XI wykład -2004-03-14 -Prawo Cywilne!!

Przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć, załatwienie bieżących spraw związanych zwykle z eksploatacji rzeczy i utrzymanie ich w stanie aktualnego jej przeznaczenia. Wszystko, co się nie mieści w tych granicach zaliczamy do czynności przekraczających zwykły zarząd- uiszczenie opłat, odbieranie korespondencji.

Zgoda zwykłego zarządu większości współwłaścicieli przekraczające zwykły zarząd - zgoda wszystkich ( zbycie rzeczy wspólnej, obciążenie jej- ustanowienie hipoteki, zmiana przeznaczenia rzeczy, zrzeczenie się własności albo współwłasności).

Interwencja sądu w wypadku czynności zwykłego zarządu może dotyczyć następujących sytuacji:

1. Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

2. Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zarząd może określić w umowie - czynności przekraczające zwykły zarząd. Pod taką umową wszyscy muszą się podpisać. W umowie mogą sobie określić inne warunki niż są w kodeksie, zależy to od woli współwłaścicieli.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość -Zarządca powołany przez sąd. Przesłanką wydania decyzji przez sąd o ustanowienie zarządcy sądowego jest wystąpienie jednej z trzech sytuacji:

1. Nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu.

2. Większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu.

3. Większość krzywdzi mniejszość.

Zarządca powołany przez sąd - wykonuje czynności zwykłego zarządu.

Korzystanie z rzeczy wspólnej:

1. Korzystanie ustawowe- określa ustawa- kodeks cywilny.

2. Korzystanie umowne- podstawą jest umowa.

3. Korzystanie na podstawie orzeczenia sądowego- sad ustala.

Uprawnieniem współwłasności do pożytków:

1. Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeden ma nie przeszkadzać innym.

2. Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Wielkość udziałów określa umowę, orzeczenie sądu- udziały mogą też być równe.

Współwłaściciele mogą określić sposób korzystania z rzeczy wspólnej w umowie. Najbardziej charakterystyczny jest podział nieruchomości do korzystania- qod usum. Podział taki polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzielona część nieruchomości do korzystania.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia to sposób korzystania może określić sąd cywilny w postępowaniu nieprocesowym.

Zniesienie współwłasności:

Art. 210. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli - wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę.

Zgodnie z Art. 210 - uprawnienie do zniesienia może być wyłączone przez czynność prawną w drodze umowy na czas nie dłuższy niż - 5 lat. Prawo żądania zniesienia współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Zniesienie współwłasności:

1. Umownie - na podstawie umowy uzgadniamy.

2. Sądowo - sąd cywilny postępowanie nieprocesowe.

3. Ustawowo- Art.211-213 wyróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności.

Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego

§ 3. ⁽⁸⁹⁾ Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Art. 213. ⁽⁹⁰⁾ Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy współwłaściciele.

Art. 211-213 wyróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1. Przez podział rzeczy wspólnej - podział fizyczny.

2. Przez przyznanie tej rzeczy- jednemu lub niektórym z współwłasności.

3. Przez sprzedaż rzeczy wspólnej - tzw. podział cywilny.

Własność lokali - ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Przesłanki wyodrębnienia lokali jako samodzielnych własności są:

1. Przedmiotem odrębnej własności lokalu - o różnym przeznaczeniu lokal mieszkalny i lokal użytkowy- garaż.

2. Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to czy właściciel ma korzystać osobiście czy wraz z rodziną czy tylko wynajmować.

3. Rozmiary lokalu są dowolne.

4. Wyodrębnienie jest dopuszczalne bez względu na to, w jakim domu lokal się znajduje, czy w tak zwanym małym czy domku wielomieszkalnym.

5. Ustanowienie odrębnej własności może obejmować wszystkie lokale lub niektóre.

6. Dopuszczalne jest ustanowienie kilku lokali dla jednej osoby.

Samodzielny lokal - Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi".

5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.

Lokal może mieć inne przeznaczenie niż mieszkalne. Do lokalu mogą przynależeć jako części składowe pomieszczenia choćby do nich bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. W szczególności będą to: piwnice, strych, garaż, komórka. Spełnienie wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali.

Ustanowienie odrębnej własności lokali może być dokonana:

1. W drodze umowy- umowa o ustanowienie własności lokali może być zawarta albo przez współwłaściciela rzeczy albo przez właściciela mienia i osoby, która od niego nabywa lokal. Do ważności umowy konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego i dokonuje wpisu w księdze wieczystej.

Do ustanowienia odrębności:

• Umowa w formie aktu,

• Wpis do księgi wieczystej.

Umowa powinna w szczególności określać:

1. rodzaj, położenie i rozmiar lokalu.

2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej.

2. Jednostronnej czynności prawnej- odrębna własność lokalu może ustanowić własność nieruchomości. Czyniąc to dla siebie w takim wypadku obowiązuje przepisy o ustanowieniu odrębnej własności na mocy umowy- akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.

3. Orzeczenie sądu- sąd może ustanowić odrębną własność lokali w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności- o dziele spadku lub o podziale majątku wspólnego małżonków. Potrzebny jest też wpis do księgi wieczystej.

Szczególnym sposobem o ustanowienie odrębnej własności jest sposób z Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

Do ważności umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, aby uzyskała pozwolenie na budowę a roszczenie o ustanowienie odrębności własności lokalu i o przeniesienie tego prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej.

W razie wyodrębnienia własności lokali grunt oraz wszelkie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku własności lokali stanowią przedmiot ich współwłasności w częściach ułamkowych. Nazywa obiekt ten nieruchomością wspólną. Udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej odpowiadają stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku lub budynkach.

Współwłasność ta charakteryzuje:

1. Udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu.

2. Nie można żądać zniesienia tej współwłasności dopóki trwa odrębna własność lokali.

Z powyższych względów współwłasność nazywa się przymusową.

Wspólnota mieszkaniowa - ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. Możne ona samodzielnie nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną - ułomna osoba prawna.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia natomiast każdy właściciel lokalu jedynie w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Prawa i obowiązki właściciela lokali.

Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Prawo do pożytków i innych przychodów. Kosztu zarządu - remont, ubezpieczenie, wynagrodzenie dla członków zarządu, wydatki na utrzymanie porządku i czynności.

Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.- Kowalski brudzi, hałasuje, nie płaci za mieszkanie- wspólnota mieszkaniowa żąda sprzedaży lokalu. Jeżeli własność lokalu narusza w sposób rażący swoje obowiązki to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu zażądać sprzedaży jego lokalu - w drodze licytacji na podstawie Kodeksu cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Zarząd nieruchomością wspólną:

1. Umowny- zasady zarządu mogą ustanowić własność lokalu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

2. Sądowy.

3. Ustawowy - ustawa wyróżnia dwa rodzaje zarządu w zależności od wielkości wspólnoty:

a) do 7 lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych - mała wspólnota mieszkaniowa. W małej obowiązuje zarząd bezpośredni, sprawowany przez wszystkich właścicieli lokali. Stosuje się przepisy o współwłasności z kodeksu cywilnego - Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202. Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 203. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Art. 204. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Art. 205. Współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.

Art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Art. 208. Każdy ze współwłaścicieli nie sprawujących zarządu rzeczą wspólną może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu.

2. powyżej tej liczby - duża wspólnota mieszkaniowa. Zarząd pośredni tzn. sprawowany przez powołane do tego organy.

Przewiduje się dwa organy:

1. Jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd - organ wykonawczy.

2. Ogół właścicieli lokali - organ kontrolno- stanowiący.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje na zewnątrz. Ustawa przewiduje współdziałanie - dwóch członków zarządu ( statut i regulamin).

Czynności zwykłego zarządu - zarząd podejmuje samodzielnie czynności przekraczające zwykły zarząd. Potrzebna jest uchwała właścicieli lokali- zgoda właścicieli i udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do dokonania takiej czynności.

Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Zaskarżenie uchwały do sądu:

Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Powództwo w tej sprawie może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały.

Użytkowanie wieczyste -Kodeks cywilny - Art.232-243 i w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Art. 232. ⁽¹⁰¹⁾ § 1. ⁽¹⁰²⁾ Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

§ 2. ⁽¹⁰³⁾ W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Art. 233. ⁽¹⁰⁴⁾ W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.

Art. 234. ⁽¹⁰⁵⁾ Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Art. 235. § 1. ⁽¹⁰⁶⁾ Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

§ 2. ⁽¹⁰⁷⁾ Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Art. 236. § 1. ⁽¹⁰⁸⁾ Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. ⁽¹⁰⁹⁾ W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Art. 237. Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości.

Art. 238. Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

Art. 239. § 1. ⁽¹¹⁰⁾ Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2. ⁽¹¹¹⁾ Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Art. 240. ⁽¹¹²⁾ Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Art. 241. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia.

Art. 242. ⁽¹¹³⁾ (skreślony).

Art. 243. ⁽¹¹⁴⁾ Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód wynikłych z niewłaściwego korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków, jak również roszczenie wieczystego użytkownika o wynagrodzenie za budynki i urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanego gruntu przedawniają się z upływem lat trzech od tej daty.

Użytkowanie wieczyste ma charakter celowy co oznacza, ze użytkowanie wieczyste zostaje obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie.

Art. 233 - użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. Użytkownik wieczysty ma prawo do korzystania z nieruchomości oraz rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego. Uprawnienia użytkownika wieczystego w porównaniu z właścicielem mają węższy zakres. Przede wszystkim, dlatego, że może on korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie. Dlatego umowa o oddanie mu gruntu w użytkowanie wieczyste powinna bliżej określać sposób korzystania z tego gruntu.

Prawo rozporządzania użytkowania wieczystego obejmuje uprawnienie do przeniesienia na inną osobę - Art. 155-170, ale forma aktu notarialnego i wpis do księgi wieczystej.

W zakresie prawa do rozporządzania mieści się możliwość obciążenia tego prawa niektórymi ograniczeniami prawnymi rzeczowymi - hipoteka i użytkowanie wieczyste- Art. 265. § 1. Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa.

§ 2. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy.

§ 3. Do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa.

Użytkowanie wieczyste można również rozporządzać w testamencie, ponieważ jest to prawo dziedziczne. Użytkowanie wieczyste gruntu, na którym są budynki własność użytkownika wieczystego. Użytkowanie wieczyste- prawo terminowe - określony czas - 99 lat z zasady albo co najmniej 40 lat - Art. 236. § 1. ⁽¹⁰⁸⁾ Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści.

§ 2. ⁽¹⁰⁹⁾ W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa o przedłużenie czasu trwania użytkowania wieczystego powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z oddanego mu gruntu określa umowa- musi być ujawniony w księdze wieczystej. Jeżeli oddanie gruntu następuje w celu zniesienia na gruncie budynku to umowa powinna określać:

1. Termin rozpoczęcia i zakończenia robót.

2. Rodzaj budynków i urządzeń.

3. Warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń.

4. Wynagrodzenie należne użytkownikowi wieczystemu za budynki lub urządzenia, które on wzniósł.

Art. 239. § 1. ⁽¹¹⁰⁾ Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie.

§ 2. ⁽¹¹¹⁾ Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń, umowa powinna określać:

1) termin rozpoczęcia i zakończenia robót;

2) rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie;

3) warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego;

4) wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Do ustanowienia użytkowania wieczystego potrzebna jest:

• umowa forma aktu notarialnego,

• wpis do księgi.

Art. 234. ⁽¹⁰⁵⁾ Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Kodeks cywilny.

Art. 27. Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Sposoby wygaśnięcia umowy wieczystej:

1. Upływ czasu na jakie użytkowanie wieczyste ustanowiono.

2. Rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

3. Zrzeczenie się użytkowania wieczystego przez użytkownika - wynika z prawa do rozporządzenia.

4. Konfuzja - przejście użytkowania wieczystego w drodze dziedziczenia na właściciela lub przejście własności na użytkownika wieczystego - Art. 32. 1. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu.

2. Z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

3. W odniesieniu do nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste przeniesienie własności tej nieruchomości, w drodze umowy, między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między jednostkami samorządu terytorialnego może nastąpić za powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.

5. Rozwiązanie umowy o ustanowienie tego użytkowania wieczystego przed upływem okresu w niej ustanowionego ze względu na jej nienależyte wykonywanie przez użytkownika - Art. 240. ⁽¹¹²⁾ Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń. Lub Art. 33. 1. Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

2. W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

3. Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie. W razie rozwiązania umowy zwraca się pierwszą opłatę wniesioną z tytułu użytkowania wieczystego oraz sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za nie wykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty te podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

6. Wywłaszczenie.

---