprzez zebranie dowodów świadczących o pozostawieniu nieruchomości.

Art. 11 ustawy*

1. Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r., z zastrzeżeniem ust. 4 (przypadku braku cen transakcyjnych).

2. Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników, o których mowa w ust. 1, uznaje się:

1)

woj. lwowskie

- województwo podkarpackie,

współczynnik 1,00;

2)

woj. tarnopolskie

- województwo małopolskie,

współczynnik 0,67,

- województwo podkarpackie,

współczynnik 0,76;

3)

woj. stanisławowskie

- województwo małopolskie,

współczynnik 0,74,

- województwo podkarpackie,

współczynnik 0,84;

4)

woj. wołyńskie

- województwo lubelskie,

współczynnik 0,84,

- województwo świętokrzyskie,

współczynnik 1,02;

5)

woj. poleskie

- województwo podlaskie,

współczynnik 0,71;

6)

woj. wileńskie

- województwo podlaskie,

współczynnik 0,64,

- województwo mazowieckie,

współczynnik 0,41;

7)

woj. nowogródzkie

- województwo podlaskie,

współczynnik 0,80,

- województwo mazowieckie,

współczynnik 0,52;

8)

woj. białostockie

- województwo podlaskie,

współczynnik 1,00;

9)

miasto Lwów

- miasto Kraków,

współczynnik 1,00;

10)

miasto Wilno

- miasto Lublin,

współczynnik 1,00.

3. Wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

§48 rozporządzenia*

3. Przy określaniu wartości gruntu metodą wskaźników szacunkowych gruntów, o której mowa w art. 11 ust. 3 ustawy* wymienionej w ust. 1, dla nieruchomości podobnych przyjmuje się:

  1. okręg podatkowy na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001r w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych (Dz.U. Nr 143, poz. 1614)

  2. typ siedliskowy lasu według planu urządzenia lasu

Wartość gruntu określa się jako iloczyn ceny 1m3 drewna oraz wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu, określonego w tabeli zamieszczonej w ust. 7 załącznika do rozporządzenia. Przepisu § 19 pkt.2 nie stosuje się.

art. 135 ust 5. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.

art. 135 ust. 6. Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.

4. W przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową.

§48 rozporządzenia*

    1. Przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków, o której mowa w art. 11 ust. 4 ustawy* (wartości odtworzeniowej), stosuje się średnie koszty ich odtworzenia lub ich zastąpienia, określone na podstawie analizy własnej rzeczoznawcy majątkowego, uwzględniającej właściwe cenniki obiektów lub robót budowlanych.

5. Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

6. Wartość nieruchomości określoną według zasad, o których mowa w ust. 1 i 3-5, mnoży się przez współczynniki wymienione w ust. 2.

Określanie wartości nieruchomości nabytych

Określanie wartości nabytych nieruchomości będzie miało charakter sporadyczny, ponieważ dotyczy to sytuacji, gdy osoba uprawniona nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości na podstawie odrębnych przepisów w ramach realizacji prawa do rekompensaty.

Art. 6 ust. 3 ustawy*

Osoba, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, dołącza do wniosku dokumenty urzędowe poświadczające nabycie.

Art. 12 ustawy*

1. W przypadku, o którym mowa w art. 6 ust. 3, wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, określa się według stanu na dzień nabycia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny, z zastrzeżeniem ust. 2.

Przepis ten dotyczy osób które przed dniem 1 stycznia 1998 r. zrealizowały prawo do rekompensaty

2. W przypadku osób, o których mowa w art. 6 ust. 3, które po dniu 1 stycznia 1998 r. zrealizowały prawo do rekompensaty, wartość nabytego prawa własności nieruchomości przyjmuje się na podstawie zwaloryzowanej na dzień wydania decyzji ceny ustalonej w umowie przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli nabyciu podlegało prawo użytkowania wieczystego, w tym przysługujące Skarbowi Państwa, wartość nabytego prawa przyjmuje się na podstawie zwaloryzowanych na dzień wydania decyzji odpowiednio opłat ustalonych w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz ceny sprzedaży położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, albo ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa. Waloryzacji dokonuje się zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. tj. przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”

5


Wyszukiwarka