Uniwersytet Warmińsko - Mazurski

Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej

Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego

Sprawozdanie nr 2

Temat: Zasady ustalania cen i opłat za nieruchomości z zasobów publicznych.

Anna Piekut

GiSzN Rok III

Grupa 6

Zadanie 1

Oblicz wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość udostępniona została w drodze przetargowej na cele działalności sakralnej i uzyskała minimalną cenę transakcyjną na przetargu drugim. Cena wywoławcza na przetarg pierwszy ustalona została poprzez powiększenie o 15% wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, którą to rzeczoznawca oszacował na poziomie 260 000 zł, (w tym wartość budynku stanowi 75% wartości całej nieruchomości).

W_RN=260000zł

C_WII = 260000*50%=130 000 zł

Postąpienie = 1%*C_WII = 0,01*130000 zł = 1300 zł

C_TN = C_WII + postąpienie = 130000zł + 1300zł = 1313000 zł

U_G=25%

C_TG = U_G * C_TN = 0,25* 131300 = 32825 zł

O_R= 0,3% * C_TG = 0,003 * 32875 = 98,62 zł=99zł

Odp.: Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 99 zł.

Zadanie 2

Oblicz wysokość opłaty pierwszej i rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość o powierzchni 1025m² udostępniona została w drodze przetargowej na cele turystyczne za minimalną cenę transakcyjną. Cena wywoławcza na pierwszym przetargu ustalona została poprzez powiększenie wartości rynkowej nieruchomości równej 250 275 zł określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, o 10%, (wartość gruntu stanowi 45 100 zł wartości całej nieruchomości). Ponadto wskazać, jaką kwotę ma zapłacić nabywca nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego. Zadanie należy rozwiązać przyjmując minimalne założenia.

W_RN = 254275 zł

W_G = 45100 zł

C_WII = 0,5 * W_RN = 0,5 * 250275 = 125138 zł

250275=100%

45100=x%

X=18%

P = 1% * C_W = 0,01 * 125138 = 1251 zł

C_TN = C_WII + P = 125138 + 1251 = 126389 zł

C_TG=18%*126389=22750zł

U = (W_G * 100%) / W_RN = (44000 * 100%) / 254275 zł = 173/1000

O_I = 0,15 * C_TG = 3413 zł

O_R = 0,02 * C_TG = 0,02 * 22750 = 455 zł

W = 5% * C_WII = 0,05 * 125138 = 6256,9 zł

C_{( do zapłacenia )} = ( C_TN - C_TG ) - W + O_I = ( 125138 - 22750 ) - 6256,9 + 3413 = 99545 zł

Odp.: Opłata pierwsza z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3413 zł ,opłata roczna 491,94 zł, a cena nabycia 99545zł.

Zadanie 3

Najemca lokalu nr 3 mieszkalnego w budynku Nr 13A, stanowiącym własność gminy, wystąpił z wnioskiem o jego nabycie wraz z zajmowanym boksem garażowym w odrębnym budynku garaży znajdującym się na tej samej działce, co budynek mieszkalny. Zgodnie z zaświadczeniem organu d/s nadzoru architektoniczno-budowlanego wszystkie boksy garażowe (zarówno położone w budynku mieszkalnym jak i w budynku garaży) stanowią lokale użytkowe.

Proszę określi wysokość opłat za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego dla nabywcy lokalu wiedząc, że jednostkowa wartość prawa własności kształtuje się na poziomie 114 zł/m².

Dane do realizacji zadania:

• Działka o powierzchni 600 m²położona w peryferyjnej dzielnicy miasta.

• Budynek 13A

	Lokal 1	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Powierzchnia [m^2]	70	80	81	80
Piwnica [m^2]	15	10	20	15
Kotłownia [m^2]	35
Klatka schodowa [m^2]	50
Pralnia [m^2]	35
2 boksy garaż. [m^2]	2x20

• Budynek 13 B

	Lokal 1	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Powierzchnia [m^2]	55	70	50	75
Piwnica [m^2]	20	10	15	15
Wózkownia [m^2]	3
Poddasze użytkowe wydzielone [m^2]	3	5	4	3
Klatka schodowa [m^2]	50

• Budynek garaży- 2 boksy garażowe po 20 m² p.u.=40m²

P_(L3) = P_UŻ(L3) + P_P(L3) = 81m² + 20m² = 101m²

∑ P_UŻ + ∑ P_P = 85+90+101+95+40+78+85+69+93+40=776m²

U_L3 = 101/776 = 13/100

U_(GŻ) = 20/776 = 3/100

W_G(L3) = U_L3 * P_DZ * W1m² = 13/100*600m²*114zł/m²= 8892 zł

W_G(GŻ) = U_(GŻ) * P_DZ * W1m² = 3/100*600m²*114zł/m²= 2052 zł

W_G(L3) = C _G(L3)

O_I(L3) = 15% * C _G(L3) = 0,15 * 8892zł = 1333,8zł

O_R(L3) = 1% * C _G(L3) = 0,01*8892zł = 88,92 zł

W_G(GŻ) = C _G(GŻ)

O_I(GŻ) = 25%*C_G(GŻ) = 0,25*2052zł = 513,00 zł

O_R(GŻ) = 3%* C_G(GŻ) = 0,03*2052zł = 61,56 zł

Odp.: Opłata pierwsza z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1333,8 zł a opłata roczna 88,92 zł.

Zadanie 4

Ustal cenę sprzedaży nieruchomości lokalowej na rzecz najemcy lokalu nr 4 mieszkalnego w budynku, stanowiącym własność gminy wiedząc, że organ właściwy ustanowił bonifikatę w wysokości 70% do ceny lokalu. Do rozwiązania należy wykorzystać poniższe dane:

• W obrocie wtórnym, ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1750 zł/m² p.u. lokalu,

• W obrocie pierwotnym (przy sprzedaży na rzecz najemców), ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1250 zł/m² p.u. lokalu,

• Wartość gruntu ustalana jak dla prawa własności kształtuje się na poziomie 63 zł/m² , a dla prawa użytkowania wieczystego 66 zł/m² ,

• Cena transakcyjna ustalona zastała na poziomie wartości rynkowej,

• Powierzchnia działki gruntowej na której wzniesiono budynek 910 m²,

• Dane o powierzchniach użytkowych lokali w budynku przedstawia tabela

BUDYNEK	Lokal 1	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Lokale [m^2]	70	40	70	80
Piwnica [m^2]	5	10	12	19
Klatka schodowa [m^2]	50
Pralnia [m^2]	35
Poddasze użytkowe [m^2]	180

• Udział w gruncie jest przedmiotem użytkowania wieczystego

C_N = ?

A = 70%

P_G = 910m²

C_1m²_NL = 1750 zł na rynku wtórnym

C_1m²_NL = 1250 zł na rynku pierwotnym

C_1m²_G(WŁ) = 63zł/m²

C_sp = W­_R(NL) = P_uż*C_1m²_NL = 80m²*1750zł/m² = 140000zł

P_UŻ(L4) +P_P(L4) = 80m²+19m² = 99m²

∑ P_UŻ + ∑ P_P = 75m²+50m²+82m²+99m²=306m²

U_(L4) = 99/306 = 32/100

W_G(L4) = U_(L4) *P_G* C_1m²_G(WŁ) = 32/100*910m²*63zł/m² = 18346 zł

W_(L4) = W_R(NL) - W_G(L4) = 140000zł - 18346 zł = 121654 zł

C(_L4) = (1-A)*W_(L4)=0,3*121654zł = 36496 zł

C_(G)= (1-A)*W_G(L4) = 0,3*18346zł = 5504zł

O_I=15%*C_(G) =0,15*5504zł = 825,60zł

C_N = C_(L4) + O_I = 36496zł + 825,60zł = 37321,6 zł

Zadanie 5

Określić kwotę, jaką otrzyma w formie rozliczenia użytkownik wieczysty z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem wiedząc, że:

• Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na nieruchomości gruntowej niezabudowanej o pow. 854 m² w grudniu 1984

• Okres, na który to prawo zostało ustanowione to 99 lat,

• Opłata pierwsza wniesiona w dniu ustanowienia prawa wynosiła 15% ceny transakcyjnej(C_T), tj. 545 000 zł (przed denominacją);

• Opłaty roczne (1% C_T) wniesiono jednorazowo „z góry” za 30 lat, w kwocie 1 050 000 zł (przed denominacją), w dniu ustanowienia prawa;

• Ceny transakcyjne porównywalnych gruntów oddawanych w UW przez gminę, w czasie wygaśnięcia prawa UW- 225,00 zł/m²;

• Ceny transakcyjne podobnych gruntów, sprzedawanych na wolnym rynku przez osoby fizyczne na własność- 95,00 zł/m²;

• Wygaśnięcie prawa nastąpiło w styczniu 2005 r.;

• Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 1985-2003 wynosi 1128,934 (mnożnik), w roku 2004 w stosunku do roku 2003 wzrósł o 7,4%;

• Wskaźnik zmiany cen prawa UW wynosi r=9,5% na rok;

• Wskaźnik zmiany kursu dolara wynosi r=5,9% na rok;

• Stopa kapitalizacji określona została na poziomie 8,6%.

K = nO_r*Z_i

C_1m²_(WŁ) = 95,00 zł/m²

T-t=20

1050000zł - po przeliczeniu - 105 zł

O_r = 105zł/30 = 3,50zł

N = 30-20=10

nO_r = 10*3,50zł = 35,00 zł

Z_1985-2003 = 1128,934

Z₂₀₀₄ = 1,074 * Z_1985-2003 = 1,074*1128,934=1212,48zł

K = 35,00zł*1212,48=42436,8zł

W_UW = W_R(WŁ)*W_K

W_R(WŁ) = P_G*C_1m²_(WŁ) = 854m²*95,00zł/m² = 81130 zł

W_K = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T

W_K = (1 -0,01/0,086) * 79,99 + 0,25 * 20/99 = 0,76

W_UW = 81130zł * 0,76 = 61658,8 zł

Odp.: Użytkownik wieczysty z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem otrzyma kwotę 42436,8 zł (nie przekracza ona wartości prawa użytkowania wieczystego).

Zadanie 6

Burmistrz miasta- gminy Okoszewice, na wniosek użytkownika wieczystego postanowił sprzedać nieruchomość dotychczasowemu jej użytkownikowi wieczystemu przed upływem terminu, na który prawo to zostało ustanowione.

Określić wartość nieruchomości, którą stanowi działka gruntowa o pow. 650 m², położona w strefie śródmiejskiej oraz kwotę, jaką zapłaci użytkownik wieczysty, jako nabywca tej nieruchomości wiedząc, że:

• Użytkownik wieczysty wniósł pierwszą opłatę za nabycie tego prawa w grudniu 1988 r. w wysokości 550 000 (starych złotych);

• Na tym rynku lokalnym , sprzedane na własność były w zbliżonym okresie czasu grunty niezabudowane po cenach 104,78 zł/m²;

• Cena jednostkowa odsprzedaży prawa UW we wtórnym rynku kształtuje się na poziomie 76,50 zł/m²;

• Stopa kapitalizacji wynosi 8,6 %;

• Współczynnik zmiany cen 5,77% na rok.

C_T = W_R(WŁ) - W_UW

W_R(WŁ) = P_DZ * C_1m²_(WŁ) = 650m² * 104,78zł/m² = 68107 zł

W_UW = W_R(WŁ) * W_K

W_K = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T

W_K = (1 - 0,01/0,086) * 78/99 + 0,25 * 21,99 = 0,77

W_UW = 68107zł*0,75 = 51080,25 zł

C_T = 68107zł - 51080,25zł = 17026,75 zł

Zadanie 7

Ustalić opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługujące osobie fizycznej. Do rozwiązania proszę wykorzystać następujące dane:

• Pow. nieruchomości 960 m²;

• Ceny jednostkowe gruntów dla prawa własności na tym obszarze wynoszą 108,50 zł/m², w przypadku ustanowienia prawa UW na rynku pierwotnym -126,60 zł/m², a gdy prawo to (UW) zbywane jest na rynku wtórnym 96,75 zł/m²;

• Nabycie prawa własności ma miejsce w dacie wydania decyzji o przekształceniu, a decyzja została wydana w listopadzie br.

• Prawo UW zostało ustanowione w 1972 roku na 99 lat

• Opłata roczna, z tytułu UW, za ostatni rok została wniesiona w wysokości 115,20 zł;

• Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w tym roku, w stosunku do roku poprzedniego, wzrósł o 16,0%;

• Stopa kapitalizacji na podst. badań rynku ustalona została w wysokości 10,6%;

• Rada Gminy w Uchwale ustaliła 75% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa własności w prawo UW.

W_1m²_(WŁ) = 108,50zł

O_P(UW) = W_R(WŁ) - W_UW

W_R(WŁ) = P_DZ * W_1m²_(WŁ) = 960m²*108,50zł = 104160 zł

Bonifikata 75%

W_UW = W_R(WŁ) * W_K

W_K = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T

W_K = (1 - 0,01/0,106) * 62/99 + 0,25 * 37/99 = 0,60

W_UW = 104160zł * 0,66 = 68746 zł

O_P(UW) = 104160zł - 68476zł = 35684 zł

Zadanie 8

Nieruchomość zabudowana została udostępniona w drodze przetargu ustnego nieograniczonego pod usługi i handel. Cenę wywoławczą dla tej nieruchomości organ reprezentujący właściciela ustalił na podstawie jej wartości rynkowej, oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (dla poszczególnych jej części składowych), powiększonej o 36% i tak:

-wartość rynkowa budynku handlowo-usługowego rzeczoznawca ustalił na 235 000 zł

-wartość rynkowa budynku gospodarczego -65 000zł

-wartość rynkowa działki gruntowej - 35 000zł

-wartość rynkowa ogrodzenia trwałego - 5 000zł.

Na przetargu wynegocjowano za nieruchomość minimalną cenę transakcyjną, taką, ażeby przetarg był ważny. Ustalić wysokość opłaty6 pierwszej (O_I= 25% C_T) i opłat rocznych z tytułóu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

wartość budynku - 235000 zł

wartość budynku gospodarczego 65000 zł

wartość działki - 35000 zł

wartość ogrodzenia - 5000 zł

W_RN = 340000 zł

C_WN = 1,36 * 340000 zł = 462400 zł

P = 1% * C_WN = 0,01 * 462400 zł = 4624 zł

U = (W_G * 100%)/W_RN = (35000 * 100%)/340000 = 10,29%

C_TN = C_WN + P = 462400 zł + 4624 zł = 467024 zł

C_T(G) = U * C_TN = 0,1029*467024zł = 48057 zł

O_I(UW) = 0,25 * C_T(G) = 0,25 * 48057zł = 10014,25zł

O_R(UW) = 0,03 * C_T(G) = 0,03 * 48057 = 1441,71 zł

Zadanie 9

Ustal minimalną cenę, za jaką nieruchomość może być udostępniona w drodze przetargu drugiego przyjmując kryteria minimalne, gdyż pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby ustalenia ceny wywoławczej w pierwszym przetargu oszacował wartość nieruchomości na poziomie 214 000zł, w tym wartość gruntu stanowi 35 000zł. W skład nieruchomości wchodzą: budynek biurowy jednokondygnacyjny w zabudowie szeregowej wraz z garażem i działka gruntowa o powierzchni 350m².Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustalono w wysokości 110% wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Ponadto określić, jakie warunki powinny spełnić osoby zainteresowane uczestnictwem w przetargu (przyjmując kryteria minimalne). W kolejnym etapie obliczyć opłaty z tytułu oddawania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele turystyczne.

W_RN = 214000 zł

W_RG = 35000 zł

C_W = 0,5 * W_RN = 0,5*203000zł = 107000 zł

P_(min) = 0,01 * C_W = 0,01*107000zł = 1070 zł

W = 5% * C_W = 0,05*107000zł =5350 zł

C_TN = C_W + P_(min) = 107000zł + 1070zł = 108070 zł

U = (W_RG*100%)/W_RN = (35000 * 100%)/ 214000 = 16,36%

C_T(G) = U * C_TN = 0,1636*108070zł = 17681zł

O_I(UW) = 0,15 * C_T(G) = 0,15 * 17681zł = 2652,15 zł

O_R(UW) = 0,02 * C_T(G) = 0,02 * 17681zł = 353,62 zł

C_(NABYCIA) = O_I(UW) + ( C_TN - C_T(G)) = 93041,15 zł

---