[Założenie do zadań: Liczby pogrubione są to liczby powiększone o nr w grupie - 14 w sposób określony w treści zadań]

Zadanie 1

Oblicz wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość udostępniona została w drodze przetargowej na cele działalności sakralnej i uzyskała minimalną cenę transakcyjną na przetargu drugim. Cena wywoławcza na przetarg pierwszy ustalona została poprzez powiększenie o 15 % wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej równej 151400 zł (w tym wartość budynku stanowi 75 % wartości całej nieruchomości).

Rozwiązanie:

S_R = 0,3 % = 0,003

C_TN = 50 % * C_W2 + 1 * P_(min)

C_W1 = 115 % * W_N

C_W2 = 50 % * W_N

W_N = 151400

W_G = 25 % * W_N

O_R = ?

I przetarg:

C_W1 = 115 % * 151400 = 174110,00 zł

II przetarg:

C_W2 = 151400 * 50%= 75700 zł

P_(min) = 0,01 * C_W2 = 0,01 * 75700 ≈ 760 zł

C_TN = C_W2 + 1 * P_(min) = 50 % * 75700 + 760 = 76460 zł

C_TG = C_TN *
= 76460 * 0,25 = 19115,00 zł

O_R = 0,003 * C_TG = 0,003 * 19115,00 = 57,34 zł

Odp.

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 57,34 zł

Zadanie 2

Oblicz wysokość opłaty pierwszej i rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość udostępniona została w drodze przetargowej na cele oświaty i uzyskała minimalną cenę transakcyjną. Cena wywoławcza ustalona została poprzez powiększenie wartości rynkowej nieruchomości równej 150275 zł o 10 % (wartość gruntu stanowi 24140 zł wartości całej nieruchomości). Oblicz cenę nabycia zakładając warunki minimalne.

Rozwiązanie:

C_TG = ?

O_I = ?

O_R = ?

C_N=?

S_R = 0,3 % = 0,003

W_G = 24140

W_N = 150275

C_W = 110 % * W_N = 110 % * 150275 = 165303,00 zł

P_(min) = 0,01 * C_W = 0,01 * 165303,00 ≈ 1660,00 zł

C_TN = C_W + P_(min) = 165303,00 + 1660,00 = 166963,00 zł

C_TG = C_TN *
= 166963,00 *
= 26820,74 zł

O_I = 15 % * 26820,74 = 4023,11 zł lub O_I= 25% * 26820,74 = 6705,18zł

O_R = 0,003 * 26820,74 = 81,46 zł

C_TB=C_TN-C_TG=166963-26820,74=140142,26 zł

Wadium=5%*C_W=0,05*165303=8265,15 zł

C_N=C_TB+O_I-wadium

C_N=140142,26 +4023,11-8265,15=135900,22 zł

Odp.

Opłata pierwsza z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 4023,11 zł do 6705,18 zł, a opłata roczna 81,46 zł.

Cena nabycia przy warunkach minimalnych, która nabywca zapłaci u notariusza to 135900,22 zł.

Zadanie 3

Najemca lokalu nr 3 mieszkalnego w budynku Nr 13A, stanowiącym własność gminy, wystąpił z wnioskiem o jego nabycie wraz z zajmowanym boksem garażowym w odrębnym budynku garaży znajdującym się na tej samej działce co budynek mieszkalny. Zgodnie z zaświadczeniem organu d/s nadzoru architektoniczno-budowlanego wszystkie boksy garażowe (zarówno położone w budynku mieszkalnym jak i w budynku garaży) stanowią lokale użytkowe.

Proszę określić wysokość opłat za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego dla nabywcy lokalu wiedząc; że jednostkowa wartość prawa własności kształtuje się na poziomie 117 zł/m2

Dane do realizacji zadania:

l. Działka o powierzchni 600 m² położona w peryferyjnej dzielnicy miasta.

2. Budynek 13 A

	Lokali	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Powierzchnia [m^2]	70	80	84	80
Piwnica [m^2]	15	10	20	15
Kotłownia [m^2]	35
Klatka schodowa [m^2]	50
Pralnia [m^2]	35
2 Boksy garaż, [m^2]	2x20

3. Budynek 13B

	Lokali	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Powierzchnia [m^2]	55	70	50	75
Piwnica [m^2]	20	10	15	15
Wózkownia [m^2].	3
Poddasze użytkowe wydzielone [m^2]	3	5	4	3
Klatka schodowa [m^2]	50

3. Budynek garaży: boksy garażowe- 2*20 m² = 40 m².

Rozwiązanie:

P_L3 =84m2

P_PIW+GAR =15+20=35m2

P_DZ =600m2

P_G(L3) = P_DZ * U_(L3) = 600 * 0,153 = 91,8

W_U(G) = C_G(L3) = P_G(L3) * C_m2 = 91,8 * 117zł/m2 = 10740,6zł

O_I = 0,15 * C_G(L3) = 0,15 * 10740,6zł = 1611,09zł

O_R = 0,01 * C_G(L3) = 0,01 * 10740,6zł = 107,41zł

Wysokość opłat za użytkowanie wieczyste wynosi:

1611,09 zł - opłata pierwsza

107,41 zł - opłaty roczne

Zadanie 4

Ustal cenę sprzedaży nieruchomości lokalowej na rzecz najemcy lokalu nr 4 mieszkalnego w budynku, stanowiącym własność gminy wiedząc, że organ stanowiący ustalił bonifikatę w wysokości 70% do ceny lokalu. Do rozwiązania należy wykorzystać poniższe dane:

• na rynku lokalnym, w obrocie wtórnym, ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1750 zł/m² p.u. lokalu;

• w obrocie pierwotnym (przy sprzedaży na rzecz najemców), ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1250zł/m² p.u. lokalu;

• wartość gruntu ustalana jak dla prawa własności kształtuje się na poziomie 77zł/m²,a dla prawa użytkowania wieczystego 69zł/m²

• cena transakcyjna ustalona została na poziomie wartości rynkowej;

• powierzchnia działki gruntowej na której wzniesiono budynek 940 m²;

• dane o powierzchniach użytkowych lokali w budynku przedstawia tabela:

BUDYNEK	Lokal 1	Lokal 2	Lokal 3	Lokal 4
Lokale [m^2]	70	40	70	80
Piwnica [m^2]	5	10	12	22
Klatka schodowa [m^2]	50
Pralnia [m^2]	35
Poddasze użytkowe [m^2]	180

Rozwiązanie:

C_m2 = 1750zł

W_wł/m2 = 77zł/m²

W_uw/m2 = 69zł/m²

P_dz= 940m²

C_N = ?

W_(NL) = P_UŻ(L4) * C_m2 = 80 *1750 = 140 000zł

C_T(NL) = W_(NL)

W_GR = P_dz * W_wł/m2 = 940*77 = 72 380zł

C_UG(L4) = U%*W_GR = 0,33*72380 = 23 885,4 zł

C_T(L) = C_T(NL) - C_UG(L4) = 140000 - 23885,4 = 116 114,6 zł

O_IUW = C_UG(L4) * 15% = 23885,4 *0,15 = 3 582,81 zł

Bonifikata = 70%

C_N=(30%* C_T(L))₊O_IUW

C_N = 0,3*C_T(L)+O_IUW = 0,3*(116114,6+ 3582,81)=0,3*(119697,41) = 3 590,92 zł

Cena najmu wynosi 3 590,92 zł

Zadanie 5

Określić kwotę, jaką otrzyma w formie rozliczenia użytkownik wieczysty z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem wiedząc, że:

• użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 854 m² w grudniu 1984 r.;

• okres na który prawo to zostało ustanowione - 99 lat;

• opłata pierwsza wniesiona w dniu ustanowienia prawa wynosiła 15% ceny transakcyjnej, tj. 545 000 zł (przed denominacją);

• opłaty roczne (1% ceny transakcyjnej) wniesiono jednorazowo „z góry" za 30 lat, w kwocie 1 050 000 zł (przed denominacją), w dniu ustanowienia prawa;

• ceny transakcyjne porównywalnych gruntów oddawanych w użytkowanie wieczyste przez gminę , w czasie wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego 225,00 zł/m²;

• ceny transakcyjne podobnych gruntów, sprzedawanych na wolnym rynku przez osoby fizyczne na własność 95,00zł/m²;

• wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego nastąpiło w styczniu 2005 r.;

• wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 1985-2003 wynosi 1128,934 (mnożnik), a w roku 2004 w stosunku do roku 2003 wzrósł o 7,7%;

• wskaźnik zmiany cen prawa użytkowania wieczystego wynosi r = 9,8% na rok;

• wskaźnik zmiany kursu dolara r = 6,2% na rok;

• stopa kapitalizacji określona została na poziomie 8,9%.

Rozwiązanie:

• Termin ustalenia prawa użytkowania wieczystego- grudzień 1984 r.

• Czas trwania prawa- 99 lat

• Wygaśnięcie prawa- styczeń 2005 r.

• Wykorzystany okres trwania prawa użytkowania wieczystego- 20 lat

P_dz = 854m2

O_I= 54,50zł

30*O_R= 105zł

O_R= 3,5zł

K= n*O_R*z

n= 10 lat

z= 1128,934*0,077+1128,934= 1215,862

K= 10*3,5*1215,862=42 555 zł

W_uw= W_wł * W_k

W_k= (1-Sr/R)*(t/T)+0,25*(T-t)/T

gdzie:

Sr- stawka % opłat rocznych,

R- stopa kapitalizacji, R<0,09-0,12>,

t- niewykorzystany okres trwania prawa użytkowania wieczystego,

T- okres, na który prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione,

W_k= (1-0,01/0,09)*(79/99)+0,25*(20/99)= 0,760

W_wł= 95zł/m2*854m2= 81 130zł

W_uw= 0,760*81130= 61 658,80zł

Użytkownik wieczysty otrzyma kwotę 61658,80 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem.

Zadanie 6

Burmistrz miasta-gminy Okoszewice, na wniosek użytkownika wieczystego, postanowił sprzedać nieruchomość dotychczasowemu jej użytkownikowi wieczystemu przed upływem terminu, na który prawo to zostało ustanowione.

Określić wartość nieruchomości, którą stanowi działka gruntowa o powierzchni 650m2, położona w strefie śródmiejskiej oraz kwotę jaką zapłaci użytkownik wieczysty, jako nabywca tej nieruchomości wiedząc, że:

• Użytkownik wieczysty wniósł pierwszą opłatę za nabycie tego prawa w grudniu 1988 r. w wysokości 550 000 (starych złotych),

• Na tym rynku lokalnym, sprzedane na własność były w zbliżonym okresie czasu grunty niezabudowane po cenach 107,78zł/m2,

• Cena jednostkowa odsprzedaży prawa użytkowania wieczystego na wtórnym rynku kształtuje się na poziomie 79,50zł/m2,

• Stopa kapitalizacji wynosi 8,9%,

• Współczynnik zmiany cen 6,07% na rok.

Rozwiązanie:

P_gr= 650m²

O_I= 55zł

W_n= P_gr*107,78zł/m2= 650*107,78=70057zł

W_n=W_wł

C_n= W_wł-W_uw

W_uw= W_wł * W_k

W_k= (1-Sr/R)*(t/T)+0,25*(T-t)/T= (1-0,01/0,089)/(79/99)+0,25*(20/99)= 0,759

W_uw= 0,759*70057zł= 53173,26zł

C_n= 70057-53173,26= 1688,74zł

Zadanie 7

Ustalić opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobie fizycznej. Do rozwiązania proszę wykorzystać następujące dane:

• Powierzchnia nieruchomości 990 m2,

• Ceny jednostkowe gruntów dla prawa własności na tym obszarze wynoszą 108,50zł/m2, w przypadku ustanawiania prawa użytkowania wieczystego na rynku pierwotnym - 126,60zł/m2, a gdy prawo użytkowania wieczystego jest zbywane na rynku wtórnym 96,75zł/m2,

• Nabycie prawa własności ma miejsce wdacie wydania decyzji przekształceniu, a decyzja została wydana w listopadzie br.,

• Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w 1975r na 99 lat,

• Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego za ostatni rok została wniesiona w wysokości 115,20zł,

• Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w tym roku w stosunku do poprzedniego wzrósł o 16,3%,

• Stopa kapitalizacji na podstawi badań rynku ustalona została w wysokości 10,9%,

• Rada Gminy ustaliła 75% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa własności w prawo użytkowania wieczystego.

Rozwiązanie:

P_gr= 990m2

W_wł= P_gr*108,50zł/m2= 990*108,50= 107 425 zł

C_n= 0,25*( W_wł-W_uw)

W_uw= W_wł * W_k

W_k= (1-Sr/R)*(t/T)+0,25*(T-t)/T= (1-0,01/0,109)*(66/99)+0,25(33/99)=0,689

W_uw=107425*0,689=74 015,82zł

C_n= 0,25*(107425-74015,82)= 8352,30ł

3

---